Договор или соглашение уступки права требования

Верховный суд разрешил не указывать точную цену цессии

Размер имеет значение?

Произошло ДТП с участием двух машин. Пострадавшая Инга Цапкова* обратилась с заявлением о возмещении ущерба в компанию «Ингосстрах», которая признала случай страховым и выплатила ей 162 100 руб. Затем Цапкова заключила договор цессии с Игорем Орловским*, которому передала право требования недоплаченной части возмещения к страховщику. Орловский провел в ООО НЭК «Центр правовой защиты» независимую экспертизу, согласно которой сумма восстановительного ремонта поврежденного авто с учетом износа составила 372 946 руб., а величина утраты товарной стоимости – 16 129 руб. Сама экспертиза обошлась в 22 000 руб. Орловский подал в «Ингосстрах» претензию о выплате страхового возмещения, приложив экспертное заключение, но получил только 11 025 руб. доплаты в счет возмещения утраченной товарной стоимости.

Тогда Орловский обратился в суд к страховщику с требованием о взыскании возмещения, неустойки, компенсации морального вреда, расходов на проведение оценки, оплаты услуг представителя и госпошлины. В ходе рассмотрения дела провели судебную автотехническую экспертизу, которая установила: стоимость восстановительного ремонта автомобиля с учетом износа составила 413 100 руб.

ИСТЕЦ: Игорь Орловский*

ОТВЕТЧИК: СПАО «Ингосстрах»

СУТЬ СПОРА: О взыскании страхового возмещения, неустойки, компенсации морального вреда, расходов на проведение оценки, услуг представителя и госпошлины

РЕШЕНИЕ: Ранее вынесенные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции

Замоскворецкий районный суд г. Москвы отказал в удовлетворении иска, Московский городской суд с ним согласился. Суды пришли к выводу, что размер страхового возмещения, которое подлежит выплате страховщиком, определили после заключения договора цессии, а значит, Орловский получил несуществующее право и не может его реализовать.

Верховный суд изучил договор цессии, в котором указано: Цапкова передала Орловскому право требования к «Ингосстраху» недоплаченной части страхового возмещения в связи с указанным ДТП уплаченных сверх 162 100 руб. Таким образом, по мнению ВС, предмет договора цессии определен сторонами надлежащим образом, поскольку в нем однозначно указано право, в отношении которого произведена уступка. Согласно заключению судебной экспертизы, стоимость восстановительного ремонта составила 413 100 руб., а страховая выплатила только 173 125 руб. (162 100 руб. Цапковой и 11 025 руб. Орловскому), значит, право требования недоплаченного страхового возмещения могло быть передано другому лицу. ВС решил: то обстоятельство, что на момент заключения договора цессии конкретная сумма ущерба не была указана в договоре, само по себе не свидетельствует о передаче несуществующего права (№ 5-КГ18-292). Поэтому ВС отменил ранее вынесенные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Главное – это формулировка

Юрист Eterna Law Андрей Пархоменко объяснил: формулировка предмета договора цессии позволяет считать этот договор заключенным и определить точный размер уступаемого права позже, например во время проведения судебной экспертизы, что и было сделано цессионарием. «ВС разъяснил: определенность передаваемого по договору цессии права достигается не точным указанием его размера, а характеристиками, которые позволяют его индивидуализировать. Кроме того, само право возникло в момент дорожно-транспортного происшествия, признанного страховым случаем», – считает адвокат, к. ю. н., партнёр АБ Яблоков и партнеры Яблоков и партнеры Региональный рейтинг. × Елена Воронина.

Отмена актов нижестоящих судов вызвана неверным толкованием п. 1 ст. 384 ГК, в котором указано: право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту его перехода.

В этом деле ВС анализировал вопрос, насколько определенным и сформированным должно быть уступаемое по договору цессии право, отметил партнер юрбюро Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. «ВС в очередной раз подтвердил, что указание конкретной суммы не обязательно. Более того, если эта сумма после заключения договора цессии изменилась, это еще не значит, что договор цессии был незаключенным. Иначе говоря, предмет договора цессии должен быть определимым, но необязательно определенным», – уверен Шаматонов. А управляющий партнер ЮК Варшавский и партнеры Варшавский и партнеры Региональный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство Профайл компании × Владислав Варшавский рассказал, что ранее ВС уже высказывался аналогичным образом, когда отказал страховой в передаче кассационной жалобы о невыплате страхового возмещения на основании договора цессии (№ 306-ЭС19-1645).

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Уступка прав требования: самые популярные вопросы

Уступка прав требования, или так называемая цессия – один из самых распространенных договоров в коммерческой практике. Этот договор применяется тогда, когда кредитору нужно перевести имеющийся перед ним долг на кого-то ещё. Проше говоря, Саша должен Пети, цессия нужна Пети для того, что бы долг был уплачен его другу Коле. Но, это очень утрированный пример, в жизни не всё так просто, к профессиональным юристам возникает огромное множество вопросов по поводу уступки прав требования, ответы на некоторые из них Вы найдете здесь.

  • 1. Является ли действительным договор уступки прав требования, если судом признан недействительным договор, из которого возникла задолженность?

Данный вопрос кажется очень оторванным от реальности, но это не совсем так. Скажем, имеется договор купли-продажи офисного помещения на условиях рассрочки или отсрочки. Задолженность была уступлена Покупателем третьему лицу по договору цессии. Через некоторое время суд признает договор купли-продажи недействительным (причина недействительности в данном случае не имеет значения), может ли третье лицо привлечь к ответственности Цедента (Покупателя)? Ответ на этот вопрос зависит от того, считать ли договор цессии недействительной сделкой. В свое время Президиум ВАС РФ в своем информационном письме, посвященном главе 24 ГК РФ, ответил на этот вопрос отрицательно: недействительность основного договора не порождает недействительность договора уступки прав. Конечно, Цессионарий свой долг (уступленную задолженность) взыскать с Продавца недвижимости не сможет, но зато он сможет взыскать убытки с Цедента. Вот только беда: в наших российских реалиях Цедент и Цессионарий, как правило, взаимозависимые лица.

  • 2. Может ли Банк уступить свои права по кредитному договору другому лицу, например, коллектору?

Может, если такая возможность предусмотрена в кредитном договоре. На практике, Банки всегда прописывают в кредитных договорах свое право передать долг.

  • 3. Может ли страховая компания передать свое право требовать возмещения убытков, полученных в результате суброгации, другому лицу?

Здесь надо пояснить, что такое суброгация. Дело в том, что порча имущества в большинстве случаев происходит по чьей-либо вине. Например, Ваша соседка залила Вам квартиру, значит Ваша соседка виновата в порче застрахованной квартиры. По договору страхования имущества Вам выплатят страховку. Страховая же компания имеет право потребовать с соседке денежные средства, которые Вы получили по страховке. Вот здесь и то возникает вопрос: если залившая Вас соседка становится должна денег страховой компании, то может ли страховая компания передать этот долг тем же коллекторам, которых соседка боится больше, чем страховую компанию? Ответ на этот вопрос положительный. Страховая компания может уступить право требования, полученное в результате суброгации, коллектору или другой страховой компании.

  • 4. Можно ли передать будущее право требования, которого на момент заключения соглашения об уступке права требования, нет?

Гражданский Кодекс прямо разрешает делать такие уступки. К примере, можно уступить право на получение денежных средств за консервы, которое предприятие произведет и продаст в будущем. Но, разумеется, договор должен быть предельно четким, так в нашем примере, нужно обязательно указать, сколько консервных банок продаст завод, по какой цене, какому покупателю, когда и каким образом документально состоится уступка прав.

  • 5. В какой форме заключается соглашение об уступке прав?

В той же, что и основной договор. Если основной договор был нотариально заверен, то и соглашение об уступке должно быть нотариально заверено. Если договор подлежал госрегистрации, то и соглашение подлежит государственной регистрации.

  • 6. Можно ли уступить только часть долга?

Можно. Так Продавец в договоре поставки может часть долга оставить себе, а часть передать другой компании. Вообще частичная уступка всегда возможна, если предмет уступки в принципе делим.

  • 7. Приводит ли уступка долга к замене стороны в договоре?

Нет, не приводит. Уступка прав требований представляет собой замену стороны в обязательстве, а не в договоре. Это очень важно понимать, и вот почему. Если Вам недопоставили товар, то Вы как Покупатель должны предъявить Продавцу требование о допоставке, а так же договорную неустойку. Если же Вы ещё должны (предположим по договору отсрочка платежа – 45 дней) и долг уступлен (Вами получено соответствующее уведомление), то к кому Вам предъявлять претензию, к старому или новому Кредитору? Важно понимать, что такие претензии предъявляются к первоначальному кредитору. Почему? Потому что уступка прав не приводит к замене стороны в договоре. Это хорошо видно на примере договора энергоснабжения. Энегоснабжающая компания может передать право на взыскание задолженности с абонента кому угодно, но она всё равно поставлять абоненту энергию.

Здесь ещё важно подчеркнуть один нюанс. Должник имеет право выдвигать против нового кредитора возражения, которые он имел против прежнего кредитора к моменту получения должником уведомления о переходе прав. Если новый кредитор взыскивает долг по договору подряда, заказчик может ссылаться на скрытые недостатки в работах, требовать проведения судебной экспертизы, так как эти скрытые недостатки уже были, когда подписывались Акты выполненных работ. Тем самым Заказчик может снизить сумму, которую с него взыщет суд, или вообще докажет, что из-за некачественной работы подрядчика исковые требования нового кредитора не подлежат удовлетворению. Но Заказчик не имеет право потребовать от нового кредитора устранить эти недостатки, такие требования заказчик должен предъявлять к подрядчику.

  • 8. Как правило, уступка права производится на возмездной основе. А если в договоре уступки прав требований отсутствует условие о вознаграждение, означает ли это, что такая уступка прав требования незаконна?
Читайте также  Печать на договорецвет имеет значение

Нет, такая уступка прав требования с точки гражданского права, является законной. Как правило, все вспоминают о том, что дарение между организациями запрещено, и на этом основании считают, что такая уступка нарушает Закон. Но такое мнение ошибочно, так как в российском гражданском праве существует презумпция возмездности всякого договора. Если в договоре уступки прав, нет указания на вознаграждение, вознаграждение предполагается. В целом, можно констатировать, что судебная практика, начиная с 2006 года, признает такие уступки законными. Уступки прав требования, совершенные за символическое вознаграждение, так же являются действительными.

  • 9. Между Цедентом и Цессионарием заключено соглашение об уступке прав требования. Однако спустя некоторое время, Цедент передумал и не передал Цессионарию документы, подтверждающие наличие перед Цедентом долга. Состоялась ли уступка прав?

Уступка права состоялась, так как передача подтверждающих документов Цессионарию происходит во исполнении уже заключенного соглашения об уступке прав. Уступка права подтверждается или самим Соглашением, или Актом приема-передачи прав, если такой акт предусмотрен Соглашением. Конечно, Цессионарий не сможет взыскать в суде задолженность с контрагента Цедента, поэтому он должен вначале обратиться в суд на самого Цедента с исковым заявлением об истребовании документов. И только после получения всех необходимых бумаг, он сможет заняться взысканием самой задолженности.

  • 10. Может ли соглашение об уступке прав требования быть признанно незаключенным?

Конечно, как и любой договор, соглашение об уступке прав может быть признано незаключенным, хотя на практике это довольно редкие случаи. Так, например, нельзя признать соглашение заключенным, если передаются права кредитора по договору энергоснабжения и в нем не указан конкретный период, за который передается право, сумма задолженности, данные, позволяющие рассчитать сумму задолженности. Одним словом, в договоре цессии должен быть согласован предмет сделки.

  • 11. Если в соглашении об уступке прав требования, указано на уступку основного долга, означает ли это автоматически, что к Цессионарию переходит право взыскивать пени или проценты?

Да, если по договору цессии Вам передан только основной долг, то это означает, что вместе с ним передается и право требования предусмотренных основным договором пени (штрафов) или право на взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ. Иное правило может быть установлено договором цессии. В частности, цессия возможно только в отношении неустоек или только в отношении суммы основного долга, но данные моменты должны быть четко прописаны в договоре. Интересно отметить, что если обязательство обеспечено залогом, то и залог переходит к Цессионарию, то есть начинает обеспечивать права требования нового кредитора. Но, разумеется, в ЕГРП, если речь идет об ипотеке, необходимо внести соответствующие изменения.

  • 12. Возможно ли уступить прав требования на возмещение убытков?

Право на возмещение убытков может быть уступлено любому третьему лицу. Это следует из пункта 17 информационного письма ВАС РФ от 30.10.2007 № 120.

  • 13. Поручитель оплатил долг Банку за основного заемщика. Может ли поручитель уступить третьему лицу свое право взыскать долг с заемщика?

Как известно, если поручитель оплачивает долг заемщика, то к нему переходят все права кредитора, включая право на проценты и пени. В свою очередь поручитель имеет право уступить свое право любому третьему лицу.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

ВС напомнил правила перехода одного и того же требования от одного цедента между несколькими лицами

ООО «ЭнергоСтройСнаб» подало иск к ООО ПСО «Бетондорстрой» с требованием о взыскании более 17 млн руб. долга и более 2 млн руб. процентов за пользование чужими деньгами. 14 июля 2017 г. суд первой инстанции в иске отказал. Истец подал апелляционную жалобу, которая была удовлетворена 26 ноября 2017 г. В связи с этим ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой.

В кассационную инстанцию также от прихода Крестовоздвиженской церкви села Каинки Верхнеуслонского района Республики Татарстан Казанской епархии РПЦ поступило заявление о процессуальном правопреемстве, в котором он попросил произвести замену истца – общество «ЭнергоСтройСнаб» на него. В обоснование ходатайства суду был представлен договор уступки права требования от 1 декабря 2017 г.

В то же время от ООО «Промрегион» также поступило заявление о процессуальном правопреемстве, мотивированное заключением договора об уступке права требования от 20 мая 2017 г. между обществом «ЭнергоСтройСнаб» и этой компанией. Предметом договора являлось право требования к должнику в пользу компании «Промрегион».

Суд округа указал, что договор об уступке права требования был заключен до вынесения по данному делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, однако в нижестоящие суды доказательств о процессуальном правопреемстве представлено не было. «Таким образом, ООО “Промрегион” фактически пытается ревизировать вступившие в законную силу судебные акты, не оспаривая их в кассационном порядке, что является неправомерным», – посчитала кассация и удовлетворила ходатайство церкви. Решение апелляционной инстанции было оставлено без изменения.

Компания «Промрегион» обратилась с жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела № А65-31611/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 306-ЭС18-6395 об отмене решения суда округа в части, касающейся процессуального правопреемства.

ВС указал, что согласно п. 4 ст. 390 ГК РФ в отношениях между несколькими лицами, которым одно и то же требование передавалось от одного цедента, требование признается перешедшим к лицу, в пользу которого передача была совершена ранее.

Кроме того, Суд сослался на п. 7 Постановления Пленума ВС от 21 декабря 2017 г. № 54, который указывает, что при отсутствии исполнения со стороны должника надлежащим кредитором считается цессионарий, в отношении которого момент перехода требования наступил ранее (в настоящем деле совпадает с моментом заключения договора). Другой цессионарий, в отношении которого момент перехода спорного требования должен был наступить позднее, вправе требовать с цедента возмещения убытков. В случае исполнения должником такому иному лицу риск последствий исполнения несет цедент или цессионарий, которые знали или должны были знать об уступке требования, состоявшейся ранее. «Следовательно, при отсутствии исполнения должником в качестве общего правила действует критерий момента перехода требования, указанный в п. 4 ст. 390 ГК РФ», – отметил ВС РФ.

Верховый Суд указал, что кассация, делая вывод о переходе спорного права требования к организации, не учла, что в силу действующего законодательства приоритет цессии при заключении нескольких соглашений об уступке одного и того же права (требования) отдается договору цессии, который заключен ранее, и не дала оценки моменту перехода права, исходя из приоритета уступки, что не может быть признано законным.

Кроме того, Суд отметил, что поскольку заявление о процессуальном правопреемстве не относится к требованиям по существу спора, то положения ст. 287 АПК РФ не препятствуют суду кассационной инстанции устанавливать обстоятельства, позволяющие определить момент перехода спорного права требования с учетом уступки его цедентом сразу двум цессионариям.

В определении сказано, что согласно п. 4.1 договора цессии от 1 декабря 2017 г. цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, а в п. 3.4 договора цессии от 20 мая 2017 г. общество «ЭнергоСтройСнаб» подтвердило и гарантировало организации «Промрегион», что никакие иные соглашения, либо договоры уступки прав требований, либо взаимозачеты по уступаемому праву иным лицам не передавались и передаваться не будут. «Между тем вопросы о существовании уступаемого права на момент заключения договора от 1 декабря 2017 г. с учетом приведенных условий договоров и положений о моменте перехода права, а также о добросовестности сторон судом округа не исследовались», – отметил Суд.

Как заключил ВС, суду округа надлежало установить, в рамках какого именно договора цессии были совершены необходимые действия, направленные на создание правовых последствий, связанных с переходом права требования, такие как передача и получение подлинных документов, удостоверяющих право требования к должнику, направление ему уведомления о состоявшейся уступке.

Руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев указал, что причина спора кроется в неудовлетворительном регулировании этого вопроса как в ГК – даже с учетом его изменения за последние годы – так и в том, что сам Верховный Суд полгода назад при принятии Постановления Пленума ВС РФ о перемене лиц в обязательствах (№ 54 от 21 декабря 2017 г.) уклонился от формулировки своей позиции по этому вопросу. Эксперт отметил, что нельзя сказать, чтобы Судебная коллегия по экономическим спорам дала однозначный ответ: в итоговом определении она попыталась «раздать всем сестрам по серьгам».

«Что касается законодательства, то проблема в том, что право считается перешедшим от цедента к цессионарию в тот момент, когда они об этом договорились. С одной стороны, это вполне естественно с учетом нематериального характера обязательственных требований, а с другой – создает сложности в том, что это соглашение оказывается исключительно внутренним делом цедента и цессионария и может долгое время никак не проявляться вовне. О состоявшейся уступке может не знать ни должник (но его-то в этой ситуации закон защищает, признавая исполнение, которое он произвел до того, как узнал об уступке, в адрес прежнего кредитора надлежащим), ни иные лица, которым прежний кредитор имеет возможность уступить требование еще раз, а то и больше», – указал Александр Латыев.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов отметил, что позиция ВС РФ любопытна, так как, с одной стороны, подтверждает позицию Постановления Пленума ВС РФ № 54 о приоритете между цессионариями по дате заключения договора уступки и перехода права требования, а не по дате обращения в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве, но, с другой стороны, не предрешает разрешение спора по данному делу, прозрачно намекая суду кассационной инстанции, что он должен был и должен теперь проверить всеми доступными ему способами отсутствие злоупотребления правом со стороны первого цессионария, прежде чем производить замену стороны в деле. «Таким образом, ВС РФ допускает, что суд кассационной инстанции принял верное решение по делу, но недостаточно его мотивировал, хотя имел на это все полномочия. Самое важное, на мой взгляд, в рассматриваемом определении ВС РФ – это напоминание суду кассационной инстанции, что при рассмотрении заявлений о процессуальном правопреемстве у него имеются полномочия суда первой инстанции и потому он обязан принимать доказательства и разрешать ходатайства сторон по сути, не ссылаясь на ограничения в полномочиях при рассмотрении кассационных жалоб», – пояснил он.

Читайте также  Доходы и расходы по гранту

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Договор уступки прав требования на квартиру

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

Читайте также  Если приставы наложили арест имущество несоразмерно долгу

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю), при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Кроме того, если основной договор был оплачен первоначальным дольщиком через Откроется в новой вкладке.»>счет эскроу, то для уступки прав надо будет еще получить подтверждение банка о том, что средства на эскроу-счет внесены в полном объеме и у Продавца отсутствует долг перед Застройщиком.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Затем новый держатель ДДУ должен явиться к Застройщику и в банк (если ДДУ был оплачен через эскроу-счет), представить доказательства совершения сделки, после чего будут внесены изменения в учетные данные у того и у другого.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и Откроется в новой вкладке.»>безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).