Договор дду с подрядчиком

Покупка квартиры от подрядчика по переуступке

Выгодные предложения по покупке квартир в новостройках можно найти у подрядных организаций. Они устанавливают стоимость на жилье ниже, чем застройщик, так как получают квартиры с дисконтом, за выполнение определенных работ по строительству дома. Низкая цена обусловлена целью быстрой реализации жилья, возвращения затрат и прибыли.

Как оформить переуступку

Подрядные квартиры приобретаются 2 способами.

Вариант 1.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав собственности — наиболее популярный вариант.Сделка купли-продажи проходит до завершения строительства дома и называется цессией.

Вариант 2.

При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется по договору цессии. Если продавцец субподрядчик или подрядная организация, продажа оформляется договором переуступки прав.

Застройщик передает квартиру подрядчику по Договору долевого участия (ДДУ) между сторонами и подлежит государственной регистрации.

5 шагов оформления покупки подрядной квартиры:

  • Поиск подходящего предложения, проверка объекта на обременения.
  • Изучение ДДУ между строительной и подрядной компаниями. Проверка регистрации подрядчика в Регистрационной палате. Изучение текста договора на отсутствие запрета передачи прав, ограничений и выплаты вознаграждения застройщику.
  • Заключение соглашения. Если квартира строится, будет заключен договор цессии. Готовые квартиры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Приемка у подрядчика готовой квартиры с ключами через акт Приема-передачи.

Риски

Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации:

  • Застройщик передает квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.
  • С покупателем подписывается договор передачи прав на квартиру.
  • После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком

Важно обратиться к надежной организации, которая предложит выгодную цену и полное сопровождение сделки.

ГК NordEst доверяют как надежному партнеру покупатели квартир и крупные строительные организации. Мы сотрудничаем с крупными строительными компаниями Санкт-Петербурга и области. Более чем за 20 лет работы NordEst зарекомендовал себя как стабильного и надёжного партнера. Мы учитываем все требования клиента и берем на себя все заботы по оформлению сделки.

При покупке квартиры у нас вы получаете полную юридическую поддержку на всех этапах заключения договора. Вам не придётся самостоятельно обращаться в Росреестр с регистрацией договора и к нотариусу для получения заверительных печатей.

Мы всегда проконсультируем вас по квартирам, стоимости и акциям по телефону +7 (812) 421-88-42.

VSEON.com

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Мнение эксперта
  • 2016-03-30

Дмитрий Стасюлис: «Подрядчики вправе продавать квартиры в строящемся доме»

В последнее время на строительном рынке снова получили распространение сделки по приобретению квартир «от подрядчика». Как правило, покупателей привлекает существенный дисконт, который готовы предоставить подрядчики, чтобы монетизировать свои права на строящийся объект. О том, какие подводные камни могут ожидать покупателя такой квартиры и как их избежать, журналу «Всё о новостройках» рассказал заместитель председателя Межрайонной коллегии адвокатов адвокатской палаты Новосибирской области, старший преподаватель юридического факультета НГТУ Дмитрий Стасюлис.

Дмитрий, в последнее время увеличилось число покупок квартир у подрядчиков. Имеют ли такие сделки правовую основу?

Эта тема, действительно, очень актуальна. На практике все чаще появляются такие сделки, когда подрядчики, генеральные подрядчики, т. е. организации, которые непосредственно занимаются строительством многоквартирного дома, реализуют квартиры в строящемся объекте.

Для того чтобы безопасно совершать сделки по приобретению таких квартир, нужно понимать ее правовой механизм. Из федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» мы знаем, что реализацией квартир в строящемся доме может заниматься только заказчик-застройщик при условии, что у него есть права на земельный участок, имеется разрешение на строительство и опубликована проектная декларация. Но как же быть, если квартиру предлагает подрядчик? Само по себе предложение квартиры подрядчиком еще не свидетельствует о незаконности сделки. Подрядчик также вправе реализовывать квартиры, но только в том случае, если у самого подрядчика возникли права на нее. Другими словами, если подрядчик предлагает приобрести квартиру в строящемся доме и при этом показывает документы, из которых следует, что квартира ему еще не принадлежит, или по договору следует, что застройщик обязуется передать ему эту квартиру в будущем, то такая сделка является рискованной.

