Вычет при рассчете налога с продажи квартиры

Как сэкономить на налогах при продаже квартиры. Часть № 1

Продажа квартиры весьма хлопотное мероприятие. Нужно подготовить все документы, найти покупателя, договориться с ним о цене, провести сделку. И как-то в этой суете продавцы недвижимости часто забывают о такой важной составляющей как налоги.

Как же максимально комфортно пройти этот этап? Как возможно уменьшить налоги при продаже квартиры? Как правильно отчитаться о полученных доходах в Налоговую инспекцию? Давайте подробно рассмотрим эти вопросы в данной статье.

Подождать с продажей

5 лет

Как же сэкономить на налогах при продаже квартиры? Самый простой способ — это подождать 5 лет с даты вступления в право собственности объектом недвижимости, который желаем продать.

С 2016 года срок владения жилым имуществом был установлен в 5 лет. Именно после окончания данного периода любую жилую недвижимость можно продать без уплаты НДФЛ. И при этом не нужно никаким образом отчитываться в Налоговую инспекцию о полученном доходе. Поэтому при продаже можно ставить цену сделки любой, налога на доход не будет.

3 года

Для некоторых случаев Налоговый кодекс предусматривает срок безналоговой продажи в 3 года.

Данное правило установлено для тех объектов, которые были получены в собственность в результате дарения/наследования от близких родственников или членов семьи, приобретены по приватизации, а также по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для таких объектов недвижимости можно не ждать стандартного срока владения в 5 лет, а можно продавать уже через 3 года без уплаты НДФЛ.

Единственное жильё

С 2020 года в Налоговом Кодексе были внесены изменения и введено новое понятие единственного жилья.

Суть этого новшества состоит в том, что если гражданин продаёт жилую недвижимость, и данный жилой объект является у него единственным, то в этом случае срок владения для безналоговой продажи составляет 3 года вместо положенных по закону 5 лет.

Казалось бы, все просто: если прошло три года владения, то можно продать жилье без налога. Но часто здесь возникают дополнительные нюансы.

Рассмотрим случай, когда действительно продаётся единственная квартира, но при этом имеется в собственности небольшая доля, к примеру, в родительской квартире. И вот в этом случае продаваемый объект уже не будет считаться единственным, и для того, чтобы избежать налога и налоговой отчётности, необходимо будет ждать 5 лет.

Еще более запутанная ситуация, если имущество покупается и продаётся в браке. Как быть, если при продаже объекта недвижимости супругами для одного из них данная квартира является единственным жильём (то есть у него нет другого жилого имущества), а у второго супруга имеются ещё дополнительно объекты недвижимости?

В данной ситуации налогообложение сделки будет рассчитываться по каждому супругу персонально. Один супруг, к примеру, владеет единственной квартирой 3 года при этом у него при продаже не будет рассчитываться НДФЛ к уплате, и декларацию в налоговую инспекцию не придётся составлять. А вот второй супруг, возможно, заплатит налог, и при этом ему обязательно надо будет сдавать декларацию 3-НДФЛ о полученном доходе при продаже.

Ещё больше подробностей о том, как правильно посчитать является ли продаваемое жильё единственным, о том как можно оформить всё так, чтобы квартира действительно стала единственной и не возникало налога при продаже, о мифах и самых частых ошибках при использовании понятия «единственного жилья» смотрите это видео:

Налоговые вычеты при продаже

Допустим, у нас нет возможности ждать 3 или 5 лет, чтобы продать квартиру, сделку нужно совершить раньше. Что же делать в такой ситуации? Как посчитать налоги и как уменьшить сумму НДФЛ, которую придётся уплатить государству?

Для начала важно определить сумму дохода, от которой будет вестись дальнейший расчёт. В большинстве случаев эта сумма будет равна цене продажа квартиры, которая прописана в договоре.

Учитываем кадастровую стоимость

Однако, не нужно забывать, что при расчёте налогооблагаемой базы может использоваться кадастровая стоимость объекта. То есть налог будет рассчитываться не от стоимости продажи квартиры, а от 70% кадастровой стоимости жилья.

В каких случаях это нужно применять? Определить это очень просто.

Берём из договора купли-продажи стоимость проданной квартиры. Это будет Цифра 1. А теперь берём кадастровую стоимость нашего объекта на 1 января того года, в который была проведена сделка продажи, и вычисляем от неё 70%. Это будет цифра 2. Теперь сравниваем обе цифры.

