Ипотечная сделка пособие для риелтора

Ипотечная сделка пособие для риелтора

Библиографическая ссылка на статью:
Соколова А.А., Новикова Т.Б. Моделирование бизнес-процесса«Ипотечная сделка купли-продажи недвижимости»с использованием методологии ARIS // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 4. Ч. 3 [Электронный ресурс]. URL: https://human.snauka.ru/2015/04/10402 (дата обращения: 04.10.2021).

Процесс покупки или продажи недвижимости для любого человека может быть достаточно сложным. Существует большое количество различных видов недвижимости, способов приобретения жилья и, что самое важное, документов, сопровождающих этот процесс. Для того, чтобы выполнить сделку приобретения или продажи недвижимости существуют специалисты- риелторы, которые помогают организовать и сопроводить такую сделку.

Одним из самых распространенных видов покупки квартиры, на сегодняшний день, считается покупка квартиры при помощи ипотечного кредита. Ипотечный кредит- это целевой долгосрочный кредит на жилье, кредит на квартиру. При ипотеке жилье становится залогом по кредиту.

Для того, чтобы удачно приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита, покупатели все чаще обращаются в агентства по недвижимости и совершают сделки при помощи риэлтора. Риэлтор помогает клиенту, прежде всего, найти подходящий вариант недвижимости по цене, месту расположения, планировке, виду жилья и т.д. Также риэлтор обязан помочь клиенту с правильным подбором и оформлением, как предшествующей сделке, так и используемой в процессе сделки документации. Если клиент осуществляет сделку при помощи риэлтора, риэлтор обязан присутствовать при оформлении сделки купли продажи недвижимости.

Для того, чтобы наглядно посмотреть процесс оформления ипотечной сделки купли-продажи недвижимости, функции и обязанности самого риэлтора, выявить узкие места бизнес-процесса,существует множество методологий построения соответствующих диаграмм. В данной статье будут представлены диаграммы методологии ARIS.

Методология ARIS (Architecture of Integrated Information Systems) — методология и тиражируемый программный продукт для моделирования бизнес-процессов организаций. Продукт и методология принадлежат немецкой компании Software AG как результат поглощения компании IDS Scheer автора методологии Августа-Вильгельма Шеера . Для описания бизнес-процессов предлагается использовать около 80 типов моделей, каждая из которых принадлежит тому или иному аспекту. ARIS предоставляет визуальный инструментарий для обеспечения наглядности моделей. [1] Среди большого количества возможных диаграмм описания и анализабизнес-процессов можно выделить:

  1. eEPC ( англ. ExtendedEvent-DrivenProcessChain) — модель событийно-управляемого процесса;
  2. ORG ( англ. Organizational Chart) – организационная структуры предприятия;
  3. OD ( англ. Object Diagram) — диаграмма целей.

Модель eEPC используют для планирования потоков работ. Диаграмма строится по принципу последовательности событий при организации бизнес-процесса. Диаграмма позволяет наглядно показать как последовательность выполняемых действий, так и документы, сопровождающие каждый из процессов с теми, кто их выполняет. Пример eEPC диаграммы бизнес-процесса «Ипотечная сделка купли-продажи недвижимости» представлена на рисунке 1.

В процессе ипотечной сделки купли-продажи недвижимости участвуют клиент (покупатель недвижимости), риэлтор, заемщик, специалист по ипотечному кредитованию и продавец недвижимости. На рисунке 1 представлено множество документов, сопровождающих ипотечную сделку. Основные документы: договор ипотеки, договор с риэлтором, входные документы потенциального заемщика, договор о гос. регистрации права. Процесс начинается с поступления заявки в банк на оформление ипотеки, в процессе выполняется обращение клиента в агентство недвижимости, выбор недвижимости с помощью риелтора и оформление самой ипотечной сделки купли-продажи недвижимости. Подробно процесс представлен на рисунке 1.

Рисунок 1- eEPC диаграмма процесса «Ипотечная сделка купли-продажи недвижимости»

Важным связующим в процессе купли-продажи недвижимости является риэлтор и само агентство недвижимости. На сегодняшний день, очень редко встречаются люди, которые сами покупают или продают недвижимость, чаще всего сейчас это происходит при помощи риэлтора.

