Налоги юр лиц при продаже унаследованного имущества

Налоги юр лиц при продаже унаследованного имущества

Поводом для написания этого материала послужило письмо читателя издания «БУХГАЛТЕР&ЗАКОН»: «Нерезидент получил в наследство недвижимое имущество от члена семьи второй степени родства и уплатил налог на доходы физических лиц. На протяжении 2015 года планируется продажа такой недвижимости (квартиры) или сдача ее в аренду непосредственно юридическому лицу, которое будет выполнять функции налогового агента. Как будут облагаться НДФЛ такие операции?»

Напомним, что порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущество определен ст. 172 НКУ.

Продажа нерезидентом недвижимого имущества, находящегося в его собственности более трех лет

Не облагается налогами доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы безоплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса в зависимости от ее назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет (п. 172.1 НКУ).

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 НКУ, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 НКУ, то есть 5 % (п. 172.2 НКУ).

При этом п. 172.9 НКУ установлено, что доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляющихся физическими лицами – нерезидентами, облагается налогами согласно ст. 172 в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным п. 167.1 НКУ, то есть 15 (20) %.

Таким образом, если недвижимость находится в собственности нерезидента более трех лет, то при ее продаже такое имущество не подлежит налогообложению НДФЛ.

Продажа нерезидентом недвижимости, находящейся в собственности меньше трех лет и полученной в подарок (наследство)

Согласно п. 172.10 НКУ продажа как резидентами, так и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям ст. 172 НКУ.

В соответствии с п. 172.1 этой статьи доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года квартиры и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогами.

Условие относительно пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком в подарок (наследство).

То есть условие относительно пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется только на имущество, полученное таким плательщиком в подарок (наследство).

Итак, доход от операций по продаже не чаще одного раза в год объектов недвижимости, указанных в абзаце первом п. 172.1 НКУ (в том числе квартиры), которые находятся в собственности нерезидента меньше чем три года и получены таким плательщиком в подарок (наследство), не облагается налогом на доходы физических лиц.

Доход, полученный нерезидентом от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года полученного в дар (унаследованного) недвижимого имущества, указанного в абз. 1 п. 172.1 НКУ, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц, даже если такое имущество находилось в собственности налогоплательщика меньше трех лет.

Кроме того, в случае продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 НКУ, или продажи объекта недвижимости, не указанного в этом пункте, полученных в наследство, полученный доход будет облагаться налогами по ставкам, определенным п. 167.1 НКУ, а именно 15 % и 20 % – для физических лиц – нерезидентов.

Продажа нерезидентом двух и больше объектов недвижимого имущества

Как мы уже выяснили выше, в случае если физическое лицо – нерезидент продает один раз на протяжении отчетного налогового года недвижимое имущество (квартиру), полученное им в подарок (наследство), то доход от продажи такой недвижимости не облагается НДФЛ.

Если указанная квартира продается физическим лицом – нерезидентом как второй и следующий объект недвижимости, определенный п. 172.1 НКУ, то доход, полученный нерезидентом, облагается налогами по ставкам 15 (20) %, определенным п. 167.1 НКУ.

Сдача в аренду нерезидентом собственного недвижимого имущества

В соответствии с пп. 170.1.3 НКУ недвижимость, принадлежащая физическому лицу – нерезиденту, предоставляется в аренду исключительно через физическое лицо – предпринимателя или юридическое лицо – резидента (уполномоченных лиц), которые выполняют представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора и выступают его налоговым агентом относительно таких доходов. Нерезидент, нарушающий нормы этого пункта, считается таким, который уклоняется от уплаты налога.

То есть физическим лицам – нерезидентам запрещается самостоятельно передавать недвижимость, принадлежащую им, в аренду. Такая передача возможна лишь через физическое лицо – предпринимателя или юридическое лицо – резидента Украины, которые выполняют представительские функции. Представительские функции следует понимать как представительство, которое согласно ст. 237 ГКУ является правоотношением, в котором одна сторона (представитель) обязана или имеет право совершить сделку от лица второй стороны, которую она представляет. Нужно обратить внимание на обязательность соблюдения письменной формы договора о представительстве.

При этом ст. 238 ГКУ установлено, что представитель не может совершать сделку от имени лица, которого он представляет, в своих интересах или в интересах другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением коммерческого представительства, а также относительно других лиц, установленных законом.

