Проверка земли в залоге или нет

Как проверить земельный участок перед покупкой

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

В этой статье вы узнаете как проверить земельный участок перед покупкой и, что требуется для проведения прозрачной сделки. Если в ходе заключения договора купли-продажи или после покупки будет установлен факт несоответствия с законом, сделку могут аннулировать.

Зачем еще нужна проверка земельного участка – для определения всех манипуляций, проводимых с объектом. Документация содержит основную, но не полную информацию. Осмотр поможет получить нужную информацию, убедиться, что на участке нет чужих строений.

Перед организацией осмотра актива нужно понимать, как проверить земельный участок перед покупкой, определиться с целями – для чего нужна земля. Заявление на проверку земельного участка подается в несколько инстанций. Земельный актив проходит такие виды проверок:

  1. Юридическую (заказать выписку из ЕГРН).
  2. Техническую.
  3. Градостроительную.

Юридическая проверка помогает определить, насколько сделка будет чистой, есть ли подводные камни, несоответствие действительности и данным, прописанным в документах. Специалисты проводят анализ материалов, кадастровых данных, выписок, выданных Росреестром. Юридическая проверка установит или опровергнет факт наличия судебных запретов, обременений, наложенных на актив.

Техническая проверка отвечает за техническую часть земли, например, можно ли подключить инженерные коммуникации, относится ЗУ к охранной зоне или нет, сколько на участке деревьев и можно ли их вырубить. По завершению составляется и выдается акт проверки земельного участка.

Градостроительная проверка даст оценку, какую конструкцию можно возвести на ЗУ. Оценку проводят эксперты на месте, анализируются документы, составляется план, анализируется проект планировки территории. По завершению потенциальному покупателю выдается отчет с результатами осмотра ЗУ.

Внимание! Самый главный метод проверки участка является «Юридическая проверка», получите выписку из Росреестра и вы узнаете все юридические проблемы о нем.

Что можно выяснить после проверки?

Проверка земельного участка по адресу – покупка недвижимости у собственника. Выгодные предложения, существующие на рынке, привлекают внимание многих соискателей. Эксперты рекомендуют рассматривать несколько предложений, анализировать, сопоставлять данные, выводить среднестатистическую цену.

Если предлагают заниженную стоимость, нужно быть осторожным, а чтобы убедиться, что условия прозрачны, проводится при покупке проверка земельного участка.

Комплексная проверка земельных участков физических лиц снижает риски, помогает приобрести объект без неприятных инцидентов. Что можно выяснить после проверки:

  1. Соответствует расположение, планировка с предъявленными документами.
  2. Находится ли объект под арестом, используется ли в качестве залога.
  3. Существуют ли несоответствия с кадастровой документацией.

Проверка – залог того, что сделка не имеет подводных камней, что объект принадлежит владельцу, предложившему сделку, а не мошеннику, действующему от его имени.

Кому нужна проверка земельных участков

Кому нужна проверка земельных участков перед покупкой – предпринимателю (юридическому лицу) и физическому лицу. Предприниматель планирует инвестировать денежные средства в покупку земельного участка для ведения коммерческой деятельности. Перед заключением сделки проводится осмотр, в ходе которого удается определить – можно реализовать задуманные планы или нет.

Физическое лицо может купить участок для ведения хозяйства в личных целях, для возведения жилого объекта, дачного дома. Покупается участок частным лицом и под огород, сад.

На что обратить внимание при осмотре земельного участка перед покупкой

При осмотре земной поверхности с фиксирующей границей нужно акцентировать внимание на такие нюансы:

  1. Документы. Убедитесь, что субъект имеет полный пакет документов. Это дает основания утверждать, что субъект собственник, сделка пройдет в рамках закона. Предъявленные документы должны соответствовать тем, что представлены на ресурсе Росреестра.
  2. Соответствие информации. Данные в бумагах и реальное состояние объекта должны соответствовать. Например, в справках будет прописано, что земля подходят для строительства жилого дома, а на самом деле она подходит только для подсобного хозяйства (в этом случае построить дом на такой земле запрещено законом).
  3. Информация. Площадь, прописанная в бумагах, должна отвечать той, что есть в действительности.

Частные лица могут осуществить проверку через кадастр, воспользовавшись онлайн сервисами. Можно осуществить проверку земельного участка через Росреестр, запросив у них выписку.

