Арбитражная практика по аренде нежилого помещения 2016

Судебная практика по расторжению договора аренды

ООО «1» при участии Головина С.Н. (далее — истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу (далее — ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании освободить нежилое помещение общей площадью 390,3 кв. м, взыскании 11855090 руб. 12 коп. долга по договору аренды нежилого помещения , 771560 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в части взыскания суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Согласно указанному ходатайству истец просит взыскать с ответчика 19593320 руб. 09 коп., в том числе 19007240 руб. 08 коп. долга за период с ноября 2015 года по август 2016 года, 586080 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

На основании статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) стороны считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ по представленным документальным доказательствам в отсутствие представителя ответчика.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного с истцом (арендодатель) договора аренды от 28.05.2014 (далее — договор) ответчик являлся арендатором нежилого помещения, находящегося на втором этаже здания, общей площадью 390,3 кв. м, в том числе торговая площадь 341,9 кв. м (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 08.12.2014, от 01.01.2015, от 09.02.2015).

Согласно пункту 1.2 договора помещение представляется арендатору для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами народного потребления под вывеской, а также для осуществления рекламной деятельности.

По акту приема-передачи от 22.06.2014 арендодатель передал арендатору согласованное договором нежилое помещение.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

В соответствии с пунктом 4.3.4 договора постоянная часть арендной платы выплачивается в срок до 10 числа оплачиваемого месяца, при этом оплата за январь и май производится в срок до 15 числа оплачиваемого месяца.

Сумма постоянной части арендной платы в месяц за все арендованное помещение за период с 01 июля по 31 декабря 2015 года составляет 261664 руб. 00 коп. (пункт 4.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.02.2015).

Согласно пункту 4.4.1 договора переменная часть арендной платы состоит из расходов арендодателя на оплату услуг: электроснабжение помещения и рекламных вывесок арендатора в здании, вывоз ТБО и крупногабаритного мусора (включая картонные коробки), образованных при использовании арендатором помещения, доли арендатора в расходах арендодателя на электроснабжение мест общего пользования в здании, а также расходах арендодателя по уборке мест общего пользования (не включая места общего пользования, расположенные на первом этаже здания).

Арендатор оплачивает переменную часть арендной платы по выставляемому арендатором счету по переменной части арендной платы, в течение 10 банковских дней с даты получения акта по переменной части арендной платы всех подтверждающих расходы арендодателя документов, перечисленных в пункте 4.4.2 договора (пункт 4.4.2 договора).

Указывая, что ответчик обязательства по внесению арендной платы за период с ноября 2015 года по август 2016 года надлежащим образом не исполнил, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд признал, что требования истца на основании статей 307, 309, 310, 330, 333, 450, 452, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения согласованы сторонами в разделе 4 договора аренды и дополнительном соглашении к нему.

Как указывает истец, задолженность ответчика по договору аренды за период с 9 ноября 2015 года по 31 августа 2016 года составляет 1900724 руб. 08 коп., в том числе 1883371 руб. 76 коп. — постоянная часть арендной платы, 17352 руб. 32 коп. — переменная часть арендной платы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2015 принято к производству заявление Общества с ограниченной ответственностью «Эддыпром» о признании ответчика несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2015 принято к производству заявление индивидуальных предпринимателей . о признании ответчик несостоятельным (банкротом), возбуждено производство.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2016 в отношении ответчика введена процедура наблюдения.

Согласно статье 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее — Федеральный закон) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» (далее — постановление) текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности за пользование нежилым помещением в период с ноября 2015 года по апрель 2016 года, то есть за периоды времени, которые истекли после возбуждения в отношении ответчика дела о несостоятельности (банкротстве).

Ответчик сумму задолженности не оспорил, доказательств оплаты в материалы дела не представил (пункт 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Таким образом, суд признал требование истца о взыскании арендной платы подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

За просрочку исполнения денежного обязательства истец в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период с 11.11.2015 по 31.08.2016 года начислил и предъявил к взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 586080 руб. 01 коп.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что предприниматель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора, в том числе, при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 20 рабочих дней и более двух раз подряд.

Из материалов дела усматривается, что истец направлял ответчику претензии с требованием о внесении арендной платы, а также с предложением расторгнуть договор аренды.

