Прописка пожилого человека и права наседников

О квартирах с обременениями информирует Кадастровая палата

Недвижимость с обременением занимает все большие объемы на рынке недвижимости. В современной экономической ситуации причин тому множество – так, к примеру, заключение кредитных договоров при приобретении жилья пользуется все большей популярностью, даже несмотря на высокие проценты и длительный статус вынужденного должника. Недвижимость с довеском все чаще становится объектом сделок и на вторичном рынке. Однако такие сделки сопряжены с определенными рисками. Например, в ряде случаев сделку купли-продажи могут признать недействительной, а это обяжет стороны вернуть друг другу полученное в результате сделки, и неизвестно, сможет ли покупатель получить свои деньги сразу и в полном объеме.

Что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения – рассказывают специалисты кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

«Обременение объекта недвижимости, говоря простым языком – это не что иное, как наличие запретов или ограничений прав владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость. – говорит начальник юридического отдела региональной кадастровой палаты Наталья Дергачева. – Обременение может возникнуть по решению суда, при заключении договора, совершении сделки, или в соответствии с актом, изданным государственными органами».

На российском рынке недвижимости выделяют следующие наиболее часто встречающиеся виды обременений: ипотека, аренда, рента, арест.

«На сегодняшний день самый популярный вид обременения, накладываемого на жилье, – это ипотека,- сообщают специалисты кадастровой палаты. – Только в 2018 году жители Удмуртии зарегистрировали 20 тыс. ипотечных договоров на квартиры и 12 тыс. договоров на земельные участки».

Такой вид обременения подразумевает, что заемщик при получении кредита предоставляет банку в качестве залога по ипотеке квартиру – либо ту, на которую брал ипотечный заем, либо иную, имеющуюся в собственности. Таким образом, заемщик не может свободно распоряжаться залоговым имуществом: на каждую операцию с квартирой он должен получать разрешение банка. Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Чтобы приобрести такую недвижимость, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир – не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

«Самый тяжелый вид обременения – это арест, который на квартиру накладывает либо суд, либо судебный пристав в рамках исполнительного производства, – говорит Наталья Дергачева. – Как правило, на квартиру накладывается арест, когда человек, предоставивший собственнику данного жилья крупную денежную сумму, не может добиться возврата долга и обращается в суд с требованием наложить арест на квартиру. Арест также может быть наложен при разделе имущества при разводе или дележе наследства. Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Для того, чтобы снова ввести квартиру в оборот арест должен быть снят в судебном порядке. Информация о наложении ареста отражается в Едином государственном реестре недвижимости, и для органа регистрации прав этот факт незамеченным не останется. Ее в Росреестр передают судебные органы или органы социальной защиты».

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в Едином государственном реестре недвижимости. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Как обнаружить обременения

Большинство обременений легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую актуальные сведения об объекте недвижимости. Сделать это можно в любом из многофункциональных центров республики. Выписка будет готова в срок не более 5 рабочих дней. Также заказать выписку можно на интернет-портале Росреестра (www.rosreestr.ru).

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, в квартире может быть зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца. Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из поквартирной карточки, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Самое важное о составлении завещания

Самое важное о составлении завещания

Для многих из нас в слове «завещание» есть что-то пугающее. В сознании прочно засел стереотип: завещание пишется на смертном одре. Некоторые даже считают написание завещания дурной приметой. На самом же деле, завещание очень важный и нужный документ.

Составляя завещание, человек распоряжается своим имуществом на случай смерти. Распоряжение производится путем передачи имущества другим гражданам или юридическим лицам — наследникам. Если гражданин не успел перед смертью составить завещание, его имущество перейдет к наследникам в порядке наследования по закону.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы составления и исполнения завещания, является Гражданский кодекс.

Оформление завещания происходит в два этапа. Первый этап — составление текста завещания. Второй этап — нотариальное удостоверение завещания. Текст завещания на нотариальном бланке удостоверяет нотариус. Обязательно указывается место и дата удостоверения завещания (кроме случаев, когда речь идет о закрытом завещании). Именно нотариальное удостоверение придает завещанию законную силу. В случае если человеку, желающему составить завещание, трудно передвигаться, нотариус может посетить его на дому.

Нотариус обязательно проверяет дееспособность лица, совершающего завещание (в ГК сказано, что завещатель «должен быть полностью дееспособен»), а также законность условий, которые лицо желает включить в завещание. Завещание составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у нотариуса. Кроме того, он вносит сведения о составленном завещании в Единую Информационную Систему нотариата (ЕИС). Это делается для того, чтобы в случае, если, например, завещание утеряно, наследники могли восстановить его текст.

