Договор ренты кто готовит

Возможно, минимальный размер ежемесячной выплаты по договору пожизненного содержания с иждивением будет уменьшен вдвое

Правительство РФ после окончания общественного обсуждения и доработок внесло в Госдуму законопроект 1 , изменяющий регулирование рентных отношений. Напомним, что по договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая сторона – регулярно выплачивает за это вознаграждение или содержит отчуждателя имущества (п. 1 ст. 583 ГК РФ). При этом само имущество может передаваться безвозмездно или за отдельную плату (п. 1 ст. 585 ГК РФ).

Изменения, предлагаемые к внесению в главу 33 части второй ГК РФ , установят следующее:

  • минимальный размер платы за передачу имущества, если она возмездная, будет составлять не менее 20% от кадастровой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, а при ее отсутствии – от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком (в настоящий момент такой размер ГК РФ не установлен);
  • станет обязательным внесение в ЕГРП сведений о виде ренты и о сроках ее выплаты;
  • плательщиками ренты по договорам пожизненного содержания с иждивением смогут быть только физические лица и НКО (сегодня такое ограничение в ГК РФ отсутствует);
  • плательщики ренты смогут осуществлять содержание с иждивением, выплачивая периодические платежи и обеспечивая в натуре потребности получателя ренты в питании и одежде (сегодня конкретные способы исполнения обязательства плательщиком ренты законодательно не закреплены);
  • месячная стоимость пожизненного содержания станет обязательным условием для внесения в договор пожизненного содержания с иждивением. При этом ее размер будет составлять не менее величины прожиточного минимума в регионе, а в случае его отсутствия – не менее величины прожиточного минимума по стране. В настоящий момент обязательным условием для включения в договор является стоимость всего объема содержания с иждивением, а минимальная месячная стоимость составляет не менее величины двух прожиточных минимумов в регионе (при его отсутствии – не менее величины двух прожиточных минимумов по стране).

В пояснительной записке к законопроекту сообщается, что целью уменьшения размера месячной стоимости пожизненного содержания по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, является его приведение в соответствие с минимальным месячным размером пожизненной ренты. Последний составляет сегодня один прожиточный минимум (п. 2 ст. 597 ГК РФ). Данное изменение связывается с тем, что для многих плательщиков ренты минимальная месячная стоимость пожизненного содержания по договору пожизненного содержания с иждивением является завышенной, в связи с чем стороны договора стараются обойти положения закона.

Отметим, что в первоначальном варианте законопроекта планировалось, наоборот, увеличить минимальный месячный размер пожизненной ренты с одного прожиточного минимума (п. 2 ст. 597 ГК РФ) до двух. Минимальный размер пожизненного содержания с иждивением предполагалось оставить прежним – два прожиточных минимума (п. 2 ст. ст. 602 ГК РФ).