Все документы нужные для проверки земели, вы можете заказать на официальном сайте: https://rosreestor.com/

Важно! Акцентируйте внимание на месторасположении земли, территория не должна входить в особую зону.

Под особой зоной нужно понимать:

  1. Трубопроводы, проходящие через магистраль.
  2. Водохранилища, относящиеся к объекту охраны.
  3. Участки газоснабжения.

Приобретаемый участок не должен находиться под каким-либо обременением.

Риски приобретения земельного участка

Заключая сделку, покупатель рискует больше, чем продавец. В случае неправомерных действий вернуть землю проще, чем деньги. На рынке чистых сделок существует мало, среди основных рисков приобретения земельного участка выделяют:

  1. Без деталей. Продавец заинтересован в быстром заключении сделки, учитывая свои интересы, а не интересы покупателя. В ходе ускоренной продажи детали опускаются, продавец предоставляет те данные, способствующие быстрой реализации земельного актива.
  2. Неполная информация. В предъявленной документации могут отсутствовать все данные, что повлияет на сроки приобретения актива.
  3. Наличие коммуникаций. Осмотр объекта – первое, что должен сделать покупатель. Так он лично убедиться, что на участке не проходят инженерные коммуникации (если они есть, перенести их сложно или невозможно).
  4. Отсутствие коммуникаций. Независимо от целей, возлагаемых на земельный актив, без инженерных коммуникаций не обойтись. Убедитесь перед покупкой, что их можно проложить.
  5. Невнимательность. Не спешите во время осмотра, это может дорого стоить.

Земельный актив может иметь другое предназначение, земля не подходит для возведения нужного объекта. Риски приводят к недостаточной юридической чистоте, сделку могут аннулировать, признать незаконной.

Как выполняется проверка кадастра земели

Перед тем как проводить осмотр, нужно определить, какие документы нужны для проверки земельного участка. Потребуются документы, подтверждающие личность обеих сторон, акт о проведении оценки ЗУ, денежная оценка, справки, подтверждающие отсутствие запрета продажи.

Если владелец муж, жена должна дать письменное согласие на реализацию земельного актива, но только если ЗУ приобретен в браке. Список документов для проверки земельного участка можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Здесь же можно выполнить проверку кадастра ЗУ.

  1. физических проверка земельных участков производится с помощью сайта Росреестра – зайдите на ресурс.
  2. Вам нужен блок «Кадастровая стоимость», он отображается в меню сверху. Заходим туда.
  3. В открывшемся окне введите адрес актива или кадастровый номер.
  4. Поиск начнется после клика на кнопку «Найти объект».

Заказ выписки из ЕГРН на земельный участок займет считанные минуты, система автоматически обработает данные и выдаст результат.

Как проверить и снять обременения с земельного участка

Содержание

Что такое обременение земельного участка

Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.

Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.

Как проверить земельный участок на обременения

Документально убедиться в отсутствии ареста, запрета на продажу и других обременений можно не выходя из дома — через интернет.

Шаг 1 — проверить обременения на сайте Росреестра

Для этого достаточно открыть кадастровую карту Росреестра → ввести кадастровый номер участка → далее «Сформировать запрос» → перейти в раздел «Права и ограничения».

Но перед покупкой или арендой земельного участка доверять такой проверке я бы не стал. Дело в том, что данные из ЕГРН выгружаться с задержкой, создавая огромные риски.

Шаг 2 — документально убедиться в отсутствии обременений

Получается, что единственным способом убедиться в отсутствии обременений можно только через официальный запрос в Росреестре выписки из ЕГРН.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Какие бывают обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:

  1. Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
  2. Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
  3. Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
  4. Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

  • Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
  • Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
  • Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Данные примеры я привел для наглядности. Жизнь полна неожиданностей, поэтому вы можете столкнуться с ситуацией, выход из которой можно обеспечить лишь дружеской договоренностью. Однако, документально зафиксировать договоренности между собственниками (установить сервитут) — будет надёжнее.

Как снять обременения с земельного участка

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Читайте также  Образец договора на разработку мобильного приложения

Близости инженерных сетей (газопровод, ЛЭП и т.п.)

Наличие обременений не накладывает каких-либо ограничений на продажу: просто после переоформления участка обременение перейдет к новому собственнику. Если последний пожелает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника проложенных по его земельному участку коммуникации, перенести их в другое место. В случае положительного решения суда — все расходы на перенос и переподключение коммуникаций лягут на собственника сетей.

