2019 возобновление договора аренды земельного участка

Официальный сайт
Гатчинского муниципального района

  • Обращения
  • Написать обращение
  • Статистика
  • Приемная губернатора
  • Общероссийский день приема граждан
  • — вернуться —

13.06.2009г. между Администрацией муниципального образования Большеколпанского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ООО «ПикНик» был заключен договор №71 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:23:04:-20-002:0171, находящийся по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, д.Большие Колпаны, 53-й км Киевского шоссе участок №1-б, для производственной деятельности, в границах. Указанных в кадастровом паспорте Участка (приложение №2 к договору), общей площадью 2790 кв.м.
Указанный земельный участок прилегает к земельному участку с кадастровым номером 47:23:0420002:118, принадлежащему ООО «ПикНик», государственная регистрация собственности 47-78-17/011/2006-092, и используется до настоящего времени для производственных целей ООО «ПикНик». Доступ на арендованный участок осуществляется, как и в момент заключения договора аренды, с находящегося в собственности ООО «ПикНик» земельного участка.
07.08.2017г. Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района ЛО обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с ООО «ПикНик» задолженности по арендной плате по договору №71 аренды земельного участка от 30.06.2009г., указав в заявлении, что данный договор аренды, заключенный сроком до 30.06.2014г. возобновлен на тех же условиях в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ.
Судебным приказом Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2017г. по делу №А56-67102/2017 с ООО «ПикНик» взыскана задолженность по договору №71 аренды земельного участка от 30.06.2009г. за период с 15.09.2016г. по 15.06.2017г. в размере 14358 рублей, пени за период с 16.03.2016г. по 07.08.2017г. в размере 4224 руб.81 коп., то есть договор №71 аренды земельного участка от 30.06.2009г. признан судом действующим.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) «в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).»
Глава 7 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Учитывая, что договор №71 аренды земельного участка из земель населенных пунктов 1, находящийся по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, д.Большие Колпаны, 53-й км Киевского шоссе участок №1-б, до настоящего времени не расторгнут и не оспорен в судебном порядке, свои обязательства по договору ООО «ПикНик» исполняет надлежащим образом, однако требуется получение нового кадастрового номера земельного участка и государственная регистрация договора,

— утвердить схему расположения земельного участка на кадастровой карте территории площадью 2790 по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, д.Большие Колпаны, 53-й км Киевского шоссе участок №1-б
— заключить с ООО «ПикНик» соглашение о возобновлении договора аренды №71 аренды земельного участка из земель населенных пунктов 1, находящийся по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, д.Большие Колпаны, 53-й км Киевского шоссе участок №1-б от13.06.2009г. на новый срок.

Администрация Гатчинского муниципального района, рассмотрев Ваше обращение ((ВХ-ОГ-2815/2020 от 27.07.2020) по вопросу утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, сообщает следующее.
В соответствии с правилами землепользования и застройки Большеколпанского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне П-2 Зона производственных объектов IV-V класса опасности. Перечень видов разрешенного использования данной территориальной зоны не предусматривает формирование земельного участка для производственной деятельности.
В соответствии с п.4 приказа Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе», при подготовке Схемы учитываются сведения о зонах с особыми условиями использования территории. Испрашиваемый земельный участок попадает в зону санитарных разрывов транспортных коммуникаций (Н-3), охранную зону объектов инженерной инфраструктуры (Н-4), в охранную зону ЛЭП высокого напряжения и в охранную зону кабеля низкого напряжения. В представленных Вами графических материалах эта информация отсутствует.
Так же в соответствии с представленными материалами на формируемом земельном участке находятся объекты недвижимости. В представленном Вами пакете отсутствуют, документы на данные объекты.
Из представленных графических материалов не ясно, каким образом будет осуществляться доступ к образуемому земельному участку (п.26 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости»).

Учитывая вышеизложенное, на основании пп.1 и пп. 3 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация Гатчинского муниципального района отказывает Вам в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Относительно заключения соглашения о возобновлении договора аренды №71, сообщаем, что действующее законодательство не предусматривает данную процедуру.

Заместитель главы администрации В.А. Норкин

2019 возобновление договора аренды земельного участка

Автор: Евгений Черный

Опубликовано: «Юридическая Газета» №28-29 (682-683), 9 июля 2019 г.