Какие риски возникают при такой сделке?

Самая распространенная ситуация, когда подрядчик работает по договору с застройщиком, выполняет работы, в договоре перечисленные. При этом заказчик обязался рассчитаться квадратными метрами в виде определенных квартир. Но жизнь есть жизнь, существуют предпринимательские риски, например, у застройщика и подрядчика могут возникнуть разногласия по поводу реализации этого договора. В случае возникновения конфликта интересов между ними возможно расторжение договора, обращение в суд, нежелание застройщика рассчитаться этими квартирами и т. д. Если это произойдет, у подрядчика могут не возникнуть права на квартиры и он не сможет передать их покупателю. Поэтому такие договоры, когда не заключаются ДДУ и договоры уступки права по ним, достаточно рискованны. Это нужно помнить.

Как обезопасить сделку?

Для того чтобы покупатель мог зафиксировать свои права на квартиру, у подрядчика должен быть заключен договор ДДУ с застройщиком. На основании данного договора подрядчик вправе передать покупателю права по договору уступки права требования. Такой договор, как и договор долевого участия в строительстве, подлежит регистрации в Росреестре. Это будет идеально правильная форма безопасной сделки.

Наличие прав у подрядчика можно также проверить в Росреестре, запросив соответствующую выписку из ЕГРП. Для этого нужно знать кадастровый номер земельного участка, как правило, он указывается в опубликованной о строительстве объекта информации. В выписке на земельный участок будут поименованы те лица, правами которых обременено строительство, например, квартиры в строящемся доме. Если подрядчик в этом перечне есть, то его право зарегистрировано, и он действительно обладает полномочиями по передаче прав на квартиру.

На этом подводные камни подобных сделок исчерпаны?

Отнюдь. В силу закона обязанностью инвестора – участника долевого строительства является внесение так называемого инвестиционного взноса. И здесь важно обратить внимание, внес ли подрядчик эту плату при заключении ДДУ. Если подрядчик не вносил или вносил ее только частично, то права на объект долевого строительства к нему еще не перешли. Если покупатель не обратит на этот момент внимания, и окажется, что подрядчик этот взнос не вносил, а, заключив договор уступки с покупателем, получил деньги, но не передал застройщику, то права на квартиру у покупателя не возникнет до тех пор, пока не будет уплачен взнос. Покупатель может оказаться пострадавшей стороной. В данном случае необходимо потребовать от подрядчика соответствующих документов об оплате доли, либо, например, заключения трехстороннего договора между покупателем, подрядчиком и застройщиком, из которого будет следовать, что инвестиционной взнос уплачен.

Поэтому очень внимательно нужно проверять обстоятельства связанные с оплатой инвестиционного взноса, я бы даже посоветовал обратиться к застройщику и уточнить, была ли оплата взноса. Лучше перестраховаться, проверить подтверждающие документы об оплате, которые, кстати, должны быть вместе с договором об уступке права требования переданы новому участнику долевого строительства вместе с договором уступки.

Может ли в этом случае застройщик не отдать квартиру покупателю?

Еще раз обращу ваше внимание, что права на объект в будущем доме возникают только при условии оплаты инвестиционного взноса. И ДДУ предусматривает соответствующие сроки, если они будут нарушены, застройщик может потребовать как взыскания неустойки, так и расторжения договора в связи с неуплатой. Поэтому если деньги плачены подрядчику и не дошли до застройщика, то он может потребовать уплаты взноса либо расторгнуть договор.

Если с подрядчиком рассчитались не одной, а несколькими квартирами. Какие документы нужно запросить у подрядчика, чтобы удостовериться, что он выполнил свои обязательства перед застройщиком в полном объеме?