Есть ряд случаев, в которых завещание может быть удостоверено не нотариусом, а иным лицом:

— если завещатель находится в больнице, завещание может быть удостоверено главным и дежурным врачом;

— если завещатель находится в местах лишения свободы, завещание может быть удостоверено начальником исправительного учреждения;

— если завещатель находится в экспедиции, завещание может быть удостоверено начальником экспедиции и т.д.

Также завещание не удостоверяется нотариусом, если гражданин находится в положении, угрожающем его жизни, и в силу чрезвычайности обстоятельств не может удостоверить завещание у нотариуса. В такой ситуации человек может изложить свою последнюю волю, написав завещание от руки на листе бумаге в присутствии двух свидетелей. Важно помнить о том, что если в течение месяца после того, как у гражданина появится возможность удостоверить завещание у нотариуса или иного лица (главного врача и др.), он не сделает этого, завещание, подписанное в присутствии свидетелей, потеряет свою силу.

Составляя завещание особое внимание нужно уделить его форме, потому что нарушение требований к ней может сделать завещание недействительным. Конечно, если для составления завещания вы обратитесь к нотариусу, проблем с этим не возникнет.

Закон позволяет включить в завещание самые разнообразные условия. Это дает возможность каждому человеку составить завещание, максимально учитывающее его желания и потребности.

Завещать можно любое имущество, как движимое, так и недвижимое. Можно завещать все имеющееся имущество, либо его часть. Если завещана только часть имущества, то оставшееся будет распределена между наследниками по закону в соответствии с правилами очередности.

Завещать можно не только то имущество, которое уже принадлежит вам, но и то, которое вы планируете приобрести в будущем. Например, если у вас еще нет в собственности квартиры, но вы уже знаете, что через некоторое время приобретете ее, то вы уже можете включить ее в завещание.

В качестве наследника можно указать любого человека: родственника, не родственника, иностранного гражданина, организацию и даже Российскую Федерацию. Не стоит забывать об обязательных наследниках — тех, кто получит часть наследства независимо от содержания завещания. К обязательным наследникам относятся:

Читайте также  Пример расчета пени за коммунальные услуги 2019

1. Нетрудоспособные родители умершего;

3. Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети;

4. Лица, являющиеся хотя бы отдаленными родственниками умершего, если они находились на его иждивении не менее года до момента смерти. Нахождение на иждивении означает, что единственным или основным источником средств к существованию этих лиц выступали деньги (или продукты), предоставляемые умершим.

5. Лица, не являющиеся родственниками умершего, если они не менее года до момента смерти находились на его иждивении и проживали совместно с ним.

Также в завещании можно предусмотреть «запасного наследника», который получит имущество, на которое распространяется завещание, в случае, если указанный в завещании наследник умрет, или откажется от принятия наследства.

Завещанием можно установить обязанность наследников оказать какую-либо услугу, или передать какое-либо имущество третьему лицу. Например, можно указать, что ваш внук, получая дом в наследство, должен будет предоставить пожизненное право проживания в нем вашему сыну.

При оформлении завещания обязательно понадобится паспорт. Документы на имущество, которое вы собираетесь включить в завещание, не обязательно, но желательно. Нотариус может указать наследуемое имущество со слов завещателя, но лучше указывать признаки, идентифицирующие имущество как можно точнее, чтобы в будущем никто не имел возможности опротестовать завещание, ссылаясь на сложности в его толковании. Например, если вы собираетесь включить в завещание земельный участок, то лучше указать его площадь, точный адрес, название и наименование садового товарищества или дачного кооператива, категорию земли и виды разрешенной деятельности. Не имея под рукой документов, сделать это будет сложно.

Гражданин может в любой момент отменить или изменить завещание. Для этого у нотариуса составляется специальный документ об отмене завещания, либо новое завещание, содержание которого будет изменять содержание предыдущего.

нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Жильцы без права выселения

Недавно Верховный суд, пересмотрев одно из таких дел, заявил, что есть ситуации, когда собственник жилья не может требовать выселения посторонних. Этот вердикт Верховного суда очень важен для немалого числа граждан — всегда надо знать, в каких случаях закон выступает не на стороне собственника квадратных метров.

Все началось с того, что некая гражданка, жительница Казани, обратилась в суд с требованием выписать из ее квартиры без предоставления другого жилья нескольких человек. Хозяйкой жилья женщина стала после смерти своего отца. При его жизни в этой трехкомнатной квартире проживал сам глава семейства, его дочь и сын с семьей — женой и двумя детьми.

