Отличие реконструкции от приспособления под современное использование

Получение разрешения на реставрацию и приспособление

Кузнецкий мост, 7, доходный дом Воронцова-Евдокимовой, конец XVIII века.
Разработка проектной документации, авторский надзор за проведением работ.

О реставрации и приспособлении

Реставрация — это общность художественных и инженерно-конструкторских работ, целью которых является восстановление изначального облика, задуманного архитектором, укрепление необходимых элементов и, порой, восстановление с нуля некоторых узлов объекта. При наиболее щепетильном подходе используются оригинальные или близкие к оригинальным строительные материалы, которые поддерживают историческую целостность внешнего вида и конструктива здания. Объект, имеющий историческую ценность именуется памятником культуры. Памятники культуры в свою очередь подразделяются на объекты федерального, регионального и муниципального значения.

Основное отличие приспособления от реставрации — при проведении работ по приспособлению, фасады и прочие внешние архитектурные формы здания не затрагиваются или затрагиваются минимально. При реставрации же подвергается восстановлению элементы фасада здания.

Алгоритм работ

Алгоритм работ, при подготовке и проведении реконструкции или приспособления здания:

1) Производится оценка текущего состояния памятника архитектуры. Специальная комиссия обследует здание, фиксирует состояние его несущих конструкций и архитектурных решений. Проводится обследование и обмеры здания. Мы используем 3Д сканер для формирования модели здания, на

которой будут отображаться желаемые изменения.

2) Осуществляется историко-архивное исследование, которое включает в себя максимальное число исторических справок, текстовых описаний, фотографий, изображений здания. На основании собранных документов разрабатывается техническое задание на разработку проектной документации.

3) Разрабатывается проектная документация. В её состав входят следующие документы :

  • копия лицензии от Министерства культуры на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия;
  • свидетельство СРО;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • согласие на проведение работ от всех собственников/арендаторов;
  • свидетельство о постановке на кадастровый учет;
  • письмо о согласовании собственником проекта производства работ;
  • охранное обязательство собственника здания перед Мосгорнаследием;
  • акт технического состояния объекта;
  • историческая справка, с указанием изменений, происходивших со зданием за все периоды его существования;
  • акт определения влияния предполагаемых работ на конструктивные и другие характеристики объекта культурного наследия;
  • решения по реконструкции;
  • проектные решения;
  • пожарная безопасность;
  • пояснительная записка;
  • поэтажные планы, экспликация;
  • планы монтажа и демонтажа;
  • разрезы здания, фасады.

4) Проект проходит согласование в департаменте культурного наследия. При необходимости в проект вносятся необходимые изменения и дополнения. Результатом этого этапа является получение разрешения на проведение работ.

5) Производится реконструкция по рабочей документации. Главный архитектор проекта отслеживает качество и должный уровень проведения реконструкции. Составляются акты проведения скрытых работ, осуществляется фотофиксация. Также строительно-монтажные работы контролируются представителем от министерства культуры.

6) После проведения работ составляется отчет, который содержит в себе следующие данные :

  • проектные решения
  • технический отчет об обследовании конструкции здания
  • проект реконструкции
  • историческая справка
  • натурные обследования
  • акт определения влияния предполагаемых работ
  • разрешение на проведение работ
  • опись рабочей документации
  • опись актов на скрытые работы
  • опись исполнительной документации
  • характеристика объекта до проведения работ
  • разрешение на проведение работ
  • фотофиксация наиболее важных архитектурных и конструктивных элементов
  • конструктивные решения
  • архитектурные решения
  • сети инженерно-технического обеспечения
  • пожарная безопасность
  • журнал авторского надзора за строительством.

Столешников, 9, доходный дом Никифорова-Титовых, он же дом Гиляровского, 1874 год.
Р азработка проектной документации, авторский надзор за проведением работ.

Памятники культуры, с которыми мы работали

г. Москва Гостиница «Националь», ул. Моховая, д. 15

г. Москва, ГУМ, Красная площадь, д. 3

г. Москва, Столешников переулок, д. 9 стр. 1

г. Москва, Столешников переулок, д. 7 стр. 1

г. Москва, Столешников переулок, д. 11 стр. 1

г. Москва, ул. Кузнецкий Мост, д. 7

г. Москва, ул. Тверская, д. 4

г. Москва, ул. Школьная, д. 48

Наши компетенции

Мы обладаем должным опытом и умением для согласования проекта по реконструкции и согласования отчета, сдачи работы представителям министерства. Наличие лицензии на проведение работ от министерства Культуры подтверждает наш уровень и квалификацию в сфере реставрации и приспособления объектов культурного наследия.

