Объект незавершенного строительства что это

Что это — объект незавершенного строительства по закону?

  • Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах
  • Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и и можно ли его передавать
  • Приказ о передаче объекта от застройщика

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем в законе не закреплено четкого определения названного термина. С учетом сложившейся судпрактики можно прийти к выводу, что суды считают таким объектом:

  • как здания, так и строения или сооружения, т. к. упомянутый юридический термин используется для характеристики самого процесса строительства и его этапов, а не особенностей конструкции такого объекта или его функционального предназначения (определение ВАС РФ от 09.09.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007);
  • перечисленные в предыдущем пункте объекты, которые на данном этапе не могут использоваться по своему назначению, т. к. не осуществлен их ввод в эксплуатацию и они находятся на этапе строительства.

Пленум ВС РФ в своем постановлении от 23.06.2015 № 25 указал, что для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства надлежит установить наличие завершенных работ по устройству фундамента или аналогичных им работ (п. 38).

Обратите внимание! Вместе с тем степень готовности объекта незавершенного строительства, с точки зрения судов, в данном случае не всегда является определяющей. Поскольку таким объектом может быть признан объект с любой степенью готовности, отличной от 0% (см., например, определение Ярославского облсуда от 19.12.2014 по делу № 33-6754/2014, в котором суд указал, что таким объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка, на котором они ведутся), в т. ч. и с готовностью 100% (например, определение Костромского облсуда от 08.04.2015 по делу № 33-485/2015), определяющим считается наличие документов о вводе в эксплуатацию.

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и и можно ли его передавать

Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, возможна одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст. 40 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По общему же правилу госрегистрация прав на незавершенный объект и постановка на ГКН производятся на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и разрешения на строительство такого объекта (п. 10 названной статьи).

В некоторых случаях застройщик обязан зарегистрировать свое право на объект: например, когд аон очевидноне справится с его достройкой.

Передача незавершенного строительством объекта покупателю или новому подрядчику производится на основании акта:

Приказ о передаче объекта от застройщика

Необходимость передать объект незавершенного строительства от застройщика другим лицам может возникнуть в различных ситуациях. Основанием к этому может послужить производственная необходимость (например, окончание строительства может быть произведено только другим застройщиком) или банкротство застройщика (ст. 201.10 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Обратите внимание! В таких случаях решение органа управления оформляется приказом о передаче такого объекта. Аналогичным образом должны быть оформлены и иные решения, определяющие судьбу объекта, в т. ч. консервация строительства, его списание и т. д. Разумеется, помимо названного распорядительного документа должна быть подготовлена и иная необходимая по процедуре документация (например, соглашение о расторжении договора с предыдущим застройщиком и т. п.).

Итак, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. К нему в т. ч. могут быть отнесены объекты, степень готовности которых достигает 100 %, но при этом документы на ввод в эксплуатацию которых отсутствуют.

Как оценивают объекты незавершенного строительства? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Вопрос от читателя нашего портала: Как оценивают объекты незавершенного строительства?

Ответ: Чтобы ответить на данный вопрос, следует для начала разобраться, что относится к объектам незавершенного строительства. Недостроенные сооружения считаются объектами незавершенного строительства, если они отвечают следующим признакам:

  • они связаны с земельными участками;
  • имеют признаки незаконченных или приостановленных работ;
  • не введены в эксплуатацию в связи с незавершенностью строительства;
  • находятся в любой стадии строительства, включая и начальные, и заключительные этапы.

При этом такие объекты недвижимости должны соответствовать проектным документам, не должны иметь разрешения на ввод в эксплуатацию, и иметь определенную стоимость.

Почему стоимостная оценка недостроя не менее важна, чем обследование его качества?

Если вы планируете приобрести объект незавершенного строительства, стоимостная оценка недостроя необходима. Ведь важно понять не только насколько качественно строился объект, но и сколько в него уже было вложено и необходимо вложить, чтобы он был достроен.

Без оценки стоимости недостроенного здания не обойтись в случаях смены собственника при покупке или продаже объекта, либо при определении залоговой стоимости в случаях взятия кредита под залог недостроенной недвижимости. Процедура инвентаризации проводится для определения состояния объектов, их конструкций, и инженерных коммуникаций.

Для определения стоимости недостроенных объектов применяется метод обследования и инвентаризации. Проверка проводится в соответствии с установленными правилами по действующему законодательству. Как правило, применяется следующая формула:

Порядок оценки объектов незавершенного строительства

Весь процесс проводится в несколько этапов:

  1. Получение проектных, рабочих, и исполнительных документов при их наличии;
  2. Проведение измерительных работ при помощи специального оборудования;
  3. Исследование технического состояния объекта;
  4. Сравнение технических характеристик здания с данными технической документации;
  5. Оформление соответствующей документации.

Важно: Все эти работы должны проводится квалифицированными специалистами, работающими в компании со специальной лицензией. Это необходимо во избежание проблем, возникающих из-за некачественно проведенной оценки.

