Может ли застройщик строить на арендованной земле

Земля под новостройкой — в аренде или в собственности ?

1. Покупая квартиру в новостройке, возникает почти у каждого покупателя вопрос, что лучше для него, земля в аренде у застройщика или в собственности.

2. Какие документы нужно посмотреть у застройщика по земле?

3. Что выгоднее для застройщика покупать землю под застройку или арендовать?

4. Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить арендную плату за землю?

Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию.

В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке.

Одним из наиболее важных пунктов является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.

Что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?

Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность.

Под строительство можно взять землю в аренду.

Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.

В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.

«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».

Как же быть собственникам жилья, что для них предпочтительней ?

По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет.

Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.

«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика.

C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность.

На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.

«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем.

Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».

«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен.

В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание.

Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), чаще всего государство.

Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается»

«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды.

Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит.

Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».

Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным.

Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.

Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд.

Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей.

Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.

Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса.

Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений.

Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».

Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.

Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге.

Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.

Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?

Да, это действительно так.

Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли.

В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта.

Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома, это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю.

А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически.

Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства одного квадратного метра, что, в свою очередь, повышает цену объекта».

«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект.

Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи.

Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги.

Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность.

Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».

Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?

Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом.

В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников.

В случае собственности – ежегодный земельный налог.

Пусть эта статья вам будет полезной !

Центр недвижимости г-к. Анапа «Авантаж-Юнион»

Телефон горячей линии 8 800 350 76 78 (звонок по России бесплатный)

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Максимально снизить риски по покупке квартиры от застройщика — естественное стремление любого покупателя недвижимости. Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты. Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Аренда или собственность земли под новостройкой

Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов:

аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;

застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;

при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;

наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!

Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.

Срок аренды и арендодатель

Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.

Назначение земель и передача в собственность

Муниципальные земли, имеющие назначение «жилое строительство», передаются новым владельцам «по умолчанию», если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.

Субаренда и собственность застройщика на землю

Красные линии и обременения участка

Кроме того, на этой территории могут быть «красные линии», и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда «двор без машин» будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

Краткосрочная аренда земли застройщиком — высокий риск

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Читайте также  Осуществление сервитута пользователем осуществляется

Проверяйте все данные и документы на землю под застройкой

В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.

А101 строит на арендованной земле. Стоит ли покупать?

Покупка квартиры в новостройке у А101 (https://a101.ru/projects/moskva-a101/?type=realty)

Застройщик проверенный, но косяки случаются (например, здание паркинга не может оформить на себя в собственность уже 5 лет, при этом продает места).

Стали смотреть ДДУ и право застройщика на собственность — увидели что земля в аренде на 5 лет. Причем и арендодатель и арендатель — фактически одному человеку принадлежат.

Вот документы с их сайта — https://a101.ru/media/docs/%D1%88%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%BD_%D0%94%D0%BE%D0%BC_20_%D0%BA%D0%BE%D1%80%D0%BF.4.pdf

Внимание, вопрос — стоит ли связываться с покупкой и какие риски?

Необходимо разделять покупку квартиру и заключение договора ДДУ. Наличие ДДУ еще не гарантия, что Вы станете собственником, а сама стройка или даже уже отстроенное здание с отделанными помещениями не зависнет, как незавершенка, например. Не факт, что помещения будут приняты в эксплуатацию. То, что арендатор и арендодатель фактически одно лицо должно настораживать, как и то, что не вводится парковка длительное время (это уже связано с определенными нарушениями либо на стадии проектирования либо на стадии строительства).

Кроме того, в инете есть отзывы об этой компании (в открытом доступе), например:

Если решитесь на участие в ДДУ, обратите внимание на сам договор (как и а возможность его изменения), ориентироваться можно на правила, установленные статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (сам закон открывается по синей ссылке).

Вы можете посмотреть документы? Из них что-нибудь можно сделать вывод?

Игорь, добрый день! Много застройщиков ведут строительство на земельных участках, принадлежащих им на правах аренды. Например если посмотреть ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок .

Пожалуйста, посмотрите, я пристыковал оба документа.

