Обещание подарить комнату

Как подарить недвижимость: советы Кадастровой палаты

В Федеральной кадастровой палате Росреестра рассказали о правовых аспектах и особенностях отчуждения объекта недвижимости на основании договора дарения

Законодательство устанавливает: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам на основании договоров купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении недвижимости. В результате отчуждения объекта недвижимости осуществляется переход права собственности от собственника объекта недвижимости к его приобретателю, о чем в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись.

Дарение

Подарить недвижимость – законодательно это безвозмездно передать на нее права другому лицу. Дарение недвижимости – это сделка.

Дарение как сделка с недвижимостью обязательно имеет стороны договора.
С одной стороны – это даритель, т.е. владелец недвижимости, которую он собирается преподнести в дар, а с другой – это одаряемый, принимающий в дар недвижимость.

Произнесенное обещание подарить квартиру или дом не несет в себе никакой законной силы, никаких правовых последствий. Передача, например, ключей от квартиры или документов на недвижимость так же не устанавливает иного правообладателя, кроме лица или лиц, указанных в правоустанавливающих документах. Только подписанный дарителем и одаряемым договор дарения и зарегистрированный на основании него переход права собственности в органе регистрации прав свидетельствует о получении одаряемым такого большого подарка в собственность.

Важно учитывать, что договор, предусматривающий передачу объекта недвижимости одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, и в государственной регистрации перехода права собственности по такому договору будет отказано. Стороны договора дарения могут состоять в родстве, так и не являться родственниками.

В п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ говорится о том, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами. Если же недвижимость получит в дар не близкий родственник, то по закону он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.

Предметом договора дарения может выступать как непосредственно объект недвижимости, принадлежащий дарителю на праве собственности, так и имущественное право, например, право требования по договору участия в долевом строительстве в отношении строящего объекта недвижимости.

Важно! В условиях сделки дарения даритель не в праве устанавливать какие-либо требования для получения подарка от одаряемой стороны. Даритель никакой выгоды от сделки не получает. Если передача прав на недвижимость по договору дарения происходит под условием встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства, то такой договор не признается дарением, а сделка является притворной.

Исключением являются те случаи, когда договор дарения составлен с обременением (в п.3 ст. 421 ГК РФ указывается законное обоснование таких договоров – стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров) и предусматривает, например, право дарителя проживать в подаренном им жилье.

Кто может дарить и получать в дар недвижимость?

Законодательно дарение регулируется Гражданским кодексом РФ, где в 32 Главе прописаны все аспекты данной сделки. Дарение недвижимого имущества может совершить только сам владелец этого имущества по своему свободному волеизъявлению. Невозможно зарегистрировать переход права собственности на недвижимость на основании договора дарения, если даритель хоть и подписал договор дарения, но умер до даты проведения государственной регистрации перехода на нее права собственности.

Закон предусматривает определенный круг лиц, которым запрещается осуществлять дарение:

  • Законным представителям малолетних и признанных недееспособными граждан запрещается дарить недвижимость их подопечных.
  • Гражданам и их родственникам, находящихся на лечении, содержании и воспитании в организациях медицинских, образовательных, оказывающих социальные услуги, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не допускается отчуждение их имущества в дар сотрудникам этих организаций.
  • Не допускается дарение недвижимости лицам, замещающим государственные должности, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
  • Коммерческие организации не вправе совершать между собой сделки дарения.

Необходимые документы для регистрации перехода права при дарении

Правоустанавливающим документом в случае совершения сделки дарения является договор дарения, согласно которому даритель безвозмездно передает права на недвижимое имущество одаряемому, который, в свою очередь, согласен принять имущество в дар.

Обязательного удостоверения сделки у нотариуса не требуется, за исключением случаев, когда в дар преподносится доля права в общей долевой собственности, если представителем одного из сторон договора дарения является третье лицо, действующее по доверенности и др.

Важно! Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Договор дарения недвижимости не требует государственной регистрации, если он был заключен после 1 марта 2013 года. Подлежит регистрации только переход права собственности на подаренную недвижимость на основании такого договора.

В случае, если сделка дарения удостоверяется нотариусом, то заявитель может подать документы на регистрацию через него. Нотариус обязан незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

Для регистрации перехода прав собственности на подаренный объект недвижимости понадобится представить в регистрационный орган следующие документы:

  1. заявление о регистрации прав собственности;
  2. документы, подтверждающие личности участников договора;
  3. нотариально удостоверенную доверенность, если третье лицо действует от имени участника договора;
  4. договор дарения;
  5. квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц – 2000 руб., если документы подаются в электронном виде – 1400 руб.)

