Речь председателя на общем собрании жск

ХОД РАБОТ

Отчет об общем собрании членов ЖСК и результаты голосования

2 марта 2018 года состоялось очередное общее собрание членов ЖСК «Закаменский-13», на котором был заслушан председатель Правления кооператива Рывкин И.Л. с отчётом о проделанной работе за прошедший 2017-й год.

В ходе отчёта председатель кооператива доложил о ходе строительства объекта в рамках освоения собранных членами кооператива паевых средств. Кроме работ, связанных с непосредственным возведением объекта на строительной площадке, были заключены Договоры авторского надзора, а также Договора о поставке на стройплощадку электроэнергии для строительных машин и механизмов, и по водоснабжению для нужд строительного процесса.

Помимо этого проводилась работа по подготовке ЖСК к предстоящему конкурсу в рамках проводимых в Новосибирске мероприятий по оказанию помощи обманутым дольщикам.
Кроме того, ЖСК принял участие в ряде проверок строительного процесса. Так, Прокуратурой Октябрьского района города Новосибирска нам было выдано Представление от 25.05.2017 «Об устранении нарушений воздушного законодательства РФ», согласно которому мы были обязаны установить на кровле здания соответствующее сигнальное оборудование.

Также, согласно Приказа от 28.08.2017 № 1405-h, мы были подвергнуты комплексной проверке Инспекции Государственного строительного надзора Новосибирской области, которую прошли без замечаний.

Повседневная деятельность ЖСК

В настоящее время, когда паевые средства членов кооператива практически полностью израсходованы, мы готовимся к работам в рамках государственного финансирования.

Ориентировочный срок начала финансирования май-июнь 2018 г.
До этого времени должны быть закончены все необходимые процедуры, включая сам конкурс, затем Распоряжение Губернатора области и, как результат – заключение мэрией города с победителем конкурса Договора аренды земельного участка.
Этот процесс требует времени и терпения.

Однако Правлению ЖСК и в этот период есть чем заняться:
Нам необходимо провести работу по внесению изменений в ряд основных документов нашего ЖСК. Так, согласно решению Общего собрания о внесении изменений в смету кооператива, в части увеличения ежемесячных членских взносов, необходимо внести изменения в «Положение о взносах» и в Устав ЖСК. Для этого будем готовить соответствующие обращения в налоговую инспекцию.
В ближайшее время состоится очередное заседание суда по квартире № 209 в нашем доме.
Продолжится работа с проектировщиками по подготовке проекта благоустройства, который претерпел ряд изменений, связанных с отказом нами от строительства 22-го дома и подземных парковок, с целью минимизации затрат.
Также предстоит работа с профильными департаментами мэрии по предстоящему субсидированию строительства и связанных с этим мероприятий.

Также будем вести работу по очередному конкурсу, чтобы не допускать перерывов в строительстве.

Что касается производственной деятельности в этот период, то нам необходимо завершить ряд работ, закончить которые помешал мороз. В том числе отдельные элементы фасадных работ на парапете кровли, также необходимо завершить установку противопожарных дверей, запенить монтажной пеной вокруг них примыкания, выполнить целый ряд противопаводковых весенних мероприятий, связанных с предстоящим таянием снега на площадке.
Кроме того, как только начнётся потепление и начнёт таять снег на крыше, мы проверим состояние кровли, наличие протеканий и пр. На этот случай у нас имеется договорённость с кровельщиками, которые готовы устранить все недостатки, в случае их обнаружения.

О генеральном подрядчике

В период до получения бюджетных денежных средств, нам необходимо документально оформить предстоящие взаимоотношения с Управлением капитального строительства мэрии, которое согласно требованиям Минстроя, до завершения строительства нашего дома, будет осуществлять технический надзор. Также одними из требований при освоении бюджетных средств и в последующем при введении дома в эксплуатацию является наличие на объекте Генподрядчика.

При этом, в настоящее время с нами работает крупная строительная кампания, которая уже практически выполняет эту функцию, и мы неоднократно говорили, что самым оптимальным было бы для всех наших домов именно комплексное ведение работ (учитывая, что у нас единый земельный участок), которые позволили бы нам выполнять общие внутриплощадочные коммуникации по отоплению, водо- и энергоснабжению, канализации, выполнять общее благоустройство территории, а также планировать логистику и что самое главное — вместе вводить наши дома в эксплуатацию.