Сегодня важность судебной практики в земельных спорах трудно переоценить. Ее анализ дает нам понимание потенций них рисков и возможных преимуществ в той или иной форме землепользования. Как ни странно, решения судов могут выступать действенным и убедительным инструментом для взаимопонимания чиновников с бизнесом в случае возникновения дискуссий с целью достижения компромисса. Различное толкование норм материального права предоставляет стимул практикующим юристам и адвокатам критически относиться к мотивам, положенных в основу судебных решений.

Целесообразно рассмотреть вопрос о том, является ли судебная практика аксиомой на примере определенных категорий споров: переход права на земельный участок при переходе права собственности на недвижимое имущество, возобновления договоров аренды земли и взыскания средств по бездокументарным использованиям земельного участка.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на недвижимое имущество

Неоднозначным и кое неожиданным является применение судами ст. 120 Земельного кодекса Украины и ст. 377 Гражданского кодекса Украины. В постановлении Верховного Суда от 06.03.2019 г. по делу №914 / 2687/17 истец (физическое лицо-предприниматель) продал объект незавершенного строительства, вещные права на которые зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, другому лицу (физическому лицу-предпринимателю). Истец просит суд признать заключенным дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды земли, заключенного между истцом (продавцом) и ответчиком (Стрыйским городским советом) в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество.

Верховный Суд отмечает, что в случае перехода права собственности на недвижимость замена арендатора земельного участка в соответствующем договоре аренды земли происходит автоматически, в соответствии с прямой нормы закона, независимо от того, произошло документальное переоформление арендных правоотношений путем внесения изменений в договор по арендатора, поскольку переоформление только формально отражает то, что прямо закреплено в законе. Такая позиция суда согласуется с позицией Высшего хозяйственного суда Украины от 28.11.2016 г. по делу №908 / 460/16 позицией Верховного Суда от 07.11.2018 г. по делу №910 / 20774/17, позицией Верховного Суда от 27.02.2019 г. по делу №913 / 661/17. Таким образом, суд по этому делу трактует объект незавершенного строительства как полноценный объект гражданского оборота.

В указанных позициях суда прослеживается соблюдение «буквы закона» и устойчивость позиций, безусловно дает основания утверждать о тенденции к полному соблюдению принципа правовой определенности в судебных процессах этой категории дел в аналогичных правоотношениях.

Читайте также  Выплаты молодым семьям 2018 хмао

Также не менее интересной для анализа является постановление Верховного Суда от 16.04.2019 г. по делу №907 / 68/18. Истец приобрел по результатам аукциона недвижимое имущество в банке, находится в процедуре ликвидации, и является собственником земельного участка под приобретенным недвижимым имуществом. Истец просит признать за ним право собственности на земельный участок и обязать осуществить соответствующую регистрацию в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Верховный Суд выражает позицию, что переход имущественных прав к другому лицу влечет за собой переход к ней прав на ту часть земельного участка, на котором непосредственно расположен объект недвижимости, а также части земельного участка, которая необходима для его обслуживания. Такая позиция согласуется с позы этой Большой Палаты Верховного Суда от 04.12.2018 г. по делу №910 / 18560/16.

Кроме того, Верховный Суд утверждает, что суды в этом деле не установили, что надлежащее истцу недвижимое имущество находится именно на части спорного земельного участка. В противном случае осуществлению сделки, предусматривающего приобретение права собственности на недвижимое имущество, что связано с переходом права на часть земельного участка, должно предшествовать выделение этой части в отдельный земельный участок. Такой вывод изложен в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 04.12.2018 г. по делу №910 / 18560/16.

Таким образом, указанное дело может служить «ценным» прецедентом как для покупателей, так и продавцов недвижимости без земельного участка. Последние должны комплексно подходить к определению цены объекта продажи, при этом учитывая экспертную оценку земельного участка. Однако очерченный вопрос может быть предметом отдельного судебного разбирательства, имеет шансы на успех.

