Как быстро разменять квартиру пошаговая инструкция

Как разменять квартиру: 4 способа

Чтобы разменять жилье, необходимо знать множество тонкостей, связанных с этой процедурой. Из всех операций на рынке жилья размен считается одной из самых непростых. Потому в одиночку, без помощи юристов или риэлтеров, справиться сложно.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

  • Что представляет собой процедура? ↓
  • Как разменять приватизированное жилье? ↓
  • Жильцы согласны на размен ↓
  • Жильцы не согласны на размен ↓
  • Как разменять неприватизированное жилье? ↓
  • Все жильцы согласны на размен ↓
  • Жильцы не согласны на размен ↓
  • Какие документы необходимы? ↓
  • В каких случаях размен невозможен? ↓
  • Другие варианты ↓
  • Похожие статьи ↓

Как разменять квартиру, пошаговая инструкция:

  1. Для начала определитесь, какой размен квартиры для вас предпочтительней: «прямой» – заключается договор мены, который исключает рыночную оценку квартиры; «альтернативный» – заключается договор купли-продажи, который допускает размен неравноценного жилья и внесение доплаты, предусматривает уплату налогов за проданное жилье.
  2. Чтобы не вдаваться во все тонкости юридических аспектов сделки, подумайте о целесообразности найма риэлтора, как правило, специалисты агентств недвижимости не только правильно составят бумаги, соберут большинство документов за вас, но и обезопасят от мошенников и «нечистых» квартир.
  3. Если размен найден, оцените все преимущества и недостатки будущего жилья, а также дайте осмотреть потенциальному покупателю свою квартиру.
  4. Если всех все устраивает и документы в порядке, можно подписывать договоры фактически уже с этого момента, можно начинать оформлять права на новое жилье и готовиться к переезду.

Что представляет собой процедура?

Размен жилья представляет собой обмен одного жилища на несколько. Как будет проведена сама процедура, во многом зависит от того, является ли жилье собственностью проживающих в нем людей или находится в муниципальном или государственном ведении.

Разменять приватизированное жилье легко, по сути, это продажа квартиры и приобретение на вырученные деньги двух или несколько других объектов недвижимости.

Как разменять приватизированное жилье?

Жильцы согласны на размен

При размене приватизированного жилья не существует категорических ограничений. В этой ситуации все будет зависеть от финансовой стороны сделки, а именно, достаточна ли оценочная стоимость квартиры для приобретения двух или нескольких отдельных. Если стоимость недостаточна, возможно внесение доплаты.

Если вы собираетесь разменять приватизированное жилье, нужно помнить, что в этом вопросе государство тщательно следит за соблюдением прав несовершеннолетних жильцов. Поэтому совершение мены контролируют органы опеки.

Без одобрения органами опеки невозможно принятие договора купли-продажи в регистрационной палате. Согласие подписывает глава муниципального образования, если проверка сделки не выявит нарушения прав детей.

Документы, необходимые для подачи в органы опеки:

  • свидетельство о приватизации жилья как подлежащего размену, так и приобретаемого;
  • копии счетов за коммунальные услуги;
  • выписки из домовой книги;
  • справки из БТИ, подтверждающие оценочную стоимость квартиры;
  • документы, свидетельствующие о родстве членов семьи.

Чтобы разменять приватизированную квартиру, можно воспользоваться двумя способами:

  1. «Прямой обмен». Эта технология известна еще с советских времен, когда осуществлялись сложные схемы размена между несколькими семьями. Заключается он в том, что подбираются несколько квартир, жильцы которых готовы въехать в размениваемое жилье. При этом, всех участников должно все устраивать. На практике такой способ достаточно хлопотный и занимает много времени на поиски подходящего жилья.
  2. «Альтернативный обмен». Наиболее популярный вариант, когда в первую очередь ищется покупатель на размениваемую квартиру. Если покупатель найден, подбирается недвижимость из имеющейся в свободной продаже и подходящая по цене.

Жильцы не согласны на размен

Если в размениваемой квартире, приватизированной по долям между жильцами, хотя бы один собственник будет против, совершить сделку не удастся. В соответствии с действующим гражданским законодательством, никто не может принуждать собственника продать или обменять свое имущество. В этой ситуации не поможет даже обращение в судебный орган. Как правило, такие иски даже не рассматриваются.

Единственный способ разъехаться – мирно договориться. Если же это невозможно, одному из собственников можно попробовать продать свою долю в квартире. Однако, как показывает практика, купить жилье на вырученные от продажи доли вряд ли удастся из-за недостаточной стоимости.

Как разменять неприватизированное жилье?

Все жильцы согласны на размен

Отличительной особенностью размена неприватизированного жилья является то, что для сделки подыскиваются только квартиры из неприватизированного фонда. А осложняется такой обмен малым количеством вариантов на рынке недвижимости, не оформленного в частную собственность.

Обменять квартиру, которая является собственностью жильцов, на неприватизированную нельзя, так как последняя не является товаром, а соответственно не может участвовать в рыночных операциях. Выход – приватизировать жилье. Но если это невозможно, например, все жильцы уже участвовали в приватизации, остается искать жилье, не оформленное в собственность.