Четкое понимание алгоритма сокращает сроки, необходимые для процедуры, а наличие современных инструментов и применение BIM проектирования повышает точность и качество проектной документации.

Стоимость наших услуг

Стоимость получения разрешения на реставрацию и приспособление зависит от многих факторов, позвоните нам и мы произведём быстрый и точный расчет.

Проект реконструкции, реставрации, технического переоснащения и приспособления Фермы для современного использования

На участке Фермы в настоящее время в разной степени сохранились все исторические элементы комплекса, кроме деревянных строений. В 1990-2003 годах осуществлены работы по ремонту, реставрации фасадов и приспособлению для современного использования дома смотрителя, западного флигеля для мериносов, коровника, ограды со стороны Фермской дороги и частичному благоустройству центральной (дворовой) части комплекса по проекту кооператива «Каменное зодчество» и ИЧП «Ирина».

Коровник был приспособлен под конюшню. В западном флигеле размещены административные помещения и раздевалки конного комплекса. Начато приспособление дома смотрителя под гостиницу. Однако в связи с отсутствием финансирования дальнейшая реконструкция комплекса была приостановлена. Дом Высочайшего присутствия, молочный павильон, восточный флигель для мериносов и три хозяйственных корпуса (денники, телятник и баня) до настоящего времени не восстановлены и не используются.

В 2012 году руководством ГМЗ «Царское Село» принято решение о продолжении работ по реставрации и приспособлению исторического комплекса для современного использования. Объект включен в Федеральную целевую программу «Культура России (2012-1018 годы)». Выполнена и прошла государственную экспертизу корректировка проекта в соответствии с действующими нормами.

  1. Приспособление Фермы для современного использования в качестве конного комплекса ГМЗ «Царское Село», включая мероприятия по охране окружающей среды.
  2. Восстановление исторической планировки комплекса, вертикальная планировка территории, ремонт и восстановление дренажной системы, организация системы водоотведения.
  3. Восстановление исторического объемно-пространственного решения зданий, внутренней планировки и архитектурного решения фасадов исторических корпусов.
  4. Изготовление и установка столярных заполнений зданий-памятников истории и культуры по историческому образцу.
  5. Реконструкция, реставрация и приспособление под выставочные цели Молочни и Дома высочайшего присутствия. Музейная группа помещений включает в себя все помещения Молочного павильона: Летний ледник, Сыроварня, Маслобойня, Приёмная, Посудная, Зимний ледник.
  6. Реставрация и воссоздание утраченных фрагментов террасы художественного литья Дома высочайшего присутствия и Молочни.
  7. Ремонт и реставрация Коровника с приспособлением под конюшню на 30 лошадей.
  8. Завершение строительных и отделочных работ в доме смотрителя с приспособлением под представительские цели.
  9. Реконструкция, ремонт и приспособление для современного использования под детский центр и кафе восточного флигеля для мериносов.
  10. Реконструкция, ремонт и приспособление для современного использования каретника и телятника под хранилища карет, саней, сбруи и кормов для лошадей. Сохранившийся фрагмент исторического интерьера телятника (помещение родильного отделения) сохраняется без изменений для музейного показа.
  11. Реконструкция зданий бани, прачечной и птичника для размещения «мини-зоопарка»: птичника для домашней птицы (куры, гуси, индюки, фазаны) и питомника для овец, коз и кроликов.
  12. Обеспечение охранно-пожарной безопасности.
  13. Реконструкция наружных и внутренних инженерных сетей электроснабжения, электроосвещения, водоснабжения и канализации комплекса.
  14. Прозрачное ограждение комплекса.
  15. Обеспечение доступа для маломобильных групп населения.

Планируемый объем затрат составляет 819 млн. руб.

В 2014 году ООО «Ресстрой» были выполнены первоочередные работы в павильоне «Правый флигель для мериносов».