Договор ренты кто готовит

Рента
Слово «рента» появилось в нашей жизни относительно недавно — в 1996 году со вступлением в силу второй части Гражданского кодекса РФ. До этого государство разрешало нетрудоспособным гражданам продавать жилые дома с условием пожизненного содержания продавца. Сейчас подобные сделки называются рентой. Исчезли и ограничения: получателем ренты может быть любой человек, и под выплату ренты можно отдавать любое имущество.
По договору ренты получатель передает плательщику имущество в собственность, а плательщик обязуется в обмен на это выплачивать ренту в виде денежной суммы или предоставления средств на содержание в иной форме.
Передав имущество под выплату ренты, вы теряете право собственности на это имущество, но приобретаете право на получение денежных сумм, услуг, вещей. Получатель ренты не несет никаких обязанностей.
Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом. Если нет удостоверительной надписи, ваша сделка не имеет силы. Кроме того, когда по договору ренты передается недвижимое имущество (дом, квартира, земельный участок), необходима регистрация в учреждении юстиции.
Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.
У ренты есть несколько особенностей, о которых нужно знать до заключения договора. Одна из них — определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.
Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 180000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 100 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10лет (до его смерти). В сумме — 12000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена.
Под выплату ренты передана машина стоимостью 20000 рублей. Ежемесячный рентный платеж — 130 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме — 23400 рублей. Это на 3400 рублей больше стоимости машины.
Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.
Вторая особенность — отношения между плательщиком и получателем, которые носят длительный, стабильный и даже доверительный характер. С плательщиком ренты придется контактировать всю жизнь. Обычно договор ренты заключается между людьми, давно поддерживающими такие отношения (соседка покупает продукты, готовит, стирает для пенсионерки). Если будущий плательщик ренты — ваш родственник, вы должны быть готовы судиться с ним в случае неисполнения обязанностей. Если незнакомый человек — постарайтесь навести справки о его личных качествах и доходе. Нередко заключить договор ренты предлагают различные организации. Нужно узнать как можно больше об их деятельности, причем из объективных источников (органы власти и др.).
Имущество передается плательщику ренты за плату или бесплатно. Когда имущество передается за плату, у плательщика кроме обязанности по выплате ренты возникает обязанность уплатить определенную сумму.
Рента обременяет земельный участок, дом, квартиру или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Если плательщик ренты продал или подарил это имущество, новый собственник не вправе отказаться от выплаты ренты. Он несет ответственность вместе с предыдущим плательщиком.
Движимое имущество (машина, ценные бумаги, деньги и пр.) рента не обременяет. Обязанность по рентным платежам остается у плательщика независимо от того, есть у него имущество или он его продал.
При передаче квартиры или дома необходимо решить важный вопрос. Нередко получатель ренты остается жить в своей квартире или доме. Целесообразно записать в договор следующие условия:
• Получатель ренты имеет право на пожизненное пользование жилым помещением, переданным под выплату ренты.
• При переходе права собственности на жилое помещение другому лицу право пользования получателя ренты сохраняет силу для нового собственника.
Большое значение имеет обеспечение выполнения обязанностей плательщиком ренты. Если под выплату ренты передано недвижимое имущество, получатель ренты приобретает право залога на это имущество: за счет него может быть погашена задолженность плательщика.
Для договора, предусматривающего передачу движимого имущества, закон устанавливает обязательное условие: плательщик ренты обязан застраховать свою ответственность по договору или предоставить другие гарантии (залог, поручительство третьих лиц и прочие).
За просрочку платежей плательщик обязан вернуть сумму с процентами, размер которых оговаривается в договоре, а если не оговорен, то по ставке Центрального банка России.
Вообще рента имеет три разновидности: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
Получателями постоянной ренты могут быть любые граждане, независимо от возраста и трудоспособности, Закон разрешает быть получателями ренты и некоммерческим организациям (если это не противоречит целям их деятельности).
Постоянная рента может быть установлена в вашу пользу и другими лицами. Вы также имеете право передать имущество под выплату ренты в пользу других лиц. Необходимо учитывать, что договор не может быть расторгнут или изменен без согласия лица, в пользу которого он заключен.
Мать передает свою квартиру под выплату ренты для своей дочери. Без согласия дочери она не имеет права расторгать этот договор или изменять его условия. Дочь — полноправный участник рентных отношений.

Какое имущество можно передавать под выплату ренты?
Закон не устанавливает ограничений. Под выплату ренты можно передавать любое недвижимое и движимое имущество. Чаще всего передается недвижимость.

Срок постоянной ренты
Постоянная рента устанавливается бессрочно, без ограничения каким-либо периодом. Отношения между получателем и плательщиком ренты могут существовать бесконечно долго. Имущество, которое передали под выплату ренты, может быть уничтожено, могут быть забыты лица, которые заключали договор, но обязательство, как правило, сохраняется. Обязанность по выплате ренты передается по наследству (для граждан) и в порядке правопреемства (при реорганизации юридических лиц). Право на получение ренты также переходит по наследству.

В какой форме предоставляется содержание?
Это может быть денежная сумма, предоставление вещей (например, продуктов питания), выполнение работ (уход за огородом), оказание услуг (стирка белья, покупка продуктов). Закон разрешает и смешанную форму — деньгами и в натуре.
Минимальный размер содержания для постоянной ренты не предусмотрен.

Периодичность платежей
В договоре необходимо определить периодичность рентных платежей. Иначе вступают в силу положения Гражданского кодекса: платежи должны выплачиваться по окончании каждого календарного квартала (не позднее, чем в первый день следующего квартала).