Возобновление договора аренды земли

В постановлении Верховного Суда от 18.04.2019 г. по делу №625 / 166/18 сложилась следующая ситуация. Между сельхозпредприятием и владельцами земельных участков были заключены договоры аренды земельных участков сроком на 10 лет. До истечения срока действия указанных договоров предприятие (арендатор) направило арендодателям письмо о намерении продлить срок действия указанных договоров с проектом дополнительного соглашения. Однако арендодатели, ссылаясь на нежелание продолжать пение работу с этим предприятием, а также желание самостоятельно использовать земельный участок, сообщили арендатора о запрете использования принадлежащих им земельных участков. В дальнейшем владельцы спорных земельных участков заключили договоры эмфитевзиса, вещные права на которые зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. В связи с этим первичный арендатор обратился в суд с иском о признании договоров эмфитевзиса недействительными, поскольку они нарушают его преимущественное право как предыдущего арендатора.

Верховный Суд пришел к выводу, что наниматель, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, обязан сообщить об этом наймодателя до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором — в разумный срок. Таким образом, преимущественное право арендатора будет поднят в случае заключения договора аренды с новым арендатором при условии соблюдения процедуры уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущественное право, продолжение пользования земельным участком после окончания срока действия договора аренды и отсутствии в течение месяца после окончания срока действия договора аренды возражений арендодателя о возобновлении договора. Однако в этом деле были возражения со стороны арендодателя о возобновлении договора с впереди нем арендатором, а потому преимущественное право арендатора не было нарушено.

Таким образом, можем сказать, что преимущественное право арендатора не является абсолютным, а позиция суда в этой категории дел будет зависеть от четко определенных законом требований. Недостижения договоренности арендатора с арендодателем о возобновлении договора аренды при дальнейшем заключении договора эмфитевзиса арендодателем с другими лицами не затрагивает преимущественного права арендатора.

В постановлении Верховного Суда от 22.05.2019 г. по делу №233 / 844/18 есть похожие утверждения относительно процедуры возобновления договора аренды земли. Однако, кроме толкования ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», Верховный Суд привел основания, при отсутствии доказательства которых преимущественное право на возобновление теряется: сообщение должным образом арендодателя о своем намерении реализовать преимущественное право продления пользования земельным участком после окончания срока действия договора аренды, совершения конклюдентных действий, а именно продолжения пользования спорным земельным участком и внесения соответствующей арендной платы по истечении срока действия договора, а также отсутствие возражений арендодателя о возобновлении договора на тех же условиях на тот же срок. Исполнение обязанности осуществления конклюдентных действий, положено судом на арендатора, дает основания утверждать о настоящем намерении использовать такой земельный участок и восстановить договор аренды земли на новый срок.

Дело с похожими фактическими обстоятельствами также была предметом пересмотра Большой Палаты Верховного Суда, по результатам которого было принято постановление от 10.04.2018 г. по делу №594 / 376/17-ц, в которой изложены аналогичную правовую позицию.

Однако Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 05.06.2019 г. по делу №709 / 433/17 отмечает, что для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч. 6 ст. 33 Закона «Об аренде земли», необходимо наличие таких юридических фактов: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды; до окончания срока действия договора он сообщил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; в письма-уведомления арендатор добавил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенной земельным участком; арендодатель письменно не сообщил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды. Однако в этом постановлении не указан никаких утверждений об обязанности осуществления конклюдентных действий в виде продолжения уплаты арендной платы по окончании договора.

Таким образом, мы видим устойчивую и определенную позицию и четкие основания для понимания арендаторов, когда можно воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора, а когда — нет. Однако, учитывая обстоятельства дела, основания для возобновления договора могут быть разными.

Бездокументарное использование земли

В этом вопросе образцовой динамика принятых судом решений. Без прошлого нет будущего. Поэтому для сравнения целесообразно проанализировать не только позиции 2019 по этому вопросу, но и ранее сформированные выводы судов.

До 2019 г. среди судей не было единства, поскольку на протяжении последних 4-х лет позиция судов неоднократно менялась. В частности, в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 01.12.2015 г. по делу №918 / 1965/14 указано, что ответственность за причиненный вред может наступать лишь при наличии оснований, к которым законодатель относит наличие вреда, противоправное поведение причинителя вреда, причинную н «связь между вредом и противоправным поведением причинителя и вина.

