Уставный капитал застройщиков нюансы

Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

  • Снятие обременения с недвижимости
  • Снятие обременения через суд
  • Собственность через суд
  • Споры о заливе
  • Споры с застройщиком о качестве
  • Спорт
  • Банкротство физических лиц
  • Банкротство физических лиц
  • Судебные споры
  • Взыскание долгов с физических лиц
  • Взыскание задолженности по заработной плате
  • Взыскание компенсации в связи с увольнением
  • Восстановление на работе
  • Защита ответчика в суде по гражданским делам
  • Защита прав потребителей
  • Обжалование дисциплинарного взыскания
  • Представительство интересов в судах общей юрисдикции
  • Защита работодателя в трудовых спорах
  • Представительство компаний в судах общей юрисдикции
  • Таможенные споры
  • Юристы и адвокаты по 115-ФЗ
  • Интеллектуальная собственность
  • Регистрация договоров в Роспатенте
  • Регистрация программ для ЭВМ, баз данных
  • Регистрация товарных знаков в Роспатенте
  • Юридическое обслуживание бизнеса
  • Абонентское юридическое обслуживание компаний
  • Юридическое обслуживание компаний
  • Юридическое обслуживание предпринимателей
  • Закрытие бизнеса
  • Ликвидация некоммерческой организации
  • Ликвидация ООО
  • Спорт

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке». Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.

Что такое “ДДУ по 214-ФЗ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ- это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона. Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами. Если бы институт долевого строительства был идеален, не было бы и печальной статистики — по итогам 2018 года в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а это более 80 тысяч обманутых дольщиков.

Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта . О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “ Как проверить застройщика и новостройку? ”.

Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов. Конечно, хорошие отзывы — не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам. При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает «творчество» застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план. Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д. Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты — балкон, коридор и т.д.). Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты — отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”). Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о «зеркальных» последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату («объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.» или «объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.»). В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода («Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию»). Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – «объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.

Читайте также  Варианты благодарственных писем программисту

Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.

И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.

Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется «место для маневра». Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.

Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.

В связи с этим, нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обсуждая каждое спорное положение с застройщиком и, по возможности, с компетентным юристом. Опытный юрист по ДДУ сможет дать оценку рисков заключения ДДУ в редакции застройщика, оценить перспективы оспаривания определенных положений ДДУ в суде (если застройщик отказывается менять условия, а дольщику понравилась квартира (офис или иное помещение.) именно в этом жилом комплексе).

Помните, что даже полное соответствие ДДУ требованиям Закона не является панацеей от всех проблем, и только максимальная бдительность дольщика позволит ему в минимизировать свои риски.

В некоторых случаях застройщики, чтобы минимизировать свои риски, прибегают к другой схеме продажи новостройки — заключению договора участия в ЖСК. О том, что такое ЖСК, какие риски несет для дольщика данная схема, читайте в отдельной статье по ссылке.

Риск № 3: Замена ДДУ уступкой права требования

Нередко застройщики вместо ДДУ предлагают подписать договор уступки права требования по ДДУ. То есть застройщик реализует «своему» дольщику квартиры по ДДУ, а данный дольщик «продает» квартиры по договорам уступки. Такая схема, на первый раз вполне прозрачная, таит в себе ряд рисков.

Застройщики страдают от новых правил страхования

Новые нормы о страховании могут привести к росту цен и приостановке продаж ряда объектов.

С 1 октября этого года вступили в силу отдельные нормы 236-ФЗ о страховании ответственности застройщиков жилья, согласно которым строительные компании могут застраховаться тремя способами – обратиться в страховую компанию, получить банковскую гарантию или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС). Однако эксперты, собравшиеся в минувший четверг на круглом столе «Особенности развития рынка недвижимости в современных условиях» в «Ленэкспо», сомневаются в том, что эти механизмы действительно смогут обеспечить безопасность дольщиков.