Прекращение договора
Обязательство по выплате ренты может быть прекращено по обоюдному согласию получателя и плательщика. При этом необходимо определить порядок расторжения договора и решить некоторые вопросы: возвращается ли имущество, переданное под выплату ренты, компенсируются ли плательщику выплаченные суммы, будет ли компенсация получателю ренты и другие.
Договор постоянной ренты может быть прекращен прощением долга (когда получатель ренты добровольно отказывается от получения рентных выплат). Если рента была установлена в пользу получателя другим лицом (помните случай с мамой и дочкой?), то при отказе получателя (дочки) правом на получение ренты может воспользоваться тот, кто заключал договор (мама).
В случае, когда имущество, которое было передано за плату, повреждено или уничтожено, плательщик вправе требовать изменения условий выплаты ренты или прекращения обязательства. Когда имущество под выплату ренты передается бесплатно, повреждение и уничтожение имущества никак не влияют на обязанность плательщика: он продолжает выплачивать регулярные рентные платежи.
Плательщик может отказаться от дальнейшей выплаты ренты и выкупить ее. За три месяца до прекращения выплаты (в договоре можно предусмотреть и более длительный срок) плательщик должен в письменной форме предупредить о предстоящем выкупе.
Если вы не хотите, чтобы плательщик ренты выкупал ее, в договоре можно предусмотреть условие, запрещающее выкуп ренты при жизни получателя либо в течение иного срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора.
Получатель также имеет право потребовать выкупа ренты, если плательщик не платит больше года, нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (не застраховал свою ответственность, к примеру), признан неплатежеспособным или возникли обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что он не сможет больше платить. В договоре могут быть предусмотрены и другие условия, по которым получатель ренты имеет право требовать выкупа.
Цена, по которой выкупается рента, определяется договором.
Когда цена в договоре не определена, действуют положения Гражданского кодекса. Есть два варианта. Первый — имущество передано за плату. В этом случае рента выкупается по цене, равной сумме рентных выплат за один год.
В договоре предусмотрены ежемесячные рентные платежи по 100 рублей. Выкупная цена: 100 X 12 — 1200 рублей.
Второй вариант — имущество передано бесплатно. В выкупную цену включается сумма выплат за год, а также стоимость имущества.
Под выплату ренты была передана квартира стоимостью 300000 рублей. Рентные платежи составляют 100 рублей в месяц. Выкупная цена ренты составляет 300000 + 100 X 12 =301200 рублей.

Порядок выплаты выкупной цены (единовременно или в рассрочку) устанавливается договором.

Читайте также  Может ли тфмос платить компенсации гражданам

Пожизненная рента
Получателем пожизненной ренты может быть любой гражданин или несколько граждан (супруги, дети, члены одной семьи).
Если доля каждого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает это.
Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество.
Срок пожизненной ренты — срок жизни получателя. Если получателей несколько — срок жизни последнего получателя. Переход права на получение ренты к другим лицам исключается.
Содержание по договору пожизненной ренты может предоставляться только в форме денежной суммы. Законом установлен минимальный размер — не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц. Рентные выплаты индексируются вместе с минимальным размером оплаты труда.
Периодичность выплат может быть установлена в договоре. Если этого нет, то выплаты должны производиться по окончании каждого календарного месяца.
Договор пожизненной ренты прекращается в случае смерти получателя, по соглашению сторон, прощением долга.
Договор может быть расторгнут по инициативе получателя. Основание — существенное нарушение обязательств плательщиком ренты (это может быть невыплата ренты в течение года). Получатель может требовать выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. цена указывается в договоре. Если этого в договоре нет — цена рассчитывается из суммы рентных платежей за год. Если имущество было передано бесплатно, получатель вправе требовать его возврата с зачетом стоимости имущества в выкупную цену.
У плательщика по договору пожизненной ренты нет права на выкуп. Случайная гибель или случайное повреждение имущества также не освобождают от обязательства по выплате пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением имеет много общего с договором пожизненной ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика с получателем. Это обусловлено тем, что в других видах ренты отношения сторон ограничиваются лишь периодической передачей денег, вещей и т.д. Личный контакт не обязателен. В договоре пожизненного содержания с иждивением по-другому. На плательщика возлагаются обязанности по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде. Как правило, получатель хорошо знает плательщика, доверяет ему. Замена плательщика на другое лицо может быть неприемлемой. Поэтому в законе есть условие, запрещающее продажу и другие операции с имуществом без предварительного согласия получателя ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением передается только недвижимое имущество.
Срок договора пожизненного содержания с иждивением — срок жизни получателя.
Рента по этому договору предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения жизненных потребностей (в жилище, питании, одежде, уходе). В законе есть примерный перечень обязанностей плательщика, в который также входит и оплата ритуальных услуг. Этот перечень не имеет обязательной силы для сторон, но есть смысл его придерживаться.
Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания на денежные выплаты в течение жизни получателя.
Гражданский кодекс устанавливает минимальную стоимость объема содержания — не менее двух минимальных зарплат в месяц.
Периодичность платежей законом не устанавливается. Это надо определить в договоре.
Случайная гибель или повреждение имущества не снимают обязанностей с плательщика ренты. Нет у него и права на выкуп.
А вот получатель вправе требовать возврата имущества (если оно было передано бесплатно) либо выплаты ему выкупной цены, которая определяется по правилам, установленным для постоянной ренты. Это в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств. При этом плательщик не вправе требовать компенсации своих расходов.
Обязанности плательщика прекращаются со смертью получателя. Возможно прекращение договора и по другим основаниям: прощение долга, соглашение сторон. Условия определяются сторонами самостоятельно.

Дешёвых квартир со старушкой в придачу больше не будет

20% рыночной цены недвижимости — тот минимум, который должен получить владелец жилья по договору пожизненной ренты

Минюст предлагает установить имущественный ценз для желающих взять старика на содержание в обмен на его жилплощадь. Кроме того, «пропуск в ренту» получат только частные лица и НКО, а коммерсантов оставят за бортом.

