Начальная продажная стоимость заложенного имущества судебная практика

Начальная продажная стоимость заложенного имущества судебная практика

от 9 апреля 2009 г. по делу N 33-3267/2009

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Черепановой А.М.,

судей Мазановой Т.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 09.04.2009 гражданское дело

по иску общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «ЮНИАСТРУМ БАНК» (далее — ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК») к А., С. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на предмет залога

по кассационной жалобе А. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 05.02.2009.

Заслушав доклад судьи Куликовой М.А., объяснения ответчика А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» обратилось в суд с указанным иском. В обоснование исковых требований указано, что 16.03.2007 был заключен ипотечный кредитный договор, по условиям которого А. и С. как солидарные заемщики получили кредит в сумме 2 365 000 руб. на 180 месяцев под 13,5% годовых на приобретение в единоличную собственность А. жилого помещения — двухкомнатной квартиры. Предоставив ответчикам кредит, истец свои обязательства исполнил в полном объеме. Квартира была приобретена А. и находится в силу закона в залоге у кредитора, права залогодержателя удостоверены закладной. Заемщики обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполнили, допустив просрочку платежа на срок более 30 дней. 07.10.2008 ответчикам было предъявлено требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, данное требование исполнено не было, в связи с чем кредитор был вынужден обратиться в суд. Истец просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в размере 2 587 814 руб. 15 коп., состоящую из суммы основного долга — 2 306 876 руб. 35 коп., процентов — 216 728 руб. 85 коп., а также неустойку за несвоевременную уплату основного долга — 11 516 руб. 28 коп., неустойку за несвоевременную уплату процентов — 52 692 руб. 67 коп., расходы по уплате государственной пошлины — 17 039 руб. 07 коп. Кроме того, просил обратить взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную стоимость этого имущества в сумме 2 998 344 руб. 26 коп.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал и просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик А. в судебном заседании иск признала частично, не отрицала наличие задолженности перед истцом, однако полагала неустойку завышенной и подлежащей снижению. Выразила несогласие с требованием об обращении взыскания на квартиру и просила предоставить время для осуществления продажи квартиры.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Г. поддержал доводы ответчика.

В судебное заседание ответчик С. и третье лицо Т. не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания были извещены надлежащим образом.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 05.02.2009 требования истца удовлетворены: с ответчиков А. и С. солидарно взысканы задолженность по кредитному договору по состоянию на 30.01.2009 в размере 2 587 814 руб. 15 коп., расходы по уплате государственной пошлины — 17 039 руб. 07 коп., а также проценты за пользование кредитом по ставке 13,5% годовых, начисленные начиная с 30.01.2009 по день выплаты суммы основного долга, обращено взыскание на предмет залога — двухкомнатную квартиру — с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 998 344 руб. 26 коп.

С таким решением ответчик А. не согласилась, в кассационной жалобе просит его отменить в части обращения взыскания на предмет залога и взыскания процентов по день выплаты основного долга, уменьшить размер неустойки и принять новое решение. В обоснование требований ссылается на то обстоятельство, что квартира является единственным жильем для нее и членов ее семьи, в образовании задолженности она не виновата, поскольку была уволена с работы. Считает, что проценты до момента погашения основного долга взысканию не подлежат.

Исследовав материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по условиям ипотечного кредитного договора от 16.03.2007 ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» предоставило заемщикам А. и С. кредит в сумме 2 365 000 руб. на 180 месяцев под 13,5% годовых на приобретение двухкомнатной квартиры. Заемщики обязались возвратить банку полученный кредит, уплатить проценты за пользование им в размере и в сроки, установленные кредитным договором. Денежные средства по кредиту в сумме 2 365 000 руб. получены А. 16.04.2007, что подтверждено мемориальным ордером N 1. В этот же день А. был заключен договор купли-продажи квартиры, который 28.04.2008 вместе с переходом права собственности был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Право кредитора на получение исполнения по кредитному договору обеспечено в силу прямого указания закона ипотекой и удостоверено закладной от 16.04.2007.