Коммерческим представителем является лицо, которое постоянно и самостоятельно выступает представителем предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности (ст. 243 ГКУ).

Учитывая вышеизложенное, физическое лицо – нерезидент не может сдавать в аренду собственное недвижимое имущество непосредственно юридическому лицу, выполняющему функции налогового агента относительно доходов такого физического лица – нерезидента.

11. Соглашение о разделе наследуемого имущества

Правила, касающиеся раздела наследственного имущества, перешедшего в общую долевую собственность наследников, по соглашению между ними установлены в ст. 1165 ГК РФ. При этом общий порядок и условия такого раздела регулируются п. 2 ст. 1164 ГК РФ, а также положениями статьи 252 ГК РФ.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, закон предоставляет возможность наследникам по своей воле распределить между собой все наследственное имущество в целях исключения в дальнейшем возможности возникновения споров по поводу раздела каждого
из объектов, входящих в состав наследственной массы. При недостижении наследниками соглашения раздел наследства может быть осуществлен в судебном порядке по требованию любого наследника. В этом случае необходимо учитывать положения ст. 1168 — 1170 ГК РФ о преимущественном праве наследников на получение при разделе в единоличную собственность объектов, входящих в состав наследства.

Если среди наследников есть недееспособные или несовершеннолетние граждане, то о разделе наследственного имущества должен быть уведомлен орган опеки и попечительства (ст. 1167 ГК РФ).

Необходимость в разделе имущества не возникает в тех случаях, когда наследодатель указал в завещании, какое именно имущество кому из наследников достанется. Однако, если в завещании не указано, какое конкретно имущество из состава наследственной массы наследует каждый из наследников, или при наследовании по закону, необходимо произвести раздел наследуемого имущества. При наследовании по закону,
если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, а также при наследовании по завещанию, если имущество завещано двум или нескольким наследникам без указания конкретного имущества, наследуемого каждым из них, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников с определением доли каждого из них.

Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, может быть произведен в течение трех лет со дня открытия наследства (по правилам ст. 1165 — 1170 ГК РФ) или по прошествии этого срока (по правилам ст. 252, 1165, 1167 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1165 ГК РФ к соглашению о разделе наследства применяются правила ГК РФ о форме сделок и форме договоров. Так, гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрено две формы сделки — устная и письменная (простая письменная и нотариально удостоверенная). Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. При составлении сделки в простой письменной форме такая сделка должна быть подписана лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 159 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например, брачный договор), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность
(ст. 163 ГК РФ). Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом не установлена определенная форма для договоров данного вида (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1165 ГК РФ соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками только после выдачи им свидетельства о праве на наследство.К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Государственная регистрация прав наследников
на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство. В случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, — на основании соглашения
о разделе наследства (п. 2 ст. 1165 ГК РФ). При этом, как указывается в п. 3 ст. 1165 ГК РФ, несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Читайте также  Дотация на карту питания

Законодатель предоставляет отдельным наследникам преимущественное право
на получение в счет своей наследственной доли определенного имущества. Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре; наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения; наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение (ст. 1168 ГК РФ). Указанные лица вправе отказаться от осуществления преимущественного права при разделе наследства на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам.

Предметы обычной домашней обстановки и обихода входят в состав наследства
и наследуются на общих основаниях. Преимущественное право на предметы обычной домашней обстановки и обихода принадлежит наследнику, проживавшему совместно с наследодателем на день открытия наследства, вне зависимости от продолжительности совместного проживания. Спор между наследниками по вопросу о включении имущества в состав таких предметов разрешается судом с учетом конкретных обстоятельств дела
(в частности, их использования для обычных повседневных бытовых нужд исходя из уровня жизни наследодателя), а также местных обычаев.

Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права, предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным. При осуществлении преимущественного права на неделимую вещь, включая жилое помещение, указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.

Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства, производится по общим правилам.

При заключении наследниками соглашений, мировых соглашений о разделе наследственного имущества следует учитывать, что наследники осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, поэтому раздел наследства может не соответствовать причитающимся им размерам долей. Соглашение о разделе наследства, совершенное с целью прикрыть другую сделку с наследственным имуществом (например, о выплате наследнику денежной суммы или передаче имущества, не входящего в состав наследства, взамен отказа от прав на наследственное имущество), признается ничтожным. Передача всего наследственного имущества одному из наследников с условием предоставления им остальным наследникам компенсации может считаться разделом наследства только в случаях осуществления преимущественного права.

