Протокол смены старший дома

Порядок смены управляющей компании

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений в данном доме. Основанием является неисполнение управляющей организацией условий договора управления.

Решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

В случае принятия такого решения собственникам надлежит избрать иную управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом.

Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД. Процедура регламентирована Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Инициаторами общего собрания выступают один или несколько собственников помещений МКД.

Форма собрания: очная (совместное присутствие собственников). Заочное голосование можно провести только в случае, если на очном собрании присутствовали собственники, общее число голосов которых составило менее 50% от общего числа голосов в МКД (то есть отсутствовал кворум для признания собрания правомочным принимать решения по повестке дня).

Инициаторы общего собрания в срок, не позднее, чем за 10 дней до дня проведения собрания, уведомляют всех собственников помещений в МКД о проведении общего собрания.

Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня.

При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД рекомендуем вынести на повестку дня следующие вопросы:

а) О расторжении договора с управляющей организацией с «____»_____20__г. в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления.

б) Выбор новой управляющей организации.

Если инициаторы общего собрания хотят предложить конкретную УК, то повестка дня может звучать так: «Выбор в качестве новой управляющей организации «____» (ее наименование)»

Следует обратить внимание на то, что в действующем законодательстве не предусмотрена обязанность собственников на одном собрании принимать решения и расторжении договора с предыдущей УК, и о выборе новой. Конечно, указанные вопросы можно разделить и провести два отдельных собрания. Однако из анализа совокупности норм жилищного законодательства и исходя из экономической выгоды (проведение общих собраний может обойтись достаточно дорого, особенно если невозможно уведомить всех собственников лично под роспись), можно сделать вывод, что эти два вопроса лучше включить в повестку дня одного собрания. Более того, желательно поставить вопрос о конкретной дате расторжения договора управления с управляющей организацией, а также о дате, с которой новая управляющая организация приступит к исполнению обязательств по договору управления. Это позволит в последующем избежать проблем с определением срока для передачи технической и иной документации на МКД, перезаключения договоров с РСО.

Решение по вопросам повестки дня о расторжении договора с прежней УК и о выборе новой принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Оформление протокола собрания. Необходимо быть внимательными и правильно отражать площадь дома, количество голосов собственников и результаты голосования (считаем не по количеству человек, а по площади). При досрочном расторжении договора управления, как говорилось выше, стоит указать причины расторжения договора с прежней УК (факты невыполнения условий договора).

Сообщение о результатах голосования и принятых решениях. Инициаторы общего собрания не позднее 10 дней со дня принятия общим собранием решений по вопросам повестки дня доводят результаты голосования до собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, СВЯЗАННЫХ С УПРАВЛЕНИЕМ ЭТИМ ДОМОМ

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом регламентируется Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, передает в порядке, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом. Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов. Копия акта подлежит направлению в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами. В случае отказа в передаче технической документации необходимо обратиться в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области.

Протокол избрания старшего по дому образец

Как организовать выборы?

Старший по дому – лицо, которое представляет интересы собственников квартир.

Поэтому логично, что его выбирают владельцы квартир, а не кто-то со стороны.

Решение, кто должен занимать такую должность, принимается на общем собрании собственников.

На нем каждый может отдать голос за любого кандидата.

Для принятия решения необходимо, чтобы присутствовало более 50% владельцев всей площади дома.

Если это случилось с Вашим домом, то Вы можете отказаться от его услуг, инициировав выборы.

Старший по дому и подъезду, его права и обязанности, зарплата и льготы

Нередкие столкновения интересов жильцов домов и эксплуатационных организаций способствовали введению должности старшего по дому (подъезду), дабы более эффективно и оперативно решать спорные вопросы.

Образец протокола общего собрания жильцов многоквартирного дома

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец протокола общего собрания собственников помещений о выборе способа управления МКД в форме заочного ания:

Внимание! Скачать образцы протоколов общего собрания жильцов можно по ссылкам ниже:

Как составить документ

Прежде чем начать писать протокол собрания собственников жилья, необходимо внимательно изучить образцы протоколов и собрать нужное количество .

