Можео ли переоформить договор бронирования в новостройке

Как купить квартиру в новостройке

Пошаговая инструкция по покупке жилья от застройщика

Чтобы приобрести помещение в новостройке, нужно:

  • определиться с районом;
  • подобрать подходящий дом и квартиру;
  • заключить сделку;
  • оформить право собственности;
  • зарегистрироваться в помещении.

Поиск и проверка квартиры

Покупка квартиры в новостройке начинается с выбора подходящего района и определения собственных пожеланий и возможностей. Это поможет понять, где искать помещение. Дешевле всего приобрести помещение на этапе котлована. Стоимость в этом случае будет снижена примерно на 25%. Дополнительно можно заранее обсудить размеры и планировку квартиры.

Лучше морально подготовиться к тому, что помещение к указанной дате сдано не будет.

Если квартира приобретается без внутренней отделки, дополнительное время придется потратить на ремонт.

Перед началом сотрудничества советуем проверить застройщика:

  1. Поищите информацию о компании в интернете. Уделите внимание информации на форумах, в социальных сетях, на сторонних сайтах. Данные, представленные на официальной странице организации, стоит оценивать скептически. Обычно это реклама для привлечения новых клиентов.
  2. Узнайте, в каких банках аккредитован застройщик. Информация актуальна, если планируется покупка помещения в кредит. Обращение в банк-партнер застройщика поможет сэкономить на ипотеке.
  3. Заручитесь поддержкой юриста. Специалист возьмет на себя заключение сделки, проверит застройщика и подскажет, стоит ли начинать работу с организацией.

Заключение договора

Способ покупки помещения может различаться в зависимости от ситуации:

Особое внимание стоит уделить застройщику. Это должна быть проверенная фирма, успевшая заслужить репутацию.

Передача ключей

Особенности приобретения квартиры напрямую зависят от того, был ли сдан дом. Если строительство завершено, ключи выдадут сразу после сделки. Когда покупка совершена на этапе строительства, сроки затягиваются. Даже после того, как помещение сдали, ключи вам сразу не дадут. Может пройти до трех месяцев. Это время необходимо для оформления технического паспорта и согласования планировки.

Покупатель получит ключи после подписания акта приема-передачи. Однако перед тем, как проставлять подпись, внимательно осмотрите квартиру. Если выявлены недостатки, можно потребовать у застройщика устранить их или выплатить компенсацию.

Особое внимание стоит уделять инженерным сетям. Если они еще не подключены или не работают, не подписывайте акт приема-передачи до момента устранения проблем.

Оформление права собственности

Гражданин, купивший квартиру, получает право собственности на помещение. Владелец может распоряжаться своим имуществом, совершать любые юридически значимые действия, не противоречащие нормам законодательства. Допустима передача объекта в аренду, доверительное управление или продажа (ст. 209 ГК РФ).

Право собственности возникает после перерегистрация имущества. Оформлением недвижимости занимается Росреестр. Переоформить квартиру, купленную у застройщика, можно самостоятельно или через юриста. Способ выбирает покупатель.

Прописка в квартире

Процедуру регистрации по месту жительства (прописки) регламентирует ст. 5 ФЗ № 5242-1 от 25.06.1993. Учетом граждан занимается миграционная служба (Управление по вопросам миграции МВД). Чтобы лицо прописали, потребуется представить следующие документы:

  • заполненное заявление;
  • удостоверение личности;
  • выписка с прежнего места проживания;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.

Когда все шаги выполнены, покупка квартиры в новостройке считается завершенной. Можно беспрепятственно использовать помещение по своему усмотрению.

Этапы готовности дома

Купить квартиру можно на разных этапах возведения здания. Момент строительства жилья влияет на итоговую стоимость. Однако нужно учитывать не только выгоду, но и возможные риски.

Ряд компаний предлагает приобрести помещение еще до начала строительства. С клиентом заключается так называемый договор бронирования. Подписав соглашение, покупатель подтверждает намерение приобрести жилье в будущем. Стоимость услуги составляет до 50 000 руб., при этом саму квартиру можно купить по минимальной цене.

Если в последующем договор купли-продажи так и не будет заключен, денежные средства вернут. Однако гарантии того, что сделка в итоге состоится, нет. Далеко не всегда средства, предоставленные покупателем за бронирование, идут на оплату квартиры. В некоторых случаях застройщик использует сумму в качестве комиссии. Все особенности сотрудничества отражают в договоре. Регистрировать такие соглашения в Росреестре не нужно. Поэтому важно заранее оценить добросовестность застройщика.

Удостоверьтесь, что в документе присутствует пункт о возврате денежных средств в случае неисполнения положений соглашения.