По договору. П. 7.1.8 предполагается штраф в 20% в случае переуступки права и обязанностей по договору без согласия застройщика, момент довольно спорный, в общем то при необходимости такое условие можно признать в случае спора недействительным

п. 7.1.9 — частичная уступка права требования по неустйке, тут полный запрет что обусловлено распространение практики переуступки требований по взысканию неустойки юридическим фирмам у которых большей времени и нервов обжаловать решения судов о снижении вплоть до ВС РФ, тут застройщик решил перестраховаться, в принципе ст. 382 ГК РФ предполагает что

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

тут с одной стороны действует ст. 11 214-ФЗ которая допускает переуступку либо после полной уплаты договора либо с одновременным переводом долга а для последнего уже нужно согласие. Что касается уплаты цены договора, то пока не будет окончательных обмеров не будет ясно и с ценой, тут вопрос довольно неоднозначный, надо смотреть в том числе судебную практику, но он в общем то второстепенный т.к. неустойку взыскать при задержке Вы в любом случае вправе самостоятельно просто наняв юриста без переуступки права, возможно что и вовремя сдадут дом

Здравствуйте, Игорь! По договору долевого участия. Ничего такого, что могло бы внушать опасения на настоящем этапе, я не увидела. Договор стандартный, даже, можно сказать, учитывающий права дольщика больше, чем некоторые другие, например, в части возможностей различных способов оплаты и в части нахождения объекта и земельного участка в залоге у участников долевого строительства. Из отрицательного — не нашла в документах на сайте компании сведений о страховании ответственности застройщика.

В любом случае, никакой ДДУ не застрахует от просрочки исполнения обязательств застройщиком. В этом случае участник долевого строительства вправе использовать механизмы защиты, которые предусмотрены ФЗ № 214 и Законом РФ «О защите прав потребителей», такие как неустойка, компенсация морального вреда и штраф.

А вот по договору аренды земельного участка у меня вопросы возникли. То, что он подписан одним и тем же человеком, значения не имеет, поскольку он подписывал договор как генеральный директор двух разных юридических лиц, что законом не запрещено. Проверила по кадастру и по Росреестру: участок есть, именно этой площади, как в договоре аренды, с тем же назначением. Меня смутило то, что ни в договоре аренды, ни в договоре о выкупе не указано, на каком праве участок принадлежит арендодателю, то есть АО «Проект-Гранд». И ещё не понятен п.1.2 договора арендына дату подписания настощего договора земельный участок передан в аренду арендатору по краткросрочному договору аренды земельного участка № 11573 от 05 марта 2018 года, который подлежит расторжению с даты государственной регистрации настоящего договора«. Дело в том, что договор № 11573 от 05 марта 2018 года — это и есть этот самый договор аренды.

Задайте эти два вопроса застройщику. Хотя, я так полагаю, вполне возможно, что опасения напрасны, поскольку регистрацию в Росреестре договор аренды прошёл. Договор аренды с правом последующего выкупа — это хорошо.

А так достаточно информативный сайт, проектная документация выложена, как и данные о застройщике.

2.1. Требования к правам на землю для застройщика: вид права, формулировка разрешённого вида использования

Оформление прав на землю для застройщика

Строительство предполагает необходимость наличия определённых прав застройщика на земельный участок, а также установление в отношении участка соответствующего правового режима.

Для того чтобы начать строительство, застройщик должен обладать земельным участком на каком-либо праве.

ЗК РФ делит права на землю на две категории:

1) собственность (глава III ЗК РФ);
2) прочие права (главы IV, V ЗК РФ):

  • ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут, публичный сервитут);
  • аренда земельных участков;
  • постоянное бессрочное пользование;
  • безвозмездное пользование земельными участками.

Собственность подразумевает наибольший объём правомочий в отношении земельного участка в части пользования и распоряжения им, включая застройку. Собственник земельного участка ограничен только публично-правовыми ограничениями, такими как правовой режим земель, который в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется исходя из категории земель и вида разрешённого использования.

Из прочих прав на землю для застройщика, прежде всего, представляет интерес аренда земельных участков. По умолчанию арендатор может передавать земельный участок в субаренду, просто уведомив арендодателя (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если речь идёт об аренде государственной или муниципальной земли, то в случае заключения договора на срок более 5 лет по общему правилу арендатор может передать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя (но с уведомлением последнего). Очевидно, аренда является весьма гибким титулом, удобным для оформления прав на строительство.

При аренде земли для строительства принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка. Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например, «для строительства торгового центра», но иногда просто присутствует в форме какого-либо из пунктов договора аренды (с правом застройки/строительства объектов капитального строительства).

Необходимость получения согласия собственника на застройку основывается на следующих нормах. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Исходя из п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества. Таким образом, даже если считать застройку участка его использованием (хотя это, конечно, распоряжение), арендатор не может застроить участок, если такое право не будет предоставлено ему договором.