Из материалов дела также видно, что с 31.05.2008 заемщики не производят уплату взносов по кредиту ни в полном объеме, ни частично. Ответчики в суде первой инстанции не оспаривали факт нарушения обязательств по погашению задолженности по договору.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о займе.

В силу ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Установив, что А. и С. нарушают взятые на себя обязательства по возврату кредита и процентов, суд обоснованно пришел к выводу о возможности взыскать в силу ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с условиями договора, положениями ч. 1 ст. 323, ст. ст. 361, 362 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по кредиту с заемщиков солидарно, согласно представленному истцом расчету.

Доводы ответчика о завышенном размере неустойки судебная коллегия отклоняет как необоснованные, поскольку расчет произведен верно, а оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд, исследовав материалы дела, не установил.

Обращение взыскания на предмет залога, которым является объект недвижимого имущества, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судебная коллегия установила, что решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество является правильным, основанным на верном толковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Из п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что, если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Как усматривается из ипотечного кредитного договора и закладной, предметом залога является передача залогодателем А. в залог залогодержателю ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры.

Пунктом 7.1 закладной в качестве оснований для обращения взыскания на предмет залога указана просрочка по внесению очередного платежа согласно условиям кредитного договора, а также неудовлетворение должником требований владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Поскольку судом установлено неисполнение А. и С. своих обязательств по кредитному договору, суд правильно пришел к выводу о том, что имеются правовые основания для обращения взыскания на предмет залога, требование истца заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Представленными доказательствами подтверждается, что заемщики не исполнили свои обязательства по кредитному договору в большей части взятых на себя обязательств, то есть не вносят платежи в счет погашения задолженности по кредиту длительное время.

Проверяя доводы ответчика А. в той части, где она указывает на невозможность обращения взыскания на предмет залога в силу отсутствия иного жилого помещения для проживания, судебная коллегия установила следующее. Ответчиком не подтверждено в судебном заседании, что квартира является единственным жильем для проживания самого ответчика и членов его семьи, кроме того, данное обстоятельство в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не является препятствием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Названных в указанной норме обстоятельств по материалам дела не имеется, допущенное должниками нарушение обязательства не может быть признано незначительным.

На основании ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пп. 3 и 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Судом первой инстанции вопрос о вине ответчиков исследован и сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру.

Читайте также  Английский для юристов зеликман решебник

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательствам по делу дана надлежащая оценка, эту оценку следует считать правильной, выводы суда основаны на нормах материального права.

Вместе с тем судебная коллегия соглашается с доводами кассационной жалобы о необоснованности взыскания процентов в размере 13,5% годовых за пользование кредитом за период с 30.01.2009 до момента выплаты суммы основного долга.

Принимая решение о досрочном взыскании с ответчиков суммы долга, а также штрафных санкций, суд фактически договор расторг. В связи с этим действие кредитного договора прекращается с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

С момента вступления в силу решения суда о взыскании с ответчиков задолженности по кредиту, штрафных санкций обязательства сторон прекращаются; неисполнение решения суда влечет наступление иных последствий. В связи с этим требования банка о взыскании процентов по кредиту в размере 13,5% по день фактической уплаты ответчиками суммы долга не могут быть удовлетворены.

Кроме того, в указанной части решение суда не отвечает требованиям окончательности и определенности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 200, 360, абз. 4 ст. 361, ст. ст. 362, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 05 февраля 2009 года отменить в части взыскания с А. и С. в пользу ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» процентов за пользование кредитом по ставке 13,5% начиная с 30.01.2009 по день выплаты суммы основного долга. В указанной части постановить новое решение об отказе в удовлетворении указанных требований.

В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Начальная продажная стоимость заложенного имущества судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2017 г. N 74-КГ17-14 Суд отменил апелляционное определение и направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку суд не определил его начальную продажную цену

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Марьина А.Н. и Гетман Е.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» к индивидуальному предпринимателю Спичаку Виктору Александровичу, Спичак Татьяне Петровне о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество по кассационной жалобе Спичака Виктора Александровича на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения представителя ПАО «Сбербанк России» Кочерга А.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы в части отмены апелляционного определения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ПАО «Сбербанк России» (далее — Банк) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Спичаку В.А. и Спичак Т.П. о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору от 13 декабря 2012 г. N . (далее — кредитный договор) в размере 1 245 102,79 руб. и об обращении взыскания на заложенное имущество — жилой дом общей площадью 230,8 кв.м и земельный участок площадью 631 кв.м, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), . с установлением начальной продажной цены в размере 3 218 800 руб.

