Варианты обменов жилья

Как обменять квартиру на квартиру с доплатой?

На текущий момент времени обмен квартир с доплатой практически не используется. Но законодательно этот вариант решения жилищной проблемы не запрещен. Как обменять квартиру на квартиру с доплатой? Как провести сделку и сколько придется заплатить в качестве налога? Интересно? Читайте нашу статью.

Что говорит законодательство?

Чтобы не совершить ошибку, можно и нужно предварительно проштудировать ст. 567-571 ГК РФ. Они посвящены вопросам обмена. Основное, что требуется знать:

каждый из участников сделки одновременно становится и продавцом, и покупателем;

для составления договора требуются те же документы, что и при совершении стандартной купли-продажи;

можно заключить две независимые сделки или один договор обмена. (он же исполняет функцию передаточного документа);

стороны в обязательном порядке регистрируют свое право собственности в Росреестре;

НДФЛ рассчитывается как при заключении стандартного договора купли-продажи.

Что выбирать: ДПК или договор мены, — решают только договаривающиеся стороны. Нотариальное заверение контракта в большинстве случаев не требуется. Исключение — отчуждение долей в праве или обмен недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему.

Обратите внимание! За регистрацию права собственности каждый из участников сделки обязан заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Внести 4000 рублей одной платежкой под предлогом, что договор общий, нельзя. Каждый платит за себя.

Как можно разменять квартиру?

Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:

На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.

На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.

На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.

Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Обмен на вторичном рынке

Самая сложная задача в данном случае — поиск варианта. Оформление же не требует особых усилий. Обменять квартиру можно на:

Равноценную жилплощадь. Никто никому ничего не доплачивает.

На недвижимость большей площади, в дорогом ЖК. В этом случае тот, кто отдает более дешевую квартиру, доплачивает. Если же новая площадь имеет худшие характеристики, собственник вправе рассчитывать на получение определенной суммы денег.

Обе стороны по сделке обязаны собрать и предоставить на рассмотрение контрагенту:

Общегражданские паспорта всех собственников.

Выписку из ЕГРН. Важно знать, что на квартиру не наложены обременения.

Выписку из домовой книги желательно за 5 лет. Необходимо убедиться в том, что в квартире не прописаны люди, имеющие право вернуться туда на проживание, например, осужденные или военнослужащие-срочники.

Техпаспорт. Не должно быть незарегистрированных перепланировок.

Справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.

Согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

Разрешение органов опеки при наличии среди собственников или прописанных несовершеннолетних.

В договоре обмена указываются:

данные сторон в соответствии с паспортами;

описания обеих квартир (указываются адреса, этаж, площадь, кадастровые номера и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость);

фраза «Стороны производят мену принадлежащих им квартир» (если заключаются стандартные ДПК, эти слова не пишутся);

сумма доплаты (при ее наличии), порядок расчетов;

порядок передачи имущества;

иные условия, имеющие отношение в данной сделке.

Важный момент! Стоимость недвижимости в договоре вне зависимости от его типа прописывается обязательно. Какую сумму указать (рыночную или кадастровую), решают собственники. Но нужно знать, что ФНС с этой суммы при определенных обстоятельствах насчитает НДФЛ. Если есть доплата, ее также прописывают в договоре.

Подавать документы на регистрацию нового права собственности можно непосредственно через Регистрационную палату или через МФЦ. В первом случае сделку, если нет препятствий, зарегистрируют в течение 3 дней. Во втором ждать придется дольше.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Уплата налогов

В соответствии с законодательством обмен квартиры равноценен ее продаже. Если собственник владел ей менее 3-5 лет, он освобождается от уплаты НДФЛ при продаже. Во всех остальных случаях налог придется перечислить в бюджет и рассчитывать его нужно не с доплаты, а со всей суммы по договору. Но зато, в соответствии с НК РФ, «продавцы» могут воспользоваться своим правом на налоговый вычет.

Обмен квартиры на новостройку

Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.

Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.

Обмен ипотечной квартиры

Если задолженность перед кредитором еще не погашена, потребуется его согласие. Среди возможных вариантов решения проблемы:

Перевод долга на покупателя, если он соответствует требованиям кредитора.

Подписание предварительного договора купли-продажи. Покупатель вносит сумму, достаточную для закрытия обязательства перед банком. После этого отзывается закладная и можно полноценно регистрировать сделку.

В любом случае без ведома кредитора подобные сделки лучше не проводить. Банк имеет полное право опротестовать сделку через суд.

Обмен произошел. Что делать дальше?

Конечно, ремонт. Нужно убрать со стен, потолка и пола воспоминания о прежнем владельце. Можно самому клеить обои и проходить мастер-классы по нанесению венецианской штукатурки. А можно поступить проще и обратиться к профессионалам — заказать услугу капитального ремонта под ключ. Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость. Все, что остается сделать вам — выбрать дизайн, получить готовую квартиру и пригласить гостей на новоселье

Обмен недвижимости между городами России

Обмен жилья является сделкой, которую граждане совершают для того, чтобы поменять имеющееся у них жилое помещение на другое. Раньше, до появления в России частной собственности на объекты недвижимости, только обмен мог улучшить условия проживания. Обмен квартиры на квартиру между городами России осуществляется двумя способами:

  • заключение договора обмена;
  • составление договора мены.

В праве обменом называется сделка, в которой участвуют наниматели муниципального жилья. Для сделок в сфере частного жилья используется термин мена.

Что такое междугородный обмен

Обмен квартир в его классическом варианте представляет собой передачу гражданином своей квартиры другому владельцу и замена ее на другой объект недвижимости.

Главная сложность при этом состоит в том, чтобы найти такие варианты, которые устраивали бы сразу две стороны, участвующие в сделке. Данный тип договора, в основном, касается того жилья, которое находится в муниципальной собственности.

Альтернативный вариант обмена представляет собой сделку купли-продажи, при которой одно жилье заменяется на другое. Этот вариант лучше всего подходит тем владельцам квартир, которые стремятся улучшить свои жилищные условия. Он рассчитан на квартиры, находящиеся в частной собственности.

При отсутствии равнозначных объектов законом предусмотрена выплата денежной или натуральной компенсации, например, в виде автомобиля или земельного участка.

Особенности междугороднего жилищного обмена

Междугородные обмены квартир относятся к самым сложным операциям с жилой недвижимостью. Это связано с географической удаленностью этих объектов, что намного осложняет всю организацию данных типов сделок.

Кроме того, в российских городах имеется разный опыт их совершения. По многим вопросам можно договориться, например, по поводу прописки жильцов или их выписки, так как это определяется общероссийским законодательством. Но отдельные этапы сделки часто имеют большие отличия в регионах, что влияет на ее успешное проведение.

Читайте также  Ущерб 800 рублей что будет

Для совершения квартирного обмена между городами, прежде всего, нужно, чтобы два собственника жилья имели определенные жилищные интересы. Таким образом, необходимо найти в них жителей, которые хотели бы переехать в другой город. Но самое главное требование заключается в том, чтобы их квартиры полностью устраивали участников обмена.

Наиболее часто встречающимся вариантом является обмен квартиры на квартиру с доплатой, который дает возможность произвести корректировку жилищных условий.

Он очень популярен у людей старшего возраста, так как подходит в случае расторгнутого брака и разрыва семейных связей. Все разведенные супруги стремятся к отдельному проживанию друг от друга. Вариантом расселения часто выступает размен квартиры большей площади на несколько меньших по размеру.

Обмен квартиры между городами в России пока недостаточно развит. Это связано со сложностью и длительностью оформления документов, а также проблемами, возникающими при переезде. В таком случае обращение к опытным риэлторам позволит быстро провести данную сделку путем механизма купли-продажи.