Следует также помнить, что п. 3 ст. 2 закона [1] о введении в действие Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность в городах с населением свыше 3 (трёх) миллионов человек устанавливать при приватизации земельных участков запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке, который может быть снят за плату в пределах до 80% от кадастровой стоимости участка. Порядок установления и снятия запрета на строительство устанавливается законами субъектов РФ.

Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой являются здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Под наличием необходимых разрешений, речь о которых идёт в данном разделе, следует понимать не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку.

Читайте также  Ограничение родительских прав является мерой

Таким образом, даже если земельный участок был предоставлен застройщику в аренду и правовой режим земли допускает строительство, возведённое строение может быть признано самовольной постройкой, если собственник в договоре не выразил своего согласия на застройку участка [2] .

При этом необходимо обратить отдельное внимание, что формулировка о цели предоставления участка в аренду должна быть максимально чёткой. Так, если в договоре указана цель «для строительства многоквартирного дома», то, очевидно, речь идёт о капитальном строительстве. Если же цель предоставления участка сформулирована как «размещение магазина», то арендодатель, возможно, имеет в виду временную постройку, в то время как арендатор намерен возвести объект капитального строительства и получить впоследствии соответствующие права на земельный участок.

Необходимо понимать, что разрешённое договором использование участка может быть более узким, чем разрешённое использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешённого использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного и градостроительного законодательства, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определённое использование участка, выраженном в договоре.

В данный момент ведётся разработка поправок в блок вещных прав ГК РФ. Одним из новых вещных прав предлагается сделать право застройки (суперфиций). Часть юридического сообщества полагает, что введение такого права позволило бы снять часть внутренних противоречий «строительной» аренды. Другая же часть полагает, что имеющаяся на данный момент конструкция вполне эффективна и с небольшими поправками сможет обеспечить нужды застройщиков и органов власти.

Продолжая анализировать «прочие права», хотелось бы отметить, что публичный сервитут для строительства в частных интересах непригоден, поскольку он возникает не по волеизъявлению застройщика, а только в силу необходимости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Перечень конкретных целей установления публичных сервитутов содержится в п. 4 ст. 23 и ст. 39.37 ЗК РФ, и туда входит строительство лишь объектов федерального, регионального и местного значения.

Между тем земельное законодательство предусматривает возможность установления частного сервитута для целей строительства – сервитут для строительства линейных объектов, не препятствующих разрешённому использованию земельного участка. Особое внимание следует обратить на то, что в соответствии с п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ сервитут, установленный в отношении государственного или муниципального участка на срок до трёх лет, может не проходить кадастровый учёт и отсутствовать в ЕГРН.

Продолжая анализ возможных видов прав на участок, необходимо вспомнить о праве постоянного (бессрочного) пользования. Государственная или муниципальная земля предоставляется на этом праве только следующим лицам:

1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;
2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казённым, автономным);
3) казённым предприятиям;
4) центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

При этом предоставление участков данным лицам на иных правах запрещается за исключением отдельных случаев (п. 4 ст. 39.9 ЗК РФ).

Очевидно, такой перечень субъектов этого права делает его неактуальным для частных инвестиций, однако бюджетное строительство работает именно в этих условиях.

Помимо этого, земельный участок может быть предоставлен на праве безвозмездного пользования. Перечень случаев предоставления участка на таком праве предусмотрен ст. 39.10 3К РФ и является исчерпывающим. Применительно к строительству земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

1) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в отдельных случаях;
2) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет;
3) лицам, которые выиграли государственные торги на право постройки объектов в соответствии с законом № 44‑ФЗ [3] , законом № 275-ФЗ [4] на срок исполнения соответствующего контракта;
4) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;
5) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
6) некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта РФ и созданным субъектом РФ, в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определённых федеральным законом, указом Президента РФ, нормативным правовым актом Правительства РФ, законом субъекта РФ, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства;
7) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, на срок не более чем десять лет.

Очевидно, применительно к получению государственной или муниципальной земли для строительства основным правом является аренда, полученная по результатам аукциона.

ВС разъяснил вопрос об аренде земли под МКД, построенным с участием дольщиков

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС20-17579 по делу об оспаривании Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказа регионального Росреестра зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земли между застройщиком и Департаментом.