В обоснование иска Банк ссылался на то, что индивидуальным предпринимателем Спичаком В.А. (заёмщиком) ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору, обеспеченные договорами поручительства от 13 декабря 2012 г. N . и . (далее — договоры поручительства), заключёнными со Спичаком В.А. и Спичак Т.П. соответственно, а также договором ипотеки от 13 декабря 2012 г. N . (далее — договор ипотеки), в связи с чем Банк обратился к заемщику и поручителям с требованием о досрочном возврате кредита, об уплате процентов за пользование кредитом и о расторжении кредитного договора. Однако заёмщиком и поручителями обязательства не исполнены, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Решением Ленского районного суда Республика Саха (Якутия) от 20 декабря 2016 г. постановлено взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя Спичака В.А. и Спичак Т.П. в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору в размере 1 245 102,79 руб. и расходы на уплату государственной пошлины в размере 26 425,51 руб. Также суд обратил взыскание на заложенное имущество, установив начальную цену продажи в размере 7 463 200 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республика Саха (Якутия) от 13 марта 2017 г. решение суда первой инстанции отменено в части установления начальной продажной цены предмета залога, в этой части принято новое решение, которым данное требование оставлено без удовлетворения.

В кассационной жалобе Спичака В.А. поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2017 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 18 сентября 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между Банком (кредитором) и индивидуальным предпринимателем Спичаком В.А. (заемщиком) 13 декабря 2012 г. заключён кредитный договор N . на сумму 3 500 000 руб., ставка за пользование кредитом 15,5% годовых, срок возврата кредита 13 декабря 2017 г.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору заключены договоры поручительства со Спичаком В.А. и Спичак Т.П. и договор ипотеки жилого дома общей площадью 230,8 кв.м и земельного участка площадью 631 кв.м, расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия), .

Банк перечислил заёмщику сумму кредита в полном объеме. Вместе с тем заемщик ненадлежащим образом исполнял обязательства по погашению кредита и уплате процентов, в связи с чем по состоянию на 19 ноября 2016 г. образовалась задолженность в размере 1 245 102,79 руб. Банк предъявил ответчикам требование о досрочном возврате кредита, об уплате процентов и неустойки, которое ими не исполнено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции постановил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное имущество, установив его начальную продажную цену в размере 7 463 200 руб.

Отменяя решение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены предмета залога и отказывая в удовлетворении данного требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество определение судом начальной продажной стоимости заложенного имущества не является обязательным, поскольку в силу статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что выводы суда апелляционной инстанций о том, что начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению на стадии исполнения решения суда, основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого входе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, обязанность суда при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обращаясь в суд с иском, Банк просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с условиями договора залога имущества в размере 3 218 800 руб.

Ответчики, не соглашаясь с указанной оценкой стоимости предмета залога, представили отчет оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества, согласно которому стоимость жилого дома с надворными постройками и земельным участком составила на день оценки (8 декабря 2016 г.) 9 329 000 руб.

Суд первой инстанции установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 7 463 200 руб. исходя из 80% рыночной стоимости имущества, определенной в указанном отчете оценщика.

Банк, не соглашаясь с установленным судом первой инстанции размером начальной продажной цены заложенного имущества, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда в данной части изменить, установив начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с условиями договора залога имущества в размере 3 218 800 руб.

Суд апелляционной инстанции в нарушение приведенных выше императивных требований законодательства, предусматривающих обязанность суда при наличии спора определить начальную продажную цену заложенного имущества, доводы апелляционной жалобы не рассмотрел и спор не разрешил, указав на возможность оценки заложенного имущества судебным приставом-исполнителем на стадии исполнения решения суда.

