Основания расторжения дду застройщиком

Расторжение ДДУ дольщиком

В наше агентство регулярно обращаются участники долевого строительства, которые возмущены поведением застройщика, затягивающего строки и не исполняющего в полной мере своих обязательств. Некоторые из них уже неоднократно излагали свои требования в письменном виде и направляли их застройщику на юридический адрес, однако, не получили ответа.

Юристы нашего агентства знают, как правильно расторгнуть договор долевого участия, а главное – получить денежные средства от застройщика.

Следует сразу же оговориться, что для расторжения ДДУ необходимы причины, а именно – несоблюдение своих обязательств одной из сторон. Одностороннее расторжение договора дольщиком невозможно по причине того, что он просто передумал приобретать ту или иную недвижимость. Если же такое желание появилось, то первым делом следует внимательно изучить договор и узнать, какие причины расторжения в нём указаны.

Когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке

Дольщик может разорвать договор, отправив соответствующее уведомление застройщику, если тот:

Превысил срок сдачи объекта на 2 месяца и более.

Отказался от устранения недостатков. В том случае, если были выявлены нарушения в строительстве или отделке помещения, можно потребовать уменьшение суммы договора. При отказе от компенсации, дольщик может расторгнуть договор.

Нарушил строительные нормы.

Вышеописанные случаи являются общепринятыми для всех дольщиков, однако есть ещё рад причин, по которым дольщик может расторгнуть договор. Например, если ДДУ был заключен с использованием экскроу-счета, то дольщик может прервать действие договора, если при его заключении застройщик был признан банкротом.

Для того, чтобы определить, можно ли расторгнуть ДДУ в вашем конкретном случае – обращайтесь в юридическое агентство « MAXPRAVO » за бесплатной консультацией!

Наши специалисты имеют большой опыт в расторжении договоров долевого участия на всех этапах строительства объекта, а потому смогут оказать помощь и достичь желаемой цели. В тех случаях, когда ДДУ был оформлен до 2018 года (без использования эскроу-счета), мы поможем взыскать неустойку с застройщика, если есть такая возможность.

Наше агентство ведёт работу от начала и до конца, самостоятельно подготавливая документацию и принимая активное участие в судебном процессе.

Преимущество нашего агентства в том, что мы закончим с вами работу только после того, как на ваш счёт поступят денежные средства. Мы работаем за процент, а потому являемся заинтересованными в том, чтобы вы получили все возможные компенсации, положенные по закону.

Звоните и записывайтесь на бесплатную консультацию – мы поможем вам отстоять свои права!

Прежде чем расторгать ДДУ (договор долевого участия в строительстве) необходимо все как следует «взвесить».

Обычно, главным основанием для одностороннего отказа от ДДУ служит пп. 1 п. 1 ст. 9 закона 214-ФЗ: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Отказываясь от ДДУ в одностороннем порядку дольщик по факту отказывается от права требования объекта долевого строительства и получает право требования с застройщика стоимости объекта, процентов и штрафа.

Внимание! Категорически нельзя отказываться от ДДУ если есть признаки того, что ваш застройщик не сможет произвести выплаты по исполнительному листу, надежды на добровольную выплату крайне малы.

К положительным моментам расторжения ДДУ можно отнести следующее.

Помимо цены договора застройщик обязан выплатить проценты за пользование денежными средствами. Это взыскание имеет преимущества перед взысканием неустойки за нарушение сроков:

— проценты за пользование начисляются с даты оплаты вами цены договора. Размер процентов равен процентам за просрочку. Ключевая ставка с 09 сентября 2019 г. равна 7,00 % годовых. Таким образом, при расторжении договора по истечении двух, трех лет строительства, можно требовать проценты в размере половины от стоимости объекта ДДУ.

Порядок расторжения договора долевого участия:

Участнику долевого строительства необходимо направить на адрес застройщика, указанный в договоре, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Нелишним будет убедится в правильности адреса застройщика на сайте ФНС РФ https://egrul.nalog.ru.

Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения.

Договор считается расторгнутым со дня направления дольщиком уведомления об отказе застройщику, при этом у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Для граждан указанные проценты удваиваются.

Если застройщик игнорирует требование участника ДДУ, необходимо направить ему претензию с требованием возврата цены договора и процентов за пользования денежными средствами.

