Договор согласия на сдачу в аренду

ВС РФ решил, можно ли указать в долгосрочном договоре аренды публичного участка условие об обязательном согласовании субаренды

Арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды земельного участка, поскольку арендатор сдал его в субаренду, хотя по договору на это нужно было получить согласие арендодателя. ВС РФ отказал в расторжении договора.

Карточка дела

Реквизиты судебного акта

Определение ВС РФ от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791 по делу № А41-35990/2020

Администрация Ленинского городского округа Московской области

Суть дела

С 2007 г. компания (далее — арендатор) арендовала муниципальный земельный участок с видом разрешенного использования «под размещение производственно-складских помещений». Договор аренды был заключен на 49 лет. В нем было предусмотрено, что арендатор может реализовать действия, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ (в том числе сдачу участка в субаренду), только после предварительного согласования с арендодателем (п. 5.1 договора). А в случае нарушения этого условия арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (п. 3.3 договора).

В 2015 г. арендатор направил арендодателю письмо, в котором он просил согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок сдачи участка в субаренду. Арендодатель сообщил о невозможности передать часть участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче участка. Он предложил заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора либо разделить участок и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать третьим лицам.

В 2020 г. арендодатель узнал, что без его согласия арендатор все-таки заключил договоры субаренды с третьими лицами. Он направил арендатору претензию о расторжении договора аренды, о согласовании даты прекращения договора и о возврате земельного участка.

Арендатор не ответил на претензию, поэтому арендодатель подал аналогичный иск в суд.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в иске о расторжении договора аренды земельного участка. Он установил, что договор аренды заключен на срок более пяти лет после введения в действие ЗК РФ. Арендатор заключил договоры субаренды с третьими лицами после уведомления арендодателя. Таким образом, суд первой инстанции учел правило, предусмотренное п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в котором указано, что при заключении долгосрочного договора аренды публичного участка можно не получать согласие арендодателя и достаточно только уведомить его. Поэтому он признал п. 5.1 договора аренды (об обязанности получать согласие на сдачу участка в субаренду) не соответствующим законодательству, действующему на момент его заключения.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции и удо­влетворила иск о расторжении договора аренды участка. Она указала, что п. 5.1 договора аренды не оспорен и не признан недействительным. Заключая договор аренды, компания действовала добровольно и должна была предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора. Поэтому суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды в связи с заключением договоров субаренды с третьими лицами в отсутствие согласования с арендодателем. То есть апелляция посчитала приоритетным для разрешения данного спора условие договора о необходимости получить предварительное согласие, а не норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляции.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение суда первой инстанции. Он решил, что в договоре аренды, заключенном на срок более пяти лет, нельзя предусматривать условие об обязанности арендатора получать согласие арендодателя на сдачу участка в субаренду.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В отличие от этого общего правила в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде публичного земельного участка на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Иное может быть установлено федеральными законами. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускаются.

Эти положения свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды публичного земельного участка на срок до пяти лет и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

ВС РФ разъяснял, что при рассмотрении споров из договоров аренды публичных участков, заключенных на срок более чем пять лет после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Это разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Таким образом, арендатор по долгосрочному договору аренды земельного участка имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

ВС РФ указал, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды. Они регулируются п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в котором предусмотрено, что для сдачи в субаренду арендатор по долгосрочному договору аренды земельного участка не обязан получать согласование арендодателя. Пункт 5.1 договора аренды об обязанности согласовывать субаренду является ограничивающим права арендатора.

Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ также содержит особенности при расторжении договора аренды. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Поэтому нельзя было расторгнуть договор на основании п. 3.3 договора аренды, в котором содержались основания для расторжения договора при передаче участка в субаренду без согласия арендодателя. Этот пункт регулировал расторжение договора только во внесудебном порядке.

Договор согласия на сдачу в аренду

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО — +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область — +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует. Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Чтобы сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, нужно учитывать законодательство, которое действовало на дату возникновения правоотношений.

Арендатору, который уже заключил договор, необходимо запросить у арендодателя последующее согласие одобрение в соответствии с п.

При каких условиях арендодатель может разрешить субаренду помещений, а потом запретить? В вопросе разбиралась экономколлегия Верховного суда. На заседание явились юристы арендодателя и арендатора, которые в своих выступлениях ссылались на позиции практики Высшего арбитражного и Верховного судов. Стороны по-разному трактовали нормы и разошлись даже в изложении фактов.