Страхование помешало продажам

1 октября на сайте Центробанка появился список из 16 компаний, которые могут страховать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), к середине месяца список пополнили еще три организации. К страховщикам предъявили жесткие требования – собственные средства не менее 1 млрд рублей, отсутствие предупреждений от Центробанка в течение полугода и хорошая платежеспособность. В непростое положение попали застройщики, сотрудничавшие со страховыми компаниями, которые не попали в список. В частности, это произошло с компанией «Петрополь». По словам генерального директора компании Марка Лернера, из-за сложностей со страхованием компания сейчас не может запустить новый проект.

Оказалось, что большинство страховых компаний, попавших в список, не хотят страховать застройщиков из-за невозможности перестраховывать свои риски и отсутствия рентабельности. Начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин отметил, что из заявленного списка готовы работать с застройщиками всего три страховые компании, одна из которых приняла заявку, но в силу загруженности пока не выдала компании ни одного страхового полиса. По этой причине на тех объектах, которые попадают под действие закона о страховании (разрешение на строительство которых было выдано и первый договор ДДУ подписан после 1 января 2014 года), компания не продает квартиры, а пока только резервирует их или же переадресуют клиентов на объекты с более ранним разрешением на строительство.

Невысокая конкуренция и большие риски привели к тому, что страховые компании в несколько раз повысили стоимость страхового полиса – теперь это минимум 1,5% от стоимости страхуемых договоров.

Руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов сообщил, что компанию страхует «Ингосстрах», вошедший в список Центробанка, однако у страхования есть лимит, и компания рассматривает возможность вступления в Общество взаимного страхования (ОВС).

Нюансы альтернативных вариантов

Вступление в ОВС – еще один возможный способ страхования ответственности застройщика – также имеет много нюансов. Для вступления в общество компании необходимо заплатить взнос – порядка 1 млн рублей, а также порядка 0,6-0,8% от стоимости договоров. При этом в случае банкротства одного из застройщиков, входящих в ОВС, необходимо использовать деньги из резервного фонда организации, а если их не хватит, наступит субсидиарная ответственность, то есть членам организации нужно будет дополнительно собирать деньги для спасения банкрота. Требования к новым участкам ОВС не слишком жесткие, и многие застройщики относятся к такой форме страхования с опаской. Тем не менее, по словам вице-президента Российского Союза строителей по Северо-Западному федеральному округу Олега Бритова, за последнее время было подано порядка 20 заявлений на вступление в общество, пять компаний уже стали его членами, причем среди них есть компании, зарегистрированные в Ленобласти. Срок рассмотрения заявки на вступление – порядка двух недель.

Еще один возможный способ страхования – поручительство банка, однако представители банковского сектора так же, как и многие страховщики, не готовы нести такие риски, ведь в случае банкротства крупного застройщика необходимую сумму дольщикам смогут выплатить только самые крупные банки.

Получается, что выступление в ОВС остается наиболее реализуемым вариантом страхования, однако эта схема новая, и застройщики относятся к ней с осторожностью. Кроме того, при любом варианте страховые премии, которые застройщики должны будут выплачивать, приведут к росту цен на жилье.

«Некоторые крупные компании, заключив договор со страховыми компаниями из списка, решили проблему, но примерно половина рынка, состоящая из небольших компаний, пока не определилась, что делать. Из-за снизившегося спроса предел прочности ограничен, и что будет через 2-3 месяца, если не заморозить реализацию новых норм о страховании, остается только догадываться. Следует взять паузу на разработку каких-то действительно работающих механизмов для защиты дольщиков», — отметил Марк Лернер .

Сейчас Российский Союз Строителей (РСС) собирает подписи застройщиков под открытым письмом правительству страны о вводе моратория на страхование ответственности застройщиков. В частности, представители РСС предлагают не обязывать застройщиков заключать новые договоры страхования в том случае, если у них уже есть полис, приобретенный до 1 октября этого года.