Важно! В протоколе обязательно прописываются следующие данные:

  • наименование организации и адрес;
  • информация о регистрации организации;
  • форма совета;
  • дата проведения;
  • фамилия, имя, отчество, адрес и контактный телефон председателя;
  • результаты ания;
  • повестка дня на собрании.

Какие документы прилагаются

На сегодняшний день все серьезнее относятся к повышению законности организаций собственников жилья в многоквартирном доме.

Запомните! К протоку прикладываются следующие документы:

  • образец письменного извещения о проведении собрания собственников;
  • бланк для вручения собственникам жилья сообщений с подписями о получении;
  • перечень ответственных лиц товарищества собственников жилья;
  • перечень ревизионной комиссии.

Для чего нужен протокол

Протокол составляется для достижения следующих целей:

  • он является документальным доказательством того, что принято решение на собрании собственников жилых помещений, поэтому если собственник отказывается исполнять принятое решение, то в судебном порядке с него взыщут судебные приставы;
  • если совет жильцов многоквартирного дома совершает противоправные действия, при обращении в судебную инстанцию протокол будет неоспоримым доказательством;
  • является напоминанием, когда, кем и какое решение было принято. В случае возникновения каких-либо фактов нарушения порядка при проведении собрания определяет, кого наказать.

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Сколько подписей должно быть

Сам протокол подписывается только секретарем, председателем и членами счетной комиссии. А вот приложение к нему подписывают все присутствующие на собрании собственники жилых помещений.

Можно ли ать посредством кого-то другого

Собственник, который не может присутствовать на собрании собственников жилья, имеет право отдать свое право голоса представителю, но в этом случае нужна нотариальная доверенность на это лицо.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Имеют ли право ать несовершеннолетние

Собственники жилья, которые не достигли 18-летнего возраста, принимают участие в собрании только через своего законного представителя.

Посмотрите видео. Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома6

Как созвать собрание обычному человеку

Заметьте! На законодательном уровне установлено, что право на проведение собрания собственников жилья имеет любое лицо, имеющее право собственности.

Например, если один собственник постоянно мучается от перепадов напряжения, а также имеется несколько жильцов, которые страдают этой же проблемой. Первоначально необходимо обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает ваш многоквартирный дом, и сообщить о желании провести собрание собственников жилья.

Все, что необходимо, они уже сделают. Управляющая компания должна уже составлять реестр собственников жилья, ознакомить всех жильцов о дате, времени и месте предстоящего собрания собственников жилья.

Читайте также  Учет поголовья скота

Со стороны самих инициаторов собрания уже все выполнено, необходимо только составить повестку дня и примерный план с вопросами, которые необходимо обсудить.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении собрания собственников жилья:

Жалоба на управляющую компанию в Жилищную инспекцию.

Собственники не равны по голосам

Голосовать на собрании собственников жилых помещений имеют право только лица, обладающие правом собственности на квартиры, или их представители (по закону или по доверенности). Такое собрание будет правомочным, если на нем присутствовали более половины собственников жилья.

Голоса распределяются пропорционально долям в собственности на общее имущество жильцов. А она уже определяется пропорционально площади, принадлежащей на правах собственности. Соответственно, владелец четырехкомнатной квартиры имеет больше , чем собственник однокомнатной квартиры в многоквартирном доме.

Все решает большинство

Протокол означает принятие решения по какому-либо вопросу, если «за» проало большинство собственников, которые присутствуют на собрании, решение считается принятым.

Хотя это не значит, что все решения могут быть приняты таким образом, по некоторым вопросам нужно большее количество , например, две трети от количества собственников.

Жилищный кодекс России устанавливает порядок принятия решения и вопросы, которые входят в компетенцию. Форма протокола собрания собственников жилья не дается в полном объеме, а устанавливаются только требования к ней.