Данный способ предполагает продажу собственником своей квартиры и покупку другого жилья, которое ему необходимо. При этом в одномоментной сделке участвует сразу несколько сторон. Этот вариант обмена отличается высокой скоростью и удобством, так как позволяет легко подобрать нужную недвижимость.

По сделке, которая у риэлторов называется «встречной покупкой», предполагается продажа имеющейся квартиры и покупка нового жилья в другом городе. Присутствие денег в качестве основного звена в данной сделке обеспечивает больше шансов на ее проведение.

Но и этот вид обмена может сопровождаться некоторыми сложностями. Например, покупатель квартиры будет настаивать на быстром освобождении жилой площади, хотя на переезд в другой город необходимо достаточно много времени и средств. В таком случае можно подстраховаться и снять жилье на тот случай, если произойдет затягивание покупки квартиры.

Процедура иногороднего обмена недвижимости

  1. Подготовьте квартиру к обмену;
  2. Соберите документы для сделки;
  3. Найти вторую сторону сделки;
  4. Осмотрите будущее жилое помещение;
  5. Заключите договор обмена или купли-продажи;
  6. Оплатите государственную пошлину;
  7. Зарегистрируйте сделку и договор;
  8. Переехать в новую квартиру.

Прописка при обмене квартиры на квартиру между городами

Выписка жильцов из проданной квартиры и прописка их в новом жилье в другом городе имеет очень большое значение. Как правило, покупатель старается придержать некоторую сумму, которая полагается продавцу до того момента, пока он не выпишет старых жильцов и не пропишет новых.

Чаще всего, еще до подписания договора купли-продажи в банковскую ячейку вносится специальная сумма, которая удерживается под залог перепрописки. Чтобы продавец мог впоследствии получить доступ к этой сумме, банковский договор содержит указание на зарегистрированный договор купли-продажи, а также на наличие выписки из домовой книги квартиры в другом городе.

Кроме того, в договоре купли-продажи имеются подробные разъяснения, когда продавец сможет получить свои деньги. Во время регистрации квартиры на нее распространяется обременение в качестве залога. После прописки продавца по новому адресу и получения им денег покупатель снимает залог, обращается в Росреестр и подтверждает завершение расчетов по сделке документами, в том числе, распиской продавца о получении денег.

Когда совершается обмен недвижимости между городами, то оформлять прописку лучше всего до продажи квартиры, так как в этом случае покупатель не будет переживать, что в его новой квартире будут прописаны чужие люди, а продавец будет уверен, что он не заплатит лишние деньги за перепрописку.

Оформление регистрации в другом городе происходит по общероссийскому законодательству. Через 3 дня после того, как все необходимые документы будут поданы в паспортный стол, в паспорте ставится штамп о регистрации по новому месту жительства. При этом сведения о выписке со старой квартиры почтовым отправлением доставляются в паспортный стол по прежнему месту жительства. Часто бывает так, что в другой город эти отправления попадают быстрее, чем в другой район города.

Сроки обмена квартирами

Продать свое жилье в одном городе и приобрести новое в другом потребует определенного времени, которое желательно сократить до минимума. Иначе может возникнуть ситуация, когда старая квартира уже продана, а нового жилья пока еще нет и прописываться негде.

Чтобы этого избежать, риэлторы придерживаются следующей схемы. До продажи квартиры ищут квартиру в другом городе и платят за нее аванс. Также они и договариваются с продавцом о том, чтобы он подождал некоторое время, пока квартира не будет продана и зарегистрирована. Но этот процесс нельзя затягивать, чтобы не потерять аванс. После того, как первая квартира будет продана, проводится вторая сделка.

Особенности расчетов

В городах чаще всего при передаче денег за квартиру пользуются услугами банков, предоставляющих банковские ячейки. При подписании договора сумма, которую нужно заплатить за приобретаемый объект, закладывается в банковскую ячейку. Продавец будет иметь к ней доступ только после государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Во многих регионах деньги за приобретенное жилье передаются из рук в руки. Наибольшее количество междугородних обменов происходит с участием Москвы и С-Петербурга, что заставляет учитывать особенности проведения сделок в этих городах.

Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Обмен квартир для многих людей – чуть ли не единственный способ улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свое финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и сам процесс совершения сделки сопряжены с рядом трудностей, которые неподготовленному человеку не так легко преодолеть. Попробуем прояснить: как правильно и выгодно обменять квартиру?

На столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно – количество и структура предложений меняется ежеминутно. При этом нужно учесть массу нюансов: район, близость к отставкам общественного транспорта или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски… Хороший вариант обмена можно искать годами, если вы не профессионал в данном вопросе.

Варианты обмена квартир весьма разнообразны, каждый из них имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодной сделкой:

  • Обмен квартиры на загородную недвижимость. Вариант для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией… Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.
  • Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.
  • Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, но также с целью улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.
  • Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками. Так, обмен квартиры в центре на равную по площади в более отдаленном районе подойдет тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.

Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.

Читайте также  Сумма налога на прибыль 1 каартал

Традиционные способы обмена квартир, которые практиковались еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок.

Попавшись на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести при обмене несправедливую доплату. Правильно оценить вашего потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена могут только специалисты. То же касается и затрат на рекламу выставленного вами на продажу варианта –расходы на нее могут «украсть» всю выгоду от сделки. При этом профессиональные риелторы располагают собственными базами данных и могут в значительно более короткий срок подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой полной информации о состоянии рынка недвижимости и в правильности вашего выбора. Найденный же случайно вариант обмена может сопровождаться ложной информацией об оценке стоимости предлагаемого вам жилья, о правах собственности или пользования, об интересах несовершеннолетних детей, зарегистрированных на обмениваемой площади.

Порядок обмена квартир и необходимые документы

Обмен – это любая сделка с жильем, в результате которой два участника сделки обмениваются жилплощадью. Такая сделка может проводиться как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Также сделка может быть совершена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.

Сделка по ДКП может быть простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В настоящее время большинство сделок по купле-продаже – альтернативные, причем количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир). Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.

«Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе приемлемый вариант нового жилья; при этом «легкая, или реальная альтернатива» подразумевает, что продавец выставляет адекватные притязания к понравившейся квартире, аналогов которой на рынке недвижимости имеется достаточно много.

«Легкая альтернатива» – это, скажем, продажа двухкомнатной квартиры в Щелково с одновременной покупкой с доплатой в этом же районе трехкомнатной квартиры, стоимости которой хватает для воплощения ее владельцами намеченных планов.

«Нереальная, или сложная альтернатива» – это, например, продажа двухкомнатной малогабаритной квартиры в Щелково с одновременной покупкой в этом же районе трехкомнатной квартиры, но без доплаты. То есть, какими бы незначительными ни были бы притязания к трехкомнатному жилью, без дополнительных выплат здесь не обойтись, поскольку маленькая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на первом или последнем этажах, с не лучшим видом из окна всегда будет стоить больше двухкомнатной «брежневки» или «хрущевки».

В чем же состоит суть альтернативной сделки (альтернативного обмена)? Дело в том, что одновременная продажа существующей квартиры и покупка нового жилья снижает как для продавца, так и для покупателя финансовые риски. Например, можно было бы вначале просто продать квартиру, а затем, добавив планируемую сумму, приобрести новое жилье. Но! Конъюнктура цен на московском рынке недвижимости такова, что между продажей одного жилья и покупкой нового (на что потребуется время) может произойти скачок цен, который разрушит все планы сторон. Это особенно актуально для лиц, решивших заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов. Таким образом, квалифицированная оценка жилой недвижимости здесь стоит во главе угла: она позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир упрощенно выглядит следующим образом:

Этап Особенность
1. Поиск покупателя на квартиру Заключение договора, внесение аванса покупателем
2. Поиск новой квартиры Заключение договора, внесение аванса продавцу
3. Сбор необходимых документов Как правило, поручается агентству недвижимости
4. Юридическая экспертиза документов
5. Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых сумм
6. Заключение сделки Подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию
7. Завершение сделки Изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры

В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Это простая схема, но она требует присутствия третьего участника, так называемого «чистого покупателя», который располагает достаточными средствами для покупки. Эта покупка делает возможным дальнейший процесс.