В 214-ФЗ внесут коррективы?

По мнению экспертов, новые механизмы страхования нуждаются в доработке, при этом для обеспечения безопасности дольщиков можно было бы двигаться и в другом направлении – к примеру, усилить требования к выдаче разрешения на строительство. По мнению председателя комитета по взаимодействию с застройщиками и собственниками жилья Российского Союза Строителей (РСС) Виолетты Басиной, можно также было бы разработать более эффективную схему достройки проблемных объектов, ведь дольщики хотят получить от застройщика именно квартиру, а не денежную компенсацию, которой может быть недостаточно для покупки аналогичной квартиры в другом объекте ввиду инфляции и роста цен.

Об ужесточении контроля над застройщиками Минстрой РФ уже задумался – на прошлой неделе ведомство внесло в правительство поправки в ФЗ № 214 «О долевом строительстве». До 9 декабря они будут обсуждаться профессиональным сообществом, а затем рассмотрены Госдумой РФ. В частности, Минстрой предлагает увеличить уставный капитал застройщиков до 50 млн рублей (сейчас он может быть и 10 тыс. рублей).

Представители РСС выступают против этой инициативы, потому что для небольших региональных строительных компаний такая сумма может оказаться непосильной, и они будут вынуждены уйти с рынка. Также среди поправок фигурирует запрет на привлечение средств граждан по схемам жилищных сертификатов и ЖСК, введение ежеквартальной отчетности строительных компаний о расходовании средств дольщиков за себя и своих подрядчиков.

Среди поправок есть и инициативы, призванные облегчить жизнь застройщикам. В частности, в проекте поправок указано, что застройщики смогут направлять средства дольщиков на строительство социальных объектов. Сейчас деньги дольщиков можно направлять только на строительство самого жилья и инженерии, что приводит к двойному налогообложению – застройщик из чистой прибыли финансирует строительство соцобъектов, дарит их городу, а потом еще платит НДС.

Читайте также  Агентский договор на отправку груза

Одним из самых спорных предложений является поправка, согласно которой с 2017 года ответственность по страхованию договоров долевого участия предлагается переложить на дольщиков – то есть покупатели жилья должны будут сами приобретать страховой полис. По мнению Председателя Координационного совета по страхованию в строительном комплексе Анатолия Кузнецова, эту инициативу нельзя назвать удачной, поскольку страхование – дело добровольное, и не все покупатели жилья захотят платить еще и за страховку.

Как правительство отреагирует на письмо застройщиков о моратории на страхование и на поправки Минстроя, станет ясно в декабре. Однако то, что строительную отрасль ждут существенные изменения, очевидно.

Уставный капитал застройщиков: как изменится работа девелоперов с 1 июля

С 1 июля вступают в силу требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих средства граждан по договорам о долевом участии (ДДУ). О сути нововведения в авторской колонке рассказывает замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

Одним из ключевых изменений 214-ФЗ о долевом строительстве, утвержденных 3 июля 2016 года, стали требования к финансовой обеспеченности застройщиков, а именно к размеру их уставного капитала. Поправки вступят в силу 1 июля 2017 года и коснутся тех компаний, которые привлекают средства граждан в жилищное строительство и придут регистрировать договоры долевого участия после этой даты.

Согласно статье 6 закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» данные изменения (требования к размеру уставного капитала застройщика) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иного объекта недвижимости осуществляется после 1 июля 2017 года.

Минстрой предложил ввести данное требование для повышения устойчивости компаний-застройщиков и обеспечения безопасности дольщиков. Это была необходимая мера, ведь только в Москве до недавнего времени более половины застройщиков имели уставный капитал всего 10 тыс. руб. И с такой финансовой «базой» брались продавать квартиры на стадии строительства.

Теперь, согласно новым требованиям, размер уставного капитала застройщика должен быть пропорционален запланированному объему ввода жилья, продаваемого по договорам долевого участия (ДДУ).

Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства. В соответствии с частью 2.1 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных капиталов связанных с застройщиком юридических лиц составляет:

  1. 2,5 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 1,5 тыс.м2;
  2. 4 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 2,5 тыс.м2;
  3. 10 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 10 тыс.м2;
  4. 40 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 25 тыс.м2;
  5. 80 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 50 тыс.м2;
  6. 150 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 100 тыс.м2;
  7. 400 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 250 тыс.м2;
  8. 800 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 500 тыс.м2;
  9. 1,5 млрд. руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц более 500 тыс.м2.

Законом также предусмотрен вариант, когда в расчет принимается сумма уставного капитала застройщика и уставных капиталов поручителя или сопоручителей.

Во Владивостоке к числу застройщиков, увеличивших свои уставные капиталы в соответствии с нормами закона относятся:

  • ООО «Ренессанс Актив», размер уставного капитала составляет 150 млн.руб., строящийся объект — ЖК «Академический» по пр. 100-летие Владивостоку, 180.
  • ООО «Жилкапинвест», размер уставного капитала составляет 150 млн.руб., строящиеся объекты — ЖК «Фрегат» по ул.Ватутина-4д и ЖК «Фрегат 2» по ул.Нейбута-17.
  • ООО «Ареал-недвижимость», размер уставного капитала составляет 80 млн.руб., строящийся объект — ЖК «Маринист» по ул. Фонтанная, 3.

Проверять размер уставного капитала будут контролирующие органы субъекта РФ в момент получения застройщиком заключения о соответствии его самого и его проектной декларации нормам закона.

Это соответствие станет важным индикатором, с помощью которого можно будет выявить способность застройщика выполнить взятые на себя обязательства.

Долевка – лидер надежности

Без двойных продаж

Полное название этого закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он вступил в силу в 2005 году.

Договор долевого участия (ДДУ) тогда защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям.

Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре, поэтому с ними такая махинация не пройдет.

Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации.

Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство. Это значит, что вся подготовительная документация в порядке

При покупке квартиры по другим схемам очень легко попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, даже не имея законных прав на земельный участок под застройку.

Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена.

В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег.

При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома. Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Ловушки в договоре

Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Ни один покупатель жилья на первичном рынке не может быть на 100% уверен, что получит свою квартиру вовремя и без проблем. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.

Итак, прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.

Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности. А то может выйти, что срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован.

Не помешает ознакомиться и с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации, выложенной на официальном сайте предприятия.

Лучше всего поискать эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию, выяснить, как новоселы оценивают качество новостройки.

Если сомнений нет, то можно браться за договор.

Единой формы ДДУ не существует, но есть пункты, которые обязательно должны в нем присутствовать

Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость. Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату. Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

По закону гарантийный срок на построенный дом, в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.

Читайте также  Калининградский уфмс перечень документов 2019г

Деньги только после регистрации

Отдельно стоит сказать об оплате приобретаемой квартиры.

Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации.

Как купить квартиру в новостройке

Стоит ли становиться собственником жилья

Продажа без посредников

Апартаменты по прописке

Безопасность дольщика – в руках дольщика

ФЗ-214: легенда № 13

Кто продает жилье по 214-ФЗ: полный список застройщиков

Как грамотно заключить договор долевого участия

Покупка жилья по 214-ФЗ: знакомимся с застройщиком

Гарантии для дольщиков откладываются

Вестись на такие разговоры не стоит. Застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре

Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика. Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.

Правда, обязательным страхование стало только с 1 января 2014 года. Покупатели квартир в домах, которые начали строиться до этого, не защищены от неприятностей.

Жесткие объятия стройки

Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки.

Главное нововведение – требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в государственный компенсационный фонд дольщиков. Это условие будет действовать с 1 января 2017 года, с этой же даты отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.

Еще одна поправка – о создании единого общероссийского государственного реестра застройщиков. В нем будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д.

