Договор на право уступки согласно договора подряда

Договор на право уступки согласно договора подряда

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Публикации и практика
  • Главная
  • Договор цессии (уступки права требования). Образец

Образец договора цессии (уступки права требования), который может быть заключен кредитором с любым лицом (например, с лицом, осуществляющим коллекторскую деятельность, т.е. деятельность по взысканию долгов). По такому договору кредитор уступает коллектору право требования денежных средств с должника.

Рекомендуемые по теме публикации:

  • Цессия (уступка права требования) – это .. Понятие, образец договора уступки (цессии)
  • Правопреемство — это . Определение понятия, виды, образцы заявлений
  • Процессуальное правопреемство в гражданском, арбитражном и административном процессе
  • Процессуальное правопреемство в гражданском процессе при уступке права требования (цессии).
  • Оспаривание договора уступки права требования. Из судебной практики

Договор цессии
(уступки права требования)

«22» сентября 2016 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Технология», именуемое в дальнейшем «Цедент», в лице генерального директора Панфилова Виктора Никифоровича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Возврат долгов», именуемое в дальнейшем «Коллектор», в лице директора Панжина Петра Викторовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны» или «Сторона», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. По состоянию на дату подписания настоящего Договора Цедент имеет права требования к Сидорову Вячеславу Никаноровичу, в дальнейшем — «Должник», в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС … рублей (далее – Право требования).

Прим .: как вариант: НДС не применяется в связи с УСН (упрощенной системой налогообложения).

2. Право требования возникло из обязательств по договору … (указать название договора и его предмет, например «по договору подряда на выполнение по монтажу оборудования…», «по договору купли-продажи оборудования согласно спецификации…» и т.д.) от «…» …… … года N …, что подтверждается … (указать все приложения к договору, иные документы, обосновывающие возникшее обязательство должника, например, акты сверки расчетов, иные).

3. Цедент уступает Коллектору право требования к Должнику в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС … (…) рублей.

4. За уступленное право требования Коллектор уплачивает Цеденту денежную сумму, составляющую … % от размера уступленного права ( как вариант : указывается твердая сумма, например, «…Коллектор уплачивает Цеденту денежную сумму, составляющую … рублей») в течение … дней с даты подписания настоящего Договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в настоящем Договоре.

5. В … -дневный срок Цедент передает Коллектору документацию по акту приема-передачи, из которой вытекает право требования к Должнику.

6. Право требования переходит от Цедента к Коллектору со дня подписания настоящего Договора.

7. Коллектор обязуется уведомить Должника о переходе к нему Права требования в срок не позднее … рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.

8. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

9. Условия настоящего договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

10. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами своих обязательств.

11. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами сторон.

14. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено положениями настоящего Договора, Стороны руководствуются нормами гражданского законодательства Российской Федерации.

15. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

Сведения о должнике: Сидоров Вячеслав Никанорович, проживающий: г. Москва, ул. …, д № …, кв. № …

Юридические адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Цедент:

_______________ «___________»
ИНН/КПП __________________
Юридический/почтовый адрес:
___________________________
Р/с ________________________
в банке ____________________
К/с ________________________
БИК _______________________

__________/___________
(подпись) (Ф.И.О.)

Коллектор:

________________ «__________»
ИНН/КПП __________________
Юридический/почтовый адрес:
___________________________
Р/с ________________________
в банке ____________________
К/с ________________________
БИК _______________________

_________/_________
(подпись) (Ф.И.О.)

См. также другие образцы договоров цессии:

  • Образец договора цессии, заключенный между ООО
  • Договор уступки права требования (цессии)
  • Уведомление об уступке прав (требований) по договору займа. Образец

Образец заявления в суд:

  • Заявление в суд о процессуальном правопреемстве по договору цессии (в суд общей юрисдикции)
  • Заявление о процессуальном правопреемстве на основании договора цессии (в Арбитражный суд)

Как передать права по договору другому лицу

Предприниматель может уступать свои права по договору. К примеру, продать дебиторку за товар скупщику долгов — и там разберутся с покупателем. Или перевести аренду с одной своей фирмы на другую — тогда офис займёт новый арендатор. Скажем больше: права, которые появились не из договора, тоже можно уступить. Например, отдать более подкованному партнёру требование к соседу оплатить ремонт офиса после затопления.