Читайте также  Основное средство автомобиль налог на имущество

Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Так как одним из требований Банка является обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, правоотношения сторон в данной части регулируются Законом об ипотеке, предусматривающим судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2017 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2017 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Марьин А.Н.
Гетман Е.С.

Обзор документа

Относительно начальной продажной цены заложенной недвижимости при обращении взыскания на нее через суд СК по гражданским делам ВС РФ указала т. ч. следующее.

Нижестоящая инстанция неверно указала на возможность оценки такого имущества приставом-исполнителем на стадии исполнения решения суда.

Так, по Закону об исполнительном производстве имущество должника, на которое обращается взыскание, оценивается приставом-исполнителем, если иное не установлено законодательством.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены Законом об ипотеке.

Последний прямо предусматривает, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в т. ч. начальную продажную цену при реализации.

Такая начальная цена определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.

Таким образом, законодательство напрямую обязывает суд при обращении взыскания на заложенную недвижимость указать ее начальную продажную цену.

Начальная продажная стоимость заложенного имущества судебная практика

тел. : (4812) 20-22-46

Первая инстанция по рассмотрению гражданских и административных дел

тел. : (4812) 20-22-05

Апелляционная инстанция по рассмотрению гражданских и административных дел

тел. : (4812) 64-38-53

Апелляционная инстанция по рассмотрению уголовных дел

тел. : (4812) 35-69-68

Уважаемые граждане, участники судебных разбирательств!

В целях недопущения дальнейшего распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20 октября 2021 г. № 595 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в октябре – ноябре 2021 г.», указами Губернатора Смоленской области от 25 октября 2021 г. № 113 и от 3 ноября 2021 г. № 117 «О внесении изменений в Указ Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24», приказами Смоленского областного суда от 26 октября 2021 г. № 114 и от 03.11.2021 г. № 117 установлены нерабочие дни с 28 октября по 10 ноября 2021 года. В указанный период в суде организовано дежурство.

Прием документов осуществляется сотрудником Приемной суда с 8 по 10 ноября 2021 г. с 9.00 до 18.00 часов.

С 28 октября по 10 ноября 2021 года судьями областного суда будут рассматриваться дела и материалы безотлагательного характера, в том числе о защите конституционных прав граждан на свободу и личную неприкосновенность, охрану здоровья и собственности (об избрании, продлении, отмене или изменении меры пресечения; о защите интересов несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном порядке недееспособным, в случае отказа законного представителя от медицинского вмешательства, необходимого для спасения жизни; об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 5.1 — 5.25, 5.45 — 5.52, 5.56, 5.58, 5.69 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; об административном правонарушении, совершение которого влечет административный арест либо административное выдворение; об административном правонарушении, за совершение которого может быть назначено административное наказание в виде административного приостановления деятельности и применен временный запрет деятельности; об обеспечении иска и другие), дела в порядке приказного и упрощенного производства, дела, всеми участниками которых заявлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, если их участие при рассмотрении дела не является обязательным.

В соответствии с Указом Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24 (ред. от 12.10.2021) «О введении режима повышенной готовности» и в целях противодействия распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) с 14 октября 2021 г. приостановлен личный прием граждан в Смоленском областном суде и рекомендовано подавать документы только через электронную интернет-приемную суда или по почте России. Ограничен доступ в здание суда лиц, не являющихся участниками судебных процессов. В здании суда лицам, являющимся участниками судебных процессов, необходимо использование индивидуальных средств защиты органов дыхания (маски, респираторы), соблюдение требований социального дистанцирования не менее 1,5 метра и применение антисептического средства для обработки рук, установленного при входе в здание суда.

Уважаемые посетители сайта Смоленского областного суда!

Обращаем Ваше внимание, что с 1 октября 2019 года начали свою деятельность кассационные и апелляционные суды общей юрисдикции.

С 1 октября 2019 года изменился порядок кассационного обжалования вступивших в законную силу судебных постановлений, принятых по уголовным, гражданским, административным делам и делам об административных правонарушениях.

