Может ли задаток составлять половину суммы дома

Задаток или аванс при покупке квартиры?

Если существуют обстоятельства, не позволяющие сторонам заключить сделку сразу после показа квартиры, они подписывают предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель передает продавцу определенную сумму, которая может быть названа в договоре задатком или авансом, чтобы предоставить продавцу гарантии, что он не передумает.

На практике переданную покупателем сумму в предварительных договорах почти одинаково часто называют как задатком, так и авансом. Хотя между этими понятиями существует большая разница.

Задаток или аванс. Что выбрать?

Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.

Главная функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.

Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.

В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.

Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке. Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает. В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.

Размер задатка при покупке квартиры

Чаще всего передачу денег оформляют в качестве аванса, когда речь идет о больших суммах. Например, аванс вносится при сделках с залоговыми квартирами. Когда еще до регистрации в Росреестре покупателю нужно перечислить на счет продавца несколько сотен тысяч рублей на погашение долга продавца по ипотеке. В отличие от аванса, размер задатка устанавливается в виде определенного процента от стоимости квартиры (не больше 0,5–1 процента). В большинстве случаев задаток составляет 30–50 тысяч рублей. Если речь идет о покупке дорогой квартиры, в качестве задатка может передаваться сумма в 100–200 тысяч рублей.

Предварительный договор при покупке квартиры

Передача аванса или задатка происходит в момент подписания предварительного договора. Заключая его, стороны договариваются об условиях будущей сделки, устанавливают, когда и на каких условиях продавец обязуется продать, а покупатель — купить квартиру.

Все условия, которые содержатся в предварительном договоре, делятся на существенные, без которых договор будет считаться недействительным, и дополнительные. Эти пункты обязательными не являются, но они имеют значение для сторон сделки.

К существенным условиям предварительного договора относятся:

сведения о сторонах сделки: паспортные данные продавца и покупателя, адрес их регистрации или проживания;

данные об объекте недвижимости: полный адрес (населенный пункт, улица, номер дома и квартиры), общая площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат и этаж, на котором она расположена;

информация о том, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу;

указание на цену квартиры и порядок расчетов;

срок, в течение которого должна быть совершена сделка купли-продажи.

Дополнительными условиями в предварительном договоре, например, определяется, как будет происходить оплата по договору (использует покупатель для покупки наличные средства или банковский кредит). Перечислено имущество, которое должно быть передано покупателю вместе с квартирой.

Далее возможны два варианта. Стороны сделки могут сразу в предварительном договоре указать, что для обеспечения своих обязательств по сделке покупатель передает продавцу определенную сумму, и в каком качестве (задатка или аванса) она передается. Оговорить, какие последствия будет иметь передача задатка для покупателя и продавца. При каких условиях задаток обязательно возвращается продавцом в двойном размере и когда продавец имеет право оставить полученную сумму себе.

Или же стороны могут дополнительно составить документ, который называется соглашением о задатке. В нем будет подробно прописано, в каком случае задаток нужно вернуть в двойном размере и когда продавец имеет право оставить его себе. Делается это для того, чтобы стороны исходили из одного варианта развития событий и понимали, что будет происходить в дальнейшем.

Образец договора (соглашения) о задатке

В соглашении о задатке указываются точные данные продавца и покупателя, полный адрес квартиры, ее стоимость, а также устанавливается, какую сумму в качестве задатка покупатель передает продавцу.

В обязательном порядке прописывается, какие последствия для продавца и покупателя будет иметь решение отказаться от продажи или покупки квартиры по своей инициативе. Кроме того, в соглашение о задатке можно включить обязанность виновной в срыве сделки стороны возместить потерпевшей стороне убытки, связанные с подготовкой к проведению сделки.

Также в соглашении заранее оговаривается, в каком случае сделка будет считаться несостоявшейся по не зависящим от сторон причинам. Для этого перечисляются те моменты, которые могут помешать продавцу и покупателю заключить основной договор купли-продажи. Например, покупатель сразу оговаривает, что сможет выйти на сделку, только после того как продаст принадлежащую ему квартиру или только после одобрения сделки банком, который кредитует покупателя. Тогда, если сделать ему этого не удастся, сделка будет считаться несостоявшейся не по вине покупателя, а по не зависящим от него обстоятельствам. Продавец обязан будет вернуть ему полученный задаток.

