Оценка объектов недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости: что это такое?

Говоря простым языком, оценка недвижимости – это установление той цены за объект, за которую его можно продать в актуальных условиях рынка. Профессионалы используют для вычисления такой суммы один или сразу несколько методов оценки. Обратите внимание – на рынке недвижимости оценку предлагают в том числе частники-риэлторы. Такая оценка, если у риэлтора нет заодно квалификации эксперта, не будет принята банками или государственными органами. Будьте аккуратны в выборе подрядчика для оценки.

Методы оценки

На актуальную стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов. Профессиональный оценщик будет учитывать все факторы и вычислять итоговую стоимость, опираясь на специальные поправочные коэффициенты. В отчете такие коэффициенты появляются или исчезают в зависимости от состояния недвижимости, возраста здания, его местонахождения и даже наличия вокруг объектов социальное инфраструктуры.

Кроме того, эксперты, в зависимости от задачи, могут использоваться несколько методов оценки. Стандарты для каждого метода разные, так же как и порядок действий. Вот краткая информация о каждом методе.

Сравнительный метод

С помощью этого метода стоит оценивать стоимость квартиры или дома перед куплей-продажей. Смысл – исследуются аналогичные предложения на рынке, затем применяются специальные коэффициенты. Примерно так действуют риэлторские компании, а некоторым отличием – профессиональный оценщик будет принимать во внимание совершенные свежие сделки на рынке недвижимости, агентство – те сделки, которые прошли через их организацию и дружественные компании.

Затратный метод

Метод используется чаще для отдельных домов и коммерческих зданий, чем для квартир на вторичном рынке. Смысл – эксперт отвечает на вопрос, сколько денег нужно потратить, чтобы возвести аналогичный объект недвижимости на аналогичном участке.

Используются те же или максимально приближенные по цене/качеству материалы, учитываются среднерыночные цены. В расчет берется даже стоимость оплаты труда рабочих, которые будут класть кирпич или проводить другие строительные или ремонтные работы.

Такой метод – максимально затратный во времени, так как анализируется огромный массив данных.

Доходный метод

Так называемая стоимостная оценка подходит для расчета доходов от объекта недвижимости. Метод непопулярный, так как используется слишком много косвенных коэффициентов.

Смысл – эксперт выясняет, сколько денег можно заработать от использования объекта, если использовать его эффективно. Считается возможная прибыль от аренды на протяжении нескольких лет. Вычитаются расходы в виде налогов, пошлин, оплаты коммунальных услуг и прочего. Определяются возможные расходы на восстановительный ремонт от естественного старения.

  • Невозможно знать реальную инфляцию;
  • Не учитывается возможное разрушение или повреждение объекта от арендаторов.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Чтобы оценить недвижимость, вам нужно предоставить эксперту не только доступ на объект, но и определенный список документов. Это нужно в том числе для проверки помещения на наличие перепланировки.

Какие именно нужны документы для оценки зависит от конкретного случая. Так, для экспертизы на установление стоимости квартиры для ипотечного займа будет требоваться один пакет бумаг. Исследование рыночной стоимости земельного дома с участком потребует других документов.

Уточняйте точный список у менеджеров перед заказом самой оценки. В нашей компании такая консультация по телефону бесплатная.

Когда проводится экспертиза

Есть несколько ситуаций, когда вам потребуется экспертная оценка недвижимости. Большая часть таких ситуаций связано с необходимостью предоставить объективное, аргументированное заключение о цене в государственные органы, суды, банки.

  • Популярнейшая ситуация – отчет оценщика нужен при получении кредита на жилье. Ипотечный займ без оценки эксперта не выдаст ни один банк, работающий по закону.
  • Оценка квартиры нужна для страховки;
  • Рыночная стоимость квартиры или долга нужна для вычисления налога или суммы госпошлины при получении наследства;
  • Экспертный отчет предоставляется в суд на гражданские процессы о разделе имущества – например, при разводе;
  • Нужна квалифицированная оценка кредита под залог недвижимости.