Учитывая эффективность, качество работ, а также то, что специалистами нынешнего подрядчика уже детально и досконально изучены и наш объект, и вся проектная документация нашего дома, мы планируем провести работу с местными органами власти в плане продолжения работы с этой компанией на условиях Генподряда. Эту и многие другие задачи нам предстоит решать в ближайшее время, чтобы при поступлении денежных средств полностью сосредоточиться на строительстве. Впредь, при наличии Генподрядной организации, Правлению не придётся самостоятельно решать вопросы привлечения различных субподрядчиков для выполнения тех или иных работ. При получении финансирования, мы совместно с Генподрядчиком обсудим, а затем опубликуем первоочередные задачи и приступим к их выполнению, продолжая публиковать подробные ежемесячные отчёты о ходе строительства. Учитывая, что поступление денежных средств планируется из бюджета мэрии, то контроль за их расходованием будет осуществляться как финансовым управлением мэрии, так и Управлением капитального строительства, включая проверку Договоров подряда, прилагаемых к ним смет и юридическую составляющую данных документов. Параллельно с этим контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК будет осуществлён аудиторской проверкой нашего ЖСК. Результаты всех проверок будут в открытом доступе для всех членов кооператива. Таким образом будет обеспечена максимальная прозрачность строительной и финансово-хозяйственной деятельности кооператива.

О целесообразности дополнительных сборов

В ходе собрания прозвучало предложение о сборе дополнительных денежных средств, чтобы за счёт них не останавливаясь, продолжать строительство до тех пор, пока не поступит бюджетное финансирование.
Считаем эту инициативу преждевременной, но, даже если это предложение получит поддержку всех членов ЖСК, срок сбора этих средств, в лучшем случае, растянется на долгие месяцы, как это было с нашим целевым сбором, который составлял 35 руб. за 1 кв.м., — это всего 1500 руб. с однокомнатной квартиры и чуть больше с 2-х комнатной. Этот относительно небольшой взнос нам пришлось собирать в течение почти полутора лет, хотя срок оплаты был единогласно поддержан собранием и составил всего 4 месяца.

Но даже если бы мы и смогли собрать в кратчайшие сроки дополнительные средства, этот шаг никак не повлияет на сроки и ход строительства. Максимальный проектный срок строительства нашего дома с нуля, согласно календарного графика – 18 месяцев. Учитывая, что состояние дома на сегодняшний день составляет порядка 65% готовности, то при плановом финансировании, он будет завершен в считанные месяцы. В связи с этим, пока государство готово и начинает участвовать в этом процессе, наши средства, даже если мы полностью и в рекордные сроки их соберём, на сроки строительства не повлияют.
Однако мы благодарны данной инициативе и готовы вернуться к рассмотрению данного вопроса в тот момент, когда для ускорения ввода дома в эксплуатацию встанет вопрос – ожидать окончательного транша от государства или организовать незначительный допсбор, сумма которого будет обоснованной и окончательной. Но на сегодняшний день никакие наши дополнительные сборы не ускорят ввод дома в эксплуатацию, ещё и по той причине, что для ввода наших домов необходимо обеспечить наш микрорайон теплом. Ни для кого не секрет, что существующая котельная с трудом отапливает 14-й и 15-й дома, в которых живут люди. Вторую зиму подряд были моменты, когда ситуация находилась на грани критической и в любой момент к ней был готов подключаться МЧС. Чтобы хоть как-то выйти из положения и снизить нагрузку на котельную, в данных домах отключали горячую воду, оставляя только отопление. Поэтому, пока не будет решён этот вопрос, вести речь об ускорении ввода ещё 4-х домов, преждевременно. Теперь, когда задача добиться финансирования по завершению строительства нашего дома близка к её решению, Правление совместно с городскими службами вплотную займется не менее важной задачей – отоплением.
Может возникнуть вопрос – почему до сих пор проблемы тепла не стояли у нас на первом месте, ведь эти вещи взаимосвязаны и должны решаться комплексно? Согласны. Но до решения вопроса гарантированного финансирования конкретно нашего дома, вести речь о тепле для всего микрорайона было преждевременно.
Поэтому главная задача Правления ЖСК на 2018-й год – вести работу так, чтобы добиться включения нашего дома в «План ввода домов в эксплуатацию на 2019-й год», который мэрия города Новосибирска формирует ежегодно.