В постановлении Верховного Суда Украины от 12.04.2017 г. по делу №922 / 207/15 суд определяет правоотношения по неуплате арендной платы за землю следующим образом: «С момента возникновения права собственности на недвижимое имущество в ЧП ОСОБА_2 возникла обязанность заключить и зарегистрировать договор аренды на спорный земельный участок». Суд применяет к этим правоотношениям ст. 1212 Гражданского кодекса Украины.

Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 23.05.2018 г. по делу №629 / 4628/16-ц якобы поставила точку в судебной практике, подтвердив позицию о том, что правоотношения по неуплате арендной платы за землю является кондикционный. Однако через два дня Верховный Суд в своем постановлении от 25.05.2018 г. по делу №922 / 3413/17 применил ст. 1166 Гражданского кодекса Украины.

Все же остановимся подробнее на позициях Верховного Суда 2019, анализируя которые четко понятно, какую позицию поддерживает суд кассационной инстанции. В постановлении Верховного Суда от 14.01.2019 г. по делу №912 / 1188/17 кондикционные обязательства трактуются следующим образом: «Ответчик, как владелец объектов недвижимого имущества, пользовался земельным участком, на котором эти объекты расположены, по отсутствии оформленного в соответствии с требованиями действующего законодательства права пользования этим земельным участком, не платя арендную плату. Итак, ответчик без достаточного правового основания за счет истца, является владельцем земельного участка, сохранил за собой средства, которые должен уплатить за пользование им, то есть, арендную плату, поэтому обязан вернуть эти средства владельцу земельного участка на основании ч. 1 ст. 1212 ГК Украины».

Сейчас мы снова прослеживаем в правовых позициях Верховного Суда квалификацию этих правоотношений как кондикционных обязательств. Например, в постановлении Верховного Суда от 07.06.2019 г. по делу №924 / 638/18 указано: «Суды предыдущих инстанций неправильно применили нормы материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, а именно не были применены нормы ст. 1212 Гражданского кодекса Украины, а также в связи с этим было допущено нарушение норм процессуального права в части проверки обстоятельств дела допустимыми доказательствами…».

Читайте также  Срок оформления пенсии после подачи заявления

Споры касательно бездокументарного использования земли является чрезвычайно распространенными во всех регионах Украины. Подобные споры существуют относительно земель различных категорий и различного целевого назначения. Поэтому чрезвычайно важно в дальнейшем держать единственный вектор развития судебной практики в этой категории дел.

Динамика изменения решений судов кассационной инстанции в аспекте обоснования позиции впечатляет. Однако, несмотря на коллизии в законодательстве и огромную загруженность, Верховный Суд в определенных категориях споров показывает примерные позиции, которые с течением времени не перестают демонстрировать прогрессивный подход судей, удобную для анализа структуру решений и единство правового подхода.

2019 возобновление договора аренды земельного участка

Понятие и форма договора

По договору аренды земельного участка арендодатель обязан передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок за плату.

Настоящий договор является консенсуальным, то есть заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям договора. Договор заключается в письменной форме и нотариально удостоверяется по желанию сторон. Право аренды подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Именно с момента регистрации права закон связывает факт передачи объекта в аренду, то есть подписывать акт приема-передачи земельного участка не обязательно.

Стоит учитывать и то, что момент заключения договора и момент вступления им в силу могут не совпадать. Так, право аренды земельного участка возникает с момента его государственной регистрации.

Отношения сторон по договору аренды земельного участка регулируются специальным Законом Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее – Закон).

Законом предусматриваются существенные условия договора аренды.

Во-первых, в договоре должен быть определен объект аренды, то есть земельный участок с кадастровым номером, местом расположения и его размером. Учитывая данное положение, земельный участок, который передается в аренду, должен быть сформирован как объект гражданских прав.

Во-вторых, указывается дата заключения и срок действия договора аренды. Здесь следует учесть отдельные положения Закона в части минимального и максимального срока действия договора. Так, арендовать участок более чем на 50 лет вы не сможете. Например, минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства составляет 7 лет, если же они являются земельными участками мелиорированных земель и на них проводится гидротехническая мелиорация, минимальный срок увеличивается до 10 лет.