Подать заявление на государственную регистрацию прав можно в МФЦ или в офисы Кадастровой палаты, также можно воспользоваться электронным сервисом на сайте Росреестра.

Обещание дарения в будущем: права и обязанности сторон

По своим характеристикам названная сделка является безвозмездной и односторонне обязывающей. При ее заключении у дарителя появляются только обязанности (передать нечто безвозмездно), у одаряемого — только права (истребовать обещанное).

Дарение в будущем нужно отличать от обычного дарения. Если заключение сделки во времени совпадает с передачей вещи, налицо реальная сделка дарения. В свою очередь, консенсуальный договор — это обличенное в договорную форму обязательство подарить вещь или сделать иной подарок в будущем.

Когда обещание дарения в будущем оформлено надлежащим образом, оно создает обязанность дарителя безвозмездно передать одаряемому то, что было им обещано (предмет дарения).

Поскольку дарение безвозмездно, законодатель установил для дарителя две возможности не выполнять его условия: отказ от исполнения этой сделки (ст. 577 ГК РФ) и ее отмена (ст. 578 ГК РФ). Отказ может быть обоснован ухудшением благосостояния и здоровья дарителя, появлением у него детей. Отмена — покушением одариваемого на жизнь либо причинением телесных повреждений самому дарителю или его близким.

Одаряемый является выгодоприобретателем, облагодетельствованной стороной. Если консенсуальный договор дарения оформлен надлежащим образом, то с наступлением указанной в документе даты у него возникает право истребовать передачи предмета договора, в том числе через суд.

Договор, как документ, обязывающий дарителя к определенному поведению, вступает в силу сразу с момента подписания. Обязательство дарителя передать вещь или аннулировать долг с одной стороны, и право одариваемого истребовать передачи ему подарка с другой, наступает тогда и так, как это определено в договоре.

Договор дарения и его стороны

Двусторонняя сделка, согласно которой одна сторона передает или обязуется передать имущество либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от некого имущественного обязательства, в гражданском праве именуется дарением (ст. 572 ГК РФ).

Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Инициатором может быть только даритель. Пока он не изъявил желание передать принадлежащую ему на праве собственности вещь, о дарении не может быть и речи. Но и одаряемый не является сторонним наблюдателем при заключении договора. ГК РФ наделил его правом выбора — принять дар или отказаться (ст. 573 ГК РФ).

Поскольку отдать можно только то, чем владеешь сам, дарителем вещи может быть только ее собственник. С согласия собственника имуществом может распорядиться юридическое лицо, которому оно принадлежит на праве хозяйственного ведения (ч. 1 ст. 576 ГК РФ).

Договор дарения на сумму от 3 тыс. руб., в котором обе стороны являются коммерческими субъектами, запрещен в силу п. 4 ч. 1 ст. 575 ГК РФ.

Возможность быть стороной договора дарения относительно некоторых категорий лиц ограничена ст. 575 и ст. 576 ГК РФ. Так, например, опекунам запрещено дарить подарки от имени подопечных. Госслужащие не вправе принимать дары стоимостью более 3 тыс. руб. в связи со служебной деятельностью.

Предмет дарения

Предмет дарения — это некое жизненное благо, которое даритель безвозмездно передает одаряемому. Перечень этих объектов представлен ниже:

  • вещь или имущество, независимо от цены. Дарить, среди прочего, можно недвижимость, землю, имущественные комплексы;
  • имущественные права, в том числе — право истребования долга от третьего лица (уступка требования);
  • долг одаряемого перед дарителем либо посторонним лицом. Во втором случае даритель, с согласия кредитора, добровольно и безвозмездно принимает на себя его долг, то есть заменяет одариваемого в долговых отношениях с кредитором;
  • согласно гл. 32 ГК РФ, не могут быть предметом дарения бесплатные услуги, если они предоставляются непосредственно дарителем (перевозка, хранение, поручение). Такие правоотношения регулируются нормами ГК о данном виде услуг, а не предписаниями о дарении.

Условия действительности обещания дарения

Дарение является гражданско-правовой сделкой. Поэтому к нему предъявляются общие требования относительно условий действительности, предусмотренные § 2 ГК РФ.

Читайте также  Объяснительная что клиент не понял информацию

Общие требования касаются содержания договорных отношений сторон, их правосубъектности, обязательной формы договора, свободы волеизъявления и прочего.