Этап котлована

Вопрос участия в долевом строительстве многоквартирных домов регламентирует закон от 30.12.2004 № 214. Продажа квартир начинается на нулевом этапе строительства. К этому моменту компания должна подготовить всю разрешительную документацию. Такую стадию называют этапом котлована. В этот момент обычно продают порядка 30% всех квартир. Покупка помещения на этапе котлована имеет преимущества:

  • стоимость объекта снижена;
  • можно самостоятельно обсудить планировку будущей квартиры, выбрать этаж, и определить иные параметры;
  • расчет может быть осуществлен в рассрочку без внесения процентов.

Однако есть и недостатки, которые также нужно принять во внимание. Так, заселиться в недвижимость удастся только через несколько лет. Если расходы компании повысятся, а спроса на жилье не будет, возможна заморозка строительства. Проект новостройки могут изменить в процессе возведения.

Дом частично готов

Если покупка на этапе котлована кажется слишком рискованной, лучше искать наполовину завершенные новостройки. Вероятность замораживания строительства на этом этапе снижается. При этом цена квартир относительно небольшая и не придется долго ждать, пока дом достроят. Всегда можно связаться с застройщиком и провести проверку хода строительства на соответствие срокам.

Однако цена будет примерно на 15% выше, чем покупка квартиры, когда дом еще строить не начали. Большинство самых удачных вариантов уже выкуплено. Есть шанс, что сроки возведения недвижимости растянутся.

На практике застройщик может резко снизить цены на квартиры. Эксперты советуют не приобретать такие помещения. Ситуация может свидетельствовать о нехватке денежных средств и попытке найти финансы для завершения текущего этапа строительства.

Безопаснее всего сотрудничать с застройщиками, которые получили аккредитацию в нескольких банках.

Крупные финансовые организации не любят рисковать, поэтому детально проверяют документацию на возводимый дом и изучают самого потенциального партнера.

Дом сдан в эксплуатацию

Когда дом уже сдан в эксплуатацию, покупатель сможет посмотреть помещение, его планировку, выявить возможные недостатки. Однако сэкономить в этом случае не получится. Исключение составляют акционные предложения. Дополнительно можно договориться с застройщиком о скидке. Правда, экономия обычно не превышает 5% от стоимости жилья.

Приобретая квартиру в новостройке, нужно быть готовым к тому, что в ближайшие годы соседи будут обживать помещение. Это значит, что придется столкнуться с бесконечными ремонтами.

Варианты оформления сделки

Особенности заключения сделки меняются в зависимости от того, на каком этапе приобретают жилье. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ, необходимо детально изучить виды соглашений, которые можно использовать при покупке жилья в новостройке.

Договор долевого участия

Договор долевого участия или ДДУ — документ, который фиксирует условия покупки помещения на этапе строительства. Соглашение регламентирует ст. 4 ФЗ № 214 от 30.12.2004. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Соглашение заключают в письменной форме. Допустима подготовка документов в электронном виде. В этом случае соглашение скрепляют усиленной квалифицированной подписью. В нем должна присутствовать следующая информация:

  • сведения об участниках сделки;
  • данные об объекте, подлежащем передаче;
  • срок сдачи дома;
  • стоимость, указанная в соглашении; особенности предоставления денежных средств и срок выплат;
  • гарантия на помещение;
  • дата и подпись.

Заключая договор, покупатель приобретает не само помещение, а право требовать квартиру после завершения строительства дома. Документ готовят в трех экземплярах. Один остается у застройщика, другой получает дольщик, а третий передают в регистрирующий орган. Договор защищает вкладчика. Застройщик обязан перечислять 1,2% от каждого проданного объекта в компенсационный фонд. Если компанию признают банкротом, денежные средства используют для завершения строительства.

Жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) работают с учетом положений ст. 110 ЖК РФ. Организации занимаются обеспечением строительных работ в процессе возведения многоквартирных домов. Расходы оплачивают при помощи средств, которые вносят члены кооператива. Покупатель становится пайщиком. Права требования, как в случае с ДДУ, не возникает. Если лицо полностью выплатило все необходимые взносы, по окончании строительных работ гражданину предоставят квартиру.

Недостатком способа выступает защита застройщика, работающего в формате ЖСК, от претензий рядовых членов кооператива. Взаимодействие с покупателями квартир происходит только через правление. Не зафиксированы сроки сдачи объекта. Его могут возводить в течение любого промежутка времени на законных основаниях.

Переуступка прав (цессия)

Оформление договора происходит в соответствии с положениями ст. 338 ГК РФ. Суть соглашения состоит в том, что в рамках действующей сделки одна сторона передает другой право требовать выполнения обязательств. Проще всего разобраться на примере.