Расписка при покупке квартиры

Передача денег по предварительному договору купли-продажи закрепляется распиской. В этом документе указывается, что одно лицо (здесь приводится фамилия, имя, отчество продавца, его паспортные данные, адрес регистрации) получило от другого (фамилия, имя, отчество покупателя, его паспортные данные, адрес регистрации) денежные средства в размере (полученная сумма обязательно указывается прописью) рублей. Отмечается, что сумма передается в качестве задатка или аванса в соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке. Расписка обязательно должна содержать указание на дату и место составления и подпись продавца.

Как вернуть задаток?

Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий. Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток. Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.

Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку. Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд. На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги. Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

«В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Читайте также  Как судиться с микрофинансовыми организациями

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

«На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения. При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно. Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено. Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде. Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу. И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов. В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Сумма задатка

Прошу проконсультировать по задатку. С собственником заключено соглашение о задатке. Срок заключения основного договора не истек. Собственник отказался продавать квартиру, так как нашел покупателя по более высокой цене, и отказывается возвращать двойную сумму задатка, вернёт лишь сумму задатка, если получит обратно оригинал договора. Мы хотим сначала хотя бы вернуть сумму задатка, а уже потом попытаться взыскать в судебном порядке оставшуюся часть. Будет ли в суде доказательством нотариально удостоверенная копия договора?

Продаю свое жилье. Получила задаток, написала расписку. При получении остальных денег, какая сумма должна быть указана? Полная стоимость жилья и какая-то ссылка на сумму задатка или оставшаяся сумма за минусом задатка? И если полная стоимость жилья должна быть указана, то покупатели должны вернуть мне расписку о задатке?

Мы покупаем квартиру по военной ипотеке Стоимость квартиры 3 млн. руб. такую сумму предоставляет банк. Но нужно внести задаток 100 тыс. Можно ли в соглашении о задатке прописать что сумма задатка не входит в стоимость Объекта? При этом сможем ли мы при отказе о продаже продавцом на этом основании вернуть двойную сумму задатка?

Мы покупаем квартиру по военной ипотеке. Стоимость квартиры 3 млн. руб. такую сумму предоставляет банк. Но нужно внести задаток 100 тыс. Можно ли в соглашении о задатке прописать, что сумма задатка не входит в стоимость Объекта? При этом сможем ли мы при отказе о продаже продавцом на этом основании вернуть двойную сумму задатка?

Нужно ли нотариальное заверение договора о задатке при продаже земельного участка и от чего зависят услуги нотариуса, от суммы задатка?

В расписка в получении задатка за квартиру указана сумма задатки и цена квартиры полностью, но не указан срок заключения сделки. Продавец передумал продавать квартиру.

Заключили договор о задатке на новостройку с фирмой «А»-оф представитель застройщика «Б». Уплатили часть суммы. После чего с застройщиком «Б» заключили ДУ. Но в этом ДУ сумма задатка не учтена. Можно ли забрать у фирмы «А» свои деньги?

По предварительному договору и по соглашению о задатке был внесен задаток, но при сдаче в банк документов на выбранную квартиру выясняется что банк одобрил меньшую сумму, чем прописана в предварительном договоре в пункте о расчетах. Сотрудник банка ошибочно озвучил по телефону не верную сумму, а уведомление банка о размере ипотеки до внесения задатка не взяли. Продавец выбранной квартиры отказывается возвращать задаток. Сумма задатка 100 т.р.

Мы заключили соглашение о задатке, но договор купли продажи не был еще составлен, мы передумали покупать квартиру, можем ли мы вернуть сумму задатка.

Заключено соглашение о задатке на приобретение дома и участка, продавцу выплачена сумма задатка, но продавец продал другому лицу, часть суммы вернул а остальную отказывается, скажите пожалуйста при подаче заявления в суд госпошлину считать имущественного характера подлежащей оценке или имущественного характера не подлежащей оценке.

Вопрос такого характера, необходимо ли составлять соглашение о задатке, если в договоре указана сумма, передаваемая в качестве задатка и есть пункт о том, что данный договор представляет собой полный текст соглашения, а так же соглашение о задатке является его неотъемлемой частью?

Можно ли вернуть задаток, если на руках имеется соглашение о задатке. В котором указано Ф.И.О паспортные данные и подписи сторон. И сумма задатка больше ничего. Договор купли-продажи не заключали.

Я продал свою автомашину в рассрочку.

Между нами с покупателем заключен соглашение о задатке, в котором указан внесенная в качестве задатка сумма, продажная стоимость автомобиля и дата окончательного расчета, при котором оформляется договор купли-продажи и я получил сумму задатка и написал ему расписку с указанием условия продажи.