В случае, если инженерные сети (например, линия электропередач) были перенесены, но на карте Росреестра обременения остались, то действуем следующим образом:

  1. Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
  2. Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
  3. Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
  4. Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
  5. Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.

Сервитут между собственниками

Сервитут накладывает ограничения на пользование землей для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, прописанные в документе, просто перейдут к новому собственнику участка. Снять ограничения по сервитуту можно следующими способами:

  1. Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
  2. Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.

Ипотека

Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:

  1. Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
  2. Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
  3. Зарегистрировать изменения в Росреестр.

Залог

Если земля находится в залоге, то снять его можно при полном выполнении денежных обязательств, либо путем перехода всех имеющихся обязанностей на нового собственника. Но вероятность добиться от банка разрешения на продажу земли с залогом крайне мала, так как в таком случае финансовая организация приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового владельца.

Арест

Еще один вид обременения – это арест, наложить который может только суд. Например, при наличии задолженности по оплате ЖКХ или ввиду неуплаты алиментов. Избавиться от обременения получится только по решению суда, выдаваемого после устранения причин, которые привели к его наложению. Это может быть выполнение требований, прописанных в исполнительном листе, завершение судебного процесса, либо предложение суда по изменению объекта ареста.

Как оформить сервитут между собственниками

Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.

Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.

В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,

  1. характер накладываемых обременений;
  2. условия прекращения сервитута;
  3. объекты обременения;
  4. адреса договаривающихся лиц;
  5. их права и обязанности;
  6. характер и величина возможной оплаты;
  7. время действия договора;
  8. количество экземпляров.

Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.

Не залогом единым, или Взгляд ВС РФ на судьбу ипотеки после банкротства застройщика

Банкротство застройщика всегда оборачивается трудностями – причем не только для граждан-обманутых дольщиков, но и для предпринимателей, если они также были участниками долевого строительства. Однако иногда интересы двух этих групп дольщиков оказываются прямо противоположными. Именно такую ситуацию разрешила недавно Экономическая коллегия ВС РФ.

В сентябре 2007 года ЗАО «Модерн Индустрия» заключило с Комитетом по управлению имуществом г. Железнодорожный (далее – Комитет) договор аренды земельного участка. Предполагалось, что на этой земле будет возведен многоэтажный дом. Участниками долевого строительства стали 228 граждан и пять организаций. Для того, чтобы обеспечить права дольщиков, им в залог было передано право аренды этого земельного участка. Но застройщик сначала задолжал по договору аренды земли (из-за этого договор был расторгнут), а в июне 2011 года и вовсе был признан банкротом. Дом к этому моменту достроен не был.

В марте 2013 года Комитет обратился в Управление Росреестра по Московской области с требованием о погашении записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку основной договор аренды уже прекратил свое действие. Однако Росреестр отказался прекратить право залога дольщиков, сославшись на отсутствие необходимых документов.

Комитет предъявил иск Росреестру, и суды встали на сторону заявителя, обязав регистратора погасить запись об ипотеке. Тем временем местная администрация провела аукцион и передала земельный участок в аренду другому застройщику.

Узнаем, почему эти решения устроили граждан-дольщиков и не удовлетворили предпринимателей – ведь именно одна из организаций (ООО «Инвестмент Технолоджис») дошла до высшей судебной инстанции с требованием отменить все эти решения судов.

Позиция ООО «Инвестмент Технолоджис»

В судебном заседании Экономической коллегии ООО «Инвестмент Технолоджис» было предоставлено первое слово как заявителю. Представитель общества Сергей Кривошеев постарался убедить Суд, что залог права аренды земли сохраняется до окончания строительства и возник он не на основании договора аренды земли, а на основании договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ).

Он пояснил, что в основном споре между Комитетом и Росреестром ООО «Инвестмент Технолоджис» являлось третьим лицом, и к нему никаких исков не предъявлялось – соответственно, в судебном порядке общество свои права защитить не могло. «В этом процессе мы говорили бы, что договор долевого участия в строительстве не расторгнут. Это был бы наш аргумент», — подчеркнул Кривошеев.