В случае отказа застройщика от удовлетворения претензии, дольщику следует обратиться в суд с исковым заявлением.

Наличие ипотечного договора не препятствует участнику долевого строительства воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ (Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466).

Допускает ли 214-ФЗ расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика?

Законом предусмотрен внесудебный порядок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика ввиду просрочки на два месяца уплаты цены договора дольщиком, при условии предварительного предупреждения дольщика не менее чем за тридцать дней.

Может ли дольщик расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке?

Согласно статье 9 ФЗ-214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:

  • просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более,
  • неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации,
  • существенное нарушении требований к качеству объекта.

Где найти образец заявления о расторжении ДДУ?

Расторжение ДДУ это очень ответственный шаг и чтобы не остаться без денег и без квартиры необходимо его принимать посоветовавшись с юристом и проверив застройщика на надежность.

И еще, если дольщиков несколько, то подписывают уведомление о расторжении все. Указывайте в уведомлении номер счета для перечисления денежных средств, ФИО получателя полностью, наименование банка, БИК, к/с банка.

Если Вы решите отстаивать свои права, добиваясь справедливой компенсации с недобросовестного застройщика, Юридическое Агентство MaxPravo всегда готово помочь и поддержать Ваши требования в судебных инстанциях.

Основания расторжения дду застройщиком

  • Об адвокате
  • Сведения о квалификации
  • Блог адвоката
  • Контакты

Выгода для потенциального дольщика при подписании ДДУ заключается в более низкой стоимости приобретаемого жилья. А сам договор долевого участия в строительстве заключается с целью финансирования возведения объекта недвижимости гражданами на различных стадиях.

На первый взгляд и дольщик, и застройщик становятся участниками обоюдовыгодного предприятия. При этом на практике часто возникают ситуации, когда требуется одностороннее расторжение заключенной сделки
из-за неисполнения одной из сторон договоренностей. Закон позволяет произвести такую процедуру, но при соблюдении правил и оснований расторжения соглашения.

Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке

Договорные условия в ДДУ устанавливают дату исполнения обязательства, а значит определяют сроки по двум основным этапам завершения строительства (при соблюдении должного качества объекта и его соответствия нормам законодательства), сдачу в эксплуатацию жилья и передачу жилья дольщику в собственность по акту.

Неисполнение указанных в договоре сроков дает основания дольщику для принятия решения не только о возмещении причиненного вреда и устранении недостатков, но и вообще о прекращении отношений (расторжении договора).

Закон № 214-ФЗ, регулирующий взаимные обязательства в рамках ДДУ, в ч. 1 ст. 9 выделяет следующие причины для одностороннего отказа дольщика от исполнения обязательств по договору:

1) объект не был передан дольщику в оговоренный срок, просрочка составляет не менее двух месяцев;

2) застройщик допустил существенные нарушения при строительстве, результат которых не устранил;

3) качество построенного дома не соответствует нормам и заключенному договору;

4) иные причины, установленные договором.

Важно: Договор может быть расторгнут и по инициативе застройщика, если дольщик не исполняет своих финансовых обязательств. Это возможно при отсутствии платежа в двухмесячный срок, если платёж носит разовый характер, а также при регулярных нарушениях сроков оплаты, если платёж осуществляется частями.

Плюсы и минусы одностороннего расторжения ДДУ

Расторжение договора в одностороннем порядке расценивается неоднозначно. Можно выделить как положительные моменты, так и отрицательные, которые обязательно нужно учитывать перед началом процедуры.

К плюсам можно отнести:

1) Возможность взыскать с застройщика проценты за пользование денежными средствами. Плюс в том, что такие проценты начисляются с момента оплаты дольщиком денежных средств по договору, а не с момента просрочки исполнения обязательства.

2) Возможность вернуть уплаченные по договору средства. Это выгодно, когда стоимость недвижимого имущества осталась на приблизительно том же уровне или вовсе снизилась.