Если вы планируете продать недвижимость и хотите обратиться за оценкой стоимости вашего объекта, то лучше заказать профессиональную экспертизу от квалифицированного специалиста. В отличие от агентств недвижимости, оценщик учитывает всю информацию о сделках на рынке, а не только закрытые договора в отдельной компании или объединении.

Основные факторы, влияющие на цену недвижимости

Есть несколько факторов, напрямую влияющих на итоговую рыночную стоимость дома или квартиры.

  • Месторасположение. Если окна квартиры выходят на шумную магистраль, применяется понижающий коэффициент. Если во двор или на зеленую зону – повышающий. Также и стоимость дома будет расти, если он расположен ближе к лесу. Если же окна коттеджа выходят на шоссе – цена будет ниже.
  • Социальная инфраструктура. Оценщик учитывает, есть ли в шаговой доступности важные объекты городской инфраструктуры. Положительно на стоимости квартиры скажется поликлиника и детский сад в паре кварталов. Если же рядом много промышленных производств, а до школы нужно ехать полчаса – цена будет низкой.
  • Транспорт. На итоговую сумму в экспертном заключении влияет транспортная доступность. Особенно актуально это для частных домов – наличие заасфальтированной дороги повышает ценник. В крупных городах наличие метро в шаговой доступности также влияет на сумму за объект.
  • Если речь идет о квартире, то чем меньше площадь объекта, тем, как правило, выше стоимость квадрата жилья. Но все зависит от класса недвижимости – это утверждение не сработает в случае с элитной квартирой.
  • Эксперт оценивает состояние квартиры или дома – если нужен ремонт, стоимость будет на несколько десятков процентов ниже, чем цена за аналогичный объект с качественной отделкой. В расчет берется не только состояние самой квартиры, но и состояние подъезда, а также благоустройство дворовой территории.
  • Общая ситуация на рынке. Оценка квартиры проводится в соответствии с актуальными тенденциями на рынке жилья. Если экономика переживает спад, то спрос на жилье падает, и цена недвижимости будет ниже.

Помните, что в России проводить квалифицированную оценку могут только лицензированные оценщики.

Как проводится оценка

Оценка имущества проводится в несколько этапов. Будьте внимательны – если что-то осталось непонятным, обращайтесь к нашим менеджерам за консультацией – это бесплатно.

  • Главный из этапов оценки – постановка задания эксперту. Созвонитесь с менеджером, расскажите о вашей ситуации. Нужно указать цель оценки. Обратите внимание, оценка дома и оценка дома с участком – это разные виды оценки. Уточните также, для какой организации делается оценка – для суда, для банка. Все это влияет на итоговый ценник за экспертизу.
  • Встречайтесь с оценщиком на объекте. Передайте документы, подпишите договор. Эксперт сделает фотографии, внимательно осмотрит квартиру или дом.
  • Этап анализа проходит без вашего участия. Эксперт найдет аналогичные предложения на рынке, узнает, реальные ли они. Проведет исследования уже закрытых сделок, посмотрит на историю продаж в районе и в доме.
  • Подготовка отчета – специалист добавит в документ все наблюдения, аргументированно укажет стоимость объекта недвижимости. Экспертные отчеты нашей компании принимают любые государственные органы и банки.

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Читайте также  Проводки по налогам на 2019 год

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

  • Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
  • Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
  • Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
  • Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Готовый отчет оценщика выглядит как стопка листов формата А4 – около 20-30 страниц. Каждая пронумерована, все подшиты в одну папку. На каждом листе подпись.

Основная часть – заключительная, в ней указывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отчете также должны быть данные заказчика и исполнителя. В приложения – фотографии объекта.

Обратите внимание – к примеру, если заказывался отчет для получения ипотеки и предоставления документов в банк, в заключительной части должна быть указана как рыночная, так и ликвидная стоимость. Подробнее о видах стоимости читайте в разделе ниже.