Я выдал покупателю доверенность на право управления автомобилем без права продажи. Здесь я не нарушил закон?

Покупатель сам на месте проверил состояние автомашины и забрал. Через месяц он отказался от покупки автомашины мотивируя это тем, что состояние авто плохое и требует от меня внесенную сумму задатка. Я потратил его деньги и не смогу возвратить полученную сумму задатка.

Как мне поступить?

Я продал свою автомашину в рассрочку.

Между нами с покупателем заключен соглашение о задатке, в котором указан внесенная в качестве задатка сумма, продажная стоимость автомобиля и дата окончательного расчета, при котором оформляется договор купли-продажи и я получил сумму задатка и написал ему расписку с указанием условия продажи.

Я выдал покупателю доверенность на право управления автомобилем без права продажи. Здесь я не нарушил закон?

Покупатель сам на месте проверил состояние автомашины и забрал. Через месяц он отказался от покупки автомашины мотивируя это тем, что состояние авто плохое и требует от меня внесенную сумму задатка. Я потратил его деньги и не смогу возвратить полученную сумму задатка.

Как мне поступить?

Как расторгнуть досрочно договор о задатке при купле и продажи недвижимости и возвращаться ли сумма задатка покупателю если в договоре указано что задаток не возвращается если покупатель отказывается от сделки?

С автосалоном был заключен предварительный договор купли-продажи автомобиля и соглашение о задатке. Прописано, что покупателю при отказе купить автомобиль полностью возвращается сумма задатка. Оговорки о причинах отказа нет. В соглашении о задатке прописано при прекращении обязательства из Договора до начала его исполнения по соглашению Сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен Покупателю; если за неисполнение Договора ответственна Сторона, давшая задаток, он остается у другой Стороны; Сторона, ответственная за неисполнение Договора, обязана возместить другой Стороне убытки с зачетом суммы задатка. Я хочу отказаться от исполнения предварительного договора, т.к. был введен в заблуждение менеджером салона. Относительно невозможности заказать нужную мне комплектацию автомобиля. В другом салоне пообещали данную комплектацию предоставить. Вопрос: могу ли я отказаться от заключения основного договора и вернут ли мне сумму задатка?

Насколько реально мне, как продавцу, получить двойную сумму задатка, если покупатель отказывается исполнять договор и соглашение о задатке оформлено правильно. Каковы мои действия в этом случае? Спасибо.

Скажите пожалуйста, как в соглашение о задатке вписать пункт (вот его общий смысл) : в случае если Покупатель не продает свою квартиру, сумма задатка возвращается, в тот момент когда будет продан Объект Продавцом?

Собираемся купить квартиру. Покупатель просит задаток. Деньги на квартиру нам даёт банк. Предварительная сумма ипотека одобрена. Но документы именно на эту квартиру ещё не подавали. Подскажите, как правильно оформить расписку о задатке, чтобы в случае отказа банка именно по этой квартире, можно было бы вернуть сумму задатка. Спасибо.

Продажа авто в рассрочку.

Я продал свою автомашину в рассрочку.

Между нами с покупателем заключен соглашение о задатке, в котором указан внесенная в качестве задатка сумма, продажная стоимость автомобиля и дата окончательного расчета, при котором оформляется договор купли-продажи и я получил сумму задатка и написал ему расписку с указанием условия продажи.

Я выдал покупателю доверенность на право управления автомобилем без права продажи. Здесь я не нарушил закон?

Покупатель сам на месте проверил состояние автомашины и забрал. Через месяц он отказался от покупки автомашины мотивируя это тем, что состояние авто плохое и требует от меня внесенную сумму задатка. Я потратил его деньги и не смогу возвратить полученную сумму задатка.

Читайте также  Трудовое право - 13

Детская доля. Как потратить маткапитал на покупку жилья

Разговор о материнском капитале в российских семьях часто неразрывно связан с жилищным вопросом. По данным Пенсионного фонда, 85% получателей субсидии направляют ее именно на улучшение жилищных условий. Несмотря на то что процесс выдачи сертификата на маткапитал стал проще, вопрос, как правильно использовать полученные деньги, актуален и сегодня. Можно ли построить частный дом вместо покупки квартиры? И что делать, если семья взяла ипотеку?

Отвечаем на самые распространенные вопросы о сделках с жильем и маткапиталом.

Нашей семье начислили материнский капитал. Теперь можно потратить эти деньги на покупку любого жилья?

Да, но есть нюансы. По закону средства материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий. При этом у семьи есть выбор: купить квартиру (как в новостройке, так и на вторичном рынке) или частный дом (можно приобрести готовый дом, а также потратить маткапитал на его строительство или реконструкцию).