Обязательны к учёту и возможные негативные последствия, среди которых выделяют:

1) Отсутствие у застройщика будущих обязательств передать дольщику квартиру. При этом не всегда получается вернуть все уплаченные по договору средства. На практике нередки ситуации, когда возврат уплаченных сумм осуществляется длительное время или не осуществляется вовсе (к примеру, если застройщик обанкротился и его активы не позволяют рассчитаться с кредиторами);

2) Стоимость объекта на момент заключения договора всегда ниже, чем на последующих этапах строительства, если фактически оно велось по графику. Вернуть можно будет изначально уплаченную стоимость, тогда как объект уже мог быть близок к завершению.

3) Нередко проценты за пользование средствами снижаются судом. Заявитель получает меньшую сумму, чем та, на которую рассчитывал.

Каждую ситуацию нужно анализировать в индивидуальном порядке.
В некоторых случаях действительно лучше пойти на расторжение сделки, а иногда лучше воспользоваться иными способами законного воздействия на застройщика.

Пошаговый алгоритм действий дольщика, желающего расторгнуть договор

Если имеются основания для одностороннего расторжения ДДУ во внесудебном порядке, то первое, что должен сделать дольщик для расторжения договора — составить письменное уведомление застройщику. Следующие действия выглядят так:

Читайте также  Если нарушили права землепользователей

1) Направление застройщику уведомления о расторжении договора. Желательно направить уведомление почтой ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Все почтовые документы необходимо сохранить, поскольку они понадобятся в суде.

2) Приложить к уведомлению необходимые документы. В первую очередь, это копия договора, документы об оплате, а также документы, подтверждающие факт нарушения сроков сдачи дома и неисполнения застройщиком условий договора.

3) После направления уведомления нужно обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) и зарегистрировать отказ от долевого участия.

Договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым с момента направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После чего застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить дольщику выплаченные по договору денежные средства и проценты.

Если застройщик не выполнил данное требование в указанный срок, то необходимо направить в его адрес претензию с требованием выплаты денежных средств и процентов. Претензия направляется почтой ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.

Довольно часто компании не выплачивают денежные средства добровольно, в связи с чем приходится обращаться в суд с соответствующим иском.

В некоторых случаях расторжение договора может быть произведено только в судебном порядке. Основания расторжения в судебном порядке указаны в 214-ФЗ, в пункте 1.1 статьи 9. Среди них прекращение процесса строительства (когда становится понятно, что сроки сдачи жилья не будут выдержаны), изменение проектной документации, смена назначения объекта.

Процедура расторжения в судебном порядке будет начинаться с составления и подачи претензии, затем следует обратиться в суд. Одновременно с иском о расторжении договора можно выдвинуть требование о взыскании суммы договора и расходов, но закон не запрещает провести два судебных разбирательства.

Регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве

Регистрация расторжения договора будет производиться через регистрирующий орган, то есть Росреестр. Документы можно подать и в МФЦ. Потребуются следующие документы:

1) указывающие на оплату пошлины (её размер составляет 350 рублей);
2) уведомление о расторжении или судебный акт;
3) договор долевого участия.

Потребуется также документ, который подтвердит личность заявителя, а также доверенность, если действие производится через представителя.

Итак, расторжение договора долевого участия возможно в одностороннем порядке. Перечень ситуаций, когда такое действие возможно, указан в законодательстве. Также закон позволяет расторгнуть договор через суд, но также в определённых случаях. Необходимо будет выполнить последовательность действий и подготовить документы, но в каждой ситуации придется учесть возможные плюсы и минусы, в том числе и все возможные последствия расторжения.

Основания расторжения дду застройщиком

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Цифровая платформа для поиска недвижимости и проведения сделок

