Как делается оценка дома для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки – что следует знать?

Ипотечный кредит – популярный способ приобретения жилья и довольно востребованная банковская услуга, суть которой заключается в следующем: банк выдает заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Приобретенным таким способом жильем заемщик может владеть и пользоваться, однако до полного погашения займа оно остается у банка в залоге. Вот почему, принимая решение о выдаче кредита на покупку квартиры, банк всегда учитывает ее объективную стоимость. Определяется она путем оценки данной квартиры для целей ипотеки, выполняемой независимыми оценочными организациями и специалистами. Результаты оценки оформляются в виде отчета.

Выбор оценщика

Закон № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” рассматривает оценку жилья как обязательное условие оформления ипотеки. В оценке, прежде всего, заинтересован кредитор: он должен быть уверен, что в случае неплатежеспособности заемщика квартиру можно будет реализовать за сумму, выданную в кредит.

Как правило, банк работает с несколькими аккредитованными партнерами-оценщиками. Можно сказать, что это компании, которые проверил сам банк и которым он полностью доверяет.

Можно ли представить отчет стороннего оценщика? Можно: законодательство не устанавливает необходимости обращаться только к фирмам, аккредитованным банком. Главное, чтобы отчет об оценке составлялся в соответствии с требованиями законодательства. Однако аккредитованная оценочная компания знает все тонкости, касающиеся требований банка к оформлению отчета. Поэтому, если отчет будет составляться не аккредитованным оценщиком, стоит заранее узнать у банковских сотрудников точные требования к его оформлению.

Очень удобен вариант, когда оценщик сотрудничает с несколькими банками: в случае отказа в ипотечном кредите одним из них, с тем же отчетом можно обратиться в другие.

Стоимость ликвидационная и рыночная

Одной из особенностей оценки квартиры для ипотеки является необходимость определения не только рыночной, но и ликвидационной стоимости, под которой понимают цену возможной продажи заложенной квартиры в короткие сроки. Сжатые временные рамки реализации объекта обусловливают его меньшую цену (по сравнению с рыночной), поэтому стоимость ликвидационная всегда бывает ниже (как правило, на 15-30%). Так, например, оценив квартиру в 6 млн. руб., банк может выдать кредит на 1-2 млн. руб. меньше. Кроме того, беря в расчет ликвидационную стоимость, банк пытается обезопасить себя от потенциального снижения рыночной цены.

Оценка для ипотеки на этапе строительства

Оценка квартир для ипотеки происходит так же, как оценка любой другой недвижимости. Исключение составляет случай, когда ипотечный кредит был выдан на приобретение строящегося жилья. Специфика этого варианта в том, что такие объекты на дату проведения оценки не пригодны к эксплуатации. Да и перспектива завершения их строительства может быть не определенной. Каким же образом производится оценка квартиры для ипотеки в этом случае?

Когда речь идет о строящейся недвижимости, оценивают не сам объект, а стоимость прав на него. Оценка в этом случае производится по следующему принципу: недостроенная квартира оценивается по параметрам аналогичной квартиры, но расположенной в уже готовом доме. При этом вводятся поправки, которые учитывают репутацию застройщика, планируемый срок готовности дома, а также различные риски (например, банкротство инвестора/застройщика, возникновение дополнительных расходов, задержку сроков строительства и т.д.)

C помощью этих поправок рассчитывается отклонение от стоимости готовой квартиры, размер которого составляет в среднем от 15 до 30%. Если же оценивается квартира в строящемся доме с неопределенным сроком завершения строительства, дисконт может доходить и до 40%.

Особые случаи

Бывает так, что стоимость квартиры по отчету оценщика не совпадает с ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Если оценочная стоимость выше договорной, а ее отклонение составляет не более 5%, такая ситуация считается нормальной. Действительно, продавец квартиры не всегда может самостоятельно объективно учесть все факторы, влияющие на ее цену. Кроме того эту разницу может составлять сумма торга или стоимость услуг агента по недвижимости.

