Возмещение расходов одним из собственников здания

Оплатив ремонт общего имущества в здании, собственник вправе требовать возмещения части расходов в качестве неосновательного обогащения

Автор: Манкина О. С., эксперт журнала

Причем этот вывод справедлив и в том случае, когда одним из отказавшихся от несения расходов собственников помещений в здании является бюджетное учреждение, а в качестве причины отказа в выплате компенсации названо отсутствие контракта, заключенного в соответствии с Законом о контрактной системе. Такой подход подтвердила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 26.03.2020 № 301‑ЭС19-22897 по делу № А17-2188/2017.

Общий подход к решению проблемы.

В статье «Ремонт общего имущества в административном здании», опубликованной в № 1, 2020, автор дал ответы на следующие вопросы:

как распределить между собственниками затраты на проведение работ на общем имуществе административного здания;

можно ли в случае, когда ремонт нужно выполнить срочно, оплатить работы за свой счет, а затем взыскать часть расходов с остальных собственников;

как отразить эти операции в бухучете и для целей налогообложения прибыли?

При этом было указано, что согласно сформированной судами позиции собственник части помещений в нежилом здании не вправе отказаться нести расходы на содержание общего имущества. При отсутствии заключенного между сторонами договора о возмещении понесенных затрат на содержание общего имущества к отношениям сторон применяются положения о неосновательном обогащении и об обязанности возвратить неосновательно сбереженное имущество собственнику, понесшему расходы на ремонт, реконструкцию и т. д. общего имущества (пропорционально соотношению площади принадлежащих собственникам помещений и общей площади помещений здания) (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 № 7349/09, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Иными словами, собственник, осуществивший расходы, вправе обратиться в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение с другого собственника помещений в здании. Размер неосновательного обогащения может быть определен исходя из процентного соотношения долей в общем имуществе.

Бюджетное учреждение – особенный собственник?

Действует ли обозначенный выше судебный подход в том случае, когда собственником части помещений в здании является бюджетное (казенное) учреждение? До недавнего времени однозначного ответа на этот вопрос не было.

Например, в Постановлении АС ВВО от 20.09.2019 № Ф01-3703/2019 по делу № А17-2188/2017 арбитры отказали ООО в удовлетворении исковых требований при следующих обстоятельствах.

Помещения в здании принадлежали нескольким собственникам, в том числе областному правительству (свыше 50 %, из которых 42 % закреплены за казенным учреждением).

В связи с аварийным состоянием крыши здания, протечками на общем собрании собственников помещений в здании было решено поручить обществу заключить договор с подрядной организацией на ремонт крыши здания.

Между собственниками здания (за исключением учреждения и области) было подписано соглашение о порядке осуществления ремонта крыши здания.

Ремонтные работы были выполнены, приняты и оплачены.

Учреждение и область сообщили ООО об отсутствии финансовых средств на проведение указанных работ.

Посчитав, что понесенные на ремонт общего имущества расходы подлежат распределению пропорционально занимаемой площади между собственниками помещений в здании, общество обратилось в суд.

Судьи рассуждали так. В соответствии с Законом о контрактной системе государственные органы, органы управления внебюджетными фондами, органы местного самоуправления, казенные учреждения и иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов могут вступать в договорные отношения только посредством заключения государственного или муниципального контракта.

В данном случае общество и ответчики (область, учреждение) государственный контракт на выполнение работ по ремонту кровли не заключали.

Между тем, поскольку финансирование работ для государственных нужд осуществляется из бюджета, заключение государственного контракта является обязательным условием.

Взыскание неосновательного обогащения за фактически оказанные услуги при отсутствии государственного (муниципального) контракта открывало бы возможность для недобросовестных исполнителей работ и государственных заказчиков приобретать незаконные имущественные выгоды в обход Закона о контрактной системе, тогда как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Данный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 37/13 по делу № А23-584/2011, от 28.05.2013 № 18045/12 по делу № А40-37822/2012, а также приведенной в п. 20 Обзора судебной практики[1].