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

  • О компании
    • Информация о компании ДОМ.РФ
    • Корпоративное управление
      • АО «ДОМ.РФ»
      • Дочерние и зависимые общества АО «ДОМ.РФ»
      • Фонд ДОМ.РФ
    • Закупки
    • Инсайдерам
    • Фирменный стиль
    • Социальная ответственность
    • Карьера
      • Карьера
      • Вакансии
      • IT вакансии
      • Стажировка
      • Образовательные программы
      • Истории успеха
      • DAY.СТРОЙ
  • Деятельность
    • Ипотека
      • О рынке ипотеки
      • Где получить
      • Обслуживание кредита
    • Аренда
    • Городская среда
      • О городской среде
      • Стандарт
      • Проекты
      • Образование
    • Реализация земли и объектов
      • Реализация земли и объектов
      • Список торгов
      • Календарь торгов
      • Как принять участие в торгах
      • Вовлечь объект
      • Архив
      • Участки, переданные субъектам РФ
      • Меры поддержки арендаторов (COVID 19)
      • Залоговая недвижимость
      • Жилищно-строительные кооперативы
      • Объекты недвижимости ЗПИФ
      • Правительственная комиссия
    • Финансирование строительства
      • Проектное финансирование
      • Инфраструктурные облигации
      • Механизм гарантирования
      • Льготное кредитование застройщиков
      • Выкуп жилья у застройщиков
      • Досрочное исполнение контрактов
    • Программы господдержки
  • Инвесторам
    • Информация для инвесторов
    • Финансовые результаты и отчетность
    • Раскрытие информации
    • Кредитные рейтинги
    • Ценные бумаги
      • Облигации
      • Акции
      • Еврооблигации
    • Облигации с ипотечным покрытием
  • Аналитика
    • Все исследования
    • Жилищное строительство
    • Ипотека
    • ИЦБ
    • Социологические опросы
    • Интересное по рынку
    • Архив
  • Цифровая академия
  • Новости
  • Контакты

Продажа коммерческих
помещений в Москва-Сити

Аукционы по продаже помещений с готовым арендным бизнесом.
1 этаж многофункционального БЦ .
7 помещений площадью от 19 м² до 402 м².

Успейте подать заявку до 15 ноября!

Семейная ипотека
от 4,1%

Теперь и для семей с одним ребенком

Программа поддержки
проектов жилищного
строительства

Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства

Льготная ипотека
на новостройки от 5,1%

Ипотека по льготной ставке на приобретение квартиры в новостройке

Продажа имущественного комплекса

Имущественный комплекс расположен в районе с развитой
инфраструктурой в 8 км от Кремля. Время экспонирования ограничено.
Успейте подать заявку!

Продажа земельного участка

Реализуемый лот расположен в 13 км от центра Барнаула, на крупнейшей магистрали «Павловский тракт». До международного аэропорта «Барнаул» всего 4 км.
Время экспонирования ограничено. Успей подать заявку!

Создаем стандарты
арендного жилья

Уже более 2 000 квартир в 6 арендных домах. Оцените комфорт
проживания и уровень сервиса в арендных домах ДОМ.РФ!

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки

Обслуживание кредитов

01.01.2021 функции по сервисному обслуживанию закладных АО «ДОМ.РФ» переданы из Банка ВТБ (ПАО) в АО «Банк ДОМ.РФ».

О компании

ДОМ.РФ — финансовый институт развития в жилищной сфере.
Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению жилищной политики.

Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.

Новости

Новости

Запуски новых проектов многоквартирного жилья в России выросли на треть

Ипотека

ДОМ.РФ занимается развитием рынка ипотеки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на него.

Аренда для жизни

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Городская среда

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Реализация земли и объектов

ДОМ.РФ вовлекает в оборот неиспользуемые участки, находящиеся в федеральной собственности, по механизмам, предусмотренным 161 Федеральным законом.

Все ответы о жилье

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Аналитика рынка

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Топ-20 ипотечных банков в III квартале 2021 года

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Приложение к отчету

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Читайте также  Опг шаманинские последние новости

Основания и порядок расторжения ДДУ

Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве (далее «ДДУ») считается одним из самых дешевых способов купить жилье в новостройке. Однако не всегда покупатель дожидается окончания строительства и въезда в новый дом, и потому вопрос расторжения сделки стоит довольно остро. В этой статье рассмотрим причины и способы прекращения договора, а также сложности и нюансы, которые обязательно следует учесть дольщику.

  1. Возможно ли расторжение ДДУ
    1. Причины для одностороннего расторжения ДДУ
    2. Причины судебного расторжения ДДУ
    3. Причины для расторжение договора (ДДУ) по соглашению сторон
    4. Порядок расторжения ДДУ
  2. Односторонний порядок
  3. Судебный порядок
  4. Добровольный порядок
  5. Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой

Возможно ли расторжение ДДУ

Как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут в следующем порядке:

  • односторонний – по инициативе дольщика или застройщика;
  • по суду – судебное принуждение к расторжению по инициативе любой из сторон договора;
  • согласительный – если дольщик и девелопер хотят прекратить договорные отношения.