Для того чтобы избежать лишних разногласий, необходимо очень внимательно отнестись протокола. Любая ошибка может быть причиной для возбуждения дела в суде несогласными собственниками.

Какие вопросы могут быть решены на собрании

Внимание! Рассмотрим, какие же вопросы могут решаться на общем собрании собственников жилья, они также перечислены в статье 44 Жилищного кодекса РФ:

  • пристройки к жилому многоквартирному дому и различного вида расширения. Например, такие вопросы, как возможность расширения жилой площади с помощью пристроя или подвальных помещений у собственников жилья на первых этажах многоквартирного дома. Все это относится к реконструкции жилого дома;
  • особенности использования земельных участков, которые относятся к придомовой территории. Например, строительство гаража, обустройство участка, количество заложенных на это средств, осуществление озеленения территории;
  • назначение ответственного лица для заключения договора с иными лицами, физическими или юридическими, которые хотят использовать придомовую территорию для получения прибыли, например, от рекламы;
  • техническое обслуживание и текущий или капитальный ремонт многоквартирного дома, реконструкция объектов инженерного типа (лифт, подъезд и иные);
  • выбор собственников, которые будут управлять домом;
  • назначение лиц, которые отвечают за работы, связанные с содержанием дома, охраной, консьержем и иные;
  • парковка: где размещается, облагораживание этой территории, расширение зон для парковки, ее обслуживание.

Обратите внимание, что повестка дня, которую необходимо рассмотреть на собрании собственников жилых помещений, указывается в приглашении, которое предназначается каждому собственнику.

Изменение вопросов на собрании не предусмотрено законодательством, поэтому необходимо заранее решить круг этих вопросов.

Алгоритм проведения собрания

Запомните! Для соблюдения законных интересов собственников жилых помещений, когда проводится собрание, требуется придерживаться следующего алгоритма:

  • собрания проводятся по инициативе собственника. Ежегодные собрания проводятся во 2 квартале года следующего за отчетным годом. Внеочередные собрания проводятся по инициативе собственников жилья или управляющей компании;
  • оповещение и подготовка. Подготовка перечня вопросов, по которым необходимо принять решение, сформулировать повестку дня, назначить председателя, секретаря и счетную комиссию. Затем оформляется извещение или информационное сообщение, в которое включаются эти сведения. Готовится перечень (реестр) всех собственников жилых помещений в доме. Подготовка форм, где отражаются вопросы, по которым проводится ание и решение. И заключительным документом создается бланк протокола. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны быть правильно извещены в срок не позднее 10 дней до дня предстоящего собрания. Способы оповещения:
  • объявление в месте общего пользования, к которому имеют доступ собственники;
  • вручение под подпись;
  • направление заказным письмом.
  • в оповещении излагаются дата, место и время проведения собрания, вопросы и иные материалы, которые подготовили жильцы многоквартирного дома. В случае заочной формы собрания еще устанавливается окончательная дата приема и адрес, по которому они принимаются;
  • проведение собрания. В случае выбора очной формы проведения требуется организовать регистрацию собственников, которые присутствуют на собрании. Если присутствует более 50% собственников жилья (кворум), тогда приступают к обсуждению вопросов, указанных в повестке дня. Обратите внимание, что изменение повестки недопустимо. В случае заочной формы собрания сдаются бланки, которые заранее были заполнены собственниками;
  • оформление окончательных результатов и включение их в протокол;
  • оглашение результатов ания и принятого решения.

Оплата ЖКХ услуг, если не проживаешь в квартире.

Если собственник отказывается присутствовать на собрании, это значит, что он обязан будет подчиниться решению, которое будет принято на собрании.

В случае его категорического несогласия с результатами проведенного ания он вправе обжаловать решение через суд. Но в таком случае требуется доказать нарушение прав или требований Жилищного кодекса РФ. А, рассмотрев все материалы дела, суд примет окончательное решение.