В-третьих, обозначается размер арендной платы с указанием ее индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату.

Законом определяются отдельные особенности установления арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются в соответствии с НКУ, плата взимается исключительно в денежной форме и не может быть уменьшена по соглашению сторон, если участок передан на земельных торгах.

Преимущественное право арендатора

Статьей 33 Закона предусматривается преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Для того чтобы воспользоваться данным правом, необходимо установить следующие юридические факты:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору;

– арендатор уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом.

Как правило, срок уведомления устанавливается в договоре, но в любом случае должен быть не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия;

– к письму-уведомлению приобщается проект дополнительного соглашения;

– арендодатель в течение месяца не уведомил арендатора о наличии возражений и своем решении.

При этом Верховный Суд в постановлении от 04.02.2020 г. по делу № 272/439/18 отметил, что: «. в случае несогласия арендодателя в возобновлении договора аренды, направленного арендатору в месячный срок до истечения срока его действия, преимущественное право на заключение договора аренды земли прекращается, так как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок не может доминировать над исключительным правом арендодателя, как собственника земельного участка, относительно пользования и распоряжения им по своему усмотрению после окончания срока действия договора аренды земли».

Так, в договоре аренды стороны могут предусмотреть условия относительно его возобновления. Исключение составляют земельные участки государственной и коммунальной собственности (кроме случаев, если на них расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя).

При отсутствии заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора, подаваемого за месяц до даты окончания его действия, государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок. То есть заключать новый договор не нужно.

Новые правила о возобновлении договоров аренды земли применяются после 16.01.2020.

Основания для прекращения договор приведены в ст. 31 Закона. Договор аренды может быть также расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных законом и условиями договора, или по соглашению сторон.

В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях:

– сельскохозяйственного назначения – за 6 месяцев,

– несельскохозяйственного назначения – за год.

Данное право может быть реализовано, только если в течение указанного срока не поступили предложения от других лиц на заключение договора аренды этого же участка на тех же условиях. Это право не возникает в случае расторжения договора вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем договорных обязательств.

Договор аренды или другие вещные права на земельный участок

Сервитут. Отличие от договора аренды состоит в том, что сервитут может быть бесплатным и не ограниченным каким-либо сроком. Сервитут не лишает собственника земельного участка права пользования им.

Обычно земельный сервитут устанавливается решением суда, поскольку собственники земельных участков неохотно идут на уступки и не соглашаются на ограниченное пользование своим участком другим лицом.

Эмфитевзис. Это право владеть и пользоваться чужой землей для сельскохозяйственных нужд. Срок договора не может превышать 50 лет.

Суперфиций. В отличие от эмфитевзиса, это право владеть и пользоваться чужой землей для застройки. Ограничение в части максимального срока договора установлено только для земельных участков государственной или коммунальной собственности и не может превышать 50 лет.

В отличие от аренды, эмфитевзис и суперфиций могут отчуждаться и передаваться в порядке наследования, кроме земельных участков государственной или коммунальной собственности.

Договор суперфиция и эмфитевзиса является своеобразной альтернативой договору аренды земельного участка. Так, процедура заключения и прекращения договора аренды и взаимоотношения между сторонами являются формализованными и законодательно определенными. Зато в договорах суперфиция и эмфитевзиса у сторон есть более широкое поле для маневра, исходя из возможности определения условий договора по своему усмотрению.

В условиях действия запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения договоры эмфитевзиса с каждым годом становились все популярнее. Учитывая то, что размер и порядок оплаты устанавливаются сторонами, собственник земельного участка мог получить всю сумму средств наперед, тем самым как бы «продавая» земельный участок.

Однако договоры эмфитевзиса уже совсем скоро могут уйти в прошлое с отменой моратория. Так, с 01 июля 2021 года вступит в силу принятый Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (Закон от 31.03.2020 г. № 552-ІХ), который позволяет приобретать земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся под запретом отчуждения.

Итак, при заключении договора аренды земельного участка рекомендуем, кроме существенных условий, детально прописать права и обязанности сторон, порядок реализации преимущественного права арендатора, условия возобновления договора аренды, порядок его прекращения, последствия расторжения и ответственность сторон. Именно четко определенные условия договора предотвратят неоднозначную их трактовку и возникновение судебных споров.

