Обмен квартир самостоятельно

Обмен квартир самостоятельно

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Цифровая платформа для поиска недвижимости и проведения сделок

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

  • О компании
    • Информация о компании ДОМ.РФ
    • Корпоративное управление
      • АО «ДОМ.РФ»
      • Дочерние и зависимые общества АО «ДОМ.РФ»
      • Фонд ДОМ.РФ
    • Закупки
    • Инсайдерам
    • Фирменный стиль
    • Социальная ответственность
    • Карьера
      • Карьера
      • Вакансии
      • IT вакансии
      • Стажировка
      • Образовательные программы
      • Истории успеха
      • DAY.СТРОЙ
  • Деятельность
    • Ипотека
      • О рынке ипотеки
      • Где получить
      • Обслуживание кредита
    • Аренда
    • Городская среда
      • О городской среде
      • Стандарт
      • Проекты
      • Образование
    • Реализация земли и объектов
      • Реализация земли и объектов
      • Список торгов
      • Календарь торгов
      • Как принять участие в торгах
      • Вовлечь объект
      • Архив
      • Участки, переданные субъектам РФ
      • Меры поддержки арендаторов (COVID 19)
      • Залоговая недвижимость
      • Жилищно-строительные кооперативы
      • Объекты недвижимости ЗПИФ
      • Правительственная комиссия
    • Финансирование строительства
      • Проектное финансирование
      • Инфраструктурные облигации
      • Механизм гарантирования
      • Льготное кредитование застройщиков
      • Выкуп жилья у застройщиков
      • Досрочное исполнение контрактов
    • Программы господдержки
  • Инвесторам
    • Информация для инвесторов
    • Финансовые результаты и отчетность
    • Раскрытие информации
    • Кредитные рейтинги
    • Ценные бумаги
      • Облигации
      • Акции
      • Еврооблигации
    • Облигации с ипотечным покрытием
  • Аналитика
    • Все исследования
    • Жилищное строительство
    • Ипотека
    • ИЦБ
    • Социологические опросы
    • Интересное по рынку
    • Архив
  • Цифровая академия
  • Новости
  • Контакты

Продажа коммерческих
помещений в Москва-Сити

Аукционы по продаже помещений с готовым арендным бизнесом.
1 этаж многофункционального БЦ .
7 помещений площадью от 19 м² до 402 м².

Успейте подать заявку до 15 ноября!

Семейная ипотека
от 4,1%

Теперь и для семей с одним ребенком

Программа поддержки
проектов жилищного
строительства

Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства

Льготная ипотека
на новостройки от 5,1%

Ипотека по льготной ставке на приобретение квартиры в новостройке

Продажа имущественного комплекса

Имущественный комплекс расположен в районе с развитой
инфраструктурой в 8 км от Кремля. Время экспонирования ограничено.
Успейте подать заявку!

Продажа земельного участка

Реализуемый лот расположен в 13 км от центра Барнаула, на крупнейшей магистрали «Павловский тракт». До международного аэропорта «Барнаул» всего 4 км.
Время экспонирования ограничено. Успей подать заявку!

Создаем стандарты
арендного жилья

Уже более 2 000 квартир в 6 арендных домах. Оцените комфорт
проживания и уровень сервиса в арендных домах ДОМ.РФ!

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки

Обслуживание кредитов

01.01.2021 функции по сервисному обслуживанию закладных АО «ДОМ.РФ» переданы из Банка ВТБ (ПАО) в АО «Банк ДОМ.РФ».

О компании

ДОМ.РФ — финансовый институт развития в жилищной сфере.
Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению жилищной политики.

Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.

Новости

Новости

Запуски новых проектов многоквартирного жилья в России выросли на треть

Ипотека

ДОМ.РФ занимается развитием рынка ипотеки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на него.

Аренда для жизни

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Городская среда

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Реализация земли и объектов

ДОМ.РФ вовлекает в оборот неиспользуемые участки, находящиеся в федеральной собственности, по механизмам, предусмотренным 161 Федеральным законом.

Все ответы о жилье

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Аналитика рынка

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Топ-20 ипотечных банков в III квартале 2021 года

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Приложение к отчету

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Обмен квартиры большей на меньшую

Преимущества работы с нами

Есть вопросы?