Такую штуку закон называет переменой лиц в обязательстве. Чтобы её провернуть, подписывают специальный договор. И здесь целое море нюансов, в которые надо вникнуть.

Как по закону передают права и какие договоры подписывают

Чтобы понять, как передавать права, разберёмся, что такое обязательство .

Любое обязательство устроено так. Есть должник — лицо, которое обязано, и кредитор — лицо, которому должны.

Договор — это взаимное обязательство. Тут каждая сторона одновременно и должник, и кредитор.

Покупатель и продавец заключили договор поставки планшетов. Продавец — это должник с обязанностью привезти в магазин планшеты и кредитор с правом на оплату товара. Покупатель — должник с обязанностью оплатить товар и кредитор с правом получить планшеты.

Бывают обязательства, которые появились не из договора. Самый жизненный пример — это право на возмещение вреда. Тут тоже есть должник и кредитор — но они не меняются местами, как ни крути.

Клиент в магазине случайно разбил витрину. Теперь он должен деньги. Клиент здесь должник с обязанностью заплатить. Владелец магазина — кредитор с правом на оплату в счёт возмещения вреда.

Есть три вида перехода прав в обязательствах. Какой выбрать — зависит от задачи предпринимателя.

🔘 Уступка требования — она же цессия . Это когда кредитор передаёт другому лицу право что-то получить с должника.

Передать можно денежное требование — например, заплатить за товар, или неденежное — пустить в помещение нового арендатора. Чтобы уступить права, старый и новый кредитор подписывают договор уступки права требования . На уступку прав не нужно согласие должника, который должен деньги. А вот согласие должника по неденежной обязанности иногда требуется по условиям договора.

🔘 Перевод долга. В этом случае кто-то со стороны берёт на себя обязанность должника. Например, один ИП обязуется заплатить за другого ИП по договору поставки. Или учредитель согласен погасить долг ООО по исполнительному листу личными деньгами. Для этого заключают договор о переводе долга . Согласие кредитора на перевод долга обязательно.

🔘 Передача договора: право требования + долг . Здесь одна сторона выходит из договора, а её место занимает новое лицо. Например, есть девушка с ИП, и у нее заключён длительный договор на мытьё окон в офисе. Девушка уходит в декрет. Но её бизнес готова продолжить сестра — тоже с ИП. Тогда два ИП и заказчик подписывают договор на замену стороны по договору на услуги.

Ещё есть случаи, когда обязательство переходит к новому лицу само собой:

— При реорганизации юрлица: два ООО объединились в одну фирму, и к новой перешли все клиентские договоры и долги старых.

— Поручитель закрыл долг. Теперь должник обязан ему, а не банку.

— Страховая выплатила возмещение за ущерб. В этом случае к ней переходит право требования к виновнику ущерба. Это называется суброгацией.

— Человек умер, не успев отдать кредиты. Родственники, которым перешло наследство, обязаны погасить долг банку за умершего.

Когда права нельзя уступать

Продать долг или сменить сторону в договоре можно не всегда. Есть полные запреты, а иногда — условия и риски.

Личность кредитора

Нельзя уступать права, которые связаны с личностью кредитора. Это права на алименты, пенсии, оплату вреда жизни и здоровью, деньги за моральный вред, штраф на нарушение прав потребителей. Договор на уступку подобных прав — бесполезная бумага. Должник вправе ни копейки не платить новому кредитору.

Читайте также  Дарение денег матери сыну

Бывает, что роль личности кредитора следует из сути договора. К примеру, клининговая компания раз в месяц бесплатно моет пол пенсионеру. Уступить кому-то права на услуги уборки пенсионер не может.