Ответчиком указанные требования истца не исполнены, согласия на расторжение договора аренды не поступило.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, принимая во внимание неоднократные нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, суд признал, что требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата арендатором арендованного имущества арендодателю в материалы дела не представлено.

Учитывая, что требование истца о расторжении договора аренды признано судом обоснованным, исковое требование об обязании ответчика освободить занимаемые помещения является правомерным.

С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Принимая во внимание предоставленную истцу отсрочку по оплате государственной пошлины, сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

ВС пояснил порядок возврата обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019 о возврате обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника недвижимого имущества.

Читайте также  Новые законодательные акты в сфере образования

В июне 2016 г. предприниматель Юрий Дорофеев сдал в аренду сроком на 10 лет нежилое помещение для размещения точки общепита обществу «Ложка Вилка». По условиям договора арендатор уплатил ИП обеспечительный платеж за два месяца аренды в размере 454 тыс. руб.

В сентябре 2017 г. предприниматель продал нежилое помещение вместе с 2/100 земельной доли под ним ООО «Здоровье», которое зарегистрировало право собственности в ЕГРН.

Спустя некоторое время новый собственник заключил с обществом «Ложка Вилка» соглашение о расторжении договора аренды, в котором упоминалась обязанность нового арендодателя выплатить арендатору 2,4 млн руб. в качестве отступного. В соглашении стороны также отметили, что уплата отступного прекращает все договорные обязательства, кроме тех, что вытекают из ненадлежащего исполнения договора ИП Юрием Дорофеевым и по возврату им обеспечительного платежа. В нем также подтверждался факт того, что предприниматель не передавал обеспечительный платеж обществу «Здоровье». Тем самым стороны договорились о том, что арендатор должен сам предъявлять ИП претензии по возврату обеспечительного платежа.

Поскольку Юрий Дорофеев не возвратил обеспечительный платеж, общество «Ложка Вилка» обратилось в суд с иском к ИП (дело № А65-42798/2017). Суды отказали в удовлетворении требований о взыскании обеспечительного платежа со ссылкой на то, что договор купли-продажи от 21 сентября 2017 г. не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости объекта недвижимости. Суды также отметили, что условие соглашения по расторжению договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к ИП не влечет для него каких-либо обязанностей, поскольку последний не является стороной этого соглашения (ст. 308 Гражданского кодекса).

Далее общество «Ложка Вилка» обратилось в суд с заявлением о пересмотре судебного решения по вновь открывшимся обстоятельствам, указав в качестве такового решение суда об отказе в удовлетворении иска о взыскании с общества «Здоровье» обеспечительного платежа ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о передаче новому арендодателю обеспечительного платежа.

Три судебные инстанции отказались удовлетворять требование со ссылкой на то, что п. 5 спорного соглашения ответчик подтвердил непередачу ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем. При этом апелляция, ссылаясь на п. 3.4.5 договора аренды, указала на безвозвратность обеспечительного платежа. В свою очередь, окружной суд добавил, что претензии по возврату должны предъявляться не к ответчику, а к ИП.

Общество «Ложка Вилка» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по экономическим спорам которого поддержала его доводы. Так, ВС напомнил, что покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, а прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

«Пунктом 3.4.7 договора аренды согласовано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды. Между тем п. 4 соглашения от 23 июня 2016 г. общество “Здоровье” как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа», – отмечено в определении Суда.

Как пояснил ВС, при наличии такого условия судам следовало оценить п. 5 соглашения, в котором общества «Ложка Вилка» и «Здоровье» фактически согласовали уступку требования новым собственником к предпринимателю Дорофееву, возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора. При этом в деле № А65-42798/2017 суды указали на отсутствие у общества «Здоровье» требования к ИП. Таким образом, суды должны были решить, освобождает ли, исходя из обстоятельств дела, нового собственника от требования о возврате ООО «Ложка Вилка» обеспечительного платежа совершенная им уступка требования к предпринимателю Юрию Дорофееву обществу «Ложка Вилка» с учетом того, что в рамках дела по иску последнего к ИП суды уже это требование признали несуществующим.

«Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней, – указал ВС. – В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между ООО “Здоровье” и предпринимателем Юрием Дорофеевым не может ухудшать положение ООО “Ложка Вилка” и лишать его права на возврат обеспечительного платежа». Таким образом, Суд отменил решения нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Младший юрист Land Law Firm Екатерина Розум отметила, что судебная практика по спорам о взыскании обеспечительного платежа при смене арендатора изменялась с течением лет, а потому и сегодня достаточно разнообразна. «Ранее суды исходили из того, были ли денежные средства в размере обеспечительного платежа получены новым собственником недвижимости (арендодателем) от прежнего или самого арендатора: если нет – говорить о неосновательном обогащении первого не представлялось возможным. Следовательно, денежные средства подлежали взысканию с прежнего собственника, в пользу которого первоначально и был внесен обеспечительный платеж (Определение ВАС РФ № ВАС-2273/11 от 11 марта 2011 г. по делу № А40-8153/10-60-28, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2014 г. по делу № А45-5243/2014)», – пояснила она.

По словам эксперта, в последние же годы правоприменительная практика складывается обратным образом. «Суды исходят из того, что обеспечительный платеж переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений. В прошлом году Верховный Суд высказал мнение о том, что отсутствие передачи обеспечительного платежа новому собственнику не снимает с него обязанности по возврату арендатору данных денежных средств после прекращения договора аренды (Определение ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-14025). Соответственно, в русле данной позиции, учитывая, что прежний собственник имущества выбывает из правоотношений по аренде, складывается судебная практика последнего года (решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2021 г. по делу № А71-2877/2020, г. Москвы от 24 июня 2021 г. по делу № А40–213061/2020, г. Москвы от 22 июня 2021 г. по делу № А40-246149/2020). Суды созвучно утверждают, что положение арендатора не должно ухудшиться или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя, но требование о возврате обеспечительного платежа арендатор будет предъявлять уже новому арендодателю», – подчеркнула юрист.

Екатерина Розум добавила, что определением Верховный Суд усилил существующую позицию о необходимости предъявления требований о взыскании обеспечительного платежа к новому собственнику. «Вместе с тем на данном этапе в судебной практике встречаются решения, устанавливающие необходимость передачи обеспечительного платежа, уплаченного прежнему арендодателю, новому арендодателю. В данном случае суды исходят из того, что поскольку переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, то и сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (решение Арбитражного суда Самарской области от 8 сентября 2020 г. по делу № А55-9945/2020). Таким образом, судебная практика в вопросе взыскания обеспечительного платежа при смене арендатора не пришла к единому мнению, однако на пути к этому. На мой взгляд, рассматриваемое определение ВС РФ позволит стабилизировать правоприменительную практику и окончательно внести ясность в данный вопрос», – подытожила она.

Партнер практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner Иван Веселов отметил, что Верховный Суд, с одной стороны, разрубил «гордиев узел» и указал на принцип недопустимости ухудшения положения должника при смене кредитора, а с другой стороны, в добавок к этому, довольно тонко и не столь однозначно истолковал соглашение сторон.

«Позицию Верховного Суда о недопустимости ухудшения положения арендатора из-за смены арендодателя, пожалуй, следует оценить позитивно. Действительно, при разрешении двух исков арендатора к новому и старому арендодателю сложилась несправедливая ситуация, когда оказалось, что обеспечительный платеж возвращать никто не должен. Выяснение нижестоящими судами в качестве основного обстоятельства – передавал ли прежний арендодатель новому обеспечительный платеж – выглядит достаточно приземленным. Здесь ВС РФ обоснованно показал, что обеспечительный депозит должен был быть включен в цену в рамках обязательства купли-продажи, а также его возврат все также остается обязательством в рамках договора аренды», – отметил эксперт.

Иван Веселов добавил, что более спорной является квалификация условий соглашения о прекращении аренды как уступки новым арендодателем арендатору права требования по договору купли-продажи к прежнему арендодателю. «Во-первых, маловероятно, что такое толкование следовало из буквального смысла условия. Если нет, то тогда что послужило основанием для столь телеологического толкования, если буквальное значение ясно? Во-вторых, из описания дела не следует, что прежний арендодатель не исполнил перед новым какое-либо обязательство по договору купли-продажи. Таким образом, встает вопрос – какое было передано право требования, если договор был полностью исполнен сторонами (здесь претензии опять должны быть направлены к новому арендодателю как к цеденту, уступившему несуществующее требование). Несмотря на возникающие вопросы, можно поприветствовать отход от формалистской позиции с целью помочь пострадавшей стороне договора. Также было бы интереснее, если бы в ВС РФ попало дело по требованию арендатора к прежнему арендодателю: как бы в этом случае Коллегия развила идею с уступкой права требования?» – заметил он.