Названные условия нивелируют безвозмездную суть договора дарения. В случае спора по такому договору суд, выявив, что дарение скрывает под собой другую договорную конструкцию, сошлется на ч. 1 ст. 170 ГК РФ и признает ее мнимой, а также применит в отношении сторон нормы той главы ГК РФ, которая соответствует сути реального соглашения (например, о мене или бытовом подряде с расчетом в натуральной форме).

Надлежащая форма договора об обещании дарения

Договор дарения в будущем урегулирован теми же предписаниями ГК РФ, что и обычное дарение. Несмотря на общую схожесть, дарение в будущем все же имеет особенности относительно формы.

Согласно содержанию ч. 2 ст. 574 ГК РФ, консенсуальный тип договора дарения может быть заключен только письменно. Реальный договор в большинстве случаев может быть устным.

Правило касательно обязательной документарной формы договора об обещании дарения не предполагает исключений, даже если обещание касается малоценного предмета. Это некоторым образом предохраняет дарителя от опрометчиво сделанных им заявлений. Пока письменного документа нет, нет и обязанности что-либо дарить.

Консенсуальный договор отличается от реального текстуально. В обычных договорах дарения используются формулировки типа «дарю», «безвозмездно передаю»; в консенсуальных — «обязуюсь передать», «обязуюсь безвозмездно передать».

На текущий момент в ЕГРП регистрируется только переход права собственности. Дарственная является правоустанавливающим документом, но сама по себе, как ранее, не регистрируется. Таким образом, с момента, когда договор об обещании дарения заключен и до фиксации права собственности в ЕГРП за одариваемым, обязательство дарителя по передаче недвижимости в будущем закреплено только составленным им от руки документом.

Подкрепить обязательство дарителя и защитить интересы одаряемого в период до регистрации дара в ЕГРП поможет нотариальное удостоверение (ст. 163 ГК РФ).

В случае возникновения спора нотариальное удостоверение является доказательством серьезности намерений дарителя и соответствия сделанного им распоряжения требования законодательства. В силу гл. 10 «Основ законодательства о нотариате», при удостоверении сделок нотариус, среди прочего, проверяет дееспособность сторон, принадлежность отчуждаемого имущества дарителю и прочее.

Дарение после смерти дарителя

Консенсуальная конструкция договора дарения дает возможность разделить во времени заключение сделки и переход права собственности на переходящее в дар имущество.

Сроком выполнения обязательств может быть выбрана календарная дата либо день, который наступит по прошествии определенного времени — через месяц или год после подписания договора.

Стороны вольны в установлении подобных условий, но они:

  • не могут противоречить закону (ст. 168 ГК РФ) и предусматривать противоправные действия (например, ставить дарение в условие совершения преступления);
  • не должны быть встречным предоставлением — отдать дарителю вещь, уплатить деньги, простить долг (ст. 572 ГК РФ).

Отлагательное условие не может быть смертью дарителя. Распоряжение своим имуществом на случай смерти возможно только в форме завещания (гл. 62 ГК РФ). А ч. 3 ст. 572 ГК РФ установлено, что дарение на случай смерти ничтожно.

Суд первой инстанции усмотрел в отношениях А. и Ж. обещание дарения на случай смерти дарителя. Сославшись на ч. 3 ст. 572 ГК РФ, в своем решении судья указал, что такое обещание не может считаться надлежащим договором дарения, а отношения сторон подлежат оценке с позиций наследственного права.

Согласно ч. 1 ст. 1124 ГК РФ, завещание составляется письменно и подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность завещания. По этой причине в признании права собственности и истребовании у ответчика лодки истцу было отказано.

Заключение

Главная особенность обещания дарения по сравнению с его «реальным» аналогом (обычным договором дарения) — обязательная письменная форма. Закон требует ее независимо от стоимости предмета дарения.

Отсутствие письменного соглашения не исключает выполнения дарителем взятых на себя обязательств, но делает одаряемого бесправным. Он лишен возможности истребовать подарок.

Как оформить договор дарения

1. Что такое дарение?

  • безвозмездная передача одним лицом другому в собственность вещи либо имущественного права (требования) к себе или к третьему лицу;
  • обещание безвозмездно передать в собственность какую-либо вещь либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу. Например, родители обещают ребенку, что подарят ему свой автомобиль, когда ему исполнится 18 лет. Следует обратить внимание, что обещание передать вещь требует обязательной письменной формы и должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Также важно понимать, что нельзя пообещать подарить что-то после своей смерти — в этом случае составляется завещание;
  • освобождение или обещание освобождения от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Другими словами, когда даритель прощает одаряемому долг либо когда берет на себя обязательство выплатить его долг третьему лицу. Опять же, безвозмездно.

