Корректировка методом парных продаж пример

Метод парных продаж в оценке недвижимости

Метод используется при сравнительном подходе к оценке недвижимости. Не является полностью объективным и считается спорным. Однако многие оценщики с ним работают.

Сущность метода

Сопоставимость объектов

Рыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости, подразумевает поиск накануне проданного объекта, похожего с оцениваемым. Выбирая объект-аналог, надо соблюдать правила сопоставимости, главные из них:

  1. Выбирать в рамках того же рыночного сегмента.
  2. Отсутствие взаимозависимости контрагентов сделки: не являются родственниками, сотрудниками одного холдинга и т.п.
  3. Срок экспозиции объекта на рынке. В каждом сегменте рынка определен средний срок нахождения предложения на рынке со дня выставления до продажи объекта. Слишком короткий срок экспозиции говорит о заниженной цене или взаимосвязи продавца и покупателя, слишком долгий – о завышенной цене.
  4. Одинаковая инвестиционная мотивация. Продажа офиса для переделки под гостиницу влияет на ценовую политику сделки.
  5. Юридические права и ограничения.
  6. Степень изношенности здания не более 80%. Износ в размере 8% обнуляется, более 8% требует внесения поправки в цену. Здания, находящиеся по разную сторону границы изношенности в 80%, не могут сравниваться, т.к. цель приобретения здания более 80% износа – для сноса и строительства нового здания.
  7. Физические особенности объектов, которые обуславливают их похожесть. Например, конструктивные элементы стен, этажность как размер.

Характеристики, отличающие сопоставимые объекты

Иногда для точной оценки достаточно подобрать один аналог, однако оптимальным количеством является 3-5 зданий (помещений). Чаще всего абсолютно идентичный объект найти невозможно. Имеют место отличия по некоторым аспектам:

  • местоположение в одном административном районе,
  • этажность как местонахождение,
  • наличие лифта,
  • размер,
  • различные улучшения (веранда, раздельный санузел и пр.),
  • ремонт и его детали, т.д.

Какие бывают поправки

Чтобы цену объекта, сопоставляемого с оцениваемым, можно было применить для объекта оценки, нужно ее откорректировать, учитывая различия объектов. При корректировке часто используется понятие единица сравнения – это часть цены объекта, соответствующая минимальной значимой единице, на которые можно условно поделить ценность объекта для удобства расчетов. Часто это 1м2.

Корректировки называют поправками. Бывают поправки:

  1. Процентные – применяются с помощью коэффициента. Для определения искомой цены нужно вычислить произведение значения коэффициента и всей стоимости аналога или произведение значения коэффициента и единицы сравнения аналога.
  2. Относительные денежные – выполняются в денежном выражении, это сумма или разность цены единицы сравнения сопоставляемого объекта и величины поправки.
  3. Абсолютные денежные – это сумма или разность полной цены, требующей корректировки, и поправки в денежном эквиваленте. Применимы, когда поправки касаются объекта в целом.

Если объект оценки имеет лучшие характеристики чем сопоставляемый объект, поправка будет положительной. Когда оцениваемый объект обладает худшими качествами – отрицательной.

Как рассчитать поправку

Для осуществления корректировки методом парных продаж необходимо подобрать пару объектов недвижимости, которые отличаются только одной характеристикой. Надо сравнить цены пары объектов и, таким образом, определить размер корректировки.

Подбирать пары можно из интернета, средств массовой информации, данных самого оценщика или его компании и других баз данных.

При выборе пар надо учитывать правила сопоставимости, указанные выше.

Например, чтобы оценить панельное здание. Подобран аналог – панельное здание. Для расчета поправок методом парных продаж можно использовать два кирпичных здания.

Некоторые оценщики рекомендуют использование не одной пары для определения величины поправки, а трех пар.

Область применения метода

Метод применяют для корректировки цены жилой и коммерческой недвижимости.

Парные продажи в оценке недвижимости могут сделать любую корректировку.

Однако, несмотря на кажущуюся логичность и простоту метода, его не всегда можно применить на практике. Причины:

  • Метод не всегда объективен. Порой разница рыночных цен случайна и не обусловлена разницей в характеристиках объектов.
  • Не всегда удается найти нужные объекты для анализа в требуемом сегменте рынка.
  • Много времени тратится на подбор пары, анализ рынка и сбор объективной информации по сделкам.