В случае прямого обмена участники сделки имеют дело только друг с другом и рассчитываются путем взаимозачетов. При кажущейся простоте этой схемы, здесь отсутствует элемент свободного выбора новой квартиры на рынке, который есть в схеме альтернативного обмена. Особенно хорошо это видно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько. В случае альтернативного обмена можно купить квартиры у разных владельцев. В случае прямого обмена потребуется один владелец нескольких квартир.

В пакет документов для обмена квартир должны входить:

  • Правоустанавливающие документы.
  • Кадастровый паспорт помещения (составляется в районном БТИ).
  • Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
  • Справка об оценочной стоимости квартиры.
  • Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
  • Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
  • Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
  • Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии. Например, совершеннолетние лица, которые на момент приватизации продаваемой квартиры были несовершеннолетними и не участвовали в приватизации.

Договор обмена квартир и другие документы

Порядок обмена приватизированных квартир может регулироваться двумя видами договоров:

  • Договор купли-продажи.
  • Договор мены.

В договоре мены прописывается, что каждая из сторон обязуется передать свою квартиру в обмен на другую. При необходимости указывается сумма и порядок доплаты, которую должна произвести одна из сторон.

В случае обмена приватизированных квартир стороны передают друг другу права собственности.

Несмотря на то, что обмен квартир — распространенная практика, не всем удается провести его успешно и с выгодой для себя. Требуется понимание ситуации на рынке и правовых нюансов, навыки ведения переговоров с контрагентами и оформления документов.

Обмен квартир

Собираетесь обменять или разменять квартиру в Москве, но не знаете, с чего начать? Можно заняться обменом самостоятельно, но это потребует знания рынка и тонкостей оформления договоров купли-продажи недвижимости, жилищного законодательства.
Понадобится просмотреть тысячи объявлений, чтобы подыскать подходящий вариант обмена квартиры в Москве, провести десятки переговоров, съездить на просмотр не одной квартиры и продемонстрировать свое жилье десятку, а то и больше, потенциальных покупателей. Времени и сил уходит много, но вот ожидаемый результат в виде состоявшегося обмена жильем на приемлемых для вас условиях не гарантируется.

Проще и надежнее доверить обмен недвижимости профессиональному риэлторскому агентству, которое специализируется в этой области.
Агентство Бросалина работает в данном сегменте столичного рынка не первый год. Наши специалисты хорошо знакомы со спецификой обменных сделок и знают, на что обращать внимание при проведении переговоров с владельцами недвижимости, при составлении и подписании договора. На нашем счету сотни успешно проведенных сделок. Квалифицированная помощь поможет решить вопрос с обменом вашего жилья быстро и безопасно.

Вариант обмена квартиры

Особенности сделок при обмене

Сделки, при которых квартиры размениваются или обменивается две квартиры на большую, происходят на рынке недвижимости сравнительно нечасто. По статистике, они занимают не более 10% от всех сделок с квартирами в России. Однако потребность разменять или обменять жилье может возникнуть у любого собственника.

1. Поиск вариантов

Основная сложность таких операций при размене заключается в том, чтобы найти две подходящих квартиры, владельцы или владелец которых стремятся обменять их на одну, большей площади. Специалисты нашего агентства внимательно следят за каждым объявлением, занося их в базу данных. Это позволяет быстро предложить варианты клиенту, который желает разменять квартиру.

Читайте также  Кудасходить чтобы зарегистрировать садовый домик

2. Доплата

Другая трудность состоит в определении размера доплаты, если клиент готов дополнительно вложить деньги в размен жилья. Опытные риэлторы организуют переговоры со всеми участниками сделки с учетом интересов ваших интересов. Вам нужно лишь оставаться на связи: когда появится новая информация, специалист сообщит вам об этом.