Когда речь заходит об обмене квартиры большей на меньшую, особенно если такую операцию требуется провести в Столице, клиенты нашей компании могут рассчитывать, что они обретут именно то, что желают.

Зачем менять имеющуюся квартиру на вариант с меньшей квадратурой?

Чтобы в полной мере удовлетворить запросы потенциальных новосёлов, ответственные сотрудники агентства недвижимости ненавязчиво выясняют, зачем участники задумывают такие операции.

Содержать большую квартиру дорого, коммуналка и сопутствующие затраты «съедают» значительную часть семейного дохода.

Семья уменьшилась, так что большая квадратура оказалась без надобности.

Дом с просторной жилплощадью оказался в районе шумном, с плохой экологией. А пожилым людям желательно жить в местности с хорошим климатом, с удобной инфраструктурой. Даже пусть выбранная квартира окажется меньшей.

Члены семьи желают разъехаться, при этом разделить большую квартиру им не удаётся. Тогда можно оформить обмен 2-комнатной квартиры на 1-комнатную со значительной доплатой. В результате такого обмена кто-то получит квартиру, а кому-то достанутся деньги, крайне необходимые для последующего ипотечного взноса.

Правообладатель соглашается осуществить обмен 3-комнатной квартиры на 1-комнатрую, так как он попал в крайне сложную жизненную ситуацию, когда остро и срочно требуются деньги. Таким образом, он остаётся с личным жильём, со столичной пропиской и в то же время получает возможность урегулировать свои финансовые проблемы.

В базе данных имеется достаточно вариантов, чтобы удовлетворить потребности граждан, желающих заняться обменом квартиры большей на меньшую в Москве (любой район), в городах Подмосковья.

Предлагаемые квартиры для обмена в Столице и МО

Наша компания обладает базой данных с огромным множеством вариантов. Информация обновляется ежедневно. Процесс обмена происходит максимально быстро.

Во-первых, пользователю наших услуг предоставляются сведения о квартирах, способных его заинтересовать. Учитываются:

размер доплаты и пр.

Во-вторых, сотрудники агентства привозят участника обмена к тому варианту его будущей квартиры, который он выбрал, желает осмотреть.

В-третьих, кроме того, что указываются все положительные моменты такого обмена, клиента ставят в известность и по поводу недостатков.

В-четвёртых, оформляются все документы, разрабатывается методика передачи компенсационной суммы, что устроит обе стороны.

Читайте также  Договор с туристами образец 2018

Обращение в агентство недвижимости – оптимальный способ спокойно поменяться жильём

Конечно, можно попробовать оформить обмен 3-комнатной квартиры на 2-комнатную или в другом варианте самостоятельно. Однако нередко люди, которые, рискуя, самостоятельно совершают обмен большой квартиры на маленькую, сталкиваются или с недобросовестными посредниками, или с собственниками-мошенниками. Следует повнимательнее изучить историю жилья, предназначенного для обмена. Возможно, квартиру уже меняли много раз.

Тогда вопрос: почему в этом варианте уже назначалась реституция? Тут или с квартирой не всё в порядке (трещины в стенах, выход со строя коммуникаций), или ее хозяева – подозрительные личности.

Другой непростой вопрос касается компенсационных выплат: на достаточно ли надёжную схему получения компенсации рассчитывает участник обмена квартиры с большей жилплощадью? Он ведь может так и не получить обещанной суммы.

И последний вопрос: не придётся ли судиться с другими правообладателями этой квартиры? Может оказаться, что даже на жильё с маленькой квадратурой претендуют другие потенциальные правопреемники или сособственники, пытаясь добиться своей доли через суд. Когда-нибудь они докажут, что прежний правообладатель квартиры с маленькой квадратурой не мог считаться единоличным собственником.

Но обмен состоялся, новый собственник успел продать полученное просторное жильё и исчез, предоставив другому новосёлу возможность самостоятельно разбираться с еще одним владельцем новообретённой маленькой квартиры. Возможно, те деньги, которые человек получил в виде доплаты, придётся отдать сособственнику, выигравшему суд, чтобы он отказался от претензий. В результате новосёл безвозмездно и безвозвратно утратит часть ценных квадратных метров столичного жилья.