Таким образом, лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) без государственного (муниципального) контракта, подлежащего заключению в случаях и в порядке, предусмотренных Законом о контрактной системе, не могло не знать, что работы выполняются им при очевидном отсутствии обязательств.

В связи с этим фактическое исполнение обществом обязательства по ремонту кровли в спорном здании не влечет возникновения на стороне ответчиков неосновательного обогащения.

Кроме того, общество не доказало соблюдение условий, указанных в п. 9 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе, а именно то, что ремонтные работы крыши здания не терпели отлагательства, были проведены в количестве, объеме, которые необходимы для ликвидации последствий, возникших в результате аварии, были связаны с предотвращением иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера.

С учетом изложенного судьи отказали в удовлетворении исковых требований ООО.

Бюджетное учреждение – обычный собственник, отсутствие контракта – не повод для отказа.

Судебная коллегия по экономическим спорам решила, что при рассмотрении спора арбитры не учли следующее.

Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 4 ст. 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия его собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

По смыслу приведенных положений собственники помещений, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.

Поскольку обязательства собственника по оплате содержания общего имущества основаны на императивных нормах ГК и ЖК РФ, вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с незаключением сторонами контракта в соответствии с Законом о контрактной системе в отношении спорных работ является ошибочным. Отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного (муниципального) собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт здания. Данная ситуация является исключением из общего правила о недопустимости оплаты предоставленного в случае отсутствия контракта, изложенного в п. 20 Обзора судебной практики.

В соответствии с п. 24 этого обзора обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта.

Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества не является основанием для освобождения его от внесения соответствующей платы на содержание.

Так как между сторонами отсутствовало соглашение о порядке распределения расходов на содержание общего имущества, общество, понесшее расходы сверх своей доли, вправе требовать их компенсации в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).

Обязанность нести расходы на содержание общего имущества либо возмещать затраты, осуществленные одним из собственников, является универсальной. Она возникает как у коммерческих организаций, так и у бюджетных учреждений. Последние не вправе ссылаться на отсутствие финансирования и заключенного контракта в соответствии с требованиями Закона о контрактной системе.

[1] Обзор судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утв. Президиумом ВС РФ 28.06.2017.

Читайте также  Куда можно написать жалобу на ростелеком

Может ли УО брать с третьего лица плату за пользование электрощитком

Верховный суд России в очередной раз разбирался, должно ли стороннее лицо платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома после подключения к сетям такого дома. Читайте, как ВС РФ трактует присоединение к электрощиту МКД – как часть услуги энергоснабжения или же как пользование общедолевой собственностью жителей дома.

ВС РФ часто отвечает на вопрос о взимании платы с третьих лиц за пользование имуществом МКД

Споры управляющих домами с собственниками соседних зданий и пристроек о том, должны ли последние платить за содержание и ремонт МКД, часто оказываются в суде. Например, мы рассказывали о том, как владелец здания возле МКД не хотел платить за общедомовое имущество, хотя активно им пользовался.

Собственники павильонов и пристроек рядом с многоквартирными домами зачастую подключаются к их внутридомовым сетям, чтобы получать услуги по энерго- и водоснабжению. Но они не всегда готовы платить дому за пользование внутридомовыми сетями, считая, что это зона ответственности владельцев центральных сетей.

Рассмотрим судебное дело № А45-34743/2019, где мнение инстанций разделились. В итоге в вопросе пришлось разбираться Верховному суду России. Он дал ответ на вопрос, за что же должен платить собственник подключённого к сетям МКД здания.

УО и ТСЖ требуют от третьих лиц плату за пользование общим имуществом, в том числе сетями

В Новосибирске ТСЖ, управлявшее одним домом, обратилось в суд с иском к МУПу, которое владело нежилым помещением в другом МКД. Энергопринимающие устройства предприятия были опосредованно присоединены к электрощитовой, входящей в состав общего имущества собственников в доме с ТСЖ.