Допустим, между застройщиком и дольщиком заключен договор ДДУ. Человек, принимающий участие в сделке, хочет продать недвижимость. Заключение классического договора купли-продажи невозможно, поскольку право собственности еще не возникло. Поэтому человек передает право требования покупателю. В последующем тот сможет получить квартиру, когда строительство недвижимости завершат.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи оформляют с учетом положений ст. 454 ГК РФ. Соглашение используют, если дом уже сдан в эксплуатацию. В рамках сделки происходит передача права собственности. Лицо, купившее квартиру, может сразу въехать в нее и начать ей пользоваться. Это самый безопасный вид сделки. Чтобы договор признали действительным, он должен быть составлен в письменном виде. На основании соглашения происходит переоформление квартиры. Бумага содержит:

  • сведения об участниках сделки;
  • информацию о помещении;
  • стоимость сделки;
  • особенности передачи объекта и денежных средств;
  • дату и подпись.
Читайте также  Договор аренды недвижимого имущества с оборудованием

Особенности приобретения жилья в новостройке с ипотекой

Если у покупателя не хватает собственных денежных средств, можно взять жилищный кредит. Сотрудничество с финансовой организацией будет происходить в рамках положений ФЗ № 102 от 16.07.1998. Банк самостоятельно перечислит средства в адрес застройщика. Гражданин вносит первоначальный взнос, обычно в размере 20% от стоимости жилья.

Расчет по ипотеке происходит путем перечисления ежемесячных платежей. За пользование услугой клиент платит проценты. Имущество попадает в обременение к финансовой организации.

Подводные камни при покупке первичного жилья

Покупка квартиры в новостройке требует внимательного подхода. Существует риск того, что:

  • строительство не завершат;
  • комфортабельность помещения и района окажется значительно ниже заявленной;
  • придется мириться с постоянными звуками ремонта, поскольку соседи будут обустраивать помещения под себя;
  • сроки сдачи затянутся;
  • застройщик — мошенник;
  • возникнут перебои с подачей воды или электричества.

Желая совершить покупку квартиры в новостройке, стоит внимательно подходить к процедуре.

На что обращать внимание, покупая новую квартиру

Чтобы покупка квартиры в новостройке не вызвала сложностей, обратите внимание на следующие параметры:

  1. Тип договора, который будет заключен с клиентом. На этапе строительства лучше оформлять ДДУ. Соглашение защитит от двойной продажи квартиры. Если объект уже сдан, лучше заключить договор купли-продажи. В рамках соглашения человек сразу же сможет перерегистрировать помещение на себя.
  2. Сколько домов уже сдано в эксплуатацию, возникали ли ранее проблемы со строительством. Дополнительно необходимо выяснить, кто является учредителем.
  3. Степень готовности новостройки. Чем ближе конец строительства, тем безопаснее сделка. Однако стоимость квартир постепенно увеличивается. Лучше зарегистрироваться на форуме, посвященном возведению конкретного дома. Обычно там обсуждают вопросы проведения коммуникаций. Известны ситуации, когда их проводили годами.
  4. Аккредитация застройщика в банке. Если компания не сотрудничает ни с одной финансовой организацией, у нее, вероятнее всего, есть проблемы. Идеальным считается вариант, когда застройщик аккредитован сразу несколькими банками.
  5. Местоположение объекта, инфраструктура, транспортная доступность, присутствие парковочных мест поблизости. Всё это обуславливает так называемую инвестиционную привлекательность. Если желающих купить жилье будет немного, вероятность долгостроя возрастает.

Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке

Если человек работает официально и платит налоги в казну государства, можно получить вычет. Возможность его предоставления отражена в ст. 220 НК РФ. Максимальный размер вычета за покупку квартиры без оформления ипотеки составляет 13% от 2 млн руб.

Гражданин должен обратиться в ФНС, собрав документы, подтверждающие возникновение затрат.

Подробнее о получении налогового вычета при покупке квартиры читайте в тематической статье.

Таким образом, покупка квартиры в новостройке позволяет сэкономить. Обычно жилье, приобретенное на этапе строительства, значительно дешевле. Получение налогового вычета еще сильнее снижает стоимость объекта. Однако существует риск столкновения с мошенниками или долгостроем. Чтобы этого не произошло, важно внимательно подходить к выбору застройщика, у которого будет совершена покупка.

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Переуступка прав в новостройке: преимущества и риски

Что такое переуступка прав требования и что нужно знать при покупке квартиры на первичном рынке по договору на таких условиях? Рассказываем вместе с юристом Бахытом Касымбековым.