Обзор судебной практики по аренде

На практике нередко происходят ситуации следующего рода: у арендатора из арендуемого нежилого помещения крадут имущество (например, из помещения торгового центра крадут золото). Вопрос: с кого взыскать убытки и можно ли вообще их взыскать? На первый взгляд, несчастный арендатор сразу может обвинить арендодателя (чаще всего именно так и происходит), мол как же так, не защитил, не обеспечил. А потом он обязательно обвинит охранную организацию. Чего они, просто так что ли тут ходят, наблюдают? Но может ли арендатор взыскать с кого-то из них стоимость утраченного имущества? Итак, в зависимости от содержания договорных отношений возможны три варианта развития событий.

Читайте также  Сайт капремонта чита посмотреть зодолжность

1 вариант. В договоре не предусмотрено обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора.

Здесь всё просто: в ГК не содержится нормы, обязывающей арендодателя обеспечивать сохранность имущества арендатора, из чего следует вывод о том, что в этом случае не получится взыскать сумму ущерба с арендодателя.

Апелляционное определение по делу № 33-6510/2018 Ярославского областного суда

Суть дела: Истец заключил с ответчиком договор аренды места стоянки судна. Судно на территории стоянки затонуло. Ответчик не принял никаких мер к предотвращению. Истец просит взыскать с ответчика денежную сумму в размере утраченного имущества.

Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании денежной суммы отказано), основываясь на нижеследующем.

«Согласно условиям договора аренды от 15 декабря 2015 года у арендодателя не возникает обязанность обеспечить сохранность имущества арендатора, расположенного на арендованном месте стоянки. Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде такая обязанность также не предусмотрена. Доказательств заключения между сторонами договора хранения, а также уничтожения или вывоза судна с места стоянки арендодателем суду не представлено.

Доводы жалобы о том, что территория стоянки охраняется, на ней установлен пропускной режим, из пояснений сторожей ответчика, данных в рамках уголовного дела, следует, что в их обязанности входит охрана стоящих на стоянке судов, обязанность обеспечить сохранность судна возложена на ответчика пунктом 3.7 Правил пользования водными объектами для плавания на маломерных судах в Ярославской области, являются необоснованными.

Ни договором аренды, ни положениями закона об аренде обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора, хранящегося на арендованном месте стоянки, не предусмотрена.

Принятие арендодателем мер по ограничению доступа посторонних лиц на территорию стоянки, возложение на своих работников обязанности охраны территории стоянки и находящихся на ней судов не является основанием для возникновения у арендодателя обязанности перед арендатором обеспечить сохранность его имущества».

Постановление от 10 июня 2016 г. по делу № А45-16857/2015 Седьмой арбитражный апелляционный суд (7 ААС)

Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец реализовывала в данном помещении ювелирные изделия. Договором была предусмотрена обязанность ответчика «обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время». Во исполнение данной обязанности ответчик заключил договор охраны с третьим лицом. В результате кражи было утрачено имущество, принадлежащее истцу.

Решение по делу: АС отказал во взыскании с ответчика убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, основываясь на нижеследующем.

«Суд, исходя из пункта 2.1.4. договора аренды (« арендодатель обязуется обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время»), заключенного между арендодателем (заказчиком) и третьим лицом (исполнителем) договора охраны, в соответствии с условиями которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется организовывать и осуществлять охрану объектов и имущества

Из пунктов 2.2.9., 4.1.1 договора аренды не следует обязанности арендодателя по обеспечению организации надлежащего хранения ювелирных изделий, а равно условиями договора аренды от 10.11.2011 не предусмотрено положений об обязанности арендодателя обеспечивать сохранность принадлежащего арендатору имущества находящегося внутри арендованного помещения.

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, такие обязательства не входят в предмет договора аренды.