Сразу оговоримся, речь идёт только о возмездных договорах, когда в соглашении сторон прямо указывается о необходимости уплатить вперёд «рантье» некую сумму за передаваемое жильё. Сейчас закон никак не регламентирует размер этого взноса, не объясняет, как он может соотноситься со стоимостью недвижимости. Иными словами, договор может содержать любую сумму, хоть сто рублей.

Защита «слабой» стороны

Рентополучателями, как правило, являются престарелые одинокие люди, нуждающиеся в уходе. За то, что квартира пожилого человека после его смерти достанется рентодателю, тот раз в месяц выплачивает ему определённую сумму, может помогать с уборкой, покупать продукты и так далее — главное, всё это обозначить в договоре ренты.

Однако минимальные размеры ежемесячной суммы установлены только для случаев, когда договором не предусмотрены ещё какие-либо платежи за квартиру. Тогда объём ежемесячного «пожизненного» содержания составляет два прожиточных минимума (к примеру, один прожиточный минимум для пенсионеров в Москве — 10 823 рубля).

Такие выплаты зачастую не под силу большинству желающих заключить договор ренты, и тогда они идут на хитрость. Одинокой старушке предлагается войти в финансовое положение «хорошего» человека и заключить с ним возмездный договор за символическую плату, то есть получить за свою квартиру, скажем, тысячу рублей. В этом случае ежемесячная рента может быть любой. Зачастую этим пользуются мошенники, которые вместо достойной заботы превращают последние годы жизни пожилого человека в ад, платя рентополучателю гроши и не выполняя свои обязанности по уходу.

На языке юристов российские дедушки и бабушки именуются «слабой стороной договора». По словам адвоката Андрея Конычева, уровень правовой грамотности наших пенсионеров крайне низок. Они зачастую просто не знают, куда им обращаться за защитой.

Ситуация в определённый момент стала критической, что вылилось в конкретное поручение президента Правительству разработать меры защиты стариков. Минюсту понадобилось два года, чтобы подготовить столь необходимый законопроект.

Документ, в частности, предлагает установить планку для платных договоров пожизненной ренты: первоначальный взнос должен быть не менее 20 процентов от кадастровой стоимости (или рыночной цены) недвижимости. Эта мера призвана отсечь несостоятельных опекунов, которые не в состоянии содержать старика, но не прочь завладеть его квартирой.

На нулевых чтениях законопроекта, организованных Общественной палатой РФ в пресс-центре «Парламентской газеты», представитель Минюста, замдиректора Департамента экономического законодательства Денис Новак пояснил суть нововведений. «По нашим расчётам, 20 процентов от кадастровой стоимости квартиры в среднем соответствует размеру первого ипотечного взноса», — сказал он. Кроме того, в ведомстве полагают, что плательщиком ренты могут быть только физлица или некоммерческие организации. Предложение обусловлено тем, что Минюст не уполномочен контролировать бизнес и, опасаясь злоупотреблений со стороны предпринимателей, выбросил его из круга рентных отношений.

Правда, как контролировать НКО, там тоже не представляют. «Это будет общий контроль, для отчётности», — признался Новак.

Рента дороже ипотеки

Члены Общественной палаты опасаются, что новые требования ставят под угрозу существование самого института ренты. Экономическая выгода от заключения рентных соглашений в небольших провинциальных городах почти отсутствует. Квартиры там стоят 500-600 тысяч рублей. С учётом 20-процентного взноса по платному договору пожизненного содержания цена жилья в глубинке становится запредельной. Потенциальному приобретателю квадратных метров легче пойти в банк и взять ипотеку, чтобы получить квартиру сразу без дополнительных обременений в виде старика или старушки.

Какова будет альтернатива у пожилого собственника жилья, к которому теперь, как к Чебурашке, никто не захочет подойти?

Дополнительные барьеры снизят активность в сфере рентных отношений, убеждена председатель Комиссии Общественной палаты по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева. Она напомнила, что раньше ежемесячный рентный платёж был привязан к МРОТ и долгое время составлял всего 100 рублей. В 2012 году за основу выплаты взяли прожиточный минимум.

«Как только законодателем был повышен размер платежей, причитающихся рентополучателю, так договоров стало меньше», — констатировала она. Если в 2012 году количество рентных соглашений в стране приближалось к 20 тысячам, то уже в следующем году нотариусы заверили только 7121 документ.

Рынок не может без конкуренции

«Нельзя говорить о финансовом продукте, а это финансовый продукт без знания позиции и участия Центрального банка и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию, — уверен член Общественной палаты Леонид Шафиров. — Обратная ипотека, когда банки в рассрочку фактически приобретают недвижимость у владельца, очень распространена во всём мире».

