Какую стоимость указывают при продаже квартир

Какую цену указать в договоре купли-продажи квартиры? (часть 1)

Какую цену указать в договоре купли-продажи квартиры? (часть 1)

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ). Таким образом, цена является существенным условием любого договора купли-продажи. Отсутствие в договоре купли-продажи согласованной цены приводит к тому, что такой договор считается незаключённым.

Бывает так, что продавец квартиры настаивает на том, чтобы в договоре была указана не полная цена квартиры. Способов определения такой цены может быть предложено много, например, кадастровая стоимость или цена, за которую квартира приобреталась самим продавцом, а может и просто фиксированная сумма. Мы не рекомендуем покупателям совершать сделки по заниженной цене, т.к. они содержат дополнительные риски. Если впоследствии договор купли-продажи квартиры будет расторгнут или признан недействительным, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре. В данном случае это будет сумма меньше фактически уплаченной продавцу.

Почему продавец квартиры хочет уменьшить её стоимость?

Если квартира принадлежит продавцу менее трёх лет, он согласно требованиям законодательства будет обязан уплатить налог с полученных от продажи квартиры доходов в размере 13%. Не облагается налогом только сумма в 2 000 000 рублей – это сумма налогового вычета. При этом продавцу принадлежит право выбора использовать налоговый вычет или применить к налогооблагаемой базе расчёт в виде разницы между расходами на приобретение квартиры и доходами от её продажи. С разницы между этими суммами необходимо будет оплатить налог. Налог в размере 13% от суммы может составить большую сумму. Поэтому продавец и настаивает на занижении продажной цены квартиры в договоре купли-продажи.

Как оформить передачу денег по договору?

Обычно продавец просто выдаёт расписку, в которой указывает полную стоимость квартиры, полученную от покупателя. При занижении стоимости бывают и более сомнительные схемы расчётов. Поскольку при занижении цены квартиры передаваемая сумма денежных средств больше фактически указанной в договоре, её тоже могут предложить оформить различными способами. Например, оформить получение продавцом денежных средств, сверх указанной в договоре цены квартиры, соглашением о приобретении «неотделимых улучшений». Что за улучшения квартиры продаются отдельно от квартиры, при этом они же одновременно являются неотделимыми от неё, понять сложно.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, судьба принадлежностей к главной вещи (квартире) должна быть указана в договоре купли-продажи, если она не следует судьбе самой квартиры. Положения о неотделимых улучшениях содержатся в ст. 623 ГК РФ, но она касается отношений арендатора и арендодателя.

Некоторые вопросы занижения цены по договору купли-продажи будут рассмотрены во втором выпуске. Разумеется, приобретение каких-либо неотделимых улучшений за стоимость сопоставимую или превышающую стоимость самой квартиры будет выглядеть, как минимум, сомнительно.

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Читайте также  Сколько копий документов подавать в суд

Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Какой налог нужно заплатить при продаже квартиры?

В нашей стране налогом облагается очень и очень многое, причем налоговая ставка для среднестатистического гражданина с небольшой зарплатой достаточно высока. Мало кому хочется лишать себя значительной доли выручки от продажи имущества и просто дарить эти деньги государству. Однако же без системы налогообложения невозможной стала бы и бесплатная медицина, и адресная поддержка государства для отдельных групп лиц и другие социальные программы.

Все ответы содержатся в Налоговом кодексе, однако эта литература настолько специфична, что без предварительной подготовки разобраться в хитросплетениях формулировок получится не у каждого. Кроме того, в Налоговый кодекс периодически вносятся поправки, призванные перекрыть мошеннические схемы, но дополнительно все запутывающие. Планируете продать квартиру и хотите избежать уплаты налога или хотя бы снизить его? Мы собрали для вас актуальную информацию и подробно разъяснили, как рассчитывается налог, а главное — как снизить его величину.

Правила уплаты для физических лиц.