Выбирая компанию по оценке объекта незавершенного строительства мы рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  • Имеет ли эта фирма имеет все необходимые лицензии и сертификаты?
  • Осуществляет ли она проверку объектов незавершенного строительства в соответствии с действующим законодательством?
  • Имеет ли она сертифицированное оборудование и профессиональный инвентарь?
  • Гарантирует ли эффективность полученных результатов?

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Оценка стоимости незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Читайте также  Если авто сняли с учета

Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты. Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта. Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).

Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

  1. Финансовые трудности инвестора.
  2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
  3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
  4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. К таким параметрам относятся:

  1. Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
  2. Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
  3. Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости — расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

  1. Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
  2. Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
  3. Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны — покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Услуги по оценке объектов незавершенного строительства

Наша компания работает на рынке услуг по оценке недвижимости уже более 20-ти лет. Мы оказываем квалифицированные услуги по оценке стоимости незавершенного строительства для решения таких задач как продажа объектов незавершенного строительства, передача в залог, внесение в уставный капитал юридического лица, решение имущественного спора в суде, переоценка в бухгалтерском учете, раздел имущества и пр.

Консультацию по срокам и стоимости такой оценки можно получить позвонив по телефону: (495) 726-86-74 или отправив

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Необходимые документы

Для оценки незавершенного строительством объекта потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права (если право на объект зарегистрировано)
  2. Документы на земельный участок, на котором находится объект.
  3. Разрешение на строительство.
  4. Проектная документация — основные параметры строительного проекта.
  5. Справка о строительной готовности объекта, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов.
  6. Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника (если собственник объекта — юридическое лицо).

Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства?

Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства?

Ответы на вопрос:

Объект незавершенного строительства — это недвижимый объект, строительство которого находится на любой стадии: от возведения фундамента и первого этажа до работ, связанных с монтажом окон, дверей, сооружений коммуникаций в уже готовом доме.

Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства, следующая:

Инструкция о порядке составления отчетности по капстроительству.

Исходя из этих документов можно дать такое определение: это недвижимый объект строительства, который не завершен с технической точки зрения: т.е. конструкция здания и/или монтаж систем жизнеобеспечения не проведен полностью или частично, что исключает возможность проживания в нем, организации нежилых помещений и любой другой вид эксплуатации.

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Завершённым строительством является здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.

Читайте также  Порядок увольнения за дисциплинарный поступок

Определение объекта незавершенного строительства в законодательстве отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).

Исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.

Похожие вопросы

Купил незавершенный строительством объект (50%), нежилой. Обратился в отдел архитектуры за получением разрешения на реконструкцию объекта с переводом под жилой. Отказывают лишь по тому основанию, что вначале мне нужно завершить строительство нежилого здания, а после переводить его в жилое. Правомерен ли отказ.

Скажите, пожалуйста, что такое незавершенный строительством объект недвижимости, и с какого момента можно на такой объект регистрировать право собственности? Спасибо.

Приобрел объект незавершенного строительства на землях лесфонда

Чтобы завершить строительство объекта, какой разрешительный документ я должен получить?

Прошу вашей помощи. Граждане приобрели в 2009 году объект — незавершенный строительством жилой дом, 1 этаж, степень готовности 98% (по свидетельству о праве собственности) и земельный участок, категория земель, земли населенных пунктов, разрешенное использование, для жилищного строительства, адрес объекта, установлено относительно ориентира жилой дом — объект незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка (по свидетельству о праве собственности). Незавершенному строительством объекту и земельному участку присвоены кадастровые номера. Когда совершали в 2009 году сделку на земельном участке был уже построен одноэтажный жилой дом. Новые собственники разобрали крышу и достроили второй этаж. В 2015 году собственник выставляет данный объект и земельный участок на продажу. Находится покупатель, который желает купить данные объекты под ипотеку. Как известно банки не с охотой берутся кредитовать незавершенные строительством объекты и выставляют условие вести в эксплуатацию незавершенный строительством жилой дом, как жилой дом. Какие необходимо подготовить документы, что бы зарегистрировать данный объект как жилой дом?

Имеется зарегистрированный незавершенный строительством объект. Степень готовности 54%. Договор аренды для достройки оформлен на 3 года в 2015 г. Разрешения на строительство ни в архивах ни на руках нет. (Начало строительства 1993 г.) фактически к объекту подведены водоснабжение, канализация, теплоснабжение, ведутся работы по электрификации. Какова технология ввода имеющегося объекта в эксплуатацию? (2 этажа, 1400 м. КВ.) Назначение нежилое — для размещения объектов финансово-страховой деятельности.

Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства?

У нас в Кемерове Росреестр считает. Что Незавершенный строительством объект не считается объектом индивидуального жилищного строительства. Как доказать им обратное?