Риэлтор- сотрудник агентства недвижимости. Каждое агентство имеет свою организационную структуру. Во главе агентства стоит директор, ему подчиняются, в первую очередь, заместители отделов, бригадиры отделов и сами риэлторы. Орг. структура типичного агентства недвижимости в городе N представлена на рисунке 2.

Рисунок 2- Орг. диаграмма агентства недвижимости

У каждой организации есть свои определенные цели для достижения результата. Основной целью для агентства недвижимости в рамках процесса ипотечной сделки купли-продажи недвижимости является повышение качества самой сделки. Качество сделки говорит о квалифицированности риэлтора, следовательно может привлечь больше новых клиентов в дальнейшем, путем рекомендаций от удовлетворенных клиентов. Основными способами достижения поставленной цели, в данном случае, являются увеличение базы объектов недвижимости, повышение качества работы с клиентом, исключение ошибок при выполнении сделки.Наглядное представление цели можно изобразить с помощью диаграммы целей методологии ARIS, которая представлена на рисунке 3.

Рисунок 3- Диаграмма целей для агентства недвижимости

Моделирование бизнес- процессов, прежде всего, направлено на анализ всех процессов и выявление узких мест. Узкие места- это сбои, которые препятствуют эффективному выполнению бизнес- процесса. Например, при организации ипотечной сделки купли-продажи недвижимости, при помощи моделирования можно выделить следующие узкие места:

1- На составление отчетности затрачивается до 1 часу, что не является эффективным при работе риэлтора. Требуется сокращение временных и трудовых затрат на ведение документации по ипотечным сделкам;

2- Дублирование и потеря информации в связи с отсутствием единой базы данных;

3- Требуется обновление программного и аппаратного обеспечения в связи с расширением персонала и увеличением бизнес-процессов в организации.

В результате анализа узких мест можно выделить следующее управленческое решение- внедрить систему по учету деятельности риэлтора.

Библиографический список

  1. Свободная энциклопедия Википедия. Раздел Методология ARIS [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki
  2. Масленникова, О.Е. Методика формирования компетенций ИТ-специалиста в области информационных систем по образовательной программе «Прикладная информатика»/ О.Е. Масленникова, О.Б. Назарова// Гуманитарные научные исследования. – Декабрь 2013. – № 12 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2013/12/5375 (дата обращения: 25.12.2013).
  3. Назарова О.Б. Требования к выпускной квалификационной работе студентов специальности 080801 «Прикладная информатика (в экономике)»: методические рекомендации / О.Б. Назарова, О.Е. Масленникова, М.В. Махмутова, И.Д. Белоусова, Л.З. Давлеткиреева, И.В. Попова, А.С. Удотов. – Магнитогорск: МаГУ, 2010. – 100 с.
  4. Назарова, О.Б. Теория экономических информационных систем : учебник: в 2 ч./ О.Б. Назарова. – Магнитогорск: Изд-во Магнитогорск.гос. ун-та, 2012. – 182 с.
  5. Новикова Т.Б. Интернет-представительство в формировании имиджа образовательного учреждения / Т.Б. Новикова. – Вестник компьютерных и информационных технологий. – 2010. – № 9. – С. 49-53
  6. Новикова Т.Б. Модель подготовки будущих учителей к использованию новых информационных технологий в формировании имиджа образовательного учреждения / Т.Б. Новикова. – Вестник Челябинского государственного педагогического университета. – 2009. – № 03. – С. 54-61
  7. Новикова Т.Б. Подготовка будущего учителя к использованию новых информационных технологий в формировании имиджа образовательного учреждения: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата педагогических наук / Т.Б. Новикова. – Магнитогорск: МаГУ, 2009. – 23 с.
  8. Новикова Т.Б. Подготовка будущего учителя к использованию новых информационных технологий в формировании имиджа образовательного учреждения: диссертация на соискание ученой степени кандидата педагогических наук / Т.Б. Новикова. – Магнитогорск: МаГУ, 2009. – 191 с.
  9. Новикова Т.Б. Подготовка будущего учителя к использованию новых информационных технологий в формировании имиджа образовательного учреждения: диссертация на соискание ученой степени кандидата педагогических наук / Т.Б. Новикова. – Магнитогорск: МаГУ, 2009. – 191 с.