Читайте также  Если нарушили права землепользователей

В этом случае, мы будем добиваться, чтобы мэрия выполнила этот План и приняла все меры чтобы обеспечить нас всеми необходимыми средствами для ввода дома в эксплуатацию, включая субсидирование.

Что касается цифр, смет и эффективности вложенных нами на сегодняшний день средств.

В бюллетени прошедшего на Собрании голосования были включены 6 вопросов, в том числе:

1. Продление полномочий председателя Правления ЖСК «Закаменский-13» в соответствии со ст.9.11 Устава Кооператива.

2. Рассмотрение вопроса по членам кооператива, имеющим крупные задолженности по паевому взносу (Основание: Ст. 4.11.2 Устава Кооператива) Предоставить данной категории срок до 30.06.2018 г.

3. Увеличение размера вступительного взноса в ЖСК «Закаменский-13» с 01.07.2018 г. до 100 т.р.

4. Внесение изменений в смету кооператива
(Основание: обращение инициативной группы членов ЖСК от 14.10.2017)

5. Согласовать возможности реализации кооперативом имеющихся активов:
— жилые площади по цене не менее 53 т.р./кв.м.
— коммерческие площади по цене не менее 56 т.р./кв.м.

6. Организационные вопросы по членству в ЖСК «Закаменский-13» согласно поступившим заявлениям по состоянию на 02.03.2018 г.

Итоги голосования, с учётом участия в нём иногородних членов кооператива (всего в голосовании приняли участие 128 членов ЖСК из 212 членов ЖСК):

По первому вопросу: «За» — 100%, Против – нет.
По второму вопросу: «За» — 98,4%, Против – 1,6%.
По третьему вопросу: «За» — 92,9%, Против – 7,1%.
По четвёртому вопросу: «За» — 93,8 %, Против – 6,2%.
По пятому вопросу: «За» — 93,7 %, Против – 1,6 %.
По шестому вопросу: «За» — 100 %, Против – нет.

И последнее. Независимо от суммы повышения заработной платы членам Правления и итогов голосования, мы благодарим членов инициативной группы, поднявших данный вопрос, и всех, кто голосовал за него, так как считаем это высокой оценкой нашей работы!

​Можно ли проводить заочное голосование сразу (без очного)?

Мы уже писали об этом небольшую заметку, но теперь решили перепроверить наши старые выводы на свежей судебной практике.

Результат: мы по-прежнему не можем рекомендовать проведение заочного собрания без предварительного несостоявшегося собрания в очной форме. Проще всего сразу проводить собрание в третьей возможной форме — очно-заочное

Напомним, что собрания проводятся в нескольких формах:

  • очное (совместное присутствие),
  • заочное опросным путем (собственники заполняют и сдают бюллетени),
  • очно-заочное (сначала собираются, кто может, потом заполняют бюллетени). Это не совокупность первых 2 собраний, а отдельный способ проведения собрания, не надо его смешивать с другими.
  • заочное с использованием системы (онлайн-голосование).

Согласно ч. 1. ст. 47 Жилищного кодекса, в случае, если при проведении общего собрания путем совместного присутствия такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).

Из-за слов «могут быть» на практике и возникает всякая неразбериха: многие думают, что «могут» — это не «обязаны», а, значит, запрета на проведение заочных собраний без проведения очных не существует.

Однако многие жилищные инспекции, а также суды часто придерживаются другого подхода. Мы собрали примеры такой позиции за период с 2019 г. до момента публикации статьи.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020 N 11АП-22574/2019 по делу N А55-28402/2019, Самара:

Оспаривалось предписание жилищной инспекции, которая потребовала от ТСЖ устранить нарушения по вопросам правомерности избрания общим собранием членов правления и председателя правления товарищества, соблюдения обязательных требований к установлению платы за содержание.

Орган жилищного надзора указал, что собрание проводилось в заочной форме, а документы, подтверждающие уведомление членов ТСЖ о проведении общего собрания в очной форме и протокол общего собрания членов ТСЖ в очной форме не представлены.