Если одаряемый в ответ на подарок также передает какую-либо вещь или имущественное право дарителю, оказывает ему какую-либо услугу либо берет на себя другие обязательства, сделка считается притворной.

2. Кто может быть дарителем?

Подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может подарить кто угодно кому угодно.

Для более дорогих подарков в Гражданском кодексе есть ограничения. Дарителем не может быть:

  • малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
  • гражданин, признанный недееспособным , — ни лично, ни через законного представителя.

3. Кому нельзя дарить подарки?

Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):

  • работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
  • лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
  • коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.

4. Как подарить движимое имущество, например деньги или автомобиль?

В Гражданском кодексе предусмотрены случаи, когда письменная форма договора дарения (в обиходе — дарственная) движимого имущества обязательна:

  • если договор содержит обещание дарения в будущем;
  • если даритель — юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тысячи рублей.

В остальных случаях договор дарения может быть заключен как письменно, так и устно — посредством вручения самого подарка, символической передачи подарка (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов.

Однако во избежание недоразумений рекомендуется все договоры дарения заключать письменно у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться можно к любому нотариусу). Во-первых, нотариус разъяснит вам ваши права и обязанности, поможет лучше разобраться в том, какие юридические последствия повлечет за собой заключение договора дарения. Во-вторых, если в будущем кто-то захочет оспорить факт передачи и получения дара, вам будет легче доказать свою правоту в суде: нотариальный акт имеет повышенную доказательную силу. Но даже если в рамках отдельного дела и будет доказано, что нотариальное действие было совершено с нарушением закона, нотариус несет полную финансовую ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Это означает, что он возместит причиненный ущерб в полном объеме. Таким образом, обращение к нотариусу при заключении договора дарения обеспечит максимальную надежность и безопасность совершаемой сделки.

На практике оформленный письменно договор дарения, подтверждающий право собственности нового владельца, потребуется при дарении автомобиля и других автотранспортных средств для регистрации в ГИБДД, а также самоходной техники (регистрируется в Гостехнадзоре Москвы), самолетов и вертолетов (регистрируется в Федеральном агентстве воздушного транспорта РФ) и маломерных судов (регистрируется в Государственной инспекции по маломерным судам РФ города Москвы).

5. Как подарить квартиру, дом, участок, гараж?

Чтобы подарить недвижимость, необходимо иметь в виду следующие условия:

  • если вы хотите подарить имущество, находящееся в общей совместной собственности, вам требуется получить согласие всех остальных собственников (за исключением случаев, когда между вами заключено соглашение, в котором указано иное). Речь идет именно о совместной, а не долевой собственности. Если вы владеете долей и хотите ее подарить, вам не нужно получать согласие других собственников;
  • письменный договор — обязательное условие при дарении недвижимости. Вы можете составить его как самостоятельно, так и, например, с юристом, но надежнее всего заключить договор у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться нужно к нотариусу, работающему в том субъекте Федерации, где находится недвижимость . Если вы дарите долю в квартире (за исключением случаев, когда все собственники дарят свои доли по одной сделке), то заверять у нотариуса не просто желательно, а обязательно (в силу требований закона);
  • переход права нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Если вы удостоверили договор у нотариуса, он самостоятельно направит все документы на регистрацию прав. Срок регистрации в этом случае сокращен — три дня при подаче нотариусом документов на бумажном носителе и один день при подаче документов в электронном виде.
Читайте также  Сколько берется комиссия при возврате жд билетов

6. Нужно ли платить налог за подарок?

Если вы даритель, вам не нужно платить налог за дарение. Вы передаете вещь безвозмездно — соответственно, не получаете доход. Таким образом, оснований для уплаты подоходного налога (НДФЛ) нет.

Налог уплачивает получатель подарка, но не во всех случаях.

Вы не должны платить налог при получении подарка:

  • если полученный вами подарок — это деньги или любое имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев;
  • если подарок преподнесен членом семьи или близким родственником — супругом, родителем, ребенком, усыновителем и усыновленным, дедушкой, бабушкой, внуком, полнородным или неполнородным (имеющим только общего отца или только мать) братом или сестрой.

Вы обязаны заплатить налог при получении подарка:

  • если вы получили в дар от человека, не являющего вашим близким родственником, недвижимое имущество, транспортное средство, акции, доли, паи;
  • если вы получили подарок стоимостью свыше 4 тысяч рублей от юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Обещание дарения

Дарение осуществляется как посредством фактической передачи дара, осуществляемой здесь и сейчас, так и может быть совершено в будущем. Обещание дарения должно обладать установленными действующим гражданским законодательством РФ условиями действительности, чтобы в последующем такую сделку нельзя было признать незаконной.