Как следует из ст.9 ФЗ №214 от 2004 года, расторгнуть договор долевого участия возможно, но лишь при наличии достаточных оснований.

Причины для одностороннего расторжения ДДУ

Согласно п.1 указанной статьи участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке выйти из договора долевого участия, если:

  • просрочена сдача объекта капитального строительства на 2 месяца и более;
  • имеется отступление от условий договора застройщиком в части требований градостроительных и техрегламентов, проектной документации, СНиП, СанПин и пр.;
  • нарушены требования к качеству объекта капитального строительства;
  • в иных случаях, предусмотренных в ДДУ.

Причины для судебного расторжения ДДУ

В указанной статье (п.1.1) также приводятся обстоятельства, на основании которых ДДУ может быть расторгнут по принуждению суда.

  • прекращение строительства, либо приостановка строительных работ, что приводит к очевидной невозможности своевременной сдачи дома;
  • серьезные изменения в проектной документации, касающиеся изменения на 5% и более площади жилых и (или) нежилых помещений квартиры;
  • изменение назначений нежилой площади постройки в составе объекта капитального строительства (например, устройство подземного платного паркинга или торгового центра);
  • изменение инженерных систем здания (например, отсутствие заявленной газификации или установка общедомовой системы отопления вместо индивидуальной);
  • изменение иных параметров дома и придомовой территории.

Важно! Эти основания не являются исчерпывающими, но оценку нарушений условий договора производит суд на основании представленных доказательств. Рекомендуется консультация с юристом по долевому строительству относительно возможности расторгнуть ДДУ через суд.

Причины для расторжение договора (ДДУ) по соглашению сторон

Расторгнуть договор долевого участия можно по соглашению сторон. Причина для этого может быть любой, поскольку основное условие – именно изъявление воли каждого из участников сделки. Они не обязаны отчитываться в своих действиях и обосновывать их.

Но в таком случае придется прекращать госрегистрацию ДДУ. О том, как выполнить эти действия, вам расскажет юрист в рамках бесплатной консультации.

Порядок расторжения ДДУ

В зависимости от способа и оснований для расторжения ДДУ изменяется порядок действий. Поэтому рассмотрим все 3 способа и выделим основные моменты.

Односторонний порядок

Ненужно никаких специальных инстанций и согласований дольщику для расторжения договора в одностороннем порядке. Достаточно составит уведомление об одностороннем отказе исполнения условий договора. Но в самом уведомлении указывается:

  • номер договора и дата подписания;
  • основания для одностороннего отказа (с отсылкой к законодательству);
  • расчет суммы к возврату (сумма по договору + %% на эту сумму из расчета ставки рефинансирования согласно ч.2 ст. 9 ФЗ №214 от 2004 года);
  • реквизиты счета, на который должны быть зачислены средства.

Официальное уведомление отправляется застройщику по почте ценным заказным письмом с описью вложений и уведомлением о получении. На рассмотрение документа застройщику отводится максимум 20 рабочих (не календарных!) дней. По их истечении дольщик вправе обратиться в суд, и в этом случае расчет суммы к получению будет уже совершенно иной. Подробней о неустойках можно прочитать в этом материале.

Судебный порядок

Расторгнуть ДДУ можно через суд. При наличии оснований, предусмотренных ст.9 ФЗ №214 от 2004 года, дольщик оказывается в благоприятном положении. Порядок здесь может быть прямой (не лучший выход), но может быть и косвенный (приветствуется судами).

Для начала стоит попытаться урегулировать вопрос мирно, предложив застройщику добровольно прекратить сделку в двустороннем порядке. Для этого можно направить претензию и проект мирового соглашения.

Важно! Претензионный порядок соблюдать необязательно. Однако судьи быстрей и охотней рассматривают дела, которые для начала истец пытался разрешить мирным путем. О правилах составления претензии можно прочитать здесь.

Если застройщик отказывается от заключения соглашения, можно переходить к следующему этапу.

После (или вместо) претензии составляется исковое заявление в суд по правилам ст. 131 ГПК РФ. В числе исковых требований необходимо заявить:

  • расторжение договора;
  • возврат денег, уплаченных в счет договора;
  • компенсация за пользование денежными средствами;
  • компенсация понесенных расходов;
  • компенсация морального вреда.