Договор на торгах

Права по договорам, заключённым через аукцион или конкурс, запрещено отдавать кому-то другому. Исключение — права на денежные выплаты. К примеру, нельзя передать партнёру право аренды уличной точки, потому что её получили у администрации через конкурс. Без нового тендера здесь не обойтись. Но можно спокойно уступить права на возврат переплаты арендных платежей.

Дарение между юрлицами

Коммерческие организации уступать друг другу права и долги могут только платно. Иначе это дарение, которое запрещено ст. 575 ГК РФ.

Предприниматель на грани банкротства

Опасно уступать дебиторку, если предприниматель предчувствует крах бизнеса и хочет вывести активы. Если в течение следующего года дойдёт до банкротства, продажу дебиторки по заниженной цене кредиторы могут отменить. Такой вывод активов называется подозрительной сделкой по ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Как оформляют договор уступки права требования

Права требования передают по договору уступки. Того, кто передает право, называют цедентом , кто получает — цессионарием . Другие названия договора уступки — договор цессии, соглашение о переводе прав. Увидите подобные названия — знайте, это одно и то же.

Если договор заверяли у нотариуса или носили в Росреестр, с договором уступки надо сделать то же самое.

По умолчанию для уступки прав кредитора на получение денег не нужно согласие должника. Считается, что должнику неважно, кому переводить деньги. Но иногда в договор включают условие о запрете уступки или обязательном согласии должника. В этом случае уступить право требования денег всё равно можно. Но должник может отменить уступку в суде, если докажет, что кредиторы просто хотели испортить его дела. Например, новый и старый продавцы понимали, что должник, переводя деньги, потеряет на большой комиссии.

Уступать неденежное право требования можно без согласия должника, если это не усложняет его обязанности. К примеру, предприниматель из Москвы хочет отказаться от оплаченных услуг уборки и передать права другу из Подмосковья. Выезд в Подмосковье усложняет услугу клинера — передавать права на нее нельзя. Бывает, договором запрещена уступка неденежного права требования или нужно согласие должника. Это законно и действует без оговорок.

Уступить права можно даже по договору, который предприниматель только планирует заключить.

Цену уступки и порядок оплаты можно прописать любые. От дисконта до твёрдой суммы. Срок — от полной предоплаты до перевода денег по факту получения долга.

Порядок заключения договора уступки примерно такой:

Цедент и цессионарий составляют и подписывают договор уступки. Коммерческие юрлица договариваются по оплате. ИП и физлица могут уступать права даром. Принципиально прописать, какое именно требование передают.
Цедент передаёт, а Цессионарий принимает право требования Цедента к Индивидуальному предпринимателю Иванову Ивану Ивановичу ИНН 590525425555, ОГРНИП 6545645646546, адрес регистрации: г. Саратов, пр. Ленина, д. 1 (далее по тексту — Должник) в размере 100 000 рублей, являющееся задолженностью по Договору поставки товара № 3 от 01.02.2021 года.

Цедент отдаёт цессионарию документы, которые понадобятся, чтобы получить с должника своё. Это договор, акты, накладные, акты сверок, чеки об оплате.

Должнику отправляют уведомление, что исполнять такие-то обязательства теперь следует новому кредитору. Чтобы должник не подозревал подвох, уведомление обычно отправляет цедент. Лучший способ оповестить должника — заказное письмо с уведомлением. До уведомления должник остается обязанным цеденту.

Перед новым кредитором должник не бесправен. Он может возражать, как будто никакой уступки не было. К примеру, отправить новому кредитору претензию по качеству товара и отказаться платить.

Гарантии, что должник заплатит, нет. Кредитор не отвечает за оплату от должника. Но в договоре цессии можно договориться, что кредитор поручается за должника и, в случае чего, отдаст свои деньги.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как оформляют договор перевода долга

Договор перевода долга заключают только с согласия кредитора. Так нужно, чтобы должники не злоупотребляли. Кредитор может попросить доказательства платёжеспособности нового должника и, если всё плохо, отказаться иметь с ним дело. Без согласия кредитора замена должника не работает.