Кроме того, застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.

Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании.

Минимальная сумма капитала – 2 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – 1 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.

Есть и поправки, касающиеся эксплуатации новостроек. Так, застройщик будет обязан вместе с ключами передавать новоселам инструкцию по эксплуатации нового жилья. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет.

Но если это предприятию доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности. Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Текст: Надежда Рогожкина Фото: Алексей Александронок

Тарногский район

  • Главная
  • Праздник-ярмарка «Тарнога — столица меда Вологодского края»
  • Межрегиональный фольклорный фестиваль «Деревня – душа России»
  • Версия для слабовидящих

Долевое участие в строительстве жилья: нюансы и новшества

В 2017 году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) претерпел масштабные изменения, призванные обеспечить дополнительную защиту для граждан-дольщиков.
Основные изменения договора долевого участия в строительстве жилья (далее – ДДУ) в 2017 году заключаются в следующем:
• В соглашении между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки — 1 % от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.
• Основанием для расторжения ДДУ является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5%.
• В случае если сумма уставного капитала не отвечает требованиям закона, застройщик вправе оформить соглашение с поручителем, который станет гарантом предоставления недостающих денежных средств. В противном случае заключение договоров долевого участия для застройщика не представляется возможным.
Существенно меняются требования, предъявляемые к размеру уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала компании-застройщика теперь должен соответствовать максимальной площади всех объектов долевого строительства, на которых застройщик планирует вести работы. Также уставной капитал должен быть полностью оплачен в уставный фонд — иначе компания не будет иметь права привлекать деньги дольщиков.
Застройщик, у которого недостаточно собственного капитала, может заключить договор поручительства с одним или несколькими другими юридическими лицами, у которых есть необходимая сумма. Эти поручители будут выполнять обязанности перед дольщиками, если строительная компания не сможет довести строительство до конца.
Расширяются требования к информационной «открытости» строителей: поправки к закону предусматривают создание Единого реестра застройщиков в сети Интернет, где любой желающий может посмотреть сведения о той или иной строительной компании. Это полная база данных застройщиков, которые ведут в РФ жилищное строительство по ДДУ с указанием рейтингов фирм, брендов, под которым застройщик рекламирует свою деятельность.
Еще одна новая гарантия для дольщиков — это возможность использования эскроу-счетов. Эскроу — это счет, где денежные средства «лежат» до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств. В долевом строительстве это означает, что банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который строит квартиру у застройщика, будет переводить деньги не застройщику, а на данный счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.
Акт предоставляется в банк, который переводит деньги застройщику: у застройщика появляется дополнительный стимул завершить строительство в срок, чтобы быстрее получить оплату за реализованные квартиры. Пункт об открытии счета в банке прописывается в ДДУ, то есть самому дольщику не нужно будет открывать счет. Как не нужно будет и закрывать его — после того, как застройщик получит эти средства, счет будет закрыт автоматически.
Надежность банка фактически гарантирует государство — право на открытие счетов эскроу имеют только те кредитные организации, которые удовлетворяют требованиям специального Постановления Правительства РФ (№ 498 от 27.04.2017). Их список ежеквартально обновляется на сайте Центробанка России. Если же по каким-то причинам застройщик не завершил строительство, то дольщик просто получит у банка свои деньги обратно — их не придется взыскивать у строительной компании в судебном порядке.
Все эти нововведения направлены на то, чтобы дать дополнительные гарантии для дольщиков и повысить вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам.
Ещё одно существенное изменение это принятие Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающего формирование Компенсационного фонда для защиты участников долевого строительства. Застройщики будут направлять в него обязательные взносы. Эти средства используют для возмещения убытков, если строители не справятся со своими обязательствами. Регистрировать ДДУ строительная компания сможет только после выплаты в компенсационный фонд. Размер взносов составит 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве, по которому будет передаваться жилье.
Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области