Отчуждаемое имущество что это

Договоры об отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, мена)

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли. В случае, когда правовой режим собственности супругов изменен брачным договором, в делах нотариуса должна быть оставлена копия этого договора или соответствующая выписка из него. Если в качестве доказательств, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариусу представлены документы, из которых невозможно установить основания или время приобретения имущества (например, регистрационное удостоверение), на отчуждение такого имущества нотариус по общему правилу должен истребовать согласие второго супруга. Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах. Например, в отношении квартир, ранее находившихся в домах ЖСК, на которые впоследствии у граждан в силу закона возникло право собственности, таким дополнительным документом может являться справка жилищно-строительного кооператива, содержащая информацию о том, что вся сумма паенакоплений вносилась собственником квартиры до вступления в брак. Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно. При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. Содержание заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении.

В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли. Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право. Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально. Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.

Сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества несовершеннолетних до четырнадцати лет могут совершаться с согласия законных представителей, сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями. Согласно закону, невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е. возникает залог в силу закона. При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным. Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества.

Читайте также  Нужна ли буфетчице санитарная книжка

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо.

Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи. Передаточный акт должен составляться в письменной форме. Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции.

Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку, согласно ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен. В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче. Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.

Отчуждение имущества

Финансовый словарь Финам .

  • Отчуждаемое общее имущество
  • Оферент

Смотреть что такое «Отчуждение имущества» в других словарях:

ОТЧУЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА, НАПРАВЛЕННОЕ НА ОБМАН КРЕДИТОРОВ — (frаudulent conveyance) Передача собственности другому лицу, с тем чтобы она не попала к кредиторам. Например, если муж переводит свой дом на имя жены, поскольку он понимает, что его дело находится на грани банкротства, суд может аннулировать… … Словарь бизнес-терминов

ОТЧУЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА, НАПРАВЛЕННОЕ К ОБМАНУ КРЕДИТОРОВ — (fraudulent conveyance) Передача собственности другому лицу с тем, чтобы она не попала к кредиторам. Так, если муж, понимая, что его дело находится на грани банкротства, переводит свой дом на имя жены, суд может аннулировать такую сделку в… … Финансовый словарь

отчуждение имущества, направленное к обману кредиторов — Передача собственности другому лицу с тем, чтобы она не попала к кредиторам. Так, если муж, понимая, что его дело находится на грани банкротства, переводит свой дом на имя жены, суд может аннулировать такую сделку в соответствии с Законом о… … Справочник технического переводчика

Принудительное отчуждение имущества — см. Отчуждение … Энциклопедия права

Принудительное отчуждение имущества — см. Отчуждение … Большой юридический словарь

Отчуждение (вещей и прав) — Отчуждение имущества (имущественных прав) передача вещей в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права (включая права, выраженные ценными бумагами) его обладателем другому лицу. От отчуждения… … Википедия

Отчуждение (прав) — Отчуждение имущества (имущественных прав) передача вещей в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права (включая права, выраженные ценными бумагами) его обладателем другому лицу. От отчуждения… … Википедия

ОТЧУЖДЕНИЕ — в гражданском праве отчуждением признается передача имущества в собственность другого лица; отчуждение один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом. Различается отчуждение возмездное (купля… … Юридический словарь современного гражданского права

Отчуждение (право) — У этого термина существуют и другие значения, см. Отчуждение. Отчуждение имущества (имущественных прав) передача вещей в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права (включая права,… … Википедия

ОТЧУЖДЕНИЕ — в гражданском праве передача имущества в собственность другого лица; один из способов осуществления собственником правомочияраспоряжения принадлежащим ему имуществом. Различается ОТЧУЖДЕНИЕ возмездное (купля продажа) и безвозмездное (дарение).… … Финансовый словарь

Что это такое — отчуждение имущества?

  • Что значит понятие «отчуждение имущества»
  • Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
  • Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
  • Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Что значит понятие «отчуждение имущества»

Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.

Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).

Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):

  • отказ от права;
  • предоставление имущества во временное пользование;
  • утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
  • прекращение права по решению суда;
  • предоставление будущих возможностей к отчуждению.

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.

Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).

Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).

Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.

Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)

Обратите внимание! В данном случае отчуждение имущества — это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества — это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Читайте также  Наказание за несоблюдение полос движения

Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.

Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Рассмотреть в полной мере в рамках одной статьи все способы отчуждения имущества — это труднореализуемая задача, поэтому рекомендуем ознакомиться и с другими материалами нашего сайта, посвященными этой теме (например, Договор о внесении вклада в имущество ООО, Продажа или отчуждение акций в АО (нюансы) и др.).

О существенных условиях договора купли-продажи и других его особенностях читайте статью КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

В данном случае отчуждение имущества — это операции, производимые также в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних лиц в зависимости от их возрастной категории.