Жильцы не согласны на размен

В отличие от приватизированного жилья, размен неприватизированного в случае, если кто-то из жильцов не согласен, возможен. Правда, процесс этот потребует времени и нервов. Разменивать квартиру представляется возможным только в принудительном порядке через суд. Такие процессы нередко затягиваются на годы и доводят участников до нервных срывов.

Такими доказательствами станут справки из полиции о неоднократных вызовах из-за дебоша, устроенного кем-то из жильцов, или справка от нарколога о том, что он алкоголик. Нелишними будут и показания соседей. Если нет доказательств, суд, скорее всего, откажет в рассмотрении иска.

Какие документы необходимы?

  1. Документы при размене приватизированного жилья:
    • заявление владельца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами, включая отсутствующих;
    • свидетельство о собственности жилья;
    • технический паспорт с планом, экспликация;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • квитанция об оплате государственной пошлины;
    • разрешение на размен, выданное в органе опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние и недееспособные.
  2. Для размена муниципального жилья понадобится:
    • разрешение от наймодателей;
    • ордер и договор найма;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В каких случаях размен невозможен?

Законодательство предусматривает ситуации, в которых вы не сможете разменять жилье:

  1. Вам предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилья.
  2. Ваше жилье является спорным, и право обладать им оспаривается в суде.
  3. Ваша квартира не пригодна для проживания.
  4. Имеется решение о сносе или реконструкции жилья.
  5. Имеется решение о капремонте.

Другие варианты

Часто встречается такой вариант размена жилья, как обмен с доплатой. Допустим, вы хотите разменять 3-комнатную квартиру на 1-комнатную и 2-комнатную. В этом случае оценочная стоимость «трешки» недостаточна для приобретения двух других квартир, поэтому стороны договариваются о доплате.

Здесь главное – соблюсти все необходимые юридические тонкости. В договоре мены обязательно должна быть прописана сумма доплаты. Кроме того, необходимо указать дату совершения сделки, так как этот день будет являться днем передачи не только жилья, но и денег, доплаченных за него.

Размен квартиры

Размен квартиры – трудоемкий процесс, требующий пристального внимания и вложения немалых сил со стороны всех участников сделки.

Сложности размена квартиры

На первый взгляд все просто: необходимо оценить квартиру, найти того, кому приглянется Ваша недвижимость, найти подходящее жилье для себя и заключить договоры. На деле же каждый из этих пунктов имеет массу нюансов, значительно осложняющих проведение всей сделки по размену квартиры.

Наиболее часто проводят размен квартиры на две, но иногда жилье могут обменивать на 3-5 и даже более квартир. Все зависит от конечной цели и возможностей собственников.

Проведение сделки по размену квартиры в Москве или в других городах наводит страх на собственников, ведь им нужно подобрать такие варианты, которые устроят всех участников и членов семьи. Поиск подходящего альтернативного жилья у обывателей может затянуться на длительный срок, а это несет в себе непредвиденные денежные траты и давит морально.

Трудности возникают в самом начале пути по подготовки сделки: собственники нередко не могут реально оценить свое жилье. Каждому своя уютная, с любовью обставленная квартирка, кажется самой-самой, достойной лучших хозяев и финансового вознаграждения

Другой сложностью размена на первом этапе может стать банальное нежелание одного из членов семьи (например, одного из супругов) разъезжаться. Или, все собственники согласны на сделку, но кому-то не нравятся предложенные варианты размена квартиры. Он не хочет жить в коммуналке, ему не нравится район, в котором расположена недвижимость, не подходит планировка и т.д.

Размен квартиры бывает:

  • Равноценный – это когда отсутствует доплата одним из участников сделки. Это случается, когда рыночная стоимость квартиры, которую нужно разменять, равна общей стоимости двух и более объектов недвижимости, на которую она меняется. Кстати, такие случаи – редкость.
  • Неравноценный – это сделка с доплатой. Сторона, которая в итоге получает жилье с наибольшей суммарной площадью, доплачивает разницу в цене. В качестве доплаты могут выступать не только денежные средства, но и другие объекты недвижимости или имущество.

Данный вид сделки подразумевает не только размен приватизированной квартиры, но и муниципального жилья. Однако, во втором случае недвижимость всех участников сделки должна быть неприватизированной. Также, в случае с разменом неприватизированного жилья, доплата не предусмотрена. Поэтому второй вариант, с муниципальным жильем, осуществить труднее.

Как происходит размен приватизированной квартиры

Жилье, которое находится в собственности и участников сделки, подлежит альтернативному размену. Собственнику нужно будет одновременно найти покупателя на свои квадратные метры и вариант будущего жилья для себя. После этого заключается несколько договоров купли-продажи, по одному на каждый объект. Это и называется альтернативной сделкой.

При этом, невозможно заставить выехать из жилья сопротивляющегося собственника, но можно продать свою долю. Конечно, это вариант наименее выгодный для сторон, поэтому лучше найти компромисс, который удовлетворит всех участников.

Размен неприватизированного жилья

Муниципальное жилье разменять намного труднее, однако, возможности есть:

На сделку должны быть согласны все люди, проживающие в квартире. Причем, если осуществляется размен квартиры с несовершеннолетними детьми, согласие на проведение сделки должны дать органы опеки и попечительства. Кстати, органы опеки могут отказать в проведении сделки, если посчитают, что она ущемляет права несовершеннолетнего. Также необходимо получить согласие и временно отсутствующих жильцов, например, тех, кто проходит военную службу.