Средства маткапитала можно использовать в качестве вступительного взноса в жилищный кооператив.

Также можно приобрести долю в праве собственности. Но только при условии, что после сделки вся квартира перейдет в вашу собственность.

Если вы решили купить квартиру в новостройке, то средства маткапитала можно направить и на счет эскроу. Это специальный счет, который должен обезопасить дольщика при покупке строящегося жилья. В этом случае застройщик получает деньги дольщика не сразу, в момент заключения сделки, а только после ввода дома в эксплуатацию.

Обязательное требование к использованию маткапитала — жилье должно быть расположено в России и соответствовать всем санитарно-эпидемиологическим нормам. Не получится купить квартиру в ветхом или аварийном доме. Органы опеки и попечительства строго отслеживают состояние приобретаемого жилья. Не получится направить маткапитал и на ремонт жилья.

Также нельзя потратить средства маткапитала на покупку нежилых помещений, к которым сегодня относятся и апартаменты. Поэтому внимательно ознакомьтесь с документами на приобретаемую недвижимость. Информацию о назначении и виде объекта можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Нужно помнить, что купить квартиру с использованием маткапитала можно, когда ребенку исполнится три года. Исключение — если субсидия идет на покрытие части долга по ипотечному кредиту. В этом случае нет ограничения по возрасту ребенка.

Наша семья решила вложить маткапитал в покупку квартиры. Какие документы нужны и куда обращаться?

Самый главный документ — сертификат на материнский капитал. Сегодня он оформляется в беззаявительном порядке. О готовности сертификата можно узнать в личном кабинете матери на портале госуслуг.

Помните, что использовать маткапитал можно только после подписания договора купли-продажи. Получается, что часть средств за жилье продавец получит с задержкой, о чем его стоит предупредить заранее.

При оформлении сделки в договоре купли-продажи жилья следует прописать, что часть суммы будет выплачена за счет средств маткапитала, и указать банковские реквизиты продавца. Также нужно приложить документы, подтверждающие право покупателя на использование материнского капитала, то есть сертификат.

После регистрации сделки владелец сертификата должен подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала для покупки жилья. Сделать это можно через портал госуслуг или на сайте Пенсионного фонда России (ПФР).

При электронной подаче заявления через портал госуслуг в течение одного-двух дней в личный кабинет поступит приглашение принести все указанные документы в местное отделение ПФР. Не забудьте паспорт и СНИЛС.

Список документов, которые юристы рекомендуют приложить к заявлению в ПФР:

  • свидетельство о браке, если сделка заключается от имени супруга;
  • копия договора купли-продажи жилого помещения;
  • актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает, что на покупателя (владельца сертификата на маткапитал) перешло право собственности на жилое помещение;
  • справка продавца жилья о размере неуплаченной суммы по договору купли-продажи. Документ подтверждает, что денежные средства из материнского капитала не превышают стоимость всего жилья;
  • нотариально оформленное заявление об обязательстве выделить долю в праве на жилое помещение ребенку после покупки жилья.

При покупке жилья в строящейся новостройке вместо копии договора купли-продажи и выписки из ЕГРН подается копия договора долевого участия в строительстве.

Если вы планируете внести маткапитал в качестве вступительного взноса в жилищный кооператив, то нужно предоставить:

  • выписку из реестра членов кооператива, которая подтвердит членство в кооперативе владельца сертификата;
  • справку о внесенной и оставшейся неуплаченной суммах паевого взноса;
  • копию устава кооператива.

А можно ли с помощью материнского капитала погасить часть ипотеки?

Такая возможность тоже есть. Материнский капитал можно направить как на выплату части первоначального взноса по ипотеке, так и на погашение уже действующего кредита.

Сегодня для этой цели достаточно обратиться в банк, в котором одновременно будет оформлен кредит и подано заявление на погашение части долга или уплату первоначального взноса с помощью ипотеки.

Также с 2021 года средства маткапитала можно использовать на первоначальный взнос по сельской ипотеке и на погашение военной ипотеки.

Однако рефинансировать ипотеку с маткапиталом сегодня практически нет возможности. Для решения этой проблемы в Госдуме рассматривается законопроект, который должен помочь семьям, которые вложили маткапитал в погашение части ипотеки.

Если вкладывать средства маткапитала в строительство частного дома, то обязательно ли привлекать строительную компанию?