Я бы посоветовал для решения этого вопроса, потому что определенный риск остается в любом случае, привлечь застройщика. Но прежде всего стоит обратить внимание на выписку их ЕГРП, документы об оплате и выполнении работ в счет оплаты, взаимные документы между застройщиком и подрядчиком, в том числе акты сверки, другие взаимно согласованные документы, которые свидетельствуют о том, что именно за эту квартиру инвестиционный взнос внесен. Это может быть оформлено, например, дополнительным соглашением.

Читайте также  Где можно пройти обучение на арбитражного управляющего

Кем должны быть подписаны эти документы?

От имени юридического лица без доверенности вправе действовать его исполнительный орган – директор, генеральный директор. Проверить, кто может без доверенности подписать договор, очень просто. Для этого нужно заглянуть на сайт налоговой инспекции, где постоянно обновляется информация, открыть выписку из ЕГРЮЛ и посмотреть, кто является руководителем организации.

Если документы подписаны не руководителем, то покупателю должна быть представлена – не просто показана, а передана – доверенность на то лицо, которое от имени застройщика или подрядчика подписывает документы. Достаточно простой письменной формы доверенности, заверенной печатью организации и подписью директора.

Я бы призвал потенциальных покупателей квартир более тщательно проверять документы, подтверждающие права продавца на объект сделки. Это не так сложно, как кажется, нужно лишь потратить немного времени, но эти шаги помогут обезопасить себя от сделки с недобросовестным лицом и снизить риски при покупке квартиры.

Выход из тупика: можно ли получить квартиру, купленную не у застройщика

Застройщик, который достраивает дом в банкротстве, может договориться расплатиться со своими подрядчиками квартирами в будущем доме. Если их продали физлицам, но не передали – граждане могут встать в реестр требований о передаче квартир. Такие указания дал Верховный суд в деле о банкротстве казанского застройщика «Свей» № А65-22387/2008. Включиться в реестр хотела Альбина Абдрахманова, которая в 2011 году заплатила 1,1 млн руб. за квартиру в строящемся доме «Свея». Передать ей права на квартиру обязалась компания «СтройЦентрСити». Она выполняла строительно-монтажные работы на объекте, а в обмен должна была получить квадратные метры по договору соинвестирования. Перечень объектов, включая квартиру Абдрахмановой, содержался в письме, на котором поставила визу начальник управления недвижимостью «Свея» Н. Шитькова. Она написала: «Нумерация квартир проверена».

Абдрахманова, которая не получила своей квартиры, решила встать в реестр требований о передаче квартиры. В суд она принесла письмо с визой Шитьковой и доказательства того, что «СтройЦентрСити» выполнил свои обязательства по договору подряда. Первая инстанция включила требования в реестр, но вышестоящие инстанции оказались другого мнения. 11-й арбитражный апелляционный суд указал, что договор подряда обязывает передавать права на площади только по актам приемки-передачи. Письмо с визой Шитьковой не заменяет подобный акт, и к тому же не доказано, что она имела право распоряжаться квартирами «Свея», указала «тройка» 11-го ААС под председательством Елены Серовой. Она добавила, что «СтройЦентрСити» по закону не мог распоряжаться квартирами, а значит, не имеют значения доказательства выполнения подрядных работ. Такое постановление оставил в силе АС Поволжского округа.

Два нарушенных принципа и правовая квалификация схемы застройщика

Абдрахманова подала на эти судебные акты жалобу в Верховный суд. Она указала, что невозможно было составить акт приема-передачи квартиры, ведь ее тогда не существовало. Апелляция с кассацией не учли сложившийся порядок взаиморасчетов в натуральной форме и проигнорировали тот факт, что Абдрахманова оплатила цену квартиры подрядчику, а он со своей стороны выполнил обязанности перед застройщиком. Кроме того, заявитель приложила к своей жалобе в ВС решение суда общей юрисдикции, который в аналогичных условиях признал право другого покупателя на соседнюю квартиру.