В связи с чем включение в договор пункта 4.1.1, исключающего ответственность арендодателя за сохранность материальных ценностей, находящихся на арендуемой площади, что, по мнению истца, является следствием недобросовестного поведения арендодателя как сильной стороны в договоре, не свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Ссылка истца на пункт 2.1.4 договора, признается несостоятельной, поскольку обязанность по обеспечению в помещении магазина охраны общественного порядка в рабочее время и охраны объекта в нерабочее время, арендодателем исполнена».

2 вариант. В договоре аренды была предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества.

Этот случай уже куда интереснее и благоприятнее для арендатора на первый взгляд. Однако суды по-разному рассматривают данное условие договора.

Например, Девятый арбитражный апелляционный суд посмотрел на данное условие договора как на меру гражданско-правовой ответственности: он отказал истцу по той причине, что тот не доказал вины ответчика, причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями истца.

Другой пример. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа договор аренды с таким условием посчитал смешанным договором, а условие об обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора – элементом договора хранения.

Постановление от 16 января 2020 г. по делу № А40-85732/2019
Девятый арбитражный апелляционный суд (9 ААС)

Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор аренды нежилых помещений и земельных участков для размещения и складирования материальных ценностей. Договором была предусмотрена обязанность ответчика обеспечить сохранность имущества. Ответчик установил систему видеонаблюдения, а также организовал охрану территории. Однако истец ссылался на неисполнение ответчиком обязанности по обеспечению сохранности имущества.

Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании стоимости утраченного имущества отказано), основываясь на следующем:

« Доказательства вины ответчика, а также доказательства причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями для истца, истцом не представлено.

Кроме того, суд принял во внимание то, что из Протокола заседания рабочей инвентаризационной комиссии Володарского РНПУ следует, что начальник склада Гулин Г.А является материально ответственным лицом и с ним заключен договор о полной материальной ответственности от 02.04.2018г. № 404, соответственно, в данной ситуации лицом ответственным за возмещение ущерба является Гулин Г.А. и АО «Транснефть — Верхняя Волга» имело возможность взыскать стоимость недостающего кабеля с него.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства, суд установив, что представленные истцом доказательства не подтверждают совокупности всех обстоятельств для взыскания суммы убытков, истец не доказал наличия противоправности действий причинителя вреда, и что хищение кабеля совершено по вине ответчика в удовлетворении иска на основании ст.ст. 15, 393, 1064 ГК РФ отказал».

Постановление от 23 августа 2019 г. по делу № А53-30166/2018 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (ФАС СКО)

Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Ответчик по договору обязался обеспечивать «сохранность всего объекта, часть которого передана истцу». Произошло возгорание, в результате которого было утрачено имущество истца. В кассационной жалобе истец ссылался на условие договора об обеспечении сохранности имущества арендатора арендодателем.

Решение по делу: КС оставил решения нижестоящих судов без изменения ( отказ), основываясь на следующем.

«Доводы жалобы о том, что с учетом условия пункта 4.2 договора аренды от 01.08.2017 само по себе обстоятельство гибели имущества арендатора в то время, когда оно находилось в помещении арендодателя, является единственным и достаточным основанием для возложения на арендодателя обязанности выплатить арендатору его стоимость, данное положение договора, по существу, является элементом договора хранения, к которому должны применяться, но не применены судами нормы статей ГК о договоре хранения, судом округа не принимаются.

Ссылаясь на наличие у пункта 4.2 договора аренды нежилых помещений от 01.08.2017 элементов договора хранения, и необходимость применения к спорным правоотношениям статей Гражданского кодекса об обязанности хранителя обеспечить сохранность вещи, истец не представил при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций доказательств заключения сторонами договора хранения, предусматривающего обязанность хранителя принять вещь на хранение (статьи 886, 887 Гражданского кодекса), фактической передачи ООО «РостовТоргСтрой» транспортного средства марки Хино Ренжер, госномер А 315 ТМ 161, на хранение АО «Капитал Центр», и принятия его последним на хранение (статьи 887, обязанности принять вещь на хранение» Гражданского кодекса), согласования сторонами и выплаты поклажедателем хранителю вознаграждения (статья 896 Гражданского кодекса), предъявления истцом ответчику каких-либо требований, обусловленных нарушением обязательств по договору хранения».

Помимо указанного механизма обеспечения интересов арендатора, также можно предложить следующее.