Возможен размен квартиры через суд, если кто-либо из жильцов не согласен с проведением сделки. Однако, такой принудительный размен рассматривается как нежелательный вариант, поскольку наносится ущерб всем участникам сделки. Те, кто хотят провести размен, тратят много времени на судебные разбирательства, а противники не могут принимать участие в выборе вариантов жилья, поскольку за них принимает решение суд.

Как мы сказали выше, обменять муниципальное жилье можно только на тоже неприватизированное. А это существенно сужает круг подходящих вариантов, проведение сделки может сильно затянуться. Найти муниципальные объекты недвижимости, которые к тому же, удовлетворят всех участников, бывает очень непросто. Тем более, если участники самостоятельно ведут поиски, не обращаясь е профессионалам.

Читайте также  Аренда на 11 месяцев почему

Отказать в проведении сделки могут не только жильцы, но и наймодатели. Разменять нельзя непригодное к проживанию жилье, если дом будут сносить, или планируется его капитальный ремонт и т.д. Решение наймодателя можно попробовать оспорить через суд.

Услуги риэлтора по размену квартиры

Сделки с недвижимостью очень часто связаны с финансовыми махинациями и мошенничеством, найти «чистое» жилье бывает нелегко.

  • Например, если квартиру пытаются разменять люди с низким социальным статусом, следует особенно насторожиться
  • Если Вам предлагают слишком выгодный для Вас размен, предлагают дешево купить жилье, это повод задуматься
  • Если объект недвижимости часто продается, лучше откажитесь от сделки
  • Если квартира имеет обременение в виде пожизненной ренты, или, на нее наложен арест, продажа может быть незаконной

Эти и другие подозрительные моменты, порой, не может заметить обычный человек, который хочет разменять квартиру. Поэтому лучше обратитесь к профессионалам, имеющим юридическое образование. Все условия сделки должны быть подробно прописаны в договорах, стоимость жилья должна быть указана настоящая.

Наше риэлторское агентство занимается сделками по продаже, размену, обмену недвижимости, более 15 лет. Мы накопили колоссальный опыт в данной сфере и имеем большую базу квартир. У нас работают грамотные специалисты, которые не позволят Вас обмануть, будут проверять все сделки на отсутствие мошеннических схем, а документы на юридическую чистоту. Наши профессионалы оперативно подберут подходящие варианты жилья, проконсультируют по сложным юридическим вопросам.

Стоимость услуг по размену квартиры у нас – небольшой процент от сделки, который застрахует Вас от многочисленных расходов и непредвиденных ситуаций.

Как быстро разменять квартиру пошаговая инструкция

Процедура размена жилья — достаточно сложная. Рассмотрим, как можно обменять жилое помещение, что может повлиять на расторжение сделки, что говорит закон о размене недвижимости, и расскажем про другие важные нюансы.

Содержание статьи:

Все варианты размена квартир – можно ли разменять муниципальное, социальное жилье?

Россияне, желающие разменять жилье, должны знать, какие категории объектов не получится обменять.

К ним относятся:

  1. Аварийное жилье, так как собственники таких помещений подлежат переселению.
  2. Служебные жилые помещения. В прошлой статье мы рассказывали, как приватизировать и стать собственником служебного жилья.
  3. Комнаты в общежитиях.
  4. Жилье, имеющее обременения. Например, если наложен арест или жилье находится в залоге.
  5. Неприватизированное помещение. Приватизированные и не приватизированные жилые помещения имеют разный правовой статус, поэтому с разменом могут быть проблемы. Возможен размен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику.
  6. Муниципальное жилье. Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.

Как правило, жилье, находящееся в частной собственности, можно разменять.

Законодательство допускает такие варианты размена частной жилой недвижимости:

  1. Путем заключения договора мены. Собственник отдает свое жилье, а взамен от покупателя получает несколько помещений, либо один объект недвижимости с доплатой.
  2. Оформляя цепочку договоров купли-продажи. Первая сделка происходит по продаже жилья, следующие — по покупкам жилых помещений.
  • Выделяя долю в квартире для каждого владельца с последующей продажей. Обычно долю можно обменять на один объект недвижимости.
  • Производя размен с доплатой. Денежная сумма, которую должен будет выплатить покупатель продавцу зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.
  • Учтите, что решение о размене должны принять все собственники. Если один из владельцев не дал своего согласия на обмен, то сделку можно считать незаконной и недействительной.

    Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества

    Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.

    Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.

    Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.

    В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.

    Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.

    Однако, если доплата выражается в денежном эквиваленте, то:

    1. Одна сторона может улучшить свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом.
    2. Другая сторона получает материальную выгоду путем уменьшения своей жилплощади.

    О сумме доплаты стороны должны договориться самостоятельно.

    Если с этим возникают проблемы, лучше обратиться к независимому оценщику. Он проведет исследование и вынесет решение о сумме, которую должна будет доплатить одна из сторон.

    Также обращение к специалистам позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

    Где и как искать варианты размена квартиры, чтобы не обманули – советы юристов

    Юристы рекомендуют обращаться только в проверенные организации, имеющие документацию на ведение правовых сделок с недвижимостью.