Представим ситуацию: покупатель приобрёл квартиру у застройщика в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ). По какой-либо причине дольщик решает её продать. Поскольку объект ещё не сдан, реализовать можно только право требования, а не саму недвижимость. Таким образом, переуступка права требования — это договор между первым и последующим дольщиком при покупке жилплощади в ещё не введённом в эксплуатацию доме. Процедура оформляется нотариально заверенным договором.

Что нужно сделать покупателю

1. Тщательно проверьте застройщика и документы на строительство данного ЖК.

Покупатель имеет право запросить:
— наименование и юридический адрес застройщика;
— справку, подтверждающую госрегистрацию (перерегистрацию);
— данные о реализованных застройщиком проектах строительства;
— копию договора о предоставлении и способе получения гарантии, заключённого с Единым оператором, или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков;
— акт, подтверждающий право на земельный участок.

2. Изучите документы и получите согласие застройщика на сделку.

Убедитесь, что между ним и первым дольщиком оформлен договор долевого участия. Остальные виды соглашений — инвестиционные, предварительные и др. — незаконны.

3. В ДДУ должен быть пункт о возможности переуступки.

Обратите внимание на условия. Часто застройщик взимает комиссию за переоформление.

4. Убедитесь, что первый дольщик выполнил возложенные на него обязательства. Проверьте документы об оплате. Для этого обратитесь к застройщику, сверьте печати и подписи ответственных лиц.

Согласно типовой форме ДДУ, первый дольщик может уступить право требования только после уплаты им цены договора или в случае согласия застройщика с переводом долга на нового дольщика.

Если продавец — юрлицо (например, подрядчик застройщика), нужно удостовериться, что он выполнил обязательства. Запросите в стройкомпании акт выполненных работ и проверьте.

ДДУ и документы об уплате должны быть только оригинальными, не копиями или дубликатами.

Также важно:
— проверьте семейное положение продавца. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга(-и) на продажу. В случае с несовершеннолетним продавцом потребуется разрешение органов опеки;
— избегайте при оформлении договора переуступки серых схем. Согласно ГК РК, договор уступки прав требования должен быть заключён в письменной форме, зарегистрирован в органах юстиции (через eGov, ЦОН) и поставлен на учёт в местном акимате.

Возможные риски:
— сложности при взаимодействии с застройщиком;
— несоблюдение сроков ввода объекта;
— низкое качество жилья.
Насторожитесь, если цена предлагаемой квартиры значительно ниже рыночной.

Преимущества:
— покупка квартиры в понравившемся ЖК, где закончились официальные продажи от застройщика;
— покупка квартиры по невысокой цене (к моменту ввода дома стоимость вырастет);
— возможность подбора почти готового жилья на последних этапах строительства.

Ранее мы рассказали, на каком этапе выгодно покупать квартиру в новостройке.

Бронирование в новостройке: что нужно знать покупателю

Покупка новой квартиры требует наличия значительной суммы средств и оформления целого перечня документов. Собрать нужную сумму и оформить бумаги за один день практически невозможно. Еще больше нужно времени в случае оформления ипотеки или покупки новостройки одновременно с продажей старого жилья. Чтобы выбранную квартиру не «перехватили» другие покупатели, застройщики и риэлторы предлагают оформить договор бронирования. Давайте разберемся, когда этот документ действительно нужен, в чем он может помочь, а когда покупатель остается в проигрыше.

Бесплатное бронирование на краткий срок

Самый простой случай – покупатель не может определиться с выбором. Вам нравится какая-то квартира, но хочется подумать, сравнить цены, подробнее изучить альтернативные варианты. В таких случаях можно не заключать никаких договоров, а попросить продавца «придержать» квартиру в течение 1-2 дней. Менеджеры застройщиков и риэлторы охотно идут навстречу.

Подобную услугу бесплатного бронирования новостройки на срок от 1 до 5 дней используют площадки продажи недвижимости. Вы можете зарезервировать один или несколько вариантов. В этом случае система снимет их на оговоренный срок с площадки продаж, а после также автоматически вернет, если вы не успеете оформить покупку.

Когда подписывают документы

В случае купли-продажи жилья по схеме trade-in или с оформлением ипотеки бронирование новостройки требуется на несколько недель или даже месяцев. В этом случае бронь фиксируется в специальном документе. При этом обязательно вносится предварительный платеж.

Сумма зависит от продавца и срока, на который вы хотите закрепить за собой квартиру в новостройке. Часть продавцов впоследствии засчитывает эти средства как оплату за жилье, другие списывают из этой суммы процент за использование услуги.