Посмотрите видео. Составление протоколов общих собраний собственников жилья:

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? Инструкция

Управляющие организации следят за комфортным и безопасным проживанием в многоквартирном доме. Они отвечают за сохранность общего имущества, являются посредниками между жильцами и поставщиками коммунальных услуг — газа, воды, отопления и электроэнергии.

У них еще много других обязанностей, однако не всегда компании с ними справляются, и тогда жильцы задумываются о смене УК. Как это сделать? Рассказываем.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Всего существует три формы управления многоквартирным жилым домом: управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственное управление собственниками квартир в доме. В Жилищном кодексе РФ отмечено, что жильцы имеют право выбрать один из них.

  1. Управляющая компания — это коммерческая организация, при которой юридическое лицо или индивидуальный предприниматель за определенную плату ведет дела по управлению многоквартирным домом. Она выбирает поставщиков коммунальных услуг самостоятельно, при этом не учитывает, какие тарифы были бы наиболее выгодными для жильцов.
  2. Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, в которой интересы жильцов представляет председатель. Собственники квартир могут сами выбирать ресурсоснабжающие организации с более выгодными тарифами. Председатель ТСЖ и его помощники — члены правления — избираются на срок до двух лет.
  3. Непосредственное управление собственниками жилья. В этом случае собственники либо решают все вопросы сообща, либо делают доверенность на одного из собственников, чтобы он представлял действовал от их имени.

Основания для смены УК

Если вы недовольны качеством работы управляющей компании, то можете отказаться от ее услуг и выбрать другую или сменить форму управления. Поводом для этого могут стать следующие ситуации:

  • ваша управляющая компания неверно рассчитывает платежи, завышает их;
  • жалобы жильцов никто не решает, УК игнорирует существующие проблемы;
  • освещение в подъезде отсутствует;
  • никто не следит за чистотой в подъезде;
  • зимой никто не убирает снег и не посыпает песком или реагентами гололед на тротуарах придомовой территории;
  • управляющая компания систематически не доводит до вашего сведения важную информацию, например, не предупреждает об отключении воды и работах во дворе дома.

Собрание жильцов

До собрания председатель ТСЖ или старший по дому готовит перечень проблем, которые жильцы будут решать на ближайшей встрече. Уведомить о собрании жильцов необходимо не позже, чем за 10 дней до запланированной даты. В повестке могут содержаться такие вопросы:

  1. проведение очно-заочного голосования, результаты которого решают, будут ли владельцы квартир менять УК;
  2. расторжение договора с управляющей организацией;
  3. выбор формы управления многоквартирным домом и утверждение новой УК;
  4. утверждение условий договора с выбранной УК;
  5. сроки передачи технической документации — за 30 дней до прекращения полномочий старой УК и в течение 2–3 дней с момента проведения общего собрания;
  6. подведение результатов обсуждения и занесение итогов в протокол собрания.

После этого управляющая организация обязана оповестить жильцов о принятом решении с помощью заказного письма или лично под подпись. Если на предыдущих собраниях обговаривали, что их итоги будут размещаться на доске объявлений у подъезда или информационном стенде в самом доме, то протокол с итогами можно разместить там. Для принятия решения, за него должны проголосовать не менее половины всех собственников квартир. Съемщики жилья и родственники собственников в голосовании не участвуют.

Расторжение договора со старой УК

Попрощаться со старой УК вы сможете в одной или нескольких следующих ситуациях:

  • Окончание срока действия договора управления со старой УК. Когда полномочия прежней «управляйки» закончатся, жильцы имеют право выбрать новую или сменить способ управления многоквартирным домом.
  • Если старая организация не выполняет обязанности, указанные в договоре, то собственники жилья имеют право в одностороннем порядке отказаться от ее услуг.
  • Если суд удовлетворил требования Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края и аннулировал лицензию УК.
  • Расторжение договора по решению обеих сторон — если и собственники, и УК готовы прекратить сотрудничество.
  • Смена способа управления домом. К примеру, вы и ваши соседи можете на общем собрании решить создать ТСЖ, однако позже председатель товарищества нанимает для ведения дел управляющую компанию. Если новая УК не сравится со своими обязанностями, то можно будет поменять ее на собрании правления ТСЖ. Однако такой пункт должен быть прописан в Уставе ТСЖ. Или вы можете не создавать ТСЖ и выбрать УК.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Ищем альтернативу