Согласие собственника помещения на сдачу помещения в аренду образец

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Чтобы сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, нужно учитывать законодательство, которое действовало на дату возникновения правоотношений.

О необходимости затребовать согласие можно узнать из актов конкретного региона. Например, в Москве следует обратиться к положениям закона г. Москвы от Данный нормативный акт предусматривает согласие по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти п. Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду — это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором.

На практике случается так, что нежилое помещение во владение и пользование неким лицам передает не сам собственник, а арендатор, который, если разобраться, не имеет полных прав на объект недвижимости. Какой должна быть при этом позиция собственника? Должен ли он выражать свою волю на осуществление сделок по субаренде принадлежащего ему помещения? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Отношения регулируются ст. Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя п. Президиумом ВС РФ Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие:. В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:. При условии, что собственник — индивидуальный предприниматель, разрешение он оформляет самостоятельно.

Читайте также  Акт приема передачи угля

Ни один из существующих законодательно-нормативных актов не содержит правил составления разрешения. Однако опираясь на имеющуюся юридическую практику, допустимо включение в документ следующих пунктов. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий:. Внимание Если компания-арендатор хочет передать имущество во временное пользование третьему лицу, по общему правилу владелец имущества должен это разрешить. Ознакомьтесь с образцами, как можно оформить согласие арендодателя на субаренду.

Учтите случаи, когда такое согласие не потребуется. Согласие на субаренду — разрешение владельца передавать имущество третьим лицам ч. Например, арендованное помещение. Такой документ понадобится, когда арендатор:. Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая. Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора.

Субаренда нежилого помещения — это разновидность гражданско-правового договора, позволяющего арендатору передать арендуемое помещение в субаренду. Это право арендатора закреплено в п. Но оно имеет свои особенности.

До того, как заключить договор необходимо получить согласие арендодателя — собственника недвижимого имущества. Ваш e-mail не будет опубликован. Сохранить моё имя, email и адрес сайта в этом браузере для последующих моих комментариев. Многоканальная бесплатная горячая линия. Бесплатный звонок по России. Содержание: Требуется ли нотариальное заверение? Как отправить документ?

Получите согласие на субаренду земли или уведомите собственника Договор согласия на сдачу в аренду Договор согласия на сдачу в аренду нежилого помещения Нужно ли разрешение собственника? Договор согласия на сдачу в аренду жилого помещения Как получить разрешение? Определение понятия. Если компания-арендатор хочет передать имущество во временное пользование третьему лицу, по общему правилу владелец имущества должен это разрешить. Кто выносит решение о нарушение режима тишины. Подольский мировой суд подача заявления с какого времени.

Заявление о заключении договора обязательного страхования образец форма п. Индивидуальные надбавки в штатном расписании тк рф. Сокращение в птс. Новый порядок установки и замены приборов учета электроэнергии. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш e-mail не будет опубликован.

Москва и МО. С-Петербург и ЛО.

Документ согласия на сдачу квартиры в аренду

Компания хочет арендовать офис, склад или часть здания под производство. Сделку с собственником подтвердит договор аренды нежилого помещения, для подготовки которого пригодятся проверенные образцы. Договор об аренде помещений, в том числе нежилых, обязан иметь письменную форму, его нужно составить в виде единого документа ст. Если нарушить одно из этих требований, сделка считается недействительной. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

ВС: согласие на субаренду входит в договор

Необходимо обратить внимание на то, что они не могут быть больше чем срок действия договора аренды. Согласие собственника на субаренду нежилого помещения может иметь и более краткую форму образец представлен ниже. Существуют определенные правила обмена важной корреспонденцией. Их необходимо придерживаться и когда возникает необходимость отправить письмо о разрешении сдачи в субаренду помещения. То есть, какой бы способ ни был выбран, у отправителя должно в итоге на руках оказаться подтверждение того, что документ был вручен адресату. Как правило, эту роль исполняет нотариус.

Договор согласия на сдачу в аренду

На субаренду скачать образец бланк. Арендуемые помещения могут сдаваться субаренду арендатором только письменного согласия арендодателя. Течение срока аренды начинается момента передачи квартиры арендод ателем арендатору. Договор аренды заполняется двух экземплярах. Арендодатель обязан 3. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта выше. Это быстро и бесплатно!