Количество просмотров публикации: Please wait

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Жилое помещение, приобретенное участником с использованием ЦЖЗ, предоставленного для уплаты первоначального взноса и погашения обязательств по ипотечному кредиту, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у кредитора и у Российской Федерации в лице Учреждения со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение.

Получив Свидетельство, участник НИС обращается за получением ипотечного кредита в кредитную организацию (далее – кредитор). При обращении к кредитору следует:

1) выяснить сумму предоставляемого ипотечного кредита ;

2) уточнить требования кредитора к приобретаемому жилому помещению ;

3) получить перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита;

Подбор жилого помещения осуществляется исходя из суммы накоплений, учтенных на ИНС участника, кредитных средств и суммы личных средств участника НИС (при наличии и необходимости).

Участник НИС может выбрать жилое помещение самостоятельно или при помощи риэлтора. Если участник НИС не может присутствовать по месту приобретения жилого помещения, то представлять его интересы при совершении ипотечной сделки (с правом подписания всех необходимых договоров, распоряжений денежными средствами, подачи заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности на приобретаемое жилое помещение) может иное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности. Однако следует выяснить, допускается ли оформление документов по доверенности в выбранной кредитной организации (банке).

Требования к порядку оформления документов в разных банках могут отличаться.

Владелец выбранного жилого помещения может настаивать на внесении аванса (задатка), что нежелательно, т.к. отказ кредитора в предоставлении кредита не является для владельца жилого помещения основанием для возврата полученного задатка.

Продавец жилого помещения должен быть своевременно проинформирован о том, что сумма средств, предоставленных по договорам ЦЖЗ и ипотечного кредита, а также личные средства участника (при наличии), могут быть перечислены на его банковский счет только после государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретаемое жилое помещение.

Выбрав жилое помещение, участник НИС представляет кредитору необходимый пакет документов. В случае принятия кредитором положительного решения о выдаче ипотечного кредита кредитор и участник НИС заключают кредитный договор.

Участник НИС открывает в кредитной организации счет на свое имя, на который будут перечислены средства ЦЖЗ, кредитные средства и личные средства участника НИС (при наличии). Договор банковского счета должен содержать условия о порядке возврата Учреждению средств ЦЖЗ без распоряжения участника в случаях, предусмотренных Правилами, в том числе в случае неосуществления государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение в течение 3 месяцев с даты поступления первоначального взноса стоимости жилья на банковский счет участника НИС.

Для получения ЦЖЗ участник НИС представляет в Учреждение следующие документы:

1) подписанный со стороны участника НИС договор ЦЖЗ, оформленный в соответствии с типовой формой договора ЦЖЗ, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 820 (в 3 экз.);

2) заверенная кредитором копия договора ипотечного кредита, оформленного с учетом требований пункта 30 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с приложением графика погашения ипотечного кредита;

3) заверенная кредитной организацией, в которой участником открыт банковский счет, копия договора банковского счета участника, открытого для операций со средствами ЦЖЗ и содержащего условия о порядке возврата Учреждению средств ЦЖЗ без распоряжения клиента (участника) в случаях, предусмотренных Правилами;

Читайте также  Управление федеральной службы судебных приставов

4) отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности;

5) копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося участником НИС.

Учреждение в течение 10 рабочих дней принимает решение о заключении договора ЦЖЗ, подписывает его и в течение 5 рабочих дней после подписания направляет участнику подписанный договор ЦЖЗ (в 2-х экз.) либо, при наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ, размещает данную информацию на официальном сайте Учреждения. Если участник (банк) в течение 20 рабочих дней со дня размещения указанной информации на официальном сайте Учреждения) не устранит замечания, явившиеся основанием для отказа, Учреждение принимает решение об отказе в заключении договора ЦЖЗ и возвращает документы с указанием оснований для отказа.