Товарищество неоднократно предлагало ответчику заключить договор о совместной эксплуатации электрощитовой, но МУП отказалось. При этом жители дома на ОСС решили, что третьи лица, не владеющие помещениями в их доме, но пользующиеся его общим имуществом, должны ежемесячно платить 2 000 рублей в ТСЖ.

Поскольку предприятие давно использовало электрощитовую, от заключения договора отказалось, товарищество решило через суд взыскать с соседа неосновательное обогащение в размере 72 000 рублей для содержания объекта в безопасном рабочем состоянии.

МУП со своей стороны в суде первой инстанции сослалось на ст. 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ и п. 6 ПП РФ от 27.12.2004 № 861. В документах сказано, что собственник электросетевого хозяйства, не оказывающий услуги по передаче электроэнергии, но к объектам которого подключены другие потребители, получает компенсацию расходов от сетевой компании. Поэтому, по мнению предприятия, именно туда ТСЖ и должно обращаться.

Собственники вправе решить на ОСС вопрос о плате для третьих лиц за использование их общедомового имущества

Суд первой инстанции, выслушав мнение сторон, пришёл к выводу, что ТСЖ вправе требовать с предприятия плату:

  1. Электрощитовая входит в состав общего имущества собственников дома, которым управляет истец (ст. 36 ЖК РФ, пп.«а» п. 2 ПП РФ № 491).
  2. Жители дома на ОСС установили для ответчика плату за совместную эксплуатацию электрощитовой в 2 000 рублей. Решение таких вопросов входит в компетенцию собрания в соответствии со ст. 44 ЖК РФ.
  3. Факт подключения нежилого помещения МУПа к электрическим сетям сетевой организации через щитовую ТСЖ подтверждён справками от энергоснабжающей организации.
  4. Ответчик фактически использует чужое имущество без оплаты его технического обслуживания.
  5. Ссылка МУП на № 35-ФЗ и ПП РФ № 861 не применима к спору: истец не является поставщиком электроэнергии. Деятельность ТСЖ не связана с передачей электроэнергии, не направлена на её продажу или обмен.

Суд признал право ТСЖ требовать с ответчика сумму неосновательного обогащения за пользование электрощитовой без оплаты в течение 36 месяцев. Расчёт товарищества суд проверил и признал правильным, решив взыскать с МУП 72 000 рублей в пользу истца. Апелляционный суд также встал на сторону ТСЖ и согласился с доводами первой инстанции.

УО не вправе требовать плату за поставку коммунальных ресурсов и их передачу по сетям дома

В жалобе, поданной в кассационный суд, МУП указало, что:

  • у него нет обязанности заключать с ТСЖ договор для оплаты перетока электроэнергии;
  • бесплатный переток электроэнергии закреплён в абз. 1 п. 6 ПП РФ № 861;
  • установленная истцом плата за совместное содержание помещения электрощитовой является платой за переток, так как никаких иных действий в целях получения электричества ТСЖ не совершает;
  • МУП не может самостоятельно определять техническую схему электроснабжения и лишено свободы выбора способа поставки электричества, минуя объекты ТСЖ;
  • плата за содержание электрощитка установлена в одностороннем порядке и ничем не обоснована.

Кассационный суд доводы МУП услышал и сказал: коллеги не учли, что ТСЖ требует плату за пользование имуществом, связанным с транспортировкой электроэнергии.

Согласно п. 6 ПП РФ № 861, собственники объектов электросетевого хозяйства, через которые потребитель опосредованно подключён к сетям, не вправе препятствовать перетоку через эти объекты для такого потребителя и требовать за это оплату. ТСЖ не является сетевой организацией и не вправе требовать плату за передачу электрической энергии через принадлежащую ему электрощитовую.