В течение 2015-2018 годов ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой» осуществлялись работы по прокладке сетей инженерно-технического обеспечения зданий, выполнялись строительно-монтажные и ремонтно-реставрационные работы в павильонах:

  • Здание представительской службы с помещениями временного размещения гостей («Дом смотрителя»);
  • Административное здание («Корпус Высочайшего присутствия»);
  • Кафе на 80 посадочных мест («Правый флигель для мериносов»);
  • Музей «Молочный павильон»;
  • Многофункциональный корпус со складскими и бытовыми помещениями («Телятник и денники»), где была возведена часть строительных конструкций разрушенного здания;
  • Административно-бытовой корпус («Левый флигель для мериносов»);
  • Птичник для домашних птиц («Птичник»);
  • Питомник для овец, коз, кроликов («Баня»);
  • Конюшня («Коровник»);
Читайте также  Раздел наследства по соглашению нотариальное действие

Воссозданы и установлены утраченные чугунные галереи Молочни и Дома высочайшего присутствия.

В течение 2019-2021 гг. ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой» будут выполнены работы по приспособлению Правого флигеля для мериносов для размещения детского центра и кафе, а также работы по благоустройству территории Фермы.

По мере восстановления объектов музея, расположенных вдоль Фермской дороги, существенно возросла потребность в инженерно-техническом обеспечении павильонов энергетическими ресурсами.

В составе мероприятий, направленных на решение данной проблемы, Государственным Музеем-заповедником «Царское Село» предусмотрено размещение на долговременной основе газовой отопительной котельной в пределах территории Фермского парка, что позволит обеспечить теплоснабжение не только во всем комплексе Фермы, но и восполнить имеющийся дефицит тепловой энергии в следующих близ расположенных зданиях:

  • Александровский дворец;
  • Государева Ратная палата – Музей «Россия в Великой войне»;
  • павильон «Белая башня» (детский интерактивный центр);
  • павильон «Пенсионерные конюшни».

Проект котельной согласован Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга и прошел Главгосэкспертизу.

Работы по возведению котельной выполнены за счет собственных средств музея в 2016-2018 годах подрядной организацией ООО «Энергоформ».

Окончательное завершение работ по реконструкции, реставрации, техническому переоснащению и приспособлению Фермы для современного использования планируется не ранее 2023 года.

Правовое регулирование реконструкции объектов культурного наследия по законодательству Санкт-Петербурга