Он сослался также на то, что спор между Комитетом и Росреестром рассматривается по правилам производства по делам из публичных правоотношений (гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ). Но высшие суды отметили в свое время, что спор о праве на недвижимое имущество в таком порядке рассмотрен быть не может и требует оформления искового заявления (п. 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В качестве еще одного аргумента Кривошеев привел тот факт, что в рамках другого дела – ООО «Инвестмент Технолоджис» оспорило проведение аукциона, в ходе которого земля была передана в аренду новому застройщику – апелляционный суд признал ипотеку сохранившейся (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. по делу № А41-9819/13).

Кроме того, Кривошеев отметил, что Комитет вообще не имел права обращаться к Росреестру с требованием о погашении записи об ипотеке – это, по мнению юриста, могла сделать только Администрация г. Железнодорожный. Комитет же в ее структуру не входит, а является самостоятельным юридическим лицом, и у него нет заинтересованности в результате рассмотрения дела.

Правовым обоснованием требований ООО «Инвестмент Технолоджис» послужил тот факт, что для погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в связи с участием в долевом строительстве установлены специальные основания (п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее – закон об ипотеке). Если точнее, необходимы документы о передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Именно таким образом обеспечивается гарантирующая функция залога. А поскольку передаточные акты отсутствуют, отказ Росреестра в погашении записи вполне правомерен, посчитал юрист.

Представители Комитета доказывали, что залог права аренды земли, переданной под строительство, все же должен быть прекращен, поскольку прекратилось само право аренды (то есть предмет ипотеки). Они также подчеркнули, что муниципалитет не имеет финансовой возможности помочь обманутым дольщикам и не должен этого делать: «Если следовать логике заявителя жалобы, то муниципальное образование должно несмотря ни на что обеспечить права участников долевого строительства, хотя застройщик фактически обанкротился».

Кроме того, ООО «Инвестмент Технолоджис», по словам представителей Комитета, немного лукавит, говоря, что залог должен сохраниться до завершения строительства дома. Ведь в отношении первоначального застройщика уже применяется процедура конкурсного производства – а эта процедура банкротства (в отличие от финансового оздоровления) уже не призвана восстановить платежеспособность банкрота, а направлена на его ликвидацию. На это же, кстати, обращали внимание и обманутые дольщики-граждане – они утверждали, что сохранение залога права аренды на землю не сможет гарантировать завершение строительства, ведь старый застройщик уже прекратил свою деятельность, а предприниматели-дольщики достраивать дом своими силами точно не будут.

Читайте также  Сумма выплаты элементов

Не осталось без внимания и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, на которое ссылался заявитель (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. по делу № А41-9819/13). Представитель Комитета отметил, что, во-первых, оно будет оспорено в кассации, а во-вторых, существенно нарушает единообразие уже сложившейся по этому вопросу судебной практики и поэтому доводом по делу являться не может.

Многочисленными ссылками на Устав г. Железнодорожный юристы обосновали, что именно Комитет уполномочен распоряжаться имуществом муниципалитета, в том числе передавать земельные участки в аренду для застройки.

С точки зрения права договор аренды, по мнению представителей Комитета, был расторгнут, и запись об аренде земельного участка в ЕГРП также была погашена. Иными словами, прекратилось обеспеченное залогом обязательство – значит, должен прекратиться и залог (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

У судьи Татьяны Завьяловой, председательствовавшей в заседании, возник вопрос к Комитету: каким образом погашение записи об ипотеке обеспечивает права муниципалитета как собственника земельного участка? Представители Комитета пояснили, что наличие этой записи существенно затрудняло проведение аукциона по передаче земельного участка в аренду и заключение договора с новым застройщиком, а следовательно, не могло обеспечить права физических лиц-дольщиков.

В настоящее же время, пояснили юристы, граждане фактически обеспечены квартирами, поскольку право аренды земли было выставлено на аукцион с обременением в виде обязанности предоставить им эти квартиры. Новый застройщик – ОАО «Холдинговая компания «Главное всерегиональное строительное управление «Центр» – уже приступил к строительству и заключил с гражданами договоры бронирования квартир.

Регистрационный орган поддержал заявителя кассационной жалобы. Представитель регистратора отметила, что погасить запись об ипотеке можно было только после получения согласия на это от всех дольщиков. А права дольщиков, по мнению юриста Росреестра, вообще никак не обеспечены, поскольку ДДУ с ними новый застройщик не заключил, а договор бронирования квартиры, как известно, дает дольщикам меньше гарантий, поскольку не попадает под действие специального закона о защите их прав (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее — закон об участии в долевом строительстве).