В первую очередь, важно помнить о том, что такого понятия как “налог с продажи квартиры” в принципе не существует. При реализации своего имущества вы платите классический подоходный налог, как и при начислении официальной заработной платы. Тот самый пресловутый НДФЛ в размере 13%. К сожалению, не все знают, с какой суммы рассчитывается этот налог, так как за последние годы в законодательстве произошли существенные изменения. Разберемся во всем по порядку.

Налог придется заплатить в том случае, если вы реализуете недвижимость, находящуюся у вас в собственности менее 5 лет. Однако изменения, внесенные в законодательство, позволяют сократить этот срок до трех лет для некоторых категорий граждан:

  • Если недвижимость досталась вам в наследство или ее оформили на вас близкие родственники по договору дарения.
  • Если недвижимость получена вами по приватизации.
  • Если вы продаете свое единственное жилье. Обратите внимание: если вы приобрели новую квартиру за три месяца до продажи, ее не будут учитывать при расчете налога.
  • Если недвижимость получена вами в результате заключения договора пожизненного содержания с иждивением.

Как видно, список довольно обширный, однако для большинства граждан минимальный срок владения все еще составляет пять лет.

Для того, чтобы уплатить налог, вы обязаны составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в ближайшее отделение. Какие документы потребуются для оформления декларации:

  • Паспорт и копия.
  • Документы купли-продажи недвижимости.
  • Документы, подтверждающие факт получения денег. Это может быть квитанция из банка или расписка.
  • Документы, подтверждающие, что вы собственник.
  • Если при заполнении декларации вы применяете формулу “доходная часть минус расходная”, необходимо предоставить документы, подтверждающие ваши расходы: любые чеки, а также квитанции из банков.
  • Непосредственно форма декларации 3-НДФЛ.

При оформлении налоговой декларации вы также можете реализовать свое право на налоговый вычет. Таким образом вы можете вернуть миллион рублей, однако помните, что воспользоваться своим правом вы можете лишь раз в год. Иными словами, продавая несколько объектов недвижимости, возврат денежных средств в этом объеме будет возможен только для одного из них.

Важно помнить, что налог с продажи квартиры для физических лиц рассчитывается с момента регистрации права собственности в Росреестре. Иными словами, именно с этого момента начинается отсчет дней до момента, когда государство больше не предъявит претензий на ваши средства. Именно поэтому крайне важно своевременно подтверждать право собственности, в особенности при оформлении договора дарения или получения недвижимости по наследству.

Во многих регионах в 2021 году проходит программа реновации, поэтому особенно важно помнить о том, что для тех, кто продает квартиру, полученную по этой программе, закон предусматривает отсчет времени по предыдущей квартире. То есть, вы можете продать новую квартиру и не платить налог, если старая находилась в вашей собственности более трех (при соблюдении вышеописанных исключений) или пяти лет.

Когда не нужно платить?

Итак, мы определили, каким общим правилам подчиняется имущественное налогообложение в случае продажи, давайте теперь подробнее поговорим о том, когда платить налог не придется.

Скажем сразу: скрывать свои доходы от государства и не подавать налоговую декларацию — плохая идея. За уклонение от уплаты налогов можно получить реальный срок. Согласитесь, относительно незначительная сумма налога этого не стоит. Если вы не хотите платить подоходный налог при продаже недвижимости, мы рекомендуем вам внимательно изучить условия, при которых это требование с вас снимается. Так, например, налог с продажи квартиры пенсионерам начисляется так же, как и всем остальным. Они освобождены от уплаты имущественного налога, но это не касается налога с продажи недвижимости. Поэтому даже если недвижимость продает пенсионер, он вынужден подчиняться общим правилам.