У каждой УК есть свой сайт, на котором должна размещаться необходимая для жильцов информация: объявления о проведении работ на придомовой территории, информация о действующих тарифах ЖКХ, предупреждение об отключении воды. Обратите внимание на то, как часто обновляется сайт. Помимо этого, на сайте должны быть опубликованы лицензия от Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края на управление домом (скан или фото документа в хорошем качестве), а также ФИО директора УК, телефоны и e-mail, по которым можно связаться с ним.

Проверьте, является ли УК несостоятельной с помощью единого федерального реестра сведений о банкротстве. Окна поиска расположены на главной странице, используйте любое.

Если вы еще не определились с выбором, то:

Фото: отзывы на одну из УК Пермского края / mingkh.ru

Какая информация должна быть указана в договоре управления?

По Жилищному кодексу РФ, в договоре обязательно указывается следующая информация:

  1. Состав общего имущества многоквартирного дома, дела которого будет вести УК. В него входят помещения дома, которыми пользуются все владельцы квартир, например, лестничные площадки и сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки, коридоры, встроенные гаражи, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводы и котельные, а также инженерное оборудование.
  2. Перечень работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества дома.
  3. Порядок установления цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилья, а также платы за услуги ЖКХ (водоснабжение, свет, газ и другие). В тексте договора прописана информация о порядке оплаты оказываемых услуг и выполняемых работ.
Читайте также  Налоговая сургут камеральный отдел

Как заключить договор с новой УК?

После выбора новой управляющей компании, вам нужно расторгнуть договор со старой. Для этого нужно убедиться, что как минимум половина собственников поддерживают решение о назначении другой организации, которая будет вести дела вашего дома. После собрания вышлите копии протоколов старой и новой управляющим компаниям.

Договор управления заключается только с собственниками в двух экземплярах. Один экземпляр договора остается у директора УК, а второй — у владельца жилья. Если вдруг вы подписали документ, но потеряли его, то обратитесь за копией в УК. По закону глава компании должен ее предоставить.

Чтобы подписать договор, собственник должен собрать следующий пакет документов с копиями:

  • паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка или свидетельство из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая ваши права на квартиру;
  • справка о том, кто зарегистрирован в квартире, из Бюро технической инвентаризации;
  • технические документы на жилье.

Управляющая компания обязана предъявить лицензию на право заниматься управлением и содержанием домов, а также свидетельство о регистрации юрлица в налоговых органах.

Как новая управляющая компания получает документы?

После подписания договора новая УК обязана в течение трех рабочих дней передать в ИГЖН Пермского края документы для внесения изменений в реестр лицензий региона, а также добавить обслуживаемый дом в список многоквартирных домов на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ и портале ГИС ЖКХ. Директор компании передает для регистрации в ИГЖН:

  • копии учредительных документов юрлица, заверенные у нотариуса (если глава УК является юридическим лицом);
  • копию квалификационного аттестата;
  • копию приказа о назначении на должность главы УК;
  • опись вышеперечисленных документов.

После этого ИГЖН включает дом в лицензию УК. Иногда ИГЖН просит директора предоставить оригиналы документов для проверки всех данных и после проверки возвращает. Затем Инспекция в течение 10 дней с момента поступления заявления УК вносит ваш многоквартирный дом в лицензию. После этого компания приступает к выполнению своих обязанностей. Если ИГЖН обнаружит, что документы не соответствуют законодательству, то организует дополнительные проверки. Тогда оформление лицензии могут приостановить на срок до 1 месяца.