Помимо этого, обещание дарения обычно осуществляется под условием. Такое условие может быть отлагательным или отменительным, при этом в дарственной могут присутствовать и оба из них. Только дарению в будущем, среди всех форм дарения, присуще применение института правопреемства.

Условия действительности обещания дарения

Дарение, исходя из смысла главы 32 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), может быть реальным или консенсуальным. При этом, первое подразумевает под собой передачу дара непосредственно в момент заключения договора, второе — через определенное время. Другими словами, это обещание дарения в будущем.

Для его совершения необходимо знать о существующих условиях действительности, чтобы в последующем сделка не была оспорена заинтересованным лицом.

К таким условиям или признакам относятся следующие:

  1. Надлежащий субъектный состав, поскольку дарение — это двусторонняя сделка. В ней участвует даритель и одаряемое лицо. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Они могут выступать самостоятельно, либо через законных представителей. Следует учитывать, что дарителями не могут быть недееспособные и малолетние лица, а одаряемыми — люди, занимающие посты на госслужбе (разумеется, если дарение связано с его деятельностью — это требование ст. 575 ГК РФ).
  2. Безвозмездность — обязательный признак любого дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ). При его отсутствии сделка будет считаться недействительной, и рассматриваться в качестве притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  3. Должно присутствовать явное намерение дарителя на совершение сделки в будущем, т.е. передачи вещи либо права иному лицу, либо освободить его от имущественной обязанности.
  4. Указание на конкретную вещь или имущественное право (т.е. необходимо четко прописать все индивидуальные признаки дара).
  5. Совершение дарственной в простой письменной форме (п. 2 ст. 574 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его ничтожность (т.е. он не порождает никаких правовых последствий для сторон).

Моментом заключения такого договора является его подписание сторонами, а не фактическая передача дара от одного лица к другому.

Отменительные и отлагательные условия при обещании дарения

Обещание дарения может осуществляться как с применением отменительных, так и отлагательных условий. Значение таких условий заключается в том, что они являются предпосылкой возникновения прав и обязанностей сторон сделки друг перед другом (т.е. даритель будет обязан передать дар, а одаряемый — принять его).

Договор дарения является заключенным под отменительным условием, когда прекращение прав и обязанностей сторон по сделке зависит от наступления определенных обстоятельств.

Сюда же можно отнести и отказ от исполнения договора в случаях, когда имущественное положение дарителя меняется настолько, что передача дара другому лицу может повлечь для него существенное снижение уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ). Такое отменительное условие характерно только для обещания дарения в будущем, поскольку такой договор является консенсуальным.

Помимо прямо указанных в законе оснований, можно выделить и такие отменительные условия дарения, например, как рождение собственных детей у дарителя, излечение от болезни, улучшение материального состояния одаряемого лица и т.д.

При этом такие условия могут быть указаны в дарственной только до момента фактической передачи дара.

Отлагательные условия — это те, от наступления которых зависит исполнение или неисполнение сделки. При этом необходимо отметить, что такие обстоятельства характеризуются неопределенностью наступления, т.е. стороны при заключении договора дарения не знают о том, наступят ли они или нет в будущем.

Такие условия при обещании дарения способствуют определенному поведению лица, но не обязывают его перед дарителем.

Учитывая данное обстоятельство, также следует отметить, что ни отлагательные, ни отменительные условия не должны быть противоправными либо иметь безнравственный характер.

Правопреемство при обещании дарения

Под правопреемством следует понимать переход прав и обязанностей от одного лица к другому. В основном, данный институт применяется в обязательственных и наследственных правоотношениях.

Поскольку договор дарения не порождает обязательственных отношений для сторон, помимо передачи дара и его принятия, поэтому дарение почти исключается из сферы норм о правопреемстве.

Однако исключением является ст. 581 ГК РФ, которая регламентирует этот вопрос при совершении обещания дарения, причем акцентирует внимание на том, что передача прав возможна как в отношении дарителя, так и одаряемого.

При этом ГК РФ установлено, что права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его наследникам, а обязанности дарителя, наоборот, передаются его правопреемникам.

В то же время, нормы действующего законодательства сформулированы в качестве диспозитивных, т.е. дающих право выбора лицам, заключающим договор дарения в будущем. Этот выбор подразумевает под собой либо указание лицами вышеназванных правил о возможности правопреемства, либо их отмену.