Но при этом вы получаете сразу несколько преимуществ:

  1. Выбранные вами «квадратные метры» резервируются за вами. Особенно это важно при оформлении ипотеки, не придется заново собирать и переделывать документы на квартиру в новостройке.
  2. Фиксируется цена. В результате вам не страшны колебания курсов валют, пересмотр ценовой политики застройщиком, сроки завершения акции, в рамках которой вы хотите оформить покупку. Вы точно знаете, какая сумма вам потребуется, и можете спокойно оформлять ипотеку или изыскивать средства в других источниках.

Таким образом, при заключении договора бронирования вы фиксируете цену и оставляете за собой право купить выбранную квартиру в течение указанного срока. В документе фиксируется, что стороны планируют провести сделку по 214-ФЗ в указанный срок.

О чем говорится в договоре

В законодательстве РФ нет строгих требований к оформлению бронирования новостройки, потому каждый застройщик предлагает свой вариант документа.

Обычно в нем описываются:

  1. Предмет. В случае новостройки точный адрес квартира получает после того, как стройка завершится и дом введут в эксплуатацию. Потому очень важно с максимальной точностью указать все ее параметры (этаж, число комнат, номер в проекте, количество квадратных метров).
  2. Сроки и ответственность. В случае оплаты полной стоимости жилья одним платежом, сроки бронирования не превышают нескольких дней. При оформлении ипотеки или купли-продажи по схеме трейд-ин нужен срок от 2 недель до 3 месяцев. При нарушении, например, продаже квартиры в новостройке, предусматривают финансовые санкции.
  3. Размер предварительного платежа и правила его возврата. В платеж могут включить оплату услуги бронирования либо зачислить все деньги как аванс при покупке выбранной новостройки.
  4. Цена недвижимости и реквизиты сторон.

Краткосрочный вариант бронирования новостройки чаще всего предлагают оформить «в устной форме». Это бесплатно, не требует оформления бумаг. Как правило, застройщики и риэлторы соблюдают подобные договоренности, так как заинтересованы в покупателях. Если клиент отказывается от покупки или не успевает принять решение, квартира снова возвращается в продажу.

Читайте также  За что надо платить при разводе

Кому выгоден договор бронирования

На первый взгляд, такой бронь новостройки, несмотря на необходимость оплаты предварительного взноса, выгодна покупателю. Жилье резервируется на нужный срок, цена фиксируется, что может быть лучше!

Но ни один продавец никогда не будет действовать себе «в минус». Потому обязательно изучите документ. Особенно важно обратить внимание на условия возврата предварительного платежа.

Риэлторы оказывают услуги комплексно, и в свой договор могут вносить самые разные условия. Например, если специалист помогает в оформлении ипотеки, то в случае отказа от брони он в качестве компенсации оставляет себе значительную часть суммы. Если такое решение вас не устраивает, придется одобрять ипотеку самостоятельно либо обращаться в другую компанию.

Застройщики редко удерживают значительную сумму из предварительного взноса. Договор бронирования новостройки им, по сути, ничего не стоит. Потому средства возвращаются либо в полном объеме, либо удерживается какой-то минимум в качестве компенсации затрат на оформление документов. Впрочем, лояльные менеджера крупных компаний обычно даже эту сумму не удерживают.

Боронование и задаток: это разные договора!

Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.

Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.

С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.

В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.

Бронирование онлайн: особенности и советы

В заключение, разберемся, в чем суть онлайн бронирования новостроек. О краткосрочной брони на порталах недвижимости мы уже писали. Аналогичные услуги предлагают некоторые сайты застройщиков, кроме того, всегда можно зарезервировать за собой квартиру в новостройке по телефону.

Если нужен договор на срок от нескольких недель до нескольких месяцев, придется уделить документам немного больше времени и сил. Вы также можете удаленно запросить договор бронирования. Далее нужно либо воспользоваться оформленной ранее цифровой подписью, либо понадобится, как минимум, принтер и сканер. Вам нужно будет подписать бумажный документ, отсканировать его и вместе со сканами документов отправить продавцу. Для оформления договора задатка может потребоваться помощь нотариуса.

В современных условиях застройщики идут навстречу покупателям и максимально облегчают заключение договоров бронирования новостройки, задатка и ДДУ в режиме онлайн. Эта услуга представлена также на нашем портале. Подробнее о ней можете прочитать в статье «Как купить квартиру онлайн».

Договор бронирования квартиры в новостройке

Бронирование как отсрочка ДДУ

Единственным основанием приобретения квартиры в жилом новострое является договор долевого участия, предусматривающий:

  • обязанность застройщика построить дом в соответствии с нормами, предусмотренными законом и договором;
  • обязанность застройщика передать дольщику определенную квартиру с определенным метражом на конкретном этаже;
  • обязанность дольщика внести первый взнос;
  • обязанность дольщика выплатить стоимость квартиры полностью на установленных договором условиях.

