Нужно ли регистрировать арендаторов в сдаваемой квартире

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Официальный договор между арендодателем и квартиросъемщиком до сих пор заключают довольно редко, и многие отношения на рынке арендного жилья держатся на честном слове. Из-за этого до сих пор у обеих сторон сохранилось множество стереотипов. Разбираем типичные ситуации и ищем правильные варианты решения проблем.

1. Мне нужна временная регистрация, а хозяин квартиры, которую я снимаю, боится меня прописывать. Как его уговорить?

Почему-то многие собственники жилья приходят в ужас от одной только мысли о том, что человека, которому они сдают квартиру, можно в ней зарегистрировать. Как правило, это связано с тем, что люди путают прописку, регистрацию и право собственности. Относительно недавно термин «прописка» вообще был упразднен и заменен на «постоянную регистрацию». Теперь типов регистраций два – но и путаницы вдвое больше.

Итак, постоянная регистрация (по-старому – прописка) — это регистрация по месту постоянного проживания, которая подтверждается соответствующей отметкой (штампом) в паспорте. Временная регистрация — это документ, который необходим, если человек более 90 суток живет вне места своего постоянного пребывания. Причем речь необязательно идет о больших расстояниях. Вы можете иметь постоянную регистрацию в одном районе города, а квартиру снимать в другом, и это тоже повод сделать временную регистрацию по месту жительства. Она не предполагает никаких специальных отметок в паспорте – это просто справка. Временно зарегистрироваться можно не только в квартире, но и гостинице, кемпинге, больнице, санатории. Никто не будет подозревать вас в том, что вы регистрируетесь в отеле, чтобы через некоторое время заполучить номер в собственность, верно? То же самое и со съемным жильем.

Никто не запрещает иметь одновременно и постоянную, и временную регистрацию. Это два разных вида учета, которые не противоречат друг другу.

Отдельно надо сказать о праве собственности: ни постоянная, ни (тем более!) временная регистрация никакого отношения к праву собственности не имеют. Человек может иметь постоянную регистрацию в квартире (комнате, доме и т. п.), но не быть собственником этой недвижимости. Единственный нюанс — это вопросы операций с недвижимостью. Если владелец захочет ее продать, то люди, имеющие постоянную регистрацию, должны будут зарегистрироваться по другому адресу. Со временной регистрацией тут все еще проще: она не только не дает никаких имущественных прав, но может быть аннулирована собственником в одностороннем порядке: присутствие зарегистрированного не требуется. Возможно, если вы расскажете арендодателю все эти нюансы, он пойдет вам навстречу.

2. Влияет ли временная регистрация на коммунальные платежи?

Да, число зарегистрированных в квартире людей (постоянно или временно) влияет на размер квартплаты. Если вы там зарегистрированы, значит, вы там живете. А раз так – должны платить за коммунальные услуги. Если вы предложите владельцу квартиры компенсировать эту сумму, это избавит его от переплаты.

Но если в квартире стоят счетчики на воду, электроэнергию, теплосчетчики, то платежи по этим пунктам не вырастут. Вы оплачиваете столько, сколько фактически потратили. Если же приборов учета нет, то расчет производится по установленным нормативам, исходя из числа зарегистрированных человек (а это, как правило, выходит дороже).

3. Владелец квартиры готов заключить официальный договор, только если повысит плату за наем. Насколько дороже снимать квартиру официально?

Чаще всего у такого заявления одна-единственная причина. Официальный договор найма означает, что владелец квартиры должен платить налог на доход, который получает с аренды. Узаконивая доход, он обязан ежегодно подавать в налоговую декларацию и отчислять 13% от суммы, которую заработал на аренде за год.

Все чаще арендодатели не против сдавать квартиру официально, по всем правилам, но увеличивают стоимость аренды на сумму налога (то есть на 13%). Решать вам — готовы ли вы на такие условия или нет. Многие собственники обходят закон, так как боятся мороки с документами, но в данном случае достаточно заполненной декларации 3-НДФЛ и копии договора найма (оригинал подавать не стоит, так как его не вернут).

4. Могу ли я представлять интересы хозяина на общедомовых собраниях?

Запретить вам этого никто не может. Как правило, на собраниях решаются какие-то текущие бытовые вопросы, которые актуальны именно для того, кто живет в доме, а не для того, кто является собственником. Если по каким-то причинам жильцы не готовы учитывать ваш голос, то хозяин помещения может оформить на вас доверенность, позволяющую представлять интересы собственника на собраниях. Но, как правило, на таких встречах собирают деньги, поэтому тому, кто готов вносить плату, например, на установку шлагбаума, обычно не отказывают в праве принимать участие в дискуссиях.

