Классификация объектов недвижимого имущества

Классификация объектов недвижимости в Правилах ведения ЕГРП

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования.

Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. С.А. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: «Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма — разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем» *(189).

Автор настоящего издания, безусловно, поддерживает тех исследователей, которые указывают на необходимость изменения правового соотношения земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений *(190), поддерживает предложения по исключению предприятия как имущественного комплекса из числа объектов недвижимости *(191), включению в число объектов недвижимости других имущественных комплексов *(192), признанию здания неделимым объектом недвижимости и исключению помещений из перечня объектов недвижимого имущества, на которые может быть установлено право собственности *(193).

Однако многие из предлагаемых реформ являются слишком революционными для сформировавшегося подхода к правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Поэтому их реализации в законе, возможно, придется ждать очень долго. Регистрация же прав на недвижимость не может исходить из концептуальных положений, которые не зафиксированы действующим законодательством. Вот почему при дальнейшем исследовании мы будем исходить из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс).

В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласно которому «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения». Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что «разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению».

В Правилах ведения ЕГРП *(194) формы соответствующих разделов именуются: «Земельный участок», «Здание, сооружение», «Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений». Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости.

Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.

Первое звено в нашей классификации — земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок — это «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в долевой собственности *(195). Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые «могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории» (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.

В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когда возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов. В этом случае возникает как вопрос об отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого имущества, так и о том, что собственно создано: новый земельный участок или новый объект недвижимости — сооружение. Такие вопросы возникают при строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений, произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение — причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса — создание земельного участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.

Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос, является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как сооружения — «склады открытого хранения», дороги также учитывались как сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости, отличного от самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так, например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург — Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном участке, занятом этой магистралью.

Читайте также  Алименты на ребенка в 2019 в саранске

Второе звено классификации — здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практики государственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные в разд. II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, поскольку именно на это ориентирует название раздела в ЕГРП.

Смотрите также:

о переходе прав на объект недвижимости. Специальная информация предоставляется. в установленном законом порядке только
в Правилах ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением.

может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него.
в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре.
либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения

Постановления Правила ведения Реестра должны быть разработаны совместно Госкомземом
В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.

Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Контроль за их соблюдением.
правах на объекты н

1.2.Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления1

Общая классификация недвижимости

По характеру использования

-для жилья: дома, коттеджи, квартиры;

-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;

-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

-для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-для ведения бизнеса;

-для проживания владельца;

-в качестве инвестиций;

-в качестве товарных запасов и НЗП;

-для освоения и развития;

-для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

-специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-неспециализированные – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-введенные в эксплуатацию;

-требующие реконструкции или капитального ремонта;

По воспроизводимости в натуральной форме

-не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления1

Общая классификация недвижимости

По характеру использования

-для жилья: дома, коттеджи, квартиры;

-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;

-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

-для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-для ведения бизнеса;

-для проживания владельца;

-в качестве инвестиций;

-в качестве товарных запасов и НЗП;

-для освоения и развития;

-для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

-специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-неспециализированные – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-введенные в эксплуатацию;

-требующие реконструкции или капитального ремонта;

По воспроизводимости в натуральной форме

-не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Классификация объектов недвижимости

Недвижимость может классифицироваться по разным признакам. Принято выделять два основных вида недвижимого имущества (таблица 1.1) – отдельные объекты и сложные объекты недвижимого имущества.

Классификацию объектов недвижимости проводят по следующим признакам (рисунок 1.1):

— степени готовности к эксплуатации;

По своему функциональному назначению недвижимость может быть производственная и непроизводственная.

Производственная недвижимость предназначена для создания товаров или оказания услуг, она прямо или косвенно участвует в предпринимательской деятельности. Непроизводственная недвижимость не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения.