Обещание дарения квартиры

Договор обещания дарения может быть составлен в отношении любого «объекта». Не является исключением из этого правила и дарение квартиры.

Такая дарственная должна обладать рядом специфических черт. В данном случае речь идет о следующем:

  1. Квартира — это недвижимое имущество, поэтому для оформления дарственной необходима обязательная письменная форма вне зависимости от того, является ли договор обещанием дарения либо нет.
  2. Дарение недвижимого имущества всегда подлежит процедуре государственной регистрации.

Теперь рассмотрим подробнее договор обещания дарения квартиры. При его заключении сторонам необходимо в обязательном порядке указывать следующие сведения:

  • дата, место составления договора;
  • сведения о дарителе (ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и т.д.)
  • сведения об одаряемом лице;
  • указание на правоустанавливающий документ, на основании которого даритель владеет квартирой (свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • точные данные на квартиру, передаваемую в дар (адрес ее нахождения, этаж, общая и жилая площадь, кадастровый или условный номер);
  • права и обязанности сторон;
  • в договоре должно быть выражено явное намерение дарителя на передачу квартиры одаряемому лицу в будущем;
  • дарственная может содержать в себе отлагательное условие (т.е. при наступлении какого обстоятельства квартира может быть подарена одаряемому лицу, например: свадьба, успешное окончание учебы и т.д.);
  • договор может содержать в себе и отменительные условия (т.е. обстоятельства, при которых права и обязанности сторон по сделке прекращаются);
  • может быть указано на правопреемство либо его отсутствие;
  • в договоре обязательна ссылка на совершение госрегистрации перехода права собственности, а также на то, что одаряемое лицо становится собственником квартиры только после ее совершения;
  • момент заключения договора — момент его подписания (не момент фактической передачи квартиры);
  • подписи сторон.

Такая дарственная может быть составлена самостоятельно заинтересованными лицами либо при помощи нотариуса. Нотариальная форма обещания дарения также не отменяет требование закона о проведении госрегистрации.

Государственная регистрация такой дарственной осуществляется Управлением Россреестра по субъекту РФ (регистрирующий орган) в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Все необходимые документы подаются в Федеральную кадастровую палату регистрирующего органа. К ним относится:

  1. Заявление о проведении регистрации.
  2. Сама дарственная, в количестве экземпляров равном количеству сторон сделки плюс еще один для регистрирующего органа.
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру дарителя.
  4. Паспорт дарителя.
  5. Паспорт одаряемого лица.
  6. Документ, свидетельствующие об уплате госпошлины.

Помимо этих документов в регистрирующий орган могут быть представлены следующие материалы:

  • технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  • выписка из домовой книги либо справка из паспортного стола;
  • нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки (в случае, когда квартира находится в общей совместной собственности, т.е. нажита в период брака);
  • письменное согласие законных представителей (родители, опекуны), когда одной из сторон сделки является лицо в возрасте от 14 до 18 лет;
  • если одна из сторон сделки действует через представителя (законного или по доверенности), то документы, удостоверяющие его полномочия и паспорт;
  • если лицо, находящееся под попечительством проживает в квартире, которая в будущем подлежит отчуждению по договору дарения и его интересы затрагиваются данной сделкой, то необходимо также получение разрешение органов опеки и попечительства.

Кроме вышеназванного, необходимо отметить, что в числе подтверждающих документов для перехода права собственности на квартиру к одаряемому лицу в регистрирующий орган может быть представлен акт приема-передачи квартиры. Он также будет свидетельствовать о надлежащем исполнении обязанностей сторон по договору.

Заключение

Необходимо отметить следующее:

  1. Обещанию дарения свойственен признак безвозмездности и обязательная письменная форма, а также процедура госрегистрации, если предмет дарения относится к недвижимости.
  2. В такой дарственной должно отражаться явное намерение дарителя на совершение дарения в будущем, а также индивидуальные признаки дара.
  3. Дарение в будущем может совершаться с применением отменительных и отлагательных условий, которые порождают права и обязанности сторон по сделке.
  4. Для обещания дарения характерно правопреемство.
Читайте также  Документы для продажи замельного уцчатска 2018 год

Договор обещания дарения

В большинстве случаев договор дарения подразумевает передачу дара здесь и сейчас.

Однако Гражданским кодексом РФ не установлено запрета на то, что передать дар можно и потом. Речь идет о договоре обещания дарения в будущем.

Что нужно знать об этом виде сделки, как оформить такой договор и нужно ли заверять его у нотариуса?

Что такое договор обещания дарения?