    Чтобы не столкнуться с мошенниками, вы можете:

    1. Запросить документы, подтверждающие деятельность агента по недвижимости. Никогда не обращайтесь к физлицам. Передав деньги гражданину, вы можете не добиться заключения сделки. Обычно организация должна быть ИП или юрлицом.
    2. Поинтересоваться у клиентов фирмы, как проводили их сделки, чем вообще помогли. Отзывы можно поискать в интернете не на сайте компании агента — а, например, в социальных сетях, где информация зачастую правдива.

    Если же вы подобрали вариант размена самостоятельно, не обращаясь к агенту по недвижимости, то заключать сделку лучше у нотариуса или в присутствии юриста.

    С чего начинать размен – список документов

    Для того, чтобы осуществить обмен жилья, необходимо, прежде всего, собрать документационный пакет.

    В него войдут такие документы:

    1. Паспорта всех участников сделки.
    2. Свидетельство о рождении, если в жилье прописан или будет прописан несовершеннолетний.
    3. Справка о составе семьи.
    4. Правоустанавливающие документы. Это могут быть договор мены, договор купли-продажи, дарственная, решение судебных органов, завещание и т.п.
    5. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
    6. Техническая и кадастровая документация на жилье.
    7. Справка из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество.
    8. Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если сделка с участием супругов.
    9. Согласие супруга на совершение сделки. Оно обязательно должно быть нотариально заверено.
    10. Согласие органов опеки и попечительства. Специалисты должны проверить, в какие условия будет переселен несовершеннолетний.
    11. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.
    12. Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке. Также один экземпляр следует передать в Росреестр.

    Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ. Граждане, участвующие в сделке, должны подать в службу заявление и приложить заключенный договор мены, договор купли-продажи.

    Договор можно заключить в присутствии юриста или нотариуса, чтобы избежать проблем.

    Нюансы оформления размена жилья – договор мены или договор куплипродажи?

    Рассмотрим несколько вариантов размена с учетом категории жилья. На примерах вы сможете определить, получится ли у вас обменять жилье, и каким способом лучше это сделать.

    Размен муниципального жилья

    Конечно же, муниципальные помещения, особенно не приватизированные, сложно будет оформить в собственность и обменять. Но если вы все же решились на размен, то подбирайте такое же муниципальное жилье и обращайтесь напрямую с предложением к собственнику.

    ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам. Будут обращать внимание на социальные нормы, жилищные условия, площадь помещения и нуждаемость в размене. Например, нельзя будет обменять жилье на помещение с худшими условиями, либо если у гражданина имеется задолженность по оплате услуг ЖКХ за жилье по договору соцнайма.

    Размен однокомнатной квартиры

    Особенность размена «однушки» заключается в том, что не всегда граждане могут обменять ее на несколько объектов недвижимости.

    Предусмотрены такие варианты размена:

    1. Выделение долей для каждого собственника и дальнейшая продажа долей другим собственникам или третьим лицам. Полученные средства от продажи можно затратить на покупку нового жилья.
    2. Оформление договора мены на два или более жилых помещения с доплатой.
    3. Оформление размена «однушки» на несколько комнат в общежитии.
    4. Продажа квартиры с вложением средств в новое жилье.

    Как правило, за реальную стоимость однокомнатной квартиры невозможно приобрести два объекта недвижимости. Собственникам приходится доплачивать, либо смиряться с незначительным ухудшением условий проживания. Других вариантов нет.

    Размен двухкомнатной квартиры

    При размене «двушки» обычно проблем не возникает. Так как стоимость двухкомнатной квартиры выше, нежели однокомнатной, то вариант обмена без доплаты реально возможен. Но, если на вырученные средства от продажи квартиры у вас не получится купить желаемое жилье, то придется рассматривать вариант с доплатой.

    Также возможен вариант обмена, когда один собственник получает денежные средства, а второй — новое жилье. Размен «двушки» можно провести по договору мены, либо по цепочке сделок купли-продажи, — выбор остается за собственниками.

    В зависимости от ситуации и категории жилья, вы можете выбрать вариант оформления документов и решить, какой договор вам придется заключать. Конечно же, лучше выбирать вариант без доплаты, оформляя только договор мены. Но, если же будет доплата, то можно заключить договор купли-продажи.

    В любом случае, наши юристы помогут вам определиться — как лучше организовать обмен жилья и подскажут, как юридически грамотно составить документы.

    Принудительный размен и размен через суд

    Обмен жилья может происходить через судебную инстанцию. Причин для обращения в суд может быть много, самая распространенная — отказ второго собственника от размена.

    Также часты случаи, когда размен через суд проводят в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ).

    Порядок действий при принудительном размене квартиры через суд таков:

    Шаг 1. Собирается доказательственная база и документы.

    Шаг 2. Оформляется исковое заявление.

    Шаг 3. Иск с документами направляется в Районный суд.

    Шаг 4. Участники спора приходят для ознакомления на первое заседание. Могут подать дополнительные ходатайства, заявления.

    Шаг 5. Суд выносит решение. Если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение.

    Обратите внимание, если разделить через суд вы хотите частную собственность, то суд может отказать вам в этом праве. Но допускается раздел прав собственности на доли. Каждый собственник будет сам решать — продавать ли свою долю, или нет. Суд его не заставит и не принудит это сделать.

    Также суд может передать объект одному из наследников по завещанию. Тогда новый владелец жилья должен будет выплатить компенсацию остальным наследникам.