В случае, когда заключение ДДУ в силу неких обстоятельств невозможно, но при этом у потенциального покупателя есть желание приобрести квартиру именно в конкретном доме у конкретного застройщика, можно заключить с застройщиком договор бронирования квартиры.

В рамках этого договора за потенциальным дольщиком закрепляется не право на квартиру, а преимущественное право заключения ДДУ на конкретную квартиру. То есть, если в период действия брони к застройщику обратится другой покупатель, имеющий виды на ту же квартиру, в заключении ДДУ на нее ему будет отказано.

Причины для бронирования

Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:

  • временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
  • отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.

Условия бронирования

Бронь квартиры в новостройке – это условно бесплатная услуга, оказываемая застройщиком. Под условной бесплатностью понимается, что стоимость брони в случае заключения ДДУ будет включена в конечную стоимость квартиры.

Однако если потенциальный дольщик откажется от заключения ДДУ, то сумма, внесенная в качестве гарантии, перейдет в собственность застройщика как компенсация за ожидание.

Цена договора бронирования определяется по соглашению сторон, однако, как правило, не превышает 50 00 рублей. На небольшой срок (до 5 дней) бронь вполне может быть оформлена и без условия задатка.

С момента подписания договора бронирования обговоренная сторонами квартира изымается из предложений по продаже и, упрощенно говоря, ждет своего хозяина.

Процедура бронирования

Перед заключением договора желательно потребовать у застройщика для ознакомления следующие документы:

  • лицензию на производство строительных работ;
  • учредительные документы (например, выписку из реестра юридических лиц);
  • документы о праве застройщика возводить объект на конкретном земельном участке;
  • проектные документы на жилое здание.

Непосредственно при заключении договора следует ознакомиться с документом представителя застройщика, дающим ему право заключать договоры от имени застройщика. Как правило, этим документом является доверенность. Для собственного спокойствия желательно получить копию этой доверенности.

Задаток за бронь следует вносить только после ознакомления с вышеперечисленными документами.

Структура договора

Скорее всего, у представителя застройщика будет при себе типовой шаблон договора бронирования, который он и заполнит в присутствии будущего дольщика. То есть у последнего просто не будет необходимости в самостоятельном составлении договора.

Но при этом дольщику желательно иметь хотя бы общие представления о структуре и основных условиях договора бронирования. С этой целью мы разработали и сделали доступным для скачивания образец договора рассматриваемого типа.

Как и любой другой вид договоров, соглашение о бронировании квартиры в новостройке включает в себя ряд обязательных структурных элементов, а именно:

  1. дату и место составления договора;
  2. наименования (ФИО) сторон договора – дольщика и застройщика;
  3. ФИО представителя застройщика и сведения о его полномочиях;
  4. изъявление желания потенциального дольщика забронировать квартиру и согласие застройщика на оформление брони;
  5. характеристики бронируемой квартиры, включая адрес, этаж, площадь, полную стоимость и т.д.;
  6. срок действия договора бронирования. Как правило, срок бронирования не превышает 90 дней;
  7. выражение намерения дольщика и застройщика по окончании срока действия брони заключить договор долевого участия;
  8. размер задатка, срок и способ оплаты;
  9. обязательства застройщика по сохранению квартиры за будущим дольщиком на все время действия брони;
  10. условия расторжения договора;
  11. судьба задатка в случае отказа дольщика или застройщика от заключения ДДУ;
  12. штрафные санкции за неисполнение условий договора бронирования;
  13. ответственность застройщика за невыполнение условий бронирования;
  14. реквизиты застройщика;
  15. подписи контрагентов.

С учетом того, что текст договора будет предоставлен вам представителем застройщика, внимательно ознакомьтесь с тем, что в нем указано. В договоре бронирования речь может идти только о брони, не более того.

Цена договора – это исключительно сумма задатка, в которую не могут включаться дополнительные суммы за некие дополнительные услуги типа охраны квартиры, опечатывания квартиры, приобретения импортных пломб для опечатывания квартиры, оплаты услуг юриста за составление договора бронирования и т.д.

Как принять квартиру от застройщика, построенную по договору долевого строительства Версия для печати

Смотрите также:

При покупке квартиры с договором долевого участия в жилищном строительстве необходимо учесть уйму различных аспектов, как до самого строительства, так и после. О том, какие меры необходимо предпринять до заключения договора долевого участия, вы можете узнать в статье «Долевое строительство в Казахстане», в статье ниже вы узнаете какие меры предпринять и что необходимо проверить, когда долевое строительство жилья закончено.