А еще могут быть обременения, касающиеся:

наличия несовершеннолетних, недееспособных;

наложения ареста на квартиру за долги и пр.

Зато опытные сотрудники агентства недвижимости, дорожащие репутацией фирмы, прежде скрупулёзно изучат историю квартиры и только после этого предложат реальный вариант обмена с дополнительными условиями, способными решить все проблемы обладателя лишней квадратуры.

Отзывы наших клиентов

В середине октября месяца 2015 года моя жена обратилась в агентство недвижимости «Арманд Риэлти» с просьбой продать нашу малогабаритную 2-х комнатную квартиру и подобрать нам варианты разъезда — нам с женой комнату в 2-х или 3-х комнатной квартире и сыну 1-но комнатную квартиру за МКАД.
По приезду в агентство нас убедили, что в нашем возрасте лучше рассматривать не комнату, а квартиру. Но это так непросто. Дополнительных средств у нас не было, мало того, жильё для нас нужно было с московской пропиской, так как я бывший военный и не могу лишиться льгот.
Всего через 2 месяца мы праздновали новоселье, въехав в 2-х комнатную квартиру большей площадью, чем была у нас на 5м2. С радостью занимаемся сейчас ремонтом на свой вкус. И сын въехал в 1-но комнатную квартиру с отделкой под ключ в новостройке.
Очень благодарны агентству «Арманд Риэлти» за профессионализм и внимательное отношение.

Обмен квартир

Для человека характерен постоянный поиск более комфортных условий проживания. В связи, с чем он может неоднократно менять свое место жительства. Но не всегда готов платить за новое жилье деньгами.

В этой ситуации можно воспользоваться обменом квартиры на квартиру, на дом или на земельный участок или другой интересующий вариант. Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с недвижимостью.

Сложность заключается в том, что необходимо выступать как в роли продавца, так и в роли покупателя. В роли продавца гражданину необходимо привести все необходимые документы в порядок, а также заинтересовать потенциального покупателя своей квартирой, в то время как в роли покупателя он должен искать вариант квартиры, подходящий под новое описание.

Очень сложно найти вариант равноценного обмена квартирами. В основном, при таких сделках требуется доплата одной из сторон. Сделка с меной, по сути, и по закону (гражданскому и налоговому) практически ни чем не отличается от сделки купли-продажи. Переход права собственности при совершении данной сделки подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе.

Договор мены и обмена жилыми помещениями

Договор мены в современных условиях жизни является достаточно распространенным явлением, чего нельзя сказать о договоре обмена. Лицам, желающим совершить сделку необходимо различать такие понятия как мена и обмен жилья.

Такая сделка с недвижимостью, как мена, возможна только в том случае, если ее субъектами являются собственники помещений с той и с другой стороны. Она регламентирована главой 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Когда сторонами по договору будут являться не собственники, а наниматели — это обмен жилыми помещениями. Такая сделка регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Договор мены — сделка, по условиям которой один собственник передает в собственность другому лицу свое помещение в обмен на другое. По договору обмена наниматель вправе, заручившись согласием наймодателя и всех членов его семьи, проживающих совместно, обменять жилое помещение, предоставленное ему по договору социального найма.

Альтернативная сделка с недвижимостью

На практике договор мены в чистом виде встречается значительно реже, нежели его альтернатива, а именно договор купли-продажи. Это связано с тем, что очень сложно найти одновременно вариант жилья, подходящий и той и другой стороне. В особенности это усложняется, если ситуация происходит в маленьком городе, где вариантов не так много.

Альтернативная сделка проводится следующим образом:

  1. квартира лица, желающего совершить мену, продается;
  2. взамен одновременно покупается другая, подходящая по параметрам.

То есть по факту человек совершает продажу своей старой квартиры и покупку новой.

Какие нужны документы для обмена квартиры?

Пакет документов при совершении такой сделки, по сути, ничем не отличается от пакета документов необходимого при купле-продаже. Это связано с тем, что юридически обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности, осуществляется через договор купли-продажи или мены, к которому применяются правила о купле-продаже (ст. 267 ГК РФ).