Наследниками в итоге оказались двое взрослых детей пожилого человека — наша истица и ее родной брат. Каждому из них досталось по половине квартиры. Но брат к моменту появления наследства уже развелся с женой и уехал, а свою часть унаследованной квартиры подарил сестре. «Подарок» оказался с обременением — в «трешке» жили и оставались прописанными бывшая жена брата и ее двое детей. Став новой хозяйкой квартиры, женщина решила, что закон на ее стороне и она вправе выселить бывшую жену брата как чужого человека. В разряд чужаков она записала и своих родных племянников, пояснив в судебном иске, что квартиранты не являются членами ее семьи. Бывшая жена брата с детьми написали встречный иск — оставьте нас в той квартире, где мы законно жили долгие годы.

Поначалу у истицы все вроде бы получилось. Суд Приволжского района Казани встал на ее сторону и решил, что чужаки должны уйти. Но суд «гуманно» разрешил им пробыть в квартире еще год, а потом отправляться на все четыре стороны. Верховный суд Республики Татарстан с таким вердиктом согласился.

Бывшей жене и ее детям пришлось обращаться в Верховный суд страны. Там проверили правильность вынесенного решения и заявили — местные суды нарушили нормы закона и неверно разрешили спор.

В самом начале девяностых годов исполком выдал ордер семье, о которой идет речь. Квартира выделялась на семью из пяти человек. Уточним — на семью, куда входила и женщина, тогда еще законная жена, с двумя, тогда еще несовершеннолетними детьми. Квартира была кооперативная. Все было выплачено в срок . Об этом есть документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности главы семейства на квадратные метры. Первые суды, выселяя бывшую семью брата, сослались на 31-ю статью Жилищного кодекса. Там говорится, что эти люди — не члены семьи хозяйки. А значит — чужие ей граждане. На все это Верховный суд возразил — ордер выдавался на пятерых человек как на одну семью. И этот ордер, в установленный законом срок (а это три года), никто не признавал незаконным. А из этого следует неприятный для новой хозяйки вывод — каждый из членов некогда большой семьи был в свое время законно принят в члены жилищного кооператива и будучи перечисленным в ордере приобрел самостоятельное право жить в этой квартире.

В 31-й статье Жилищного кодекса, на которую все время ссылались местные суды, перечислены, кто может быть выписан из частного жилья после того, как эти люди перестали считаться членами семьи хозяина. Но в нашем случае женщина и ее дети не вселялись в спорную квартиру как члены семьи нынешней хозяйки. А приобрели самостоятельно право жить в квартире задолго до появления нового собственника. Поэтому к этим людям нельзя применить 31-ю статью Жилищного кодекса, сказал Верховный суд.

Часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса предусматривает, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником, в принадлежащем ему жилом помещении, его супруга, а также дети и родители данного собственника.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Как не стать жертвой схемы захвата недвижимости: 10 главных советов

17.45, 11 августа 2020

Мошеннические схемы с недвижимостью

Предыстория

Механизм защиты прав развивался непрерывно — первые кардинальные изменения были введены в 2013 году. Так, был создан Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, где дополнительно фиксируются вещные права на недвижимость. Кроме того, была ликвидирована монополия коммунальных бюро технической инвентаризации (БТИ). Функции государственных регистраторов смогли выполнять нотариусы. Однако, вместе с положительными изменениями, это вызвало и негативные последствия в виде злоупотреблений в работе с государственными реестрами — 70% злоупотреблений осуществляли 5% субъектов.

Впоследствии, в 2019 году Минюст отменил аккредитацию для многих коммунальных предприятий, которые имели доступ к Госреестру — коммунальные предприятия часто фигурировали в рейдерских схемах захвата недвижимости. Это, конечно, улучшило ситуацию, но комиссия при Министерстве юстиции все еще вынуждена рассматривать значительное количество жалоб.

Учитывая существенную стоимость квартир и, при этом, не всегда высокую правовую осведомленность собственников жилья, появилось большое количество мошенников, нацеленных на незаконное завладение чужими квадратными метрами.

Благодаря развитию системы защиты прав и перевода в цифровом пространстве сведений о праве собственности, сейчас уже довольно редко встречаются схемы, где квадратные метры безосновательно меняют владельца в реестре. Так, вместе с системой защиты прав, развиваются и рейдерские схемы захвата.

Фальсификация правоустанавливающих документов

Наибольшую виктимность для всех мошенничеств с жилой недвижимостью имеют люди, которые покупали её по старым процедурам (до 2013 года). Так, все их правоустанавливающие документы есть только в бумажном виде, а сведения о праве содержатся в реестровых книгах местных бюро технической инвентаризации.

Особенно осторожными следует быть владельцам недвижимости, которые получили свое право до вступления в силу Гражданского кодекса Украины (до 1 января 2004 года). В то время не все договоры купли-продажи недвижимости подлежали нотариальному удостоверению. Например, на биржах, конкурсах, аукционах (публичных торгах), они заключались в простой письменной форме и подлежали регистрации на бирже, с последующей регистрацией в БТИ.