Санкт-Петербургский государственный университет Юридический факультет АННОТАЦИЯ выпускной квалификационной работы студента магистратуры по программе «Правовое регулирование природопользования» Печерина Сергея Олеговича Тема выпускной квалификационной работы: «Правовое регулирование реконструкции объектов культурного наследия по законодательству Санкт-Петербурга» Основные цели исследования: изучить и проанализировать действующее федеральное законодательство и региональное законодательство Санкт-Петербурга (учитывая возможные изменения в нем), теоретические положения о реконструкции недвижимых объектов культурного наследия. Основные задачи исследования: 1) раскрыть содержание понятия «недвижимый объект культурного наследия» на основании существующих нормативно-правовых актов; 2) проанализировать допустимость и пределы реконструкции недвижимых объектов культурного наследия; 3) выявить проблемы правового регулирования реконструкции объектов культурного наследия; 4) провести сравнительных анализ федерального законодательства и законодательства Санкт-Петербурга в части вопросов, регулирующих реконструкцию недвижимых объектов культурного наследия. Основные выводы, сделанные по результатам исследования: 1. Реконструкция объекта культурного наследия – не любая реконструкция, а та, которая сохраняет те уникальные свойства, которые создают качество памятника культуры и изменяет иные качества, культурной ценности не имеющие. С учетом конституционного принципа допустимости ограничения прав собственности только в случаях, предусмотренных законом, реконструкция объектов культурного наследия со всеми ограничениями должна признаваться допустимой до тех пор, пока федеральный законодатель не введет прямой запрет на нее. 2. Региональное законодательство Санкт-Петербурга – ориентир для других субъектов РФ при разработке собственного законодательства оно ценно с точки зрения того, как здесь решаются вопросы их охраны и сохранения в условиях крупных урбанистических центров с особыми градостроительными потребностями, сверхмощным коммерческим давлением на объекты культурного наследия. 3. Особенностью законодательства Санкт-Петербурга в области охраны объектов культурного наследия является то, что оно тяготеет к детализации регулирования на уровне отдельных специальных законов, однако имеющиеся проблемы правовых отношений по сохранению объектов культурного наследия, по нашему наблюдению, в первую очередь, связаны не с качеством системы регионального законодательства в сфере объектов культурного наследия, а с практикой его применения. 4. По нашему мнению, отнесение вопросов регулирования к компетенции федерального органа в сфере охраны объектов культурного наследия приводит, в конечном итоге, к существенным проблемам, связанным с блокированием деятельности региональных органов охраны объектов культурного наследия, что приведет к невозможности реализации требований 73-ФЗ и блокированию мероприятий по сохранению объектов культурного наследия на период (который может быть достаточно длительным), когда федеральный законодатель не исполняет свои обязанности по установлению правового регулирования. Мы полагаем, что оптимальным было бы допустить урегулирование вопросов, не нашедших отражения в актах федерального органа по охране объектов культурного наследия, на региональном уровне. 5. Ключевой проблемой предоставления объекта культурного наследия на инвестиционных условиях для целей приспособления объекта культурного наследия является то, что когда инвестор получает в свое распоряжение здание, городские власти практически никак не могут повлиять на его дальнейшие действия: сохранение фасадов зданий и инфраструктуры полностью переходит в компетенцию инвестора. Поэтому, на наш взгляд, необходимо направить усилия на создание действенных механизмов влияния на инвесторов. Однако, возможно, такие нормы требуют введения на федеральном, а не на региональном уровне. По нашему мнению, ключевые проблемы реконструкции объектов культурного наследия связаны с отсутствием четкого законодательного регулирования, в первую очередь, на федеральном уровне. Это позволяет правоприменителям толковать соответствующие нормы одновременно и как запрещающие реконструкцию объектов культурного наследия, и как дозволяющие, как требующие от региональных органов охраны объектов культурного наследия действий по их сохранению, так и ограничивающих полномочия по установлению правового регулирования мероприятий по сохранению объектов культурного наследия.

Вуз: Санкт-Петербургский государственный университет (СПбГУ)

Приспособление объектов культуры под современное использование

Сопровождение и согласование проектной документации на проведение работ по сохранению

Выполнение комплекса реставрационных работ

Сопровождение и согласование разделов проектной документации об обеспечении сохранности объекта

Сопровождение с учетом пожеланиий заказчика проектных работ с гарантией их согласования

Приспособление памятника архитектуры для современного использования является одним из видов работ и предполагает проведение комплекса различных мероприятий в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включающих научно-исследовательские, проектные и производственные работы. В рамках приспособления здания для современного использования осуществляться реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов внутреннего и наружнего убранства здания.
При проведении работ по приспособлению для современного использования важно определить предмет охраны памятника архитектуры и сохранить его без изменений.

Приспособление памятника архитектуры для современного использования может осуществляться в ходе реконструкции и представляет собой изменение параметров капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение участка капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Договор на реконструкцию здания может предусматривать проведение работ по приспособлению здания для современных нужд включая разработку проектно-сметной документации, согласования ее в установленном порядке и получения разрешения на строительство. Для согласования проекта приспособления ОКН для современного использования требуется заключение государственной историко-культурной экспертизы, оформленное в виде акта, если:
помещение является мемориальной квартирой или комнатой в мемориальной квартире;

  • помещение является квартирой или комнатой, планировочная структура и (или) облик и интерьер которой относятся к особенностям памятника архитектуры, составляющим его предмет охраны и подлежащим обязательному сохранению;
  • производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме оказывает влияние на общее имущество в многоквартирном доме — памятнике истории и культуры, составляющее его предмет охраны и подлежащее обязательному сохранению;
  • производство работ по переустройству и (или) перепланировке комнаты, квартиры, дома памятника истории и культуры изменяет размеры, пропорции и параметры такого дома: его высоту, этажность, угол и (или) внешний вид кровли или крыши (в том числе устройство (ликвидация) мансард, окон, веранд, террас, навесов), количество и (или) форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома (в том числе устройство (ликвидация) витрин), цветовые решения и (или) внешний облик наружных стен дома (в том числе устройство (ликвидация) лоджий, балконов, элементов фасадного декора), установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).
Читайте также  В пределах санитарно защитной зоны запрещено

Многие объекты культурного наследия, относящиеся к охраняемым, используются для различных эксплуатационных целей. Яркими примерами могут стать старинные военные фортификационные сооружения:

  1. Форт Лувуа, Франция, здесь расположен музей устриц.
  2. Форт Байяр, Франция, многим известное место, где снимаются телевизионные шоу.
  3. Форт Алькатрас, США, здесь располагается музей тюрьмы.