В самый минимальный пакет входят следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность хозяина квартиры. Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник не совершеннолетний — свидетельство о рождении.
  • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры мены, дарения, купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и др.
  • Правоподтверждающие документы — свидетельство о государственной регистрации права (с 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП). Данные документы выдаются на основании правоустанавливающих, и поэтому без них не могут существовать.
  • Кадастровый паспорт. Его необходимо заказать в БТИ. Он должен содержать экспликацию и поэтажный план квартиры.
  • Справки из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, из единого расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении.
  • Согласие супруга на совершение сделки. Оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие необходимо, даже если супруги разведены и квартира приобреталась во время брака. Исключением из этого является, если недвижимость принадлежит кому-то из супругов на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство).
  • Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, когда в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане. Они не допустят нарушения прав несовершеннолетних, и в том случае если их жилплощадь уменьшится или просто ухудшатся условия проживания не дадут согласие.
  • Справка о составе семьи. Ее можно взять в управляющей организации или у председателя товарищества собственников жилья. По ней видно количество людей, зарегистрированных в данном жилом помещении.
  • Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
  • Заявление от лиц, осуществляющих сделку.

Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от различных нюансов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регламентируется статьей 74 ЖК РФ. Наниматель вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Чтобы совершить обмен помещениями необходимо следовать следующему алгоритму:

  1. Для начала необходимо найти подходящий вариант обмена помещениями. Это можно сделать самостоятельно, либо обратиться к наймодателю, с которым у нанимателя заключен договор.
  2. Заключение договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в простой письменной форме и в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации не требует. Такая сделка не может производиться пока не будет письменного согласия всех граждан, совместно проживающих с нанимателем (в том числе временно отсутствующих). В случае если имеются несовершеннолетние, то нужно заручиться согласием и органами опеки и попечительства.
  3. Собираем пакет документов. К ним относятся:
    • заявление о заключении договора обмена;
    • договор социального найма или ордер, свидетельствующие о праве пользования помещением;
    • копии паспортов, свидетельств о рождении;
    • выписки из домовой книги о проживающих лицах.
  4. Представить собранный пакет документов наймодателям помещений. В течение 10 дней от наймодателя должен поступить письменный ответ (согласие или отказ) о возможности совершения обмена.
  5. Расторжение договоров со старым наймодателем и заключение договоров с новым.

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

По сути дела мена ничем не отличается от продажи и покупки жилья традиционным способом. Существенным отличием и, пожалуй, единственным является то, что при мене взамен не платятся деньги, а отдается квартира (или другая недвижимость).

Читайте также  Аттестация химиков входного контролч на высшую категорию

Чтобы осуществить обмен по договору мены необходима четкая последовательность действий:

  1. Необходимо найти вариант обмена, который будет устраивать и ту и другую сторону. Это можно сделать самостоятельно или обратившись в риэлтерскую фирму. Как правила у риэлторов имеется своя база клиентов, желающих поменять жилищные условия.
  2. Грамотно составить и подписать обеими сторонами договор мены, а также акт приема-передачи квартир, подлежащих обмену. При этом должны быть согласованы все существенные условия. Если обмен равноценный, то к ним относятся взаимные обязательства сторон по передаче и приему помещений друг другу. В случае не равноценного обмена в договоре прописывается размер доплаты, которую вносит собственник той квартиры, которая меньше по цене.
  3. Подготовить документы. Их перечень может меняться в зависимости от ситуации.
  4. Когда все документы собраны, их необходимо сдать в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ) для регистрации права собственности каждой из сторон на вновь приобретенные помещения.
  5. Получение выписки ЕГРП в регистрирующем органе. Данная стадия является заключительной, и сделка считается совершенной.

Обмен приватизированной квартиры

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную квартиру ничем не отличается от сделки купли-продажи. Но если одна из квартир не приватизирована (находится в муниципальной собственности и др.), то такой обмен по закону невозможен.

Ранее такой обмен был возможен, но постепенно он сошел на нет. Это связано с тем, что в условия современных реалий редко кто захочет сменить собственное жилье, на жилье социальное, предоставленное по договору социального найма. Тем самым добровольно отказаться от собственных квадратных метров.