Такие договоры в простой письменной форме, как и справки из бюро технической инвентаризации достаточно легко подделать. Здесь мошенникам даже не приходится привлекать «не чистых на руку» нотариусов и регистраторов — достаточно просто сделать качественный пакет поддельных документов.

Судебная практика

В таком случае, надлежащим способом судебной защиты права будет истребование имущества из незаконного владения лица. Если мошенники продали имущество третьему лицу, которое не знало и не могло знать о мошеннической схеме, это будет истребованием имущества у добросовестного приобретателя. Обычно, судебная практика в таком случае становится на сторону первого владельца имущества, поскольку имущество выбыло из его владения вне его воли. Но, случаются и судебные решения, такие как в деле № 645/4220/16-ц .

Здесь мошенники, подделав завещание, присвоили себе право собственности на квартиру, после чего продали ее посторонним лицам. Суд, ссылаясь на практику ЕСПЧ отмечает, что в здесь имело место бездействие власти в рамках процедур, специально предназначенных для предотвращения мошенничества при совершении сделок с недвижимостью (при оформлении завещания и дальнейшем отчуждении). Также, суд, на основании ст.1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод отмечает, что конструкция, при которой добросовестный приобретатель теряет имущество и сам вынужден искать способы компенсации своих потерь, неприемлема и возлагает на добросовестного приобретателя индивидуальное и чрезмерное бремя. Факт же незаконного отчуждения и допущение продажи квартиры не может порождать правовые последствия для добросовестного приобретателя, но, очевидно, является основанием для возникновения обязанности по возмещению убытков, причиненных таким отчуждением.

То есть, суд в таком случае не возвращает квартиру начальному владельцу, а отправляет его в очередной судебный процесс — против государственных регистраторов, которые допустили факт нарушения права.

Как защищаться?

От такого рода мошенничества достаточно эффективным способом защиты является простая регистрация прав в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это простое юридическое действие лишит возможности злоумышленников подделать правоустанавливающие документы в простой письменной форме, значительно усложнив им жизнь.

Покупка у доверенного лица

Еще одной схемой мошенничества является продажа квартиры доверенным лицом — представителем собственника на основании доверенности. Она пользуется большой популярностью среди мошенников, ведь доверенность — это документ, который подделать не так и сложно, особенно учитывая наличие неоднократных случаев, когда желающие подзаработать нотариусы готовы выписать доверенность на лицо при отсутствии доверителя.

Читайте также  Км 4 т км5

Так, мошенник делает себе доверенность на право полного распоряжения недвижимостью и получения платы за него. Чаще всего мошенники прикрываются фактическим отсутствием владельца в городе или в стране и невозможностью вернуться для совершения сделки (например, из-за карантина).

Если же в деле участвовал «не чистый на руку» нотариус, то разоблачить подделку будет почти невозможно. Здесь вам вряд ли сможет помочь адвокат или нотариус, который будет проводить сделку. Бланк доверенности будет настоящим, она будет действительна в реестре — только подпись доверителя будет поддельной. Для установления факта такого подделки необходимо привлечение эксперта и несколько настоящих образцов подписи доверителя.

Как защищаться?

Для защиты от такого рода схем, можно требовать от доверенного лица немедленного телефонного разговора с владельцем, желательно по видео-связи. Так, нужно спросить его о соседях, квартире, оплате коммунальных услуг. То есть вопросы, ответы на которые мошенники не смогли бы подготовить заранее. Но, если же подготовка к афере была качественной, то никаких сомнений владелец у вас вызывать не будет. Выплату, в таком случае, нужно осуществлять исключительно на банковский счет владельца квартиры. При этом, ни в коем случае нельзя выполнять расчётов наличными у нотариуса.

К сожалению, защититься от такого рода мошенничества при участии нечестного нотариуса почти невозможно. Поэтому я рекомендую все же воздержаться от подписания каких-либо соглашений о покупке недвижимости с представителями владельцев по доверенности. Помните, что ликвидировать этот риск на 100% невозможно, а его последствиями могут быть долгие судебные споры.

Согласно ст.330 ГК Украины, если имущество отчуждено лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со ст.388 ГКУ имущество не может быть истребовано.

Согласно ч.1 ст.388 ГК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество:

  1. Было утеряно собственником или лицом, которому он передал его во владение;
  2. Было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;
  3. Выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.

При этом, имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Поэтому, согласно со ст.330, и ст.388 ГК Украины покупатель не получает права собственности на имущество, приобретенное от постороннего лица, у которого не было полномочий действовать от имени владельца, потому что это имущество может быть у него истребовано. Право собственности настоящего владельца в таком случае презюмируется и не прекращается с отчуждением имущества посторонним лицом против воли владельца. Но, вполне вероятно, что такую ​​позицию придется долго доказывать в судебном порядке.