Данные в отчете прописываются в соответствии с ГОСТами и требованиями нормативных документов. Указываются площадь, характеристики объекта, этажность, планировка и другие данные. Эксперт дополняет отчет данным о состоянии объекта, информацией о близости объекта к социальной инфраструктуре и о состоянии придомовой территории.

Сколько действительна оценка объекта недвижимости

Согласно закону, срок действия экспертного отчета – шесть месяцев, если договором и ситуацией не предусмотрено иное.

Но судя по отзывам клиентов некоторых банков, часть менеджеров игнорируют требования закона и устанавливают свои, более короткие сроки оценки. Если такое происходит, стоит обратиться с жалобой в Центробанк.

Виды стоимости объекта недвижимости

Есть несколько видов стоимости, которую может установить эксперт. Обычный гражданин чаще сталкивается с двумя видами – рыночной и ликвидной, которые требуются для получения ипотечного кредита. Но есть еще несколько видов стоимости, о которых полезно знать.

Кадастровая стоимость

Вычисление этой стоимости актуально при начислении налога на квартиру. Сумма кадастровой стоимости – это цена квартиры по мнению государства. Число может отличаться от реальной стоимости в 5-10 раз, но чаще расхождения балансируют на уровне 20-30%.

Кадастровая стоимость рассчитывается по кадастровой карте, на которой учитывается некий коэффициент престижности микрорайона. Есть еще много слагаемый, которые используют кадастровые инженеры. Сумма указана в государственном реестре недвижимости.

Если вы не согласны с суммой налога на имущество, придется оспаривать величину кадастровой стоимости через суды. Здесь и пригодится оценка.

Ликвидационная стоимость

Актуальная для ипотечного кредита. Эта сумма, за которую объект можно продать в короткий срок. Обычно на несколько десятков процентов ниже рыночной. Размер дисконта – 20-30% от рыночной стоимости. Объективные сроки такой оценки актуальны только на момент получения отчета.

Инвентаризационная стоимость

Устаревшее понятие, которое все еще используют в государственных органах. Ранее использовалось при вычислении суммы налога. Устанавливается в органах БТИ в момент регистрации объекта недвижимости. Оценка актуальна только на момент регистрации, затем стоимость устаревает.

Балансовая стоимость

Эта цифра нужна юридическим лицам. Показатель прописывается в документации на организацию и используется в бухгалтерских операциях. Определяется чаще всего по формуле «Цена покупки минус износ». Чем дольше компания держит объект на балансе, тем меньше становится стоимость.

Инвестиционная стоимость

Фактически это синоним доходного метода исследования цена объекта недвижимости. Означает, сколько стоит недвижимость в инвестиционном проекте с учетом доходности предприятия. Чаще всего цифра нужна для вычисления доли одного из нескольких владельцев компании.

Помните, что оценкой недвижимости может заниматься только лицензированная оценочная компания. Обращайтесь к профессионалам.

ПРАЙС

  • ГЛАВНАЯ /
  • КОМПАНИЯ
  • Недвижимого имущество
  • Машин, оборудования, транспортных средств
  • Нематериальных активов и интеллектуальной собственности
  • Предприятия (бизнеса)
  • Активов для финансовой отчетности по МСФО
  • Для оспаривания кадастровой стоимости
  • Разработка и коммерческая оценка инвестиционных проектов
  • Инвентаризация имущества
  • Сюрвейерские услуги

Независимая оценка недвижимого имущества включает в себя определение рыночной стоимости недвижимости или отдельных прав в отношении недвижимого имущества. Результатом выполнения услуг по оценке является изготовление отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненного в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности Российской Федерации.

Объектами оценки при оценке недвижимости являются:

· Комната в общежитии или в коммунальной квартире;

· Индивидуальный жилой дом;

· Встроенное нежилое помещение;

· Отдельно стоящее здание;

· Нежилая недвижимость коммерческого назначения (торговая, административная, производственно-складская, объекты многопрофильного использования);

· Объекты незавершенные строительством;

· Сооружения (объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, специализированные объекты);

· Рыночная величина арендной платы объекта недвижимости;

· Рыночная стоимость права на заключение договора аренды объекта недвижимости.