Распространен также случай, когда владелец квартиры, находящейся в собственности меньше 3-х лет, при продаже не хочет указывать ее реальную цену, не желая платить НДФЛ. При этом в договоре указывается стоимость менее 1 млн. руб. или инвентаризационная. Часто банки идут навстречу таким клиентам и выдают ипотечный кредит, ориентируясь не на договорную цену, а на рыночную.

Если же стоимость в отчете оценщика ниже договорной, это может привести к тому, что заемщик не получит средств в той сумме, которые ему необходимы для покупки квартиры по ипотеке. В этом случае необходимо разобраться с причинами такого занижения или обратиться в другую оценочную компанию.

Оценка квартиры для ипотеки: срок действия и другие нюансы

Оценка недвижимости — ключевой документ для банка. От результатов экспертизы зависит размер займа, который одобрит банк, и сумма первоначального взноса.

Хотя оценка по закону не является обязательным документом для оформления займа, сделать ее потребуют в любой кредитной организации. В нашей статье мы разберем, как проводится экспертиза, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, и разъясним ряд юридических нюансов.

Кто и почем оценивает квартиры

Экспертизу стоимости жилья для ипотеки нельзя доверить человеку без соответствующего опыта. Эту услугу оказывают специальные конторы или консалтинговые группы. Каждый банк работает в связке с одной или несколькими оценочными фирмами, которые прошли аккредитацию и доказали свою беспристрастность и профессионализм. К одной из этих компаний обычно и обращается заемщик для оформления оценки.

Банки не нанимают оценщиков на работу, поскольку это невыгодно.

Банки не нанимают оценщиков на работу, поскольку это невыгодно. Поэтому клиент самостоятельно заключает договор с конторой, отслеживает качество результата и оплачивает работу. Стоимость всегда разная. Тарифы начинаются от 3000 рублей и могут доходить до нескольких десятков тысяч. При этом нет прямой зависимости между рыночной ценой недвижимости и стоимостью услуг эксперта-оценщика.

Как происходит оценка жилья для ипотеки

После подписания договора на оказание услуг оценщик приезжает на осмотр объекта. Он сам делает необходимые фотографии квартиры, собирает информацию и далее выполняет отчет на основе полученных данных. Экспертиза проводится разными методами:

  • сравнительный — наиболее распространенный. Суть состоит в мониторинге цен, определении всех характеристик квартиры и окончательном расчете стоимости по полученным данным. Строго говоря, когда мы листаем ЦИАН или Авито и примерно прикидываем, сколько может стоить квартира бабушки, мы применяем сравнительный метод оценки. Этот способ работает для неуникальных объектов, которым можно подобрать аналогичную пару на рынке недвижимости;
  • затратный — подсчет общих затрат на строительство, обслуживание, и поддержание функциональности недвижимого объекта. Этот метод применяют для расчета стоимости новостроек.

По стандарту в отчете присутствует следующая информация об объекте:

  • экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
  • аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
  • аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
  • перечень соседних объектов инфраструктуры;
  • основные сведения об объекте;
  • процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
  • сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.
Читайте также  Срок оформления пенсии после подачи заявления

Оценщик указывает в отчете две суммы — рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — это цена, за которую на рынке продаются аналогичные квартиры. Ликвидационная стоимость имеет большее значение для банкиров, потому что она показывает, за какую сумму объект можно продать в сжатые сроки.

Для расчета ликвидационной стоимости применяется корректировочный коэффициент. В зависимости от характеристик жилья, он варьируется от 20 до 50% от рыночной стоимости. Размер кредита, который в итоге одобрят заемщику, не может превысить ликвидационную стоимость. Соответственно, если квартиру продают за 5 миллионов, а ликвидационная стоимость по оценке 3 миллиона, больше положенной суммы банк заемщику не выдаст.

Сколько действует оценка квартиры для ипотеки

Отчет по экспертизе стоимости жилья, согласно законодательному приказу Минэкономразвития, является действительным, если с даты составления отчета до даты сделки купли-продажи прошло менее полугода. Приказ, устанавливающий данное ограничение, российские чиновники приняли в июле 2007 года. В 2018 году ситуация не изменилась: действительной оценка объекта для ипотеки остается в течение 6 месяцев.