Прежняя УК обязана передать всю техническую документацию. Если она утеряла какие-то документы, то директор организации обязан восстановить их за свой счет. В техническую документацию входят:

  1. Документы технического учета жилфонда, в них указано, в каком состоянии находится общее имущество.
  2. Документы на общедомовые счетчики, данные об их ремонте, проверках и замене.
  3. Документы об индивидуальных и квартирных счетчиках.
  4. Акты о приемке работ, а также документы о смете, описи по проведению текущего ремонта, услугам по содержанию общего имущества владельцев квартир.
  5. Акты осмотра и испытаний инженерных сетей, приборов учета, а также механического, электрического, сантехнического оборудования, рассчитанного более чем на одно помещение в здании.
  6. Документы о проверках крыш, а также объектов на придомовой территории.
  7. Акты проверок готовности к отопительному сезону, паспорта готовности здания к отопительному периоду.
  8. Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома, если он сдан после 1 июля 2007 года.

Также новая УК получает:

  • копию кадастровой карты земельного участка;
  • выписку из Реестра о зарегистрированных правах на объекты общего имущества;
  • копию градостроительного плана земельного участка, если она есть;
  • проектные документы на дом или их копию.

Что делать, если у жильцов остались долги перед старой УК?

Если старая УК присылает квитанции и требует погасить задолженности, собственники должны проверить и сравнить тарифы и объем траты ресурсов с данными в платежных документах. Вероятно, управляющие организации подписали договор цессии. Тогда прежняя УК должна отправить жильцам квартир уведомления, что она берет долг на себя.

Если официально долги не переходят к новой УК, то она не имеет право начислять пени. Кроме того, собственники могут потребовать копии всех документов об общем имуществе. Если по запросу владельцев квартир управляющая организация их не предъявляет, то жильцы имеют право аннулировать договор цессии через суд. Это несложно сделать с помощью квалифицированного юриста.

Протокол собрания жильцов дома

Протокол собрания жильцов дома – это основной документ, который принимается по результатам проведенной встречи собственников жилья. На собрании решаются ключевые вопросы о содержании дома, а его решения обязательны для всех проживающих граждан.

  • Собрания жильцов дома: порядок проведения
  • Какие вопросы могут быть решены на собрании
  • Протокол собрания: образец 2021
  • Протоколы собрания: реальные примеры
  • Обжалование решений общего собрания
    • Поделиться ссылкой:

Собрания жильцов дома: порядок проведения

В многоквартирном доме, как правило, есть много собственников квартир, поэтому для решения вопросов, связанных с совместным имуществом, обязательно проводятся общие собрания. Согласно статье 45 Жилищного Кодекса порядок их проведения следующий:

  1. Ежегодно в обязательном (плановом) варианте.
  2. По инициативе любого из собственников в случае необходимости (в любое время).
  3. По инициативе Управляющей компании в любое время по необходимости.

Если собрание проводится по инициативе собственника или Управляющей компании, уполномоченные лица обязаны вручить всем владельцам жилья письменные уведомления под подпись либо отправить заказные письма с соответствующей информацией. Уведомления граждане получают не позднее, чем за 10 календарных дней до проведения собрания. Бланк выглядит так.

Состав собрания следующий:

  1. Председатель, ведущий собрание. Избирается из числа собственников простым голосованием.
  2. Секретарь, который протоколирует ход заседания и также выбирается из состава собравшихся.
  3. Кворум – т.е. все собравшиеся, число которых должно быть не менее половины от общего числа жителей. Именно таким составом собрание может принимать решения. В противном случае они неправомочны, и требуется собрать всех снова.
  4. Специально приглашенные уполномоченные лица (представители местной Администрации, депутаты, общественные деятели, должностные лица Управляющей компании и т.п.).

Часто для участия в мероприятии избирают Счетную комиссию, которая занимается подсчетом голосов и фиксированием соответствующих результатов.