Родственный обмен квартирами

Законодатель не предусматривает такого понятия как «родственный обмен». Следовательно, рассчитывать на какие-либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.

Иногда родственники пользуются договором дарения, вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым заменяют сделку мены на дарение.

Договор мены с доплатой разницы стоимости жилья

При совершении не равнозначного обмена жилыми помещениями, необходимо в договор мены включить обязательный пункт, предусматривающий доплату разницы в стоимости между квартирами (порядок, сроки, сумма доплаты). Такая сделка возможна только с приватизированными квартирами.

Смыслом такой сделки является:

  • одна сторона улучшает свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом;
  • вторая сторона в свою очередь преследует получение материальной выгоды путем уменьшения своей жилплощади.

Это позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

Также надо отметить, что доплата может выражаться не только в денежном выражении, но и, например, имущественном (мебель в квартире, ремонт и т.д.). это безусловно должно быть оговорено в договоре.

Как обменять квартиру на дом?

В последние годы часто встречается обмен благоустроенной квартиры на частный дом. Это объясняется стремлением людей уехать куда-нибудь подальше от городской суеты. Как правило, обмен происходит с доплатой и чаще всего доплата осуществляется со стороны продавца квартиры. Это связано с тем, что благоустроенный дом в нормальном поселке стоит дороже некоторых квартир (даже в престижном районе города). Для такого обмена характерны некоторые особенности.

Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

При этом должны быть в порядке все документы не только на дом, но и на участок (кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права). Необходимо проверить, чтобы не было наложено обременений на земельный участок. Если они имеются, то они также прописываются в договоре.

Регистрация права собственности по договору мены

Когда сторонами подготовлены необходимые документы и подписан договор, наступает заключительный этап сделки и состоит он в регистрации права собственности на ту недвижимость, которую каждая из сторон приобрела по договору мены.

Переход права собственности на недвижимость к новому хозяину подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого сторонам сделки необходимо лично подать заявление со всеми необходимыми документами в Росреестр, а также можно направить документы почтой или обратиться в многофункциональный центр

Регистрация права производится в течение 10 дней с момента подачи заявления. Когда сделка удостоверена нотариусом, регистрация может быть проведена в течение трех рабочих дней.

Ранее выдавалось свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года выдается выписка из Единого государственного реестра прав. И только после этого можно считать, что сделка совершена.

Налог при обмене квартиры

Законодательство РФ с точки зрения налогообложения приравнивает сделку по обмену квартирами к сделке купли продажи, а именно — применяет те же ставки.

Налоговая ставка на доходы физических лиц в соответствии с Налоговым кодексом РФ составляет 13 % от стоимости квартиры. Однако, в законе есть исключение: если цена отчуждаемой недвижимости составляет менее 1 000 000 рублей, то сделка не подлежит налогообложению.

Налог будет взиматься в случае неравнозначного обмена, то есть обмена с доплатой и по цене более 1 000 000 рублей. Именно с доплаты и должен быть уплачен налог.

Заключение

Казалось бы достаточно схожие понятия «мена» и «обмен». Но тем не менее имеют ряд существенных отличий:

  1. Мена возможна, когда недвижимость находится в собственности и с той и с другой стороны;
  2. По договору мены передается право собственности, а в случае с обменом право пользования жильем;
  3. Сделка мены жилых помещений требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а обмен не требует.

К мене в соответствии с гражданским законодательством применяются правила купли-продажи. Единственным отличием мены от купли-продажи является то, что меняется квартира на квартиру (или иной объект недвижимости), а не квартира на деньги.

Мена может быть равноценной и с доплатой. Чаще встречается второй вариант, поскольку редко можно подобрать две квартиры с абсолютно одинаковой ценой и устраивающих обе стороны сделки.

Любая сделка с недвижимостью является не простым процессом. А такие сделки, как мена и обмен, являются наиболее сложными. В связи с этим человеку, не являющемуся специалистом, для совершения подобного рода сделок лучше обратиться в риэлтерскую организацию. Профессиональный риэлтор поможет подобрать вариант жилья, а также соберет все необходимые документы.