Новый застройщик позже пояснил, что с удовольствием заключил бы ДДУ, а не договоры бронирования, но признался, что опасается налоговых последствий. Дело в том, что строительство квартир для дольщиков, пострадавших в результате банкротства строительной фирмы, является для нового застройщика расходами, на которые хотелось бы уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль (ст. 247 НК РФ). Однако формально ДДУ – это возмездный договор, то есть дольщики обязаны передать деньги застройщику, поэтому учитывать ДДУ в расходах вряд ли получится.

Взгляды физических лиц на ситуацию разделились. Это произошло потому, что не все квадратные метры, оплаченные дольщиками, вошли в обременение права аренды земельного участка при заключении договора с новым застройщиком. Так, в постановлении администрации о проведении аукциона шла речь об обременении в объеме 11,8 тыс. кв. м, тогда как 13 тыс. кв. м остались за пределами обременения.

Представитель нового застройщика честно признался, что ОАО «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр» в первую очередь старалась обеспечить права физических лиц, закрепив за каждым из них право на одну квартиру в многострадальном доме. Но дело в том, что некоторые граждане заключили ДДУ на передачу не одной квартир, а нескольких – соответственно, часть денег, уплаченных разорившемуся застройщику, попросту «сгорела».

То же касается и организаций – им представители Комитета и ОАО «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр» советовали обеспечить свои права в рамках дела о банкротстве первоначального застройщика, списав потерю денег на предпринимательский риск. Таким образом, права этих дольщиков могли быть обеспечены только залогом права аренды земли.

Те же граждане, которые оплатили только одну квартиру, претензий к новому застройщику не имели – ведь он обязался без дополнительной платы предоставить им жилье, иногда даже чуть больше первоначальной пощади. «У меня была квартира площадью 66,6 кв. м, а теперь – 67 кв. м», — поделилась председатель инициативной группы обманутых дольщиков Любовь Яковлева и добавила: «А недавно мне звонил другой дольщик и сказал, что площадь его квартиры увеличена на 1,7 кв. м без всякой доплаты».

После выхода из совещательной комнаты Экономическая коллегия неожиданно объявила о возобновлении слушаний по делу и перерыве в судебном заседании. Следующее заседание по делу оказалось более эмоциональным – на нем присутствовало много дольщиков-граждан, которые в прошлый раз на рассмотрение дела не попали (некоторые просто не знали о нем, другие не смогли сориентироваться из-за смены зала в день заседания). Всем желающим судья Завьялова предоставила слово и была вынуждена периодически призывать присутствующих к порядку – на наиболее понравившиеся выступления обманутые дольщики реагировали аплодисментами.

Сергей Кривошеев, выступавший после дольщиков, привел новые аргументы в пользу своей позиции, не прозвучавшие на первоначальном заседании. Так, он подчеркнул, что для погашения записи об ипотеке необходимо решение суда (п. 1 ст. 25 закона об ипотеке), которого не было. «По мнению судов, наш залог прекратился еще ранее дня рассмотрения дел, то есть регистрационная запись прекратилась сама собой», — с иронией отметил он.

Кроме того, он предостерег Суд от решения, которое может дать карт-бланш злоупотреблениям со стороны недобросовестных застройщиков. Дело в том, что на территории Московской области действует специальный закон, принятый в интересах обманутых дольщиков-граждан (Закон Московской области от 1 июля 2010 г. № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области»). Правда, конкретных мер защиты этот закон не содержит – в основном речь о порядке ведения реестра проблемных застройщиков и перечня проблемных объектов строительства, а также о привлечении нового застройщика. Но во многих регионах не принят и такой закон. «Например, в Смоленской области и Магадане специального закона нет. Верховный суд может создать опасный прецедент – будет использоваться следующий механизм: расторжение договора аренды земельного участка, выделенного под строительство, «выкидывание» из ЕГРП всех дольщиков, утрата дольщиками права залога (а соответственно, и гарантий, предоставляемых законом об участии в долевом строительстве) и передача уже очищенной от бремени старых дольщиков земли новому застройщику», – резюмировал Кривошеев.