Нет, не обязательно. Построить дом можно и самостоятельно, и с привлечением строительной организации. При этом дом может находиться как на земле под индивидуальное жилищное строительство, так и на садовом участке. Подать заявление можно также на портале госуслуг или в местном отделении ПФР.

Если решите привлечь строительную компанию, то вам понадобится разрешение на строительство или уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности, постоянного пользования или аренды земельного участка, на котором будет построен или реконструирован дом.

Однако, если вы решили строить или реконструировать дом самостоятельно, получить всю сумму материнского капитала сразу не получится. Первую часть (до 50%) государство выплатит после подачи заявления, к которому будут прикреплены:

  • выписка из ЕГРН о праве собственности, постоянного пользования или аренды земельного участка, на котором будет построен или реконструирован дом;
  • разрешение на строительство;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на дом (при реконструкции);
  • а также реквизиты владельца сертификата.

Оставшуюся часть выплаты можно получить через шесть месяцев, предоставив документ, подтверждающий работы по строительству или реконструкции, и банковские реквизиты владельца сертификата.

Плюс сейчас Минтруд предлагает упростить выплату компенсаций затрат на строительство жилого дома. Согласно проекту постановления ведомства, будет достаточно предоставить только выписку из Росреестра в Пенсионный фонд после окончания строительства, которая подтвердит собственность на дом.

Что нужно сделать после покупки жилья с использованием маткапитала?

После заключения сделки необходимо выделить доли собственности на всех членов семьи: супругов и детей. Есть два наиболее часто встречающихся способа разделения долей: в расчетах исходить из общего размера квартиры или из размера маткапитала.

Для семьи из четырех человек (два супруга и два ребенка) в первом случае доля собственности составит 1/4. А во втором случае сумму выплаченного маткапитала нужно разделить на площадь квартиры и на четырех членов семьи. Полученное число прописать дробью — это и будет доля собственности каждого члена семьи.

В целом в законе не установлен минимальный размер доли на члена семьи. Эксперты в сфере недвижимости советуют рассчитывать долю размером не меньше внесенной части маткапитала на члена семьи. Однако в то же время напоминают, что по Жилищному кодексу минимальная норма площади на человека составляет от 10 до 18 кв. м в зависимости от региона. Если есть возможность, эксперты советуют устанавливать долю собственности, учитывая эти расчеты.

Если вы направили материнский капитал на погашение ипотеки, необходимо оформить нотариальное обязательство, что доли детям будут выделены после погашения кредита. После снятия обременения у вас будет шесть месяцев, чтобы выполнить это обязательство.

Есть возможность выделить доли и до погашения кредита. В этом случае нужно получить согласие банка и разрешение органов опеки и попечительства на залог детских долей.

Также нужно помнить, что число членов семьи рассчитывается на момент исполнения обязательств. Если состав семьи за время погашения кредита изменился, то расчет ведется по новому числу членов семьи. Например, родился третий ребенок, тогда доли нужно выделить не четырем, а пяти членам семьи.

Как составить соглашение о выделении долей и куда его нужно направить?

Соглашение о выделении долей составляется у нотариуса. Подписать его должны будут все члены семьи. По закону за оформление документа у нотариуса нужно заплатить 0,5% от стоимости договора по приобретению недвижимости, при этом сумма составит не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.

Затем соглашение подается в многофункциональный центр (МФЦ) и подлежит регистрации в Росреестре. Для этого понадобятся:

  • паспорт владельца сертификата и супруга;
  • свидетельства о рождении ребенка или детей;
  • соглашение о выделении долей в трех экземплярах;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • чеки об уплате госпошлины. Размер госпошлины составляет 2 тыс. рублей на семью. Сумму нужно разделить на число будущих собственников жилья и оплатить отдельными квитанциями.

Можно ли до совершеннолетия детей продать квартиру, в которую был вложен маткапитал?

Да, но нужно учесть несколько нюансов. Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, нужно обязательно получить разрешение органов опеки и попечительства и всех членов семьи. Обычно органы опеки выдают такое разрешение, если родители обязуются приобрести равноценное жилье. Также вы не должны уменьшить размер выделенных детских долей в новой квартире.

В договоре купли-продажи в этом случае указывается несколько собственников: родители и дети. Обязательно предупредите покупателя, что ранее жилье приобреталось с использованием маткапитала.

Кроме того, юристы в сфере недвижимости настоятельно рекомендуют покупателям самостоятельно спрашивать продавцов жилья об использовании маткапитала и просить официально подтвердить эту информацию.

Каков должен быть обоснованный размер задатка при продаже дома или квартиры

Недавно был задан вопрос в профессиональной группе фэйсбук: какова должна быть сумма задатка при покупке недвижимости стоимостью 30 млн.рублей? И большинство участников, профессиональных риэлторов, высказались в таком духе: «30 тыс.руб. достаточно», «50 тыс.руб. достаточно» и «100 тыс.руб. достаточно». Хотелось бы поделиться своими мыслями на этот счет.

Сложившаяся практика

Риэлторы — люди консервативные, большинство из них поступают так, как их когда-то научили, и как они привыкли. Работая в каком-то отдельном сегменте недвижимости, они могут и не знать, что обычаи делового оборота отличаются в разных сферах: загородная недвижимость, городские квартиры, элитная недвижимость, и в разных регионах. В той же Москве по квартирам массовой застройки сложились одни правила, в «загородке» – другие, на рынке элитных квартир – немного иные.

Так, на рынке квартир массового сегмента принято вносить так называемый «невозвращаемый аванс» — в агентство, но бывает, что и самому собственнику — в совсем небольшом размере: от 30 тыс.руб. до 100 тыс.руб., и он слабо зависит от цены квартиры. Если Покупатель впоследствии откажется от покупки, то он потеряет внесенный платеж. Если же сделка не состоится «по вине» Продавца, то деньги Покупателю просто вернут, без штрафных санкций. По сути – это не аванс, поскольку аванс подлежит возврату по требованию любой из сторон, а обеспечительный платеж, согласно ст.381.1 ГК РФ. Статья эта в Гражданском кодексе появилась несколько лет назад, но обеспечительный платеж по старинке часто называют авансом.

Читайте также  Диапазон термометра на воду

Обоснована ли и разумна ли практика обеспечительных платежей небольшого размера? Наверное, обоснована, если так сложилось. Но я бы не назвал ее разумной. Обоснованность ее, думаю, определяется качествами людей, клиентов, с которыми приходится работать, и особенностями правовой системы, ее способностью защищать интересы участников сделки. Давать большую сумму предоплаты Продавцу, а часто и риэлтору, считается рискованным – ведь он может и квартиру отказаться продавать в срок и на согласованных условиях, и деньги не вернуть: прогулять, потратить. И такое редко, но случается. Неразумной же эту практику я считаю потому, что такой «аванс» не обеспечивает сделку. По ряду причин сделки имеют свойство срываться. Причиной могут быть, например, трудности совмещения всех звеньев «альтернативной цепи» сделок или разногласия членов семьи, нахождение более выгодного варианта. Отмена же сделки приводит к срыву жизненно важных планов людей, потерям денег, времени, нервов.

Требования к задатку

Чтобы сделка не срывалась, задаток должен быть таким, чтобы он «цементировал» сделку:

а) задаток должен быть «зеркальным» — чтобы не только Покупатель, но и Продавец несли равную ответственность за отказ от сделки.

б) размер задатка должен делать невыгодным для любой из сторон выход из сделки.

И на этом вопросе – размере задатка, я остановлюсь подробнее.

Рыночная цена как главный фактор влияния на размер задатка

Рыночная цена существует для любого объекта. По факту, цена недвижимости — точное конкретное значение, а коридор значений, где рыночная цена – это наиболее вероятная цена продажи, обычно находится возле середины коридора. Нижняя граница коридора — это гарантированная цена продажи, а верхняя — цена, выше которой вероятность продажи крайне мала. Коридор этот профессиональный риэлтор должен уметь определять, как это делается — тема отдельной статьи. Предсказать точную цену, за какую продастся объект — невозможно, потому что вступают случайные и временные факторы – конкуренция между аналогичными объектами в данный момент времени, искусство торговаться, мастерство риэлтора и другие.

Для разных типов недвижимости потенциальное отклонение реальной цены продажи объекта, границ коридора, от наиболее вероятной рыночной цены – отличается. Для квартир, как для более ликвидного товара, в Москве отклонение составляет примерно плюс-минус 3-5%, но для элитной недвижимости, для загородной недвижимости, как для менее ликвидного товара, на который круг потенциальных покупателей гораздо уже — отклонение в каждую сторону составляет примерно 5-10%. Также размер отклонений по конкретному объекту зависит от его индивидуальных качеств и определяется в процессе анализа — оценки.

Разумный размер задатка за квартиру и за дом.

Разумный размер задатка – 5-10% от цены продажи для загородного дома, и 3-5% для квартиры массового сегмента.

Конкретный пример – загородный дом.