По мнению эксперта, если мы хотим, чтобы пожилые люди имели возможность заключать рентные договоры на выгодных условиях, этот рынок должен быть высококонкурентным, с конкретными требованиями к субъектам. Начиная от уставного капитала, страхования и компенсационного фонда, то есть того, что уже сделано для дольщиков.

«У НКО нет доступа к финансовым ресурсам, они нищие, — сокрушается Шафиров. — Привлекать к этому вопросу нужно тех, кто имеет деньги, кто может обеспечить пенсионерам достойное содержание».

Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге действуют городские программы пожизненной ренты. Являясь, по сути, монополистами, госорганизации сами устанавливают цены и условия, поэтому они не столь привлекательны, как могли бы быть. В столице, например, после заключения договора гражданину гарантируется плата за передачу жилого помещения в размере трёх процентов от рыночной стоимости. В городе на Неве единовременная выплата составляет 10 процентов от рыночной стоимости переданной государству квартиры, правда, участвовать в программе могут пенсионеры не с 65, а с 75 лет.

В профильном думском комитете законопроект Минюста ещё не рассматривался, но депутаты отмечают актуальность документа. По словам зампреда Комитета Госдумы по законодательству и госстроительству Рафаэля Марданшина, рентные отношения давно следовало урегулировать, чтобы исключить злоупотребления. «Однако надо тщательно обдумать размер взноса по договору возмездной ренты: всё же 20 процентов от стоимости жилья — это много, — пояснил депутат «Парламентской газете». — Для того чтобы договоры пожизненного содержания были доступны большему числу россиян, вероятно, следовало бы ограничиться 15-процентным взносом».

Как у них

Съешь свой кирпич

Возможность получать пожизненную ренту с собственного жилья есть во многих странах Европы и США. Учитывая высокую социальную значимость таких проектов, они, как правило, контролируются государством.

За рубежом пенсионер, как и любой человек, может получить кредит в банке, заложив своё жильё. Такой заём ещё называют обратной ипотекой.

Первый обратный ипотечный договор был заключён в 1961 году в Портленде (штат Мэн, США). Сегодня обратная ипотека — важная часть пенсионной системы за океаном. Платежи, получаемые по этой программе пожилыми людьми от банков, не облагаются налогами.

Популярную схему залога недвижимости назвали Eat your brick, или «Съешь свой кирпич», так как человек, фактически продавший собственный дом банку, в буквальном смысле проедает свои квадратные метры. Средний размер такого кредита — около 200 тысяч долларов, что даёт возможность американским пенсионерам действительно достойно встретить старость.

Читайте также  Ленинский районный суд г омска сколько участков

Несмотря на то что программа развивается силами рыночных кредиторов, государство контролирует процентные ставки по обратной ипотеке. Кроме того, правительство поддерживает этот рынок через механизмы страхования и госгарантии.

Сегодня, по разным данным, в США «проедают свои кирпичи» от 3 до 5 процентов от числа всех пожилых людей, или примерно пятая часть пенсионеров, которым доступно участие в программе.

В Европе обратной ипотекой чаще занимаются не банки, а инвестиционные компании. Кроме того, там, как и в России, можно приобрести жильё по цене значительно ниже рыночной, но с условием, что владелец будет жить в ней до конца своих дней.

Особенно этот вид сделок распространён в Италии — стране, лидирующей в Евросоюзе по числу людей старшего поколения. Около 85 процентов жителей Апеннинского полуострова в возрасте старше 65 лет владеют собственной недвижимостью. При этом наличных средств им зачастую не хватает, что заставляет итальянских пенсионеров использовать своё жильё как актив, позволяющий получать дополнительный доход и не менять своих привычек и места жительства.

Рента — денежная сумма или её эквивалент в натуральной форме, которая выплачивается одной стороной другому лицу за имущество.

Возмездная форма договора подразумевает выплаты исключительно в денежном эквиваленте. Кроме регулярных платежей, также предусмотрена и обязательная первоначальная сумма, указываемая в договоре.

Безвозмездная форма договора не требует обязательной выплаты в виде фиксированной суммы, однако к ежемесячным платежам существуют строгие правила. Объём пожизненного содержания с иждивением не может быть ниже двух прожиточных минимумов.

Договор ренты

Договор ренты — это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).

Виды договоров ренты

На практике различают следующие виды договора ренты:

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Рентный должник

Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.

Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Виды рентных платежей

На практике можно выделить такие рентные платежи:

Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг — в договоре постоянной ренты.

Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.

Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. — в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.

Форма договора ренты

Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство;

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Покупаем жилье по договору ренты

Рента – интересный вариант решения жилищного вопроса. Как правило, квартира по договору ренты обходится приобретателю на 25-40% дешевле ее рыночной стоимости. Однако таких сделок в Петербурге в год проходит не больше полутора сотен – примерно 0,2% от потенциала рынка. Основная причина, уверены эксперты, — их негативная реклама в СМИ и переизбыток предложений на рынке недвижимости.


Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жилье у частного продавца или у застройщика, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников. Можно также получить квадратные метры в наследство. Но есть и те, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, кого не признают очередниками, да и наследство оставить им тоже некому. Для таких людей существует еще один вариант решения жилищной проблемы – заключить договор ренты, и таким образом приобрести недвижимость. Для многих одиноких пенсионеров договор ренты, зачастую также является единственной возможностью наладить жизнь и провести остаток дней не за чертой бедности. Однако, предупреждают эксперты, при заключении подобной сделки особое внимание следует уделить договору ренты, чтобы защитить интересы обеих сторон по сделке и свести риск мошенничества или возможных конфликтов в будущем к минимуму.

Законодательный посыл
Основной правовой документ, регулирующий отношения рентоплательщика и рентополучателя, – Гражданский кодекс РФ. В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме» (ч. 2, гл. 33, ст. 83 ГК РФ).

Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц наиболее распространены два варианта: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека. Поскольку закон не устанавливает ограничений по возрасту для рентополучателя, то заключить договор ренты может любой человек. Чем он старше, тем выше будут рентные выплаты.

Цена вопроса у этих видов ренты разная. В первом случае при подписании договора покупатель сразу отдает пенсионеру сумму в размере 25–40% от рыночной стоимости его квартиры и в конце каждого месяца обязан платить пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты). Как правило, минимальный размер ежемесячного пособия составляет 4-5 тыс. руб. (нужно помнить о том, что его придется ежегодно индексировать, учитывая инфляцию). К этой сумме стоит прибавить еще оплату коммунальных услуг.

Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни, покупать продукты, делать ремонт, оплачивать лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

«Мы работаем только с первым видом договоров ренты, – рассказывает Константин Лысенков, генеральный директор ООО «Фонд социальной защиты пенсионеров», – в нашей стране договор ренты с иждивением – утопия, его очень легко расторгнуть. Поэтому мы помогаем своим клиентам заключать только договоры пожизненной ренты, и в нашей практике из них расторгаются лишь единицы – это крайне редкое явление. Подавляющее большинство договоров исполняются без каких-либо конфликтов между сторонами. Прежде всего это происходит потому, что договор ренты налагает на рентоплательщика обязанность оплатить ритуальные услуги в случае смерти пенсионера. Для большинства пожилых людей это очень важно, они держатся за это условие».

Простая арифметика
В общих случаях заключать договор ренты финансово выгодно как покупателю, так и рентополучателю. Обычно при подписании договора покупатель сразу отдает пенсионеру сумму в размере 25–40% от рыночной стоимости его квартиры. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности (это обязательное условие признания договора ренты действительным!) и услуги посреднической фирмы – без нее найти пенсионера, который согласится на такую сделку, будет очень сложно.

Читайте также  Можно отказать в возврате игрушки на батарейках

Не забудьте также, что после заключения договора вам придется каждый месяц выплачивать определенную сумму своему рентополучателю. Если это условие не будет выполняться – договор ренты автоматически будет признан недействительным. «Если ваше финансовое положение ухудшится и вы просрочите выплату платежей, получатель ренты может расторгнуть договор в судебном порядке. Выплаченные деньги покупателю жилья возвращены не будут», – предупреждает Марина Пестрикова, эксперт – менеджер ООО «Александр Недвижимость».

В целом, объединив все расходы, получается, что квартира по данной схеме обходится новому владельцу на 25–40% дешевле ее рыночной стоимости. Да и рост цен на жилье вам уже не придется учитывать.

«Давайте возьмем пример из жизни и посчитаем все расходы, — предлагает Константин Лысенков, — Допустим, мы покупаем таким образом однокомнатную квартиру в Красносельском районе Петербурга, рыночная стоимость которой в данный момент составляет 2,5 млн руб. Первичные затраты рентоплательщика составят 900 тыс. руб. (от 30 до 40% рыночной стоимости жилья). Эта сумма зависит от возраста пенсионера, состояния жилья, его ликвидности, престижности района и т. д. Дальше наш покупатель будет выплачивать 4-5 тыс. руб. – ежемесячные платежи по ренте и оплачивать коммунальные услуги (примерно 2 тыс. руб. в месяц). Таким образом, ежегодные затраты на содержание квартиры и исполнение договора ренты составят около 90 тыс. руб. Следовательно, за десять лет, что будет исполняться договор ренты (по статистике Росстата, средний срок дожития в России – 7,5 лет) покупатель выплатить еще 900 тыс. руб. Таким образом, однокомнатная квартира обойдется ему в 1,8 млн руб., то есть на 700 тыс. руб. дешевле рынка или почти на 30%. Причем в первый платеж (900 тыс. руб.) уже включены услуги посреднической фирмы. Наши услуги дорогие, но они включают в себя сбор и подготовку всех необходимых документов для сделки, оплату услуг нотариуса, сдачу всех документов в Росреестр и получение зарегистрированных документов, а также юридическое консультирование обоих участников сделки до конца действия договора».