3. Синхронизация

Поскольку по факту обмен оформляется договорами купли-продажи недвижимости, важно, чтобы сделки со всеми квартирами были проведены в один день, желательно – в одно время. Это тоже не ваша головная боль. Сотрудники нашей компании согласуют время и место подписания договоров с участниками сделок, проследят за тем, чтобы все заинтересованные лица прибыли вовремя.

4. Проверка документов

В процессе сделок обмена возникает множество юридических нюансов. Необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье, узнать, на каких основаниях оно находится в собственности продавца: по договору купли-продажи, дарения, в результате приватизации и так далее. Важно также проверить подлинность предоставленных документов, запросив выписку из ЕГРП. Играет роль юридическая история недвижимого имущества. Если за последние пять лет собственники менялись три-четыре раза, важно провести дополнительную проверку.

5. Анализ обременений

Нужно выяснить, кто зарегистрирован в квартире и не возникнет ли проблем с выпиской. Узнать, не состоит ли владелец жилья в браке и получить нотариальное согласие на продажу жилья от супруга или супруги. Проверить, нет ли обременений на жилье (не находится ли оно в залоге или под арестом) и ограничений по операциям с ним. Если проводилась перепланировка, попросить у продавца документы, которые ее узаконивают.

И, наконец, удостовериться, что продавец – действительно тот человек, за которого он себя выдает: проверить паспортные данные и сравнить их со сведениями в правоустанавливающих документах.

Вы можете не заниматься всем этим: специалисты агентства недвижимости проведут всю необходимую работу и грамотно подготовят договор купли-продажи.

Как показывает практика более, чем 10-летней работы специалистов агентства Бросалина, если размен недвижимости происходит в пределах одного района, тот, кто разменивает свое жилье, теряет одну комнату. Впрочем, есть и другие варианты решения вопроса, которые могут предложить профессиональные риэлторы.

Обмен жилья

Обмен – это еще один из способов приобретения недвижимости. В настоящее время договоров обмена заключается меньше, так как людям сложнее найти подходящее жилье. Чаще всего такие сделки проводят между собой родственники, чем незнакомые люди.

Можно заключить непосредственно договор обмена, можно – два договора купли-продажи на оба объекта недвижимости. В последнем случае возможно обменять неравноценное жилье: например, однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. В качестве доплаты не обязательно выступают деньги, это может быть автомобиль, акции, драгоценности или другое дорогостоящее имущество.

Особенности обмена

Чаще всего под обменом подразумевается обмен одной квартиры на другую с точно такими же параметрами.

Например, семья просто решила сменить район проживания. Однако даже одинаковые по метражу квартиры могут быть совершенно различными: располагаться на разных этажах, отличаться планировкой, дома могут состоять из разных материалов и т.д.

Здесь возможно два варианта события, когда участники сделки:

  • могут обменять свое жилье как есть, без оценки и всяческих доплат;
  • вызвать независимого оценщика и заказать у него анализ стоимости квартир, затем тот, у кого квартира стоила дешевле, выплачивает второму участнику сделки компенсацию.

При оформлении документации необходимо заключить:

  • договор обмена – для жилья, находящего в частной собственности;
  • договор мены – для жилья, находящегося в муниципальной собственности.

Существенные условия для договора обмена такие же, как для стандартного договора купли-продажи. Единственное отличие: при обмене необходимо описать оба предмета сделки и указать условия, на которых производится сделка.

Как при проведении сделки купли-продажи, для осуществления обмена понадобятся разрешения всех заинтересованных сторон: органа опеки (если затрагиваются интересы детей), банка (если одна из квартир под залогом), других сособственников (если квартира – в общей собственности) и т.д.

Плюсы у такого вида сделки присутствуют:

  • нет необходимости изыскивать средства для проведения обычной сделки купли-продажи;
  • сравнительно короткий срок заключения сделки;
  • упрощенный сбор документов.

