Можно лиипотечную квартиру обменять в трейд ин

Обмен ипотечной квартиры на другую квартиру

Все жизненные ситуации предусмотреть невозможно. Иногда возникает необходимость переехать: из-за работы, потребностей семьи, по другим причинам. Что делать, когда нужно сменить район или город, а обязательства по ипотечному договору еще не выполнены? Можно ли обменять квартиру, которая находится в ипотеке? Согласуется ли это с законом? Какие есть варианты? Ответ – в статье.

Точка зрения закона

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, покупатель квартиры может обменять при соблюдении условий обмена, определенных банком. С процессуальной точки зрения это будет процедура замены залога, поэтому обмен может производиться только на равноценную жилплощадь (статья 345 ГК РФ). Если вы покупали однокомнатную квартиру в ипотеку, то обменять ее сможете только на равную по площади.

Детали банк может устанавливать по своему усмотрению. Могут устанавливаться условия по сроку ипотеки, оценочной стоимости квартиры (иногда требуется дисконт в размере 20-30% от остатка долга) и т.д. Важно соблюсти все условия. Даже при нарушении хотя бы одного пункта банк уже не даст обменять ипотечную квартиру, поэтому клиенту придется искать варианты.

Почему без обмена обойтись сложнее?

Разумеется, можно не обменивать квартиру в ипотеке, а сдать ее в аренду, и в другом районе или городе снять себе подходящее жилье на те же деньги. Но жизнь на съемной жилплощади имеет свои подводные камни:

  • Вас могут попросить съехать. Даже с предупреждением это большой стресс, неудобства, потеря времени и ресурсов на поиск новой квартиры;
  • Контроль со стороны хозяев. Даже если вы бережно относитесь к арендованной квартире, все равно визиты собственника не всегда удобны или приятны;
  • Разница в цене аренды. Проживание в разных районах может существенно отличаться по стоимости, особенно в мегаполисах. А переплата по аренде квартиры относится к тем расходам, которые вам точно никто не компенсирует.

Выходит, что обмен ипотечного жилья иногда просто необходим.

Альтернативный вариант от девелоперов

Но есть еще один способ обменять квартиру на другую, даже если вы еще не выплатили ипотеку. Это участие в программе Trade in. Ее условия предполагают возможность использовать старое жилье для обмена на квартиры в новостройках с соответствующей доплатой.

Обычно это юридически сложный процесс, поскольку ипотечная задолженность – это обременение. Но свести к минимуму все сложности можно, если в этом заинтересован собственник, застройщик и банк.

Хороший пример – возможность обменять квартиру в ипотеке на жилье в новостройках компании «Унистрой». Здесь застройщик максимально разгрузил клиента, взяв процедуру оформления бумаг на себя. Все происходит в режиме одного окна, а сотрудники дают простые и понятные указания. Более того, можно взять квартиру большей площади, использовать средства материнского капитала – зависит от пожеланий покупателя и решения банка.

Хотя технически это не обмен, а продажа старой квартиры, находящейся в ипотеке, и покупка новой в одном из лучших ЖК города. Но для собственника все так же просто, как обычный обмен необремененными квартирами без посторонней помощи.

Обмен ипотечной квартиры

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

  1. Возможен ли обмен?
  2. Разрешение от банка
  3. Требование закона к процедуре
  4. Как происходит обмен ипотечной квартиры?
  5. Как обменять ипотечную квартиру?
    1. Что потребуется?
    2. Пошаговые действия
  6. Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).
Читайте также  Как вызвать гаи по страховке в дтп

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Как купить квартиру по программе trade-in в ГК «Самолёт»

Вместе с партнером ДомКлик — группой компаний «Самолёт» — рассказываем о программе trade-in, ее преимуществах о и том, как с ее помощью купить новую квартиру.

Что такое trade-in

Система trade-in с авторынка переместилась в сферу недвижимости несколько лет назад и сегодня активно используется многими застройщиками. Что это за система? Trade-in — это схема покупки квартиры, при которой имеющаяся недвижимость идет в зачет жилья в строящемся доме.

В чем выгода trade-in

Приобрести популярность среди покупателей недвижимости программе trade-in позволило несколько факторов:

Финансовая выгода. При использовании данной услуги застройщик фиксирует стоимость нового жилья, что важно в условии постоянного роста цен на новостройки.