Кассационные жалобы, представления на вступившие в законную силу судебные постановления по гражданским делам и административным делам (пункт 1 части 2 статьи 377 ГПК РФ, пункт 1 части 2 статьи 319 КАС РФ), итоговые судебные решения по уголовным делам (пункт 1 части 2 статьи 401.3 УПК РФ) подаются во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Кассационные жалобы, представления на вступившие в законную силу промежуточные судебные решения по уголовным делам и постановления по делам об административных правонарушениях (статья 30.13 КоАП РФ) подаются непосредственно во Второй кассационный суд общей юрисдикции, по адресу: 121357, г. Москва, ул. Верейская, д. 29, стр. 34.

В Смоленском областном суде в ознаменование 75-летия Победы в Великой Отечественной войне создан фильм, посвященный нашим героям -участникам Великой Отечественной войны — судьям и работникам судебной системы Смоленской области, путь которых к освобождению Родины от агрессоров был очень тяжелым. Их героизм, мужество и самоотверженность помогли дойти до Победы!

Начальная продажная стоимость заложенного имущества судебная практика

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 февраля 2010 г. N 38-В09-9

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации к Т.Г.О. об обращении взыскания на заложенное имущество по надзорной жалобе Т.Г.О. на решение Киреевского районного суда Тульской области от 3 апреля 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 4 июня 2009 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Х.А.В., объяснения представителя Т.ГО. С.В.Г., поддержавшего доводы надзорной жалобы, представителя Сберегательного банка Российской Федерации (Тульское отделение N 8604) И.А.В., полагавшего судебные постановления оставить без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

между Т.Т.О. и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации 24 сентября 2007 г. был заключен кредитный договор N 45507/41769 сроком до 24 сентября 2037 г.

По условиям данного договора кредитор обязуется предоставить заемщику ипотечный кредит в сумме 25000000 рублей под 12,5% годовых на приобретение земельного участка, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование.

Согласно пункта 2.1 вышеназванного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору поручительство К.С.А. и Т.Е.Н., залог недвижимости: земельный участок.

22 октября 2007 г. между К.С.А., действующим от имени И.В.А., и Т.Т.О. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 71:12:01 02 11:0007 общей площадью 543000 кв. метров, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии с пунктом 3 данного договора земельный участок продан за 45000000 рублей, из которых деньги в сумме 20000000 рублей К.С.А. получил от Т.Г.О. из личных средств, а деньги в сумме 25000000 рублей получены им за счет кредитных средств, представленных Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации.

Решением Центрального районного суда г. Тулы от 22 января 2009 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 26 февраля 2009 г., удовлетворены исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации о взыскании с Т.Г.О., Т.Е.Н., К.С.А. долга по кредитному договору N 45507/41768 от 24 сентября 2007 г. в размере 24620401 рубля 1 копейки.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации обратился в суд с иском к Т.Г.О. об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что Т.Г.О. принятые на себя обязательства по погашению кредита перед банком надлежащим образом не исполняет, допустив просрочку платежа 10 ноября 2008 г. Просил обратить взыскание на заложенное имущество — вышеуказанный земельный участок, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 5180000 рублей, взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Впоследствии представитель истца уточнил исковые требования, указав, что поскольку ответчик оплатил в счет погашения задолженности 3000 рублей, то в целях погашения долга по кредитному договору в сумме 24617401 рубль 01 копейка просил обратить взыскание на заложенное имущество — земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 543000 кв.метров, установив начальную продажную цену заложенного имущества равную ликвидационной в размере 9754615 рублей, а также взыскать с Т.Г.О. расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей и расходы по оценке земельного участка в сумме 18000 рублей.

Решением Киреевского районного суда Тульской области от 3 апреля 2009 г. исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации удовлетворены. Обращено взыскание на предмет залога: земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:12: 01 02 11:0007, общей площадью 543000 кв. метров, расположенный примерно в 400 метрах по направлению на северо-запад от ориентира дом N 1, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Киреевский район МО Красноярское, деревня Паслово, установлена начальная продажная цена заложенного имущества равная 9754615 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 4 июня 2009 г. решение Киреевского районного суда Тульской области от 3 апреля 2009 г. оставлено без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2009 г. отказано в передаче надзорной жалобы Т.Г.О. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В повторной надзорной жалобе Т.Г.О. ставится вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений.