Примеры расчета методом

Пример 1. Оцениваем офисное здание из кирпича, 2 этажа, площадью 987 м2 с ремонтом. Похожий объект – офисное здание из кирпича, 2 этажа, площадью 847 м2, нуждающееся в ремонте, цена 582 000$.

В данном случае объект оценки отличается одной функциональной характеристикой, а именно наличием ремонта. Поправка будет положительной.

Подобрана пара проданных зданий: панельный офис, 1 этаж,398 м2, требующий ремонта, проданный за 260000$ и одноэтажный панельный офис 500 м2 с ремонтом – за 420000$.

Рассчитаем относительную денежную поправку:

420000 / 500 – 260000 / 398 = 187$/м2

Значит цена объекта оценки:

(582000 / 847 + 187) * 987 = 862767$

Пример 2. Требуется оценка 2-х комнатной квартиры без ремонта с раздельным санузлом, сравниваем с ценой на 2-х комнатную квартиру с евроремонтом с совмещенным санузлом, проданную в том же доме по цене 122000$. Площадь квартир одинаковая.

  1. Поправка на ремонт: рассматриваем пару 1-комнатных квартир в одном доме, одинаковой планировки, одна с евроремонтом стоимостью 95000$, другая, нуждающаяся в ремонте, по цене 83000$. Процентная поправка составляет:
    83000 / 95000 = 0,874
  2. Поправка на санузел вычисляется с помощью пары 1-комнатных квартир одинаковой площади, расположенных в соседних домах, без ремонта. Квартира с совмещенным санузлом была оценена в размере 81000$, с раздельным санузлом – 85000$. Коэффициент поправки:
    85000 / 81000 = 1,049

Как нужно делать оценку недвижимости профессионалу?

О важных моментах оценки и как правильно это делать профессионалу рассказывает Александр Леонидович Николаенко.

Корректировка методом парных продаж пример

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
— замещения;
— сбалансированности;
— спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

— сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

— независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
— инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Примеры применения метода сопоставимых продаж

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки составляет 37 877,60 дол. или округленно 37 880 дол.

Покажем, как применяется метод сопоставимых продаж сравнительного подхода на примере более сложных задач.

Пример 12.15. Требуется определить наиболее вероятную цену продажи углового лота № 25 в 10 000 м 2 , расположенного на южной стороне Хорошей улицы.

Известна следующая информация о продажах земельных участков: Продажа 1 — Лот № 36

Покажем, как применяется метод сопоставимых продаж сравнительного подхода на примере более сложных задач.

Пример 12.15. Требуется определить наиболее вероятную цену продажи углового лота № 25 в 10 000 м 2 , расположенного на южной

Известна следующая информация о продажах земельных участков:

Продажа 1 — Лот № 36
Цена продажи 20 000 дол.
Размер лота 10 000 м 2
Цена за 1 м 2 2 дол.
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение южная сторона Хорошей улицы
Расположение в блоке угловой лот
Предыдущая продажа 12 месяцев назад, продано за 19 000 дол
Продажа 2 — Лот № 55
Цена продажи 22 500 дол.
Размер лота 10 000 м 2
Цена за 1 м 2 2,25 дол.
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение южная сторона Лучшей улицы
Расположение в блоке угловой лот
Продажа 3 — Лот № 60
Цена продажи 21 000 дол.
Размер лота 10 000 м 2
Цена за 1 м 2 2,10 дол.
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение южная сторона Лучшей улицы
Расположение в блоке внутренний лот

1. Определение величины поправки на рыночные условия (дату продажи).

Корректировка методом парных продаж пример

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:

– объект не является уникальным;

– информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;

– факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах:

– спроса и предложения.

Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:

На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи.

5. Физические характеристики.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».

Существуют следующие виды корректировок:

1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

2. Денежные корректировки:

– абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

– относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.

Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов [5, с. 293]. Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.

В учебнике «Оценка недвижимости» (авторы: Грязнова А.Г. и Федотова М.А.) дано описание следующих методов расчета корректировок:

– методы, основанные на анализе парных продаж;

– экспертные методы расчета и внесения поправок;

Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. [4, с. 191].