При каких условиях у собственника есть право не платить налог:

  • Если это ваше единственное жилье, которым вы владеете не менее трех лет.
  • Более трех лет назад вы приватизировали конкретную квартиру: в этом случае налог платить не придется, даже если в собственности у вас есть и другие виды недвижимости.
  • Вы получили квартиру, которую планируете продать, от близких родственников: это может быть договор дарения или наследство, при этом в праве собственности вы должны быть не менее трех лет. В противном случае налог с продажи квартиры по наследству реализуется в полном объеме.
  • Вы продаете квартиру дешевле, чем покупали.
  • Вы продаете недвижимость по цене налогового вычета в 1 млн рублей. Такие случаи, конечно же, крайне редки, однако все еще существуют. Здесь, правда, идет в ход теневая схема расчетов между покупателем и продавцом, и мы крайне не рекомендуем вам участвовать в таких схемах.

Итак, как мы видим, вариантов уклониться от уплаты налога немного, и все они исключительно законны, за редким исключением в виде последнего пункта. Однако есть и другие способы уйти от уплаты налога: правда, в этом случае придется проявить некоторую долю смекалки.

  • Если квартира находится в долевой собственности, вы можете реализовать ее по долям, и в этом случае сумма налогового вычета перекроет стоимость доли в большинстве случаев.
  • Если стройка затягивается или вы передумали приобретать квартиру у конкретного застройщика, вы можете реализовать ее по договору переуступки. Да, по закону даже в этом случае необходимо уплатить налог, однако есть очень интересный нюанс. Налог в 13% в случае продажи по переуступке применяется только к разнице суммы. То есть, если вы купили квартиру за условные 5 млн, а продаете за 5,5 млн, налог будет применяться к разнице в 500 тысяч. Не забываем про налоговый вычет. В дополнение ко всему, если вы продаете квартиру по той же стоимости или ниже, налог платить не придется вовсе.

Итак, как мы видим, есть варианты продать квартиру и без уплаты налога, однако они все же несколько специфичны, и не подходят для абсолютного большинства собственников. Поэтому намного интереснее вопрос, как снизить стоимость налога, раз уж полностью избежать его уплаты не удастся.

Как можно заплатить меньше?

Вариантов снизить сумму налога несколько, однако у каждого из них есть свои особенности, о которых всегда важно помнить, чтобы не попасть в неприятную и опасную ситуацию.

  • Самый распространенный способ снизить сумму налога — применить налоговый вычет. Для тех, кто продает недвижимость, сумма вычета составляет 1 млн рублей, и применить этот бонус можно лишь один раз в год.
  • Если вычет вас не устраивает, вы можете испробовать другой способ: снижение размера дохода от продажи на сумму расходов для реализации. Помните, что все ваши расходы должны быть документально подтверждены. Это могут быть банковские квитанции, товарные чеки и любые другие документы, подтверждающие факт ваших расходов, напрямую связанных с продажей конкретной недвижимости. Для некоторых случаев такой вариант намного выгоднее, чем применение вычета. В зачет идут траты на строительство и отделку, оплата ДДУ, а также общая стоимость квартиры при покупке. Сумма налога рассчитывается по измененной формуле. От стоимости квартиры отнимаем общую стоимость ваших расходов, а уже от получившейся разницы высчитываем 13%.
  • Если вы сначала продаете одну квартиру, а затем сразу же покупаете другую в течение одного года, у вас есть возможность получить еще один бонус от государства. Со стороны системы налогообложения это разные сделки, и ваши действия в ходе каждой из них будут разными. Сначала вы платите налог с продажи одной квартиры, а затем получаете вычет при покупке второй. Однако если налоговый вычет в 1 млн рублей можно получить лишь раз в год, то этот вычет можно и вовсе оформить только один раз в жизни. Максимальная сумма, которую вы можете получить — 260 тысяч рублей, поэтому перед тем, как остановиться на данном варианте, необходимо взвесить остальные доступные опции.
Читайте также  Как взыскате долг если алиментное соглашение

Многие агенты по продаже недвижимости рекомендуют клиентам указывать заниженную стоимость, чтобы уйти от уплаты налога или хотя бы значительно снизить его размер. Мы не рекомендуем вам связываться с такими схемами. Любое расхождение указанных цифр с реальными делает вас абсолютно беззащитными перед законом. Ваши права не будут защищены, а ответственность за нарушение законодательства не заставит себя ждать. Выгоднее и безопаснее пользоваться законными способами снизить размер налога, которые мы собрали для вас.