Как оформить согласие арендодателя на субаренду: образцы и рекомендации

Для заключения договора нужно подготовить пакет документов gettyimages. Договор позволяет минимизировать потенциальные риски, как для квартирантов, так и для хозяев. Читай также: За сколько можно арендовать квартиру в разных областях страны Договор аренды без привлечения нотариуса Письменное соглашение об аренде действительно, если все сделано без нарушений и не находится в противоречии с действующими правовыми нормами. Как гласит пункт 1 статьи Гражданского кодекса Украины, договор о найме жилья оформляется письменно.

Фасадом здания считаются все его внешние границы, закрепленные в поэтажном плане БТИ — главном документе, графически отражающем недвижимый объект. Изменение фасада отдельно стоящего здания или многоквартирного дома может потребоваться собственникам или арендаторам помещений для организации и ведения бизнеса.

Подпишитесь на год за руб. Активировать демодоступ.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиры в аренду

Согласие на сдачу в субаренду

Согласие собственника на субаренду нежилого помещения — это выраженное в письменной форме волеизъявление арендодателя на предоставление имущества арендатором в пользование третьим лицам.

В каких случаях требуется одобрение от арендодателя

Ответ на вопрос, нужно ли согласие арендодателя на субаренду, содержится в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ . Норма гласит, что, по общему правилу, разрешение от собственника имущества для его передачи субарендатору необходимо. Причинами, почему арендатору потребовалось сдать помещение третьим лицам, обычно служат:

  • перераспределение расходов;
  • размещение по одному адресу нескольких юридических лиц;
  • изменение вида деятельности.

Как его оформить

Существует два способа:

  1. Получить письменное согласие собственника на сдачу в аренду третьим лицам (субарендаторам) в виде отдельного документа.
  2. Предусмотреть условие о возможности сдачи объекта арендатором кому-либо еще в договоре.

Обычно владелец недвижимости желает контролировать вопросы, которые связаны с ее использованием арендатором. По этой причине в соглашениях нередко встречается пункт, что передача субарендатору помещения допускается только с предварительного письменного согласования от арендодателя. За неисполнение данной обязанности стороны вправе предусмотреть в договоре ответственность для арендатора, например, в виде штрафа. Для получения заветного разрешения в качестве отдельного документа арендатору потребуется направить в адрес владельца недвижимости запрос на согласие в сдачу в субаренду, законодательно установленной формы для него нет. Главное — точно указать все реквизиты, ясно выразить просьбу о передаче помещения третьим лицам и передать собственнику имущества документ способом, при котором подтверждается его получение (например, заказное письмо с уведомлением или нарочно). Положительным ответом на такой запрос и является позволение собственника недвижимости на передачу его субарендатору.

В случае оформления посредством условий соглашения пункт в договоре аренды с согласием собственника выглядит следующим образом:

«Стороны определили, что арендатор вправе сдавать арендуемые объекты третьим лицам и передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам без дополнительного согласования с арендодателем.»

Образец

Директору ООО «Общество»

456789, Россия, Субъект РФ, просп. Великолепный, д. 1

Генерального директора ООО «Ppt.ru»

456789, Россия, Субъект РФ, просп. Замечательный, д. 1

Уведомление о возможности заключения договора с субарендатором в отношении имущества ООО «Ppt.ru»

В ответ на Ваш запрос №1-З от 20.05.2021 о сдаче помещения в субаренду с согласия арендодателя Общество с ограниченной ответственностью «Ppt.ru» сообщает, что не возражает относительно заключения договора с субарендатором на нежилое помещение, расположенное по адресу: 456789, Россия, Субъект РФ, просп. Замечательный, д. 3, оф. 3, площадью 50 кв.м., кадастровый номер 00:00000:0000.

Обращаем Ваше внимание, что договор с субарендатором не о формляется на срок, превышающий срок действия аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ ).

Согласие на договор аренды — коротко о главном

Согласие в правовом смысле означает, что стороны добровольно принимают на себя корреспондирующие права и обязанности, вытекающие из договора. Знаете ли вы, когда необходимо согласие на заключение договора аренды? Каким образом оно должно быть выражено? Какие последствия наступят, если заключить договор аренды без необходимого согласия? В данной статье вы найдёте ответы на эти и другие вопросы о согласии на договор аренды.