Россия может похвастаться своими образцами военно-фортификационного искусства. Особенно выделяется город Кронштадт. Форт «Император Александр I» внешне похож на форт Баярд. Сегодня по всем фортам Кронштадта уже проводятся морские экскурсии.

Приспособление под современное использование способно вдохнуть новую жизнь в объекты культурного наследия после проведения реставрационных работ.

Памятники культуры и их сохранение

Основными методами, используемыми при сохранении исторических памятников и территорий считаются:

  1. Консервация, призванная остановить разрушение, поддерживать состояние памятника. Проводится, если ОКН угрожает скорое разрушение. Цель консервации – остановить разрушительный процесс.
  2. Реставрация, работа, проводимая для обеспечения сохранности.
  3. Реставрационная реконструкция, воссоздающая памятники культуры по описаниям, изображениям, по сохранившимся фрагментам. Максимально достоверно должен быть воспроизведен исторический вид. Возможно проведение реконструкции при достаточной исторической значимости ОКН. Обязательное условие — наличие достаточных научных данных для достоверного в историческом плане восстановления.
  4. Ремонт, работы по поддержанию охраняемого сооружения, не меняющие его особенности, являющиеся предметом охраны.
  5. Приспособление объектов культуры под современное использование, проводится с целью создания возможности эксплуатации, не изменяя его охраняемых особенностей.

Приспособление объектов культуры под современное использование

Важным методом сохранения исторических ценностей является приспособление зданий под современное использование, не наносящее вреда охраняемому ОКН. Музеефикация, перепрофилирование, возможности приватизации, доверительного управления составляют основу процесса приспособления.

Музеефикация ОКН

Под понятием музеефикации подразумевается изменение изначального функционального назначения здания, территории, придание им статуса музея. Могут подвергаться этой процедуре усадьбы, дворцы, квартиры, где жили исторические персонажи.

Различается два типа музеефикации памятника:

  • становится самостоятельным музеем, экспозиции посвящены именно ему;
  • используется под музей, там могут проводиться иные экспозиции.

Объекты культурного наследия и их перепрофилирование

Перепрофилирование, проходящее в процессе реконструкции наиболее часто встречается при работе с индустриальными зданиями, промышленными территориями. До середины прошлого века эти объекты культурного наследия не были оценены по достоинству. Великобритания стала родоначальником движение по защите индустриальных исторических зданий.

Перепрофилированных образцов фабричной и заводской архитектуры второй половины позапрошлого века хватает и в России:

  1. Винзавод — центр современного искусства. Художественные мастерские и галереи расположились в бывших цехах здания винзавода в Москве.
  2. ЭТАЖИ – зона творческих мастерских, художественных галерей Санкт-Петербурга, расположенная в здании, где ранее находился хлебозавод.
  3. Красный октябрь – арт-кластер занявший территорию стрелки Болотного острова на реке Москве, ранее здесь располагалась знаменитая шоколадная фабрика.

Памятники архитектурного зодчества составляют важную часть культурно-исторического наследия страны. Бережное отношение к ОКН – залог морального здоровья государства.

Способы создания нового объекта недвижимости

В одном из комментариев, опубликованных в ответ на предыдущее обсуждение, инициированное мною, прозвучало легкое сомнение в возможности создания нового объекта недвижимости в результате реконструкции, в связи с чем попытаюсь сформулировать свою позицию по этому вопросу, однако поскольку я занимаюсь публично-правовым направлением права недвижимости, то и анализировать любую правовую категорию считаю корректным исключительно с точки зрения публичного законодательства. Речь идёт не только о градостроительном законодательстве, которое лишь создаёт предпосылки для возникновения нового объекта недвижимости, является, своего рода, «машинным отделением» права недвижимости, но и о регистрационном законодательстве, поскольку лишь после учета созданного объекта в Реестре недвижимости можно говорить о возникновении нового объекта недвижимости.