Как рассчитать и оплатить?

Уплата налога происходит при помощи оформления налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Сумма, которую вам придется заплатить, напрямую зависит от особенностей конкретной сделки, а также от того, каким из вышеперечисленных требований соответствует ваш случай продажи.

Если вы не используете ни один из способов снижения величины налога и находитесь в собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от дополнительных условий), сумма налога составит 13% от суммы вашей выгоды, если вы являетесь резидентом. Для нерезидентов сумма налога составляет 30%. Что понимается под суммой выгоды? Разница между кадастровой стоимостью квартиры на момент покупки и на момент продажи. Если вы продаете квартиру дороже, чем покупали, от большей стоимости отнимается меньшая, и с получившейся разницы высчитывается налог в 13%.

Закрепим, как рассчитывается налог при продаже квартиры:

  • Определяем кадастровую стоимость квартиры: ее легко можно обнаружить на официальном сайте Росреестра. Эту величину необходимо умножить на коэффициент 0,7, чтобы получить скорректированную стоимость.
  • Затем смотрим в договор с покупателем вашей квартиры. Налог вы будете платить с наибольшей суммы.
  • Если вы имеете право на вычеты, их необходимо использовать при расчете. Это может быть налоговый вычет в 1 млн или же формула “доход минус расход”, о которой мы уже говорили выше.
  • 13% высчитываются от разницы между стоимостью вашей квартиры и стоимостью ее реализации.

Для того, чтобы оплатить налог, необходимо правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ и предоставить вместе с ней все необходимые документы. Декларация 3-НДФЛ состоит из:

  • Титульного листа, на котором указывается вся основная информация: ваши ФИО, ИНН, дата рождения, сведения о паспортных данных и так далее.
  • Первого раздела, в котором содержатся данные о КБК, ОКТМО, а также указывается сумма налога.
  • Второго раздела, где проводится непосредственно расчет налога.
  • Приложение, в котором указываются ваши доходы.
  • Приложение, в котором указываются все вычеты.
  • Дополнительный расчет к приложениям.

Форма заполнения декларации существует в открытом доступе, однако мы рекомендуем пользоваться актуальной формой непосредственно на официальном сайте Налоговой службы или в ближайшем к вам отделении.

Какие документы потребуется предоставить одновременно с декларацией:

  • Паспорт.
  • Договор купли-продажи.
  • ИНН.
  • При необходимости — любые документы, подтверждающие факт расходов с вашей стороны.
  • Любые документы, подтверждающие факт передачи финансовых средств.
  • При необходимости — дарственная или документ, подтверждающий вступление в наследство.

Для того, чтобы уплатить налог, вы можете подать документы любым из удобных для вас способов:

  • Посетив отделение лично.
  • Отправить по почте с описью.
  • При наличии электронной подписи — отправить онлайн при помощи Единого портала государственных услуг.

Налоговая декларация подается не позднее 30 апреля года, последующего за продажей недвижимости. Сумму рассчитанного налога необходимо перевести в государственный бюджет не позднее 15 июля с момента подачи декларации. Реквизиты счета, на который необходимо будет осуществить перевод, вам выдадут в отделении Налоговой службы.

Помните, что за уклонение от уплаты налога предусмотрен штраф в размере 20% от суммы, которую вы должны были внести. Если вы не можете внести полную сумму, рекомендуем вам обратиться в ФНС и написать соответствующее заявление: при наличии объективных обстоятельств вам пойдут навстречу, и вы можете получить рассрочку.

Напоминаем вам, что даже в том случае, если вы не получили дохода со сделки, необходимо своевременно подавать декларацию, чтобы избежать возможных проблем с Налоговой службой.