При разделе наследственного имущества учитывается его рыночная стоимость.

Законодатель также установил правила раздела наследства, направленные на защиту прав отдельных категорий наследников. Так, при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника, а при наличии среди наследников несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан раздел наследства осуществляется с обязательным согласием органов опеки и попечительства (ст. 1166 и 1167 ГК РФ).

умерший гражданин, имущество которого переходит другим лицам в порядке наследования. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят. Читать далее

Как рассчитать и оптимизировать налог от продажи недвижимости (обновлено и дополнено)

Начиная с 2010 года, закон устанавливает обязанность жителей платить налог от продажи недвижимости, если образуется доход от продажи как разница между ценой приобретения и ценой продажи. В рамках налоговой реформы с 1 января 2018 года вступило в силу несколько изменений в законе “О подоходном налоге с населения”. Одно из них связано с налогообложением доходов от продажи недвижимости, а именно с изменением ставки налога. С 1 января 2018 года ставка налога составляет 20% от разницы продажи и приобретения недвижимости. Если нет разницы между продажной ценой и ценой приобретения или она отрицательна, то налог платить не нужно.

Начиная с 2010 года, закон устанавливает обязанность жителей платить налог от продажи недвижимости, если образуется доход от продажи как разница между ценой приобретения и ценой продажи. В рамках налоговой реформы с 1 января 2018 года вступило в силу несколько изменений в законе “О подоходном налоге с населения”. Одно из них связано с налогообложением доходов от продажи недвижимости, а именно с изменением ставки налога. С 1 января 2018 года ставка налога составляет 20% от разницы продажи и приобретения недвижимости. Если нет разницы между продажной ценой и ценой приобретения или она отрицательна, то налог платить не нужно.

Еще раз заострим внимание на ситуациях, когда не нужно платить налог от отчуждения недвижимости.

Налог не платится, если:

  • недвижимость с момента регистрации в земельной книге на имя владельца была в собственности 5 лет (60 месяцев), и
  • хотя бы 12 месяцев подряд в любом промежутке этих 5 лет является декларированным местом жительства физического лица, которое не декларировано как дополнительный адрес.

Очень важный аспект – это регистрация недвижимости в земельной книге. При отчуждении отправной точкой определения срока, в котором недвижимость находилась в собственности продавца, является дата регистрации в земельной книге.

Если недвижимость, которая отчуждается, унаследована по договору, по завещанию или иным законным путем от физического лица, которого с налогоплательщиком связывает брак или родство до третьей степени в толковании Гражданского закона Латвийской Республики, то считается, что недвижимость находится в собственности налогоплательщика со дня, когда соответствующая недвижимость зарегистрирована в земельной книге как собственность оставившего наследство лица.

Например, дедушка в 2017 году завещал внуку квартиру, которую приобрел путем покупки в 2002 году, и в этом же году она была зарегистрирована в земельной книге. С 2017 года в этой квартире были задекларированы дедушка и внук. А в 2019 году 21 января внук продает данную недвижимость. Доход, полученный от продажи, не облагается налогом, т.к. датой приобретения квартиры считается 2002 год и имеется декларирование в течении 12 месяцев.

Налогом не облагается доход от отчуждения такой недвижимости, которая в собственности налогоплательщика (со дня, когда соответствующая недвижимость зарегистрирована в земельной книге) находится дольше 60 месяцев и последние 60 месяцев до дня отчуждения недвижимости была единственной недвижимой собственностью физического лица.

Читайте также  Начало штрих кода 665

Например, физическое лицо купило участок земли в 2010 году за 5000 евро. В 2018 году оно решило продать земельный участок за 30 000 евро. В земельной книге на имя этого физического лица не было зарегистрировано других объектов недвижимости. В этом случае не нужно платить налог от продажи земельного участка, поскольку выдержан срок 60 месяцев, и в этом периоде это единственная недвижимость.

Налогом не облагается доход от отчуждения недвижимости (соответствующая недвижимость зарегистрирована в земельной книге как единственная недвижимость налогоплательщика), если этот доход снова вкладывается в функционально схожую недвижимость в течение 12 месяцев после отчуждения недвижимости или же до отчуждения недвижимости.

Если снова вкладывается меньшая сумма, чем полученный доход, то разница, возникающая при вычитании из цены отчуждения недвижимости стоимости ее приобретения и суммы осуществленного вложения, облагается налогом как доход от прироста капитала.