Так вот доходом при продаже будет считаться та сумма, которая больше: либо цена из договора, либо же 70% от кадастровой стоимости данного объекта.

Пример: Стоимость продажи квартиры по ДКП (договор купли-продажи) составляет 6,5 млн. руб., кадастровая стоимость этого объекта — 10 млн. руб.
Цифра 1 = 6,5 млн. рублей (из ДКП)
Цифра 2 = 7 млн. рублей (70% кадастра).
Сравниваем 6,5 млн. и 7 млн. Что больше? Доход от сделки составляет 7 млн. рублей несмотря на то, что в договоре квартира продается за 6.5 млн.

Включаем все расходы

Для того чтобы уменьшить налог, можно применять расходы, которые были при покупке данного объекта недвижимости. Какие это могут быть расходы?

  • Во-первых, это стоимость, за которую квартира была приобретена ранее. Для этого необходимо будет предоставить в Налоговую инспекцию в качестве подтверждающих документов договор купли-продажи, в котором прописана данная цифра, а также платёжные документы, где подтверждены все суммы понесённых расходов.
  • Во-вторых, в расходы можно включить все субсидии, которые были выделены государством на покупку данного объекта недвижимости, включая материнский капитал.
  • В-третьих, в расходы можно включить все выплаченные проценты по ипотечному кредиту на приобретение данной квартиры, которую продаем сейчас.

В том случае если квартира досталась, например, в дар или же по наследству (не покупалась вами лично), то при продаже можно учесть в качестве расходов те затраты, которые были понесены вашим дарителем или же наследодателем.

Пример. Бабушка подарила квартиру внуку. После этого внук решил её продать, не выдержав срок владения в 3 года. А бабушка при этом покупала данную квартиру за свои средства, и у неё сохранились все платежные подтверждающие документы. В этом случае внук при продаже квартиры может в расходную часть добавить все денежные затраты бабушки, при этом уменьшив налогооблагаемую базу и соответственно сумму налогов.

Минимальный вычет в 1 млн. рублей

Бывают такие случаи, когда расходы невозможно учесть. Например, не сохранились платёжные документы, которые подтвердят затраты на приобретение данного объекта недвижимости. Или же, например, квартира досталась в результате приватизации, то есть на её приобретение не тратились личные денежные средства.

В этом случае в Налоговом кодексе прописана возможность уменьшить сумму полученного дохода при продаже квартиры на 1 млн руб.

Важно понимать, что налоговый вычет при продаже в 1 млн. рублей можно применять ежегодно, суммарно ко всем сделкам, которые проходили в течение данного календарного года.

Пример 1. В течение одного календарного года продаётся доля в квартире, которая досталась по наследству от родителей (стоимость продажи 900 000 руб.), а также квартира, которая была получена в результате приватизации и которой владели всего один год (стоимость продажи данного объекта составляет 1 500 000 руб.)
Здесь в расходную часть мы не можем включить никаких наших затрат, так как мы их не совершали. Но зато можно использовать положенный нам по закону 1 млн. руб., чтобы уменьшить доход при продаже.
При этом для расчёта налога не забываем учитывать кадастровую стоимость как нашей проданной доли, так и квартиры.
Допустим, что кадастровая стоимость и стоимость продажи у нас совпадают для данной сделки. В результате мы получаем доход от продажи двух объектов недвижимости в течении одного года 2 400 000 руб. = 900 000 + 1 500 000.
К данной цифре применяем вычет 1 млн. руб. в результате вычитания мы получаем налоговую базу 1 400 000 руб. = 2,4 млн — 1 млн.
И уже с этой суммы необходимо будет заплатить НДФЛ 13%, налог составит 182 000 руб.

Если бы в данном примере мы бы покупали квартиру, и у нас сохранились подтверждающие документы на эту покупку, то в этом случае мы могли бы применить два вида вычетов: к каждому объекту недвижимости свой.

Пример 2. Допустим, что в примере выше, квартира была куплена также за 1 500 000 млн. руб. (за сколько и продается). В этом случае получается, что при продаже доли за 900 000 руб. мы можем применить налоговый вычет в 1 млн. руб. А для квартиры, которая продается за 1 500 000 руб. в расходы включаем затраты на ее покупку тоже 1 500 000 руб.
В результате налоговая база составит 0 руб., и при этом налог к уплате будет равен 0.
Важно понимать, что даже если налог при данной сделке получается нулевым, то сохраняется обязанность составить декларацию 3-НДФЛ, в которой нужно будет отразить полученные от продажи доходы и все используемые налоговые вычеты.