В марте 2011 г. Департамент и ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» заключили договор аренды земельного участка площадью в 2,4 га для строительства многоквартирного жилого дома. В отношении участка в ЕГРН были внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу застройщика и в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства. Впоследствии дом был построен и введен в эксплуатацию.

В июне 2014 г. арендный договор был расторгнут, в связи с чем Департамент обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора. Однако ведомство приостановило регистрацию со ссылкой на ч. 1 ст. 13 Закона об участи в долевом строительстве. Впоследствии заявителю было отказано в госрегистрации соглашения, что явилось основанием для его обращения в суд.

Сначала арбитражный суд и апелляция удовлетворили требования Департамента, однако окружной суд отменил их судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение. В дальнейшем первая инстанция, а затем и апелляция вновь признали незаконным решение Управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка. На госорган была возложена обязанность осуществить необходимое действие. Как следовало из судебных решений, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, Департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (ст. 413 ГК РФ).

Тем не менее суд округа не согласился с такой позицией нижестоящих судов и отменил их судебные акты, отказав в удовлетворении заявленных Департаментом требований. В частности, он указал на необходимость применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме. Окружной суд также сослался на отсутствие в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26 июня 2014 г. и государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, случившуюся также спустя несколько лет (в 2017 г.) после заключения этого соглашения. При этом кассация отметила наличие в ЕГРН в отношении земельного участка, зарегистрированного до 1 ноября 2018 г., ограничения (обременения) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Департамент сослался на нарушение судом округа норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела № А53-23224/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является госрегистрацией неразрывно связанных с ним прав общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. В свою очередь, в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г. предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как пояснил Суд, возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Так, Законом об участии в долевом строительстве установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников таких правоотношений. «В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13). Залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13), отмечено в определении.

Читайте также  Трудовая инспекция волгоград консультация по трудовым спорам

Верховный Суд добавил, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и соответствующего документа. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Соответственно, вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций, а также сделан без учета изменений, внесенных Законом от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства. Согласно этой норме возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка либо залог права аренды участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, построенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Такие положения применяются и в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома.

«Таким образом, учитывая расторжение договора аренды соглашением от 26 июня 2014 г., окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды у Управления Росреестра не имелось. Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2020 г. по делу № А53-38414/2019», – заключил ВС РФ и отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков полагает, что Верховный Суд достаточно подробно расписал порядок применения спорной нормы, чтобы впредь лишний раз на нем не останавливаться: «Громоздкая сама по себе правовая конструкция, сопряженная с коллизией, возникшей с жилищным законодательством, детально расписана этим судом».

По мнению эксперта, определение ВС интересно тем, что демонстрирует подход к оценке работы конкретного кассационного суда, который, что также интересно, допустил в своей практике два противоположных подхода. «Следует обратить внимание на то, что Верховный Суд в своем определении сослался на позицию того же самого кассационного суда, чье постановление отменил. Сложилась ситуация, при которой кассация сначала приняла решение об отказе в удовлетворении требований, а затем изменила свой подход в аналогичной ситуации. Верховный Суд не только обратил внимание на ошибки в правоприменении, но и лишний раз напомнил о необходимости следовать единству правоприменительной практики», – заключил Виктор Глушаков.

Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко отметил, что определение Верховного Суда законно и обоснованно. «К сожалению, это не то определение, которое двигает вперед судебную практику, а то, которое исправляет курьезные ошибки нижестоящих судов. Дело в том, что Арбитражный суд Северо-Кавказского округа разрешает спор по старой редакции п. 8.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, без учета поправок, внесенных Законом 13 июля 2020 г. ВС РФ поправляет окружной суд, отменяет его постановление, оставляя в силе судебные акты нижестоящих судов, которые за поправками в закон следят более внимательно, т.е. причина судебной ошибки окружного суда кроется лишь в том, что этот суд не следит за изменениями действующего законодательства», – пояснил он.

По словам эксперта, особенно забавно, что Верховный Суд в качестве примера правильного подхода приводит постановление того же АС Северо-Кавказского округа, но вынесенное немногим более месяца спустя после выхода отмененного постановления – 16 сентября 2020 г. по делу № А53-38414/2019, причем оба постановления были вынесены с участием одних и тех же судей (Виктор Анциферов и Андрей Мещерин), менялся только председательствующий. «Если отмененное постановление было вынесено под руководством судьи Натальи Мазуровой, то “образцовое” – под председательством судьи Виталия Епифанова. В целом на практику определение ВС РФ не повлияет, значение его будет сугубо воспитательным и сугубо внутри АС Северо-Кавказского округа», – подытожил Сергей Радченко.