Что нужно и как обменять квартиру

Граждане Российской Федерации обладают правом свободного выбора места своего проживания. При выборе недвижимости приходится проходить сразу две процедуры — продажу и покупку. Каждая из которых сопряжена со сбором документов и поиском покупателя и продавца. Обмен старой квартиры на новую совмещает в себе обе процедуры, что сокращает время на смену жительства. Обмен квартиры на дом или обмен квартиры на квартиру между городами может быть произведен самостоятельно или с помощью агентсв недвижимости.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с обменом квартиры, то вам следует помнить, что:

Как обменять квартиру

Обмен квартирами и домами практиковался в советский период, когда отсутствовала частная собственность на недвижимость. В современной России большая часть жилого фонда оформлена в собственность, поэтому приоритет получили сделки купли-продажи.

Важно! Возможность мены сохраняется и предусмотрена главой 31 Гражданского кодекса РФ. Мена оформляется договором между сторонами.

Мена предполагает одновременное наличие условий:

Мена обладает плюсами:

  • в мене сложно обмануть другую сторону — сделка прозрачна;
  • если что-то пойдет не так и договор будет расторгнут, максимальный риск сторон — возврат старой квартиры.

Варианты обмена: государственное и приватизированное жилье

Если квартира находится у гражданина в собственности, у него есть выбор того, каким образом переехать в другую:

  • встречная купля-продажа предполагает одновременную продажу квартиры и покупку новой у того же лица;
  • прямой обмен — заключение договора мены;
  • альтернативная сделка предполагает участие третьего лица. Продавец квартиры получает от покупателя аванс и вкладывает его в покупку квартиры у другого гражданина.

Часть жилого фонда продолжает оставаться в государственной или муниципальной собственности и предоставляться гражданам по договору соцнайма.

Важно! Переехать из такой квартиры можно, но у нанимателей нет других вариантов кроме договора мены.

С чего начать, куда обратиться

Порядок действий лица, желающего поменять квартиру, находящуюся в собственности, зависит от ситуации на рынке недвижимости и параметров самой квартиры.

Начинать с поиска нового варианта жилья имеет смысл, если:

  • собственник уверен, что сможет быстро продать квартиру;
  • на рынке ожидается резкий скачок цен и целесообразно найти подходящий вариант и внести аванс, забронировав меньшую стоимость, риск такого варианта состоит в потере внесенного аванса, если не удалось найти покупателя на квартиру вовремя.

Начать с выставления на продажу своей текущей квартиры имеет смысл, если есть основания полагать, что продаваться она будет долго. Риск такого варианта в том, что покупатель на старую квартиру может найтись, а новый вариант жилья — нет.

Важно! Если квартира находится в соцнайме, то вариант один — искать подходящий объект для прямого обмена. Договорившись с нанимателем подходящего варианта следует направить документы на согласование наймодателю — он указан в договоре соцнайма.

Без такого согласование заключение сделки мены невозможно.

Читайте также  Дефектная ведомость на ремонт системы водоснабжения

Как формируется доплата и в каких случаях

Доплата необходима в тех случаях, когда обмениваемые объекты не равноценны.

Для того, чтобы сформировать доплату, необходимо оценить каждый из объектов. Владелец квартиры может оценить объект по собственному усмотрению.

Важно! После вычитания стоимости более дешевого объекта из стоимости более дорого стороны получат размер доплаты, которую должен будет осуществить владелец более дешевой квартиры.

Порядок обмена квартир и необходимые документы

Согласовав условия обмена, стороны составляют и подписывают договор. К составлению договора можно привлечь риэлторов или юристов, но можно составить его и самостоятельно. Договор заключается в простой письменной форме, но можно удостоверить его нотариально — это сократит время регистрации в Росреестре и подстрахует стороны: нотариус проверит законность изложенных в договоре положений и документы на квартиру, а также саму квартиру на долги и аресты.