Кроме того, суд обязательно наложит на застройщика штрафные санкции.

Об особенностях судебного процесса с застройщиком читайте в этой статье.

Как показывает практика, без юридической помощи на судебном процессе не обойтись. Сложностей масса: правильное составление иска, сбор доказательств, расчеты суммы компенсации. Стоит как минимум проконсультироваться с юристом. О том, что может сделать юрист в возникшей ситуации, можно прочитать здесь.

На выплату денег девелоперу отводится всего 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Добровольный порядок

При отсутствии оснований для расторжения договора возможен только двусторонний порядок прекращения ДДУ. Стороны подписывают соответствующее соглашение, по которому и производятся расчеты.

Но «дьявол кроется в деталях»:

  • через суд или при одностороннем расторжении девелопер возмещает не только сумму договора, но и проценты за пользование чужими деньгами;
  • при расторжении по соглашению порядок расчетов определяется именно расторжением, что крайне невыгодно дольщику.

Именно по этой причине многие застройщики пытаются заменить односторонний порядок на согласительный, намекая на дороговизну адвокатов и судебные издержки. Но они замалчивают о том, что расходы на юридическое сопровождение им придется компенсировать, если есть основания для прекращения ДДУ.

Юлия М. заключила ДДУ с московским застройщиком. Когда она выяснила, что стройка заморожена и застройщик не успеет сдать дом, потребовала от застройщика расторгнуть договор. Застройщик в ответ на претензию предложил заключить мировое соглашение и вернуть деньги. Но Юлия вовремя обратилась к юристу, который указал, что в таком случае женщина не получит компенсацию от девелопера. Он помог составить проект мирового соглашения с указанием суммы к компенсации. Застройщик принял новые условия и произвел полный расчет с женщиной.

Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой

Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:

  • расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
  • потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.

Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:

  1. Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
  2. Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
  3. Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
  4. Дожидаемся выплаты средств.
  5. Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Основания расторжения дду застройщиком

Договор долевого участия (ДДУ), как и любой договор оказания услуг или купли-продажи, может быть расторгнут. Но в случае с квартирами в новостройках есть нюансы – здесь расторжение ДДУ происходит в соответствии с ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Есть несколько вариантов прекращения действия такого договора.

МОЖНО ЛИ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

Запуская расторжение договора долевого участия, нужно изучить статью девятую профильного федерального закона. Существуют четыре варианта, по которым в соответствии с 214-ФЗ происходит расторжение ДДУ:

  • инициатива исходит от застройщика – односторонний порядок;
  • инициатива исходит от дольщика – односторонний порядок;
  • двухсторонний порядок, или так называемое соглашение сторон;
  • через судебное принуждение о расторжении договора.

Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику. Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком. В общем, заключить договор, подождать годик и пытаться вернуться деньги, получив куш за неустойку во время судебного разбирательства – плохая идея.

Стоит обратить внимание, что при расторжении договора долевого участия придется зарегистрировать ситуацию в Росреестре – таким образом государство борется с проблемой двойных продаж одной и той же квартиры.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДДУ

Дольщик в соответствии с законом о защите прав потребителей может расторгнуть договор в любой момент, но зачастую такие документы прекращают действовать по инициативе дольщика из-за нескольких важных оснований, указанных в ст. 9 214-ФЗ. Все они связаны с нарушениями девелоперов.

Самое частое основание, по которыми дольщики пытаются расторгнуть ДДУ. В ст. 6 214-ФЗ указано, что дом должен быть построен в срок из договора. Судебная практика показывает, что девелоперу обычно дают плюс 2 месяца к этому сроку на завершение всех бюрократических процессов. Если после этого ключи от квартиры вы не получили – имеете право как на возврат денег, так и на выплату неустойки

РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ ПО ИНИЦИАТИВЕ ДОЛЬЩИКА

При расторжении договора долевого участия никаких штрафов девелопер наложить на дольщика не может. Если он попытается сократить часть выплат от основной цифры договора, то это будет противоправным действием – подробнее можно узнать в ст. 32 закона о защите прав потребителей. Если вы расторгаете договор не по соглашению сторон – то сразу отметайте требование оплатить госпошлину за регистрационные действия в Росреестре. Здесь дольщику поможет ст. 333.33 НК РФ. Если же происходит расторжение ДДУ по соглашению сторон – то придется заплатить 350 рублей. Кто будет платить – как договоритесь. Обычно застройщик.