Зачем строить на съемном земельном участке?

Редакция проекта « Загородное Обозрение »

197022 , Санкт-Петербург , Большой пр. П.С., 83

Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru

Загородное обозрение

Петербуржцам, планирующим переселиться за город или построить дачу, привычнее вести стройку на земле, оформленной в собственность. Реже встречаются случаи строительства на арендованном земельном участке, которое связано с рядом юридических тонкостей и в большинстве случаев весьма рискованно. Чем привлекателен этот маневр и какие подводные камни ожидают застройщиков, избравших такую тактику?

«Две большие разницы»

Частный собственник, строящий дом в садоводстве, и девелопер-инвестор имеют разные цели при реализации недвижимости на земельном участке в аренду. Их суть объясняет директор по развитию компании «Русь: Новые Территории» Светлана Невелева.

Частного застройщика чаще всего привлекает возможность жить в красивом месте, где по юридическим ограничениям невозможно приобрести земельный участок в собственность. «Для конечного покупателя риски строительства на арендованной земле очень велики. Возникает ряд вопросов: почему в аренде, у кого в аренде, почему нельзя оформить право собственности? Возможно, привлекает конкретное место на берегу чудесного озера или залива, но по документам это земли рекреации. Риск частично оправдан, если речь идет о небольшом строении с низкой стоимостью», – комментирует эксперт.

Инвестор, занимающийся строительством недвижимости на участке в аренду, может использовать такой ход для последующего приобретения этой земли в собственность. «В нашем законодательстве есть такая возможность: сначала арендовать земельный участок, потом возвести на нем некий жилой объект, зарегистрировать этот жилой объект и после этого выкупить земельный участок под строением. Такая тактика применяется, если как чистую землю этот участок в собственность не оформить», – поясняет г-жа Невелева. Спикер отмечает, что этот случай имеет очень много нюансов в юридическом аспекте и не лишен рисков: во время строительства могут корректироваться законы и договоренности сторон, меняться люди на должностных постах.

Риски аренды земельного участка

Строительство на арендованной земле требует знания юридических тонкостей, в том числе функционального назначения участка и возможностей арендатора, которые отражаются в договоре аренды. Срок эксплуатации земельного участка, место и характер построек, возможность или невозможность капитального строительства – эти и другие моменты нужно согласовывать не только с арендодателем, но и с государственными органами. Нарушение одного из пунктов договора может повлечь за собой его расторжение или переоформление.

Застройка взятого в аренду земельного участка имеет мало гарантий. «Любое капитальное строительство, которое идет на земле, не принадлежащей застройщику и не соответствующей по своей категории или разрешенному использованию для строительства, – проект очень рискованный. Инициатора такого строительства могут обязать снести постройку и вернуть ландшафту первоначальный естественный вид. И это не вымысел, такие примеры есть в реальности, и их достаточно много», – рассказывает Светлана Невелева.

Риск строительства на участке в аренду заключается как в разногласиях и возможных изменениях в договоренностях сторон, так и в целенаправленном отслеживании таких случаев со стороны государства. «С каждым годом контроль за такими постройками усиливается и меры принимаются. Поэтому проекты такого рода, которые удавались еще лет пять назад, сейчас имеют весьма сомнительные перспективы», – отмечает Светлана Невелева. Добавим, что риск повышается за счет нелегитимных предложений аренды земельных участков, расположенных около заповедных или охранных территорий государства, на землях сельскохозяйственного назначения и других зонах, где капитальная стройка запрещена.

Стоит ли овчинка выделки?

Есть несколько ситуаций, когда застройщик идет на риск и готов вести строительство на арендованном земельном участке. По словам г-жи Невелевой, такие проекты возникают «при чрезмерной уверенности застройщика в своих силах, при наличии у него возможности оформлять документы задним числом, из-за непрофессионализма либо по крайней экономической выгоде, возможной при успешном разрешении этой авантюры. Впрочем, возможно, что при благополучном завершении строительства землю удастся оформить в собственность; однако с уверенностью предсказать успех такого предприятия нельзя.

По мнению спикера, ни один из вариантов не лишен риска и не может быть абсолютно оправдан. «Свой капитальный дом стоит строить на своей земле, которая принадлежит по праву и – более того – легитимно подходит под такое строительство», – заключает Светлана Невелева.