Все это учла экономколлегия Верховного суда. По ее мнению, апелляция и кассация не учли принцип приоритетной защиты граждан-участников долевого строительства, которые являются непрофессиональными инвесторами. Суды должны были объяснить, почему при схожих обстоятельствах суд общей юрисдикции вынес решение в пользу другого «покупателя», но они не сделали этого и нарушили принцип правовой определенности. Апелляция сделала неверный вывод, что выполнение подрядных обязательств «СтройЦентрСити» не имеет значения, решил ВС. На самом деле, наоборот: выполнив свою часть обязательств, подрядчик мог через суд принудить заказчика передать квартиру. Но он решил распорядиться требованием иначе: продал его Абдрахмановой, которая, по сути, стала новым кредитором. С таким объяснением коллегия под председательством Сергея Самуйлова отменила акты апелляции и кассации и оставила в силе решение первой инстанции. Таким образом, Абдрахманова смогла встать в реестр требований о передаче квартир.

По словам старшего юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, важно, что суд не просто сослался на необходимость защиты граждан-дольщиков, но и дал правовую квалификацию подобной схеме.

Если подрядчик получит в качестве оплаты за работы часть помещений в доме после его ввода в эксплуатацию – это договор купли-продажи будущей вещи.

Если подрядчик решил передать права на такую квартиру физическому лицу – это договор уступки прав требования по договору купли-продажи будущей вещи. Его нельзя признать недействительным, лишь потому что в момент заключения сделки у продавца еще не было спорной квартиры.

По мнению Улезко, это небесспорный подход, ведь если признать сделку между гражданином и подрядчиком договором купли-продажи будущей вещи, а не цессии, дольщик будет не вправе требований включения в реестр требований кредиторов застройщика. Ему придется требовать взыскания убытков с подрядчика, который не смог передать физлицу квартиру.

В целом определение ВС – это ожидаемая реакция на многочисленные схемы застройщиков, полагает Улезко.

В случае «Свея» и Абдрахмановой застройщик привлекал деньги не напрямую – с помощью договоров долевого участия – а через третьих лиц. Нарушение закона о долевом участии в строительстве не помешало покупательнице получить статус участника строительства в деле о банкротстве.

Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко

Такой подход не нов в судебной практике, его применял еще Президиум ВАС, но, несмотря на это, практика все еще остается неоднородной, констатирует партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Vegas Lex Игорь Чумаченко. Определение ВС поможет выработать единый подход к подобным делам, надеется он.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

Читайте также  Ремонт крыши управляющей компанией

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика?

Покупка квартиры в новостройке – мечта миллионов россиян.

Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости можно у застройщика, инвестора или подрядчика – компании, которая выполняет определенные виды работ на объекте строительства согласно договору с застройщиком.

Оказывается, что при покупке квартиры у подрядной организации нередко цена сделки оказывается ниже, чем у застройщика.

Однако не все так гладко и чисто в такой схеме покупки жилья, поэтому стоит разобраться во всех плюсах и минусах, с подводными камнями, решив совершить покупку квартиры у подрядчика.

Как у подрядчика появляются квартиры?

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.

Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Покупка квартир у подрядчиков характерна тем, что она выгодна в денежном выражении. Подрядчик, который получил квартиру в результате расчетов с застройщиком, продает ее на разных этапах. И зачастую цена продажи является гораздо ниже, чем цена на такую же квартиру у застройщика.

Чем обусловлена такая разница в цене? Почему квартиры у подрядчика дешевле, чем у застройщика?