После государственной регистрации права собственности на жилое помещение участник НИС представляет в Учреждение и кредитору следующие документы:

1) копия договора купли-продажи жилого помещения с регистрационными надписями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации ипотеки в силу закона;

2) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретенное жилое помещение, содержащая ограничения (обременения) прав на жилое помещение в пользу кредитора и Российской Федерации в лице Учреждения;

3) заверенная кредитором копия документа, подтверждающего фактическую дату предоставления участнику ипотечного кредита, сумму кредита и рассчитанный с учетом фактической даты выдачи кредита график погашения ипотечного кредита.

Кредитор после получения указанных документов перечисляет на банковский счет продавца средства ЦЖЗ, кредитные средства и (при наличии) собственные средства участника НИС в счет оплаты жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения.

Учреждение после получения и рассмотрения указанных документов предоставляет участнику ЦЖЗ путем перечисления средств накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, на его банковский счет для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения. При этом платежи по графику не могут быть чаще 1 раза в месяц, а ежемесячный платеж равняется 1/12 накопительного взноса на одного участника НИС, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  • На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  • До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Читайте также  Что происходит с мужчиной в новой семье

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Риэлторское дело: 30 книг — скачать в fb2, txt на андроид или читать онлайн

Риэлторское дело

Слишком много книг? Вы можете уточнить книги по запросу «Риэлторское дело» (в скобках показано количество книг для данного уточнения)

НЕДВИЖИМОСТЬ это не про объект, это не про ПРОДАЖИ, и не Успешный Успех – ЭТО про ОТНОШЕНИЯ! Все написанное мной в данной книге является фантазийным-субъективным мнением. Содержит нецензурную брань.…

В своей книге я собрал много интересных фактов о профессии риэлтора, много научных и журнальных статей своих коллег риэлторов со всего мира, адаптировал всё под рынок России и конечно же вложил весь свой опыт. Я уверен, что, прочитав книгу до конца, Вы узнаете все секреты успешной и эффективной рабо…

Квартира в подарок

В квартире, выставленной на продажу, Дина обнаруживает женщину с переломами и без сознания. Сопоставив факты, понимает, что пострадавшая стала случайной жертвой. На самом деле охотились за ней – за Диной, которая недавно развелась с мужем и устроилась работать риелтором в агентство недвижимости. За …

Девелопер и риелтор

В этой книге авторы систематизировали результаты сотрудничества застройщиков России и Казахстана, описали все подводные камни, эффективные и не очень способы взаимодействия. Все инструменты носят прикладной характер. Это руководство будет полезно любому российскому застройщику, который хочет разобра…

Быстрый старт агента по недвижимости

Десять уроков для риэлтора, которые помогут вам сделать настоящий рывок в профессиональной деятельности. Используя материалы книги, вы обеспечите постоянный приток клиентов. Сможете быстро находить контакт с любым человеком, научитесь влиять на собеседника, убеждать и управлять ситуацией в переговор…

Согласись, ведь однажды тебя посещала мысль: «А не стать ли мне риелтором?!» Вот и меня она посетила. И я расскажу тебе, какие первые шаги тебе придётся сделать, чтобы стать Риелтором.…

Риелтори. Как стать/быть риелтором

В данной книге собраны теоретические и практические знания, необходимые для полноценного занятия риелторской деятельностью. Все технологии проверены в реальных жизненных условиях и зарекомендовали себя как эффективные инструменты, дающие результаты. Риелторы, прошедшие обучение по данной программе, …

Правила выстраивания отношений с собственниками дорогой недвижимости

Книга будет интересна как профессиональным агентам по недвижимости, работающим в дорогом сегменте, так и людям, занятым в продажах услуг вообще. Автор знакомит читателя с практикой выстраивания доверительных отношений с клиентами, правилами построения переговорного процесса, различными стратегиями п…