Чтобы не плодить лишние бумаги, обычно перевод долга оформляют трёхсторонним договором. В нём есть кредитор , первоначальный и новый должники . Как вариант, договор могут заключить только должники. Тогда от кредитора берут письменное согласие на перевод долга. Для ИП и юрлиц есть особый вариант: договор заключают кредитор и новый должник. В этом случае новый должник может потом спросить деньги со старого должника.

У старого должника могут быть возражения к кредитору. Например, что долг меньше, поскольку в партии поставленных планшетов два оказались с браком. Право на такую претензию по качеству переходит к новому должнику. В итоге кредитор может получить гораздо меньше, чем рассчитывал.

Договор о переводе долга оформляют так:

Кредитор и должники заполняют и подписывают договор. В тексте пишут сумму долга и откуда он взялся.
Первоначальный должник переводит на Нового должника долг перед Кредитором по уплате денег в сумме 100 000 рублей за поставленный товар по Товарно-транспортной накладной № 1 от 05.01.2021 года, согласно Договору на поставку товара от 04.01.2021 года № 3 и Акта сверки взаимных расчётов от 01.09.2021 года.

Старый должник отдаёт новому документы, которые подтверждают долг и его размер: договоры, накладные, акты, платежки.

Новый должник платит кредитору. Если нет — кредитор идёт в суд.

Если должники — предприниматели, после оплаты старый должник компенсирует новому потраченные деньги.

Как оформляют замену стороны в договоре: право требования + долг

Для полной замены стороны в договоре обязательно спрашивают согласие второй стороны. Без этого замена недействительна — в договоре остаётся всё, как было.

Например, у заказчика и исполнителя есть договор на разработку программы и продажу исключительных прав. Пока программу пишут, заказчик решает, что исключительные права лучше оформить на другую его фирму. И заплатить исполнителю со счёта этой фирмы. Чтобы поменять заказчика в договоре на разработку программы, обязательно спрашивают согласие исполнителя.

Замену стороны в договоре оформляют трёхсторонним соглашением. После подписания все права и обязанности по договору получает новая сторона. А ещё — долги, штрафы, претензии, рекламации и любые другие проблемы первоначальной стороны.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Договор уступки

Был заключен договор уступки права требования по ДУ. Стройка стоит, сроки постоянно переносятся. Хочу расторгнуть договор. Вопросы: 1) Какой договор растрогать — уступку (юр.лицо) или с застройщиком? 2) На какую сумму происходит расторжение — уступка или ДУ? Спасибо!

Нужно ли согласовывать с застройщиком уступку права требования неустойки если содержится такая формулировка?

«УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА вправе уступать права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам после оплаты Цены Договора, установленной разделом 4 настоящего Договора, при условии письменного согласования ЗАСТРОЙЩИКОМ такой уступки, безосновательный отказ ЗАСТРОЙЩИКА в согласовании договора уступки не допускается. Уступка прав и обязанностей по настоящему Договору допускается не ранее государственной регистрации настоящего Договора и до подписания Передаточного акта.»

Собираюсь подписывать договор уступки прав по договору долевого участия. Мне, физическому лицу уступает юридическое. Дом построен и сдан госкомиссии. Квартира по акту приёма-передачи никем не принималась. Мою уступку «проверяет» банк. Слышала много разных мнений насчёт законна ли уступка до сдачи дома в эксплуатацию или до сдачи дольщику объекта долевого строительства. Оспорима ли моя уступка, если дом сдан, а объект договора Ду дольщиком не принят?