Кто является собственником объектов незавершенного строительства

Право собственности на объекты недвижимого имущества, его реализация и защита чрезвычайно важны для собственника, будь то физическое или юридическое лицо. Только при четком юридическом механизме в полной мере можно реализовывать свои имущественные права по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности.

Наверное, каждому юридическому или физическому лицу когда-нибудь приходилось сталкиваться с таким, на первый взгляд, несложным, но на самом деле непростым процессом, как государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, по результатам которой покупатель становится его собственником.

Что такое недвижимое имущество и регистрация права собственности на него, как все происходит, какие вопросы возникают при регистрации самого права?

Итак, в соответствии с частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса (ГК) Украины к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. То есть к недвижимому имуществу можно отнести как объекты завершенного строительства, так и незавершенные объекты, но фактически связанные с землей фундаментом. Их перемещение невозможно без его обесценивания и изменения назначения (незавершенное строительство).

Согласно части 2 статьи 182 ГК, право собственности, а также иные имущественные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Следовательно, изменение любых имущественных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. При этом порядок регистрации прав устанавливается в соответствии с частью 4 статьи 182 ГК.

В настоящее время регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года. То есть временное положение служит тем нормативным актом, который регулирует порядок и механизм регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Указанным временным положением урегулирован порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости, строительство которых завершено и которые в установленном законом порядке введены в эксплуатацию. Но, к сожалению, данным временным положением в существующей в настоящее время редакции не урегулирован порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Рассмотрим следующую ситуацию. В ходе малой приватизации приватизировались также объекты незавершенного строительства (в соответствии с частью 1 статьи 181 ГК также являются недвижимыми вещами, недвижимостью). Правовое регулирование этих правоотношений осуществляется согласно Закону Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» (Закон) от 14 сентября 2000 года.

Приобретение объектов незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи имущества. Для передачи приобретенного объекта от продавца покупателю необходимо составить соответствующий акт. Согласно статье 12 упомянутого Закона, право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи.

Казалось бы, никаких вопросов о возникновении права собственности на приобретенный объект нет, в соответствии со статьей 182 ГК Украины это право необходимо зарегистрировать в порядке, установленном законом.

Однако, как следует из содержания подпункта 1.6 Временного положения, регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых завершено и которые приняты в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Следовательно, порядок регистрации права собственности на незавершенное строительство практически отсутствует и покупатель лишен возможности каким-либо образом зарегистрировать свое право собственности, хотя подобная обязанность возложена на него ГК.

Итак, покупатель объекта незавершенного строительства в ходе приватизации, после подписания акта приема-передачи, согласно статье 12, Закона становится собственником приобретенного недвижимого имущества, однако собственником, который зарегистрировать свое право не может. Одним из существенных условий договора купли-продажи при приватизации объекта незавершенного строительства является завершение строительства объекта приватизации в оговоренные договором сроки. При этом необходимо отметить, что невыполнение покупателем этих условий является основанием для расторжения договора.

После заключения договора купли-продажи покупателю необходимо завершить строительство, и если он сам не является строительной организацией, то самостоятельно должен привлечь подрядчика для проведения строительных работ и сдачи объекта собственнику после завершения строительства.

Читайте также  Адвокат блохин москва

Для этого между субъектами указанных правоотношений заключается соответствующий договор строительного подряда (§3 главы 61 ГК), в соответствии с которым собственник объекта незавершенного строительства становится заказчиком соответствующих работ, а лицо, выполняющее соответствующие работы, становится подрядчиком.

Казалось бы, никаких сложностей при реализации права собственника здесь нет. Покупатель добросовестно выполняет обязанности, принятые на себя по договору относительно завершения строительства. Однако в данной ситуации право покупателя как собственника объекта незавершенного строительства находится в большей опасности, чем при регистрации этого права в отсутствие соответствующего механизма. Согласно статье 876 ГК, собственником объекта строительства или результата иных строительных работ до их сдачи заказчику является подрядчик, и вместо права собственности на недвижимое имущество заказчику приходится довольствоваться лишь тем, что в соответствии с частью 3 статьи 331 ГК до завершения строительства он является собственником материалов, оборудования, использованных в процессе строительства.

Вот и выходит, что покупатель объекта незавершенного строительства, имея незарегистрированное право собственности на приобретенное имущество, на период проведения строительных работ де-юре «теряет» свое право собственника на недвижимое имущество, которое, между прочим, гарантировано Конституцией Украины.

Возникает самый главный вопрос: «Кто же собственник объекта недвижимого имущества, приобретенного в ходе приватизации?» И каким образом законодатель сможет обеспечить защиту одного из самых главных имущественных прав — права собственности на такое недвижимое имущество, как объект незавершенного строительства?

Может быть, указанный пробел будет восполнен принятием закона, регулирующего порядок государственной регистрации прав на недвижимость. Однако в настоящее время этот вопрос остается открытым, как и множество иных вопросов, возникших с принятием новых кодексов, впрочем, существовавших и до их принятия.