НДФЛ-2020: новые правила налогообложения при продаже и получении в дар недвижимости

С Нового года для граждан существенно поменялись правила расчета налога при продаже и дарении недвижимости (Федеральный закон от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации« »). Разберемся с основными новшествами. И самое первое из них – налог одаряемого — лица, получившего недвижимость в дар, с 1 января 2020 года рассчитывается от кадастровой стоимости.

Налог на подаренную недвижимость

Если квартиру, дом или другую недвижимость вам подарили, то ее стоимость — это ваш доход. Как и раньше, налог на доход вы не платите, если подарок получили от близкого родственника.

Близкими родственниками считаются: супруги, родители и дети, братья и сестры, бабушки, дедушки, внуки.

Если же дарителем был кто-то другой (дарение нередко использовали для обхода налога при продаже, который практически без вариантов пришлось бы заплатить с кадастровой стоимости), то с 1 января 2020 года налог придется платить исходя из кадастровой стоимости подарка, причем не с 70% такой стоимости, как в случае с продажей, а со всех 100%.

Налог при продаже недвижимости

Еще с 2016 года действовало правило — налоговая база при продаже недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. Рассмотрим на примере:

Вы продали квартиру за 5 млн. руб. Но ее кадастровая стоимость — 10 млн. руб. Значит, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%).

Это общее правило сохраняется и сейчас, однако, законодатель закрыл важную лазейку, которой можно было пользоваться в предыдущие годы.

Так, ранее для расчета налога во внимание могла приниматься только кадастровая стоимость, которая была внесена в ЕГРН по состояние на 1 января года, в котором недвижимость была продана. Если же продаваемого объекта недвижимости (и как следствие кадастровой стоимости) на начало года еще не было, то и правило «70% от КС» не применялось.

Что это давало на практике?

Это давало лазейку тем продавцам, у которых в собственности был объект недвижимости, который перед продажей можно было разделить на части и продавать их как совершенно новые участки или помещения. Налог в этих случаях платился от той цены, которая указана в договоре, без оглядки на кадастровую стоимость.

У налоговой инспекции было право не согласиться с этой ценой, заказать отчет об оценке и доначислить налог в оставшейся неоплаченной части с учетом рыночной стоимости объекта. Но это требовало дополнительных действий, и налоговики на практике редко пользовались этим правом.

Сейчас же налог и за новые объекты, кадастровый номер у которых появился в середине года, будет исчисляться исходя из их кадастровой стоимости, определенной на дату постановки объекта на кадастровый учет.

Когда налог с продажи можно не платить?

Налог можно не платить, если на момент продажи недвижимость была в вашей собственности не меньше так называемого «минимального предельного срока владения». До 2016 года «предельный срок» равнялся 3 годам. А начиная с 1 января 2016 года, по общему правилу, предельный срок составляет уже 5 лет.

Однако есть 5 исключений, когда предельный срок — 3 года, по истечение которых НДФЛ не уплачивается:

  1. Продавец получил недвижимость от близкого родственника в дар или по наследству.
  2. Продавец получил эту недвижимость в порядке приватизации.
  3. Продавец получил недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением (он был плательщиком ренты).
  4. Жилье, которое продавалось, на момент продажи было для продавца единственным.
  5. Продаваемое жилье на момент продажи не было единственным, но новое жилье было куплено не ранее, чем за 90 дней до продажи старого.

То есть у вас была квартира №1, вы купили квартиру №2, после этого в течение 90 дней продали квартиру №1 – налог на доход с продажи квартиры №1 платить не надо. По сути, речь идет о замене одной единственной квартиры (дома) на другое единственное жилье.

Читайте также  Куда обращатся по реформе к пенсии казахстан

Как можно уменьшить размер налога?

Существует два способа уменьшить размер налога — это либо применить имущественный налоговый вычет, либо учесть свои расходы. К сожалению, использовать оба этих способа одновременно нельзя — придется выбрать что-то одно.

С расходами все понятно: можно от суммы своих доходов (от продажи) отнять расходы на покупку / строительство недвижимости.