Судьи Коллегии оказались в довольно сложной ситуации. С одной стороны, налицо конфликт норм закона, с другой – конфликт интересов пострадавших дольщиков. В результате Суд пришел к следующим выводам:

Нижестоящие суды все-таки были неправы, признавая незаконным отказ Росреестра погасить запись об ипотеке. Экономическая коллегия подчеркнула приоритет закона об участии в долевом строительстве перед прочими законами. По мнению судей, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика передать квартиру, но и возврат внесенных дольщиками денег в том случае, когда завершить строительство не получилось. Поэтому сам залог судьи увязали не с договором аренды земли, а с ДДУ. Следовательно, расторжение договора аренды, посчитала Коллегия, не влечет прекращения ипотеки.

Тем не менее, решения нижестоящих судов следует оставить в силе. Судьи отметили, что закон об ипотеке и закон об участии в долевом строительстве действительно предусматривают специальные основания для прекращения залога. Однако эта модель, посчитал Суд, не рассчитана на тот случай, когда застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства – в таком случае следует руководствоваться общими положениями ст. 352 ГК РФ о прекращении залога.

Судьи отвергли довод ООО «Инвестмент Технолоджис» о том, что запись о прекращении ипотеки возможна только после передачи всех объектов строительства дольщикам. Хотя такая норма действительно содержится в ст. 25 закона об ипотеке, судьи посчитали ее неприменимой к ситуации банкротства застройщика, поскольку последний уже объективно не сможет достроить дом и передать квартиры в нем дольщикам. По сути, Коллегия намекнула нижестоящим судам, что специальные нормы о прекращении залога только после передачи дольщикам квартир могут использоваться исключительно тогда, когда есть шанс на реальное завершение строительных работ.

Резюме решения Экономической коллегии заключается в простом выводе: предмет ипотеки (то есть аренда земельного участка под строительство) прекратил существование, а значит, и сама ипотека существовать уже не может. Благо права граждан, гарантией которым и служила ипотека, в этом конкретном случае оказались под защитой. А заявителю и другим организациям-дольщикам Суд посоветовал отстаивать свои интересы в рамках дела о банкротстве застройщика.

Требования к недвижимости

Общие требования

  • Соответствие санитарно-техническим нормам
  • Отопление Вся жилая площадь помещения должна отапливаться в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации , электричество, водоснабжение Должен быть водопровод, обепечивающий подачу холодной и горячей воды, либо подачу холодной воды и оборудование, обеспечивающее горячее водоснабжение , канализация
  • Наличие кухни/ кухонного блока и санузла
  • Нежилые и коммерческие помещения/здания (офисы, склады и пр.)
  • Дома, не предназначенные для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и пр.)
  • Недвижимость за рубежом и в тех регионах России, где у банка нет отделений
  • С наличием обременения (залог, рента, наём и т.д.), которое не погашено до выдачи кредита
  • Под арестом, являющиеся предметом судебного иска, с наличием иных прав и претензий третьих лиц и иных неприемлемых для банка обязательств
  • Объект, продавец которого признан банкротом или находится в процедуре банкротства
  • Объект, собственником которого является супруг заемщика, или ранее находился в собственности заемщика и/или супруга заемщика — обратный выкуп;
  • Объединение лоджий и/или балконов с помещениями квартир/апартаментов путем разборки наружных стен
  • Перенос отопительных приборов на лоджии и балконы
  • Объединение газифицированной кухни с жилым помещением
  • Объединение квартир/апартаментов по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий
  • Увеличение площади санузлов и/или ванных комнат за счёт жилых и вспомогательных помещений квартир/апартаментов
  • Увеличение площади жилых помещений или кухни за счёт помещений санузлов и/или ванных комнат
  • Устройство проемов в несущих стенах, снос, частичный демонтаж несущих стен
  • Снос, частичный демонтаж, уменьшение сечения вентиляционных коробов
  • Перенос инженерных стояков (водопровод, канализация)

Дополнительные требования

Банк не сможет предоставить ипотеку на:

  • аварийное жильё
  • дома под снос, капремонт или реконструкцию с отселением
  • объекты с износом 65% и более, по отчету об оценке
  • бараки Дом барачного типа — одно- или двухэтажное здание, предназначенное для проживания, как правило, с общей кухней и санитарным узлом, чаще, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы и дома с внешними деревянными стенами
  • дома гостиничного типа и действующие общежития
  • отдельные комнаты или доли в квартире Проведение сделки возможно, если заёмщик/поручитель-супруг уже владеет другими комнатами/долями и в результате заключения сделки всё жилое помещение перейдёт в собственность заёмщика или в совместную собственность заёмщика и поручителя-супруга, а также в залог банку

Таунхаус — малоэтажный жилой дом, сблокированный не менее чем из 3-х квартир/секций с изолированными входами в каждую квартиру/секцию, без общего подъезда.