Я участвую в долевом строительстве. От застройщика пришло доп. соглашение с текстом — уступка Дольщиком прав требований по Договору допускается только после уплаты им цены Договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Договором. Дольщик в случае уступки права требования Объекта долевого строительства по настоящему договору третьему лицу обязуется уведомить Застройщика о состоявшейся уступке и предоставить копию зарегистрированного договора уступки прав требований в течении трех рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего договора уступки. Уступка Дольщиком прав требований по Договору допускается с момента государственной регистрации настоящего договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Разъясните, пожалуйста законно ли это. Спасибо!

Читайте также  Вернуть телефон в магазин закон

Пожалуйста можно ли оформить договор уступки прав? Ситуация следующая: заводчик продала по договору щенка, от покупателей он сбежал. Вот возможно ли оформить договор уступки прав, что мне покупатели передают все права и обязательства по договору купли-продажи щенка (сбежавшего)? В договоре про третьих лиц и уступку вообще нет упоминания.

В договоре участия в долевом строительстве (ДУ) предусмотрено, что уступка Участником долевого строительства прав требований по настоящему договору иному лицу допускается после получения им письменного согласия Застройщика и только после уплаты полной цены договора. При этом, в ДУ указано, что Участник долевого строительства уплачивает Застройщику денежную сумму в размере 2 (два) процента от цены договора в течение 10 дней со дня государственной регистрации Договора уступки прав требований. Подскажите, пожалуйста, насколько законно условие договора о необходимости получать письменное согласие Застройщика на Уступку прав требований, если цена по договору уплачена полностью, т.е. задолженность перед Застройщиком по договору у Участника дол. строительства отсутствует? Возможно ли будет зарегистрировать Договор уступки прав в регистрирующем органе без этого согласия Застройщика? И наконец — законно ли за уступку прав (или за письменное согласие Застройщика на уступку прав) требовать с Участника вышеуказанные 2 (два) процента от цены по ДУ?

Можно ли в договор уступки по договору долевого участия включить условия об обязательном уведомлении застройщика об уступке?

Заключен кредитный договор в обеспечение исполнения обязательств по которому, заключен и зарегистрирован договор залога недвижимого имущества (ипотека) в нотариальной форме.

Сейчас заключается договор об уступке прав требования по кредитному договору. Достаточно ли после заключения этого договора об уступки прав требования по кредитному договору зарегистрировать только смену залогодержателя в регистрирующем органе или необходимо еще и заключить, а также зарегистрировать договор уступки прав требования по договору ипотеки?

Продаётся квартира по уступке, оформлен договор уступки на 8 млн, фактическая цена продажи 15 млн, есть 2 расписки на 8 млн, привязанная к уступке и 7 млн, привязанная к доп. соглашению. Есть ДС к уступке датой договора уступки с изменением стоимости Договора уступки на 15 млн. В регпалату отдаётся договор на 8 млн, на 7 млн остаётся незарегистрированный и у продавца и у покупателя. Сможет ли покупатель в дальнейшем зарегистрировать в одностороннем порядке через суд это ДС?

Можно ли взыскать пеню по договору уступки прав (цессии), который был заключен по уступке задолженности, возникшей по договору поставки ( (в договоре поставки, естественно, обговорена пеня) а в договоре уступки прав цессии обговорен только основной долг и все)?

Заказчик заключил договор уступки права по договору подряда, в связи с этим в договор подряда вносятся изменения о замене стороны (Заказчик).

С кем необходимо заключить соглашение об изменении договора — с новым Заказчиком (по уступке) или предыдущим заказчиком?

Договор на право уступки согласно договора подряда

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Читайте также  Человек должен проживать по месту прописки

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Договорный запрет на уступку не служит основанием ее недействительности

В 2015 году между заказчиком и подрядчиком был заключен договор строительного подряда. Впоследствии, в связи с неоплатой выполненных работ, подрядчик отказался от сотрудничества с заказчиком до полной оплаты выполненных работ.

В октябре 2015 году подрядчик заключил договор цессии, согласно которому цессионарий с 01.01.2016 г. приобрел права требования из договора подряда к заказчику в полном объеме.