    Учитывайте, что в исковом заявлении вам необходимо предложить несколько вариантов обмена жилья и определить компенсацию за продажу объекта недвижимости в случае выплаты другому собственнику.

    Варианты раздела суд не будет предоставлять, подыскивая необходимый и лучший. По сути, этим вопросом должен заниматься истец, его законный представитель или агент по недвижимости, к которому он обратился.

    Размен квартиры при разводе

    В случае расторжения брака супруги могут обменять жилье.

    Читайте также  Программе переселения соотечественников г иркутск

    Это можно сделать несколькими путями:

    1. Через суд. Не всегда получается достичь соглашения мирным путем, ведь один объект недвижимости желают поделить на два. Некоторые супруги обращаются для обмена и раздела в судебные органы, предлагая варианты решения спорного вопроса.
    2. Добровольно. Размен квартиры при разводе может происходить в добровольном порядке. Тогда супруги обращаются к нотариусу, который фиксирует сделку. Вариант обмена может подобрать агент по недвижимости или сами граждане.

    Каким образом будет обменено жилье, не играет большой роли. Главное, чтобы предложенный вариант устраивал каждого супруга.

    Например, можно:

    1. Разменять квартиру на две.
    2. Обменять квартиру на квартиру с меньшей площадью, а второй собственник получит денежную компенсацию.
    3. Обменять квартиру на дом. Другому супругу также будет предлагаться компенсация.
    4. Разменять квартиру на две квартиры с доплатой.

    Обмен квартиры между супругами будет возможен, если она принадлежит обоим супругам, нажита в совместном браке и не имеет обременений.

    Размен жилья с несовершеннолетними детьми

    Несовершеннолетние граждане, хоть и не принимают участие в сделке, играют важную роль при выборе нового жилья, новых жилищных условий.

    Органы опеки и попечительства должны проконтролировать, какое жилое помещение будет приобретено за счет размена старого. Они должны проверить условия, в которых будет проживать ребенок — и дать свое согласие на обмен.

    Все интересы будет представлять работник органов опеки, не родитель, так как в некоторых случаях даже родители могут ущемлять права детей. В заключении специалист должен описать, соответствуют ли новые условия прежним или превосходят их, — да и вообще, пригодны ли они для проживания ребенка.

    Особое внимание органы опеки уделяют жилью, в котором несовершеннолетний имеет долю. Например, если жилье покупалось за счет средств материнского капитала, то несовершеннолетний имеет часть равнозначную, как и остальные члены семьи. А значит, что при покупке нового жилья он должен иметь такую же часть жилья, не меньшую по площади и условиям. Получение согласия от опеки в этом случае обязательно, исключений нет.

    Размен квартиры без согласия одного собственника

    В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.

    В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.

    Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.

    Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, — особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.

    В пример можно привести ситуацию с несколькими собственниками:

    Гражданин Лавров был против обмена жилья, когда трое остальных его братьев были согласны разменять квартиру. Все являлись собственниками жилого помещения. Суд вынес решение о выделе четырех равноценных долей – соответственно, каждому брату. Так он дал возможность реализовать свои права каждому из владельцев. То есть, тот, кто не дал согласие на продажу, останется проживать в квартире, но — на своей ¼ части. В свою очередь, братья Лаврова решили обменять свои ¾ части квартиры на другое жилье. Это их законное право.

    Теперь вы знаете, как можно обменять недвижимость.

    Если у вас остались вопросы — смело задавайте их нашим юристам.

    Остались вопросы? Просто позвоните нам:

    Как разменять неприватизированную квартиру?

    Размен квартир еще не так давно был очень популярным и востребованным видом сделок с недвижимостью. Порой, это была единственная возможность разъехаться, соединиться или получить большую жилплощадь. С появлением возможности свободно продавать и покупать квартиры, размен ушел на второй план. Однако иногда люди все же задаются вопросом — как разменять приватизированную и неприватизированную квартиру?

    Размен приватизированной квартиры

    Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.

    При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.

    Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.

    Как разменять неприватизированную квартиру

    В отличие от квартир, находящихся в собственности, неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету и не являются предметом купли-продажи или дарения. Их использование происходит только на условиях договора найма. Однако разменять неприватизированную квартиру все же можно. Но такая операция имеет свои сложности и особенности.

    Во-первых, надо получить письменное согласие наймодателя на обмен. Такое же согласие должны предоставить все проживающие с нанимателем члены его семьи, в том числе временно отсутствующие. Если кто-то из них отказывается от размена, решить вопрос можно только в судебном порядке, что удается далеко не всегда. Если в квартирах проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то для размена потребуется согласие и экспертиза органов опеки и попечительства.

    Во-вторых, размен неприватизированной квартиры возможен только на такие же квартиры, как в советские времена. Жилье, выделенное на условиях социального найма, не может быть обменено на жилье, находящееся в собственности. Поэтому круг поисков вариантов обмена значительно сужается. Ведь искать надо только среди неприватизированных квартир. Правда, жилищное законодательство не ограничивает в ареале поисков: наниматель может искать подходящий вариант не только в регионе проживания, но в любом другом субъекте Российской Федерации.