Для чего нужно знать, как долго действует отчетный документ?

Если в банке вам не одобрят ипотеку уже после того, как вы оплатите работу оценщика, этим документом можно воспользоваться для подачи заявки в другую кредитную организацию.

Оценка квартиры в суде

Отчет оценщика может стать одним из важных доказательств при судебном разбирательстве. При этом больший юридический вес имеет экспертное заключение о стоимости жилья. Действительный отчет об оценке можно оспорить, когда по юридическим нормам сам факт наличия такой оценки при проведении сделки является обязательным.

Без подачи встречного иска можно оспорить отчет об оценке от частной фирмы или специалиста, если этот документ предоставлен оппонирующей стороной как доказательство. Для того, чтобы суд признал недостоверность оценки, одного возражения недостаточно. Должны быть веские подтверждения того, что отчет содержит ложные сведения.

Заключение

Бывает, что оценщик в отчете указывает сумму намного меньше, чем та, которую просит продавец. В итоге сделка может сорваться: банк не дает достаточно денег под выбранную квартиру, а у покупателя нет дополнительной суммы. Чтобы банк не ограничил вас в средствах по ипотеке, можно попробовать договориться с заемщиком. К сожалению, это работает не всегда. Чтобы действовать наверняка, лучше доверить решение всех вопросов ипотечному брокеру — компании «Ипотекарь». Мы гарантируем одобрение вашей заявки и организуем правильную экспертизу жилья.

Оценка квартиры для Сбербанка

Оформляете квартиру в собственность после сдачи дома или покупаете квартиру в ипотеку Сбера? Оценочная компания EVAEX – официальный партнер Сбербанка в Новосибирске, сделаем оценку квартир и другой недвижимости в сервисе «ДомКлик»!

У нас легко заказать оценку, не выходя из дома.

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость оценки квартиры с выездом оценщика в неотдаленные районы Новосибирска – 2500 рублей. Заказывая оценку у нас, вы экономите до 2500 рублей на комиссии банка, ведь там оценка будет стоить 3000–5000 рублей. Ещё мы быстро оцениваем квартиры – отчёт будет готов на следующий день после осмотра.

Объект оценки Цена, руб. Срок
Квартира до 90 кв. м 2500 от 1 дня
Квартира от 90 кв. м от 3000 от 1 дня
Элитная квартира от 4000 от 2 дней
Дом до 150 кв. м 5000 от 2 дней
Дом от 150 кв. м от 6000 от 2 дней
Земельный участок ИЖС, СНТ от 3000 от 1 дня
Надбавка за отдалённый район от 500

Документы для оценки

Перечень документов отличается в зависимости от вида оцениваемого объекта. Для ипотеки мы оцениваем квартиры и апартаменты, жилые дома и земельные участки, коммерческие здания и помещения, машиноместа.

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
  • технический паспорт или поэтажный план с экспликацией;
  • паспорт основного заёмщика.
  • договор долевого участия с дополнительными соглашениями;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • решение о присвоении адреса многоквартирному дому (только если адрес не указан в акте приема-передачи);
  • техпаспорт или план квартиры с экспликацией;
  • паспорт основного заёмщика.

Заказать оценку квартиры для ипотеки Сбербанка

Выбирайте удобный способ подачи заявки на оценку! Документы на квартиру можно отправить сейчас или показать их оценщику на осмотре.

Как происходит оценка

  1. Оставьте заявку на сайте или позвоните нам – выберем удобное для вас время осмотра.
  2. Специалист приедет в назначенный час, осмотрит квартиру, сделает фото и примет оплату за оценку.
  3. Оценщик рассчитает стоимость квартиры и оформит заключение (образец отчёта).
  4. Мы сообщим о готовности отчёта, согласуем и направим отчёт в форме электронного документа в Сбербанк, при необходимости оформим бумажный вариант оценки.

Когда и зачем банку нужна оценка

Отчёт об оценке квартиры потребуется для оформления права собственности при сдаче построенного дома. Банк, получив отчёт об оценке, подготовит закладную для последующей регистрации в Росреестре.