Запрет требовать оплату за переток электрической энергии распространяется и на возмещение расходов собственника, которые он несёт при этом (постановление КС РФ от 25.04.2019 № 19-П). Кассационный суд признал ТСЖ звеном в цепочке поставки электроэнергии МУПу и отказал товариществу в иске, отменив решение предыдущих судов.

УО требует плату за содержание и обслуживание части общего имущества, которым пользуется третье лицо

ТСЖ обратилось с жалобой в Верховный суд России, который и поставил точку в этом споре. Он проанализировал обе позиции нижестоящих инстанций:

  • Товарищество не имеет отношения к процессу перетока электроэнергии, а спор идёт из-за использования МУПом имущества, принадлежащего собственникам помещений в доме.
  • ТСЖ в качестве собственника объекта электросетевого хозяйства оказывает с помощью электрощитовой услуги по передаче электроэнергии. Ответственность за компенсацию энергопотерь перед истцом должна нести сетевая организация, а не МУП.

Главный вопрос, на который ответил ВС РФ, состоял в том, оказывает ли ТСЖ услуги по передаче электроэнергии. При этом суд учёл указанное в жалобе товарищества уточнение, что предметом его требований является не плата за переток электроэнергии, а плата за содержание и техническое обслуживание электрощитовой.

Проанализировав материалы дела, ВС РФ пришёл к выводу, что правы были суды первой и апелляционной инстанций: МУП должно платить товариществу установленную за содержание электрощитовой сумму в 2 000 рублей, поскольку объект входит в состав общего имущества дома, а ТСЖ не оказывает услуг по передаче электроэнергии. Товарищество занимается содержанием имущества собственников, за что МУП и должно платить.

На заметку

Позиция ВС РФ по делу № А45-34743/2019 согласуется с его доводами в другом споре, о котором мы недавно рассказывали на портале. Собственник соседнего с МКД дома пользовался общей котельной, получал коммунальные услуги через сети, присоединённые к внутридомовым сетям дома, но платить отказывался.

Верховный суд РФ также встал на сторону собственников и управляющей организации: если третье лицо, не владелец помещения в доме, пользуется общим имуществом, он должен за это платить.

Эту позицию прокомментировал Алик Зеленков, ведущий юрист «МКДЭКСПЕРТ». Он указал, что общее имущество нередко используется не только собственниками жилых и нежилых помещений в МКД. При этом плату «сторонние» лица не вносят.

В таких ситуациях эксперт рекомендовал УО ссылаться на позицию Верховного суда РФ, который говорит: «используешь общее имущество МКД – участвуй в расходах на его содержание, пусть даже и по иному тарифу».

В деле № А45-34743/2019 также важна позиция судов о том, какое место в системе предоставления коммунальной услуги по энергоснабжению занимает управляющая домом организация. Они указали, что по специфике деятельности УО и ТСЖ не являются участниками этого процесса: они только отвечают за содержание имущества собственников и обеспечивают его рабочее состояние. К продаже или передаче ресурса они не имеют отношения.

ВС защитил право сособственника недвижимости в споре о взыскании с него арендной платы за землю под ней

27 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-22153 по спору о взыскании арендной платы за земельный участок одним сособственником расположенных на участке зданий с другого (дело № А40-221422/2018).

С 2005 г. ОАО «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» («МОСЦТИСИЗ») владеет на праве собственности земельным участком под производственной базой в селе Акулово Одинцовского района Московской области, на котором расположена недвижимость, находящаяся в совместной собственности треста и ООО «Фирма Крот и К». При этом данные общества не заключали между собой договор аренды земельного участка.

Впоследствии «МОСЦТИСИЗ» обратился в суд с иском о взыскании с «Фирмы Крот и К» сбереженной арендной платы в сумме 16,2 млн руб. за фактическое пользование принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

В ходе судебного разбирательства, после изучения материалов текущего дела, а также дел № А41-6058/2013 и № А41-33274/2014 Арбитражный суд г. Москвы установил, что в 1994–1995 гг. ответчик построил ряд зданий (сооружений) на спорном участке, принадлежащем федеральному госпредприятию «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» (правопредшественнику истца) на праве бессрочного безвозмездного пользования, с согласия последнего. В феврале 1996 г. стороны заключили договор о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на здания и сооружения, выделив доли каждого в праве совместной собственности на вышеуказанную недвижимость.