    В-третьих, оформление обмена осуществляет не Росреестр, а специальные органы, уполномоченные муниципалитетом решать вопросы по обменным операциям. В Москве это — ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

    Если варианты по обмену найдены, наймодателю нужно предоставить полный пакет документов , а именно:

    — Заявление установленного образца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры. Для удостоверения подлинности их подписей, необходимо присутствовать при подаче заявления.

    — Единый жилищный документ, который выдают в ЕИРЦ, по каждой квартире, участвующей в обмене. Иногда требуются выписки из домовых книг и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

    — Техническая документация из БТИ по всем квартирам для обмена (кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация).

    — Договора найма и ордера на все квартиры. При отсутствии договора найма его следует заключить в муниципальном органе.

    В каких случаях обмен недопустим

    Поскольку приватизированная квартира является частной собственностью, то ее владелец вправе делать с ней, что захочет, — подарить, продать, обменять. Но неприватизированная квартира – имущество муниципалитета, поэтому все операции с ней производятся с согласия органов управления.

    Наниматели жилья должны знать, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрен перечень ситуаций, когда обменивать неприватизированную квартиру запрещено. Список насчитывает ограниченное количество обстоятельств.

    1. Наймодатель намерен расторгнуть или изменить договор

    Право расторгать и изменять договор социального найма есть у обеих сторон — и наймодателя, и нанимателя. Но если жильцы неприватизированных квартир все чаще съезжают самостоятельно (например, переезжают в другой регион), то официальные владельцы такого жилья обычно просто выселяют своих подопечных. Расторгнуть договор найма муниципалитет может из-за :

    — накопившихся в течение полугода долгов,

    — повреждений, нанесенных нанимателем,

    — наличия информации об использовании жилых помещений для иных, не предусмотренных договором и законом, целей,

    — многочисленных жалоб со стороны соседей, что делает невозможным совместное проживание.

    Отметим, что все эти ситуации в обязательном порядке должны рассматриваться в суде. Только по его решению договор найма может быть прекращен. В противном случае есть возможность оспорить одностороннее расторжение договора.

    2. Одна из сторон оспаривает в суде право пользования помещением, которое планируется обменять

    Пока длится судебное разбирательство, наниматель не вправе предоставлять для обмена свое помещение, а наймодатель – соглашаться на размен. В данном случае необходимо дождаться вынесения окончательного решения, не подлежащего обжалованию.

    3. Помещение, предложенное к обмену, признано непригодным к проживанию или его готовят к сносу

    Если владелец жилого помещения намерен снести дом, переоборудовать его для использования в иных целях или готовится провести в нем капитальный ремонт с перепланировкой, нанимателям обязательно сообщат об этом и предложат переселиться в другие квартиры. И не важно, когда именно произойдут запланированные изменения: если соответствующие решения приняты, производить обмен помещений запрещено.

    Также недопустимо разменивать неприватизированную квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийное, ветхое жилье). Такие здания подлежат сносу, и их жильцам «грозит» переселение.

    4. Обмен помещениями с хронически больным нанимателем

    Законодательство запрещает производить обмен жилплощадью, если после него в коммунальной квартире будет проживать лицо, страдающее тяжелой формой одного из хронических заболеваний, утвержденных правительством. То есть размен неприватизированной квартиры, нанимателем которого является хронически больной наниматель, запрещен. Это касается ситуаций, когда гражданину поставлен один из следующих диагнозов (данные на 1 апреля 2016 года):

    — активные формы туберкулеза,

    — затяжные психические расстройства,

    — уретральный или кишечный свищ,

    — гнойные поражения кожи,

    — абсцесс или некроз легкого.

    Важно помнить: любой обмен должен производиться таким образом, чтобы в итоге у нанимателей не ухудшились жилищные условия. Иначе муниципальные органы в будущем могут отказаться ставить вас на учет как нуждающихся в улучшении условий проживания, обвинив в намеренном их ухудшении.

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

    Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

    Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

    Квартира по завещанию: когда можно продать имущество и как платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству

    Одним из способов получения жилплощади является наследование. Унаследовать можно дом, дачу, квартиру, комнату, земельный участок или часть какой-либо недвижимости.

    Читайте также  Как отправить письмо тулееву о помощи образец

    Принимая имущество наследник оформляет право собственности и становится полноправным владельцем недвижимости. Теперь он вправе выполнять с жильем любые юридически значимые действия: обменять, продать, завещать, подарить. В связи с этим возникает закономерный вопрос: а нужно ли платить налог с продажи квартиры? Если да, то кто и когда должен это делать? Какую сумму придется отдать государству за реализацию унаследованного имущества, и чем отличается продажа квартиры менее 3 лет в собственности от прочих видов сделок?

    Мы расскажем, какие нюансы следует учитывать, чтобы избежать возможных рисков при оформлении сделок с унаследованным имуществом. Внимательно изучив материал вы сумеете избежать досадных ошибок.

    • Оформление наследства. Особенности
    • НДФЛ на продажу квартиры по наследству
    • Размер налогового отчисления
    • Исключение
    • Кто освобождается от выплаты налога
    • Особенность вычета
    • Как продать без уплаты налогов
    • Оформление сделки
    • Договор купли — продажи
    • Регистрация в РосРеестре
    • Возможные риски
    • Итоги
    • Видео

    Оформление наследства. Особенности

    Итак, вам досталась квартира по завещанию. Когда можно продать имущество и как правильно это сделать?