Важно! Если в течение года была совершена продажа объекта жилой недвижимости стоимостью 1 млн. руб. или менее, то, начиная с отчетности за 2021 год, необходимость в сдаче декларации 3-НДФЛ отсутствует.

Еще больше о том, как сэкономить на налогах читай во второй части статьи.

Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить?

Надо ли платить налог с продажи квартиры? Да, владение недвижимым имуществом не только обеспечивает стабильность и комфорт проживания, а в некоторых случаях и дополнительный доход, но и накладывает на собственника определенные обязательства. Среди них — уплата налогов, а именно налог на имущество физических лиц и налог с продажи объекта недвижимости, если он находится в собственности менее установленного минимального срока.

Читайте также  Матрица власть динамизм

В течение последних лет произошли изменения в сфере налогообложения объектов недвижимости. Так, до января 2015 года процедура уплаты налога на имущество физических лиц регламентировалась Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 1992 г. Согласно закону ставка налога исчислялась на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая существенно отличается от его рыночной стоимости.

Содержание

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Прежний закон утратил силу с января 2015 года, когда в Налоговом кодексе РФ появилась новая глава (гл. 32). Основное изменение связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую цену объекта недвижимости. При расчете последней принимается во внимание не только площадь, но и качественные характеристики объекта недвижимости — возраст здания, локация, класс жилья и т.д. Такая методика позволяет более точно определять реальную стоимость объекта недвижимости и за счет этого увеличить поступления в налоговый бюджет.

Согласно НК РФ к недвижимому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места на парковках и объекты незавершенного строительства. Для этих объектов установлена ставка налога в размере не более 0,1% от кадастровой оценки. При этом местные органы власти получили право уменьшить эту ставку до нуля или увеличить до 0,3%. В отношении дорогостоящей недвижимости (стоимость которой выше 300 млн руб.) предельная ставка не должна превышать 2%. Другие объекты, неупомянутые выше, облагаются ставкой 0,5%.

Льготы и понижающий коэффициент

В Налоговом кодексе РФ предусмотрены определенные льготы, однако установлено ограничение — налоговый вычет можно применять только для одного объекта недвижимости из каждой категории. Для владельцев квартир действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Если речь идет о комнате, собственник имеет право уменьшить налоговую базу на стоимость 10 кв. м. Для жилых домов величина налогового вычета составляет стоимость 50 кв. м.

В новой главе НК РФ сохранились определенные ранее категории льготников, которые освобождаются от уплаты налога (инвалиды детства, а также граждане с приобретенной инвалидностью). От уплаты налога на имущество также освобождаются пенсионеры (но только по одному объекту для каждого вида), участники Великой Отечественной войны, ветераны, некоторые категории военнослужащих. Исключение сделано и для людей творческих профессий, которые работают в специально оборудованных помещениях (ателье, студии, картинные галереи и др.).

Рассчитывать на льготы можно, самостоятельно подав заявление. Чтобы воспользоваться правом на освобождение от налога, налогоплательщику необходимо предоставить документы, подтверждающие право на льготу, в налоговый орган.

Чтобы избежать резкого возрастания налоговой нагрузки на население, законодатели предусмотрели переходный период, в течение которого применяется понижающий коэффициент. Для первого года с момента введения новых правил установлен коэффициент 0,2, для второго — 0,4, для третьего — 0,6, для последнего четвертого года переходного периода, т.е. 2018 года, — 0,8. Таким образом, для 2019 года никаких понижающих коэффициентов не предусмотрено, поэтому с 2020 года гражданам приходится уплачивать налог в полном объеме.

Сроки уплаты налога

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 и 5 лет

С января 2016 года срок, после которого собственник жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи, был увеличен до 5 лет.

С января 2020 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (появился пп. 4). Теперь налогоплательщик освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости, срок владения которым составляет более 3 лет, если этот объект является единственным жильем, находящимся в его собственности. Нужно иметь в виду, что это не касается объектов недвижимости, приобретенных в течение 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Сумма налога при продаже квартиры — как рассчитать

Каким образом рассчитывается налог? Налог в размере 13% исчисляется от суммы дохода в результате продажи объекта недвижимости. Если квартира продана дешевле, чем приобретена, собственник освобождается от уплаты налога. Однако и в данном случае учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости. Если квартира реализована по цене, которая существенно отличается от кадастровой, налог будет рассчитываться с большей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой (при этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7).