Однако в случае, когда надо решить какой-то ключевой вопрос (например, официально проголосовать о вступлении или невступлении в программу реновации), то сделать это сможет только собственник жилья. Никакие доверенности тут не помогут.

5. Я снимаю квартиру в зоне платной парковки. Могу ли я претендовать на резидентное разрешение?

Да, никаких ограничений нет. На каждую квартиру можно оформить не более двух резидентных разрешений, так что у вас есть право их занять. Оформить разрешение можно в ближайшем МФЦ, но сопроводить вас должны все собственники квартиры – чтобы лично подписать бумагу о том, что они не возражают.

Однако без временной регистрации и договора найма (договор безвозмездного найма подойдет) ничего не выйдет. Это простые документы, оформляются они быстро и имеют ограниченный срок действия. Если владельцы квартиры не готовы оформить договор и регистрацию, то, увы, бесплатной будет только парковка во дворе.

Временная регистрация квартирантов

Многих участников рынка арендуемого жилья волнует вопрос временной регистрации квартиросъемщиков. Для арендаторов такая возможность – это пропуск к нормальному трудоустройству с практически полным социальным пакетом, плюс возможность получения медицинских услуг по системе ОМС, регистрация машины, получение общегражданских прав и гарантий.

Для собственников сдаваемого в аренду жилья временная регистрация жильцов – это определенные опасения в части уменьшения своей безопасности владения имуществом, страх, что прописанных арендаторов будет сложно выселить, что, жильцы, получившие прописку, уже самостоятельно смогут регистрировать своих несовершеннолетних детей, жен и мужей и т.д.

Кроме этого у сдающих квартиру вызывает опасение возможность резкого увеличения стоимости квартплаты, и возможность самостоятельной регистрации арендаторов по месту длительной аренды квартиры или комнаты без разрешения собственников жилья.

Что же делать: регистрировать или нет арендаторов в своей квартире?

  • С 01.01.2011 г регистрацию по месту жительства можно осуществлять через Единый портал государственных услуг. Документы о регистрации гражданин получает по почте, а собственник жилья получает уведомление о факте регистрации. Если сдающий в аренду квартиру с фактом регистрации не согласен, он имеет право в любой момент ее аннулировать, подав соответствующее заявление в органы регистрационного учета.
  • Если зарегистрированный гражданин выезжает с арендованной площади раньше срока окончания временной прописки, он обязан остановить действие регистрации, в противном случае собственник арендованного жилья будет платить за него квартплату и коммунальные платежи до истечения срока регистрации.
  • Уведомление собственника о регистрации на его площади граждан приходит по месту регистрации, то есть на адрес сдаваемого жилья. Во избежание обмана со стороны нечестных арендаторов надо постоянно контролировать оплату всех счетов за арендованную квартиру, более того, полезно хотя бы раз в квартал звонить в свою жилищную контору, узлы Ленэнерго, связи, Ленгаза и узнавать об отсутствие или наличие задолженности по сдаваемому жилью.
  • Чтобы избежать несанкционированной регистрации при аренде квартиры в СПб собственнику жилья достаточно написать заявление о запрете на регистрацию без его ведома и отправить эти бумаги в регистрационные органы.
  • В тоже время, хозяин сдаваемого жилья должен понимать, что сокрытие факта аренды квартиры или комнаты и уклонение от временной регистрации жильцов нарушает закон и права остальных граждан, проживающих в этом доме, так как потребление воды, электроэнергии, пользование канализацией распределяется на весь дом по действующим нормативам.

Главный совет, который могут дать вам специалисты, заключается в том, что аренду квартиры в Петербурге лучше всего осуществлять через надежные агентства недвижимости.

Желающим снять жилье не стоит гнаться за дешевизной, желающим сдать квартиру не надо мечтать о сверхвысокой арендной плате. Лучше придерживаться золотой середины, здравого смысла и следовать советам опытных агентов недвижимости и юристов.

Читайте также  Законодательство о несостоятельности банкротстве схема

Квартиранты смогут зарегистрироваться в квартире без согласия собственника?

На днях правозащитники выступили с инициативой: они предложили, чтобы российские граждане, живущие в арендованном жилье, могли зарегистрироваться там без разрешения владельца квартиры.