При покупке квартиры или земельного участка с домом на вторичном рынке, рефинансировании текущей ипотеки в Сбербанке оценка нужна для определения рыночной стоимости объекта залога. Ведь банк даёт деньги под залог вашей недвижимости. И сумма кредита не должна превышать рыночную стоимость объекта залога.

Обязательность оценки закреплена Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ.

Особенности оценки недвижимости для Сбербанка

Сбербанк беспроблемно принимает оценку от аккредитованных партнёров, иначе только после полной проверки оценщика в течение 30 дней. Перечень аккредитованных оценщиков опубликован на сайте банка, мы в нём есть, проверьте: ИНН 540138325667.

ДомКлик ускоряет взаимодействие между Сбербанком, заёмщиком и оценочной компанией. Вы не ждёте бумажный отчёт об оценке – мы передаём его в банк в форме электронного документа. Отчет будет доступен в личном кабинете основного заёмщика.

Оценка соответствует закону «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки и требованиям Сбербанка. В частности, из стоимости квартиры исключается мебель, даже встроенная.

Если вы перепланировали квартиру, оценщик отразит это в отчете об оценке, причем снизит стоимость квартиры на сумму расходов на восстановление до первоначального вида. Поэтому лучше делать перепланировку квартиры уже после оценки.

Банк устанавливает срок действия отчёта об оценке 6 месяцев с даты составления.

Что влияет на стоимость квартиры

Количество факторов, влияющих на цену квартир велико. Основные из этих факторов учитываются при оценке как ценообразующие параметры. Оценщик подбирает по ним объекты-аналоги, вносит корректировки, если аналоги отличаются от объекта оценки.

Ценообразующие параметры варьируются для сегментов жилья: эконом, стандарт, бизнес и премиум. Факторы, учитываемые оценщиком, в среднем сегменте жилья:

  • местоположение (развитость инфраструктуры, близость к остановкам и метро);
  • состояние и качество отделки;
  • количество комнат;
  • площадь квартиры;
  • стадия строительства (для новостроек);
  • этаж расположения квартиры в доме;
  • материал стен дома;
  • репутация застройщика (для новостроек);
  • планировка квартиры;
  • количество балконов и лоджий;
  • количество санузлов;
  • видовые характеристики квартиры.

Закажите оценку на сайте, мы свяжемся с вами и обсудим детали

Оценка для ипотеки при покупке/ залоге квартиры и др.

Кредитор заинтересован получить максимально ликвидный и существенный залог. Оценка залога при ипотеке производится в случае с жилищным кредитованием в обязательном порядке, а в случае с кредитованием коммерческой недвижимости — по согласованию сторон.

Банки с которыми мы работаем

Мы наладили партнерскую работу со следующими банками:

  • Сбербанк
  • Газпромбанк
  • ВТБ24
  • УБРиР

в отношении работы с другими банками ответ можно получить по запросу.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки в Екатеринбурге — 3000 рублей

Выезд в удаленные районы города и за пределы Екатеринбурга оплачивается дополнительно.

Наиболее распространенными объектами залога при ипотеке являются:

  • квартиры
  • земельные участки
  • жилые дома
  • офисные и торговые помещения
  • производственные и складские здания
  • часто в залог передаются целые имущественные комплексы.

Вопрос оценки недвижимости при ипотеке как правило встает уже на финальных этапах получения кредита и оформления прав собственности.

В зависимости от объекта оценка может потребоваться на разных этапах.

Различают 3 ситуации:

  1. Приобретение новой квартиры в порядке долевого участия предполагает покупку еще не существующего объекта, поэтому по-большому счету в момент получения кредита оценивать еще нечего. В данном случае оценка квартиры производится после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет, и Застройщик получит все документы.
  2. Квартиры покупается в уже готовом доме или на вторичном рынке. Здесь, поскольку квартиры уже полностью готова, оценку нужно будет предоставить при подаче документов на получение кредита. Как правило, оценка для банка делается по регламентированным стандартам. При подаче заявки нужно сообщить название банка, чтобы не возникло накладок.
  3. Ипотека оформляется не в банке, а между другими лицами. Так ипотека может быть оформлена в лизинговой компании, инвестиционном фонде, на предприятии или между физическими лицами. Здесь к оценке можно приступать на любом этапе по согласованию сторон сделки.