Цессионарий обратился с иском в Арбитражный суд города Москвы с требованием о взыскании задолженности по договору подряда.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований в полном объеме, сославшись на п. 2 ст. 382 ГК РФ, согласно которому для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Данный запрет был прямо предусмотрен договором подряда, согласно которому цессия без письменного разрешения заказчика не допускается.

Апелляция поддержала позицию АС города Москвы, оставив решение без изменения, при этом не приняв доводы истца о необходимости применения п. 3 ст. 388 ГК РФ, согласно которому соглашение об ограничении уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку, поскольку договор цессии был заключен в октябре 2015 года, а вышеуказанная норма вступила в силу 01.06.2016 г. и не имеет обратной силы.

Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты, признав основания отказа в иске незаконными.

Кассационная инстанция указала, что в силу п. 2 ст. 383 ГК РФ и абз. 2 п. 2 ст. 382 ГК РФ сделка по уступке является оспоримой, поскольку в материалах дела судебного акта о признании уступки недействительной нет, мотивы судов отказа в иске являются ошибочными.

Отдельно коллегия отметила, что п. 3 ст. 388 ГК РФ должен применяться к спорным правоотношениям, поскольку для юридических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, он действует с 01.07.2014 года, соответственно, выводы суда апелляционной инстанции о невозможности применения этой нормы также необоснованны. Дело направлено на новое рассмотрение.

Запрет на уступку прав из договора без согласия кредитора часто используется лизинговыми компаниями и страховщиками для предотвращения исков от профессиональных участников, которые скупают права требования из договоров и предъявляют иски от своего имени.

Пункт 2 ст. 388 ГК РФ (в ред. ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ) прямо устанавливает, что, если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника.

Несмотря на появление в ГК прямой нормы о возможности оспаривания уступки по иску должника, судебная практика по этому вопросу, остается на консервативных позициях и суды не признают цессию недействительной по этому основанию.

Так, чаще всего п. 2 ст. 388 ГК РФ применяется судами в обоснование доводов о действительности цессии со ссылкой на то, что должник не оспорил сделку (постановление АС Волго-Вятского округа от 12.10.2016 по делу № А43-6772/2014, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 30.06.2016 по делу №А19-18865/2014, постановление АС Московского округа от 22.11.2016 по делу №А40-139101/2015).

В случае, когда такой иск предъявлен, суды находят иные основания для отказа. В частности, приводят пункт 3 статьи 388 ГК РФ (ред. от 31.12.2014), согласно которому уступка прав (требований) допускается во всяком случае, если денежное обязательство сторон, права из которого уступаются, связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.06.2016 по делу №А70-12338/2015, постановление АС Западно-Сибирского округа от 08.06.2016 по делу №А67-5048/2015, постановление АС Московского округа от 04.02.2016 по делу №А40-39809/2015, постановление АС Северо-Западного округа от 20.12.2016 по делу №А56-11661/2016).

Судебные акты, в которых суды, сославшись на запрет уступки права требования, применили п. 2 ст. 388 ГК РФ и признали цессию недействительной, единичны. (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.04.2017 по делу №А75-3375/2016).

С учетом такой судебной практики, которая не готова признавать запрет на уступку, в качестве основания для ее недействительности, на наш взгляд, целесообразным может быть включение в договор условий, не просто запрещающих уступку из договора без согласия, но условий, предусматривающих последствия нарушения этого запрета.

Такими последствиями может быть штраф за уступку прав из договора без согласия кредитора, в том числе право должника удержать такой штраф с сумм, причитающихся цессионарию.

Возможность установления такого штрафа прямо предусмотрена п. 3 ст. 388 ГК РФ, в котором указано, что соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Таким образом, если при нарушении договорного запрета на уступку не удается оспорить договор уступки, то у должника (лизинговой компании), по крайней мере, возникает возможность взыскать штраф с кредитора-цедента, что может в какой–то части ограничить такую уступку, а при расчете сальдо встречных обязательств, отнести указанный штраф на лизингополучателя.