Что такое функционально схожая недвижимость? Функционально похожей недвижимостью в понимании закона считается объект, который можно использовать для схожих целей. Например, можно заменить частный дом квартирой в многоквартирном доме и наоборот.

Если отчуждается земля для застройки, вместо нее можно купить квартиру и наоборот. Для применения этой нормы закона необходимо, чтобы доход, который человек вкладывает в покупку функционально похожей недвижимости, был не меньше разницы между стоимостью старого дома или квартиры при покупке и стоимостью, по которой объект был продан.

Если человек вложил в функционально похожую недвижимость меньшую сумму, чем облагаемая разница, то разницу между вложенными средствами и суммой, которая подлежит обложению налогом, считают облагаемым доходом.

Налогом не облагается доход от отчуждения недвижимости, который возник в связи с разделом имущества в случае расторжения брака, если как минимум 12 месяцев подряд до дня заключения договора отчуждения она была декларированным местом жительства обоих супругов, которое не декларировано как дополнительный адрес.

Если отчуждается недвижимость, которую образует земля и позднее построенное на этой земле здание или сооружение (право собственности на землю получено и в земельной книге закреплено раньше, чем на здание или сооружение), моментом приобретения недвижимости считается день, когда здание или сооружение занесено в земельную книгу.

Например, физическое лицо в 2003 году приобрело земельный участок под постройку и занесло его в земельную книгу. Затем был построен дом и в 2017 году сдан в эксплуатацию и занесен в земельную книгу. В 2018 году появилась необходимость продать дом вместе с землей. Доход от продажи будет облагаться налогом, поскольку от момента занесения дома в земельную книгу не прошло 5 лет.

Как определяется первоначальная стоимость недвижимости и уменьшение налогооблагаемого дохода.

Если все-таки при отчуждении недвижимости образуется доход и по всем признакам надо платить налог, нужно понимать, что налог платится только с разницы от полученного дохода от цены продажи и первоначальной стоимости. Под первоначальной стоимостью понимается сумма, за которую была приобретена недвижимость (сумма, которая указана в акте земельной книги, свидетельстве о наследстве, в договоре дарения).

Также облагаемый доход можно уменьшить за счет:

  • суммы ремонтов и реконструкций, которые были произведены в этой недвижимости, если это можно подтвердить документами (замена дверей, окон, сантехники и т.д.);
  • суммы расходов по приобретению и оформлению недвижимости (государственные пошлины, комиссионные платежи, нотариальные и другие похожие расходы).

В качестве доказательств должны быть предоставлены документы, по которым можно определить, что ремонтные работы и улучшения были произведены в конкретной недвижимости.

Если недвижимость была приобретена в кредит, то процентные платежи по кредиту также можно включить в уменьшение налогооблагаемого дохода при условии, что кредит выдан для приобретения данной недвижимости.

Продажа недвижимости в рассрочку

При заключении договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку на несколько лет, надо иметь в виду, что в понимании закона доход от отчуждения недвижимости получен в течение трех таксационных периодов с года, когда заключен договор. Это означает, что, декларируя доход в третьем периоде, указывается вся оставшаяся сумма дохода от отчуждения, несмотря на то, что деньги еще не получены.

Сроки подачи декларации в Службу Государственных доходов ЛР и уплата налогов.

Срок представления декларации зависит от размера полученного за квартал дохода:

– если общие доходы от сделок с отчуждением недвижимости в квартал превышают 1000 евро, декларация должна представляться раз в квартал до 15 числа того месяца, который следует за кварталом, когда получены доходы от прироста капитала;- если общие доходы от сделок с отчуждением недвижимости в квартал не превышают 1000 евро, декларация должна представляться до 15 января следующего года.

После подачи декларации в 15-ти дневный срок необходимо заплатить налог в государственный бюджет.

На практике встречается еще много различных ситуаций, которые связаны с разделом имущества (например, при разводе), продажа недвижимости, которая состоит из земельного участка и зданий, строений, продажа приватизируемых квартир, которые по объективным причинам не внесены в земельную книгу. При определении налогооблагаемого дохода играют большую роль периоды декларирования места жительства тех, кто долгое время находится за границей и т.д. В таких «нестандартных» ситуациях нужно руководствоваться не только пунктами закона, но и правилами Кабинета Министров, данными Статистического управления, знаниями Гражданского кодекса и другими юридическими аспектами.