Рассмотрим на примере загородного дома. Неважно, какова была цена предложения, стороны согласились на цену 30 млн.руб. и, будем считать, что это и есть рыночная цена. Потенциальное отклонение цены продажи от рыночной, средней цены — плюс-минус 3 млн.руб. или 10%.

Варианты незапланированных событий после внесения задатка.

Всегда существует вероятность, что один из покупателей опередил другого, который тоже рассматривал дом, но не успел внести задаток, поскольку, например, не «созрел» до покупки, или не готов был финансово, торговался по цене. Узнав, что за дом внесен задаток, другой покупатель может расстроиться – ведь к тому моменту он тоже уже принял решение купить данный дом, и уже представлял, как будет в нем жить! В таких случаях человек часто побуждается желанием исправить ошибку и может попытаться расстроить покупку опередившим его покупателем. Для чего он намеревается предложить продавцу большую цену, чем предыдущий покупатель и плюс к этому компенсировать владельцу дома потери от расторжения сделки.

Если первый покупатель внес задаток в размере 3 млн.руб, то вероятность расстройства сделки стремится к нулю. Продавец должен вернуть первому покупателю задаток в двойном размере, плюс для продавца должна быть определенная выгода от таких резких действий. Расторжение сделки ведь требует встреч, разбирательств с первым покупателем. Упустивший сделку покупатель часто в таких случаях готов переплатить, но не настолько.

С другой стороны, также вполне регулярная ситуация, когда покупатель после внесения задатка за дом получил еще лучшее предложение – на ранее просмотренный им другой дом ему предложили новую большую скидку, или в продажу вышел новый дом по выгодной цене. При малом размере задатка покупателю может оказаться выгоднее потерять задаток и купить другой дом. Если же внесен задаток 3 млн.руб. или 10% от стоимости дома ценой 30 млн.руб., то вероятность, что покупатель получит возможность купить дом такого же качества дешевле, чем за 27 млн., очень мала.

Брокер Хомутова Ольга с новыми хозяевами дома в поселке Уварово Парк

Возможные потери Продавца при вине Покупателя.

Отмечу, что если Покупатель отказывается от покупки и теряет задаток, то Продавец остается в выигрыше, как правило, только если задаток имеет примерно рекомендуемый мною выше чувствительный размер. Если задаток будет небольшим, продавец может даже потерять в деньгах, так как срок до первоначальной сделки может быть назначен весомый, расторжение может затянуться; за это время с рынка уйдут, купив например другой коттедж, потенциальные покупатели, рассматривавшие дом. Поиск нового покупателя и продажа затянется, и за сколько в дальнейшем удастся продать дом — неизвестно.

Другие факторы, влияющие на оптимальный размер задатка.

Даже рекомендуемый размер задатка, к сожалению, не всегда защитит сделку. Например, в случае, если согласованная цена сделки сильно отклоняется от рыночной, причем в любую сторону. Если дом продается чересчур дешево, то за время от задатка до сделки, ее заключения и подачи на гос.регистрацию основного договора, продавец может получить предложение более чем на 10% выше. И продавцу будет выгоднее вернуть полученный большой (до 10%) задаток и продать дом дороже другому покупателю. Если согласована завышенная цена на дом, то покупатель, получив предложение купить дом такого же качества более чем на 10 % дешевле, может отказаться от сделки. Ему будет выгоднее потерять задаток и купить другой дом. В обоих этих случаях можно рекомендовать еще более увеличить размер задатка, чтобы увеличить потери стороны, которая задумает отказаться от сделки и, тем самым, снизить риски.

Есть и другие, вполне жизненные факторы, влияющие на размер задатка. Если срок от задатка до сделки – меньше стандартного, то и задаток вполне может быть уменьшен. Ведь в случае срыва сделки стороны меньше теряют: покупатель не упустит другие имеющиеся дома на рынке, а продавец – других покупателей, уже рассматривающих его дом. Стандартные сроки предварительного договора сейчас – 3-8 недель. И наоборот, если предлагается длительный срок до основной сделки, то и задаток должен быть большего размера.

Разница – в людях.

Повторюсь: в разных сегментах рынка недвижимости сложились разные стандарты.

Думаю, причина — в клиентах. На рынке массового жилья значима доля людей среднего и ниже среднего класса, не обладающих достаточным имуществом и накоплениями, то есть способностью отвечать по своим обязательствам. Таким людям покупатели и риэлторы опасаются давать весомые задатки и даже вообще какие-либо задатки. Отсюда и возникают пресловутые задатки в 30-50 тыс.руб.