Сразу определю свои приоритеты. Я полностью солидарна с подходом, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 22.05.2012 № 17395/11, где в своей традиционной манере он не согласился с решениями трёх нижестоящих инстанций, которые указали, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, а не создание нового объекта, и констатировал, что реконструкция не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально-определенными характеристиками. Мне не понятна логика сделанного Верховным Судом РФ вывода, содержащегося в Определении от 28.06.2017 № 41-КГ17-13, в соответствии с которым новые объекты недвижимости при осуществлении реконструкции существующих объектов недвижимости не создаются.

Из контекста Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) следует, что в результате реконструкции объекта капитального строительства (ОКС), также как и в результате строительства, в отличие о капитального ремонта, появляется новый ОКС, поскольку ГрК РФ предусматривает, что разрешение на строительство (рнс) и разрешение на ввод в эксплуатацию выдаются на два вида градостроительной деятельности — строительство и реконструкцию ОКС. (Работы по приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию в данной публикации не анализируются).

Однако для застройщика само по себе разрешение на ввод в эксплуатацию ОКС интереса не представляет, за исключением разве что бухгалтерии — с точки зрения зачисления созданного объекта на счёт основных средств, да и то в судебной практике встречается иной подход применительно к отделочным работам.

Застройщику разрешение на ввод нужно лишь для целей регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости по правилам ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ).

При этом возникает вопрос, а любая ли реконструкция ОКС приведёт к созданию нового объекта недвижимости, поскольку в этом случае в разделе Реестра недвижимости «Кадастр недвижимости» должны быть отражены новые основные характеристики созданного объекта. Применительно к зданию это, прежде всего, высота, площадь и площадь застройки.

П. 14 ст. 1 ГрК РФ, содержащий понятие реконструкции, (п. 14.1 ст. 1 — реконструкция линейных объектов — требует отдельного анализа) предусматривает, что существует два вида реконструкции: во-первых, реконструкция, меняющая параметры ОКС — высоту, количество этажей, площадь, объем, в том числе надстройка, пристройка, и, во-вторых, реконструкция, которая заключается лишь в замене несущих строительных конструкций, то есть не влекущая изменения параметров.

После введения кадастрового учёта объектов недвижимости для регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости был установлен следующий порядок.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию кадастровый инженер должен подготовить Технический план построенного объекта, в котором отражаются основные характеристики, необходимые для постановки на кадастровый учёт вновь созданного объекта.

Технический план предоставляется в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в порядке информационного взаимодействия направляется в Росреестр для постановки этого объекта на кадастровый учёт, после чего застройщик обращается с заявлением о регистрации прав на него.

Чтобы не было оснований для принятия решения о приостановлении кадастрового учёта по причине расхождения в площади объекта, отраженной в техническом плане, и площади, фигурирующей в рнс, Приказом Министерства экономического развития России (далее — МЭР РФ) от 1 марта 2016 г. № 90 был изменен порядок подсчёта площади здания и теперь при подсчете общей площади созданного объекта кадастровые инженеры внутренние стены не учитывают.

Читайте также  Кто будет ответчиком по установлению отцовства посмертно

Таким образом, замена несущей строительной конструкции, особенно если она является внутренней, не повлечёт за собой изменения основных характеристик объекта, подлежащих отражению в техническом плане и в Реестре недвижимости.

Исходя из этого получается, что первый вид реконструкции, меняющий параметры объекта капитального строительства, ведёт к созданию нового объекта недвижимости. В этом случае в техническом плане будет отражён объект с иными основными характеристиками, что позволит застройщику зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости.

В результате же реконструкции второго вида, нового объекта недвижимости создано не будет, поскольку параметры, основные характеристики реконструируемого здания не изменятся.

При этом если сопоставить понятие реконструкции без изменения параметров (замена, восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы) и понятие капитального ремонта (замена, восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, а также замены отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы – п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ), то становится ясно, что они мало чем отличаются.

То есть реконструкция – это замена несущих строительных конструкций, а капитальный ремонт – это замена элементов несущих строительных конструкций на аналогичные, а также элементы, улучшающие показатели таких конструкций.