К каким негативным последствиям может привести подобное нововведение?

СОГЛАСИЕ ВЛАДЕЛЬЦА ЖИЛЬЯ НЕ ПОТРЕБУЕТСЯ?

По данным аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, 10 млн граждан, или 9% населения, живут в арендованном жилье. Почти половина из них не видит возможности приобрести собственные квартиры и собирается снимать жилплощадь еще долгие годы. Практически у всех возникает проблема: собственники очень редко соглашаются регистрировать жильцов на своих квадратных метрах, а это значит, что люди без прописки лишаются гражданских и бытовых прав. Они не могут участвовать в выборах, получать пособия на детей, записывать их в детсады и школы или просто встать в очередь на получение жилья. У большинства возникают трудности с налоговой инспекцией, которая не оформляет ИНН, а без этого документа невозможно устроиться на работу. Гражданам с российскими паспортами, но без регистрации не оформляют пенсию.

«Многие эти вопросы решаются в суде. Но гораздо проще сделать фиктивную регистрацию, чем ходить в суд», — считает председатель совета Калужского регионального общественного движения «За права человека» Татьяна Котляр.

Правозащитники высказались за то, что регистрация должна стать уведомительной и оформляться без присутствия самого собственника. Сейчас согласие хозяина обязательно, он должен предъявить паспорт, документ о праве на квартиру, а также подтвердить согласие всех прописанных там родственников. Кроме того, при регистрации учитывается соблюдение норматива по площади жилья.

Теперь правозащитники заявили, что в России пора вводить регистрационные процедуры без подтверждения принимающей стороны. Для того чтобы получить регистрацию, арендатору достаточно будет предъявить письменный договор о найме. «При этом собственников из процедуры регистрации можно совсем исключить», — полагает Татьяна Котляр. Таким образом, сам факт аренды автоматически даст человеку право на регистрацию и все связанные с ней права.

РЕГИСТРАЦИЯ ЖИЛЬЦА ДО СУДА ДОВЕДЕТ

А вот о правах собственников авторы инициативы забыли. У этих людей неизбежно появится много новых проблем. «Когда мы говорим об уведомительном характере регистрации, важно понимать, будет ли знать владелец квартиры о том, что у него в квартире зарегистрированы другие люди. Ко мне обратилась женщина, в квартиру которой прописались 85 мигрантов. И узнала она об этом, когда пришел счет на 600 тысяч рублей. Такие проблемы уже возникают, важно их не тиражировать», — заметила председатель комиссии Совета по правам человека по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Татьяна Мерзлякова.

Категорически против и юристы. «Авторы инициативы почему-то забыли, что зарегистрированный на чужой жилплощади человек может оформить здесь же своих родственников. Например, родители без проблем прописывают несовершеннолетних детей, для этого даже разрешения хозяина не надо. А как насчет выписки арендаторов? Сделать это без согласия жильцов очень сложно», — говорит юрист адвокатской конторы Юрий Федотов.

В его практике подобного рода конфликты далеко не редкость. «Собственник оформляет регистрацию жильцам, но отменить ее можно только с согласия гостей. Если его нет, надо обращаться в суд. Причем судьи периодически отказывают в выселении. Причина — наличие детей. В таком случае в рассмотрении дела участвуют органы опеки и прокуратура. Если арендаторы докажут, что уезжать им некуда и дети могут оказаться на улице, то жильцов оставят в снимаемой квартире на какой-то срок и хозяину придется с этим смириться», — продолжает Федотов. Именно из-за правовой незащищенности собственники не хотят заключать официальные договоры со своими жильцами. Нет договора, значит, арендатор живет здесь незаконно и его без проблем можно выселить.

НА СЧАСТЬЕ АРЕНДАТОРАМ, НА ГОРЕ СОБСТВЕННИКАМ

Между тем предложения правозащитников были озву­чены президенту и много раз обсуждались с профильными ведомствами. Федеральная налоговая служба, судебный департамент Верховного суда и Генпрокуратура их поддержали. Такая практика, безусловно, сильно облегчит работу чиновников. Замначальника отдела миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства УРВР ГУВМ МВД России Михаил Илинич отметил, что полиция тоже стремится к тому, чтобы все граждане были зарегистрированы.

«Если в стране удастся обеспечить обязательное заключение договора аренды жилья, в таком случае можно подумать и о том, чтобы арендатор уже на основании этого договора мог сам себя зарегистрировать», — отметил Илинич.