Читайте также  Когда какого числа открытие охоты

В 2005 г. госпредприятие было преобразовано в общество «МОСЦТИСИЗ», и земельный участок в соответствии с программой приватизации федерального имущества на 2005 г. вошел в состав подлежащего приватизации имущества, будучи учтенным в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

В то же время в состав приватизированного имущества не вошли объекты недвижимости, которыми на момент приватизации владело общество «Фирма Крот и К» согласно договору о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на них от 23 февраля 1996 г. Кроме того, в приложении № 2 к передаточному акту Территориального управления Росимущества указывалось на наличие обременения (ограничения) имущества, включенного в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса в отношении производственной базы, в пользу ООО «Фирма Крот и К».

В итоге суд первой инстанции полностью удовлетворил иск, установив наличие у истца права собственности на спорный земельный участок и отсутствие между сторонами договорных отношений. В своем решении суд также указал на принцип платности использования земли, отметив, что истец доказал факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном им размере. Впоследствии апелляция и кассация поддержали решение АС г. Москвы.

Со ссылкой на существенные нарушения судами норм материального права «Фирма Крот и К» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого после изучения материалов дела нашла ее обоснованной.

Высшая судебная инстанция напомнила, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса в редакции от 21 июля 2005 г., действовавшей на момент приватизации земельного участка истцом, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юрлица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных федеральным законодательством. При этом исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такое лицо вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Как пояснил Верховный Суд, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законом. «В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора», – отмечено в определении.

В этой связи ВС РФ отметил, что вывод нижестоящих судов о том, что право собственности ответчика на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости возникло только в 2011 г. с момента их государственной регистрации, был сделан без учета действовавшего на момент регистрации п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку такая процедура была осуществлена фирмой в качестве регистрации ранее возникшего права собственности.

Со ссылкой на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлениях от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 и от 2 октября 2012 г. № 5361/12, Верховный Суд пояснил, что ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. «Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка», – отметил ВС.

Как пояснил Суд, в настоящее время в арбитражном суде рассматривается спор о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок (дело № А41-14599/19). Таким образом, на момент приватизации правопредшественника истца на спорном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых последний не мог не знать, что они принадлежат на праве собственности обществу «Фирма Крот и К». То обстоятельство, что на момент приватизации земельного участка «Фирма Крот и К» не зарегистрировала право собственности на эти объекты недвижимости в ЕГРП, не могло служить основанием для приватизации публичного участка без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

Поскольку ответчик имеет право на общую долевую собственность на спорный земельный участок, размер долей сторон подлежит определению в рамках рассмотрения вышеуказанного дела. При этом фирма обязана уплачивать земельный налог пропорционально своей доле в общей долевой собственности на спорную землю. Если же земельный налог за весь участок был полностью уплачен одним из собственников, последний вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева отметила, что правовая позиция Верховного Суда обусловлена фактической основой спорных правоотношений и их спецификой. «Правопредшественник истца – правообладатель земельного участка разрешил истцу строить на нем объекты недвижимости до его приватизации, между сторонами было заключено соглашение об определении долей в праве собственности на земельный участок и здания до введения в действие старого Закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Все это может свидетельствовать о наличии у ответчика права собственности на занимаемую его объектами недвижимости и необходимую для их использования часть земельного участка, взыскивая с одного из таких потенциальных сособственников неосновательное обогащение, суды нижестоящих инстанций, по мнению Верховного Суда не учли должным образом фактическую подоплеку спорных правоотношений, уходящую своими корнями в 90-е гг. и судебные споры по существу которых идут в настоящее время», – отметила она.