Дарение какого-либо имущества может быть реальным – когда передача дара происходит в момент заключения сделки, так и консенсуальным – предполагает передачу дара через какое-то время.

Согласно договору обещания дарения у дарителя появляются обязанности – он обязан на безвозмездной основе передать в будущем дар одаряемому. У одаряемого согласно сделке появляются только права – он может истребовать у дарителя обещанный дар.

Права и обязанности дарителя по договору обещания дарения в будущем

Согласно условиям договора обещания дарения в будущем даритель обязан:

  • передать одариваемому безвозмездно дар – конкретный предмет, движимое, недвижимое имущество, права на что-либо, причем передать только на безвозмездной основе;
  • указать в договоре дату передачи дара;
  • известить одариваемого о том, что на момент подписания договора предмет дарения не находится под залогом, на нем нет никаких ограничений;
  • известить одариваемого о том, что даритель является дееспособным лицом, не страдает никакими психическими заболеваниями.
  • Также в дарственной необходимо указать права дарителя. Так, он имеет право:

    • отменить дарственную, если состояние его здоровья или здоровье его близких людей резко ухудшится, что приведет к снижению уровня его жизни;
    • отменить дарственную, если он переживет одариваемого.

    Права и обязанности одаряемого

    Лицо, которому должно передаться в дар имущество дарителя, является выгодоприобретателем. Оно имеет право истребовать у дарителя передачу дара в том случае, когда наступит указанная дата получения дара.

    Если даритель откажется передать имущество, являющееся предметом договора без уважительных на то причин, тогда одариваемый имеет право истребовать выполнение условий договора в судебном порядке.

    Одариваемый имеет право отказаться от дара без указания причин отказа. Если одариваемый не хочет принимать дар, тогда он обязан известить об этом дарителя в письменной форме.

    Если одариваемый получил от дарителя какой-либо дар, например, квартиру или машину, то он должен бережно относиться к подарку.

    Условия для заключения договора обещания дарения в будущем

    Для того чтобы сделка с дарением имущества имела законную силу, необходимо соблюсти такие условия:

  • В договоре обязательно должен быть обозначен даритель и одариваемым. Сторонами дарственной могут выступать как физические, так и юридические лица. Однако нужно помнить, что дарителем не может быть недееспособное или несовершеннолетнее лицо. Одаряемым не может выступать лицо, которое занимает пост на государственной службе.
  • В дарственной не должно быть прописано никаких условий. Это значит, что даритель не может требовать от одариваемого ничего взамен.
  • В дарственной даритель должен указать, что он действительно намерен в будущем передать в дар одаряемому свое имущество или другие ценности.
  • Обязательно в соглашении следует прописать дар – указать конкретную вещь, которую даритель передаст в будущем одариваемому.
  • Соглашение о дарении имущества в будущем обязательно должно быть составлено в простой письменной форме. Устная форма договора недопустима и будет считаться ничтожной.
  • Может ли договор дарения содержать обещание дарения в будущем?

    Да, может. Согласно ст. 572 ГК РФ обещание подарить кому-то какую-то вещь, ценность или имущество признается договором дарения. При этом важно, чтобы такой договор был в письменном виде.

    В самом договоре даритель должен прописать, при каких конкретно обстоятельствах он хочет, чтобы его имущество перешло одариваемому.

    Пример: мать хочет сделать договор обещания дарения квартиры своему сыну. Она хочет подарить ему свою квартиру, но только после того, как тот защитит диплом.

    Нужно ли регистрировать договор обещания дарения в будущем?

    Нет, регистрировать сам договор не нужно. Однако необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для этого понадобится договор дарения, а также другие обязательные документы.

    Можно ли отменить договор обещания дарения в 2021 году?

    Для сделки, связанной с дарением имущества в будущем, законодатель выделил два условия, при которых сделка может быть отменена:

  • Отказ от исполнения сделки. Просто так отказаться от дарственной нельзя, должна быть уважительная причина. Ею может стать ухудшение благосостояния дарителя, ухудшение его здоровья, появление у дарителя детей и т. п.
  • Отмена дарственной. Для отмены дарственной также нужна уважительная причина. Ею может стать, к примеру, покушение на жизнь дарителя, намеренное причинение вреда здоровью дарителя, нанесение ему или его близким родственникам телесных повреждений.
  • Составление договора обещания дарения квартиры в будущем

    Типовой формы написания предварительного договора дарения имущества не существует. Сделка оформляется в письменном виде, в простой форме.