Но многие чиновники выступили против. «Остальные ведомства миграционного, силового и социального блока выразили замечания, не предложив никакого механизма регистрации», — признал руководитель проекта «Право на Родину» Евгений Бобров. Между тем разговоры о необходимости введения уведомительной регистрации велись еще в 2010 году. Тогда ФМС России подготовила законопроект, согласно которому граждане России могли встать на миграционный учет, отправив по почте заказное письмо в региональное отделение ФМС. И никаких штампов в паспорте. У инициативы оказалось немало противников, и она принята не была. Возможно, вторая попытка будет успешней — на счастье арендаторам и на горе владельцам недвижимости.

Квартирант попросил оформить временную прописку. Давать или нет? Разбираем риски

«Досталась мне в наследство от бабушки «двушка» . Решила ее сдавать, чтобы иметь хорошую прибавку к своей маленькой зарплате. Многие откликнулись на объявление, но я выбрала семью с детьми.

Я подумала, что опытные родители — люди ответственные и квартира моя будет в порядке, не будет шумных вечеринок. Квартиранты попросили временную прописку, чтобы определить детей в детсад и школу. А я не знаю, чем рискую, вдруг потеряю жилье?»

«МИР КВАРТИР» разбирается, какие права имеет владелец квартиры и временный жилец, чем опасна для собственника недвижимости временная регистрация, и как избежать связанных с ней проблем.

Выселить прописанных квартирантов с детьми можно только с разрешения опеки. Фото: zakonidom.ru

Что такое временная регистрация?

Для временного проживания на территории РФ в течение трех и более месяцев требуется регистрация. Временная регистрация оформляется по адресу, где человек собирается жить какое-то время.

Это может быть съемная квартира или дом, отель, кемпинг или любой другой объект жилого назначения. Временная регистрация оформляется на определенный срок — до 5 лет.

Временная прописка не отменяет постоянной регистрации и не отмечается в паспорте. Документ, удостоверяющий временное проживание — свидетельство о временной регистрации.

Свидетельство можно получить в МФЦ или в управляющей компании, если она выполняет функции паспортного стола. Как только истекает срок регистрации, она прекращает свое действие автоматически.

Какие права имеет собственник

Если вы прописали на свою жилплощадь квартиранта, то это не значит, что он приобрел какие-то права на вашу недвижимость. Обычно временная прописка оформляется при сдаче квартиры в аренду.

Часто срок действия свидетельства о временной регистрации привязывается к сроку аренды квартиры. То есть как только истекает срок договора аренды, аннулируется свидетельство о временной прописке.

Вы можете выселить квартиранта с временной пропиской, если он нарушает условия договора аренды. Фото: karta.63.ru

У собственника квартиры, в которой оформляется временная регистрация, есть права, а именно:

  • продать, завещать, подарить, обменять свое жилье;
  • расторгнуть договор аренды, если арендатор нарушает его условия;
  • передать свою недвижимость в залог финансово-кредитной организации.

Вы вправе снять жильцов с временного учета досрочно, если для этого есть серьезные основания, а именно:

  • желание самих жильцов;
  • порча имущества собственника квартиры;
  • нарушение условий договора аренды;
  • представлены поддельные документы;
  • лишение свободы по решению суда;
  • призыв в армию.

Какие права имеет жилец с временной регистрацией

Жильцы с временной регистрацией имеют право проживать и пользоваться вашим жильем. По закону они не могут владеть и распоряжаться чужой недвижимостью.

Постановка на временный учет дает жильцам право:

  • регистрации детей в квартире;
  • получать кредиты, указывая в анкете адрес;
  • проводить текущий ремонт;
  • сдавать квартиру в поднаем (с разрешения собственника);
  • обращаться за пособиями, пенсией в госорганы, указывая адрес.

Дети с временной регистрацией имеют право на медицинское обслуживание, устройство в школу, получение детского пособия в РФ. Ставить на временный учет своих друзей и родственников жильцы не вправе.

Как оплачивается коммуналка

Временная регистрация по адресу вашей квартиры может повлиять на размер коммунальных платежей. Если в вашем доме нет счетчиков, то оплата за электричество, газ и воду повысится.

Эти расходы увеличиваются автоматически, поскольку они рассчитываются исходя из количества людей, прописанных в квартире и использующих бытовые услуги. Все остальные показатели на оплату ЖКХ не влияют.