Порядок проведения собрания следующий:

  1. Регистрация всех присутствующих собственников (письменная).
  2. Вступительное слово председателя, оглашение повестки дня.
  3. Поэтапный разбор каждого вопроса с обязательным голосованием, которое может осуществляться простым поднятием рук или с помощью бюллетеней. Последний вариант намного удобнее, поскольку исключаются даже малейшие неточности, а также возможность фальсификации голосов. Голосовать обязаны все присутствующие в конкретной позицией: «ЗА» или «ПРОТИВ». Если позиция не занята, голос по умолчанию переходит в категорию «Воздержался».
  4. Разбор личных вопросов собственников.
  5. Подведение итогов и заключительное слово. Принятие протокола общего собрания собственников.

Какие вопросы могут быть решены на собрании

Полный перечень всех вопросов, по которым можно созывать собрание и принимать соответствующие решения, перечислены в статье 44 Жилищного Кодекса. К ним относятся:

  1. Вопросы, связанные с разнообразными пристройками к жилому дому, а также с другими способами его расширения. Например, можно решить вопрос о том, можно ли позволить жильцам на первом этаже делать пристройку к своей квартире. Или возможно ли расширить жилую площадь дома за счет помещений в подвале или на чердаке и т.п. Все эти мероприятия называются реконструкция жилого дома.
  2. Вопросы, связанные с особенностями использования земельного участка, который располагается вокруг дома. Например, можно ли предоставить его для строительства гаражей, как необходимо обустроить его, какие средства заложены на это в текущем году, есть ли возможность озеленения и т.п.
  3. Решения по назначению ответственных лиц, которые смогут заключать договоры с гражданами и/или сторонними организациями, намеревающимися задействовать придомовую территорию в коммерческих целях: например, строительство рекламных конструкций, а также использование поверхностей дома для монтажа наружной рекламы и т.п.
  4. Вопросы, связанные с текущим техническим обслуживанием, ремонтом дома (в том числе капитальным), реконструкции отдельных инженерных объектов (модернизация лифта, благоустройство подъезда и многое другое).
  5. Принятие решения о том, как именно собственники будут управлять домом. Здесь имеется в виду конкретный способ управления:
  • собственниками без посредников;
  • Управляющей компанией, с которой заключается соответствующий договор;
  • собственниками через свои органы – ТСЖ.
  1. Решения о назначении дополнительных сотрудников для работы по содержанию дома, оказанию охранных, представительских и других услуг: консьержа, охранника, дворников и других.
  2. Разрешение вопросов, связанных с парковкой: разметка, облагораживание территории, расширение зоны паркинга, вопросы обслуживания подземной парковки и другие.

ВАЖНО. Повестка каждого собрания всегда описывается в приглашении, которое раздается/присылается каждому собственнику. На собрании изменить круг вопросов невозможно, равно как и голосовать по тем вопросам, которые не включены в повестку.

Протокол собрания: образец 2021

Стандартный бланк протокола общего собрания жильцов включает в себя несколько обязательных пунктов:

  1. Какое количество собственников присутствовало.
  2. Кто был приглашен кроме собственников (если таковые есть).
  3. Повестка дня (перечисление всех четко сформулированных пунктов).
  4. Далее каждый вопрос расписывается подробно: как он регулируется законодательством с отсылками на конкретные акты, что было решено собранием, сколько голосов «ЗА» и «ПРОТИВ», сколько «воздержались» с указанием общей площади тех, кто как голосовал.
  5. Дата, время проведения, место проведения и подписи председателя и секретаря.

Также предполагается вложение нескольких приложений:

  1. С пофамильным списком всех собственников, участвовавших в собрании (указывается номер квартиры, ее площадь, ставится собственная подпись каждого владельца).
  2. С результатами голосования по каждому вопросу (количество голосов и суммарная площадь).
  3. Списки членов Правления ТСЖ или Ревизионной комиссии, которые были избраны из состава участников.

Протокол общего собрания жильцов и приложения к нему подписываются Председателем и секретарем, на них проставляются штампы; вместе они считаются единым документом.