Нам наверх. Инструменты построения личного бренда риэлтора

Рынок жилья растет. Вокруг, словно грибы после дождя, появляются новостройки. Плюс люди стали чаще переезжать в новые места. Если раньше квартира выбиралась на всю жизнь, то теперь менять прописку раз в десять или даже пять лет – это нормально. Помножьте эту информацию на то, что услуги риэлторов в …

Стратегия победителей. Антикризисная программа для агента по недвижимости

Книга написана, исходя из практики автора, руководителя известной компании, успешного агента, имеющего 15-летний опыт, бизнес-тренера, эксперта в подготовке переговорщиков в бизнесе и жизни. Как стать обладателем огромной клиентской базы? Как быстро и качественно продавать недвижимость? Как отрабаты…

Бизнес для бедных_

Книга от автора, который занимался предпринимательством в малом бизнесе с претензией на высокий уровень «мастерства», не имея ни опыта, ни денег, ни знакомств. Охвачены такие сферы как: юридические, консалтинговые и образовательные услуги, сертификация, агентство недвижимости, частные инвестиции и д…

Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

Авторы дают подробную характеристику основных схем мошенничества и вымогательства при совершении сделок сжитыми и нежилыми помещениями, показывают психологические и технические приемы, используемые аферистами, рассматривают способы признания уже совершенных сделок недействительными. Также подробно р…

Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в первую очередь по оформле…

Миллион с гарантией

Книга обязательна к прочтению тому, кто решил связать свою трудовую деятельность с продажей городской жилой недвижимости, поскольку в ней собраны и структурированы все материалы, которыми необходимо овладеть, чтобы заработать свой первый миллион в бизнесе. Для опытных риелторов она поможет повысить …

Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно приобрести новое жилье (квартиру, таунхауз, коттедж) или нежилое помещение у компании-застройщика. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости Московского региона, рассматривают вопросы подбора такого жилья, ведения рекламы; технологии рабо…

Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в первую очередь по оформле…

Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделку с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке). Автор рассматривает вопросы оценки жилья, ведения рекламы, психологии работы с партнерами, личной безопас…

Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря

Эта книга адресована тем, кто собирается переехать в Сочи, купить квартиру для отдыха или инвестировать средства в недвижимость на курорте. Информация, которую вы получите в книге, поможет вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью в Сочи, устранит сомнения в выборе правильного места и качества…

Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно приобрести новое жилье (квартиру, таунхаус, коттедж). Автор, ведущий российский специалист рынка недвижимости и строительства, рассматривает вопросы подбора такого жилья, ведения рекламы; технологии работы с партнерами, безопасности совершения…

Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в том числе и по эксплуатац…

Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

Настоящее издание является юбилейным, 50-м в популярной серии «Сделки с недвижимостью», выпускаемой уже на протяжении почти 20 лет, и оно будет полезно не только непосредственным участникам арендных отношений, но и профессионалам рынка для повышения джоходности своей работы и увеличения ежедневных з…

Все о недвижимости. Рынок загородного жилья

Еще десять – пятнадцать лет назад подмосковная недвижимость ассоциировалась с деревенскими домиками и участками в старых дачных поселках. С тех пор рынок загородного жилья радикально изменился. Появились новые виды собственности, повысился уровень качества загородной жизни, расширился выбор объекто…

Покупка квартиры. Энциклопедия покупателя

Материал книги носит исключительно практический характер и может быть использован как пособие в реальной ситуации. Книга будет интересна тем, кто решил либо самостоятельно, либо с помощью риэлторской компании решить свой квартирный вопрос, а также желающим попробовать свои силы в работе в недвижим…

Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Есть люди, которые годами мечтают о новой квартире. Ведь своя квартира – это не только бетонная коробка с перегородками. Покупая жилье, мы удовлетворяем гораздо более глубинные, базовые потребности, нежели потребность в стенах, поле и потолке. Но все понимают: приобретение квартиры – дело сложное и…

Сделки с недвижимостью

«Можно ли область по сделкам с недвижимостью рассматривать как науку? Данный учебник удостоверяет, что можно. Автор точно систематизировала различные вопросы и действия, связанные с областью сделок с недвижимостью, а сделанные ею заключения и выводы можно принять как аксиомы в сфере сделок с недв…

Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Каждый хочет иметь собственное жилье, многие мечтают улучшить условия проживания. Есть несколько способов осуществления этой мечты. Но для неискушенного покупателя рынок недвижимости таит в себе ряд опасностей и разочарований. Как проверить «чистоту» приобретаемой квартиры? Как выселить быв…

Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

Предлагаемое издание является справочно-практическим пособием, в котором проводится анализ норм гражданского и жилищного законодательства, регулирующих отношения, связанные с возникновением, изменением и прекращением прав на жилые помещения. Отдельное внимание уделяется образцам документов, которы…

Азбука инвестирования в недвижимость

Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и «делать» большие деньги. Для широкого круга читателей. …

Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки

Даны ответы на вопросы: как выбрать выгодную ипотечную программу и получить кредит, как получить субсидию, как выбрать риэлтора, как покупать самостоятельно, по каким параметрам выбирать квартиру, на что обращать внимание при чтении объявления, проведении осмотра, какие расходы несет покупатель, ка…

Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг

Абсолютно любую квартиру, даже самую «убитую», можно продать быстро и дорого, если грамотно преподнести ее покупателю. Как это сделать, затратив минимальное количество времени и денег? Поможет хоум-стейджинг – наука о том, как правильно подготовить недвижимость к продаже или аренде. Стейджинг – это…

Банки, риелторы, риски. Как воронежцам купить жилье в ипотеку и не остаться с носом

Банки, риелторы, риски. Как воронежцам купить жилье в ипотеку и не остаться с носом

Когда человек решается на покупку недвижимости в ипотеку, на него обрушивается шквал предложений и рекомендаций – от банков, риелторов, друзей и знакомых. А вдруг продавец обманет? Если квартира приобретается на вторичном рынке, тревог становится еще больше. Риелторы предлагают взять все заботы на себя, но их помощь – дополнительная статья расходов. Не остаются в стороне и банки, предлагающие дополнительные услуги за внушительные деньги. Как разобраться в этом многообразии и можно ли купить квартиру в ипотеку самостоятельно, избежав проблем? Во всем этом попробовала разобраться журналист РИА «Воронеж».

Читайте также  Сколько действует водительская медицинская комиссия 2018

Как взять ипотеку

В первую очередь надо узнать, полагаются ли вам как заемщику льготы и меры господдержки – например, маткапитал или льготная ипотека под 6% для семей с детьми. При выборе банка следует обратить внимание, работает ли он с подходящей программой господдержки. Для одного заемщика банки предлагают разные условия. Ознакомиться с ними можно на сайтах финансовых организаций, там же могут быть калькулятор для расчета ежемесячных платежей и даже база квартир.

Ипотеку с господдержкой под 6,5% продлили на 2021 год

Оформить заявку на кредит можно по форме на сайте банка. После предварительной оценки банк даст ответ. Но прийти в банк с необходимыми документами (их список должен быть на сайте финорганизации) все равно придется. Как правило, банк просит документ, подтверждающий доходы (справка по форме 2НДФЛ), и заверенную копию трудовой книжки.

На поиск квартиры банк может дать около трех месяцев. Если рассматривается ипотека с господдержкой, лучше уточнить у банка, есть ли требования к недвижимости. Например, в льготную ипотеку для семей с детьми можно взять квартиру только в новостройке. Иногда у определенного банка может быть ниже ставка на покупку квартиры у конкретного застройщика. Выбрав квартиру, нужно заказать ее оценку. Банк выдаст не 100% стоимости квартиры в кредит, а, к примеру, 80% от ее цены по заключению оценщика – оставшиеся 20%, как правило, платит заемщик в качестве первоначального взноса. При выдаче суммы кредита банк ориентируется именно на стоимость недвижимости, указанную оценщиком, а не продавцом. Ведь в случае невыплаты ипотеки банку придется реализовывать квартиру, чтобы вернуть выданные кредитные средства. Поэтому банк заинтересован в том, чтобы продать недвижимость по ликвидной цене.