Читайте также  Как вернуть телефон ненадлежащего качества в магазин

Собственник и квартирант делят обязанности по оплате коммуналки. Фото: novosti-n.org

В любом случае, оборудована ваша квартира приборами учета или нет, вам нужно договариваться с жильцами о возмещении коммунальных платежей полностью или частично. Желательно прописать этот момент в соглашении.

Риски временной регистрации для собственника жилья

Прописывая постороннего человека, даже любимого родственника, вы не застрахованы от разных проблем. К примеру, существует несколько категорий граждан, которых будет сложно выселить. Трудности могут возникнуть при выселении детей, военных, инвалидов и других лиц льготной категории.

Временная прописка детей

Вы должны знать, что поставить на временный учет несовершеннолетнего можно и без согласия собственника жилплощади. Если родители уже зарегистрированы по адресу вашей квартиры, то им достаточно предъявить паспорт, свидетельство о рождении ребенка и написать заявление на краткосрочную прописку.

Вы сможете выселить несовершеннолетнего, только если родители согласны на переезд и найдено жилье не хуже предыдущего. Если у вас не сложились отношения с квартирантами, то вы не вправе выселить их досрочно без решения суда. То есть вам придется не только тратить свое время и нервы, но и оплачивать судебные расходы.

Еще одна проблема: невозможно продать квартиру или дом, в которой зарегистрирован ребенок, без согласия органов опеки. Это может серьезно повлиять на сроки продажи жилья, если возникнет необходимость быстро совершить сделку. Если у квартирантов нет постоянного жилья, то органы опеки вообще запретят такую продажу.

Снять с временного учета ребенка без согласия родителей будет очень сложно. Фото: tema-sadik.ru

Временная прописка иностранцев

Регистрируя граждан, не имеющих гражданство РФ, вы должны сообщить об этом в региональный отдел УФМС. Если вы забудете об этой процедуре, а иностранный гражданин явится в миграционную службу, то вам придется заплатить штраф.

К мигрантам нередко приезжает «погостить» многочисленная родня. Если временная прописка имеется только у вашего квартиранта, то вам также грозит штраф за проживание незарегистрированных лиц. В этом случа вопрос выселения вам лучше решать при участии сотрудников полиции или ФМС.

Временная прописка инвалидов и беременных женщин

В случае с регистрацией людей, имеющих инвалидность, вам нужно знать, что выселить такого квартиранта без серьезных причин вы сможете только по решению суда. Но если инвалид докажет, что он не имеет иной жилплощади и прописаться ему негде, то суд может предоставить ему срок от трех месяцев до 1 года для поиска нового жилья.

Сама по себе прописка беременных не несет никаких особых рисков. Закон не запрещает отказать в продлении регистрации этой категории граждан. Вот после рождения ребенка могут возникнуть проблемы. Как было сказано ранее, мать вправе прописать малыша без вашего одобрения и выселить вы их сможете только по суду, и с разрешения опеки.

Что будет, если отказаться прописывать жильцов

Несмотря на возможные проблемы, связанные с предоставлением временной регистрации, по закону вы обязаны прописать своих жильцов, проживающих на вашей жилплощади более 90 дней. Если этого не сделать, то арендатор может подать на вас в суд.

За отказ жильцу в прописке собственник заплатит штраф. Фото: heaclab.ru

Тогда судебные органы обяжут вас к принудительной регистрации квартирантов и наложат штраф — до 3 тыс. рублей. Кроме того, вы окажетесь в поле зрения налоговиков. Если вы не платили налог на доход от сдачи квартиры в найм, то вам придется заплатить неоплаченный налог и пени — 20% от удержанных средств.

Как свести к минимуму риски?

Конечно, все вышеперечисленные риски могут добавить проблем собственнику жилья. Но вы в состоянии свести их к минимуму. К примеру, дать согласие на временное проживание и оформление временной регистрации, только если потенциальный квартирант не имеет в семье несовершеннолетних детей и инвалидов-иждивенцев.

Если вы все же решили прописать арендатора или своего знакомого в собственной квартире, то оформляйте прописку на непродолжительный срок. При необходимости вы всегда сможете продлить регистрацию. Проконтролируйте сроки временной прописки родителей и их детей, они должны совпадать.

Напоминаем, что вы вправе досрочно выселить жильца, если он:

  • не оплачивает коммунальные расходы;
  • не вносит арендную плату;
  • портит ваше имущество.

Обязательно указывайте в договоре аренды срок, на который будет оформляться временная регистрация. Но самый надежный вариант избежать проблем — сдавать свое жилье квартирантам, имеющим прописку в вашем регионе. То есть, к примеру, жителям Московской области не нужно делать временную регистрацию при переезде в столицу.