Обращение взыскания на имущество для погашения долга

Для реализации этой схемы могут привлекаться судебные инстанции. Также желательно, чтобы владелец имущества не проживал в своей квартире. Еще лучше — находился за границей. После отъезда владельца за пределы страны, искусственно создается судебный спор о взыскании с владельца долга по поддельной расписке или по возмещению имущественного вреда, который он якобы принёс. Суд признает за владельцем долг и накладывает арест на его недвижимость. После этого частный или государственный исполнитель, который будет действовать в рамках действующего законодательства, инициирует продажу арестованного имущества должника путем проведения публичного аукциона. Средства, полученные от продажи имущества, получат злоумышленники для погашения «долга».

Это уже весьма не простая схема и выполнить ее злоумышленники фактически могут самостоятельно, без привлечения «нечистых на руку» чиновников. Однако, в таком случае, это будет занимать значительный промежуток времени, не менее шести месяцев.

Как защищаться?

В случае длительной поездки за границу, желательно периодически проверять наличие судебных разбирательств касательно вас. Кроме того, стоит проверять почтовый ящик по месту вашей регистрации.

Продажа полученного наследства

Продажа полученного наследства достаточно логично укладывается в реалии, когда наследники хотят продать унаследованную квартиру. Поэтому, как правило, их добродетельность не вызывает сомнений. Следует помнить, что, особенно, если наследство получено только что, завещание может оказаться поддельным, или же на наследство могут претендовать лица, которые прямо на момент подписания договора купли-продажи отстаивают свое право на наследство в суде. Если в дальнейшем право наследника на наследство или на ее часть будет отменено в судебном порядке, то и договор, заключенный им относительно такого недвижимого имущества, будет считаться недействительным.

Такая судебная позиция подтверждается правовым заключением Судебной палаты по гражданским и хозяйственным делам ВС по делу № 6-2233cs16 . Здесь лицо, приобретя права собственности на имущество по решению суда, вступившее в законную силу, сразу продала приобретенное. В дальнейшем это решение было отменено. Суд отмечает, что положение ст.388 ГК Украины применяется как основание иска о возврате имущества от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество не по их воле другим путем.

Выбытия имущества из владения собственника на основании судебного решения, принятого в его отношении, но в дальнейшем отмененного, выбывает из владения собственника.

Как защищаться?

К покупке квартиры, приобретенной по завещанию, необходимо относиться очень осторожно. Желательно, чтобы после приобретения права наследником прошло хотя бы несколько месяцев. Обязательно нужно проверить наличие судебных исков к наследнику или исков о признании его прав недействительным. Но следует помнить, что исковая давность для обжалования завещания является общей — 3 года. В случае, если вы не уверены в продавце, от такой сделки также стоит отказаться.

В итоге

Мы рассмотрели лишь основные, самые популярные варианты мошенничества. И фантазия и творчество мошенников безграничны, поэтому к соглашению всегда желательно привлекать компетентных специалистов во избежание рисков.

Итак, для сохранения собственного имущества и средств при покупке квартиры следует придерживаться таких советов:

  1. Зарегистрировать право собственности на недвижимость в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
  2. Подключить услугу «SMS-маяк», которая будет отслеживать все изменения в реестре относительно вашего имущества.
  3. Осторожно относиться к продавцам, которые приобрели право на основании завещания или по решению суда.
  4. Требовать присутствия на подписании договора купли-продажи собственника имущества и тщательно проверять его документы, избегать подписания соглашения представителем по доверенности.
  5. Не покупать недвижимость через договоры дарения и всегда указывать в договоре реальную сумму сделки.
  6. Средства необходимо перечислять на банковский счет владельца путем банковского перевода. Избегайте расчета наличными. Для расчетов можно использовать механизм эскроу-счетов.
  7. В случае ощущения угрозы для собственного имущества, или желания обеспечить дополнительную безопасность, можно передать имущество в ипотеку своим доверенными лицам с обязательной регистрацией такого обременения в реестре. Можно также воспользоваться заявлением владельца объекта недвижимости о запрете совершения регистрационных действий в отношении собственного объекта недвижимого имущества. Но действительно такое заявление только в течение 10 рабочих дней с момента ее регистрации.
  8. Не стоит пренебрегать общением с потенциальными соседями и, желательно, неоднократно проверить возможность физического контроля продавца над объектом.
  9. Проанализировать и прокоммуницировать с балансодержателем дома или управляющей компанией, а также со всеми субъектами предоставления коммунальных услуг.
  10. Все заявления и заверения продавца, желательно фиксировать нотариально в договоре и предусматривать в договоре последствия их нарушения или невыполнения.

Юрий Хапко, заместитель Главы Комитета АЮУ по недвижимости и строительству, адвокат, к.ю.н., старший партнер TOTUM LF

Как зарегистрировать смерть

1. В каких случаях можно зарегистрировать смерть человека?