Содержание

  • Согласие на заключение договора аренды от сторон договора
  • Согласие на договор аренды от арендатора
  • Согласие на заключение договора аренды от арендодателя
  • Согласие на аренду от третьих лиц
  • Согласие на аренду долевых собственников
  • Согласие государственных и муниципальных органов
  • Согласие залогодержателя на заключение договора аренды
  • Согласие на изменение договора аренды
  • Почему следует обращаться к профессионалам?

Согласие в правовом смысле означает, что стороны добровольно принимают на себя корреспондирующие права и обязанности, вытекающие из договора. Знаете ли вы, когда необходимо согласие на заключение договора аренды? Каким образом оно должно быть выражено? Какие последствия наступят, если заключить договор аренды без необходимого согласия? В данной статье вы найдёте ответы на эти и другие вопросы о согласии на договор аренды.

Согласие на заключение договора аренды от сторон договора

По общему правилу, алгоритм заключения договора аренды выглядит следующим образом:

  1. Направление инициатором (арендатором или арендодателем, в зависимости от того, кто изначально разместил объявление, иным способом осуществлял активный поиск контрагента) проекта договора, содержащего все существенные условия, необходимые для согласования, контрагенту. Иными словами — оферты, предложения о заключении соглашения.
  2. Встречное направление акцепта. То есть согласия на сдачу в аренду, если, например, оферту направлял потенциальный арендатор. Иным вариантом развития событий в данном случае является изменение проекта договора арендодателем и направление ответной оферты. Таким образом, акцептовать (то есть давать согласие на соответствующие условия аренды) будет уже арендатор.
  3. Осуществление приема-передачи предмета договора аренды.
Читайте также  Как заставить сотрудника погасить долг по зарплате

К описанному выше примеру стоит добавить пояснение, что инициатором заключения договора может быть как арендатор, так и арендодатель, в связи с этим, меняется лицо, которое будет давать согласие на договор аренды.

Каждая из вышеуказанных ситуаций имеет свои правовые нюансы, связи с этим, следует рассмотреть их детально.

Согласие на договор аренды от арендатора

Если инициатором заключения договора является арендатор, то обычно существуют два способа заключения договора.

  1. Согласие (иными словами — акцепт) с условиями, предлагаемыми арендодателем. Данный случай является наиболее распространенным. В силу сложившейся ситуации на рынке недвижимости большинство арендодателей являются сильной стороной договора и способны диктовать свои условия. Таким образом, способ дачи согласия схож с договором присоединения, когда арендатор лишь соглашается с предложенными условиями и не способен их менять.
  2. Предварительное согласование всех существенных условий договора путем переговоров и направление акцепта (согласия) контрагенту.

Помимо письменной формы согласие на договор аренды может быть выражено также в виде совершения определенных действий. В качестве примера можно привести перечисление арендатором обеспечительного платежа на счет арендодателя. Таким образом, он своими действиями акцептует условия договора и начинает исполнение своих обязательств.

Согласие на заключение договора аренды от арендодателя

Способы выражения согласия на договор аренды со стороны арендодателя аналогичны приведенным выше. Однако, существуют случаи, когда согласие на заключение договора аренды может быть выражено в отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Примером может послужить ситуация, когда арендатор продолжает пользоваться складом, при этом исполняя все свои обязательства по договору (внесение арендной платы и т.д.), а контрагент, в свою очередь, не препятствует этому. Таким образом, срок договора аренды будет изменен на неопределенный, а остальные условия останутся прежними.

Согласие на аренду от третьих лиц

Помимо сторон договора в определенных случаях согласие должно быть получено и от лиц, не находящихся на стороне арендатора или арендодателя. Последствием отсутствия согласия, необходимого в силу закона, является возможность признать заключенный договор аренды недействительным.

Согласие на аренду долевых собственников

В силу статьи 246 ГК РФ, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех собственников. Таким образом, если фактическое управление, например, складским помещением, осуществляется одним из собственников, а другой не участвует в этом, то для заключения договора аренды в любом случае необходимо получение согласия второго собственника.

Указанное выше правило может быть соблюдено:

  1. Путем подписания всеми собственниками текста договора аренды.
  2. Путем получения согласия всех собственников в письменном виде в форме отдельного документа, который должен быть приложением к договору аренды.

Согласие государственных и муниципальных органов

Законодательство запрещает государственным и муниципальным предприятиям сдавать в аренду недвижимое имущество без согласия на то собственника. Для того, чтобы арендовать помещения, необходимо удостовериться в том, что такое согласие на заключение договора аренды было получено.