Прежний срок владения недвижимым имуществом — 3 года для последующей реализации без уплаты налога продолжает действовать в случае продажи квартиры, полученной в дар или наследство от близких родственников. Это же правило распространяется на объекты недвижимости, зарегистрированные в ходе приватизации либо полученные в собственность по договору ренты.

Отчитаться перед государством о продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет, можно, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ через сайт ФНС России или портал Госуслуг либо лично обратившись в налоговую инспекцию по месту регистрации. Оплатить НДФЛ можно в любом банке. Если не подать декларацию своевременно и просрочить уплату налога (установленный срок — до 30 апреля), последуют штрафы или пени за каждый день просрочки.

Налоговый вычет при продаже квартиры

В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.

Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.

В НК прописали порядок обложения НДФЛ полученной в дар недвижимости

29 сентября Владимир Путин подписал закон № 325-ФЗ о внесении очередных масштабных поправок в НК РФ. Помимо нововведений в общую часть Кодекса, изменения также коснулись и ряда налогов, в том числе НДС, НДФЛ, налога на прибыль, земельного налога и ПСН.

В частности, Кодекс дополнен положениями, детализирующими порядок исчисления НДФЛ с полученного в дар имущества или доходов от его продажи. Согласно новой ст. 214.10 НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости в ЕГРН, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то именно последнее произведение будет считаться налогооблагаемым доходом. Такое правило не применяется при отсутствии в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта.

При продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности, сумма полученного дохода определяется пропорционально доле в праве собственности на такой объект. При реализации совместного имущества сумма дохода определяется в равных долях для всех его совместных собственников.

Доход налогоплательщика, получившего в дар недвижимость, определяется исходя из ее кадастровой стоимости в ЕГРН. Отмечено, что при получении недвижимости в порядке наследования или дарения между членами семьи и близкими родственниками НДФЛ не взимается, но при продаже такой недвижимости налог будет взиматься с полученных доходов за минусом расходов на его приобретение.

Поправки устанавливают возможность применения налогоплательщиками вычетов при продаже доставшегося в наследство или подаренного имущества, а также при получении в дар недвижимости, для этого потребуются подтверждающие расходы документы. При применении налоговых вычетов можно учитывать расходы по погашению не только банковских кредитов, но и займов иных организаций, если они были выданы в соответствии с программами помощи отдельным заемщикам по ипотечным жилищным кредитам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Детализирован порядок налогообложения дохода от продажи недвижимости, приобретенной в рамках господдержки семей с детьми.

Если налогоплательщик не исчислил и не уплатил налог, его расчетом займется налоговый орган на основе имеющихся у него данных. Сумма налога будет определяться на основе налоговых ставок, указанных в ст. 224 НК РФ.

Закон вступает в силу с даты его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых установлен иной срок.

Комментируя принятый закон, адвокат АП г. Москвы Иван Белов отметил, что он привнес изменения в правила расчета не только доходов от продажи подаренной и безвозмездно полученной недвижимости, но и соответствующих расходов. «При расчете доходов от продажи доставшейся в дар недвижимости теперь следует ориентироваться только на кадастровую стоимость. Ранее у налоговых органов возникали затруднения при расчете такого дохода, получаемого гражданами в натуральной форме, так как не было единой методики. Предполагалось, что граждане не будут заказывать всякий раз рыночную оценку имущества, да и для налоговых инспекций это было бы затратно. Поэтому в 2015 г. Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре дел по гл. 23 НК РФ предложил облагать налогом полученную в дар недвижимость по опубликованной кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость не была установлена, применялась инвентаризационная (по данным БТИ) стоимость. При продаже недвижимости, как и ранее, физическому лицу вменяется доход в размере не менее 70% от кадастровой стоимости», – пояснил эксперт.