Предположим, в 2019 году квартиру из нашего примера вы купили за 6 млн. руб.Значит, продавая квартиру в 2020 году за 7 млн.руб. (например, вы согласны, что 70% от кадастровой стоимости адекватная цена для продажи квартиры), налог вы заплатите всего с 1 млн. руб. (7 млн. руб. — 6 млн. руб.).

Если же расходы вы подтвердить не можете (квартиру вы получили по наследству или в дар, цена в договоре на покупку была сильно занижена и т.д.), то налоговый вычет — это единственный доступный вам вариант.

Налоговый вычет — это сумма, которую вы просто минусуете от размера своих доходов. Никаких подтверждающих документов прикладывать не нужно. «Доходом» может считаться как сумма, полученная вами по договору купли-продажи, так и «70% от КС» — смотря что из этого больше. Максимальный размер налогового вычета при продаже недвижимости — 1 миллион рублей.

Рассмотрим на примере применение налогового вычета:

Вам нужно срочно продать квартиру, которую вы купили в прошлом году. Вы продали квартиру за 5 млн. руб. Ее кадастровая стоимость — 10 млн. руб. Как мы выясняли в самом начале, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%). Однако из этих 7 млн. руб. можно вычесть еще 1 млн. руб. Следовательно, налог придется платить уже с 6 млн. руб.

Как уже говорилось выше, уменьшить доходы на расходы, а потом еще и на налоговый вычет (1 млн.руб.) не получится — можно либо применять вычет, либо учитывать расходы на покупку, но не делать то и другое одновременно.

Таким образом, если вы можете подтвердить, что недвижимость вы изначально покупали по цене более 1 миллиона рублей (эта цена была указана в договоре, у вас сохранились расписки или документы из банка и т.д.), то вам выгодней отнимать расходы, а не использовать вычет.

Если квартира / жилой дом покупалась с использованием материнского капитала, возможна такая ситуация: расходы на покупку квартиры / дома нес по факту только один супруг, а доли потом были оформлены и на второго супруга, и на детей. В этом случае при продаже квартиры / дома расходы можно вычесть по одному из двух вариантов:

  • Вся сумма расходов вычитается только из доходов того супруга, который такие расходы изначально понес.
  • Каждый из собственников может вычесть из своих доходов долю в расходах, пропорционально долям в объекте недвижимости.

Пример: при покупке жилого дома за маткапитал жена доплатила 1 млн. руб. Дом оформили по 1/4 на нее, мужа и детей. Через 2 года дом продали за 4 млн. руб. Доход каждого члена семьи — по 1 млн. руб. до вычета расходов. При этом расходами считаются только доплата жены – 1 млн.руб. сверх маткапитала. Вариант 1: жена может полностью вычесть свой миллион расходов из миллиона своих доходов. Она не заплатит налог вовсе, а остальные члены семьи будут платить налог с 1 млн. руб. своих доходов.

Вариант 2: из доходов каждого члена семьи можно вычесть по 250 т.р. расходов. Тогда каждый заплатит налог с 750 т.р.

Как мы писали ранее, налог на доходы физических лиц можно уменьшить, если оспорить кадастровую стоимость объекта. Для этого надо подать заявление не позже 31 декабря года, когда был зарегистрирован переход права собственности на объект.

Рекомендация для продавцов недвижимости и одаряемых!

Продавцам — перед продажей объекта недвижимости, а одаряемым – перед подписанием договора дарения — посчитайте, какой налог придется уплатить, и проконсультируйтесь у юристов (адвокатов), специализирующихся в вопросах платежей за недвижимость, есть ли варианты / перспективы:

  • освобождения от уплаты налога
  • снижения налога, в том числе за счет оспаривания кадастровой стоимости

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, какую стоимость указывать в договоре купли-продаже??

Екатерина

Слишком мало информации для профессионального совета. Какова примерная стоимость объекта недвижимости? Какое у вас основание права собственности? Кому хотите продать? Сделки с занижением реальной стоимости контролируются налоговой инспекцией. Советов может быть много, но обратитесь к специалистам. Судебное дело, в случае чего, будет в отношении вас, а не покупателя.