Представление годовой налоговой декларации, если налог на доходы физических лиц уплачен до нотариального оформления.

Представление годовой налоговой декларации, если налог на доходы физических лиц уплачен до нотариального оформления

Необходимо ли представлять годовую налоговую декларацию наследникам-резидентам, уплатившим налог до нотариального оформления объектов наследства?

В соответствии с пп. 164.2.10 п. 164.2 ст. 164 Налогового кодекса в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается доход в виде стоимости, в частности, унаследованного имущества в пределах, облагаемых налогом согласно разделу IV этого Кодекса.

Доход в виде стоимости унаследованного имущества (денежные средства, имущество, имущественные или неимущественные права) в пределах, подлежащих налогообложению, указывается в годовой налоговой декларации, кроме наследников-нерезидентов, которые обязаны уплатить налог до нотариального оформления объектов наследства и наследников, получивших по наследству объекты, облагаемые налогом по нулевой ставке налога на доходы физических лиц, а также другими наследниками-резидентами, уплатившими налог до нотариального оформления объектов (п. 174.3 ст. 174 Налогового кодекса).

Пунктом 179.2 ст. 179 Налогового кодекса определено, что в соответствии с разделом IV этого Кодекса обязанность плательщика налога по представлению налоговой декларации считается выполненной и налоговая декларация не представляется, если такой плательщик налога получал доходы, в частности, в виде объектов наследства, с которых уплачен налог до нотариального оформления таких объектов.

Таким образом, физические лица — плательщики налога, получившие доход лишь в виде объектов наследства и уплатившие налог на доходы физических лиц до их нотариального оформления, не обязаны включать стоимость (сумму) такого наследства в общий годовой налогооблагаемый доход и представлять годовую налоговую декларацию.

Продажа наследственной недвижимости, находящейся в собственности физического лица меньше трех лет

Как облагается налогом доход, полученный от продажи унаследованной физическим лицом недвижимости, при условии нахождения такого имущества в его собственности меньше трех лет?

Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям ст. 172 Налогового кодекса.

В соответствии с п. 172.1 этой статьи доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса в зависимости от его назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не облагается налогом.

Условие относительно нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Таким образом, доход от операций по продаже не чаще одного раза в год объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, находящихся в собственности плательщика налога (резидента или нерезидента) меньше трех лет и полученных таким плательщиком по наследству, не облагается налогом на доходы физических лиц.

Наследство от резидента нерезиденту

Физическое лицо — нерезидент получило по наследству недвижимость от физического лица — резидента. По какой ставке налога будет облагаться налогом эта недвижимость?

Налогообложение дохода, полученного плательщиком налога — нерезидентом в результате принятия им по наследству денежных средств, имущества, имущественных или неимущественных прав, регламентируется пп. 174.2.3 п. 174.2 ст. 174 Налогового кодекса, согласно которому при получении любого объекта наследства, который наследуется наследникомнерезидентом от наследодателярезидента, такой доход облагается налогом по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса, то есть 15 (17)%.

В соответствии с п. 174.3. ст. 174 Налогового кодекса лицами, ответственными за уплату (перечисление) налога в бюджет, являются наследники, получившие наследство.

При этом наследники-нерезиденты обязаны уплатить налог до нотариального оформления объекта наследства.

Уплата налога в бюджет

В какой бюджет уплачивается налог на доходы физических лиц при получении наследства физическим лицом — нерезидентом, который не имеет налогового адреса на территории Украины?

Согласно п. 174.3 ст. 174 Налогового кодекса лицами, ответственными за уплату (перечисление) налога в бюджет, являются наследники, получившие наследство.

В соответствии с п. 174.4 ст. 174 Налогового кодекса нотариус ежеквартально подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о выдаче свидетельств о праве на наследство и/или удостоверение договоров дарения в порядке, установленном этим разделом для налогового расчета.

Нотариус выдает наследнику-нерезиденту свидетельство о праве на наследство при наличии документа об уплате таким наследником налога со стоимости объекта наследства.

Читайте также  Связной в спб куда написать жалобу

Кроме того, пп. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 Налогового кодекса установлено, что физическое лицо, ответственное согласно требованиям раздела IV этого Кодекса за начисление и удержание налога, уплачивает (перечисляет) его в соответствующий бюджет в случае выдачи свидетельств о праве на наследство нерезидентам — по месту получения свидетельств.