ТСЖ утверждало, что Жилищным Кодексом РФ не предусмотрено обязательного проведения очного собрания членов ТСЖ. Однако суды были единодушны с инспекцией:

«общее собрание собственников в форме заочного голосования легитимно только в случае, если предыдущее общее собрание собственников в форме очного голосования, причем с такой же повесткой дня, не имело установленного кворума.

…товариществом не были приняты меры по проведению собрания в путем совместного присутствия, общее собрание в очной форме с аналогичной повесткой до принятия решения о проведении общего собрания в форме заочного голосования не проводилось… Указанное, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствует о нарушении процедуры проведения общего собрания, предусмотренной частью 1 статьи 47 ЖК РФ, допускающей проведение заочного голосования только после того, как очное собрание не имело кворума, указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ, что привело к нарушению прав членов ТСЖ на непосредственное участие в таком собрании, выражения волеизъявления».

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.11.2019 N 88-196/2019, Владивосток:

Оспаривалось решение общего собрания. Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, но кассационный суд с ними не согласился, и отменил судебные решения, отправив дело на новое рассмотрение:

«…Суд первой инстанции истолковал ч. 1 ст. 47 ЖК РФ как не содержащую императивного указания на возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования только после проведения такого собрания путем совместного присутствия на нем собственников помещений МКД… Оставляя решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции сослался на предусмотренную уставом ТСЖ возможность проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья в форме опроса (заочного голосования) без проведения собрания в очной форме, указав, что это не противоречит части 3 ст. 47 ЖК РФ.

Однако часть 3 статьи 47 ЖК РФ не подлежит применению к возникшим отношениям, так как регулирует проведение общего собрания посредством очно-заочного голосования. В настоящем деле речь идет о правомочности собрания в заочной форме, порядок проведения которого регулируется частью 1 ст. 47 ЖК РФ.

Данное судом апелляционной инстанции толкование ч. 1 ст. 47 ЖК РФ противоречит ее прямому содержанию, из которого следует, что процедуре проведения заочного голосования (опросным путем) должна предшествовать процедура проведения общего собрания собственников путем совместного присутствия. И лишь отсутствие кворума может являться основанием для проведения последующего голосования в заочной форме».

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-48006/2019:

Суды удовлетворили заявление о признании недействительным решения общего собрания. В ходе голосования были допущены разные нарушения, одно из них – непроведение очного собрания перед заочным.

«Нормы ст. 47 ЖК РФ о заочной форме проведения собраний призваны упростить порядок принятия решений, касающихся всех собственников помещений, однако, не могут служить основой для таких злоупотреблений, которые приводят к исключению ряда собственников из участия в управлении домом, а такое нарушение как ненадлежащий порядок проведения собраний собственников, приводит к нарушению прав членов ТСЖ на непосредственное участие в таком собрании, выражения волеизъявления.

… из толкования ст. 47 ЖК РФ следует, что проведение заочного собрания возможно только после того, как в рамках очного собрания не было набрано достаточного количества голосов (то есть не имело кворума), таким образом, заочное проведение собрания собственников помещении в многоквартирном доме допустимо и возможно после проведения очного собрания собственников, не набравшего достаточное количество голосов для кворума, иначе это приведет к существенному нарушению прав собственников помещений».

Читайте также  Сколько дней проходят санминимум

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2019 по делу N 33-17739/2019:

Также удовлетворены требования о признании решений собрания недействительными.

«…суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что законных оснований для проведения общего собрания собственников помещений путем проведения заочного голосования не было. Судом первой инстанции установлено, что ответчиками не представлено доказательств, что процедуре проведения общего собрания собственников помещений в заочном порядке предшествовала процедура проведения общего собрания собственников в очном порядке с личным присутствием на собрании собственников, и лишь отсутствие кворума явилось основанием для проведения голосования в заочной форме, из чего суд первой инстанции сделал вывод о том, что очное собрание не проводилось.

Нарушения положения ч. 1 ст. 47 ЖК РФ свидетельствует о существенности такого нарушения, как не проведение собрания путем совместного присутствия до принятия решений путем заочного голосования».