Аренда жилья в Австрии: законы, правила, стоимость

Австрийское законодательство лояльно к арендаторам жилья. Власти ограничивают максимальную арендную плату для каждого здания. Закон также защищает собственников жилья от неправомерных действий квартиросъемщиков. К примеру, обшарпанные и грязные стены квартирант при выезде обязан покрасить. Разбираемся в сложном правовом поле арендуемого жилья в Австрии.

Нормативные акты, регулирующие аренду жилья в Австрии

В Австрии аренда недвижимости регулируется договором между собственником жилья и арендатором. Положения договора должны соответствовать «Закону об аренде» (Mietrechtsgesetz, MRG) и общему гражданскому кодексу General Civil Code (ABGB). При нарушении законодательных норм контракт могут признать недействительным.

Есть три вида договоров аренды:

  • Краткосрочный контракт до шести месяцев 一 его условия не регулируются законодательством.
  • Контракт на определенное количество лет (befristet), но не менее трех. В пунктах договора прописывают периодичность и условия повышения платы, механизм уведомления о расторжении (минимум за три месяца), сумму депозита и проценты по нему. Действие договора продлевается по письменному соглашению за три месяца до завершения действия договора.
  • Неограниченный по времени контракт (unbefristet) 一 наиболее выгодный арендатору вариант. В основном такой тип договора применяется по отношению к старым зданиям. Отличительная черта соглашения 一 по депозиту не начисляются проценты.

Этапы заключения договора аренды

Процесс заключения договора аренды можно разделить на пять этапов. Сначала составляется проекта контракта. Это текст без подписи управляющей компании многоквартирного дома – Hausverwaltung.

Арендатор подписывает контракт в офисе маклера, и документ передается в управляющую компанию. Также арендатор оплачивает депозит (Kaution) в пользу управляющей компании.

Теперь можно въезжать. Въезд в квартиру происходит по акту, составленному с участием Hausverwaltung. Через месяц арендатор получает копию контракта, зарегистрированного в налоговой службе.

Обязанности арендодателя, которые фиксируются в договоре:

  • Передать съемщику жилье в приспособленном для проживания состоянии.
  • Сохранять переданное имущество, устранять серьезные поломки, например разрывы водопровода или утечки в трубах.
  • Ремонтировать и обслуживать общие части дома, в котором находится квартира.
  • Взимать плату, регистрировать договор в налоговой инспекции и платить налоги.
  • Собирать комиссию для решения вопросов безопасности жилья c уведомлением съемщика минимум за две недели.
  • Возместить расходы съемщика на ремонт, связанный с удалением плесени, которая появилась из-за отсутствия вентиляции и отопления. В сложных случаях (по этим же причинам) 一 снизить арендную плату.

Что делать арендатору, если обнаружена поломка

Обнаружена поломка во время профилактической проверки жилья работниками сервиса? Запросите у них подтверждающий документ. Письменно сообщите об этом арендодателю или администрации дома и попросите скорее отремонтировать. Если владелец не выполнит ремонт в срок, сделайте это самостоятельно, а затем предъявите документы о расходах.

  • В срок и в полном объеме вносить арендную плату.
  • Бережно обращаться с имуществом и помещением.
  • Соблюдать правила проживания, в том числе по отношению к другим жильцам.
  • Своевременно (не реже одного раза в два года) обеспечивать техническое обслуживание нагревательных приборов.
  • Письменно уведомлять и получать согласие арендодателя на значительные изменения в квартире, например капитальный ремонт.

По уважительной причине, к числу которых относится снятие показателей счетчиков, оценка ущерба, съемщик обязан впускать в квартиру владельца или уполномоченных им лиц. Также собственник дома может беспрепятственно выполнять ремонтные работы, например устранять утечки, устанавливать лифт.

Депозит при аренде

Платить аванс при аренде жилья в Австрии необязательно. Вместо него предусмотрен Kaution 一 депозитная сумма, которую арендатор добровольно передает арендодателю. Депозит используется как резерв на случай невыплат арендной платы или повреждения съемного жилья в будущем.

Точная сумма Kaution определяется по согласованию сторон (3一6 месячных платежей за аренду). Подтверждением оплаты депозита является квитанция и примечание в договоре. Депозит возвращается в конце аренды или при расторжении договора.