Частенько неопытные риэлторы, усвоив такой «стандарт», пытаются распространить его и на элитное жилье. И, естественно, сталкиваются с позицией риэлторов, работающих с элитным городским или дорогим загородным жильем, а также с интересами собственников такого жилья. Подобную разницу в подходах я хорошо почувствовал еще в начале нулевых, когда перешел работать из городского жилья в загородное.

В дорогих сегментах подавляющая часть клиентов, и покупателей, и продавцов — люди состоявшиеся, образованные, способные и готовые отвечать по своим обязательствам. Здесь изначально стандартом было внесение задатка в размере 5-10% от цены недвижимости. При этом, собственники в большинстве случаев настаивают, что задаток должен быть получен именно ими, и не согласны, чтобы деньги вносились агентству недвижимости. Собственники загородных домов обычно готовы отвечать в двойном размере в случае своего отказа от сделки.

Немного фактов и реальной статистики.

Чтобы писать не только о моих ощущениях, приведу факты. Агентство Белые Ветры занимается продажей загородной недвижимости в среднем и верхнем ценовом сегменте уже 19 лет. Работает в конкретном территориальном сегменте – Калужское и Киевское шоссе, до 40 км от МКАД. Сегодня эта территория более известна как Новая Москва. За прошедшие годы мы провели более 700 сделок по продаже. До кризиса 2008 года практически все сделки сопровождались задатками весомого размера, 5-10% от стоимости недвижимости. Не состоялась лишь одна (!) сделка, когда покупатель – мужчина 45 лет намеревался подарить дом молодой беременной женщине. Цена дома была 20 млн.руб., покупатель внес задаток 2 млн.руб., но, видимо, не рассчитал свои силы и не собрал нужную сумму. Задаток, в итоге, остался у продавца.

После 2008 года, когда рынок превратился в «рынок покупателя», весомая их часть, в том числе под влиянием риэлторов массового, «квартирного» рынка, стали требовать от продавцов соглашаться на небольшие задатки. Сложно оценить процент соотношения больших и скромных задатков, но, если сделки с небольшими задатками и, тем более, без задатков, иногда разваливаются, то я не могу вспомнить ни одной сделки, которая развалилась бы после значительного задатка. Это — реальная статистика, и она говорит о том, что опасаться вносить большие задатки не стоит. По крайней мере — в дорогом сегменте.

Вспоминаю одну сделку 2019 года, когда покупатель, внеся 4,5 млн.руб. за дом ценой 45 млн., раздумал его покупать. На то обнаружились веские причины, но все же покупатель приобрел дом, чтобы не потерять столь значительный задаток.

Весомый размер задатка нужен и Покупателю.

И последнее. Специально для покупателей. Весомый размер задатка, «цементирующий» сделку, нужен покупателю не меньше, чем продавцу. Хотя покупатели понимают это часто только тогда, когда уже идут к сделке с выбранным домом. Однако лучше бы, во избежание душевных и финансовых потерь, понять преимущества весомого задатка как можно раньше. Ведь выбор дома, обычно, — результат многомесячных, а иногда и длящихся годами усилий: размышлений об организации жизни своей семьи, поисков, споров, раздумий, переговоров. Приобретение недвижимости — серьезное решение, под которое человек подстраивает свою жизнь. Чаще всего, дом покупают, когда это уже сильно нужно, в привязке к важнейшим событиям в жизни — прибавление в семействе, начало учебы ребёнка, женитьба, развод, продажа уже имеющегося жилья и тому подобное. Срыв сделки влечет большие моральные, а часто и материальные потери.

В нашей практике регулярно случаются ситуации, когда покупатель приезжает в офис с намерением внести небольшой задаток, но после объяснения рисков вносит значительный задаток.

Тем не менее, на практике в большинстве сделок на рынке и загородного, и элитного городского жилья вносятся задатки существенно меньшего размера, чем рекомендуемый мною выше. Конечно, не 50 тыс.рублей, но в 2-5% от стоимости объекта недвижимости, при этом, процент уменьшается по мере роста цены объекта. И сделки при этом почти всегда совершаются. Получается, что задача обеспечить высокие гарантии сделки далеко не всегда перевешивает другие факторы.

Так что, принимайте правильные решения, исходя из собственных интересов.

В дополнение к вышесказанному — видеоролик на тему «Оптимальный задаток при покупке дома», беседуют А.Б. Либов и А. Кононов:

Генеральный директор АН «Белые Ветры» Либов А.Б., 16 декабря 2020