Зарегистрировать смерть и получить свидетельство о смерти можно только в том случае, если факт смерти человека подтвержден документально. Такими документами могут быть:

    Медицинское свидетельство о смерти

Медицинское свидетельство о смерти выдается сотрудниками морга. Получить его может только родственник умершего или его представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

Не перепутайте с документом о констатации смерти, который выдается сотрудниками скорой помощи или участковым врачом в тот момент, когда фиксируется факт смерти. Это документ, который необходимо представлять в морг.

 В случае смерти ребенка на первой неделе жизни вместо медицинского свидетельства о смерти предоставляется справка о перинатальной смерти, которую выдает врач в роддоме или больнице, куда обратилась мать после родов, или частнопрактикующий врач. Прежде чем оформить свидетельство о смерти, придется оформить свидетельство о рождении. Если ребенок умер при родах, свидетельства о рождении и смерти оформлять не надо. Вместо этого в органах ЗАГС нужно получить справку о рождении мертвого ребенка.

«>медицинское свидетельство о смерти ;
решение суда об Факт смерти устанавливается судом в том случае, если доподлинно известно, что человек умер при тех или иных обстоятельствах, но по каким-то причинам орган ЗАГС не смог выдать свидетельство о смерти (например, отсутствовало тело умершего и медработник не смог констатировать смерть).

«>установлении факта смерти или Признание человека умершим

Признание человека умершим — это решение суда, вынесенное на основании того, что человек пропал без вести и сведения о нем не поступали в течение пяти лет (двух лет — для военнослужащих, шести месяцев — для тех, кто исчез при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать их гибель от определенного несчастного случая).

«>признании человека умершим ;

  • документ , подтверждающий смерть реабилитированного человека. Выдается органами МВД или прокуратуры.
  • 2. Кто и когда должен заявить о смерти?

    Получить свидетельство о смерти может любой человек, имеющий на руках необходимые документы.

    Регистрировать смерть рекомендуется в течение трех дней, но никаких санкций за нарушение срока подачи заявления законодательством не предусмотрено, поэтому свидетельство о смерти можно беспрепятственно получить и позже. Главное — до похорон, так как без свидетельства о смерти не получится захоронить умершего на московском кладбище: документ является обязательным.

    3. Какие документы потребуются, чтобы получить свидетельство о смерти?

    Для регистрации смерти вам понадобятся:

    • заявление;
    • документ, подтверждающий смерть: медицинское свидетельство о смерти, решение суда об установлении факта смерти или признании человека умершим, документ, подтверждающий смерть реабилитированного человека;
    • Документы, удостоверяющие личность заявителя

    Документы, удостоверяющие личность гражданина Российской Федерации:

    • паспорт гражданина Российской Федерации;
    • загранпаспорт гражданина Российской Федерации — для лиц, постоянно проживающих за границей.

    Документы, удостоверяющие личность иностранного гражданина (лица без гражданства):

    • паспорт иностранного гражданина или иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина;
    • удостоверение беженца;
    • свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории Российской Федерации по существу;
    • свидетельство о предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации;
    • разрешение на временное проживание в Российской Федерации (для лиц без гражданства);
    • вид на жительство в Российской Федерации (для лица без гражданства).

    Документы, удостоверяющие личность иностранных граждан или лиц без гражданства, должны быть переведены на русский язык и удостоверены российским нотариусом.

    «>документ , удостоверяющий личность заявителя;
    Документы, удостоверяющие личность умершего

    Документы, удостоверяющие личность гражданина Российской Федерации:

    • паспорт гражданина Российской Федерации;
    • загранпаспорт гражданина Российской Федерации — для лиц, постоянно проживающих за границей;
    • свидетельство о рождении — для детей до 14 лет (документ можно не представлять, если акт гражданского состояния был зарегистрирован в России).

    Документы, удостоверяющие личность иностранного гражданина (лица без гражданства):

    • паспорт иностранного гражданина или иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина;
    • свидетельство о рождении — для детей до 14 лет;
    • удостоверение беженца;
    • свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории Российской Федерации по существу;
    • свидетельство о предоставлении временного убежища на территории Российской Федерации;
    • разрешение на временное проживание в Российской Федерации (для лиц без гражданства);
    • вид на жительство в Российской Федерации (для лица без гражданства).

    Документы, удостоверяющие личность иностранных граждан или лиц без гражданства, должны быть легализованы, переведены на русский язык и удостоверены российским нотариусом.

    «>документ , удостоверяющий личность умершего.

    Если заявитель или умерший — иностранный гражданин или лицо без гражданства, потребуется нотариально заверенный перевод на русский язык документа, удостоверяющего личность.