Долевое участие в строительстве — это новая договорная форма, появление которой было обусловлено стремительным ростом цен на объекты недвижимости и жизненно важной необходимостью сделать их более доступными по цене для обычных потребителей и субъектов малого и среднего бизнеса.

Что необходимо предпринять до осмотра и приемки квартиры?

И если вы все же остаетесь тверды в решении купить квартиру в новостройке, то следующий шаг — поиск подходящего жилого комплекса и надежной строительной компании. С чего начать? Безусловно, с интернета.Помимо информации о самом объекте (местоположении, стадии строительства, типе дома и т.д.) сразу же изучайте репутацию самого застройщика. Какие объекты он уже построил, не было ли громких скандалов с его участием, как успешно продаются объекты. Почитайте отзывы о ЖК и застройщике на форумах или поговорите с теми, кто уже купил там квартиру.На официальном сайте компании должна быть информация о заказчике, генподрядчике строительства, разрешительная документация, лицензии. Если на их сайте нет документов, то попросите менеджера показать их вам.Также узнайте, имеются ли у данного застройщика партнерские программы с банками. Особенно активен в этом плане Жилстройсбербанк. Ипотеку в таком случае предоставляют и на жилой комплекс, не введенный в эксплуатацию.

Читайте также  Как получить право собственности на приватизированую квартиру

Также партнерство с госорганизациями и банками может служить хорошим показателем надежности.Приемка объекта от подрядчика (генерального подрядчика) осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзорами. После получения от подрядчика письменного извещения о готовности объекта к приемке в эксплуатацию заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию. Со дня получения извещения от подрядчика о готовности объекта заказчик запрашивает у подрядчика и лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту. Подрядчик (генеральный подрядчик) и лица, осуществляющие технический и авторский надзоры, в течение трех рабочих дней со дня получения запроса от заказчика представляют декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту либо отрицательные заключения.
Заключение авторского надзора о соответствии выполненных работ проекту является основанием для обеспечения поставщиками услуг по инженерному и коммунальному обеспечению доступа к оказываемым ими услугам в соответствии с ранее выданными техническими условиями при проектировании объекта, если это не противоречит действующим нормам и правилам. Заказчик на основании декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту совместно с подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту. В случае выявления нарушений утвержденных проектных решений и государственных (межгосударственных) нормативов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию после устранения подрядчиком (генеральным подрядчиком) нарушений. При устранении выявленных нарушений приемка объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном настоящей статьей.
Предоставление заказчику проектной (проектно-сметной) документации, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту не снимает с исполнителей подряда на проектные и строительно-монтажные работы, с лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственности за выполненные работы при проектировании, строительстве, приемке и вводе объекта в эксплуатацию.

Внимательно следите за поступлением уведомлений от компании-застройщика: если сменился ваш адрес, необходимо уведомить об этом. В редких случаях, в договоре долевого участия добавляется пункт, по которому если заказчик не явился на осмотр и повторный осмотр квартиры, то это значит, что он не имеет претензий и нареканий.

Все требования к построенному жилью должны соответствовать указанным в договоре и минимальным требованиям к жилищному строительству. Не торопитесь подписывать акт, не осмотрев квартиру внимательно, для того, чтобы поскорее забрать ключи. Вы обезопасите себя и свое жилье в дальнейшем, снизите затраты на ремонт, если грамотно подойдете к приемке квартиры и верно зафиксируете недочеты. Строительная компания обязана исправить все нестыковки между договорными обязательствами и реально построенным жильем, если не добровольно, то в судебном порядке.

Подписав акт приемки без осмотра или бегло ознакомившись, вы автоматически соглашаетесь самостоятельно исправлять недочеты застройщика, если не закрепить обязанность по их исправлению за строительной компанией.

Согласно первой статье Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» обязательно должен быть указан в договоре гарантийный срок. Гарантийный срок – это время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации, и возможность эксплуатации жилого здания в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.

На что смотреть при приемке квартиры-новостройки?

Соответствие договорным условиям. Все, что было оговорено в договоре – сроки, площадь, отделка и так далее. Так как условия договоров в строительстве разные, сверяйте с вашим договором.

Стяжки, лоджии, балконы и двери. В них не должно быть трещин, все части должны плотно прилегать, не иметь дефектов, трещин и не пропускать потоки воздуха (в чем можно убедиться на слух либо поднеся ладонь). Двери и окна должны быть точно подогнаны, замки четко работать. Обратите внимание, нет ли подтеков и следов влаги или плесени, чтобы понять, не будет ли позже проблем при первом дожде.