По поводу термина несущие строительные конструкции имеется «умопомрачительный» комментарий Минстроя России – термин «несущие конструкции» практически не используется в нормативно-технических документах, так как определение несущих конструкций приведено в учебниках по строительной механике и является понятным для каждого проектировщика! (Письмо Минстроя РФ от 29.09.2917 № 35062-АС/08).

Однако для осуществления реконструкции, даже не ведущей к созданию нового объекта недвижимости, необходимо преодолеть всю сложную полосу препятствий, предусмотренную ГрК РФ (экспертиза проектной документации, рнс, строительный надзор, разрешение на ввод в эксплуатацию), а для капитального ремонта ничего этого не требуется (Исключение составляет с 2020 г. капитальный ремонт с использованием бюджетных средств — необходимо будет направить проектную документацию на государственную экспертизу проектной документации в связи с включением в предмет экспертизы проверки достоверности сметной стоимости. Но эта проблема выходит за рамки данной публикации).

Такая непоследовательность публичного законодательства, а вернее отсутствие преемственности, провоцирует застройщиков подменять реконструкцию, не меняющую параметры ОКС. капитальным ремонтом.

При этом, если в результате того, что застройщик позиционирует как капитальный ремонт, будет создан объект с новыми основными характеристиками, это потребует регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости.

Однако сделать это по правилам ч. 10 ст. 40 ФЗ 218-ФЗ не получится, так как потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию, а оно выдаётся только по результатам реконструкции. В этом случае застройщик рискует остаться с самовольной постройкой.

Таким образом, с определённой долей условности, можно сказать, что новый объект капитального строительства появится в результате любой реконструкции, новый же объект недвижимости может быть создан лишь в результате строительства и реконструкции, влекущей изменение основных характеристик реконструируемого объекта, которые найдут отражение в Реестре недвижимости. Капитальный ремонт ни при каких обстоятельствах не повлечёт создание нового объекта недвижимости.

Действующее законодательство не регулирует такого вида градостроительной деятельности как перемещение объекта капитального строительства. Термин перемещение фигурирует лишь при определении понятия объекта недвижимости, а теперь и объекта капитального строительства – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

Однако представляется, что при анализе данного термина следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства.

Физическое перемещение здания без несоразмерного ущерба в силу технического прогресса вполне возможно. Но будет ли такой перемещенный объект прежним объектом недвижимости? Конечно, нет. К основным характеристикам здания (ст. 7 ФЗ №218-ФЗ) относится, в том числе, местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка.

Соответственно, в случае перемещения объекта даже без несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости. То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую категорию – привязка объекта недвижимости в Реестре к определенному земельному участку.

Довольно интересно складывается ситуация с разделом объекта недвижимости.

Как совершенно справедливо отмечает МЭР РФ (Письмо от 01.10.2014 № Д23и-3421), законодательство РФ не содержит положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых, кроме того, установлены требования к образуемым земельным участкам).

При разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, чтобы исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, при этом сам исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность быть введенными в эксплуатацию. Объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела такого объекта без реконструкции (Письмо МЭР РФ от 19.03.2015 №ОГ-Д23-3755).

Таким образом, изначально позиция МЭР РФ была ориентирована исключительно на регистрационное законодательство: действующий в то время ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст.25 в качестве основания регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости называл разрешение на ввод в эксплуатацию, ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, допускающая регистрацию на основании декларации, к данной ситуации была не применима.

Соответственно, независимо от того, требовалось или нет для раздела объекта недвижимости проведение строительных работ, для регистрации прав на новые объекты нужно было разрешение на ввод.

Такой подход крайне негативно сказывался на разделе домов блокированной застройки, автомобильных дорог, ЛЭП, сетей.

Однако впоследствии, возможно в связи с вступлением в силу ФЗ 218-ФЗ, МЭР РФ заняло более гибкую позицию, в соответствии с которой, если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, здание может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможен.

То есть МЭР РФ различает процедуру реконструкции как вид градостроительной деятельности, и раздел как кадастровую процедуру. И более того, допускает раздел без реконструкции при наличии заключения кадастрового инженера о возможности раздела без проведения строительных работ. Регистрация прав на образованные объекты недвижимости в этом случае будет производиться на основании технического плана (Письмо МЭР РФ от 04.04.2017 № Д23и-1881).