Обратите внимание! Сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.

Важно! Сделки же несовершеннолетними лицами старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением регламентированных законодательством случаев.

Итак, отчуждение имущества — это действия правообладателя, направленные на передачу права (на возмездной или безвозмездной основе) иному лицу. Такие действия могут носить как добровольный характер, так и исполняться вынужденно. Отчуждение имущества — это не синоним для обозначения иных предусмотренных законом способов прекращения права, в т. ч. отказа от него, утраты такого права по объективным причинам или принудительного изъятия имущества и т. д.

Будьте бдительны, оформляя сделки с недвижимостью!

В современной жизни большинство из нас рано или поздно сталкивается с вопросом приобретения и (или) отчуждения недвижимости, будь то квартира, жилой дом, земельный участок или любое другое недвижимое имущество.

Однако далеко не все знают, как правильно оформить сделку с таким имуществом, не став при этом жертвой мошенников, пользующихся юридической неграмотностью людей.

Как же не попасть «на крючок» аферистов? На что нужно обращать внимание при заключении сделок с недвижимым имуществом?

Итак, остановимся на следующих наиболее важных моментах.

Прежде всего, необходимо всегда помнить, что подписанный Вами договор (купли-продажи, дарения, мены и т. д.) – это официальный документ, по которому вы передаете и (или) приобретаете определенные в нем права и обязанности. Поэтому не забывайте прежде, чем подписать договор, внимательно ознакомиться с его содержанием. Если же содержание сделки Вам не понятно, лучше обратиться за консультацией к юристу.

Изучив содержание договора, необходимо проверить наличие у лица, совершающего сделку, полномочий на ее заключение, то есть наличие у него правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на недвижимое имущество (в случае, если по сделке Вы являетесь приобретателем), а также нотариально удостоверенной доверенности, выданной стороной сделки, если она совершается по доверенности. Документами, подтверждающими права на недвижимость, могут быть свидетельство о государственной регистрации прав, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о наследстве по закону или завещанию и т. д. (указанные документы лучше проверять в подлинниках). Доверенность же должна быть нотариально удостоверена и содержать указание на передачу поверенному (представителю) соответствующих полномочий на подписание договора, а также описание недвижимого имущества и указание на его приобретателя, если имущество передается по договору дарения. Также необходимо обратить внимание на срок доверенности (она не должна быть просрочена).

Помимо документов на недвижимое имущество, при совершении сделки не лишним также будет проверить документы, удостоверяющие личность второй стороны сделки (например, паспорт), данные которых должны быть идентичны данным, указанным в правоустанавливающих документах и заключаемом Вами договоре.

Кроме того, необходимо проверить достоверность информации, содержащейся в представленных правоустанавливающих документах на приобретаемое имущество.

Поскольку единственным достоверным и актуальным источником информации о правах на недвижимое имущество является ЕГРП, для получения сведений об интересующем Вас имуществе Вы можете запросить выписку из ЕГРП.

Указанная выписка содержит информацию, актуальную на дату ее выдачи. Следовательно, выписку лучше всего получать непосредственно перед совершением сделки, так как отраженная в ней информация может претерпеть изменения уже на следующий день после ее выдачи.

Для получения выписки Вы можете обратиться в любое территориальное подразделение (офис) Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» или Многофункционального центра.

На какую же информацию, содержащуюся в выписке из ЕГРП, необходимо обращать внимание?

В первую очередь следует обратить внимание на наименование правообладателя и вид зарегистрированного права. Так, права владения, пользования, а главное распоряжения имуществом принадлежат только собственнику имущества. Следовательно, если в графе «Вид государственной регистрации права» указано «собственность», лицо, фамилия, имя и отчество которого указаны в графе «Правообладатель», имеет право на распоряжение данным имуществом.

Если в графе «вид государственной регистрации права» содержится информация об общей долевой собственности, это может говорить о преимущественном праве остальных участников долевой собственности на приобретение доли в праве на продаваемую недвижимость. Так, по закону, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля в праве собственности на него, продавец в этом случае должен получить от лиц, владеющих остальными долями, отказ от приобретения принадлежащей ему доли либо известить их письменно о намерении продать свою долю, и только при отсутствии в течение месяца ответа от них он вправе продать долю постороннему лицу.

Не менее важную информацию содержит пункт «Ограничение (обременение) права». К ограничениям (обременениям) относятся, в том числе, аресты и запреты на распоряжение недвижимым имуществом, наличие которых может привести к приостановлению государственной регистрации прав. Если в отношении имущества зарегистрирована ипотека, то на совершение сделки с таким имуществом требуется согласие лица, в залоге у которого находится приобретаемый объект (чаще всего это банк).