Порядок проведения оценки недвижимости для ипотеки

Оценка происходит по следующему алгоритму:

1 этап — Вы оставляете заявку. Нам нужно будет сообщить адрес квартиры или иного объекта и банк где вы получили кредит.

2 этап — сбор оценщиком информации об объекте.

На этом этапе производится осмотр квартиры и сбор документов. При оценке для ипотеки производится полный подробный осмотр объекта с фотографированием.

3 этап — непосредственно оценка объекта. Производится камеральная обработка полученных данных и определение стоимости. Оценщик детально изучает всю полученную информацию, делает вывод о стоимости и составляет отчет об оценке.

4 этап — мы передаем вам готовый отчет. Как правило, готовится 2 экземпляра, один из которых остается у вас, второй и кредитора.

Особенности проведения оценки для ипотеки

Особый порядок оценки объектов для ипотеки признан не только оценочным сообществом, но закреплен законодательно. С 28 сентября 2015 года вступил в силу Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО№9)».

Теперь при оценке для ипотеки в банке, у которого есть специальные требования к отчету об оценке, оценщик обязан учитывать эти требования. Так же стандартом установлено, что отчет должен содержать информацию о ликвидности объекта — должен быть указан предположительный срок продажи объекта на открытом рынке.

Оценка для ипотеки предполагает, что пользователем отчета по факту будет являться залогодержатель, а не заемщик, поэтому предъявление особых требований банком вполне обосновано.

Документы, необходимые для оценки

Стандартный перечень документов для оценки квартиры для ипотеки:

  1. Правоустанавливающие документы — свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН. В случае, если оценке подлежит квартира, купленная в порядке передачи прав по договору долевого строительства, понадобится договор Долевого строительства с актом приема-передачи квартиры.
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — полная с планом объекта.
  3. Документы заказчика оценки (копия паспорта: основной разворот и прописка)

Перечень документов может меняться в зависимости от объекта оценки и характера прав.

Оценка квартиры для ипотеки

При покупке квартиры в ипотеку требуются различные юридически значимые действия, включая страхование жизни заемщиков и объекта залога. Оценка является обязательным элементом при ипотеке и требуется до оформления сделки. Опираясь на стоимость, указанную оценщиком в отчете, банк устанавливает максимально возможный кредитный лимит.

Оценка недвижимости является достаточно востребованной процедурой, поскольку приобретение жилья в кредит — наиболее распространенный вариант ипотеки. Кроме квартиры, объектом залога могут выступать жилые дома и их части, дачи, гаражи, земельные участки, здания, сооружения, предприятия и иная недвижимость. Очень часто ипотечный кредит под залог недвижимости берется в предпринимательских целях.

Ипотечный займ – это целевой кредит, выдаваемый банком на долгосрочный период на приобретение жилья или в других целях, сопровождающийся залогом недвижимости по данному кредиту.

Зачем нужна оценка при ипотечном кредите?

Оценка квартиры для ипотеки – это определение ее рыночной стоимости с целью гарантии возвратности средств для кредитора в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Стоит отметить, что отчет имеет значение для обеих сторон сделки. Оценка для закладной несет в себе информацию, важную не только для финансовой организации, но и для заемщика, а именно:

  • для банка на основании отчета становится понятно, в каком состоянии находится объект залога (соответствует ли фактическое состояние документам технической инвентаризации, есть ли перепланировки и смог ли их выявить оценщик, либо не обратил на них внимание);
  • банк сможет оценить ликвидность объекта и понять, удастся ли реализовать квартиру в случае вынужденной продажи при неисполнении заемщиком своих обязательств, и по какой стоимости;
  • заемщик сможет узнать действительную стоимость квартиры, а также понять, на какую сумму он может рассчитывать при оформлении займа. Это своего рода гарантия того, что объект стоит тех денег, которые выдаются в кредит.