Продавца необходимо предупредить, что квартира покупается в ипотеку. До совершения сделки следует проверить полномочия продавца и право собственности на квартиру: убедиться, что в ней никто не зарегистрирован, а на недвижимость не претендуют наследники предыдущего собственника или бывшие супруги продавца. Если квартира в новостройке, стоит проверить надежность застройщика.

В назначенный день с заемщиком заключается кредитный договор. По нему вы получите деньги в долг под залог квартиры, обычно их перечисляют напрямую продавцу. С продавцом заключается договор купли-продажи, на основании которого регистрируют право собственности. В договоре купли-продажи будет условие об обременении недвижимости – ипотека в силу закона. Договор купли-продажи составляют банк или риелтор. Договор нужно внимательно прочесть до подписания. Заверять договор у нотариуса необязательно, как правило, это по вашему желанию. Но иногда это необходимо – например, если доля в квартире принадлежала детям или у квартиры было несколько собственников.

Как правило, приобретенная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. По закону ее нужно обязательно застраховать. Кроме страхования недвижимости банк может предложить застраховать жизнь и правовой титул. Если с заемщиком что-то случится или он потеряет право собственности из-за претензий других людей, страховая компания должна погасить долг перед банком. От страхования жизни можно отказаться, но тогда банк может повысить процентную ставку по кредиту.

Деньги первоначального взноса покупатель может передать продавцу наличными под расписку, а кредитные средства банк переведет на счет продавца или положит их в банковскую ячейку. Продавец может получить деньги до регистрации права или забрать их после визита в Росреестр. Иногда деньги отдают только после оформления всех документов – это нужно уточнять в банке.

После покупки квартиры нужно зарегистрировать право собственности на нее. Это займет пять рабочих дней, если подать документы в Росреестр, и семь – если через МФЦ. Если договор оформлен через нотариуса, право собственности могут зарегистрировать даже за один день. Список необходимых документов есть на сайте Росреестра.

Нужен ли риелтор?

Илья Никитенко, частный риелтор и блогер

– Иногда помощь риелтора необязательна. Например, когда человек хочет купить квартиру напрямую от застройщика без посредников. В основном у каждого застройщика есть представитель того или иного банка, после выбора квартиры покупатель может сразу получить консультацию у этого менеджера. Он расскажет, какие документы необходимо представить в банк, в том числе от застройщика, чтобы получить одобрение по данному объекту. Но есть случаи, когда обойтись без помощи агента по недвижимости нельзя. К примеру, если у человека были сложности с кредитной историей: невыплата кредита доходила до критической отметки и данные передавались в Бюро кредитных историй. Тогда доказать банку, что он платежеспособный гражданин, сложно. В таком случае нужно получить консультацию риелтора или ипотечного брокера, которые могут найти решение. Также много ошибок люди допускают именно в процессе подготовки документов, когда у них уже есть одобренная ипотека. Люди могут по незнанию переплатить банку порядка 20 тыс. рублей за услуги, которые и так ему были предоставлены. Например, юридическая проверка недвижимости. Но есть услуги, от которых я не советовал бы отказываться, – те, которые влияют на процентную ставку: электронная регистрация права собственности, страхование жизни.

Евгения Кургузикова, руководитель отдела ипотечных сделок агентства недвижимости «Траст-Жемчужина»

– На сегодняшний день 80% сделок по недвижимости проводится с использованием ипотечных средств. Ипотечных программ во всех банках – бесчисленное множество, постоянно придумываются акции и скидки. На первый взгляд, одобрение ипотечного кредита и дальнейшая покупка недвижимости могут показаться легкими задачами для самостоятельного решения. Но когда человек начинает действовать, появляется много вопросов, которые могут поставить в тупик или сильно затормозить процесс. А в условиях, когда цены на недвижимость нестабильны, любое промедление может стоить очень дорого. Кроме того, на рынке достаточно много квартир, продающихся с обременением, с невыплаченными ипотеками. Продавцов интересует вопрос уплаты налогов при продаже недвижимости. Каждый второй заемщик хочет взять ипотечный кредит без первоначального взноса. Собственниками квартиры могут оказаться и малолетние дети, и пожилые люди, нуждающиеся в опеке, и банкроты, и должники. Проверка квартиры, собственников и правомочности сделки осуществляется в агентствах заранее. Сделка, которая может навредить покупателям или продавцам, не учтет интересы и требования всех сторон, агентством не может быть проведена априори.