Наиболее распространенные причины проведения независимой оценки недвижимого имущества:

· Обеспечение кредитных обязательств;

· Разрешение имущественных споров;

· Вступление в наследственные права;

· Приватизация государственного (муниципального) имущества;

· Привлечение дополнительных инвестиций;

· Переоценка основных средств предприятий;

· Постановка на бухгалтерский учет.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.

Подходы применяемые для оценки стоимости недвижимости

Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта.

Затратный подход основан на предпосылке, что информированный покупатель никогда не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (стоимость воспроизводства) собственности, которая имела бы полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. При оценке объекта недвижимости на основе данного подхода определяется стоимость земли и действительная цена построек, сооружений и зданий.

Доходный подход – является совокупностью методов для оценки стоимости недвижимости, основанных на определении суммы доходов, которые принесёт объект.

Оценка недвижимости по ее доходности проводиться, ориентируясь на ожидания покупателя-инвестора, который ориентируется на будущие блага от использования, а также их настоящее значение, выраженное в некой денежной сумме. Ещё одним положением оценки по доходности будет принцип замещения, по которому потенциальный инвестор за недвижимость не будет платить больше, нежели на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичную выгоду.

Сравнительный подход – это совокупность разнообразных методов для оценки объектов недвижимости которые основаны на принципах сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, о ценах в сделках с которыми имеется информация.

Применение данного способа основано том факте, что рыночная стоимость недвижимости всегда непосредственно связана с ценами продажи аналогичных объектов. Поэтому с необходимым объектом сравнивается каждая сопоставимая продажа. Различия между объектами учитываются, поэтому в стоимость сопоставимой сделки вносятся соответствующие коррективы.

Документы, необходимые для оценки:

Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки, а также для его идентификации необходимо предоставление пакета технической и правоустанавливающей документации.

Все необходимые документы предоставляются в копиях. Возможна передача документов необходимых для оценки в электронном виде, при помощи электронной почты, а также посредством факсимильной связи. Копирование документации возможно в офисе нашей компании.

Читайте также  Алименты при неработающем отце сколько составляют

Перечень документов, необходимых для оценки квартиры:

· Свидетельство о государственной регистрации права или Договор купли-продажи;

· Документы-основания, указанные в свидетельстве;

· Технический паспорт на квартиру;

· Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

· Паспорт Заказчика или карточка предприятия

Перечень документов, необходимых для оценки здания и индивидуального жилого дома:

· Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на здание;

· Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок, на котором расположено здание;

· Документы-основания, указанные в свидетельстве;

· Технический паспорт БТИ на здание;

· Кадастровый паспорт здания;

· Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположено здание;

· Сведения о наличии ограничений и обременений, имущественных прав на объект.

· Паспорт Заказчика или карточка предприятия

Перечень документов, необходимых для оценки земельного участка:

· Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок;

· Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;

· Сведения о наличие ограничений и обременений прав на земельный участок, не отраженные в правоустанавливающей документации и документах кадастрового учета

· Паспорт Заказчика или карточка предприятия

Перечень документов, необходимых для оценки встроенных помещений коммерческого или свободного назначения:

· Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение;

· Технический паспорт БТИ на помещение;

· Кадастровый паспорт помещения;

· Дополнительная информация (при необходимости)

· Паспорт Заказчика или карточка предприятия

Самое важное об оценке недвижимости

Когда необходима оценка недвижимости?