Таким образом, оценка квартиры для ипотеки защищает права и кредитора, и заемщика. Она проводится профессиональным оценщиком, является объективной и беспристрастной.

Где заказать оценку и всегда ли ее требует банк?

В соответствии с Федеральным законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оценка является обязательной. Оплачиваются услуги оценщика заказчиком (заемщиком). Однако, в ряде случаев оценка недвижимости для ипотеки от заемщика может не потребоваться. Выдающие ипотечные кредиты банки стали использовать нейросетевые технологии, позволяющие прогнозировать стоимость квартир по заданным параметрам на основании исследований цен предложений на развитых рынках городов. Применение алгоритмов на основе искусственного интеллекта позволяет снизить трудозатраты, однако, в результате такой оценки Вы не получите на руки документ доказательственного значения в рамках Федерального закона № 135-ФЗ. Отчет должен быть подписан оценщиком, имеющим квалификационный аттестат и обладающим соответствующими знаниями в области оценочной деятельности. Поэтому в случае судебных разбирательств все равно потребуется исследование, проведенное оценщиком, и оно будет иметь существенный вес в отличие от машинного алгоритма.

Как правило, при ипотеке все же необходимо обратиться в оценочную организацию или к оценщику, занимающемуся частной практикой. Кредитные организации имеют свои реестры надежных оценщиков. Познакомиться с перечнем можно на сайтах соответствующих банков. Если заявка на ипотеку подается в Сбербанк, то выбрать оценочную компанию можно также через сервис ДомКлик от Сбера.

ООО «ОК Канцлер» и ЧПО «Канцырев Руслан Александрович» включены в реестр оценщиков многих крупных банков. Мы сотрудничаем с такими кредитными организациями, как:

  • ПАО Сбербанк
  • ПАО Промсвязьбанк
  • АО Газпромбанк
  • АО Банк ДОМ.РФ
  • ПАО Банк «ФК Открытие»
  • ПАО Росбанк
  • ПАО Транскапиталбанк
  • АО Райффайзенбанк
  • ПАО «Совкомбанк»
  • ПАО Ак Барс Банк
  • АО Россельхозбанк
  • другие.

Особенности оценки квартиры для банка

При ипотечном кредите главным условием является возвратность. Хотя ипотека считается одним из высокорисковых продуктов для кредитной организации, негативное влияние кредитного риска для банка будет снижено. Кредитор проведет проверку платежеспособности заемщика, а также объекта залога. На основе данных о стоимости объекта недвижимости, содержащихся в отчете об оценке, банк сможет рассчитать коэффициент займа и сумму первоначального взноса. В отдельных случаях может потребоваться дополнительное обеспечение кредита. Таким образом, ипотечный займ отличается от других видов кредитования гарантированной возвратностью кредита посредством залога недвижимости. Оценка квартиры для банка является обязательным требованием кредитной организации.

Процедура оценки для получения кредита состоит из нескольких этапов. После заключения договора на оценку и оплаты, согласовывается дата осмотра объекта залога. Далее оценщик собирает необходимую для исследования информацию и готовит отчет. Стоимость квартиры будет определяться многими факторами, такими как месторасположение объекта, состояние жилого дома и подъезда, технические характеристики и состояние жилплощади и прочее. Для расчета стоимости оценщик будет применять различные методы оценки.

В отчете об оценке недвижимости указываются рыночная и ликвидационная стоимости (ЛС). Как правило, они не совпадают. При расчете ликвидационной стоимости учитываются издержки, связанные продажей объекта недвижимости. Подразумевается, что объект может быть реализован в сжатые сроки. Этот вид стоимости меньше рыночной, но именно на ЛС ориентируется банк, принимая решение о выдаче кредита.

Оценщики ООО «ОК Канцлер» работает на рынке недвижимости с 2005 года. Мы можем подготовить отчет об оценке для объектов, находящихся в г. Ярославле, а также в любом другом городе России. Заказать услугу можно на нашем сайте или через сервис ДомКлик от Сбербанка.