Так как в процессе своего использования недвижимость может подвергаться износу и утрачивать свою натуральную форму, возникает необходимость ее воспроизводства. Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым видам недвижимости. Земельные участки, месторождения полезных ископаемых, природные водные бассейны в большинстве своем невоспроизводимы.

Таблица 1.1 — Виды недвижимого имущества

Отдельные объекты Сложные объекты
Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: — земельные участки; — здания и сооружения; — инвентарь и оборудование; — сырье и продукцию; — требования и долги; — права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; — нематериальные активы; — информацию; — другие исключительные права
Участки недр
Обособленные водные объекты
Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

По степени готовности к эксплуатации различают введенную в эксплуатацию недвижимость (относимую к основным средствам) и незавершенное строительство, представляющее собой незаконченные объекты, работы по которым приняты и оплачены заказчиком.

По эксплуатационно-технологическим показателям различные объекты недвижимости могут классифицироваться по-разному.

Так, например, здания могут быть жилые, производственного, культурно-бытового назначения, обслуживающие. Каждое из них может различаться этажностью, видом материала основных несущих и ограждающих конструкций, капитальностью, сроком службы и т.д. В данном случае принцип классификации может определяться конкретной производственной задачей.

Одним из наиболее важных критериев классификации недвижимости является способ использования объекта недвижимости. Способ использования недвижимости может также быть различен.

Рисунок 1.1 – Классификация объектов недвижимости по важнейшим критериям

Во-первых, недвижимость можно использовать по своему прямому назначению, то есть для удовлетворения потребностей. Так, например, жилой дом может использоваться собственником для проживания.

Читайте также  Инвентаризация имущества должника перед проведением торгов

Во-вторых, недвижимость может выступать в качестве товара. Любой объект недвижимости может быть продан на рынке, причем формы такого товара могут быть различны. Сам объект является товаром только в том случае, если есть возможность его выделения в натуре. Если же такой возможности нет, то товаром будут являться права на объект недвижимости либо услуги, заключающиеся в возможности использования объекта для определенных целей.

В третьих, возможно использование недвижимости в качестве источника получения дохода. Причем собственник может сам использовать недвижимость в качестве средства извлечения дохода, организуя с ее помощью свой бизнес, а может предоставлять за плату право получения дохода от использования недвижимости другим лицам, сдавая её в аренду. Следует заметить, что доход здесь имеет регулярный характер, а не разовый, как при сделках купли-продажи.

Для целей оценки недвижимость принято, в свою очередь, делить на два класса:

Специализированная недвижимость — это такая недвижимость, которая в силу своей специфики редко продается на открытом рынке или совсем не продается как строительный объект. Такой характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местоположением или же сочетанием этих факторов. Специализированная недвижимость обычно продается только как часть использующего её бизнеса.

Примерами такой недвижимости могут быть:

— нефтеперерабатывающие и химические заводы, здания которых предназначены только для размещения в них узкоспециализированного оборудования;

— электростанции, здания которых вместе с оборудованием целиком предназначены для ведения бизнеса владельцем, при этом сами по себе такие здания не представляют интереса на рынке ни для кого, кроме желающих приобрести данный бизнес;

— недвижимость с такими конструктивными особенностями, размерами или местоположением, что рынка для продажи таких объектов не существует;

— школы, больницы и другие подобные объекты, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос в данной местности;

— музеи, библиотеки и другие подобные объекты, принадлежащие общественному сектору.

Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует постоянный спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей. Она может также использоваться в качестве инвестиций или же для развития и освоения.

К неспециализированной недвижимости относятся все остальные объекты, которые не попадают под определение специализированной недвижимости. Это объекты, которые постоянно продаются или сдаются в аренду — магазины, офисы, промышленные цеха, склады, жилые дома.

Деление недвижимости на специализированную и неспециализированную приводит к двум формам проявления стоимости недвижимости как товара: потребительной стоимости (или стоимости в пользовании) и стоимости в обмене (или меновой стоимости), которые будут рассмотрены в третьей главе пособия.