Галина Колокольникова, коммерческий директор, агентство недвижимости «Трансферт»

– Если повезет и квартира окажется чистой, человек может ее купить в ипотеку самостоятельно и сэкономить на комиссии риелтору. С другой стороны, он может потерять больше нервов и попасть в сложную ситуацию, а еще – нарваться на мошенничество. Когда готовится сделка, со стороны покупателя собирается порядка 12−13 документов в зависимости от семейного положения, со стороны продавца – порядка 15−16. Обойтись без риелтора – создать себе много-много проблем. Риелторы не просто так берут деньги. Они проводят экспертизы, проверяют квартиру на юридическую чистоту – нюансов и рисков достаточно много. Чтобы провести сделку самому, нужно пройти по всем этапам, стать профессиональным риелтором в кратчайшие сроки: заказать выписку из Росреестра, справку о банкротстве. В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные, военные, осужденные. Надо иметь богатый опыт и быть хорошо обученным, чтобы знать, что и где надо проверять.

Услуги от банка: брать или не брать?

Многие заемщики сталкиваются с психологическим давлением от менеджеров банка, уговаривающих клиента купить ту или иную услугу при оформлении ипотеки. Адвокат Юрий Сериков рассказал, что федеральный закон запрещает банкам ставить клиентам условия, например, такое: «Мы предоставим вам кредит только тогда, когда вы купите у нас конкретную услугу». Согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Другое дело – условия кредитного договора. Например, банк может прописать, что в случае, если клиент застрахует свою жизнь, процентная ставка будет ниже. Это право банка и выбор клиента, который может отказаться от страховки и получить кредит под больший процент.

Многие заемщики жалуются, что банк навязывает им юридическую проверку недвижимости под предлогом выявления «подводных камней». Менеджеры уверяют, что без этой проверки человек может остаться обманутым и лишиться приобретаемой квартиры.

Илья Никитенко, частный риелтор и блогер

– У банков нет каких-то специальных возможностей доступа к закрытым данным. Они пользуются открытыми источниками: Федеральная служба судебных приставов (чтобы посмотреть, есть ли у владельца недвижимости задолженность), Бюро кредитных историй, выписка из ЕГРН, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Но главное – банк в любом случае проведет эту процедуру не для клиента, а для себя. Банк берет эту квартиру в залог, и, чтобы у него в дальнейшем не было проблем с ее реализацией, ему нужно все проверить.

Юрий Сериков, адвокат

– Никто не может знать о недвижимости больше, чем Росреестр. Росреестр содержит сведения об обременениях, арестах, залогах и прочем. Кроме него, об этом не может знать никто, тем более банк. Банк – такая же коммерческая организация, только покрупнее и побогаче многих других. Кроме того, у каждой организации есть ОКВЭД – основные коды экономической деятельности. В соответствии с законом банки, как кредитные организации, оказывают услуги по предоставлению денежных средств, открытию счетов, управлению финансами и так далее. Я сильно сомневаюсь, что в разрешенных видах деятельности банков есть оказание юридических услуг.

Итак, дополнительные услуги от банка могут быть полезны, но какие-то из них не так уж необходимы. Можно перестраховаться и заплатить за все, но если есть желание сэкономить несколько десятков тысяч рублей, то лучше попытаться разобраться в этом вопросе. Ведь, по словам экспертов, не все из этих услуг действительно нужны. Что касается покупки квартиры в ипотеку без участия риелтора – это также возможно, но тогда нужно досконально изучить нюансы, на которые необходимо обратить внимание при выборе недвижимости. На это придется потратить время и ресурсы, но в итоге заемщик получит новые знания, опыт и сэкономит приличную сумму на комиссии риелтору. При обращении к агенту по недвижимости будут потрачены лишние деньги, но все заботы возьмет на себя посредник.