Однако сколько придется ждать возможности вселиться в новое жилье – неизвестно. Несмотря на то что по договору ренты квартира переходит в собственность покупателя еще при жизни пенсионера (после государственной регистрации договора ренты), распоряжаться ею по своему усмотрению, равно как и проживать в ней, он не сможет до смерти предыдущего владельца – рентополучателя.

В течение жизни бывшего хозяина квартиры, ее новый владелец также не может ни продать жилье, ни обменять его. Он сможет лишь переуступить (продать) договор ренты другому лицу, который, таким образом, получит все права и обязанности предыдущего рентодателя.

Помимо ограничений по пользованию жильем, не менее сложно потенциальному покупателю будет и получить возможность приобрести квартиру по договору ренты. По словам экспертов, на сегодняшний день в Петербурге подобные услуги оказывает всего пять компаний, причем требования к потенциальным покупателям у них очень высокие. «Мы отбираем людей славянской внешности, со стабильным доходом, у которых нет острой необходимости в ближайшее время вселиться в новое жилье, — рассказывает Константин Лысенков, — Как правило, это инвестиционные покупки, или жилье для детей. Пенсионеры обращаются к нам сами, мы не используем агрессивную рекламу для их привлечения, поэтому должны быть уверены, что предлагаем им заключить сделку с надежным контрагентом».

Вымирающие сделки?
Оснований для прекращения договора пожизненного содержания немного: смерть получателя ренты или существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей.
В этом случае бывший хозяин сможет потребовать вернуть ему квартиру либо выплатить ее полную стоимость. В случае если инициатором расторжения договора выступает пенсионер и плательщик ренты может документально подтвердить факт передачи ему ежемесячных рентных платежей, суд, скорее всего, постановит вернуть все выплаты, а также внесенную ранее часть от стоимости жилья покупателю, оставшемуся без обещанной квартиры.

«В подобных сделках, если они заключены не грамотно, присутствует большой риск, – считает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Во-первых, выгодность подобных сделок непредсказуема, так как сложно рассчитать, какое количество времени вы будете выплачивать ренту. Кроме того, существуют примеры, когда нечестные пенсионеры получали определенную сумму и после расторгали договор. С другой стороны, были случаи, когда покупатели в силу различных действий ускоряли смерть пожилого человека. В целом договор ренты может быть расторгнут и признан недействительным в случае недобросовестности одной из сторон. При этом у пенсионеров есть большое количество юридических зацепок, которые позволяют получить денежные средства, а после расторжения договора, не возвращать их».

Конечно, покупатель может обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, можно воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Страховой полис в данном случае приобретается минимум на пять лет. Он обойдется покупателю в 15-20 тыс. рублей (единовременная выплата).

Расторгнуть договор ренты можно и по взаимному согласию сторон. В этом случае договор расторгается в присутствие нотариуса, который заверяет ваше соглашение о расторжении договора ренты по взаимному согласию и на условиях, удовлетворяющих как получателя, так и плательщика ренты. То есть если получатель ренты против расторжения договора, то плательщик не сможет расторгнуть договор даже по судебному решению.

«В настоящее время, учитывая переизбыток предложений на рынке недвижимости, договор ренты можно рассматривать, скорее, как возможность распорядиться жильем внутри семьи, аналогично дарению или завещанию, так как минимальная ставка содержания – два МРОТа плюс оплата коммунальных услуг, нотариальные расходы – от 1% до 3 % от стоимости недвижимости, регистрация сделки – 1,5 тыс. руб., услуги риэлтерских компаний от 1% до 5% от стоимости недвижимости», – перечисляет Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр».

В целом, уверены эксперты, количество подобных сделок будет зависеть от экономической ситуации в стране. Если уровень жизни пенсионеров и пенсии будут расти, то число подобных продаж сократится.

Как правильно заключить договор пожизненной ренты

Заключить договор пожизненной ренты можно только в случае, если будущий получатель ренты является единственным владельцем квартиры и квартира освобождена от вмешательства третьих лиц (например, ипотеки или аренды) . При этом заключение договора ренты допускается в пользу нескольких граждан, если их доли в квартире, оформленной под ренту, одинаковы.

Денежная сумма, которую плательщик ренты тратит на получателя, в месяц должна составлять не менее одной установленной законом минимальной заработной платы. Все платежи лучше перечислять через банк, для фиксации в документах того, кто, когда и на чье имя вносил деньги. Во избежание недопонимания, все платежные документы сохраняйте.