    Оглашение завещания является началом трудного и длительного пути к получению денег за унаследованное имущество. Продать квартиру можно лишь с том случае, когда имеются все соответствующие документы, к тому же, правильно оформленные. Существует определенный порядок действий:

    1. Обратиться в нотариальную контору, заявить о правах на наследство.
    2. Вступить в права наследования в течение 6 месяцев с даты его открытия.
    3. Получить на руки свидетельство о наследстве.
    4. Уплатить государственную пошлину.
    5. Зарегистрировать в собственность унаследованный объект и получить соответствующий документ.
    6. Найти покупателя, оформить документы для продажи.
    7. Уплатить налог с продажи квартиры, полученной по наследству.

    НДФЛ на продажу квартиры по наследству

    Как видите, уже спустя 6 месяцев вполне возможна продажа квартиры после вступления в наследство. Налог, а точнее необходимость его уплаты, будет зависеть от момента, в который решено провести сделку:

    1. Если вы решили избавиться от квартиры вскоре после оформления права собственности и владели ею менее 3 лет, придется отдать государству подоходный налог с квартиры.
    2. Жилье оставалось в собственности больше 36 месяцев? Налог при продаже квартиры, полученной по наследству, не взимается.

    Внимание! Если дата получения наследства приходится на период после 31.12.2015 срок владения жильем, освобождающий от уплаты сбора, увеличивается до 5 лет.

    Чтобы точно узнать, через сколько можно продать квартиру без налога, отсчитайте нужное число лет с момента смерти наследодателя. За начало отсчета принимается именно эта дата, а не день госрегистрации прав или получения свидетельства о наследстве.

    В вопросе о том, нужно ли платить налог при продаже квартиры, есть еще один немаловажный момент. Когда продается недорогое жилье или часть квартиры (комната) и сумма сделки составляет менее 1 миллиона рублей сбор уплачивать нет надобности.

    В соответствии с законом прежний порог неуплаты налога (3 года) сохраняется, когда жилье принято в наследство по договору о полном пожизненном содержании наследодателя.

    Размер налогового отчисления

    Если предстоит продажа квартиры, полученной по наследству, налог 2018 будет обусловливаться сроком, в течение которого гражданин непрерывно проживает на территории России на протяжении текущего года.

    • 13% — придется уплатить тем, кто находился в пределах страны более 183 дней (резиденты);
    • 30% — государство потребует с того, кто присутствовал на территории государства менее указанного периода (не резиденты).

    Внимание! Наличие гражданства РФ при этом не имеет никакого значения.

    Исключение

    Существуют отдельные категории граждан, для которых срок пребывания в стране не имеет значения. Они по умолчанию относятся к резидентам РФ вне зависимости, сколько дней за год провели на территории государства. К ним относят:

    • военнослужащих, выполняющих обязанности на территории другого государства по решению правительственных органов;
    • госслужащих, чья работа напрямую связана с пребыванием за границей (дипломаты, послы, др.);
    • специалистов высокой квалификации, опыт и знания которых чрезвычайно важны для государства (по отдельному списку).

    Лица, причисленные к любой из указанных категорий, уплачивают налог в размере 13% вне зависимости от числа дней, проведенных на территории России.

    Кто освобождается от выплаты налога

    Налог с квартиры, полученной по наследству, уплачивают все граждане. Ошибочно полагать, что инвалиды или пенсионеры или освобождаются от этого вида налогообложения. Это не так. В данном случае речь идет не об имущественном налоге, по которому и вправду предусмотрены льготы, а именно о налоге на доходы физлиц.

    Единственное послабление, на которое стоит рассчитывать — уменьшение налогооблагаемой базы. Речь идет о том, что при выплате НДФЛ есть возможность снизить его размер. Для этого от полной стоимости сделки необходимо отнять 1 000 000 и уже с полученной суммы рассчитывать налог для уплаты.

    Особенность вычета

    Необходимо знать, что размер вычета в 1 миллион начисляется на весь объект. Поэтому если наследников несколько, то каждый может претендовать только на часть вычета, равнозначную доле в собственности. Такое утверждение справедливо, когда имущество продается по общему договору.

    Чтобы каждый собственник (наследник) имел право требовать полный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, квартиру необходимо продавать частями. То есть каждый наследник (собственник) должен заключать отдельный договор на продажу своей части квартиры.

    Как продать без уплаты налогов

    Если вы внимательно прочли все, сказанное ранее, то уже поняли, что существует лишь 2 законных способа, когда налог на продажу квартиры, полученной в наследство, можно не платить:

    1. После смерти изначального владельца (наследодателя) прошло уже более 3 либо 5 лет.
    2. Стоимость реализуемого имущества не превышает 1 миллион рублей.

    Помните! Недобросовестные продавцы стараются занизить стоимость имущества в целях снижения размера налогообложения или во избежание его уплаты. Рискует в таком случае, скорее, покупатель.

    Во-первых, в случае аннулирования сделки он сможет рассчитывать на возврат лишь той суммы, что прописана в документах. А во-вторых, покупатель будет лишен государственной льготы по налогообложению за покупку собственного жилья. Как вернуть налог с квартиры мы рассказывали здесь.