Стандартный бланк и его форма приводится ниже.



Протоколы собрания: реальные примеры

Собрания могут проходить по разным вопросам, и в основном они зависят от особенностей жилья и способа управления многоквартирным домом. Например, в новостройке чаще всего первые собрания посвящаются таким моментам:

  1. Избрание старшего по дому, по подъезду, Председателя ТСЖ.
  2. Решение вопроса о благоустройстве территории, об озеленении, строительстве и/или реконструкции детской площадки.
  3. Выбор Управляющей компании или выступление представителя уже избранной компании.
  4. Решение вопросов об использовании общих территорий – площадок на лестничных пролетах, цокольных этажей, чердаков, крыши.
  5. Возможные назначения представителей, которые заключат договоры с гражданами или фирмами, заинтересованными в размещении рекламы на наружных поверхностях нового дома или рядом с ним.
  6. Вопросы об обслуживании дома с привлечением соответствующих работников и др.
Читайте также  Образец договора посттавки профессиональной химии

Жильцов более старых домов чаще всего беспокоят вопросы, связанные с качеством обслуживания многоквартирного дома, собрание собственников которого принимает соответствующее решение:

  1. Вопросы о капитальном ремонте.
  2. Решения о возможной смене Управляющей компании в связи с неудовлетворительным качеством работ по ремонту и обслуживанию.
  3. Тарифы по оплате содержания дома и многие другие вопросы.

Выдержки с повесткой дня из реальных протоколов собраний жильцов приводятся ниже.


Обжалование решений общего собрания

Все решения, которые были приняты на собрании (в случае наличия кворума) обязательны для исполнения владельцами всех квартир и проживающими в них гражданах на правах аренды. Если гражданин не принял участие, он все равно по умолчанию должен подчиниться протоколу.

Тем не менее, если один или несколько членов собрания (в том числе не принявших участие) не согласны с принятыми правилами, считая их незаконными, ущемляющими их права, они могут обратиться с соответствующим иском в суд. Для этого необходимо приложить все необходимые доказательства, в том числе и копию протокола общего собрания жильцов. Обратиться в суд требуется не позднее 6 месяцев со дня собрания.

Войти

  • Все новости
  • Аналитика
  • Pазъяснения
  • Kоммунальная самооборона
  • .Безопасный двор
  • Kраском. Дело в трубе.
  • .Долевое строительство
  • Подписка RSS
  • Bидеозаписи
  • Устав
  • Свидетельства
  • Контакты
  • Мы в СМИ
  • Mатериалы СМИ
  • Финансирование
  • Команда
  • Организационная структура
  • Oбщественная жилищная инспекция
  • Академия домового управления
  • Академия домового управления — 2019
  • Академия домового управления — 2018
  • Академия домового управления – 2017
  • Материалы к семинарам 2016г
  • Материалы к семинарам 2015г
  • Материалы к семинарам 2014г
  • Документы
  • Образцы протоколов общего собрания
  • Образец доверенности
  • Все жалобы в службу жилищного контроля
  • Проблемы в квартире
  • Проблемы в подъезде
  • Проблемы во дворе
  • Проблемы со стенами
  • Проблемы с микроклиматом
  • Проблемы с водой
  • Проблемы с санитарией
  • Капитальный ремонт, как открыть спец счет?
  • Закон Красноярского края № 4-1451 от 27.06.2013
  • Раздел IX Жилищного кодекса РФ
  • Пособие по финансированию капремонта МКД 2013г
  • Приемная
    • Задать вопрос юристу НКЖКХ
    • Вопрос — Ответ
    • Судебная практика
  • Документы
    • Документы Министерства строительства и ЖКХ РФ
    • Перечень писем Министерства экономического развития РФ
    • Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда
    • Стандарт раскрытия информации
    • Нормативы водоснабжения и водоотведения в Красноярском крае
  • Ссылки
    • Контакты надзорных органов

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.