Доказать передачу депозита без письменного подтверждения очень сложно. Размер депозита, превышающий полугодовой платеж по аренде, незаконен. Переплату должны вернуть. При этом срок исковой давности 一 10 лет с даты платежа. По прошествии данного периода забрать у арендодателя лишние евро можно будет только после разрыва договора.

Читайте также  Сертификат о знании русского языка государственности

Правила оплаты убытков с депозита

Возмещать из депозита разрешено только текущую стоимость сломанного или испорченного по вине съемщика имущества с учетом износа. За разбитую десятилетнюю раковину, полезный срок службы которой 30 лет, нужно заплатить только две трети стоимости. За сломанные вещи, время эксплуатации которых превысило норму, платить не придется.

Не считаются ущербом, то есть не вычитаются из депозита, дефекты, связанные с нормальным износом, 一 незначительные царапины на паркете, умеренно потертая краска на стенах, отверстия от дюбелей.

Споры об аренде и их разрешение

Конфликты и спорные ситуации в жилищной сфере рекомендуется разрешать без суда. Бесплатно помогут в Арбитражной Коллегии. Обращения принимаются в письменном виде в:

Примирению посодействуют и в Ассоциации арендаторов Mietervereinigungen (ежегодный членский взнос 一 53一61 €). Если принятое решение не устраивает хотя бы одну сторону, в течение месяца можно обратиться в суд.

Перед тем как заключить договор аренды, стоит проконсультироваться со специалистом на предмет законности условий и подводных камней. Сделать это можно по телефону, онлайн или лично. Помощь окажут в:

  • Ассоциации защиты арендаторов Mieterschutzverband. Консультация обойдется в 50 €,
  • Ассоциации защиты потребителей Verein für Konsumenteninformation,
  • Палате труда Arbeiterkammer.

Защита в жилищных спорах: 4 совета

При въезде или выезде с квартиры необходимо письменно зафиксировать состояние помещений. Рекомендуем сделать фотографии помещений, составить протокол сдачи и приемки.

Хранить квитанции об оплате арендных платежей нужно не менее трех лет. Они помогут аннулировать нелегитимные требования.

Документы о техническом обслуживании котлов и бытовой техники, необходимо хранить все время. Иногда их придется демонстрировать владельцу квартиры или дома.

Проблемы, которые связаны с эксплуатацией жилья, рекомендуем излагать на бумаге. Устные заверения необходимо включать в договор. Возможно, в будущем это поможет сэкономить на судебных издержках.

Нужен ли брокер при аренде

В законах Австрии об аренде недвижимости не прописано требование об обязательном участии брокера в сделке. Конечно, самостоятельный поиск жилья позволяет сэкономить. Однако зарубежный арендатор, как правило, слабо знаком с особенностями австрийского рынка недвижимости. В таком случае пригодится помощь брокера.

  • Брокер досконально знает рынок недвижимости Австрии, ориентируется в ценах за квадратные метры, может учесть любые пожелания клиента.
  • В портфолио брокера можно найти дома и квартиры, которых нет на доступных порталах по аренде недвижимости.
  • Брокер укажет на плюсы и минусы жилья, которое выбрал будущий арендатор. В том числе с учетом специфики района проживания.
  • Это профессиональный посредник между собственником жилья и арендатором. Он умеет дипломатично вести споры и договариваться об оптимальной для сторон цене.
  • Брокер хорошо знает юридические и бюрократические тонкости заключения договора аренды, заполняет их с помощью типовых форм, сохраняя важные нюансы сделки.
  • Он ориентируется не только в базовых арендных платежах, но и в дополнительных расходах, например в суммах коммунальных платежей.
  • Брокер выполняет роль переводчика, что позволяет прояснить все нюансы контракта аренды, если вы недостаточно хорошо владеете немецким языком. Во многих агентствах недвижимости, ориентированных на иностранцев, брокеры владеют не только английским, но и русским языком.

При работе с брокером арендатор не рискует деньгами 一 услуги брокера оплачиваются по факту подписания соглашения об аренде. Поэтому специалист по недвижимости заинтересован в максимально быстром поиске подходящего объекта.

Больше всего помощь брокера видна в крупных городах Австрии, особенно в Вене. Спрос в столице превышает предложение, и хорошие квартиры, арендатор которых хочет сменить жилье, часто передаются только «своему» риэлтору или друзьям по знакомству. Работа с брокером открывает доступ к таким предложениям.

Обязанности брокера при аренде недвижимости

В целом обязанности брокера в Австрии мало чем отличаются от работы агентов по недвижимости в других странах.