Читайте также  Про увелечении службы в о фсин

По словам адвоката, раньше гражданин имел право уменьшить полученный от продажи подарка доход только на те расходы, которые были фактически понесены. «Например, в виде уплаченного при получении подарка НДФЛ, но не более того. Сейчас в законе предложено учитывать расходы “в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества”. Это означает, что последующая продажа подаренного имущества теперь стала гораздо менее обременительна. При продаже недвижимости, подаренной гражданину, он заплатит налог только с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью, если ранее с этой кадастровой стоимости он исчислил и уплатил налог. Если гражданин был освобожден от обязанности платить налог на полученное имущество (например, в наследство или в дар от близкого родственника), при его продаже он вправе учесть расходы на приобретение того лица, от которого получил это имущество, если до того они этим лицом не были учтены», – заключил Иван Белов.

Руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting, адвокат Екатерина Болдинова отметила, что Закон № 325-ФЗ внес большое количество изменений в различные главы НК РФ. По ее мнению, глава об НДФЛ подверглась важным изменениям, устанавливающим новые правила расчета налога при продаже ранее полученного в дар имущества.

Эксперт пояснила, что с 1 января 2020 г. в такой ситуации налогоплательщик может применить вычет в размере документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества. «Действительно, при получении недвижимого имущества в дар (кроме случаев получения его в дар от лиц, признаваемых членами семьи или близкими родственниками) физическое лицо уплачивает НДФЛ, поскольку у него возникает доход в форме материальной выгоды. Ранее НК РФ не пояснял, как должен определяться размер такого дохода, в связи с чем у налогоплательщиков часто возникали вопросы, какой величиной пользоваться, кадастровой или рыночной стоимостью. Была масса разъяснений Минфина, в которых шла речь о том, что налогоплательщик вправе определить облагаемый налогом доход (экономическую выгоду) исходя из рыночной стоимости полученного имущества, а рыночная оценка стоимости имущества устанавливается оценщиком. Одно из последних таких разъяснений Минфина – письмо № 03-04-05/4637 от 28 января 2019 г.», – отметила она.

Адвокат отметила, что в случае продажи подаренной квартиры у налогоплательщика возникает уже другой вид дохода – доход от реализации принадлежащего налогоплательщику имущества, находящегося на территории РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). «Такой доход для целей налогообложения можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Вычет предоставлялся в размере доходов от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью, но не более 1 млн руб. Если квартира находилась в собственности более такого срока, доход от ее продажи НДФЛ не облагается. Для случаев, когда налогоплательщик получил квартиру/дом/дачу в дар не от родственника, а затем решил ее продать, получалось, что он должен произвести целый ряд действий: 1) оценить стоимость полученного в дар имущества с оценщиком (тоже отнюдь не бесплатно); 2) уплатить НДФЛ с рыночной стоимости полученного дара; 3) уплатить налог с дохода, полученного при продаже, за вычетом суммы не более 1 млн руб. Если все это случилось в одном налоговом периоде, то в декларации 3-НДФЛ налогоплательщик должен был бы отразить оба вида полученных доходов и уплатить с них налоги», – пояснила Екатерина Болдинова.

Она добавила, что с 1 января следующего года налогоплательщик, получивший недвижимость в дар, уплачивает НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в ЕГРН. «Уплаченные суммы НДФЛ могут быть использованы им впоследствии, при продаже этого имущества, в качестве суммы вычета. То есть если гражданин получил в подарок квартиру и ему посчастливилось продать ее за сумму, равную кадастровой стоимости, то НДФЛ к уплате составит 0 руб. в связи с использованием налогового вычета. Это достаточно справедливый подход, поскольку раньше фактически получалось, что налогоплательщик должен уплатить налог дважды, хотя вроде бы и с формально разных видов доходов. Если в соответствии с установленными налоговым законодательством нормами (например, квартира получена в подарок от родителей) налог не взимался, а продать ее все равно нужно, то к вычету можно отнести расходы на приобретение подаренного имущества, если такие расходы не учитывались в целях налогообложения ранее», – подытожила Екатерина Болдинова.

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года. О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка. На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года. Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость. Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Читайте также  Разовые услуги комунальные услуги

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей. Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года. Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья. Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.

Вопрос — ответ

Для нас нет неразрешимых налоговых ситуаций и вопросов без ответа. Персональный аудитор готов дать консультацию по вашей личной налоговой проблеме. Мы стремимся отвечать с максимальной точностью, поэтому опишите, пожалуйста, свою ситуацию в поле «Вопрос» как можно детальнее. Обязательно заполните поля «Имя», «E-mail» и «Телефон», чтобы персональный аудитор смог направить вам ответ. Вы можете ознакомиться с ответами экспертов на аналогичные вопросы или перейти к заполнению формы ↓.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если налоговый нерезидент продал часть в квартире после владения более 5 лет, должен ли он вставать на налоговый учет в РФ (ведь налог 0%, платить ничего не нужно)?