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 04.09.2019 по делу N 33-14075/2019:

Суд снова признал недействительными решения общего собрания собственников.

«…суд исходил из того, что инициаторами собрания допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, поскольку до проведения заочного голосования очное собрание не проводилось и не инициировалось, что противоречит ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ. …При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении требований Б.С., и соответственно, об отказе в удовлетворении требований собственников об обязании управляющей организации исполнить решение общего собрания».

Не отрицая возможность существования противоположной практики, просим читателей перед организацией заочного собрания самостоятельно оценить риски упрощенного порядка его проведения.

Чтобы не было таких неприятностей, как в примерах выше, считаем наиболее простым и надежным проведение собрания в очно-заочной форме или онлайн-голосований.

Речь председателя на общем собрании жск

Существуют два вида собраний собственников помещений: годовое общее и внеочередное.

Годовое общее собрание — обязательное, собственники не имеют права отказаться от его проведения. А вот решать, в какие сроки его проводить, какие вопросы на нем обсуждать, — прерогатива инициаторов.

В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным. Иной срок может устанавливаться решением общего собрания собственников.

Внеочередное собрание — добровольное. В случае необходимости инициировать его может любой собственник в данном многоквартирном доме. К примеру, молодые мамы могут решить, что им во дворе очень нужна детская площадка, и инициировать проведение собрания, чтобы обсудить, возможна ли ее установка. Или к председателю совета дома может обратиться фирма с предложением разместить на стене дома рекламный баннер. Прежде чем дать положительный или отрицательный ответ, председатель должен провести голосование по данному вопросу. Собственник, который инициирует общее собрание, должен подготовить все необходимые документы для его проведения.

В июне 2015 года в действующее законодательство внесены изменения, в результате которых собственники, обладающие не менее чем 10 % квадратных метров от площади всех помещений в доме, получили право обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с заявлением об оказании содействия в проведении общего собрания. В нем должны быть сформулированы вопросы для внесения в повестку дня собрания. Получив такое заявление, управляющая организация или ТСЖ обязаны:

  • — уведомить всех собственников о проведении общего собрания;
  • — оформить документы по результатам проведения собрания;
  • — обеспечить ознакомление всех собственников с итогами голосования по вопросам повестки дня.

Но чтобы требовать от управляющей организации или ТСЖ содействия в проведении собраний, собственники заранее на общем собрании обязаны определиться также и с порядком финансирования расходов управляющей организации или ТСЖ на их проведение. При этом следует отметить, что у собственников остается возможность организовывать общее собрание самостоятельно. Пользоваться помощью УК, ТСЖ или нет — дело собственников.

Также в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых управляющая организация получила право инициировать проведение общего собрания собственников практически по всем вопросам, отнесенным к его компетенции. Исключение составляют собрания с повесткой дня по выбору управляющей организации или смене способа управления многоквартирным домом.

Не любое собрание можно назвать правомочным. Если пять молодых мам поговорили, сидя на лавочке, о детской площадке — это лишь разговор, не более. Для того чтобы решения собрания имели силу, в нем должны участвовать собственники, обладающие не менее чем 50 % голосов. Тогда можно сказать, что собрание имеет кворум. Для принятия некоторых (особых) решений требуется голосование собственников, обладающих не менее чем ²⁄₃ голосов в многоквартирном доме. Такие случаи оговорены в ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса.

На годовом общем собрании кворум не набрался? Значит, его придется проводить повторно. А вот если на внеочередное пришло меньше половины собственников, это уже сами инициаторы будут решать, проводить им повторный сбор или отказаться от своей идеи.

Уведомление об общем собрании нужно оформить надлежащим образом и довести до сведения собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения. В нем обязательно должна содержаться:

  1. Информация о том, кто созывает собрание.
  2. Информация о форме проведения (в очной или заочной форме).
  3. Дата, место и время проведения собрания или (если речь идет о заочном голосовании) дата начала и окончания приема решений собственников и точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени» (например, дом номер 4, подъезд 1, 1-й этаж, помещение ТСЖ).
  4. Повестка дня собрания.
  5. Информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти обсуждение (например, адрес сайта компании, которая занимается установкой детских площадок и готова поставить один из своих городков в вашем дворе).