Также при получении выписки из ЕГРП следует обратить внимание на пункт «Правопритязания». Эта графа выписки сообщает о наличии представленных на государственную регистрацию документов. Например, наличие в данном разделе фразы «представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права» говорит о том, что на регистрацию уже сданы документы на продажу указанного имущества, что может означать заключение продавцом нескольких договоров в отношении одного имущества.

Еще один немаловажный момент, на который стоит обращать внимание при получении выписки из ЕГРП, это раздел «Заявленные в судебном порядке права требования». Наличие в данной графе слов «права оспариваются в судебном порядке» означает, что право лица, у которого вы намереваетесь приобрести имущество, оспаривается в суде, что, в свою очередь, может привести к прекращению данного права.

Все вышеуказанное относится к общим правилам проверки юридической «чистоты» сделок. Однако, при заключении отдельных видов договоров существуют свои особенности, на которые также стоит обратить внимание.

Так, если приобретаемым по сделке имуществом является квартира (комната или жилой дом), то непосредственно перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в ней лиц не было тех, кто может сохранять право на проживание в данной квартире (например, гражданин, отказавшийся от приватизации квартиры или снятый с регистрационного учета по причине осуждения к лишению свободы, может сохранять право пользования квартирой). Для этого можно запросить лицевой счет по квартире, выдаваемый управляющей компанией.

Кроме того, не так давно законодательно была закреплена необходимость нотариального удостоверения ряда сделок (сделки, предметом которых является отчуждение долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество; сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних и находящихся под опекой и попечительством граждан и др.). В связи с этим отсутствие нотариального удостоверения таких сделок будет являться основанием для приостановления государственной регистрации перехода прав.

Читайте также  Временая регистрация в балашихе

Также необходимо уточнить, не проводились ли реконструкция, переустройство или перепланировка приобретаемого Вами объекта недвижимости.

Согласно действующему законодательству реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости проводятся на основании принятого органом местного самоуправления решения (разрешения). Завершение переустройства, перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, завершение реконструкции объектов капитального строительства – разрешением на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию. При отсутствии таких документов на покупателя самовольно реконструированного или перепланированного объекта ложится риск возложения на него обязанности по приведению объекта в первоначальное состояние. В таких случаях в реконструированном, переустроенном или перепланированном состоянии объект может быть сохранен только на основании решения суда.

Кроме того, если имущество, отчуждаемое по договору, было приобретено в браке по возмездной сделке, оно считается совместной собственностью супругов, независимо от того, на имя кого оно было приобретено. Следовательно, на отчуждение такого имущества требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение сделки с таким имуществом.

Если в числе собственников приобретаемого имущества имеются несовершеннолетние дети или лица, находящиеся под опекой, на совершение сделки по распоряжению таким имуществом требуется согласие органа опеки и попечительства.

Также при совершении одной сделки, например, сделки купли-продажи, не следует соглашаться на оформление ее под видом другого договора, например, дарения. Согласно действующему законодательству сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, то есть, не порождает последствий, которые стороны предполагали при ее заключении. Такая сделка может быть оспорена в суде.

В последнее время все чаще встречаются случаи оформления договора купли-продажи вместо договора залога недвижимого имущества (ипотеки) в качестве обеспечения осуществленного займа. Помните, что заключая сделку купли-продажи недвижимого имущества, вы передаете право собственности на это имущество другому лицу, которое после приобретения прав на него может распорядиться им по своему усмотрению. То есть, может получиться так, что даже вернув сумму займа, Вы останетесь без недвижимости, поскольку согласно заключенному Вами договору приобретатель имущества не обязан будет Вам его возвратить. Поэтому, если Вы не желаете продавать свое имущество, а лишь имеете цель подкрепить взятые на себя обязательства по договору займа (кредита), Вы можете заключить договор ипотеки (залога), предусматривающий возможность перехода прав на принадлежащее Вам недвижимое имущество только в случае невыполнения Вами взятых на себя обязательств по возврату займа в установленный срок.

Также необходимо обратить внимание на сумму сделки и порядок осуществления расчетов. В тексте договора следует указывать именно ту сумму, которая фактически передается (нередко продавцы под тем или иным предлогом просят указать сумму сделки в меньшем размере), ведь в случае признания данной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности сторонам вернется то, что было получено по сделке: продавцу – недвижимое имущество, а покупателю – цена, уплаченная им за это имущество по договору. Передачу денег лучше подтверждать соответствующими расписками, а сведения о том, что расчет произведен, включать в текст договора только в случае его фактического осуществления.