Экономия времени. Не надо искать варианты для продажи имеющейся недвижимости, собирать информацию и отзывы.

Безопасность сделки. Все механизмы предполагают наличие надежного партнера по продаже имеющейся квартиры, что исключает недобросовестность агента.

Программы trade-in в ГК «Самолёт»

«С помощью программы trade-in можно купить жилье в любом комплексе от ГК «Самолёт». Старая квартира идет в счет имеющейся: клиент приходит в компанию не с деньгами, а с имуществом. Главное преимущество в этом случае — максимально сжатые сроки продажи и отсутствие необходимости самостоятельно продавать квартиру — искать риелтора, выезжать на показы квартиры. Компания предлагает своим клиентам сразу несколько программ выкупа».

Дмитрий Волков, коммерческий директор группы компаний «Самолёт»

Внутренний trade-in ГК «Самолёт»

Для тех покупателей, кто решил обменять меньшую квартиру от застройщика на большую, в ГК «Самолёт» работает внутренний trade-in.

Эта программа позволяет до получения покупателем права собственности поменять приобретенную у застройщика квартиру в строящемся доме на большую. Если сделка прошла без привлечения ипотеки, материнского капитала или других субсидий, все решается на уровне договоренностей с застройщиком. Приобретенная недвижимость снимается с государственного кадастрового учета, прекращается право собственности и регистрируется новое. Между клиентом и компанией составляется дополнительное соглашение.

Если же объект приобретен с использованием средств ипотеки или субсидий, то необходимо согласовать с банком замену залога. Можно заключить дополнительное соглашение или расторгнуть текущий ДДУ и заключить новый. Однако нужно учитывать, что если стоимость новой квартиры будет больше, то доплата будет возможна только за счет личных средств.

Trade-in ГК «Самолёт» c участием партнерского агентства недвижимости

В рамках данной программы недвижимость реализуется с помощью партнеров ГК «Самолёт». Застройщик при этом фиксирует стоимость новой квартиры, а на продажу старой дается до 60 дней.

Trade-in с участием ДомКлик

Вариант третий — продать старую квартиру с помощью сервиса ДомКлик и купить новую в ГК «Самолёт».

Вы выбираете квартиру из предложений группы компаний «Самолёт» и заполняет анкету по имеющейся недвижимости, которая далее направляется для оценки в ДомКлик. Далее квартира предварительно оценивается — на основании оценки, полученной от ДомКлик, менеджеры ГК «Самолёт» структурируют сделку с клиентом.

Если предложение устраивает потенциального покупателя, квартира оценивается более точно после выезда на объект специалиста. Затем стороны заключают договор купли-продажи и ДДУ на новый объект, и ДомКлик перечисляет клиенту деньги.

Для клиента в этом случае услуга оценки и продажи имеющейся недвижимости осуществляется бесплатно. На период сделки группа компаний «Самолёт» фиксирует стоимость выбранной недвижимости.

Ипотечный trade-in: как купить квартиру по трейд-ин и не прогадать

В сделках по схеме трейд-ин покупатель в качестве оплаты за новую квартиру предлагает имеющуюся недвижимость, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит. В чём плюсы, минусы и риски, расскажем далее.

Читайте также  Что будет если европротокол заполнил неправильно

Что такое трейд-ин

Кратко суть таких сделок в следующем. Недвижимость, которая находится в собственности, идёт в качестве частичной оплаты новой квартиры. То есть переходит застройщику. Он в дальнейшем реализует полученную квартиру. Покупатель же берёт ипотеку на оставшуюся сумму, доплачивает тому же застройщику и получает новое жильё. Квартиру бронируют на 1-3 месяца. За это время нужно найти деньги. Стоимость жилья на этот период замораживается, то есть гарантировано не вырастет.

В Россию такая схема пришла только в 2009 году и до сих пор не распространена.

С такими сделками работают риелторы только в городах-миллионниках.

Требования к квартирам

Застройщик не согласится покупать какую попало квартиру, поскольку в будущем её придётся продавать. К жилью предъявляют требования. Первостепенные – это порядок с бумагами, удобное месторасположение и приемлемый ремонт. Кроме того, важны следующие критерии:

  • дом построен не раньше 1960 года;
  • дом не деревянный, от 5 этажей;
  • износ здания не выше 40%;
  • перепланировки узаконены;
  • стоимость квартиры до 6 млн руб.;
  • квартира не в долевой собственности, принадлежит только продавцу;
  • нет обременений, зарегистрированных несовершеннолетних.