Величину поправки рекомендуется рассчитывать как среднее значение по нескольким парным продажам. [7, с. 125].

Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти [7, с. 126].

Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности – линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.

Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы – качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.

Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

– изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;

– сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;

– сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;

– согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект [6, с. 261].

В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.

Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.

1. Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия.

3. Корректировка на условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи.

Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:

где Пд– поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц – цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

5. Корректировка на цену предложения.

Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.

6. Корректировка на местоположение.

Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.

Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.

7. Корректировка на целевое назначение.

Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.

8. Корректировка на площадь объекта.

Если выбранные объекты – аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.

9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.

В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.

Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:

где Пд– поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц – цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу [7, с. 134]:

,

где di – вес каждого аналога;

j – количество аналогов (от 1 до j);

ki – количество корректировок каждого аналога.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.

Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.

Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.

Как рассчитать корректировку на количество комнат в квартире

«Мы не пользуемся методом парных продаж при оценке жилой недвижимости, так как на практике почти нереально найти два объекта, отличающиеся только одной характеристикой», — объяснила Тарата Ольга, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Пример. Расчет корректировки на этаж методом парных продаж в системе Estimatica.pro

Несмотря на логичность метода, он остается одним из самых спорных. Почему? Во-первых, в его основе лежит предположение, что связь отдельных характеристик объекта с его ценой линейна, и иррациональная составляющая стоимости пренебрежительно мала. Тогда как на реальном рынке стоимость объекта не всегда определяется исключительно его свойствами, к тому же связь между некоторыми характеристиками объекта и его стоимостью может быть мультипликативной. Кроме того, часто в отчетах учитывается минимальное количество ценообразующих факторов, тогда как С.В. Грибовский, например, насчитывает их до 12, и каждый подразделяет на несколько категорий.

Когда можно применять метод парных продаж?

Количество пар, которое необходимо подобрать для расчета корректировки, ничем не регламентируется. Однако использование всего одной пары, скорее всего, не является вполне корректным – ряд источников, в частности С.В. Грибовский, предупреждает о ненадежности расчета поправок, полученных по одной паре продаж.

Объект-аналог должен быть расположен в максимальной близости от объекта оценки. Идеально, если в этом же доме или ЖК. В Астане, в принципе, нет проблем с выбором вариантов. Поэтому найти похожую на вашу квартиру в том же жилищном комплексе, обычно, не является проблемой. По приоритетам критерии распределяются в следующей последовательности: жилой дом, улица, район города.

Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

Поправка На Наличие Мебели При Оценке Квартиры

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:

Если раздел квартиры происходит одновременно с расторжением брака и рассматривается в суде, размер долей может быть определен с учетом различных факторов, если целесообразность пересмотра традиционного раздела будет доказана заявителем документально.

Как происходит выделение долей

Оценку можно поручить лицензированным фирмам, которые имеют государственное разрешение на свою деятельность. Такие компании входят в число СРО — саморегулирующейся организации оценщиков. Обращение к профессионалам целесообразно при оценке доли для продажи третьим лицам. Кроме того, расчеты помогут установить выкупную стоимость малозначительной доли в квартире. Обращаться к оценщикам или обойтись своими силами – на усмотрение собственников. Обязательных требований здесь не имеется. Но нужно помнить, что расчет стоимости доли связан с объективными сложностями.

Как считаются доли в квартире

Таким образом, средняя стоимость квадратного метра составит (41666,66+40000,00+37500,00)/3=39722,22 рублей. И оцениваемая квартира площадью 100 кв.м. будет стоить приблизительно 39722,22*100=3972222 рублей. Если нужно определить, сколько будет стоить 1/10 доля, то указанную сумму нужно дополнительно разделить на 10. Получится 3972222/10=397 222,22 рублей.

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации определяет квартиру, как один из видов жилого помещения, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельным входом и представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме.

Признаки доли в квартире

В рамках сравнительного подхода применение метода сделок позволяет использовать качественное сравнение цен. Корректировка по различиям в этом случае производится путем сравнения объекта оценки с выбранными аналогичными объектами по свойствам. Корректировка по различиям производится следующим образом: