Изменение вида разрешенного использования невозможно

Новости

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 21 окт — РАПСИ, Михаил Телехов. Собственники земельных участков, самостоятельно выбирающие в дополнение к основному вспомогательный вид их разрешенного использования, не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), говорится в новом постановлении Конституционного суда (КС) РФ.

Соответствующие выводы были сделаны КС РФ после изучения жалобы жительницы Читы Маргариты Анциновой, которая просила проверить конституционность части 1 статьи 8.8 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РФ. Решение основано на ранее вынесенных правовых позициях суда.

Птица и скот в жилой зоне

Как следует из материалов дела, Анцинова — собственница двух земельных участков, расположенных в городском микрорайоне Березка, завела на них птицу и некрупный домашний скот.

Главный государственный инспектор Управления Росреестра по Забайкальскому краю, что на участках, предназначенных под ИЖС, Анцинова содержала на них кур, уток, свиней, коз, то есть, использовала свои земельные участки с нарушением Классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Женщина была оштрафована на 10 тысяч рублей за использование земельного участка не по целевому назначению.

Суды подтвердили правомерность штрафа, указав, что изменение вида использования земельного участка должно быть отражено в ЕГРН. При этом они опирались на положения Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и сделали вывод, что выбор любого вида разрешенного использования земельного участка из числа всех допустимых для категории, к которой относится земельный участок, в соответствии с зонированием территорий должен быть оформлен в установленном законом порядке, а потому фактическое изменение собственником разрешенных видов его использования невозможно без уведомительного отражения в ЕГРН. Судами были отвергнуты доводы Анциновой о том, что согласно Правилам землепользования и застройки города Читы принадлежащие ей земельные участки отнесены к зоне ИЖС, и там предусмотрена возможность возведения построек для содержания скота и птицы, в качестве вспомогательного вида использования, вследствие чего она могла самостоятельно выбирать любой, в том числе вспомогательный, вид их разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Подлежит или не подлежит?

КС РФ сделал совокупный анализ взаимосвязанных законоположений, и согласно ему собственник земельного участка имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и – в дополнение к основному – вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. При этом ни Земельный кодекс РФ, ни Градостроительный кодекс РФ не возлагают собственника каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении тех или иных органов публичной власти. Но, как отмечает КС РФ, правоприменительное толкование правового режима использования земельных участков по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием не исключает того, что сделанный собственником выбор должен в уведомительном порядке отражаться в ЕГРН.

Изучение судебной практики показал, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному оценивают права собственников.

«Преимущественно они указывают на обязанность собственника оформить в уведомительном порядке все осуществляемые им виды разрешенного (основного и вспомогательного) использования своего земельного участка, тем более что это согласуется с интересами адекватного определения его налогового бремени. Вместе с тем в судебных актах достаточно распространена и прямо противоположная трактовка, согласно которой целевым использованием земельного участка следует считать любой из видов (основной и вспомогательный) его разрешенного использования, установленных градостроительными регламентами для соответствующей территориальной зоны, поскольку каждый из них a priori соответствует требованиям рационального и эффективного использования земель согласно их целевому назначению. И уведомлять власти при этом не нужно», — говорится в материалах КС РФ.

Таким образом в первой трактовке собственник считается нарушителем оспоренного положения КоАП РФ, а во-второй — не подлежит административной ответственности.

Неустранимые сомнения в пользу собственников

Нет единства в этом вопросе и у органов государственной власти, приславших отзывы в КС РФ. Так, полномочные представители палат Федерального Собрания настаивают на том, что виды разрешенного использования земельного участка должны определяться исходя из положений градостроительных регламентов, а не на основании сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости. А полномочный представитель президента РФ, напротив, считает, что право на выбор вспомогательного вида разрешенного использования не подменяет обязанность собственника (правообладателя) вносить сведения, отражающие ipso facto особенности использования принадлежащего ему земельного участка, в Единый государственной реестр недвижимости, включая сведения об установлении или изменении вспомогательного вида разрешенного использования.

Из-за неопределенности действующего правового регулирования КС РФ признал оспоренные нормы не соответствующими Конституции РФ.

Федеральному законодателю предписано принять меры по устранению выявленной неопределенности правового регулирования.

При этом КС посчитал целесообразным установить, что впредь до внесения в законодательство необходимых изменений – принимая во внимание принципы толкования неустранимых сомнений в демократическом государстве – собственники земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования принадлежащих им земельных участков самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования.

Кадастровая палата разъясняет как поменять вид разрешенного использования земельного участка

На сегодняшний день в Единый государственный реестр недвижимости внесены не все сведения о территориальных зонах и градостроительных регламентах, утвержденных в составе правил землепользования и застройки поселений. Данный факт не позволяет Кадастровой палате учитывать сведения, содержащиеся в утвержденных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных на указанной территории.

ПЗЗ, что же это такое? — этот вопрос может озадачить многих граждан, хотя на самом деле все просто.

ПЗЗ – это документ, в котором содержится информация о территориальных зонах, на которые разделено конкретное муниципальное образование, сведения о границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границах особоохраняемых зон, объектов культурного наследия.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, утверждены ли для вашего муниципального образования правила землепользования и застройки.

Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.

Для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент – это виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В пределах одной территориальной зоны для всех земельных участков устанавливается единый градостроительный регламент.

В соответствии с земельным и градостроительным законодательством при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Читайте также  Можно ли не сдать больничныйлист

Также необходимо учесть, что вид разрешенного использования земельного участка невозможно изменить, если градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Обратите внимание! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога. При несогласии с кадастровой стоимостью результаты кадастровой оценки можно обжаловать в Росреестре или в суде.

Изменение вида разрешённого использования земельного участка

Изменение вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно без волеизъявления его собственника.

Распоряжением департамента имущества муниципального образования изменено разрешённое использование земельного участка, находящегося в собственности общества.

Ссылаясь на нарушение своих прав, общество обратилось в суд с заявлением о признании указанного распоряжения недействительным.

Суд первой инстанции признал наличие у департамента права на самостоятельное изменение вида разрешенного использования земельного участка и издание оспариваемого распоряжения, учитывая, что общество фактически использовало земельный участок по функциональному назначению (размещение спортивно-рекреационных объектов), отличному от первоначального вида разрешённого использования (под строительство жилого комплекса с последующей эксплуатацией).

Отменяя принятое решение, суд апелляционной инстанции указал, что департамент вправе устанавливать вид использования земельного участка, соответствующий фактическому использованию, при предоставлении земельных участков в собственность или передаче их во временное пользование. Однако в данном случае вид разрешенного использования изменён для земельного участка, находящегося в собственности юридического лица.

Арбитражный суд округа, не согласившись с судом апелляционной инстанции, оставил в силе решение суда первой инстанции, посчитав, что вид разрешённого использования был установлен для другого лица, он не мог перейти обществу на основании договора купли-продажи земельного участка.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа, оставив без изменения постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) вид разрешённого использования земельного участка устанавливается в отношении земельного участка и не может быть установлен в отношении конкретного лица.

Поскольку судами установлено, что на момент возникновения спора правила землепользования и застройки (ст. 32 Градостроительного кодекса) в данном муниципальном образовании приняты не были, подлежали применению положения Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в том числе о необходимости проведения публичных слушаний.

Кроме того, из системного толкования ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса и ст. 7 ЗК РФ следует, что изменение вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно без волеизъявления собственника такого земельного участка, при этом вид разрешённого использования изменяется в соответствии с градостроительным регламентом.

Источник: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2015) от 4 марта 2015 года

Судебную практику для статьи анализировал практикующий юрист Александр Дудкин
Профиль в Instagram @lawpraktik

ВРИ по желанию: как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Чтобы строительство вашего дома имело все законные основания, нужно обратить внимание на ВРИ участка земли и, если необходимо, изменить его

В очередной серии из проекта «Дом в фокусе» мы вместе с юристом Денисом Юдиным, руководителем юридической компании «Юдвин», рассказываем о том, как изменить вид разрешенного использования земельного участка. Иногда это необходимо для того, чтобы можно было построить на нем дом безо всяких нарушений.

Что такое ВРИ и зачем они нужны

Виды разрешенного использования земельных участков регламентируются специальным классификатором, который прилагается к Приказу Минэкономразвития №540 от 1 сентября 2014 года. Изменения в этот приказ вносились с тех пор регулярно, и последняя версия классификатора относится к 4 февраля 2019 года.