После подписания договор передается на госрегистрацию. Одновременно с договором передаются:

  • правоустанавливающие документы на оба объекта недвижимости, например свидетельства о собственности, если они есть, договоры купли-продажи;
  • кадастровые паспорта объектов;
  • согласия заинтересованных лиц: банка, если квартира находится в залоге, супруга, или нотариально заверенное заявление о его отсутствии, органов опеки и попечительства — если реализуется недвижимость принадлежащая несовершеннолетнему;
  • паспорт;
  • доверенность на представителя, если таковой участвует в оформлении;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Если обмениваются квартиры, находящиеся в соцнайме, следует действовать в следующем порядке:

  1. Найти подходящий вариант для обмена, согласовать условия.
  2. Направить документы на согласование наймодателя: заявление об обмене, проект договора мены, согласие всех проживающих в квартире лиц и органов опеки и попечительства, если среди них имеются несовершеннолетние дети, паспорта, документы, подтверждающие состав проживающих лиц.
  3. Подать документы на переоформление договоров соцнайма на новых владельцев.

Обмен старой квартиры на новую

Обмен старой квартиры на новую предполагает предоставление старой квартиры в качестве оплаты целиком или части новой квартиры. По подобному соглашению гражданин предоставляет свою квартиру застройщику для продажи. Застройщик самостоятельно реализует квартиру, а полученные деньги идут в счет оплаты новой квартиры у этого же застройщика.

Важно! При этом гражданин застрахован: вырученные деньги идут на покупку новой квартиры, исключена ситуация, когда он не успевает купить новое жилье и оказывается на улице с деньгами.

Есть у схемы и недостатки:

  • задача застройщика — продать квартиру быстрее, поэтому ценник ниже рыночного;
  • не всякую квартиру можно передать в «трейд-ин»: если квартира в старом или аварийном доме или не все в порядке с документами — застройщик не станет с ней связываться.

Обмен квартиры на квартиру между городами

Обмен квартиры на квартиру между городами допустим, но сложен. Это вызвано двумя обстоятельствами:

  • разделенность расстоянием сторон сделки затрудняет процедуру согласования условий, оценки объектов и заключения сделки;
  • в разных регионах могут присутствовать специфические нюансы оформления сделок.

Важно! Договор мены, по которому передаются объекты, находящиеся в собственности, подлежит регистрации в обоих субъектах, где происходит сделка.

Обмен квартиры на дом

Обмен квартиры на дом производится в том же порядке — процедура оформления не зависит от вида недвижимости.

Однако в таком обмене сложнее подобрать подходящий вариант близкий по ценности. Лицо, приобретающее дом, должно внимательно отнестись к затратам, которые оно понесет после оформления сделки на обустройство, проведение коммуникаций и обслуживание придомовой территории.

Родственный обмен квартиры на квартиру

Родство сторон сделки не влечет дополнительных обременений или преференций и осуществляется в том же порядке, что и обмен между посторонними людьми.

Обмен квартир через договор купли продажи

Большинство операций с недвижимостью производится через договор купли-продажи.

Плюсом оформления сделки является выбор. Найти человека, готового купить квартиру, или человека, желающего продать свою, проще, чем человека, готового на мену. В частной собственности находится большая часть жилого фонда. Это упрощает процедуру купли-продажи.

Минусами купли-продажи являются риски:

  • потерять внесенный залог, если не удается вовремя продать квартиру;
  • остаться на улице с деньгами, если не удалось найти новое жилье или если сделка на купленное жилье отменилась.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Экспертные консультации по обмену квартир

В Центральное агентство недвижимости обратилась клиентка с трехкомнатной квартирой
в Центральном районе Новосибирска. Задача — обмен квартиры на меньшую. Условия непростые: квартира государственная, в ней прописан сын клиентки, который по факту проживает в Ояшинском детском доме-интернате.

С желанием оформить обмен квартиры, в которой прописан сын, клиентка обращалась в органы опеки, но помощи в решении своего вопроса не получила. С этой проблемой она жила 2 года пока
не обратилась в ЦАН. Мы обсудили все нюансы, приступили к обмену. Вместе съездили в интернат, получили список всех требований к варианту обмена, беседовали со специалистом администрации Мошковского района. Мы смогли его убедить, что совершая обмен квартиры, где прописан мальчик, мы не нарушаем его права, найдем достойную квартиру, которая будет отвечать всем требованиям (год постройки дома, этажность, квадратура).