Обратите внимание, что даже в случае уничтожения или повреждения квартиры, плательщик обязан продолжать выплаты до момента смерти получателя ренты.

Договор ренты может быть заключен и между близкими родственниками.

Все обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью получателя ренты.

Плательщик ренты имеет право передать свои обязанности по выплате по наследству или уступить другому плательщику.

Важно : сразу после заключения договора пожизненной ренты, вы получаете Свидетельство о праве собственности. Однако если вы не выполняйте свою часть договора, право собственности может быть аннулировано, а договор расторгнут в одностороннем порядке.

Пожизненная рента с иждивением

Основное отличие пожизненной ренты с иждивением от пожизненной ренты заключается в том, что в качестве ренты могут выступать не только внесение ежемесячной денежной суммы, но и обеспечение медицинского ухода, покупка лекарственных препаратов, продуктов питания, одежды и т.д. Чаще всего получатели ренты настаивают на смежной плате — денежная сумма и уход. Также в договоре часто прописывается оплата и организация похорон получателя ренты.

Осуществлять уход не обязан сам плательщик ренты. Если у него есть такая возможность, он может нанять сиделку для получателя ренты.

Также обратите внимание, что если получатель ренты расторгает договор, то плательщик не получает компенсации и не может взыскать с получателя осуществленные ранее выплаты. Как и в договоре пожизненной ренты, в случае уничтожения или повреждения недвижимого имущества, плательщик обязан продолжать выплаты до момента смерти получателя ренты.

Важно : пожизненная рента с иждивением не предполагает признания получателя ренты недееспособным.

Постоянная рента начисляется получателю ренты, его наследнику или третьему лицу (указанному получателем ренты) до того момента, пока не будет выплачена полная стоимость имущества, определенного под ренту.

В качестве оплаты могут выступать не только внесение ежемесячной денежной суммы, но и оказание любых услуг, работ или передача вещей, которые пойдут в счет ренты.

Важно : в отличие от пожизненной ренты или пожизненной ренты с иждивением, в случае случайной порчи или гибели имущества, которое было определено под ренту, плательщик вправе уменьшить оплату ренты или вообще расторгнуть договор.

Соберите документы для заключения договора ренты

  • Поэтажный план и экспликация квартиры (можно получить в БТИ)
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности)
  • Выписку о собственнике квартиры
  • Выписку из домовой книги
  • Копию финансово-лицевого счета
  • Единый жилищный документ
  • Кадастровый паспорт на квартиру или его нотариально заверенную копию
  • Справка о кадастровой стоимости квартиры (можно получить в МФЦ или через Росреестр)
  • Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров по месту жительства получателя ренты для обеих сторон

За оформление договора нотариусом уплачивается госпошлина. Ее размер составляет 0,5% от стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей.

Важно : для инвалидов I и II групп госпошлина составляет 50% от начальной суммы.

Обратитесь к нотариусу

Обе стороны договора должны обратиться к нотариусу для оформления договора ренты.

Внимательно отнеситесь к составлению договора ренты. Именно этим документом вы будете руководствоваться в течение последующих лет или десятилетий, а изменить и (или) дополнить его можно будет только в тех случаях, когда обе стороны согласны на внесение изменений или по решению суда.

Обязательно договоритесь о том, где будет жить получатель ренты до момента своего ухода из жизни. Также стоит прописать, может ли плательщик проживать в квартире до момента смерти получателя ренты и какие действия он может или не может совершать с недвижимым имуществом (делать ремонт, прописывать новых жильцов, требовать выселения домашних питомцев, продавать или сдавать квартиру и т.п.) .

  • Заявление
  • Договор пожизненной ренты в трех экземплярах
  • Документ, удостоверяющий личность (паспорт)
  • Госпошлина (2 000 рублей)

Обратитесь в МФЦ

Передайте документы специалистам отдела «Универсальные специалисты» или в Росреестр.

Возможно обращение только одной стороны или доверенного лица (в таком случае необходима нотариально заверенная доверенность) .

В течение 14 — 30-ти дней плательщику будет выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности плательщика ренты.

Договор пожизненной ренты считается заключенным в тот момент, когда поставлена дата государственной регистрации. Если до этого момента будущий получатель ренты скончался, договор считается не заключенным и аннулируется.

Как плательщик ренты может распоряжаться новой собственностью

После получения Свидетельства о государственной регистрации, плательщик ренты становится новым собственником квартиры.

Однако все действия, которые он может совершать с недвижимым имуществом, регламентируются договором ренты и согласием получателя ренты.

Плательщик освобождается от необходимости платы ренты

В случае пожизненной ренты, плательщик освобождается от своих обязательств:

  • Если суд признал договор недействительным
  • В случае смерти получателя ренты