В случае получения денег от продажи нерезидентом квартиры его сыном по доверенности с правом получения денег, должен ли доверенный далее перевести деньги нерезидентам, либо может этого не делать? Не будет ли это рассматриваться как его облагаемый доход? Спасибо.

1. На налоговый учет нерезиденты не обязаны вставать ни в каком случае. Вы , видимо, имели в виду представление декларации о доходах. Нерезидент не представляет декларацию о доходах от продажи части квартиры со сроком владения более 5ти лет , т.к. такой доход освобождается от налогообложения.
2. Деньги, полученные сыном по доверенности родителей от продажи их квартиры, могут быть оставлены у сына, если доверенность это позволяет. В любом случае эта сумма не может быть признана налогооблагаемым доходом сына.

Добрый день. Мои родители граждане ЕС и налоговые нерезиденты в РФ. у них по 1/4 доли, у меня 1/2 (я гр. и налоговый резидент РФ). Квартира в собственности 25 лет.
Могу ли я при продаже квартиры по доверенности вместо них получить деньги и не пересылать их зарубеж?

Может ли нерезидент открыть счет в российском банке, получить на него деньги за квартиру и не переправлять их в страну налогового резидентства?

Для распутывания клубка заблуждений, которые очень активно размножаются в интернете и влияют на Ваше понимание ситуации предлагаю учесть следующие правила налогообложения :
1. Физические лица не получают прибыль при продаже собственной недвижимости, а следовательно и не платят с неполученной прибыли налог. Физические лица определяют налоговую базу, с которой уплачивается (возможно) налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
2. Налоговая база исчисляется только при продаже недвижимости со сроками владения менее 5ти или 3-х лет в зависимости от формы приобретения
3. Налоговая база исчисляется с учетом кадастровой стоимости проданной квартиры . Значение кадастровой стоимости должно быть строго на 1 января того года, в котором прекращается право собственности на квартиры.
4. Налоговая база определяется по формуле НБ = Д — Р , где Д — налоговый доход , Р — расходы по приобретению проданной квартиры.
Причем, доход — это не всегда стоимость продажи. Если стоимость продажи меньше чем кадастровой стоимость проданной квартиры , умноженная на 0,7 =K*0,7 , то в формуле вместо «Д» подставляется К*0.7
5. Расходы, на которые может быть уменьшена налоговая база от продажи квартиры, это расходы по приобретению продаваемой квартиры. Поэтому для уменьшения налоговой базы от продажи не надо спешить и покупать новую квартиру в этом же году.
6. Дополнительно налоговая база может быть уменьшена на имущественный налоговый вычет по поводу приобретению квартиры. Таким вычетом можно воспользоваться один раз в жизни. Он состоит из 2-х частей :а) 2 млн.руб. — по факту приобретения жилой недвижимости; б) до 3 млн.руб. — в размере оплаченных процентов по ипотеке. Право на вычет действует в течение всей жизни. Основанием для получения такого налогового вычета может быть любой приобретенный объект жилой недвижимости (комната, квартира,жилой дом, доли в них). Год приобретения такой недвижимости должен быть не позднее года получения налогового дохода, который предполагается уменьшить на имущественный налоговый вычет. Например, в 2021г. Вы получили налоговый доход от продажи квартиры со сроком владения менее трех лет. Уменьшая доход на имущественный налоговый вычет по приобретению Вы можете использовать документы по приобретению либо проданной квартиры ,либо иной квартиры, которая могла быть приобретена в 2001, 2018 или ином другом году до 2021г. Поскольку в Вашей собственности были более ранние приобретения, то спешить с приобретением новой квартиры именно в году продажи квартиры необязательно.
7. Применяя имущественный налоговый вычет по приобретению квартиры с датой приобретения более ранней, чем 2014г. следует помнить, что от года приобретения зависит размер налогового вычета.

С учетом этих правил расчет налоговой базы , а следовательно и суммы налога исчисляется для каждого года отдельно с определением налоговой базы для каждого отдельного объекта. оценка всей цепочки непрерывных действий по продаже и приобретению недвижимости усложняет понимание ситуации.

Я пенсионер, купил холодильник за 30000 руб. Мне положен налоговый вычет?