Пошаговая инструкция

Существует несколько вариантов подобных сделок. Первый – продать застройщику свою квартиру на вторичке, а купить новую в его новостройке. Второй – продать застройщику квартиру в его же жилом комплексе и приобрести жильё там же – большее по размеру или, к примеру, в другом доме или на другом этаже (так называемый внутренний trade-in). Схема работает, если человек ещё не получил право собственности на строящееся жильё и уже хочет поменять на другое у того же застройщика.

Рассмотрим пошаговую инструкцию на примере первого варианта. Вкратце план действий выглядит так:

  1. выбрать застройщика и понравившуюся квартиру;
  2. узнать, работает ли застройщик по программе трейд-ин и на каких условиях;
  3. договориться, как будет проходить сделка;
  4. выбрать программу кредитования, подать заявку в банк;
  5. заключить договоры на продажу старой квартиры и покупку новой;
  6. подписать договор ипотечного кредитования с банком;
  7. дождаться регистрации сделок в Росреестре;
  8. закрыть все долги по старой квартире и выписаться из неё;
  9. сдать прежнюю квартиру покупателю и принять новую от продавца.

Плюсы и минусы

Комментирует Олег Вонарха, руководитель новосибирского агентства недвижимости «Жилфонд»: «Главное преимущество – это быстрота продажи. Допустим, вам понравилась квартира в новостройке и вы хотите её приобрести. Но пока будете искать покупателя на своё жильё, есть вероятность, что новая квартира вас не дождётся. В трейд-ин выбранная недвижимость резервируется и нет риска, что её купит кто-то другой. Ещё один плюс в том, что можно договориться с застройщиком пожить в своей старой квартире несколько месяцев, пока новостройка не будет сдана – всё решается путём переговоров. Часто потенциальным покупателям, приобретающим жильё по трейд-ин, предоставляются льготы – скидки, рассрочка.

Есть и минусы, которые не стоит сбрасывать со счетов.

Рынок трейд-ин – это коммерческое предприятие, и застройщик возьмёт квартиру дешевле её рыночной стоимости, поскольку он тоже хочет заработать на этой схеме.

Поэтому нужно быть готовым к тому, что продаваемый объект оценят ниже рыночной стоимости. Ещё один минус схемы в том, что какое-то время нужно ждать окончания строительства дома. Хорошо если попадётся застройщик, с которым можно будет договориться насчёт проживания в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а если нет? Это будет означать, что на определённый период времени придётся подыскивать съёмное жильё. Опасность трейд-ин заключается в том, что человек продал свою квартиру, взял ипотеку, купил новое жильё, а стройка может затянуться на долгий срок».

Обратите внимание: если при покупке первой квартиры не были привлечены ипотека, маткапитал и другие субсидии, всё решается на уровне договорённостей с застройщиком. Но если есть жилищный кредит и он пока не погашен или использовался маткапитал, вопрос придётся обсуждать с банком (необходима смена залога), а во втором случае – ещё и с органами опеки.

К минусам можно отнести ещё и отсутствие большого выбора при покупке жилья. Обычно застройщик предлагает несколько вариантов в собственных жилых комплексах. Из-за этого возможность выбрать район или месторасположение есть далеко не всегда. Кроме того, нельзя рассмотреть другие варианты в плане цены, поскольку покупатель уже связан обязательствами с конкретным застройщиком. В итоге он может упустить более выгодный вариант, проиграть и в местоположении квартиры, и в цене.

Риски сделок трейд-ин

Главный риск – столкнуться с недобросовестным застройщиком или риелтором, потерять деньги и остаться на улице. Чтобы этого не произошло, изучайте отзывы, работайте только с проверенными компаниями, имеющими опыт.

Внимательно читайте все бумаги, а лучше – привлеките юриста.

Кроме того, на деле застройщик может передумать: купить старую квартиру, а новую не продать. Получится, что владелец жилья просто продаёт недвижимость дешевле рыночной цены и остаётся ни с чем. Проиграть в цене можно до 20%. Особенно это вероятно, если заключается не один договор, а два – сначала на продажу квартиры, а позже – на покупку новой.