Экспертная оценка объекта недвижимости позволяет максимально корректно совершать сделки купли-продажи. В некоторых ситуациях проведение оценки является обязательным требованием:

  1. Если недвижимость приобретается с использованием заемных средств (оформляется ипотека или кредит под залог недвижимости), то любой банк потребует заключение независимого эксперта о стоимости объекта недвижимости, который будет являться залогом.
  2. При разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть между владельцами недвижимости также потребуется независимая экспертная оценка этой недвижимости.
  3. Привлекать оценщика придется и при разделе наследства. Например, квартира по завещанию осталась двум наследникам, один собирается в квартире проживать, а второй хотел бы получить за свою часть наследства денежную компенсацию. Размер компенсации будет определяться исходя из заключения независимого оценщика о стоимости недвижимости. В принципе, любой процесс дележа имущества потребует его оценки и документального подтверждения.
  4. Независимая оценка также требуется при оформлении брачного договора.
  5. При страховании недвижимости заключение независимого оценщика.

Оценка недвижимости и ее методы

Любой оценщик в своей профессиональной деятельности должен опираться на доказательность. При определении итоговой стоимости объекта недвижимости сумма должна быть обоснована. Выводы оценщика о стоимости недвижимости должны подкрепляться доказательствами.

При их сборе оценщики обычно используют три основных метода: сравнительный, затратный и доходный.

Самый распространенный метод, используемый профессионалами при оценке – это сравнительный метод. Он основывается на анализе рынка недвижимости, когда подбираются объекты, схожие по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Цена будет приближена к стоимости аналогов.

Затратный метод применяется не так часто и преимущественно в тех населенных пунктах, где сделки с объектами недвижимости происходят редко. Оцениваются затраты на восстановление или строительство объекта, схожего с исследуемым. Сумма затрат определит цену недвижимости.

Используя при оценке доходный метод, эксперт будет анализировать возможность получения дохода от использования обследуемого жилья. Например, прибыль, которую потенциально можно получить от сдачи квартиры в аренду.

Результатом работы эксперта – оценщика всегда является отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кто проводит оценку и от чего зависит ее стоимость?

Экспертную оценку объекта недвижимости могут проводить компании, у которых есть лицензия на проведение оценочной деятельности. В зависимости от объекта, который будет являться предметом оценки, применяются разные тарифы на работу специалиста.

Сроки проведения оценки типового объекта, например, квартиры займут не более двух — трех дней. Если же оценку необходимо провести срочно (в течение дня), стоимость работы может возрасти в полтора раза.

Этапы проведения оценки

Перед началом работ, эксперту необходимо пояснить цели оценки. Далее специалист проводит осмотр недвижимости. Затем составляется договор, согласовываются сроки проведения оценки и стоимость работ эксперта. После подписания договора специалист начинает сбор сведений по недвижимости. Далее подбираются методы, которые будут использованы при проведении оценки. Все полученные данные обрабатываются, результаты сравниваются, составляется отчет и заключение специалиста.

Оценка недвижимости профессионалами, позволит совершать последующие действия с недвижимостью с максимальной выгодой.

Зачем оценивать недвижимость и как это сделать?

Оценка недвижимости — это процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: жилого дома, квартиры, гаража, земельного участка и др.

Оценка недвижимости необходима в случаях продажи или обмена недвижимости, для оформления ипотеки, при наличии судебных споров, для целей залога и иных целей, например, достаточно часто востребована оценка недвижимости при разводе и разделе имущества.

Проведение оценки недвижимости регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иными законами, а также стандартами оценки.

Основными видами стоимости, которые определяются в процессе оценки недвижимости, являются:

  • Рыночная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую объект недвижимости можно продать на рынке.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату исходя из условий рынка: подбирает аналогичные объекты и рассчитывает среднюю рыночную цену.

При расчете рыночной стоимости учитываются индивидуальные характеристики конкретного объекта недвижимости (материал стен, наличие отделки, наличие коммуникаций, местоположение и прочее).

Данная стоимость является наиболее точной, в связи с чем, в случае наличия судебного спора, суд принимает во внимание именно рыночную стоимость, рассчитанную экспертом-оценщиком.

Особенно широкое применение рыночная стоимость также получила при совершении сделок с недвижимостью.