    Ну а продавцу необходимо помнить: фискальные органы отлично осведомлены о таком правонарушении, как уклонение от уплаты налогов. Так что вместо выгоды есть шанс получить статью о незаконном обогащении.

    Важно! Наличие законного права не уплачивать налог с реализации наследуемого имущества не освобождает от обязанности своевременно подать декларацию 3-НДФЛ.

    Оформление сделки

    По завершении процедуры наследования и регистрации собственности, реализация унаследованной недвижимости не будет чем-либо отличаться от продажи прочих видов жилья.

    Единственный нюанс, который необходимо учитывать — количество наследников. Если их много, придется прийти к договоренности о продаже общего имущества. В противном случае возможна продажа каждой отдельной части, причем, не обязательно одному покупателю. Каждый наследник имеет право реализовать свою долю как отдельную часть, если, конечно, отыщет покупателя.

    Для совершения сделки необходимо приготовить:

    • гражданские паспорта участников сделки;
    • документ о праве на наследство;
    • регистрационный документ из Росреестра;
    • техпаспорт, кадастровый паспорт на помещение;
    • доказательство, что на жилье не накладывалось обременение в виде ареста, залогового обязательства (выписка ЕГРП);
    • справки коммунальщиков об отсутствии задолженности;
    • выписка управляющей организации о количестве и перечне лиц, зарегистрированных по указанному адресу;
    • заверенное нотариусом согласие на совершение сделки от супругов продавца и покупателя;
    • письменный отказ от претендентов на наследство, когда таковые имеются;
    • разрешение опеки, когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

    В общем-то, сложностей при реализации квартиры возникать не должно. Исключение может представлять случай, когда наследуемая недвижимость находилась в ипотеке. Через сколько можно продать квартиру в этом случае придется решать с банком.

    Важно! Поскольку по наследству переходят не только права, но и обязательства, наследникам придется самостоятельно выплачивать задолженность по ипотеке, либо отказаться от принятия такого имущества.

    Договор купли-продажи

    Равно как и при реализации квартиры, полученной любым другим путем, между сторонами заключается письменный договор купли-продажи. Документ имеет несколько важных пунктов, отсутствие которых считается основанием для признания его недействительным. К ним относят:

    • полные сведения об участниках сделки (данные паспорта, адрес, ф. и. о., ИНН, другие);
    • описание предмета договора (точный адрес, техническое состояние объекта; данные кадастрового паспорта);
    • стоимость договора;
    • обязанности и права сторон;
    • порядок расчетов;
    • способ и срок передачи объекта недвижимости;
    • ответственность участников за неисполнение условий соглашения;
    • дата составления, подписи, реквизиты сторон.

    После обсуждения существенных условий, достижения полного согласия и взаимопонимания, документ подписывается сторонами, визируется печатью и подписью нотариуса. В дальнейшем оформленный документ подлежит обязательной госрегистрации.

    Внимание! Раздумывая, облагается ли наследство налогом НДФЛ, и стараясь снизить расходы, продавцы часто занижают реальную стоимость квартиры. Чем это грозит обеим сторонам мы рассказывали выше. Так что дважды подумайте, прежде, чем соглашаться.

    Регистрация в РосРеестре

    После подписания ДКП и заверения его у нотариуса действие переносится в территориальный отдел Росреестра или ближайший многофункциональный центр оказания услуг. Подавать документы на госрегистрацию лучше лично, либо через представителя. В последнем случае придется запастись доверенностью. К заявлению прикладывают:

    • ксерокопии гражданских паспортов продавца и покупателя;
    • ДКП и акт приёма помещения;
    • кадастровый паспорт жилья;
    • чек на оплату государственной пошлины за регистрацию (оплачивает покупатель).

    Регистрация проводится в срок 10 дней (рабочих) с момента принятия документов.

    Возможные риски

    Если процедура принятия наследства проведена без нарушений, осложнений возникнуть не должно. Тем не менее, периодически случаются ситуации, при которых вопрос, надо ли платить налог при продаже квартиры, отступает на второй план. Например, после реализации квадратных метров вдруг объявляются дополнительные наследники, также претендующие на долю имущества.

    Истребовать свою часть они могут исключительно через суд. Но если рассмотрев все обстоятельства дела судья придет к выводу, что права заявителя ущемлены, договор будет аннулирован.

    Получение наследства по завещанию не избавляет от такого риска. Завещание можно оспорить в судебном порядке.

    Чтобы снизить риск подобной ситуации, следует придерживаться некоторых правил:

    • требовать документ, подтверждающий факт отсутствия прочих наследников;
    • получить нотариальный отказ от доли в пользу продавца у других претендентов, если таковые имеются;
    • уточнить у нотариуса, все ли действия проведены для установления полного круга наследников.

    Однако даже точное соблюдение этих условий не может со стопроцентной вероятностью гарантировать отсутствие рисков. Для дополнительной безопасности лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста, причем такого, который разбирается в тонкостях ведения сделок с наследуемым имуществом, имеет успешный опыт подобной работы.

    Итоги

    Надеемся, наша статья помогла разобраться, платится ли налог с продажи квартиры, доставшейся по наследству. В целом такая сделка мало чем отличается от реализации прочего имущества. Однако если у вас остались вопросы, вы можете в любое время обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам. Мы постараемся в кратчайший срок прояснить все неясности.

    Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству — советы экспертов (видео)

    Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.