Эксперт усомнилась в том, что в рассматриваемом деле Верховный Суд излагает принципиально новые и универсальные правовые позиции. «Тем не менее для рассмотрения дел со схожими фактическими обстоятельствами комментируемое определение будет определяющим курс (как и многие другие), особенно для группы возможных судебных дел о правах на спорный земельный участок», – полагает адвокат.

Олеся Спиричева добавила, что изложенные в определении Верховного Суда правовые позиции соответствуют существовавшим ранее правовым позициям ВАС РФ и подтверждают их. «Суд, вне зависимости от наличия записи о регистрации права на недвижимость, может установить существование такого права, особенно это важно для прав, возникших до 31 января 1998 г. (по ним, в случае спора, суд часто является единственным “правоподтверждающим” органом). В рассматриваемом случае ответчик заявлял о наличии права и доказывал это обстоятельство по рассматриваемому делу без предъявления встречного иска, но с заявлением соответствующих требований в рамках отдельного судебного спора, влияющего на исход рассматриваемого дела и могущего повлечь приостановление производства по рассматриваемому делу, на что было обращено внимание Верховного Суда», – отметила адвокат.

Партнер, адвокат, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко отметил, что выводы Верховного Суда основаны на нормах земельного законодательства и полностью соответствуют правовым позициям ВАС и ВС РФ. «Особенностью спора является то, что на одном земельном участке расположены здания, принадлежащие на праве собственности двум разным юрлицам, а при приватизации земельного участка истцом были нарушены права другого собственника недвижимых объектов, поскольку оба собственника зданий имеют исключительные права на приобретение данного участка в общую долевую собственность (если участок не разделен) в силу ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ. Поэтому ВС совершенно обоснованно указал на неправильное применение норм ЗК РФ и противоречие позиций нижестоящих судов актам ВАС и ВС РФ», – пояснил эксперт.

Игорь Чумаченко добавил, что сособственник участка в любом случае не должен платить другому сособственнику арендную плату, поскольку это противоречит режиму общей долевой собственности. В свою очередь, если один из собственников понес расходы на уплату, например, налога на участок в полном объеме, то он вправе потребовать возместить ему часть таких затрат в размере пропорционально долям в праве на участок (если стороны не договорятся об ином размере трат на общее имущество).

По словам эксперта, такие споры не являются распространенными, поскольку сама ситуация не является типичной. «Тем не менее споры, в основе которых лежит нарушение закона при приватизации земельных участков, имеют место быть, и Верховный Суд вынужден в таких случаях исправлять ошибки нижестоящих судов. В то же время споры между участниками общей долевой собственности встречаются довольно часто. Это касается, например, ситуаций, когда помещениями в нежилом здании владеет несколько собственников, между которыми по каким-то причинам не достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом. В таком случае суды руководствуются принципом аналогии закона и применяют нормы ГК РФ и ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, это касается, в том числе, и земельного участка, данная позиция отражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64», – подытожил Игорь Чумаченко.

Читайте также  Как привлечь к уголовной ответственности за клевету

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва полагает, что определение Суда касается двух базовых принципов земельного законодательства: единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли. «Установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования является универсальным, поэтому неуплата земельного налога или арендной платы квалифицируется судами как неосновательное обогащение», – отметила она.

По словам эксперта, нижестоящие судебные инстанции правильно установили, что отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности фактического пользования земельным участком, что подтверждается сложившейся судебной практикой. «Однако формами платы за использование земли, как это установлено в п. 1 ст. 65 ЗК РФ, являются не только арендная плата, но и земельный налог. Арбитражному суду г. Москвы были известны обстоятельства, свидетельствующие о наличии права ответчика на общую долевую собственность на земельный участок, а не только на фактическое использование части земельного участка под своими объектами. Поэтому неосновательное обогащение именно в виде арендной платы за использование своей земли представляется крайне необоснованным и противоречащим основным принципам земельного и гражданского законодательства», – резюмировала Виктория Соловьёва.