Таким образом, при аренде необходимо согласие собственника , то есть соответствующего государственного или муниципального органа.

Согласие залогодержателя на заключение договора аренды

В соответствии со статьей 346 ГК РФ, залогодатель, вправе пользоваться предметом залога и передавать его иным лицам в пользование без согласия залогодержателя. Иное может быть предусмотрено договором или законом.

В частности, в соответствии с п.1 ст. 40 Закона “Об ипотеке”, передача в залог недвижимого имущества не требует согласия залогодержателя, если иное не установлено в законе или не закреплено в договоре.

Если такое требование установлено договором или законом, а недвижимое имущество, передаваемое в аренду, является предметом залога, то необходимо знать, что существует ряд условий для его сдачи в аренду:

  1. Получить согласие на заключение договора аренды от залогодержателя в письменной форме.
  2. Период аренды должен быть более срока действия залога.
  3. Объект аренды должен использоваться по целевому назначению.

Например, согласие на аренду заложенного помещения, находящегося в долевой собственности должно быть получено от:

  1. Всех долевых собственников.
  2. От залогодержателя.

Если условиями договора аренды предусмотрено, что предмет аренды не должен быть обременен правами третьих лиц, то при предоставлении арендатору помещений, находящихся в залоге, у последнего появляется возможность расторгнуть договор на основании нарушения условий договора и осуществить взыскание аренды, уплаченной ранее.

Однако для того, чтобы учесть все требования законодательных актов или верно трактовать нормы договора необходимо обладать специальными знаниями в области права. Поэтому стоит обращаться за юридическими услугами. Опытный специалист доступно разъяснит ваши права и обязанности.

Таким образом, можно сделать вывод, что заключение договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя, когда оно обязательно — невозможно.

Согласие на изменение договора аренды

Помимо указанных ранее случаев, акцепт (согласие) необходим также для внесения изменений в договор. По общему правилу, изменения в договор вносятся в том же порядке и в той же форме, в которых он был заключён.

В связи с этим, процедура внесения правок выглядит следующим образом:

  1. Инициатор (арендатор или арендодатель) предлагает необходимые правки в письменном виде (в форме приложения к договору или нового текста договора).
  2. Другая сторона либо соглашается с ними и подписывает документ, либо вносит соответствующие изменения и направляет встречное предложение для утверждения.

Таким образом, инициатива изменения положений договора оформляется в виде оферты и направляется контрагенту. Однако, данный процесс имеет свои сложности в виде необходимости соблюдения всех обязательных требований законодательства.

Поэтому для предотвращения негативных последствий в виде признания внесенных изменений в договор аренды недействительными, рекомендуем обращаться за юридическими услугами для юридических лиц. Исключение ошибок поможет сэкономить денежные средства и время вашей организации.

Почему следует обращаться к профессионалам?

В сфере предпринимательской деятельности роль юриста недооценена. Однако хороший специалист играет очень важную роль в процессе заключения сделок. Зачастую знание норм права и практики их применения помогает избежать возможных споров, найти способы взаимодействия между контрагентами по договору, а также достигнуть консенсуса в спорных вопросах.

Возвращаясь к теме согласия на аренду, следует отметить, что способов ее выражения со стороны арендатора и арендодателя в законодательстве и деловой практике достаточно много. В связи с этим возрастает потребность в опытном юристе. Он проконтролирует соблюдение всех правил процедуры дачи согласия.

В случае возникновения спора о вышеуказанных обстоятельствах, арбитражный юрист сможет сформировать правовую позицию и представит интересы в суде.

Наша юридическая компания имеет обширный опыт в сфере сделок с недвижимостью. В связи с этим, мы можем предложить следующие виды услуг:

  1. Анализ договора, выявление в нем соответствующих рисков, предложение правок.
  2. Составление проекта договора аренды, который будет учитывать интересы обеих сторон.
  3. Полное правовое сопровождение заключения договора аренды, включая преддоговорные отношения.
  4. Судебное представительство по спорам, вытекающим из любых видов договоров аренды.

Для получения бесплатной юридической консультации свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на нашем сайте.

Заключаем договор субаренды.

Журнал «В курсе дела»
Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Читайте также  Оплата по труду это

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.
В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.
Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1) п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
3) п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6) п. 3 ст. 615 ГК РФ
7) п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
9) п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
12) Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53
13) Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 N 6219-ЭР
14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
15) ст. 618 ГК РФ