Для каждого этапа развития рынка недвижимости характерны свои основные критерии для классификации объектов недвижимости. В настоящее время выделяют четыре основных критерия:

— готовность к использованию.

На рисунке 1.2 представлена развернутая классификация объектов недвижимости по названным критериям. Наибольшая детализация объектов недвижимости приводится по критерию «масштаб». Выделяют объекты недвижимости, представляющие собой земельные массивы, отдельные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые дома многоквартирные и одноквартирные, секции, этажи зданий, квартиры, комнаты. Такая классификация объектов позволяет максимально учесть специфику каждой группы недвижимости, выделить факторы, оказывающие наибольшее влияние на формирование стоимости недвижимости, применить в оценочной практике экономико-математическое моделирование для определения характера и объема такого влияния.

Классификация объектов недвижимости
1. Происхождение 1.1. Естественные (природные объекты) 1.2. Искусственные объекты (постройки) 2. Назначение 2.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли) 2.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации 2.3. Постройки 2.3.1. Для жилья 2.3.2. Для офисов 2.4. Прочие 3. Масштаб 3.1. Земельные массивы 3.2. Отдельные земельные участки 3.3. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.) 3.4. Жилой дом многоквартирный 3.5. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж) 3.6. Секция (подъезд) 3.7. Этаж в секции 3.8. Квартира 3.9. Комната 3.10. Летняя дача 3.11. Комплекс административных зданий 3.12. Здание 3.13. Помещение или части зданий (секции, этажи) 4. Готовность к использованию 4.1. Готовые 4.2. Требующие реконструкции или капитального ремонта 4.3. Требующие завершения строительства

Рисунок 1.2 — Классификация объектов недвижимости, принятая на современном этапе развития рынка недвижимости в России

Классификация объектов недвижимости по различным признакам позволяет более успешно и подробно изучить рынок недвижимости, дает возможность правильно определять вид стоимости объектов (базу оценки) для различных категорий недвижимости.

studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2021 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.003 с) .

Классификация недвижимости

Главная > Контрольная работа >Экономика

Общая характеристика недвижимости

Недвижимость – основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля — продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

В контрольной рассмотрены особенности недвижимости и классификация объектов недвижимости и т.д. Цель данной контрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и т.д.

Задачи работы диктуются поставленной целью:

— дать понятие недвижимости;

— рассмотреть объекты недвижимости и их классификацию;

— определить характеристику недвижимости.

Теоретической основой для написания работы являются учебные материалы и научные статьи следующих авторов: Н.А.Щербакова, А.Г.Грязновой, Л.Н.Тэпман.

Для написания контрольной работы использовалась специальная литература, периодические издания, методические рекомендации.

Структура контрольной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию – недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

Читайте также  Договор пожертвования художественная гимнастика

В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие материальные и нематериальные объекты.

Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.

Отдельные объекеты (ст.13 ГК РФ).

Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).

Обособленные водные объекты;

Все, что прочно связано с землей, в том числе:

5. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной регистрации:

— воздушные и морские суда;

— суда внутренного плавания;

Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.

Предприятия в целом как имущественный

— здания и сооружения;

— инвентарь и оборудования;

— сырье и продукция;

— права требования обязанности (долги);

— права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

— другие исключительные права.

В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Классификация объектов недвижимого имущества

Общая классификация объектов недвижимости

Классификация ? это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации ? наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

К признакам классификации недвижимого имущества относят:

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления ? сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

К методам классификации недвижимого имущества относят:

Иерархический метод классификации ? последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды).

Фасетный метод имеет следующие особенности:

• наличие только одной ступени классификации;

• разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

• высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничи-ваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

1. Категория А ? недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость ? обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б ? недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В ? избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

? жилая ? для личного использования (потребления);

? коммерческая ? для бизнеса, включая и продажу;

? инвестиционная ? для вложения капитала;

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

• коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

• личная жилая собственность;

• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

• объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную ? здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.