Рекомендуем заранее узнать у риелтора или у застройщика, сколько будет стоить оценка квартиры, оформление бумаг (иногда это платно). Также уточнить, на какой срок бронируется новое жильё, можно ли продлить этот период и предусмотрены ли в этом случае штрафы.

Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину

Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр.

Новую квартиру я брала в ипотеку, деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу.

Ипотека оказалась под угрозой: со сменой работы ее придется оформлять заново, а для этого банк просил проработать на новом месте хотя бы полгода. Мы обсудили варианты с застройщиком, и он предложил купить мою старую квартиру в счет новой.

Такой тип сделок называется «трейд-ин».

Что такое трейд-ин

Суть сделки по трейд-ину в том, что объект недвижимости идет в счет квартиры застройщика. После этого застройщик продает эту недвижимость каким-то своим образом.

Для продавца недвижимости главный плюс трейд-ина — экономия времени. По моей статистике, на самостоятельную продажу 1—2-комнатной квартиры уходит примерно 2—4 месяца . Если комнат больше, покупателя можно ждать и год. Продажа квартиры по трейд-ину обычно занимает 2 недели , потому что продажа старой квартиры и покупка новой — это одна сделка. Не нужно искать покупателя, платить риэлтору и следить за ходом всей сделки — за это отвечают сотрудники подрядчика вроде меня.

Главный минус трейд-ина — потеря денег. Цену за недвижимость назначает не продавец, а покупатель — застройщик или подрядчик. В зависимости от параметров объекта потеря денег может достигать 20% от его рыночной стоимости. Эти деньги идут на оплату всех сделок и комиссий.

Читайте также  Договор поднайма жилого помещения 2019

По трейд-ину купят не любую квартиру

Когда вы продаете квартиру по трейд-ину, застройщику хорошо — он продает вам одну из своих квартир. Но вашу старую квартиру тоже должно быть легко продать. Поэтому сделки по трейд-ину предлагают не всем.

Типичные требования к квартире — хорошее расположение, свежий ремонт и чтобы все в порядке с документами.

Что мне предложили

В среднем по рынку квартиры вроде моей продают за 1,85 млн рублей. Застройщик показал ее потенциальному покупателю (своему подрядчику), и они оценили ее в 1,75 млн рублей — на 100 тысяч дешевле.

Терять 100 тысяч было обидно, но я решила так: сама я продать квартиру не успеваю, а риелтор — это тоже расходы. Пусть нормальный риелтор обойдется мне в два раза дешевле, тысяч в 50, но еще неизвестно, как быстро он продаст квартиру.

Возможно, мне все равно придется ждать полгода и заново собирать документы на ипотеку.

Риски трейд-ина

Сделки с недвижимостью обычно довольно сложные: в них задействованы разные документы и много денег. Когда предлагают все сделать за тебя, большой соблазн довериться и ни во что не вникать.

заплатил покупатель квартиры через трейд-ин. Сама я продала бы ее на 100 тысяч дороже

Я понимала, что на этой сделке заработают все стороны, поэтому обманывать меня, скорее всего, никому не выгодно. Но еще я понимала, что если что-то пойдет не так, это я рискую потерять деньги и остаться на улице. Поэтому я постоянно оставалась на связи с представителями застройщика и подрядчика, читала все договоры и задавала кучу вопросов.

Как мне казалось, узкое место трейд-ина в том, что я продаю квартиру дешевле рынка. Может оказаться так, что они сговорятся: покупатель купит у меня квартиру, а застройщик передумает продавать новую. Получится, что я просто продала квартиру на 100 тысяч дешевле.

Когда покупатель и продавец — одно лицо, например застройщик, можно заключить договор мены. Но когда это разные лица, такой договор не сработает. Приходится составить отдельно договоры на продажу старой квартиры и на покупку новой.

Как объяснил мне представитель подрядчика, обычно продавцу квартиры предлагают подписать оба договора сразу. Но свои договоры я подписывала в разные дни: я была одной из первых, кто оформлял сделку по трейд-ину, и застройщик еще не отработал схему. Я решила, что из-за 100 тысяч рублей застройщик не будет рисковать своей репутацией, и оказалась права.

Но это не значит, что так будет у всех, поэтому процесс стоит заранее обсудить со всеми сторонами. Устная сделка — тоже сделка.