Если речь идет о сделке с квартирой ,находящейся в собственности продавца менее 3-х лет в собственности ,то не облагаемая налогом сумма составляет до 1 млн. рублей.Если сделка безденежная и участники ее близкие родственники ,то в этом случае лучше оформить ее договором дарения

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Формула расчета НДФЛ (при собственности менее3-х лет)
Х = (У — 1 млн. руб.) * 13%, где
Х — размер налога;
У — стоимость квартиры указанная в договоре купли-продажи;
1 млн. руб. — стандартный налоговый вычет при собственности менее 3-х лет;
13% — ставка налога на доходы физических лиц (для налоговых резидентов РФ).

Х = (У — Z) * 13%, где
Х — размер налога;
У — стоимость квартиры указанная в договоре купли-продажи;
Z — расходы связанные с получением дохода;
13% — ставка налога на доходы физических лиц (для налоговых резидентов РФ).

если в собственности более 3х лет,тогда лучше указать рыночную,вдруг потом возникнет необходимость продавать.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Екатерина, в Вашем случае стоимость квартиры по договору купли продажи ОДИН милион рублей. И совет: «продавец» — «покупатель» должны четко, однозначно и совершенно одинаково отвечать на возможные вопросы сотрудников налоговой (я купил за миллион, я продал за миллион) дабы избежать неприятностей.

Стоимость до 1 млн. руб. ,но у налоговой возникнут к Вам вопросы Элучше, если родственники или знакомые -договор дарение,если нужна помощь-обращайтесь,телефон на сайте.

Необходимо для начала рассчитать по формуле, которую предложил Даниил. И всё прояснится

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

до 1 млн. рублей.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Какое дарение? А если родственник дальний?

Екатерина, если близкие родственники , то лучше оформить дарением в простой письменной форме., где не фигурирует никакая сумма. Тогда налог не платится. Если не родственники, то выгоднее договор купли-продажи, т.к. из суммы , за которую вы продаете квартиру нужно вычесть 1 млн. руб. и с оставшейся суммы придется уплатить налог 13% С любой суммы больше 1 млн.руб. придется платить налог.

Спасибо за ответы. (со вторым вопросом более менее понятно), а вот с первым. Дарение мы не можем сделать, да и не хотим. Нам нужно только переоформление квартиры..т.е. собственник квартиры мой папа, а нужно сделать собственником тётю. сделка без денег, сумму какую в договоре указывать?

Екатерина, вам в принципе уже объяснили относительно суммы в договоре. С суммы указанной в договоре минус 1 млн, вы будете платить налог 13%. Дальше ваше решение какую суммы вы укажите в договоре.

При продажи недвижимости в собственности которая менее трех лет, вы будете обязанны уплатить нало государству в размере 13% с суммы превышающей 1 млн рублей. Так что какую сумму показывать в договоре решать Вам (на Вашем месте, я бы указывал в ДКП чуть более 2 млн рублей, так как «сделки за миллион» сейчас активно проверяются налоговой, далее будут проверятся «сделки за два миллина»).

Екатерина, на всякий случай к Вашему сведению: Вы собираетесь безвозмездную сделку оформить договором купли-продажи — в законе это называется притворной сделкой. П.2 ст.170 ГК гласит: » Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила».
Если тетя является родной сестрой Вашего папы, то дарение не облагается НДФЛ. Но если я правильно догадываюсь, зачем Вам это необходимо, то рекомендую Вам обязательно взять и хранить расписку от тети о получении ею суммы, которую вы укажете в договоре К-П. Если тетя приобретала в свое время эту квартиру на основании возмездной сделки, т.е. за деньги или договором мены, то, указав в договоре К-П сумму не превышающую ту, которая была указана в договоре приобретения этой квартиры, Вы тоже избежите уплаты налога. Если сделка приобретения была безвозмездная, то только миллион не облагается. Удачи!