  • Дом находится в комплексе однотипных таунхаусов и подключён к единой системе коммуникаций — электроснабжение, водоснабжение, канализация.
  • Год постройки/ввода в эксплуатацию — не ранее 1995 г.
  • Материал стен — кирпич или бетон, в т.ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т.п.

Если земельный участок, на котором расположен таунхаус, принадлежит собственнику таунхауса на праве собственности, то объектом залога выступает также и земельный участок под таунхаусом.

Жилой дом — объект недвижимости, приобретаемый на вторичном рынке жилья и отвечающий следующим требованиям:

  • Является отдельно стоящим жилым домом Жилой дом не является частью жилого дома (ни согласно данным ЕГРН, ни фактически не имеет общую стену с другим жилым домом, не входящим в состав предмета ипотеки)
  • Жилой дом построен не ранее 01.01.2000.
  • Дом и земля под ним принадлежат продавцу на праве собственности.
  • Категория использования земельного участка:
    • земли населенных пунктов / поселений с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, размещения / строительства дачных и/или садовых домов, для садоводства / садоводства и огородничества.
    • земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное хозяйство / дачное строительство / для садоводства (или иные виды разрешенного использования, позволяющие возведение жилых зданий, строений на землях сельскохозяйственного назначения).
  • Площадь — не менее 60 кв. м.
  • Стены дома выполнены из кирпича, бетона или материалов на его основе. Подойдут газоблок, пеноблок, твинблок и т.п., брус/клееный брус, оцилиндрованное бревно, ЛСТК с утеплителем стен, СИП панели СИП панели из ОСП и пенополистирола; СИП панели из ОСП и пенополиуретана, из ОСП и минеральной ваты и шлакоблок.
  • Установлены окна и входные двери.
  • Жилой дом оборудован инженерными коммуникациями и подключён к:
    • электросети, установлены счётчики учета электроэнергии
    • центральному отоплению или оборудован автономной газовой или электрической системой отопления, осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления
    • всесезонному водопроводу или скважине
    • канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб
  • Удаленность от ближайшего города, где есть банк ВТБ — не более 50 км. Ограничение не действует для Москвы, Московской области и коттеджных поселков, которые подходят под условия программы:
    • есть круглогодичный подъезд, территория огорожена и охраняется
    • поселок состоит из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов
    • в домах есть системы электроснабжения и круглогодичного водоснабжения, канализация и отопление
    • в поселке есть автомобильные дороги, ограждения и наружное освещение
  • Рассматриваются как предмет ипотеки жилые дома во всех регионах, кроме: городской округ г. Норильска и Таймырский (Долгано-Ненецкий) район Красноярского края, г. Магадан и Магаданская область.

Рыночная стоимость предмета ипотеки оценивается независимым оценщиком. Банк рекомендует своим клиентам обращаться к независимым оценщикам, в отношении которых принято положительное решение о сотрудничестве.

Выписка из ЕГРН и ЕГРП: в чем разница и как правильно заказать отчет

ЕГРН, ЕГРП, ГКН — с этими аббревиатурами знакомы многие, кто покупал или продавал недвижимость. В статье расскажем, как они расшифровываются, чем отличаются, а также где заказать актуальный отчет об объекте.

Что такое ЕГРН, ЕГРП и ГКН

До 2017 правительство хранило всю информацию о недвижимости в стране в двух базах данных: Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и Государственном кадастре недвижимости (ГКН). В первом можно было узнать имена собственников и общие характеристики объекта, а также обременения, которые на него действуют. В ГКН хранили технические характеристики, например, тип недвижимости, кадастровую стоимость и информацию о перепланировках.

Госорганы тратили много времени на работу двух баз, иногда сведения в них дублировались. Чтобы получить полную информацию об объекте, гражданам приходилось заказывать сразу две выписки. Чтобы оптимизировать работу госорганов и упростить получение услуг, с 1 января 2017 года две базы объединили в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В чем разница между ЕГРН и ЕГРП

ЕГРП — устаревший реестр, который уже не обновляется. Всю информацию из этой базы данных правительство перенесло в ЕГРН. Записи из старого реестра частично хранились в бумажном, а частично — в электронном виде. Новую базу данных Росреестр полностью ведет онлайн.