В какой-то момент работы по сбору документов, данных, подготовки к обмену, по вине ребенка
в квартире случился пожар. Ситуация была ужасная, сгорели все вещи, важные документы!
Но мы поддержали клиентку, продолжив весьма кропотливую работу: пока восстанавливали документы, в квартире производился ремонт.

Наконец-то мы подошли к этапу продажи трехкомнатной квартиры клиентки. Покупателя
не было долго, но риелторы Центрального Агентства искали людей, заинтересованных в переезде
в центральный район. Ставку делали на молодых и амбициозных, в результате не прогадали,
нашли таких клиентов.

Под однокомнатную квартиру смогли поторговать начало цепи. Нашли вариант для обмена, покупателя на квартиру первого звена, помогли грамотно подготовить документы для получения приказа ОПП. В итоге цепь была из четырех объектов. Такая она, работа риелтора.

Это непростая и печальная клиентская история, которая закончилась счастьем. Однажды в ЦАН обратились клиенты с государственной квартирой в собственности, но с долгом за коммунальные услуги суммой более 200 тысяч, было отключено уже и электричество, свет. Нужно было это жилье приватизировать и продать. При таком большом долге Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) в большинстве случаев не дает выписку из домовой книги. Ситуация сложилась таким образом, что продавцов могли выселить из квартиры и отдать её в пользу государства.

Это был очень сложный обмен: множество нюансов с документами, различные справки и выписки… Была оформлена доверенность эксперту ЦАН на приватизацию. Риелтор самостоятельно,
без участия клиентов, договорилась с ЖЭУ о получении выписки из домовой книги при частичном погашении долга. Она даже самостоятельно оплачивала частично долги, помогая эксперту
сделать документы.

Одновременно с этим шел поиск покупателя и переговоры: предложили покупателю большую уступку в цене от продавцов недвижимости, за большой залог, чтобы перед продажей погасить
им долг за квартиру. Покупатели не только согласились на покупку квартиры, ещё и рискнули
взять потребительский кредит для оплаты внушительного задатка. Рискованный шаг,
но специалисты ЦАН заслуживают доверия. При этом у покупателей было собственное не проданное жильё, «первое звено». Риелторы ЦАН нашли и покупателей на начало цепи,
также со своим не проданным жильем.

В сделках фигурировало множество других задач, с которыми героически справлялись риелторы: использование материнского капитала с займом ЦАН, испорченный паспорт у одного из клиентов, который жаловался на «бездействие» паспортного стола, а на деле просто ленился дойти до нужной организации. В итоге риелтор возила его в УФМС, занимала для него очереди, контролировала и т.д.

В итоге риелторы справились с такой сложной задачей, оформили все документы, построили цепь продаж из шести вариантов агентства, среди которых и государственная квартира
с многотысячными долгами, и использование материнского капитала с ребенком до 3 лет, подготовка приказа ОПП, и проведение всех сделок в один день с гарантией безопасности от ЦАН.

Одна из распространенных ситуаций при обмене недвижимости — необходимость по каким-либо причинам перевезти родственников поближе. Такая задача стояла и перед одним из наших клиентов — поменять жильё в Заельцовском районе на квартиру в Ленинском. Сын клиента начал ходить в школу, но забирать его могла только бабушка, для которой и искали новую квартиру. Основными критериями были: этажность (не выше 3-го этажа) и близость к дому, в котором клиент проживал с женой и ребенком. На рынке квартира долго стояла без просмотров, но специалисты агентства знали, что это лишь временные затруднения и упорно искали покупателей. Поскольку цены на жилье падали, риелтору требовалось как можно скорее найти вариант как продажи существующего, так и покупки нового жилья.

Первым шагом стала продажа квартиры — риелтору удалось найти покупателя, который приобрел недвижимость по выгодной обоим сторонам цене. Одновременно подбирался вариант покупки, который максимально удовлетворял запросу клиента. Спустя две недели ежедневных просмотров такой вариант был найден и клиент получил хорошую квартиру для своей матери на первом этаже. Эта ситуация еще раз доказывает — обратившись к профессионалам, можно получить решение даже сложного квартирного вопроса.