Обязать все ТСЖ, ЖСК, УК в системе ЖКХ иметь собственные сайты, на которых должна публиковаться вся информация о финансово-хозяйственной деятельности

Практический результат

Решение

Необходимо на федеральном уровне разработать и утвердить типовую форму сайта ЖСК, ТСЖ, УК. Разумеется, допустимо различное оформление для придания индивидуальности сайтам, но минимально необходимое наполнение сайта должно быть единым и обязательным для каждой УК, каждого ТСЖ или ЖСК. На сайте должна быть доступна следующая информация:
1) данные об обслуживающем персонале — руководитель (председатель), бухгалтер, электрик, слесарь-сантехник и т.д. с контактными данными.
2) Отсканированный утвержденный Устав ТСЖ, ЖСК в последней редакции
3) Отсканированные должностные инструкции, утвержденные и подписанные в установленном порядке.
4) Протоколы собраний жильцов с утвержденными на собраниях зарплатами обслуживающего персонала, отчетами председателя, бухгалтера, ревизионной комиссии, принятыми на собрании тарифами на жилищные услуги и т.д.
5) Действующие утвержденные в установленном порядке тарифы на коммунальные услуги.
6) Действующие принятые на общем собрании жильцов тарифы на жилищные услуги
7) Ежемесячно публикуемые данные по начислениям за коммунальные услуги за прошедший календарный месяц. Например, сколько холодной воды потребил многоквартирный дом согласно показаниям общедомового счетчика —> сколько денег за потребленную холодную воду было начислено дому со стороны ресурсоснабжающей организации типа «Водоканал», сколько холодной воды было потреблено поквартирно (по показаниям квартирных счетчиков воды), сколько за холодную воду было начислено на каждую квартиру, сколько было заплачено жильцами, сколько перечислено «Водоканалу» , разница в начислении и оплате и за счет чего она образовалась и т.д.
8) Ежемесячно публикуемые данные по начислениям зарплаты обслуживающего персонала: сколько в прошедшем месяце было выплачено руководителю УК, сколько — бухгалтеру, электрику, дворнику и т.д.
9) Затраты УК, ТСЖ, ЖСК в прошедшем месяце на расходные материалы и . запчасти (лампы, краны, ведра, стекла, доски и т.д. и т.п)
10) Налоги, отчисления в бюджет и различные фонды
11) . и так далее.

Читайте также  Езда на машине без прав после лишения

То есть необходимо постоянно полностью раскрывать всю финансовую информацию, что позволит предотвратить воровство средств нечистоплотными руководителями УК, ТСЖ, ЖСК. Внесение данной информации не потребует больших затрат, ибо вся информация имеется у бухгалтера УК, ТСЖ, ЖСК, потребуется только подгонка формы отчетной информации под существующие бухгалтерские формы.

Далее. На сайте ЖСК, ТСЖ, УК должны быть предусмотрены формы для заочных он-лайн голосований жильцов по различным вопросам. Разумеется, для придания юридической силы таким голосованиям необходимо узаконить их путем внесения изменений в Жилищный кодекс РФ и иные соответствующие нормативные акты РФ. Для проведения голосований должна быть продумана система регистрации жильцов в системе голосования, предотвращающая голосования от чужого имени. Для граждан, не владеющих компьютером (например, для пожилых людей) система голосования остается прежней — через бумажные бюллетени, однако результаты таких заочных голосований в обязательном порядке должны также размещаться в открытом доступе на сатйе УК, ЖСК, ТСЖ не позднее, например, 10 дней после голосования.

Обнародование на сайте этой несекретной информации должно быть вменено в прямые служебные обязанности должностным лицам УК, ЖСК, ТСЖ. За уклонение или фальсификацию информации — административная ответственность в виде штрафа в размере месячного должностного вознаграждения, включающего оклад и всевозможные выплаты (если они предусмотрены)

Роль совета МКД в управлении домом

Настоящие методические рекомендации рассматривают вопросы, связанные с реализацией полномочий советов многоквартирных домов, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, и предназначены председателям и членам советов многоквартирных домов, другим заинтересованным лицам.

Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК).
Совет многоквартирного дома (далее – совет МКД, совет дома, совет) избирается собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и данный дом не управляется жилищным кооперативом.
Единственным органом управления таким домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч.1 ст. 44 Жилищного кодекса ) (далее – общее собрание). Общее собрание как орган управления принимает решения по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом. Вопросы, принятие решений по которым относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приведены в Приложении 1.
Правовой статус совета МКД как органа, связанного с управлением многоквартирным домом, прямо не установлен Жилищным кодексом (в отличие от комиссий собственников помещений, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом (ч. 11 ст. 161.1 ЖК). Но анализ полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома Жилищным кодексом, показывает, что совету не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению многоквартирным домом. Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания. Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием (таблица 1). И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения. Кроме того, как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.
В период между общими собраниями совет МКД является связующим звеном между собственниками помещений в доме и между собственниками помещений и управляющей организацией. Членам совета МКД и его председателю важно помнить, что они «первые среди равных». Они не решают за собственников помещений, а помогают им принять решения и осуществлять контроль за их выполнением.

Если собственники помещений в многоквартирном доме хотят детально определить, какие именно действия они поручают совету многоквартирного дома (в рамках полномочий совета МКД и его председателя, установленных Жилищным кодексом), а также в одном документе собрать решения по организационным вопросам деятельности совета, они решением общего собрания могут утвердить положение о совете многоквартирного дома. Проект такого положения приведен в Приложении 2.

Таблица 1. Полномочия совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома

Сопоставление полномочий совета МКД и председателя совета показывает, что председатель совета действует как руководитель коллегиального органа. Его полномочия вытекают из полномочий совета. Именно совет готовит предложения, представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров (в том числе используя результаты переговоров, проведенных председателем), осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления домом, а председатель совета подписывает акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств и обращается в органы местного самоуправления при невыполнении управляющей организацией условий договора управления. Поэтому председатель совета МКД должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета.
В Жилищном кодексе кроме полномочий председателя совета МКД как руководителя совета указаны также его полномочия как доверенного лица отдельных собственников помещений, выдавших ему доверенность на заключение договора управления многоквартирным домом (на условиях, указанных в решении общего собрания), контроль за выполнением обязательств по заключенному договору, а также на выступление в суде в качестве своего представителя по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Нужно иметь в виду, что председатель совета МКД, действуя по доверенности конкретного собственника помещения, выступает только как доверенное лицо данного собственника, а не как руководитель коллегиального органа – совета многоквартирного дома. Собственник помещения вправе выдать аналогичную по полномочиям доверенность любому лицу, а не только председателю совета МКД. При выдаче доверенностей председателю совета МКД многими собственниками помещений в доме, возможно, облегчается заключение договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (потому что часть договоров подписывает одно доверенное лицо). Но это скорее облегчает процесс подписания договоров для управляющей организации. Для собственников помещений мало что меняется, просто вместо того, чтобы самим подписать договор, они подписывают доверенность другому лицу. Но права и обязанности по договору возникают именно у собственников помещений (см. пункт 2 части 8 статьи 161.1 ЖК). А председатель совета МКД, не зависимо от того, есть ли у него доверенности собственников помещений или нет, участвует в контроле за исполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, потому что он член совета МКД — органа, у которого есть полномочие осуществлять контроль. Доверенности собственников помещений действительно нужны председателю совета МКД в случае, если он будет представлять их интересы в суде.
Для исполнения полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома, председателю совета не нужны доверенности собственников помещений.
Председателю совета МКД, получившему доверенности от собственников помещений, рекомендуется четко разделять, когда он действует как участник коллегиального органа – совета МКД, а когда как доверенное лицо конкретного собственника помещения.

Полномочия председателя или члена совета многоквартирного дома могут подтверждаться выпиской из протокола общего собрания, на котором они были избраны в состав совета, подписанной председателем и секретарем общего собрания. В выписке из протокола общего собрания должны быть указаны дата проведения общего собрания, решение об избрании собственника помещения председателем (членом) совета многоквартирного дома (с указанием адреса дома) и на какой срок избран совет дома. Выписка из протокола общего собрания может быть заверена органом территориального общественного самоуправления или органом местного самоуправления, если представители этих органов присутствовали на общем собрании.