Приобретая права на земельный участок, не забывайте про расположенные на этом участке объекты недвижимости. Права на них (в случае, если они принадлежат правообладателю участка) должны передаваться вместе с земельным участком. Если же у продавца не окажется правоустанавливающих документов на эти объекты, и Вы решите приобрести по договору только земельный участок, в дальнейшем у Вас, скорее всего, возникнут проблемы с оформлением прав на данные объекты. Кроме того, если окажется, что возведенные продавцом объекты недвижимого имущества построены с существенным нарушением установленных законодательством норм и правил, без необходимых разрешений либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает возведение таких объектов, суд может признать такие постройки самовольными и обязать Вас снести их. Проблемы могут возникнуть и в том случае, если земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости находятся в собственности разных лиц – если Вы приобретете права на что-то одно (или земельный участок, или объект недвижимости), у Вас могут возникнуть споры по поводу использования земельного участка.

Также нередко в последние годы возникают споры по поводу границ земельных участков. Во избежание этого старайтесь рассматривать в качестве вариантов для приобретения только те земельные участки, границы которых установлены в соответствии с действующим законодательством (участки, в отношении которых проводилось межевание). Проверить данный факт можно, воспользовавшись Публичной кадастровой картой или запросив кадастровую выписку на земельный участок в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» или офисе Многофункционального центра.

Что такое отчуждение имущества и что оно влечет за собой?

Отчуждение имущества — это прекращение собственности его владельца с последующим переходом этой собственности к другому лицу. Данное действие регламентируется Гражданским кодексом в разделе «Прекращение права собственности».

Следует отличать понятие отчуждения от:

  • отказа;
  • предоставления объекта в пользование на время;
  • предоставление будущей возможности отчуждения (например, предварительный договор купли-продажи).

Предметом отчуждения могут быть либо вещи, либо права.

Нормативное регулирование

Рассмотрим особенности и нюансы отчуждения собственности, прописанные в Гражданском кодексе.

Основания

Право собственности может быть прекращено при отчуждении имущества собственником в пользу других лиц, при его отказе от собственности и в прочих случаях, на которые распространяются законодательные нормы.

Принудительное отчуждение имущества недопустимо, за исключением:

  • взыскания по обязательствам;
  • отчуждения собственности, которая не может принадлежать лицу, к которому она перешла;
  • изъятия участка;
  • выкупа культурных ценностей;
  • конфискации;
  • реквизиции;
  • по решению суда.

По волеизъявлению собственника имущество, относящееся к государственной либо муниципальной собственности, может быть отчуждено в пользу юридических и физических лиц. В данном случае переход права собственности производится с компенсацией стоимости имущества.

Отчуждение имущества — это продажа

Согласно положениям Гражданского кодекса, отчуждаемым имуществом может быть предмет сделки купли-продажи. В данном случае переход права происходит путём заключения договора купли-продажи между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Продавец обязуется передать указанный в договоре объект недвижимости покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять недвижимость, оплатив её стоимость.

Отчуждение произойдёт только после государственной регистрации договора и перехода права собственности от одной стороны к другой. Важно: сделка купли-продажи нежилого помещения считается вступившей в силу с момента подписания сторонами договора (в данном случае требуется государственная регистрация только перехода права).

После регистрации перехода права собственности и/или договора купли-продажи недвижимый объект считается отчуждённым, а отменить сделку уже невозможно: если стороны вдруг изменят своё намерение передать/получить объект недвижимости, они должны будут заключить новый договор и «поменяться» обратно.

Отчуждение имущества — это дарение

Переход права собственности может произойти также в результате оформления договора дарения. Он также является двусторонней сделкой: даритель обязуется безвозмездно передать объект договора одаряемому, а тот в свою очередь принимает недвижимость.

Отчуждение имущества в данном случае происходит после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому.

Важно: если договор дарения заключается между родственниками, налогом имущество не облагается. В противном случае одаряемый обязан уплатить 13% от рыночной стоимости квартиры/дома/участка/иного объекта.

Одаряемый имеет право отказаться принять дар до момента совершения дарения.

Принудительное отчуждение

В установленных законом случаях переход права собственности может быть произведён в принудительном порядке: при конфискации или реквизиции имущества, взыскании и прочих. Решение об отчуждении выносится в судебном порядке.

Сделки с отчуждением требуют совершения двух этапов государственной регистрации: вначале регистрируется сама сделка (договор купли-продажи, дарения, ренты, мены и прочие), а затем переход от предыдущего собственника к следующему.

Для перерегистрации отчуждаемого объекта в государственный орган представляется заявление вкупе с документами: квитанцией об уплате госпошлины, удостоверениями личностей сторон, правоустанавливающими документами и прочими, необходимыми в каждом конкретном случае.

При принудительном прекращении права регистрация производится не владельцем имущества, а соответствующим должностным лицом.