Брокер устанавливает контакты между будущим квартиросъемщиком и арендодателем. Если он также действует в интересах арендодателя, то обязан сообщить об этом будущему арендатору до заключения договора. Аналогично 一 если брокер находится в семейных отношениях с собственником или представляет управляющую компанию.

В первую очередь брокер работает в интересах арендатора, даже если выполняет поручения или действует от имени арендодателя. Представляя интересы двух сторон, брокер заключает контракт на условиях, которые устраивают обе стороны.

Брокер предоставляет арендатору всю информацию, которая важна для заключения контракта. Это условия договора, характеристики и особенности жилья. Он указывает точную сумму контракта и дополнительные платежи, которые возникнут при заключении договора.

Брокер соблюдает конфиденциальность сделки, личных данных и другой информации, которую ему сообщит арендатор.

Если брокер нарушил эти обязательства, можно требовать возмещения убытков или перерасчета комиссионных.

Сколько платить брокеру в Австрии

Услуги брокера оплачиваются только после вступления в силу договора аренды. Авансовые платежи полностью исключаются. Сумма комиссионных всегда указывается в договоре с брокером.

Размер комиссионных брокера при заключении одного договора аренды на одну семью зависит от срока действия и типа договора. Однако максимальное вознаграждение ограничивается федеральным законодательством.

Максимальные комиссионные брокера

Тип договора Комиссионные
Аренда от трех лет Арендная плата за один месяц
Аренда от трех лет или бесрочная Арендная плата за два месяца
Бессрочный договор аренды, если брокер работает на управляющую компанию, которая обслуживает объект Арендная плата за один месяц
К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц
Договор субаренды Арендная плата за один месяц

Основой для расчета комиссионных служит сумма ренты после уплаты налогов, которая включает коммунальные платежи. К коммунальным платежам относятся оплата отопления, холодной и горячей воды плюс 20% НДС.

Отдельно отметим, что закон устанавливает максимальную комиссию, но не обязывает будущего арендатора на нее соглашаться 一 можно попробовать договориться с брокером на более выгодных условиях.

Когда не нужно платить брокеру комиссионные

Брокер не может претендовать на комиссионные, если получает выгоду от сдачи недвижимости другим путем.

Случаи, в которых маклер не получает вознаграждение от арендатора:

  • Брокер является одной из сторон контракта, например владельцем сдаваемой в аренду квартиры.
  • Он имеет близкие родственные или семейные отношения с арендодателем, например является его супругом, родителем, сыном или дочерью.
  • Брокер состоит в других родственных или экономических связях с арендодателем и не указывает этого при заключении договора.
  • В случае если комиссия была взята неправомерно или превысила установленный по закону уровень, ее можно обжаловать по суду и вернуть в течение 10 лет.

Маклер имеет право брать вознаграждение одновременно и с арендодателя, и с квартиросъемщика, если оказывает услуги обеим сторонам. Это не считается неправомерной комиссией. Если брокер представляет интересы двух сторон, сумма комиссионных делится между продавцом и покупателем.

Как найти брокера

Предложения риэлторских агентств по подбору недвижимости для аренды или покупки можно без труда найти в интернете. В Вене работает много агентств недвижимости, начиная от международных франшиз RE/MAX или Engel & Völkers и заканчивая компаниями местного уровня, например My Broker Immobilien.

Информацию о маклерах, которые работают в определенных регионах Австрии, можно найти на сайте Австрийской федеральной ассоциации риэлторов и девелоперов.

Частного маклера может посоветовать кто-либо из знакомых, уже арендующий недвижимость в Австрии. В этом случае важно удостовериться, что у риэлтора есть государственная лицензия. Для того чтобы ее получить, необходимо пройти специальный государственный экзамен и отработать по профессии не менее года перед началом собственной практики.

Стоимость аренды жилья в Австрии

Цены на жилую недвижимость в Австрии по итогам четвертого квартала 2020 года выросли на 9,43%. Страна заняла 14-е место в мире по динамике, говорится на портале Global Property Guide. Вместе со стоимостью жилья растут и цены на аренду.

Традиционно самые дорогие квадратные метры 一 в Вене, где стоимость аренды начинается от 23 € за квадратный метр. Самая низкая стоимость недвижимости 一 в Бургенланде, Нижней Австрии и Каринтии. В этих федеральных землях можно найти квартиры с арендной платой в районе 9 € за квадратный метр.