Такой способ работы безопасней — данные не потеряются и не пропадут, они хранятся на защищенных серверах Росреестра. Также он исключает риск мошенничества или ошибки. Выписки готовятся автоматически, и в них попадают только актуальные сведения из реестра.

Для чего нужна выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — единственный способ узнать или подтвердить сведения о недвижимости. Она может понадобиться, чтобы:

  • проверить недвижимость перед покупкой или продажей,
  • доказать свои права на жилье в суде,
  • получить кредит под залог имущества,
  • оформить наследство или договор дарения.

Структура выписки из ЕГРН

Существует несколько видов выписок из ЕГРН. В статье рассмотри, что можно узнать из двух популярных видов выписок: об основных характеристиках и зарегистрированных правах, а также о переходе прав собственности.

В выписке об основных характеристиках можно найти три обязательных раздела:

  • Характеристики объекта. В этом разделе перечислена основная информация о недвижимости, например, кадастровый номер, а также назначение и площадь. В выписке на земельный участок также можно найти кадастровые номера всех объектов, которые на нем зарегистрированы. Также здесь можно найти и адрес объекта. Если администрация еще не присвоила адрес, Росреестр может указать ориентир или название населенного пункта.
  • Права на объект. В этом разделе можно проверить, кому принадлежит недвижимость.
  • Действующие обременения. Если на недвижимости есть обременения, аресты, залоги или ограничения, в этом разделе укажут сроки их действия, а также в пользу кого они установлены.

Если на недвижимость наложен арест, собственник не может ей распоряжаться. А вот продать объект с обременением можно. Главное — указать этот пункт в договоре.

В выписке на земельный участок можно найти еще два раздела:

  • Местоположение участка. Здесь вносят координаты границ участка, а также его схематичный план. Этого раздела может не быть, если земля не размежевана, или межевание проводили до 2009 года.

С 1 января 2018 года нельзя продавать или дарить неразмежеванные участки. Если вы все-таки хотите приобрести такую землю помните, что межевание может занять несколько месяцев. Иногда в результате этой процедуры границы и форма участка сильно меняются.

  • Части земельного участка. Этот раздел появится, если участок поделен на части.

Еще один вид выписки — о переходе прав собственности. Ее заказывают, если хотят проследить историю владения. В такой выписке вы узнаете:

  • Кадастровый номер, адрес и вид недвижимости.
  • Кто, когда и на каких основаниях был владельцем объекта с 31 января 1998 года. Если вы хотите узнать, кто был собственником до этой даты, придется обратиться в местную администрацию или БТИ.
  • Кто заказал выписку.

Преимущества отчета об объекте недвижимости

Информация открыта всем. Раньше выписку из ЕГРП мог запросить только хозяин имущества. Сейчас это может сделать любой.

Все данные в одном документе. Не нужно обращаться в несколько инстанций и дважды платить госпошлину. Чтобы получить все сведения об объекте, достаточно заказать один отчет.

Разные виды отчетов. Вы можете выбрать ту выписку, которая нужна именно вам. Так, чтобы узнать историю владения, не обязательно заказывать полный отчет.

Как получить выписку из ЕГРН

Порядок получения выписки зависит от того, в каком виде вы хотите ее получить: электронном или бумажном.

Как получить бумажную выписку из ЕГРН

  1. Придите в офис Росреестра или МФЦ и напишите специальное заявление. Не забудьте взять с собой паспорт.
  2. Оплатите государственную пошлину. Стоимость пошлины зависит от вида выписки, а также от того, кто ее заказывает: физическое лицо или юридическое.
  3. Забрать готовую выписку можно в том же офисе Росреестра или МФЦ.

Заявление можно отправить в Росреестр заказным письмом по почте. В этом случае к письму нужно приложить копию квитанции об оплате пошлины.

Если вам нужен отчет с актуальной информацией об объекте недвижимости и реальном собственнике, то вы можете заказать отчет на Контур.Панораме. Просто укажите, какой объект вы хотите проверить, и сервис автоматически составит отчет на основе данных из Росреестра.