Таким образом, нерезидент уплачивает налог на доходы физических лиц по месту нотариального оформления свидетельства о праве на наследство.

Операции с наследованием и продажей имущества

Физическое лицо — нерезидент получило в наследство от бабушки — гражданки Украины две квартиры. При оформлении наследства уплатило налог на доходы физических лиц согласно законодательству Украины. Сразу же планирует продать эти квартиры. Будет ли снова объектом налогообложения доход от продажи этих квартир?

Продажа нерезидентами унаследованного объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям ст. 172 Налогового кодекса.

В соответствии с п. 172.1 этой статьи доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года, в частности, квартиры или ее части и при условии нахождении такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не облагается налогом. Условие относительно нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 вышеуказанной статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 этой статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 Налогового кодекса.

Вместе с тем в соответствии с п. 172.9 ст. 172 Налогового кодекса доход от операций по продаже объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно этой статьи в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса.

Таким образом, доход, полученный физическим лицомнерезидентом от продажи унаследованного недвижимого имущества, перечисленного в абзаце первом п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, не более одного раза в течение года не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Каждая последующая продажа недвижимого имущества в течение этого года будет облагаться налогом на общих основаниях по ставкам 15 (17)% несмотря на то, что при наследовании недвижимости физическим лицомнерезидентом уже был уплачен налог.

Налог с продажи земли

Налог при продаже участка земли — это НДФЛ, уплачиваемый с полученного дохода, если срок владения имуществом составил менее 3 лет при наследовании или получении в дар и 5 лет — при покупке. Срок оплаты — до 15 июля года, следующего за тем, в котором совершена сделка.

НДФЛ при продаже земли

При продаже земельного участка у человека образуется доход, с которого он обязан уплатить налог на доходы физических лиц, установленный главой 23 Налогового кодекса РФ . Но не всегда получение этого дохода накладывает на физлицо такие обязательства. Существуют условия, когда не надо платить налог с продажи земельного участка или когда его разрешено уменьшить. В налоговой системе постоянно происходят значимые изменения, которые касаются порядка исчисления НДФЛ и определения вычетов по нему. В 2021 году в Налоговый кодекс внесли очередные поправки, которые скорректировали условия налогообложения доходов физлиц.

Плательщики НДФЛ

Налог на доходы физлиц платят обычные граждане и индивидуальные предприниматели. Плательщиками НДФЛ с продажи земельного участка являются не только граждане РФ, но и иностранцы. Сама земля обязательно находится на территории России.

При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:

  • резиденты;
  • нерезиденты.

К первой категории относятся физлица, проживающие на территории РФ более полугода (точнее, на протяжении 183 дней) в течение 12 месяцев. Физические лица, проживающие меньший срок на территории РФ, относятся ко второй категории. Статус влияет на то, какой налог на продажу земельного участка им придется платить (ставки заметно отличаются).

Важно знать, что в соответствии с международными договорами, гражданин признается резидентом РФ и при нахождении в границах РФ менее 183 дней, если у него есть постоянное место жительство в стране. В соответствии с письмом ФНС РФ от 11.12.2015, в каждом конкретном случае статус физлица устанавливается индивидуально.

Ставка НДФЛ и обязанность декларирования при реализации земли

Установлено налогообложение с продажи земельного участка физическим лицом в 2021 году по ставке:

  • для резидентов — 13%;
  • для нерезидентов — 30%.

Налогоплательщики самостоятельно заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ и подают ее в контролирующий орган ФНС. Срок подачи отчета — до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Бланк декларации и инструкция по заполнению 3-НДФЛ утверждены приказом ФНС России № ЕД-7-11/615@ от 28.08.2020 .

Направляют отчет в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика тремя способами:

  • непосредственно в инспекцию ФНС лично или через представителя;
  • по почте;
  • в режиме онлайн на сайте налоговой службы или с помощью специальных сервисов.

Если продавец недвижимости не попал в число освобожденных от налогообложения, ему придется заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и направить ее в налоговую инспекцию по месту жительства (месту регистрации или пребывания). Подать декларацию с целью получения налогового вычета разрешено в любое время. В декларации указывают сумму полученного дохода, примененные вычеты и рассчитывают, какой налог с продажи дачи в 2021 году необходимо заплатить (или при реализации другой земли).