_____________________________________________
© ТОВ «ІАЦ «ЛІГА», ТОВ «ЛІГА ЗАКОН», 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов’язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ «ЛІГА ЗАКОН» заборонено.

Эксперт объяснил новые правила возобновления договоров аренды земли

Украина в конце прошлого года приняла Закон Украины № 340 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству», который в народе получил название «антирейдерский закон». Законом в частности предусматриваются 4 новые правила возобновления договоров аренды земельных участков, которые начнут действовать летом 2020 г.

Читайте также  Постановление о замене счетчиков электроэнергии 2019

Нововведения объяснил юрист Виталий Петровский в материале Kurkul.com.

Первое правило — это изменение процедур возобновления договоров аренды.

Преимущественное право на возобновление договора, если арендатор не позднее одного месяца до окончания срока действия договора, если иное не предусмотрено договором, обращается к арендодателю с письмом-уведомлением о намерении восстановить срок действия такого договора.

«В случае, если арендатор, который надлежащим образом исполнял условия договора аренды, по истечении срока действия такого договора продолжает пользоваться земельным участком, платить за такое пользование арендную плату, а арендодатель, в свою очередь, в течение месяца не высказал своих письменных возражений относительно такого землепользования по истечении срока договора, то договор аренды считается автоматически возобновленным на тех же условиях и тот же срок, которые были указаны в договоре аренды», — объяснил Виталий Петровский.

Второе правило — изменение процедуры возобновления договоров аренды земельных участков.

«В договоре аренды земельного участка стороны могут дополнительно предусмотреть условие возобновления такого договора. В случае, если стороны предусмотрели в своем договоре условие возобновления договора аренды и не имеют возражений друг к другу, то такое обновления происходит автоматически, то есть государственная регистрация вещного права (права аренды) продолжается на тот же срок», — указал юрист.

Третье правило, согласно сообщению, — изменились подходы к преимущественному праву арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок.

«Законодатель убрал процедуру так называемого автоматического возобновления договора в новой редакции ст. 33 ЗУ «Об аренде земли», — уточнил эксперт.

Четвертое правило — подходы к аренде земли коммунальной собственности.

«Возобновление договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности, на которой не находится имущество арендатора, возможно исключительно по решению соответствующего уполномоченного органа, например, органа местного самоуправления или областной государственной администрации», — рассказал Виталий Петровский.

Напомним, что по мнению народного депутата от партии «Слуга Народа» Марьяна Заблоцкого, минимальная налоговая нагрузка, которая должна быть на гектар с учетом всех налогов, составляет примерно 1,5 тыс. грн, которые теряет преимущественно местный бюджет, частично — государственный.

Признание договора аренды земельного участка недействительным

Как арендаторам и владельцам земельных участков защитить свои права в судебном порядке

Часто в судебных решениях по земельным спорам выносят вердикт: признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером .

В судах, одними из наиболее распространенных споров об аренде земельных участков традиционно являются споры о возобновлении договоров аренды земли.

В какой суд обратиться

Если в результате принятия решения нарушено право лица на земельный участок, спор касается частноправовых отношений и подлежит рассмотрению в порядке гражданского или хозяйственного судопроизводства в зависимости от субъектного состава сторон.

Аналогично земельные споры по обжалованию решений органов местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре также имеют частноправовой характер.

Споры о признании незаконным и отмене распоряжения Администрации района о предоставлении разрешения на разработку технической документации по землеустройству должны решаться в порядке административного судопроизводства.

Дела по спорам, возникающим из земельных отношений, в которых принимают участие субъекты хозяйственной деятельности, однако предмет спора в которых непосредственно касается прав и обязанностей физических лиц, подлежат рассмотрению по правилам гражданского судопроизводства.

Наличие у лица статуса физического лица — предпринимателя, не является безусловным основанием для разрешения спора с ее участием в порядке хозяйственного судопроизводства.

Обжалование решений органов власти в области земельных отношений

Предпосылками и материальными основаниями для защиты права собственности или права пользования земельным участком в судебном порядке наличие подтвержденного соответствующими доказательствами права человека (собственности или пользования) в отношении земельного участка, а также подтвержденного соответствующими доказательствами факта нарушения (непризнания или оспаривания) этого права на земельный участок.