Публикации

Супруги вправе заключать между собой любые сделки, не противоречащие закону, и, если один член семьи представлял в суде интересы второго, то такие расходы не считаются общими, семейными, а должны взыскиваться с проигравшей стороны, разъясняет Верховный суд РФ.

Суть дела

Верховный суд (ВС) РФ рассмотрел жалобу жительницы Севастополя, которая выиграла судебные спор о прекращении права общей долевой собственности и решила взыскать расходы на представителя.

Однако заявительница потерпела неудачу в трёх инстанциях: суды сочли, что ей не положено возмещение судебных издержек, так как ее интересы в процессе представлял член семьи.

Суд первой инстанции сослался на положения статьи 34 Семейного кодекса и установив, что заявитель и ее представитель состоят в браке, пришел к выводу о том, что передача денежных средств супругу из общего семейного бюджета не является несением судебных расходов с ее стороны, поскольку не свидетельствует о выбытии этих денежных средств из общей совместной собственности супругов. Таким образом, полагает районный суд, уплаченная на основании соглашения об оказании юридических услуг сумма в размере 30 тысяч рублей не может быть признана судебными расходами.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с этими выводами.

Позиция ВС

Закон относит к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, расходы на оплату услуг представителей (статья 94 ГПК РФ), а также обязывает возмещать эти расходы проигравшую сторону, с оговоркой, что взыскиваемая сумма должна быть разумной (часть 1 статьи 100 ГПК).

Правило о том, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы отражено также в части 1 статьи 98 ГПК.

Согласно пояснениям Пленума ВС заявитель, желающий возместить судебные расходы должен доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием (пункт 10 постановления от 21 января 2016 года №1).

Недоказанность же данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

«Таким образом, вопросы, связанные с возмещением судебных расходов, регулируются процессуальным законодательством, в данном случае Гражданским процессуальным кодексом.

Суды, принимая оспариваемые акты, руководствовались Семейным кодексом без учета положений, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом, в частности главой 7 Кодекса», — отмечает ВС.

Претендующий на возмещение расходов вправе представлять любые доказательства, отвечающие требованиям закона о достоверности, допустимости, относимости, а также их достаточности в совокупности (статьи 59, 60, 67 ГПК РФ), оценка которых возложена на суд, напоминает высшая инстанция.

«Таким образом, юридически значимым обстоятельством при рассмотрении заявления о взыскании судебных расходов являлось установление факта несения ею таких расходов на представителя, обязанность доказать который лежала на заявителе.

Делая ошибочный вывод о том, что оплата услуг одним супругом другому денежными средствами не является несением расходов, суды не учли, что (представитель) оказывал (заявителю) юридические услуги по делу, связанному с защитой ее личного имущества (имущества, полученного в порядке наследования).

Кроме того, суды также не учли, что супруги как субъекты, наделённые гражданской правоспособностью и дееспособностью (статьи 17, 18, 21 Гражданского кодекса), вправе заключать между собой любые сделки, не противоречащие закону», — подчеркивает ВС.

В связи с допущенными существенными нарушениями ВС определил отменить все состоявшиеся по делу судебные акты и направить материалы на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции.

Налоговый вычет при покупке доли в квартире, доме

Особенности возврата НДФЛ при общей долевой собственности

Согласно действующему законодательству РФ, претендовать на возврат средств за покупку жилой недвижимости в счет налогового вычета могут физические лица, уплачивающие подоходный налог в размере 13%. Данная привилегия актуальна для владельцев квартир и домов.

Однако, нередки ситуации приобретения жилья в долях с другим человеком. Например, семейная пара приобретает квартиру и оформляет ее в общую долевую собственность.