Форму заполняют как на компьютере, так и от руки. Существуют специальные программы, которые сформируют бланки установленного образца автоматически. На сайте ФНС РФ есть личный кабинет налогоплательщика, в котором доступно заполнение декларации. Для отправки отчета потребуется квалифицированная подпись, которую тоже устанавливают через личный кабинет (сертификат ключа с 01.07.2021 бесплатно оформляет и выдает ФНС).

Освобождение от налогообложения и декларирования

В статье 217.1 НК РФ указаны случаи, когда доходы от реализации недвижимости, включая землю, освобождаются от налога, то есть с какой суммы не платится налог при продаже земельного участка в 2021 г. К ним относится и реализация недвижимости, бывшей в собственности более пяти лет. Если человек приобрел землю в 2016 г. или ранее, то при ее продаже в 2021 году никаких налоговых обязательств у него не возникает. Существуют ситуации, когда этот срок сокращается до 3 лет.

В части 3 статьи 217.1 НК РФ определены случаи, когда не платится налог на продажу земельного участка менее 3 лет в собственности:

  • земля поступила в собственность в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • земля поступила в собственность в порядке приватизации;
  • земля получена плательщиком по договору пожизненного содержания.

Эти правила введены с начала 2016 г., а так как для этой статьи НК РФ не установлено, что закон имеет обратную силу, то для правоотношений, возникших до этого момента, действуют старые нормы о максимальном сроке владения (3 года). Для определения момента начала правоотношений имеет значение не дата подписания договора, а дата совершения сделки и получения платы. Это единственные ситуации, когда ответ на вопрос, нужно ли платить налог с продажи земельного участка, отрицательный.

Сроки уплаты НДФЛ

Срок уплаты налога в бюджет при реализации земли — 15 июля года, следующего за отчетным. Раньше заплатить можно, позже нельзя. За опоздание предусмотрены пени и штраф в размере 20% от суммы недоимки.

Вычеты по НДФЛ

Если владелец земельного участка обязан рассчитать и уплатить налог, он вправе получить налоговый вычет при продаже земли в размере 1 000 000 рублей по ст. 220 НК РФ. Вычет производится из налоговой базы, то есть из выкупной цены.

При желании гражданин вправе применить другой способ снижения налога, заменив положенный фиксированный вычет нефиксированным: вычесть из полученной в результате сделки суммы сумму, уплаченную ранее за участок, но только с документальным подтверждением. Дополнительно разрешается возместить расходы на приобретение (нотариальное удостоверение, комиссию риелтора и т. п.). В результате, какая сумма не облагается налогом при продаже земельного участка, зависит от суммы документально подтвержденных расходов. Заявить их к вычету разрешается всего один раз.

Льготы по налогу при продаже земли

Установлено, что налог с продажи земельного участка для пенсионеров в 2021 г. не отличается от того, который платят другие граждане. Никаких преференций для несовершеннолетних или пожилых налогоплательщиков в этом случае не предусмотрено.

Комментарий специалиста: что будет с налогом, если занизить стоимость при продаже земельного участка

На практике часто встречается, что продавец указывает в договоре заниженную стоимость земельного участка, чтобы сократить сумму налога. Государство нашло способ борьбы с такой схемой, и вот уже несколько лет в Налоговом кодексе РФ закреплены следующие нормы: если цена реализации земельного участка по договору ниже кадастровой стоимости, то эту цену сравнивают с кадастровой оценкой на начало года, в котором произошла продажа.

Эти нормы применяются, когда продается любая недвижимость, в том числе и к земельным участкам, приобретенным с 01.01.2016. Для расчета налогооблагаемой базы в таком случае применяется коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости.

Рассмотрим пример: гражданин Веселов А.П. получил в наследство земельный участок в январе 2021 года и через полгода продал его за 450 000 руб. Кадастровая стоимость участка составила 1 600 000 руб. Рассчитаем базу для налога с продажи: 1 600 000 × 0,7 = 1 120 000 руб. После применения имущественного вычета база уменьшится на 1 000 000 рублей и останется 120 000 руб. С этой суммы он заплатит НДФЛ, который равен: 120 000 × 13% = 15 600 руб.

Если бы кадастровая стоимость этого участка оказалась менее 1 500 000 рублей, то после уменьшения ее на коэффициент 0,7 и применения вычета НДФЛ платить и вовсе бы не пришлось. Расчет такой: 1 400 000 × 0,7 = 900 000 руб. — 1 000 000 руб.= 0 руб.