Однако есть и минусы:

  • сложно найти владельца квартиры, готового осуществить обмен (может не понравится квартира, не устроит район и т.д.);
  • чаще всего равноценной замены не получится, так что одной из сторон всё равно придется заплатить;
  • нельзя использовать маткапитал или госсубсидию для оплаты разницы между стоимость квартир, равно как и взять ипотеку;
  • возникают сложности, если квартира «проблемная».

Если пройтись по сайтам, предлагающим недвижимость, то можно заметить, что большинство людей рассматривают вариант обмена. Но это свойственно только крупным городам, в небольших же превалирует обычная купля-продажа.

Чаще всего предлагают к обмену не квартиру на квартиру, а дома в пригородной или загородной зоне на квартиры и наоборот. Это связано с тем, что люди стремятся сменить образ жизни – кто-то хочет перебраться в город, а кто-то, напротив, стремится к относительному покою.

Виды обмена жилья

Условно можно выделить несколько видов жилья, которые имеют свои особенности.

Старое на новое

В этом случае обменивается квартира старого типа на квартиру новой планировки. Как правило, за новую назначается доплата. В некоторых случаях возможен обмен жилья, уходящего под снос, на новое жилище – чаще всего такой обмен организуется с юридическими лицами.

Также возможен вариант обмена квартиры с участием банка или риэлторского агентства (то есть покупка у юридических лиц), однако в данном случае необходимо учитывать, что при подобном обмене за старое жилище чаще всего назначается цена в 25% меньше от ее среднерыночной стоимости.

Вторичное на новостройку

Данный способ позволяет получить жилье в строящемся доме без необходимости копить деньги или продавать свою квартиру самостоятельно. Здесь имеется на лицо финансовая выгода, а также экономия времени. Однако при таком способе обмена нужно учитывать, что застройщик по договору обмена старую квартиру заберет сразу, а владельцу новой надо будет дождаться, пока закончится строительство и дом сдадут в эксплуатацию.

На время отпуска

На Западе такой способ обмена давно пользуется популярностью, в России же и близлежащих странах это пока экзотика. Суть обмена заключается в том, что стороны договариваются об обмене жилплощади на время пребывания их в другой стране. Это позволяет здорово экономить на отелях и питании.

Например, житель Лондона хочет побывать в Москве этим летом. Он ищет жителей Москвы, которые в свою очередь хотят побывать на Туманном Альбионе этим летом, и они обмениваются квартирами на время всего отпуска.

Иногородний обмен

Чаще всего иногородний обмен квартир осуществляется между близлежащими городами, но есть и другие варианты. В данном случае, как при внутригородском обмене, заключается соответствующий договор и схема взаимозачета. Однако, так как участники сделки находятся в разных городах, госрегистрация договора может быть затруднена, особенно, если обмен производится между различными субъектами России.

Обычно обращаются за помощью к посредникам и вместо договора обмена используют два договора купли-продажи, каждый из которых регистрируется в своем населенном пункте.

[blockquote_gray»]Если вы являетесь арендодателем, то для того, чтобы избежать проблем с законом, вам необходимо уплачивать налог при сдаче квартиры в аренду.

Перед покупкой квартиру всегда необходимо тщательно проверять. Подробнее об этом читайте здесь.

Обмен муниципального жилья

Схема обмена такого жилья происходит по стандартной схеме, за единственным исключением: нанимателям сначала нужно найти конкретный объект для обмена, а затем заручиться согласием арендодателям – то есть муниципального органа исполнительной власти. Администрация может отказать по самым различным причинам, например, если один из объектов планируется идти под снос, один из нанимателей – хронический больной и т.д.

Кроме того, служебные квартиры обменять нельзя. Иногда можно встретить предложения об обмене муниципального жилья на частное. Но собственники приватизированных квартир редко соглашаются на такие обмены, если только муниципальное жилье будет обладать неоспоримыми преимуществами.