  • Кадастровая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки массовыми методами, а если это невозможно – индивидуально для каждого объекта недвижимости.

В данный момент кадастровую стоимость рассчитывают государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения, которые создаются региональной властью. Необходимо отметить, что до недавнего времени расчетом кадастровой стоимости занимались независимые бюро: недвижимости, оценки и т.п. Однако к применяемой ими методике были большие нарекания и эта практика прекращена.

Расчет кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями закона «О государственной кадастровой оценке» и специально разработанными государством методическими указаниями.

Данная стоимость максимально приближена к рыночной стоимости, результаты ее расчета утверждаются нормативным актом органа исполнительной власти региона и вносятся в Единый государственный кадастр недвижимости (ЕГРН).

В связи с чем, сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в ЕГРН, являются официальными и применяются для расчета налогов, госпошлины, штрафов и иных целей, определенных в законе.

  • Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую можно купить недвижимое имущество для извлечения прибыли.

Чаще всего она используется для оценки эффективности операций с недвижимостью (например, чтобы определить, принесет ли объект недвижимости доход при сдаче его в аренду).

  • Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую объект недвижимости можно быстро продать.

При определении этого вида стоимости оценщик учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость наиболее часто применяется при реорганизации компании или признания ее банкротом.

Читайте также  Свадьба русской девушки и азербайджанца

Проведение оценки недвижимости (кроме кадастровой оценки) входит в поле профессиональной деятельности независимых оценщиков — частных оценочных компаний или индивидуальных предпринимателей.

По закону оценщик должен быть членом одной из саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), застраховать свою деятельность и предоставлять услуги только по тем направлениям, которые указаны в его квалификационном аттестате.

Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от региона и конкретного оценщика. Поэтому прайс оценки недвижимости лучше уточнять на сайте выбранного исполнителя.

Реальная оценка недвижимости требует того, чтобы в процессе её проведения оценщик учел все факторы, которые могут повлиять на расчет стоимости объекта.

Самым важным фактором, влияющим на цену является себестоимость.

Себестоимость включает в себя цены на строительные материалы, услуги по их транспортировке, оплату труда рабочим и другие затраты (например, 3-этажный пентхаус из бетонных блоков будет стоить дешевле 3-этажного кирпичного жилого дома).

Также на стоимость недвижимости влияют и другие факторы:

  • сложившаяся ситуация на рынке (например, если жилые дома в конкретном городе подешевели на 15%, то продать по полной стоимости свой жилой дом уже не получится, только со скидкой);
  • местоположение (недвижимость на окраине всегда дешевле, чем в центре);
  • сезонность (летом дачные домики стоят намного дороже);
  • развитость инфраструктуры (близость школы, поликлиники, детского сада, магазинов, остановок автотранспорта);
  • степень износа (старые дома требуют больше средств на ремонт);
  • иные факторы.

При расчете стоимости недвижимости оценщик вправе самостоятельно выбирать виды расчета. Чаще всего применяются 3 метода:

  • Сравнительный метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости.

Суть данного метода в том, что покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимость цену больше той, что стоит аналогичный объект на рынке недвижимости.

Оценщик сравнивает объект с аналогичными объектами, корректирует цену в зависимости от характеристик объекта и его аналогов и выводит средний показатель.

  • Доходный метод используется при оценке рыночной стоимости, а также в инвестиционной деятельности.

Его суть заключается в том, что стоимость недвижимости определяется как источник будущей прибыли объекта с момента его оценки до завершения эксплуатации, при этом оценщик учитывает риски, характерные для недвижимости в отдельном регионе (например, повреждения имущества в результате половодья или землетрясения).

  • Затратный метод используют в случаях, когда объект недвижимости нужно оценить без отрыва от земельного участка, на котором он расположен.

При расчете оценщик определяет восстановительную стоимость здания с учетом его износа. Итоговая стоимость объекта недвижимости получается при добавлении к полученному результату рыночной стоимости земельного участка.