29 октября 2009 г. заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации Н.В.И. истребовал дело в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 23 декабря 2009 г. отменил определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2009 г. и передал надзорную жалобу заявителя с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оснований для отмены судебных постановлений не находит.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Читайте также  Порядок инстанций по гражданским делам

Между тем таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судами первой и кассационной инстанций допущено не было.

Как видно из материалов дела, разрешая спор об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из того, что Т.Г.О. ненадлежащим образом исполнял обязательства по возврату суммы выданного кредита и оплате начисленных за пользование кредитом процентов, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования истца и обратил взыскание на заложенное имущество, а именно на земельный участок, принадлежащий ответчику.

Согласно п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела, установлено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также определено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется в случае спора — судом.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался отчетом N 18 об оценке ликвидационной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 20 февраля 2009 г., проведенным экспертом ООО «Р.О.С. Эксперт» О.Л.В., и пришёл к правильному выводу о возможности установления начальной продажной цены при реализации заложенного имущества в размере 9754615 рублей.

Выводы суда соответствуют указанным требованиям закона, а также положениям ст.ст. 50, 64.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. за N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 350 ГК РФ.

Ссылка в надзорной жалобе на ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» согласно которой оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации несостоятельна, поскольку в данном случае обращение взыскания на залог произведено в судебном порядке, в связи с чем начальная продажная цена в соответствии с указанными выше положениями закона определяется судом.

Суд, руководствуясь ст. 67 ГПК РФ, всесторонне и полно оценил представленные ему сторонами доказательства, в том числе показания экспертов О.Л.В., Г.В.А., результаты оценки доказательств суд отразил в решении, в котором привел мотивы, по которым одни доказательства принял в качестве средств обоснования своих выводов, другие доказательства отверг, а также основания, по которым одним доказательствам отдал предпочтение перед другими.

Таким образом, возникший между сторонами спор разрешен с учетом установленных судом фактических обстоятельств дела, с соблюдением требований закона.

Рассматривая дело, суд дал оценку доводам заявителя о том, что начальная продажная цена заложенного имущества существенно занижена и, руководствуясь ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст.ст. 89-93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пришел к правильному выводу о том, что при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С вышеназванными выводами суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

В связи с этим нельзя согласиться с утверждением в надзорной жалобе о том, что вопрос об определении рыночной стоимости заложенного имущества по состоянию на дату принятия судом решения последним не исследовался.

Довод заявителя о том, что в силу пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 Закона не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку из материалов дела видно, что на момент рассмотрения спора об обращении взыскания на заложенное имущество, задолженность по кредитному договору взыскана с Т.Г.О., Т.Е.Н. и К.С.А. и сумма этого долга (24620401 руб. 1 коп.) определена решением Центрального районного суда г. Тулы от 22 января 2009 г.

Доводы надзорной жалобы заявителя сводятся к переоценке доказательств, тогда как право переоценки доказательств суду надзорной инстанции ГПК РФ не предоставлено.

Поскольку предусмотренных ст. 387 ГПК РФ существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судом допущено не было, Судебная коллегия оснований для удовлетворения надзорной жалобы заявителя не находит.

Соглашаясь с вынесенными по данному делу судебными постановлениями, Судебная коллегия учитывает также следующее.

Европейский суд по правам человека по делу «Рябых против Российской Федерации» от 24 июля 2003 г. указал, что право на судебное разбирательство, гарантированное пунктом 1 статьи 6 Конвенции, должно толковаться в свете преамбулы к Конвенции, в которой, в соответствующей ее части, верховенство права признается частью общего наследия Договаривающихся государств. Одним из основополагающих аспектов верховенства права является принцип правовой определенности.

Принцип правовой определенности предусматривает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления. Иная точка зрения суда надзорной инстанции на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения судебного постановления нижестоящего суда (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 февраля 2008 г. N 2 «О применении норм гражданского процессуального законодательства в суде надзорной инстанции в связи с принятием и введением в действие Федерального закона от 4 декабря 2007 г. N 330-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации»).

Руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Киреевского районного суда Тульской области от 3 апреля 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 4 июня 2009 г. оставить без изменения, надзорную жалобу Т.Г.О. о пересмотре дела в порядке надзора без удовлетворения.

Новости | Европейская конвенция | Европейский Суд | Совет Европы | Документы | Библиография | Вопросы и ответы | Ссылки

Изменение установленной судом первоначальной продажной цены заложенного имущества

Заключение кредитного договора очень часто обусловливается заключением договора залога, в том числе залога недвижимого имущества. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре залога должна быть отражена стоимость оценки предмета залога (недвижимого имущества).

При долгосрочных кредитных отношениях конъюнктура рынка недвижимости меняется, что приводит либо к повышению стоимости оцененной недвижимости, либо к ее понижению. В таких ситуациях стороны кредитного договора (банк или заемщик) поставлены перед выбором исполнения решения суда по ранее согласованной цене, которая отражена в решении, либо пытаться изменить ее, подстроив под рынок.

После вступления в законную силу решения суда оно подлежит исполнению в порядке, предусмотренном ФЗ «Об исполнительном производстве» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно положений указанных законов судебный пристав-исполнитель организует первичные торги.

В случае признания первичных торгов несостоявшимися проводятся повторные публичные торги с понижением начальной продажной цены заложенного имущества на 15 процентов. А если повторные публичные торгов признаются несостоявшимися залогодержатель (к примеру, банк) вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В конечном итоге заложенное имущество может попасть к кредитору (к примеру, банку) с понижением от начальной продажной цены, которая отражена в решении суда), на 35 процентов. Но банки на практике выработали механизм, позволяющий извлечь максимальную выгоду в такой ситуации.

После признания первичных торгов несостоявшимися банки проводят внесудебную оценку заложенного имущества. С максимальной долей уверенности можно утверждать, что такая оценка будет ниже рыночных цен. С отчетом об оценки банк обращается в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда. Обязательным элементом такого механизма является инициирование процедуры приостановления исполнительного производства, поскольку пристав-исполнитель может провести повторные торги и тогда банк будет вынужден «забрать» имущество, либо залог недвижимости прекратиться.

Согласно ст. 434 ГК РФ При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления взыскатель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об изменении способа и порядка исполнения.

В привычную картину изменения порядка и способа исполнения решения суда переоценка недвижимости не укладывается. Осознавая данную шероховатость, Верховный Суд РФ определил в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013), что Заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ.

Таким образом, изменение первоначальной установленной решением суда начальной продажной стоимости возможно по аналогии закона в порядке изменение способа изменения решения суда. Но в данном случае необходимо иметь в виду, что возможность изменения способа и порядка исполнения решения суда в связи с изменением рыночной стоимости имущества, на которое обращено взыскание, поставлена в зависимость от наличия и доказанности обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления и не может определяться одним лишь колебанием цен на рынке недвижимости.

Следовательно, кредитор обязан представить соответствующие доказательства. На практике же все происходит проще: кредитору достаточно представить в суд доказательства, подтверждающие факт несостоявшихся торгов по причине отсутствия заявок, а также отчет оценщика о существенном снижении цены заложенного имущества.

Стоит отметить, что судебная практика изобилует судебными актами о переоценке первоначально установленной цены заложенного имущества.

Вся такая сложная процедура направлена не только на возможность исполнить решение суда, но также она приводит к получению кредитором определенной выгоды.

Дело в том, что согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при определении рыночной цены на основании отчета оценщика начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом в размере 80% от цены, отраженной в отчете оценщика. В данном случае выгода кредитора очевидна.

Реализация имущества с торгов начинается заново: проводятся первичные торги с ценой, составляющей 80% от цены оценки; затем на повторных торгах эта цена снижается на 15%. В конечном итоге кредитор вправе оставить имущество за собой с понижением еще на 25%. Таким образом, кредитор оставляет за собой имущество по цене, уменьшенной на 60% от цены оценки.

Такая ситуация возможна, если торги признаются несостоявшимися. Должник в свою очередь имеет возможность «повышать» начальную продажную стоимость заложенного имущества, что сделать намного сложней, о чем свидетельствует судебная практика.