В соответствии с классификатором, каждый участок земли в стране можно использовать определенным образом. Это определяется в пределах целевого назначения земли и в соответствии с территориальным зонированием. ВРИ ЗУ — один из важных параметров градостроительного регламента любого населенного пункта. Для вас, как для собственника участка, особенно важно, какие виды объектов капитального строительства на нем можно возводить. К примеру, если у вашего участка основной ВРИ 1.8 («Скотоводство»), то из капитальных объектов вы можете построить на нем, например, коровник (или, как указано в Классификаторе, «здания и сооружения, используемые для содержания и разведения сельскохозяйственных животных»). А вот сооружение жилого дома на таком участке не предусмотрено.

Для собственника участка, желающего построить дом, в качестве ВРИ вполне подходят следующие:

  • 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства», на таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельхозкультуры;
  • 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства», здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
  • 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для «осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур», но можно здесь и строить дома — жилые и садовые.

Для каждого из этих ВРИ есть свои нюансы. Так, если ваш ВРИ 2.1, то на участке вы сможете разводить цветы или, скажем, морковку, но разведение сельскохозяйственных животных на нем не предусматривается. Так что если вы мечтаете о курах — вам больше подойдет ВРИ 2.2. Словом, везде свои нюансы.

Не перепутайте ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки)» 2.2 с ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» 1.16. Если в первом случае строиться можно, то во втором — нельзя. Еще нельзя путать ВРИ «Ведение садоводства» 13.2 (допускается строительство жилого или садового дома) и «Ведение огородничества» 13.1 (можно строить только хозяйственные постройки).

ВРИ участка можно выяснить на публичной кадастровой карте по его номеру или заказав выписку из ИСОГД. Есть эти сведения и в выписке из ЕГРН.

Порой для удобства или вообще для получения самой возможности строительства капитального жилого или садового дома на участке требуется сменить ему ВРИ. Как это сделать (в случае если это возможно) — расскажем ниже.

Кто назначает ВРИ

ВРИ земельных участков делятся на несколько типов:

  • основные (главные виды эксплуатации участка),
  • условно разрешенные (их введение допустимо градостроительным регламентом зоны, к которой относится участок)
  • и вспомогательные (они не могут быть основными ни при каких обстоятельствах, применяются только с основными или условно разрешенными. Они не должны быть преимущественными. К примеру, это могут быть гаражи или объекты инженерной инфраструктуры).

Именно от того, основной (со вспомогательными) или условно разрешенный вид использования вы хотите присвоить своему участку, будет зависеть, насколько сложной будет процедура (об этом — ниже).

Все эти ВРИ «назначаются» участку автоматически, в соответствии с градостроительным планом и зонированием территории (выяснить все возможные ВРИ для вашего участка можно, к примеру, в Правилах землепользования и застройки вашей территории). Таким образом, самопроизвольно выбрать для своей земли, как ее можно использовать, вы не сможете. К примеру, купить участок посреди индивидуальной жилой застройки и объявить, что здесь будет стадион, не получится — для этого нужно будет получить ВРИ, соответствующий другому типу зоны застройки, а значит — внести изменения в градостроительный план. Все это теоретически возможно, но на практике титанически сложно.

Читайте также  Ип без работников енвд 2019 отчетность

Мы разберем случаи, когда вид разрешенного использования, который вам требуется, уже заложен градостроительным планом для вашей земли. И случаев таких, как мы уже выяснили, может быть два: смена на основной или на условно разрешенный.

И еще, чтобы изменить ВРИ, нужно соблюдение нескольких условий:

  • все владельцы участка должны быть на это согласны (в случае, если вы не единоличный владелец);
  • участок должен быть в собственности, состоять на кадастровом учете и иметь границы;
  • соответствовать требованиям о предельной норме площади в регионе;
  • если вы хотите сменить ВРИ, характерный только для земель сельхозназначения на ВРИ, допустимые в населенных пунктах (например, «ЛПХ на полевом участке» на «ЛПХ на приусадебном участке»), то придется менять сначала категорию назначения земель (и это тоже тема для отдельной беседы).

Фото: ensocompany.ru

Как сменить ВРИ на тот, который находится в списке основных

Если желаемый вами ВРИ находится в списке основных для вашего участка и вы хотите его присвоить, то процедура достаточно простая. Для начала вам надо собрать документы по списку.