Все очень просто:

  • подрядчику нужны «живые» деньги, поскольку у него работают люди, которым нужно платить заработную плату, платить налоги, покупать строительные материалы и т. д.;
  • подрядчику важно как можно скорей получить деньги, поэтому зачастую он и снижает цены на жилье.
Читайте также  Сколько после покупки продуктов можно их аернеть

Способы оформления соглашения между застройщиком и подрядчиком в 2021 году

Стороны сделки могут оформить отношения несколькими способами:

  1. Застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор или договор уступки. В этом случае подрядчик имеет право продавать квартиры до того, как он полностью сдаст все работы. И в этом кроется самая большая опасность для покупателя. Так, если застройщику не понравится качество оказанной услуги, тогда он может аннулировать договор. Тогда подрядчик не будет иметь никаких прав на квартиры даже в том случае, если он их продал. И даже если покупатель обратится в суд, то фемида останется на стороне застройщика.
  2. Застройщик расплачивается уже готовым жильем. Он оформляет право собственности на себя, а после передает уже подрядчику по договору купли-продажи. В таком случае покупатель уже не рискует остаться без жилья.
  3. Если готового к сдаче в эксплуатацию дома нет, но подрядчик уже является собственником квартир в новостройке. Соответственно, такие квартиры он уже может продать по праву переуступки. При этом важно понимать, что если квартира была оформлена на подрядчика как на физическое лицо, то сделка должна произойти в один день (передача денег и сдача документов на регистрацию – все должно пройти в один день). Если квартира оформлена на юридическое лицо, тогда сделка должна проходить в другом порядке: вначале необходимо отдать на регистрацию договор уступки, а когда договор будет зарегистрирован, тогда уже покупатель может передать деньги подрядчику.

Правила покупки квартиры у подрядчика

Прежде чем соглашаться на сделку купли-продажи недвижимости с подрядчиком, потенциальный покупатель должен:

  • проверить застройщика и сам объект строительства;
  • проверить, зарегистрирован ли договор долевого участия;
  • получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить наличие/отсутствие обременений;
  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) для проверки полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки;
  • ознакомиться с уставом подрядчика на предмет наличия полномочий для совершения крупной сделки без разрешения учредителей;
  • запросить у подрядчика документ об отсутствии материальных претензий к застройщику;
  • выяснить у застройщика, не сдал ли он документы о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию в Росреестр. Если документы он уже передал, значит заключить договор о переуступке прав будет уже невозможно.

После прохождения необходимых проверок можно начать выяснять, как купить квартиру в новостройке у подрядчика:

  1. Выбрать жилой комплекс исходя из таких параметров, как цена, расположение, планировка.
  2. Проверить надежность подрядчика (запросить разрешение на строительство и др.).
  3. Проверить правоустанавливающие документы на подрядную квартиру. Покупатель должен получить договор долевого участия на квартиру между застройщиком и подрядчиком, акт зачета встречных требований.
  4. Подписать договор переуступки (в офисе застройщика или с его письменного согласия). Это трехсторонний договор, сторонами которого является подрядчик, покупатель и застройщик, фиксирующий передачу прав по договору.
  5. Произвести оплату по договору уступки.

Полезные советы

  • При покупке квартиры у подрядчика на этапе строительства покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования этой квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.
  • Договор долевого участия, который заключается между подрядчиком и застройщиком, обязательно должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор является недействительным.
  • При оформлении договора переуступки права требования до выполнения подрядчиком работ по договору с застройщиком, потенциальный покупатель рискует остаться как без квартиры, так и без денег (например, если подрядчик обанкротится).
  • Необходимые документы

    Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:

    • гражданский паспорт покупателя;
    • договор между подрядчиком и застройщиком;
    • договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
    • заявление о государственной регистрации договора;
    • квитанция об оплате госпошлины;
    • справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
    • свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
    • согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

    Риски при покупке квартиры у подрядчика

    Сегодня большим соблазном для граждан России являются предложения купить квартиру от подрядчика, который предлагает купить квартиру по стоимости ниже рыночной на 10–15%. Опасно ли покупать квартиру у подрядчика, есть ли какие-то риски?