    Что лучше – завещание или дарственная на квартиру

    Дарственная или завещание на квартиру? Из статьи вы узнаете, какой вариант больше подходит в вашей ситуации. Также расскажем о плюсах и минусах каждого договора.

    • Что такое завещание
      • Как оформить завещание
      • Плюсы и минусы завещания
    • Дарственная на квартиру
      • Как оформить дарственную
      • Плюсы и минусы дарственной
    • Сколько стоит оформление документов
    • Что выбрать – дарение или завещание
    • Альтернативные варианты

    Вопросом о том, что удобнее – оформить дарственную на недвижимость или составить завещание, чаще задаются пожилые люди, которые хотят, чтобы их квартира перешла во владение конкретного наследника.

    Причин такого решения может быть несколько:

    • стремление облегчить внуку процедуру вступления в наследство;
    • желание передать квартиру близкому человеку, не обязательно родственнику;
    • неуверенность в наследниках и исполнении воли владельца жилья;
    • обеспечение безопасности родному человеку и проч.

    Каждая ситуация индивидуальна, и все зависит от обстоятельств и целей передачи имущества. В статье поможем разобраться, какой вариант будет удобнее в вашем случае.

    Что такое завещание

    Если у вас нет завещания, в котором указан наследник квартиры, то жилье перейдет к родственникам в равных долях.

    Завещание – документ, который составляют на случай смерти, где указывается воля умершего по распределению личного движимого и недвижимого имущества. В завещании также указывают, кому в наследство достанется квартира, дача или дом.

    Важно: на момент составления завещания наследодатель должен быть дееспособен. А чтобы завещать квартиру определенному человеку, не обязательно быть его родственником.

    Как оформить завещание квартиры

    Завещание составляется только в письменной форме. Документ заверяет нотариус, который обязан хранить тайну завещания до начала его действия – до смерти наследодателя.

    Иногда нотариус может сам написать завещание со слов своего клиента, но последний обязан ознакомиться с текстом и одобрить его подписью.

    В документе должны быть прописаны параметры квартиры, для которой определяют наследника:

    • точный адрес;
    • кадастровый номер по документам и количество квадратных метров;
    • данные паспорта наследодателя;
    • фамилия, имя и отчество наследника;
    • дата и место заверения.

    Завещание можно составить только от лица одного человека, который лично распоряжается своим имуществом. Нельзя составить завещание на квартиру, которая находится в совместной собственности. Поэтому к завещанию прилагают выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая закрепляет законность владения квартирой.

    Нотариус может потребовать справку из психоневрологического диспансера. Иногда это происходит из-за неуверенности в том, что наследодатель оформляет завещание добровольно и в здравом уме. Нотариус может прикрепить справку к завещанию, чтобы подстраховать наследника от судебных разбирательств с родственниками усопшего.

    Плюсы и минусы завещания

    • недвижимость переходит в собственность только после смерти владельца, то есть наследодатель на полных правах живет в своей квартире;
    • завещание можно оформить без участия наследника, что поможет избежать лишнего внимания, к примеру;
    • завещание можно переписать, если вы передумали оставлять квартиру указанному наследнику.

    Минусы завещания затрагивают права наследника:

    – документ могут оспорить родственники, тогда наследнику на время судебных разбирательств нельзя будет жить в квартире на законных правах;

    – в квартире могут быть обязательные доли на недееспособных родственников бывшего владельца: несовершеннолетних детей, инвалидов под опекунством и т.д.

    Анатолий составил завещание, в котором он передает собственную квартиру двоюродному дяде. После его смерти жена обратилась к нотариусу с сообщением, что у усопшего есть несовершеннолетний сын, эти слова подтвердились свидетельством о рождении.

    Нотариус не имеет права самостоятельно заниматься выделением обязательной доли, поэтому дело было передано в суд. После рассмотрения дела суд постановил, что несовершеннолетний сын Анатолия имеет право на обязательную долю в квартире усопшего – половину всей площади.

    – Вместе с квартирой наследнику могут перейти и долги за коммунальные услуги по ней.

    Дарственная на квартиру

    Оформление «дарственной», или договора дарения на квартиру – еще один способ передачи прав. Для этого, в отличие от завещания, необходимо письменное согласие одаряемого.

    Законным такой дар считается, когда вы проводите регистрацию смены собственника в Росреестре.

    Что общего у дарственной и завещания: в обоих случаях можно оформить дарение несовершеннолетнему лицу, оба случая должны быть официально зарегистрированы. Квартира – дорогостоящее имущество, все сделки по ней строго регламентируются, чтобы в случае ошибки именно государство разбиралось с проблемой, подключало суды и так далее.