Исковая давность

Отсчет исковой давности по требованиям о признании недействительными государственных актов на право постоянного пользования земельными участками начинается с момента, когда о нарушенном праве узнали госструктуры в лице уполномоченного органа.

Изменение договора аренды земельного участка: условия и последствия

Необходимым условием для внесения изменений в договор аренды земли по ее площади, есть формирования земельного участка как объекта гражданских прав, изготовление технической документации по землеустройству относительно определения площади земельного участка.

Формальные изменения не влекут за собой внесение изменений или переоформления договора аренды, но наступления материальных изменений является основанием для внесения изменений в условия договора аренды или его прекращения в случае, если стороны согласовали такое условие в договоре аренды земли.

Изменение нормативной денежной оценки земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы, не может быть меньше чем определено в Налоговом кодексе.

Изменение размера арендной платы (в процентах от нормативной денежной оценки), оформлена приложениями к решениям горсовета о бюджете города на определенный год, не может считаться законодательной основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы.

Возобновление договора аренды земли: арендатору на заметку

Возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренного статьей Земельного кодекса РФ, возможно при совокупной наличии таких юридических фактов: арендатор продолжает пользования выделенной земельным участком, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, письменного уведомления арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды не поступило, стороны заключили дополнительное соглашение о возобновлении договоров аренды.

Совершение арендатором действий, направленных на возобновление договора аренды земли в рамках процедуры, предусмотренной статьей 22 Земельного кодекса, исключает в дальнейшем возможность возобновления договора аренды земли.

Изменение объекта аренды исключает возможность пролонгации договора на тех же условиях и требует заключения нового сделки по новому (измененного) предмета договора.

Непризнанное арендодателем право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок подлежит защите судом по иску арендатора путем признания недействительным договора аренды этого же земельного участка, заключенного арендодателем с другим арендатором, на основании статей Гражданского кодекса.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Гражданский кодекс связывает возможность расторжения договора напрямую не с существенным изменением обстоятельств, при существенном изменении обстоятельств. Финансовый кризис в стране и инфляционные процессы обстоятельствами общего характера, коммерческими рисками сторон и в полной мере касаются обеих сторон договора.

Отчуждения объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, не является основанием для расторжения договора аренды с предыдущим владельцем.

Признание недействительным договора аренды земельного участка: подводные камни

Непроведение денежной оценки в порядке, установленном законодательством, является основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным.

Передача арендованного земельного участка коммунальной собственности в субаренду возможна только с разрешения органа местного самоуправления.

Недействительность первоначального договора является основанием для признания недействительными производных от него договоров аренды земельных участков, которые по своей сути являются договорами о продлении недействительного договора.

Полученное ответчиком на основании договора право пользования земельным участком, которая накладывается на земельный участок истца, нарушает его вещное право, возникшее ранее.

Отсутствие документов на земельный участок: на что надеяться

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок при условии принятия мер по оформлению необходимых документов для пользование ею не может считаться правонарушением.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, лицо как владелец недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право на часть этого участка.

Размещение временного сооружения при отсутствии решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность или в пользование является основанием для применения положений Земельного кодекса.

Именно только фактическое пользование земельным участком при отсутствии документов, удостоверяющих права на нее, не является достаточным основанием для признания таких действий самовольным занятием участка.

Обязательства владельца недвижимого имущества освободить земельный участок путем демонтажа этого имущества нарушает право собственности лица.

Пользования земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов на нее и расположенный на этом участке недвижимое имущество влечет применение положений Земельного кодекса.

Услуги Юриста Новосибирска по земельным спорам

Когда обращаться к юристу по земельным спорам

С бесконечными и постоянными изменениями законодательства имеют место конфликты и противоречия в земельных вопросах.

Межевой спор по границам

Необходимо разделять споры владельцев смежных земельных участков и споры владельцев долей одного земельного участка между собой.

Признание договора аренды земельного участка недействительным

Из наиболее распространенных споров об аренде земельных участков традиционно являются споры о возобновлении договоров аренды земли.