Стены, потолки, полы и отделка. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без выемок, вмятин, трещин и с прямыми углами. Не должно быть полых отверстий, иначе квартиру может в будущем продувать. Отделка зависит от оговоренных условий в договоре долевого строительства, однако стоит учесть, что речь идет не о дизайне и ваших вкусах, а о качестве работ и материалов.

Водоснабжение, электричество, тепло, вентиляция. Проверьте, не текут ли краны/трубы везде, где они есть. Вкрутите лампочку и проверьте, горит ли она, узнайте, работают ли розетки при помощи зарядного устройства, достаточно ли напряжения. Если приемка проходит летом сложно проверить батареи, в этом случае можно оценить лишь визуально. О вентиляции часто забывают, но в дальнейшем проблему разрешить сложнее, нежели самому застройщику. Вентиляционные отверстия обязательно должны быть в ванной и на кухне, а для их проверки достаточно поднести зажженную спичку, бумагу или зажигалку.

Если вы принимаете квартиру в чистовой отделке, обратить внимание необходимо на качество отделочных материалов и работ: линолеум, обои, ламинат и прочее, что было оговорено.

Не рекомендуется подписывать акт приемки квартиры, если не подведены водоснабжение/канализация/электричество, так как такой дом не может быть сдан в эксплуатацию. А подписание акта приемки до этого не гарантирует вам добросовестного выполнения работ в будущем.Спеша как можно быстрее обзавестись собственными жилыми квадратами, хозяева не уделяют достаточного внимания качеству нового жилья и проводят осмотр без должного внимания. А между тем, проведение приемных работ от застройщика является одним из самых главных этапов строительства и им ни в коем случае не стоит пренебрегать. Ведь это последняя возможность удостовериться в том, что выполнены все условия из перечня работ, которые были оговорены в условиях долевого строительства.Постарайтесь со всей тщательностью подготовиться к факту приема. Возьмите с собой ксерокопию договора с фирмой-застройщиком. Крупные строительные фирмы выдают для таких целей специальный лист осмотра, если вам такой не выдали, то потребуйте у представителя компании данный вид документа. Производить осмотр новостройки следует в течение дня, ведь при естественном освещении вы сможете разглядеть существующие неполадки и неточности, которые легко «спрячутся» от вас при свете лампочек.

Если выявлены недочеты при приемке квартиры от застройщика

До приемки квартиры собственником, то есть вами все выявленные недочеты исправляет застройщик. Кроме того, если выявятся какие-либо недочеты во время гарантийного срока, они также подлежат исправлению застройщиком.

Если при осмотре квартиры вы выявили недочеты, необходимо их внести либо в смотровой лист, либо в акт приемки, либо в отдельный акт осмотра, в котором будут указаны все недочеты застройщика в построенном доме. Чаще всего это, конечно, сам акт приемки, не следует торопиться его заполнить, тщательно осмотрев дом и выявив перечень несоответствий, внесите их в акт, потратьте столько времени, сколько для этого необходимо, но лучше описать их детально. Данный акт должны подписать вы и представитель застройщика. Вы максимально обезопасите себя, если направите еще один экземпляр в офис строительной компании, получив от них визу и печать о приеме данного акта (известны случаи, когда компания отказывалась признавать подпись сотрудника).

Когда застройщик и дольщик выполняют свои обязательства по договору?

В соответствии с Законом о «О долевом участии в жилищном строительстве» у каждого участника есть свой круг обязанностей по договору.

Дольщик выполняет свои обязательства, когда:

  • внести деньги на банковский счет уполномоченной компании в безналичном порядке в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;
  • своевременно исполнять условия договора о долевом участии в жилищном строительстве;
  • принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии зарегистрированного акта приемки жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию в течение тридцати календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли;
  • в случае изменения фактического адреса и (или) других персональных данных письменно уведомить уполномоченную компанию об этом в течение тридцати календарных дней.

Проектная компания выполняет свои обязательства, когда:

  • получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого здания и подписан акт о передаче дольщику соответствующей доли в жилом доме/жилом здании.

Застройщик выполняет свои обязательства, когда:

  • истекает гарантийный срок;
  • после выполнения обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений, качества показателей объекта строительства, указанных в проектной/проектно-сметной документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве.

Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме (жилом здании) до ее фактической передачи дольщику несет уполномоченная компания. После фактической передачи доли в жилом доме (жилом здании) риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику. Поэтому перед подписанием передаточного акта убедитесь в соответствии характеристик дома проектно-сметной документации.