    Договор дарения можно оформить так, чтобы предусмотреть права владельца квартиры. К примеру, указать пункт, что дар передается племяннику только после смерти любимого дяди, а до этого родственник не может продать недвижимость или выселить владельца квартиры оттуда.

    Как оформить дарственную

    Договор дарения заключают в два этапа:

    • Первый этап. Вы и одаряемый обговариваете условия договора, скрупулезно записываете данные по квартире.

    Скачайте в интернете бланк дарственной. В сети можно найти множество вариантов образцов: от стандартного до договора дарения по доверенности.

    • Второй этап. Вы идете в МФЦ или Регистрационную палату и регистрируете сделку, факт смены владельца недвижимости.

    Плюсы и минусы дарственной

    • передается только квартира, а обременения на нее в виде долгов – нет;
    • процедура оформления проще, чем написание завещания.
    • если одаряемый – не близкий человек, придётся платить налог на дар (это 13% от кадастровой стоимости квартиры);
    • потеря прав на жилье прежним владельцем (отношения между вами и тем, кому подарили квартиру, могут ухудшиться, и вас могут выселить из квартиры на вполне законных основаниях);
    • преждевременная смерть того, кому подарена квартира, может привести к конфликту между наследниками и вами.

    Известен случай, в котором 67-летний Николай передал в дар свою квартиру родному племяннику Сергею, чтобы в случае его смерти родственник не имел проблем с оформлением наследства. Племянник присматривал за дядей, был с ним в отличных отношениях, приносил лекарства и заботился.

    К сожалению, Сергей погиб в автокатастрофе через два года после оформления дарственной. Он был в разводе, первая жена и совершеннолетний сын жили в другом городе и не общались с ним.

    После смерти Сергея подаренную квартиру унаследовал его единственный сын, который решил ее продать. Обращение в суд не помогло бывшему владельцу квартиры – договор дарения был оформлен правильно. Николаю пришлось выехать из собственной квартиры и провести остаток дней в доме престарелых.

    Важно: внимательно отнеситесь ко всем деталям договора и заранее проанализируйте все возможные варианты развития событий.

    Сколько стоит оформление документов

    Давайте посчитаем на примере Александра Петровича, который хочет передать единственной внучке права на владение квартирой (цены примерные, средние по стране).

    Если он решит написать завещание, то его ждут следующие статьи расходов:

    • работа нотариуса – 5 тысяч рублей;
    • государственная пошлина – 100 рублей.

    Итого: 5 100 рублей.

    Если Александр Петрович решит оформить дарственную на квартиру для любимой внучки Алены, то заплатит только 2 тысячи рублей – это госпошлина за перерегистрацию недвижимости в Росреестре.

    Что выбрать – дарение или завещание

    Выбор между завещанием и дарением зависит от того, насколько вы доверяете наследнику, а также уверены в других членах семьи.

    Александр Петрович может выбрать любой из вариантов. У него есть единственная внучка, с которой сложились прекрасные отношения. Алена любит дедушку и желает ему долгих лет жизни. В случае, если ей подарят квартиру, она точно не будет выселять его, как и заявлять свои права.

    Если вы уверены в своем наследнике и в том, что ваши отношения не испортятся, или непременно хотите передать права на недвижимость уже сейчас, то оформляйте дарственную.

    Если одаряемый – не ваш родственник, то ему придется заплатить 13% налога с кадастровой стоимости вашего подарка. Оформив договор дарения, вы сможете быть уверены, что квартира точно достанется близкому человеку, вне зависимости от законов наследования.

    Если наследник вызывает сомнения в добросовестности, или вы не хотите, чтобы он знал о своих правах на квартиру до определенной поры, то лучше оформить завещание. Вы сможете переписать его в любое время, если захотите. Также мы рекомендуем написать завещание тем, кто не хочет терять право на жизнь в собственной квартире.

    Альтернативные варианты

    Можно переоформить квартиру на другого человека еще одним способом. Пусть он не самый удобный, но может быть подходящим в определенных случаях.

    Договор ренты – документ о пожизненном содержании с иждивением в счёт недвижимого имущества.

    Согласно этому документу, владелец квартиры передает недвижимость в ренту другому гражданину. Второй обязан каждый месяц выплачивать бывшему собственнику квартиры указанную сумму, до его смерти. Обычно такой договор заключают пожилые люди.

    Договор заверяется нотариусом, а размер государственной пошлины равен 0,5% от рыночной стоимости имущества, однако он не должен превышать 20 тысяч рублей.

    В случае нарушения условий договора, к примеру, если рента не будет выплачиваться несколько месяцев, договор будет аннулирован, и право собственности остается у прежнего владельца.

    Вы сами вольны выбирать вариант, который подходит в вашей ситуации. Важно обезопасить себя, учесть права своих родных и сохранить хорошие отношения с близкими людьми.