3 вариант. Между арендодателем и охранной организацией мог быть заключён договор охраны с исполнением в пользу третьего лица (услуги по охране, оказываемые третьему лицу). В таком случае выгодоприобретатель (в нашем случае арендатор) может напрямую обратиться к охранной организации.

Иных случаев, когда арендатор может напрямую взыскать деньги с охранной организацией не усматривается. Арендатор не может обратиться с соответствующим иском к охранной организации, даже если имело место быть условие в договоре аренды об обеспечении сохранности имущества, так как арендатор не является стороной возможного договора об оказании услуг по охране, что совершенно очевидно.

Конечно, таких случаев мне не встречалось, однако ради иллюстрации подобных взаимоотношений, где был и арендатор, и арендодатель, и охранная организация в случае утраты имущества первого можно привести следующее дело.

Постановление от 30 декабря 2019 г. по делу № А51-25286/2018 Арбитражный суд Приморского края (АС Приморского края)

Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор об оказании услуг по охране. Ответчик обязался по данному договору обеспечить охрану имущества истца, а также имущества третьих лиц, находящегося на территории. В результате кражи третьим лицом (арендатором) было утрачено имущество. Третье лицо (арендатор) обратилось к арендодателю с требованием возместить стоимость утраченного имущества, которое было удовлетворено арендодателем (истцом по настоящему делу). В свою очередь арендодатель (истец) обратился к охранной организации с требованием возместить убытки, возникшие у истца в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору охраны.

Решение по делу: Суд первой инстанции удовлетворил требование истца, а апелляционный суд оставил решение без изменения, основываясь на следующем.

«При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии с условиями договора от 09.07.2018 №53 в обязанности ответчика, помимо прочего, входило осуществление охраны имущества третьего лица , расположенного на охраняемой территории на основании договора от 01.06.2018 №59/2018, суд первой инстанции справедливо посчитал, что на основании пункта 3.2 договора от 09.07.2018 №53 ответчик является лицом , ответственным за причиненный Курдуну В.Н. (третье лицо, арендатор) ущерб вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей по договору

Таким образом, поскольку затраты истца на возмещение Курдуну В.Н. стоимости украденного имущества по своей правовой природе являются для истца убытками, которые находятся в причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору об оказании охранных услуг от 09.07.2018 №53 и кражей с охраняемой территории лодочного мотора «YAMAHA», суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования».

Читайте также  Спб куда жаловаться на центр занятости

Судебная практика — Генеральная прокуратура Российской Федерации

Документы

  • 16 марта 2016
  • Генеральная прокуратура Российской Федерации

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990 удовлетворено кассационное представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций по арбитражному делу № А39-3283/2014 по иску заместителя прокурора Республики Мордовия к администрации муниципального района Республики Мордовия (далее – Администрация), ООО «СервисКомплект», ООО «БИС» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

По результатам открытого аукциона администрацией и ООО «СервисКомплект» заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.3 данного договора арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам. Вместе с тем оспариваемым прокурором дополнительным соглашением от 09.08.2013 № 1 к договору аренды стороны изменили названный п. 2.3 договора, предусмотрев право арендатора передавать имущество в субаренду с согласия собственника.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. С согласия администрации ООО «СервисКомплект» и обществом «БИС» 01.11.2013 заключен договор субаренды, в соответствии с которым субарендодатель передал на 11 месяцев, а субарендатор принял во временное пользование спорное нежилое помещение для размещения аптечного пункта.

Соглашаясь с доводами кассационного представления, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала, что суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества в пользование хозяйствующим субъектам, предусматривающие публичную, открытую и конкурентную процедуру передачи права пользования таким имуществом, запрет последующего изменения условий его использования сторонами договора, заключенного по результатам аукциона.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей закона.

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила, согласно п. 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с под. 16 п. 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. Согласно п. 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования положений ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 17.1. Закона о защите конкуренции, также подпункта 16 п. 114 Правил следует, что если, в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом.

В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса.