    В документе обязательно должна быть отражена следующая информация:

  • наименование документа – «Договор обещания дарения в будущем»;
  • дата составления документа, место составления (город, область);
  • наименование сторон сделки: Ф.И.О. дарителя, место его жительства, прописка. Те же данные нужно прописать и одаряемому;
  • предмет договора – указать, какое конкретно имущество даритель передает одаряемому. Если, к примеру, это автомобиль, тогда нужно указать его характеристики: номерные знаки, цвет, марка и т. д.;
  • даритель обязательно должен указать, на каких основаниях подаренная вещь принадлежит ему (например, если речь идет о квартире, тогда он должен указать, что она принадлежит ему на правах собственности согласно договору купли-продажи, дарения);
  • информация о том, когда даритель планирует передать в дар свое имущество – например, в течение месяца после составления договора или указать конкретную дату передачи либо же обозначить, что одариваемый получит имущество в дар после наступления определенных обстоятельств (например, после официального бракосочетания, сдачи экзамена, защиты диплома и т. п.);
  • указать, какими правами и обязанностями наделен даритель и одариваемый;
  • указать условия, при которых дарственная может быть отменена;
  • подписи сторон.
  • Что такое отлагательные условия в договоре обещания дарения?

    Под этим понятием понимаются такие условия, при соблюдении которых будет зависеть результат сделки – будет исполнена воля дарителя или же нет.

    Нужно учесть, что такие условия могут не иметь определенных временных интервалов, а стороны дарственной не знают, наступят эти условия или же нет.

    Для того чтобы понять, что же такое отлагательное условие, приведем пример: отец решил подарить сыну мотоцикл, но только при одном условии – если тот закончит обучение в ВУЗе, не бросит учебу.

    Важно понимать, что отлагательные условия должны соблюдаться в интересах одариваемого, а не в интересах дарителя, иначе такое соглашение будет признано недействительным.

    Если даритель, к примеру, напишет, что подарок он подарит только в том случае, если одариваемый отблагодарит его за это денежно либо же что-то сделает для него, тогда такая сделка будет являться ничтожной.

    Заключение договора обещания дарения

    Для заключения консенсуального соглашения даритель должен направить одаряемому официальное письмо, в котором должен указать, что он хочет совершить сделку по передаче имущества одаряемому на безвозмездных условиях.

    Если даритель хочет принять дар в будущем, тогда он должен написать ответ – акцепт, где указать, что он согласен на проведение сделки.

    Вопрос: Можно ли оформить договор обещания дарения квартиры в будущем, если квартира еще не была куплена дарителем, но он планирует ее приобрести и оформить дарственную на жену?

    Ответ: Нет, в таком случае оформление договора обещания дарения недопустимо, поскольку предмета договора по факту еще нет. Когда даритель купит квартиру и оформит ее на себя, тогда только он сможет оформить дарственную, указав в ней конкретный предмет дарения, документы, подтверждающие право собственности на предмет дарения.

    Вопрос: Нужно ли заверять у нотариуса договор обещания дарения в будущем?

    Ответ: Нет, это необязательное условие. Сделка будет законной даже в том случае, если стороны заключили простой письменный договор. Если же даритель или одариваемый не знает, как правильно составить договор, не имеет представления о своих правах и обязанностях по такому договору, тогда все же лучше обратиться за помощью к специалисту.

    Вопрос: Имеет ли право одариваемый отказаться от предмета дарения?

    Ответ: Да, это его право. Если его не устраивают условия договора, например, он не хочет заканчивать обучение в ВУЗе, а даритель указал в дарственной, что передаст машину только после выполнения такого условия, то одариваемый имеет право отказаться от подарка.

    Вопрос: Является ли устное обещание дарения сделкой, если есть запись устной сделки на диктофон?

    Ответ: Нет, устная сделка при заключении договора обещания дарения в будущем является ничтожной. Закон требует письменного оформления соглашения.

    Вопрос: Когда регистрируется договор обещания дарения?

    Ответ: Дарственная не регистрируется. Регистрируется только переход права собственности на имущество, полученное одаряемым в качестве дара. Для такой регистрации нужно, чтобы одариваемый фактически получил в дар предмет договора. После этого вместе с дарителем он идет в Росреестр, подает необходимые документы для регистрации перехода прав собственности на подаренное имущество, после чего в течение нескольких недель одариваемому выдается документ (выписка) о том, что он является полноправным владельцем подаренной ему вещи.

    Договор обещания дарения в будущем по сути является обычной дарственной, с разницей лишь в том, что в письменной сделке даритель должен будет указать временной промежуток, когда он планирует передать в дар свои ценности.

    Составляется такой договор в письменном виде, нотариального заверения такая сделка не требует.