В современных реалиях застройщик может предложить вам не запускать процесс расторжения договора, а просто переуступить права на квартиру другому физическому лицу. По сути – это такая же продажа доли, только не застройщиком вам, а от вас другому человеку. Обычно это бывают приближенные к фирме люди, родственники. Здесь есть плюс – деньги вы получаете сразу в момент сделки. Очень удобно. Но не пытайтесь получить больше, чем заплатили – это такая же сделка, как и любой договор купли-продажи, поэтому за сумму больше 1 млн рублей придется заплатить налог на разницу между вашей покупкой и суммой продажи.

Договор можно расторгнуть только до подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик предлагает вам подписать акт осмотра и передачи квартиры и обещает вернуть деньги потом, потому что у него будут проблемы – не соглашайтесь. Если подписали – все, жилье ваше, договор считается исполненным.

Давайте разберем подробнее ситуацию, когда дольщик решил самостоятельно отказаться от услуг застройщика. Итак, на основании ст.9 ФЗ-214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика происходит в следующих случаях:

  • Срок передачи ключей дольщику просрочен более чем на 2 месяца от даты, указанной при заключении договора о строительстве квартиры.
  • Дольщик убедился в том, что есть значительные нарушения технологии строительства или выявлено очень много брака при осмотре квартиры.
  • Застройщик нарушил ч.2 ст.7 214-ФЗ – там указано, что девелопер должен устранить недостатки на квартиру или уменьшить сумму, которую передает ему дольщик на сумму, нужную для устранения недостатков.
  • Редкий случай – если у застройщица закончился договор поручительства (страховая компания, банковская компания – основания в ч.3 ст.15 214-ФЗ), и он не заключил новый, а также не сообщил о ситуации дольщику.

Если вы столкнулись с этими ситуациями, то в юридический отдел девелопера направляется претензия о расторжении ДДУ. Сделать это можно лично, убедившись в том, что законный представитель застройщика расписался в получении претензии, или направил ценное письмо с описью на юридический и фактический адрес застройщика.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ

Есть еще несколько оснований для расторжения, но обычно в таких случаях в одностороннем порядке дольщик может через суд попробовать расторгнуть договор долевого участия. Для этого нужны основания:

  • Проектная декларация изменена существенна. Под существенными изменениями подразумеваются радикальное, более чем на 3%, увеличение или уменьшение площади квартиры.
  • Приостановка работы на новостройке и ясное понимание, что в разумные сроки застройщик не сможет выполнить свои обязательства. К сожалению, этим часто пользуются недобропорядочные застройщики – дом возводится на 30-40%, а затем стройка останавливается. Поэтому дольщикам рекомендуется контролировать стройку на всех этапах, а не только с самого начала.
  • Изменяется суть стройки – т.е. дом увеличивается на несколько этажей, меняется планировка квартир, меняется список нежилого имущества. Здесь на практике можно найти ситуации, когда застройщик пытается превратить первые 3-4 этажа новостройки в торговый центр. Для дольщика же обычно есть разница, жить в обычной новостройке или с массой торговых помещений и проблемами с парковкой и шумом.
  • Меняется система водоснабжения и прочие ресурсные проблемы. Например, застройщик обещал, что отопление и водоснабжение будет идти от собственной домовой котельной, и поменял это. Или отказался от строительства собственной электроподстанции.
  • Изменения в количестве парковок, степени озеленения и обеспеченности детскими площадками.

Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, то застройщику придется возвращать всю стоимость договора по ДДУ и проценты за пользование чужими деньгами – здесь дольщику на помощь приходит ч.2 ст.9 214-ФЗ.

Напоминаем, что эти основания помогут вам взыскать деньги с застройщика в виде неустойки. Просто же цену договора можно вернуть с помощью 32-й статьи закона о защите прав потребителей. Однако в той же девятой статье указано, что дольщик не может расторгнуть ДДУ просто так, поэтому возможно придется идти в суд или же договариваться на соглашение сторон и переуступку.

ЧТО НУЖНО ДЕЛАТЬ?