    Да, риски действительно есть, и они заключаются в следующем:

  • Подрядчик обычно хочет получить деньги здесь и сейчас, а право требования на будущую квартиру переходит через Росреестр на покупателя минимум через 18 дней.
  • Подрядчик может не выполнить своих обязательств перед застройщиком.
  • Наличие задолженности у подрядчика, в результате чего дом не вводится в эксплуатацию.
  • Застройщик может предъявить претензии подрядчику, что грозит расторжением договора долевого участия либо длительность судебных разбирательств.
  • У подрядчика может не оказаться документов на земельный участок, разрешения на строительство.
  • Прежде чем радоваться экономии, стоит оценить риски при покупке квартиры у подрядчика.

    Нужно ли обращаться к риэлтору?

    Та выгода, на которую надеется покупатель в плане экономии денег при покупке квартиры у подрядчика, может существенно сократиться за счет посредников – риэлтерских агентств.

    Дело в том, что у подрядчиков нет своего офиса продаж и опыта по работе с недвижимостью, поэтому они обращаются к агентам по недвижимости. Те прибавляют к цене свой процент, тем самым делают покупку уже не такой выгодной.

    Кроме того, такая сделка может быть еще и некачественной, ведь риэлтор, предлагающий квартиру, может знать о ситуации в новостройке только со слов подрядчика. И возможно он даже не общался с застройщиком напрямую.

    Поэтому если покупатель решится взяться за покупку квартиры в новостройке самостоятельно, без помощи эксперта, то добиться правдивой информации будет проблематично.

    У кого купить квартиру в новостройке?

    Многие граждане сомневаются и не знают, у кого лучше купить квартиру: у застройщика или подрядчика. Специалисты отмечают, что если договор переуступки прав требования составлен грамотно и верно, то неважно, у кого покупатель купит квартиру. Главное – чтобы его устраивало жилье и его стоимость.

    Если подрядчик отработал квартиру не полностью (не завершил какие-то работы), тогда необходимо составить 3-сторонний договор переуступки, согласно которому за отработанную часть квартиры новый дольщик будет платить подрядчику деньги по его установленной цене, а за остальную часть он будет вносить платежи на счет застройщика.

    Чтобы не рисковать заключать договор с подрядчиком на покупку квартиры, важно помнить о таких нюансах:

    • покупатель имеет право запросить договор между подрядчиком и застройщиком;
    • он имеет право поинтересоваться у застройщика, выполнил ли подрядчик свои обязательства;
    • если подрядчик полностью выполнил взятые на себя обязательства, «отработал» квартиру, тогда покупатель может заключить договор с ним напрямую, но обязательно заранее нужно проинформировать о своем решении застройщика.

    Поиск надежного подрядчика

    Как найти подрядчика для покупки квартиры в новостройке в 2021 году? Вариантов несколько:

    1. Поинтересоваться у знакомых, друзей, коллег по работе, которые уже стали счастливыми обладателями квартир, купленных у надежного подрядчика.
    2. Заняться поиском квартиры от подрядчика в электронной базе данных, с которой можно ознакомиться в интернете.
    3. Воспользоваться услугами застройщика, поинтересоваться у него, с какими подрядными организациями он работает.

    При выборе того или иного подрядчика специалисты рекомендуют обращаться в те компании, которые зарекомендовали себя с хорошей стороны: имеют положительные отзывы клиентов, хорошую репутацию, а также работают на рынке недвижимости уже длительное время.

    Покупка квартиры у подрядчика – неплохая идея для покупки жилья с экономией в 10-15% от рыночной стоимости. Но прежде чем заключать договор о переуступке прав, нужно учесть все риски и подводные камни.

    Важно проверить, выполнил ли подрядчик все условия, прописанные в договоре между ним и застройщиком, имеется ли у него задолженность и т. д. Покупатель должен быть уверен в том, что подрядчик выполнил работу, оказал необходимые услуги, что у застройщика нет к нему претензий. Если у застройщика есть вопросы по поводу работы подрядчика, тогда он может дать запрет на продажу жилья.