Наиболее точная оценка недвижимости получается, когда оценщик использует все три метода расчета.

Рассчитать примерную стоимость своей недвижимости можно самостоятельно, но такой расчет не примут во внимание государственные органы, суды или банки.

Единственным официальным документом, отражающим реальную стоимость недвижимости, служит отчет об оценке объекта недвижимости, подготовленный профессиональным оценщиком.

Оценка недвижимого имущества

Определение стоимости недвижимого имущества является одним из наиболее востребованных видов оценки.

Согласно Гражданскому кодексу РФ ст. 130: «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К этому виду имущества относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, которое отнесено законом к недвижимости.

Звоните! Единый информационный номер — тел. (812) 777-5-111.

Департаментом оценки ГУП «ГУИОН» накоплен большой опыт по оценке объектов недвижимости, в том числе:

  • земельных участков;
  • квартир;
  • встроенных нежилых помещений;
  • зданий различного назначения;
  • сооружений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • многофункциональных комплексов и др.

Отчеты, выполненные специалистами «ГУИОН», являются документальным подтверждением стоимости недвижимого имущества и могут быть использованы:

  • для осуществления договоров купли-продажи;
  • для осуществления договоров мены;
  • для предоставления документов в судебные органы;
  • для обоснования суммы залога в банках и кредитных организациях;
  • для предоставления документов в страховые организации;
  • для целей налогообложения;
  • для исполнения прав наследования;
  • при передаче объектов недвижимости в аренду или доверительное управление;
  • при оформлении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • при постановке на баланс или переоценке основных фондов предприятий;
  • при реализации процедур банкротства;
  • при ликвидации объектов недвижимости;
  • при разработке инвестиционных проектов и бизнес-планов (как правило, определяется инвестиционная стоимость);
  • для совершения иных сделок с объектами недвижимости и др.

В зависимости от целей проведения оценки могут быть получены следующие виды стоимости:

  • рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;
  • ликвидационная стоимость — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
  • инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Наиболее популярным видом оценки является оценка стоимости квартир

Оценка стоимости квартиры (доли квартиры) подразумевает оценку рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости квартиры (доли квартиры) учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и другие важные факторы, которые влияют на стоимость квартиры.

Оценка рыночной стоимости квартиры (доли квартиры) позволяет получить объективную информацию о реальной цене объекта.

Преимущество независимой оценки собственности состоит также в том, что отчеты, выполненные специалистами ГУП «ГУИОН», являются документальным подтверждением стоимости квартир (долей квартир) и могут быть использованы:

  • для принятия управленческого решения по выделению гражданам безвозмездной субсидии на приобретение жилья;
  • для предоставления документов в нотариальные конторы при оформлении документов по вступлению в наследство;
  • для предоставления документов в судебные органы;
  • для осуществления договоров мены;
  • для осуществления договоров купли-продажи;
  • для обоснования суммы залога в банках и кредитных организациях;
  • для предоставления документов в страховые организации;
  • для оформления брачных контрактов;
  • для совершения иных сделок с объектами недвижимости (квартирами).

Кроме услуг по индивидуальной оценке специалисты Департамента оценки ГУП «ГУИОН» осуществляют расчет рыночной арендной ставки нежилых помещений Санкт-Петербурга методом массовой оценки.

Расчет производится в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 387-58 от 14.07.2004 и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1958 от 21.12.2005.

Рассчитанная рыночная ставка аренды за помещение может быть использована:

  • арендодателями — в качестве базовой ставки для сдачи объектов в аренду и субаренду;
  • арендаторами — для расчета арендных платежей;
  • аналитиками — при проведении различного рода исследований и разработок;
  • оценщиками — при выполнении работ по оценке объектов недвижимости;
  • риэлторами — для оценки помещений, предлагаемых в аренду на рынке недвижимости, а также другими заинтересованными лицами.

Звоните! Единый информационный центр — тел. (812) 777-5-111.