Управление по обеспечению участия прокуроров
в гражданском и арбитражном процессе

Генеральная прокуратура
Российской Федерации

Генеральная прокуратура Российской Федерации

16 марта 2016, 21:16

Договоры аренды муниципального имущества должны заключаться на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее их изменение не допускается, за исключением условия о цене договора.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990 удовлетворено кассационное представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций по арбитражному делу № А39-3283/2014 по иску заместителя прокурора Республики Мордовия к администрации муниципального района Республики Мордовия (далее – Администрация), ООО «СервисКомплект», ООО «БИС» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

По результатам открытого аукциона администрацией и ООО «СервисКомплект» заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.3 данного договора арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам. Вместе с тем оспариваемым прокурором дополнительным соглашением от 09.08.2013 № 1 к договору аренды стороны изменили названный п. 2.3 договора, предусмотрев право арендатора передавать имущество в субаренду с согласия собственника.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. С согласия администрации ООО «СервисКомплект» и обществом «БИС» 01.11.2013 заключен договор субаренды, в соответствии с которым субарендодатель передал на 11 месяцев, а субарендатор принял во временное пользование спорное нежилое помещение для размещения аптечного пункта.

Соглашаясь с доводами кассационного представления, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала, что суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества в пользование хозяйствующим субъектам, предусматривающие публичную, открытую и конкурентную процедуру передачи права пользования таким имуществом, запрет последующего изменения условий его использования сторонами договора, заключенного по результатам аукциона.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей закона.

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила, согласно п. 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с под. 16 п. 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. Согласно п. 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования положений ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 17.1. Закона о защите конкуренции, также подпункта 16 п. 114 Правил следует, что если, в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом.

В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса.

Управление по обеспечению участия прокуроров
в гражданском и арбитражном процессе

Как доказать, что ваша компания вернула арендодателю нежилое помещение

В соответствии с п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ возврат арендуемого нежилого помещения по окончании действия договора аренды осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами.

Напомню, что, хотя норма п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ касается договора здания или сооружения, но она применяется по аналогии и к договору аренды нежилого помещения под офис.

Если формально толковать указанную норму, то акт является хотя и не единственно возможным, но основным доказательством возврата нежилого помещения по договору аренды офиса. На практике такой акт чаще всего называют акт возврата арендуемого нежилого помещения. Он может иметь и другие наименования.

Однако судебная практика толкует приведенную норму Гражданского кодекса РФ в существенно расширительном ракурсе.

Судебная практика к доказательствам возврата нежилого помещения относит, в частности:

  • передачу арендатором арендодателю ключей от арендуемого нежилого помещения;
  • прекращение фактического использования помещения и его освобождение по окончании срока действия договора аренды;
  • подписание акта приема-передачи помещения с новым арендатором и его фактическое использование;
  • сверку имущества по инвентарным ведомостям;
  • уведомление арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды;
  • применение арендодателем мер по ограничению допуска арендатора в нежилое помещение (например, выставление охраны, опечатка нежилого помещения и смена входных замков);
  • показания свидетелей об освобождении арендатором занимаемых нежилых помещений;
  • замену замков в дверях в день освобождения помещений;
  • расписку арендодателя о получении от арендатора пультов от кондиционеров;
  • расторжение арендатором договоров об оказании охранных услуг, добровольного страхования имущества, оказания услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов;
  • прекращение торговой деятельности в арендуемом нежилом помещении (подтверждается датой выдачи последнего кассового чека, записью в журнале регистрации показаний суммирующих денежных и контрольных счетчиков контрольно-кассовых машин, работающих без кассира-операциониста).

Приведенный перечень доказательств содержится в судебной практике (примеры – Постановления Федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 24.03.2011 по Делу № А56-41448/2008, Центрального округа от 22.12.2011 по Делу №А14-2518/2011, Волго-Вятского округа от 30.11.2011 по Делу №А17-6083/2010, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 по Делу №А32-19016/2016).

Однако встречаются примеры судебной практики (хотя и немногочисленные) о том, что акт является единственным доказательством возврата нежилого помещения (пример – Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.12.2013 по Делу №А31-2756/2013).

Не является доказательством возврата нежилого помещения, например:

  • акт возврата помещения, если фактически арендатор не освободил помещение (пример судебной практики – Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2014 по Делу №А48-3795/2013);
  • письмо арендатора об освобождении части помещений (пример судебной практики – Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.04.2009 №Ф09-2058/09-С6).

Автор: А.А. Рудаков — юрисконсульт компании М-СТАЙЛ.