  1. Выписка из ИСОГД. Она нужна, чтобы подтвердить, основной тот вид использования земли, который вы хотите присвоить участку, или условно разрешенный. Ее можно запросить в МФЦ или получить в местных уполномоченных органах (отдел архитектуры местной администрации, администрация поселка, комитет или департамент градостроительства и т. д.). Чтобы получить выписку, вам потребуется паспорт и выписка из ЕГРН.
  2. Свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН со сведениями о том, кому принадлежит земля. Выписку можно получить в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра.
  3. Доверенность от остальных собственников участка (если вы владеете им не единолично). Она обязательно должна быть подготовлена с участием нотариуса и заверена им.
  4. Заявление о внесении изменений в ВРИ. Это делается в МФЦ (можно заполнить заранее, предварительно скачав бланк) или в территориальном отделении Росреестра.
  5. Паспорт заявителя.

Собственно, вот и все. С этими документами вам нужно обратиться в МФЦ или в Управление Росреестра для того, чтобы в ЕГРН были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования. Срок такого внесения — семь дней. Если на использование участка не налагается никаких ограничений, вид разрешенного использования будет изменен. В Татарстане эта услуга бесплатна.

Фото: Илья Репин

Если вы хотите изменить ВРИ на условно разрешенный

Гораздо сложнее, если требуемый вам вид использования земли, в соответствии с Правилами землепользования и застройки, является для вашей зоны условно разрешенным. В этом случае придется потратить гораздо больше времени и обойти больше инстанций. Процесс этот регламентируется ст. 39 Градостроительного кодекса РФ.

Если вы выяснили, что ваш желанный ВРИ (допустим, «Садоводство») в вашей территориальной зоне относится лишь к условно разрешенным, вам нужно будет сначала получить разрешение от администрации муниципального образования. А оно, в свою очередь, проходит четыре стадии.

  1. Сначала надо подать заявление о предоставлении разрешения в комиссию при местной администрации. С недавних пор это можно сделать в электронном виде, снабдив электронной подписью. Для Казани такие заявления принимает отдел землепользования и застройки Управления архитектуры и строительства. Образец заявления можно скачать по ссылке, приведенной в предыдущем предложении.
  2. Затем комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях. Их организацией занимается эта же комиссия. Расходы на их организацию несет «заинтересованное лицо» — то есть вы сами.
  3. По результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о том, разрешить или отказать вам использовать землю так, как вы хотите.
  4. И на основе этих рекомендаций глава администрации муниципального образования принимает решение. И если оно в вашу пользу — то вам, вооружившись этим разрешением, нужно выполнить все, описанное в предыдущей главе.

Внимание: отказ возможен на каждом этапе, но вы вправе оспорить такой отказ в суде.

Как изменить разрешенное использование земельных участков?

У меня в собственности находятся земельные участки. Я хочу их объединить, но у них разное назначение. Могу ли я изменить разрешенное использование земельных участков согласно утвержденным правилам землепользования и застройки, чтобы они имели единое назначение? Можно ли это сделать путем подачи декларации о смене разрешенного использования земельного участка?

Собственник вправе изменить вид разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка, отвечает заместитель начальника отдела по работе с крупными правообладателями и государственной регистрации земельных участков Управления Росреестра по Тюменской области Екатерина Николаевна Безбородова.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки того муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) включают в себя градостроительный регламент, в котором указаны виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и параметры разрешенного использования.

Виды разрешенного использование земельных участков подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Основной и вспомогательный виды разрешенного использования земельного участка собственник может выбрать без согласования с органом местного самоуправления. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному. Установить его вместо основного невозможно.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа (органа местного самоуправления).

Информацию о градостроительном регламенте, действующем на соответствующей территории, можно получить в администрации МО по месту нахождения земельного участка.

При выборе вида разрешенного использования земельного участка необходимо учитывать, что размер земельного участка должен соответствовать предельным размерам, установленным ПЗЗ для данного вида разрешенного использования.

Для изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о разрешенном использовании земельного участка собственнику земельного участка необходимо обратиться в любой удобный офис ГАУ Тюменской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Тюменской области» (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с выбором вида разрешенного использования земельного участка, предъявив документ, удостоверяющий личность.

В заявлении необходимо указать вид разрешенного использования, выбранный в соответствии с ПЗЗ.

По своему желанию собственник земельного участка может приложить к такому заявлению выписку из ПЗЗ.

Декларация о выбранном виде разрешенного использования не является документом, необходимым для внесения в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка.

Заявление можно так же представить в электронном виде, воспользовавшись сервисом «Личный кабинет», размещенным на официальном сайте Росреестра.

Госпошлина за изменение в ЕГРН сведений о разрешенном использовании земельного участка не уплачивается.