В 2014 году изменен закон, наделяющий правом на получение возврата средств по налоговому вычету лиц, приобретающих жилье на условиях долевой собственности. Теперь получить вычет с 2-х млн. рублей при покупке недвижимости может каждый долевой собственник, если его доля стоит 2 млн. р. и больше. То есть, вычет предоставляется не на объект недвижимости, а на человека.

Подать документы на вычет также могут люди, покупающие комнату в квартире.

Условия получения имущественного вычета

Существует перечень обязательных условий для получения имущественного налогового вычета.

Заявитель, подающий документы на вычет, должен проживать и быть зарегистрирован на территории России (не менее 6 месяцев).

Наличие официального дохода с уплатой подоходного налога в размере 13%.

Недвижимость имеет статус жилой.

В каких случаях в вычете могут отказать

Есть ряд случаев, при которых человеку могут отказать в получении имущественного вычета.

Когда возможен отказ:

человек не платит подоходный налог;

жилье куплено за счет средств работодателя;

исчерпан лимит на возврат уплаченного НДФЛ;

в получении вычета также отказывают людям, приобретающим долю жилья или комнату у близких родственников и других взаимозависимых лиц.

Претендовать на получение налогового вычета при покупке недвижимости также не могут предприниматели и другие граждане, уплачивающие подоходный налог в размере менее 13%.

Порядок получения имущественного вычета за покупку части жилья

Для получения вычета с расходов, понесенных на приобретение жилой недвижимости в долевой собственности или комнаты, необходимо подать ряд документов по списку в ФНС.

Необходимые документы

Документы на получение налогового вычета можно подать на следующий год с момента покупки жилой недвижимости. То есть если человек купил комнату или долевое жилье в 2020, он может подать документы в ФНС не ранее 2021 года.

Какие документы потребуются:

паспорт РФ и ИНН заявителя;

справка с работы 2-НДФЛ;

договор о праве собственности на недвижимость, находящуюся в долях, или приёма-передаточный акт;

если жилье приобреталось на условиях ипотечного кредита, также предоставляется договор с банком и справка о выплате процентов по ипотеке;

квитанции и другие платежные документы, подтверждающие факт расходов на покупку недвижимости;

если жилье приобреталось на условиях долевой собственности супругами, также предоставляется свидетельство о браке;

личное заявление на получение вычета.

Как распределяется налоговый вычет при долевой собственности

Долевая собственность предполагает владение жилой площадью несколькими лицами по заранее выделенным долям. Каждый дольщик может распоряжаться недвижимостью только с согласия второго или остальных дольщиков, имеющих аналогичные права на жилплощадь. Если доли в жилой недвижимости не оговорены заранее, они считаются равными.

При покупке долевой собственности получение налогового вычета имеет свои нюансы. Правила распределения налогового вычета определяется по сумме расходов каждого дольщика, затраченных на покупку недвижимости. Максимальная сумма, с которой можно получить возврат в счет вычета, 2 млн. рублей. При долевой собственности вычет выплачивается каждому собственнику.

Что делать, если покупка жилья оплачена одним из собственников

Если по документам оплату за недвижимость произвел один из дольщиков, а остальные передали ему деньги за свои доли и также понесли расходы, им нужно предоставить документ, подтверждающий этот факт.

Этим документом является нотариально заверенная доверенность на передачу денежных средств дольщику, оплатившему приобретенное жилье. В документе указывается факт доверия передачи денежных средств в счет оплаты за долю в приобретаемой недвижимости. Но если такой документ не был оформлен сразу, рассчитывать на оформление доверенности задним числом нельзя, так как ни один нотариус не сделает такое оформление.

Имущественный вычет при долевой собственности супругов

Если супруги приобретают жилье вместе, не указывая в условиях брачного контракта или в договоре купли-продажи конкретных долевых частей на каждого супруга, приобретенная недвижимость считается совместной собственностью и делится на 2 равные доли. За такую сделку также можно получить имущественный вычет на общих основаниях. Например, супруг может получить налоговый вычет за долю жены и наоборот, то есть с 4 млн. руб.