Что нужно сделать, чтобы расторгнуть дду с застройщиком? Отправить заявление о расторжении договора долевого участия. Иногда этот документ называют уведомлением о расторжении ДДУ.

Если через 20 дней после получения этого уведомления застройщик не выполнил ваши требования, пишите иск в суд. Исковое заявление содержит ту же информацию, что и уведомление, но дополняется – процентами за использование денег. Требование о штрафе – из которого 50% может получить дольщик. Судебные расходы – это деньги, которые вы потратите на пошлины и юриста. Будьте аккуратнее с последними расходами – они должны быть обоснованы.

Если говорить о расторжении ДДУ по инициативе дольщика, то судебная практика ясно показывает, что суды встают на сторону дольщика, если на то есть основания по 214-ФЗ. Но при этом могут сократить сумму неустойки и морального вреда, которые дольщик требует с девелопера.

РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ ПО ИНИЦИАТИВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Часто дольщики пугаются, если запускается процесс расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика. На самом деле, если вы исполнили все обязательство по ДДУ, то застройщик просто не сможет его расторгнуть без выплаты вам неустойки. Но если обязательства не выполнены, то суд встанет на сторону девелопера.

Итак, расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке застройщиком происходит в следующих ситуациях (они регламентируются ст. 5 214-ФЗ):

  • Дольщик не заплатил застройщику денежные средства, указанные в договоре. Причем отклонился от даты оплаты более чем на 2 месяца, если в ДДУ указана эта дата. Речь идет о ситуации, когда вы сразу оплачиваете все сумму.
  • Если дольщик постоянно, систематически, нарушал сроки внесения платежей – в ситуации рассрочки платежей. Под постоянно следует понимать просроченные даты более трех раз в год или разовое опоздание более чем на 2 месяца и более.

Что происходит, если основания у застройщика все-таки есть?

  1. Вы получаете письмо от девелопера, в котором он предупреждает вас о том, что договор может быть расторгнут и напоминает график платежей и ваши обязанности.
  2. Если вы игнорируете это письмо более чем 30 дней и не выполняете обязанности, то застройщик пишет вам еще одно письмо – заказное. В котором указывает, что расторгает ДДУ в одностороннем порядке.
  3. Застройщик возвращает вам деньги. Причем сделано это должно быть не позднее, чем через 10 дней после отправки уведомления о том, что договор долевого участия расторгнут.
  4. И даже здесь вы можете получить свои плюсы. Например, если в течение 10-ти дней девелопер не перевел вам уже уплаченные вами средства, то можно требовать неустойку – опять же по девятой статье закон о долевом строительстве.

РАСТОРЖЕНИЕ ПО ВЗАИМНОЙ ДОГОВОРЕННОСТИ

Расторжение ДДУ по соглашению сторон – практика распространенная и удобная для дольщика. Происходит это так:

  • Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
  • Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
  • В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
  • Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.

Для официальных органов власти придется подавать не только само соглашение, но и копии ДДУ, паспорт дольщика, копию квитанции об оплате госпошлины в размере 350 рублей, иные документы – обычно копии платежных поручений и подтверждение, что дольщик оплатил цену договора или его часть. Оставьте на случай претензий из Росреестра копии этих документов.

РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Если строительство новостройки закончилось по неизвестным причинам или приостановлено, а застройщик кормит «завтраками», или произошли другие события из ст. 9 214-ФЗ, следует обращаться в суд. В этой ситуации можно не отправлять застройщику уведомление и пытаться расторгнуть договор в примирительном порядке.

Исковое заявление подается в соответствии со статьей 28 ГК РФ, в которой сказано, что дела подаются в суд района по месту нахождения застройщика.

ВОЗВРАТ ДЕНЕГ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

214-ФЗ регулирует срок возврата вам денег при расторжении договора долевого участия. В п.2 ст.9 214-ФЗ вы можете найти информацию о том, что если договор расторгается в одностороннем порядке, то деньги должны прийти не более чем через 20 дней от дня расторжения. Если в судебном порядке – то у застройщика есть 10 дней после вступления решения в силу. Сюда же входит и срок на выплату неустойки. Если вы не обратились за деньгами, то застройщик должен положить их в депозит нотариуса и сообщить дольщику.