Перепланировка квартиры предъявление застройщику разницы в площадях

Возможна ли перепланировка строящейся квартиры?

Типовое жилье со стандартным набором планировочных решений ушло в прошлое. Даже в панельных домах, технология строительства которых задает жесткие рамки при планировании помещений, квартиры стали значительно разнообразнее, чем 10–15 лет назад. Что уж говорить о кирпичных и монолитно-каркасных новостройках, где фантазию проектировщиков сдерживают только возможности покупателей.

Есть застройщики, которые делают проект так, чтобы угодить максимальному количеству покупателей, и предлагают им огромный выбор планировочных решений. Таков подход красноярской группы компаний «Арбан». Например, в каждом доме ЖК «Арбан SMART на Краснодарской» представлено более 30 типов популярных и функциональных планировок квартир.

Даже при нынешнем ассортименте предложений на рынке новостроек не все покупатели находят себе идеальную квартиру в доме, который устраивает их по классу, расположению, инфраструктуре и другим характеристикам. Им нужна «такая же, но с перламутровыми пуговицами»: чтобы кухня была совмещена с гостиной, в спальне выделена гардеробная, а детскую можно поменьше, ведь ребенок еще мал и приходит туда только спать.

Купленное помещение можно превратить в квартиру мечты, когда дом будет уже построен. Но все хлопоты с разработкой проекта и согласованием перепланировки лягут на плечи собственника. К тому же переезд придется отложить еще на несколько месяцев — до завершения ремонта.

Татьяна Аксенова, заместитель директора по маркетингу ГСК «Арбан»:

— Перепланировкой квартир в процессе строительства мы не занимаемся, так как внесение изменений в проект требует пересогласования всей строительной документации и ставит под угрозу сроки сдачи дома.

Вместо этого мы предлагаем покупателям огромный выбор планировок. Среди них есть варианты с лондри, с эркерами, с дополнительными лоджиями. Квартира одной и той же площади может быть классической планировки, а может быть и с еврогостиной, объединенной с кухней.

Например, для новых домов «Арбан SMART» на Краснодарской разработано более 30 планировочных решений под потребности буквально каждого домохозяйства. Из них покупатель может выбрать самую подходящую планировку, особенно если он приходит к нам на старте продаж.

На фото жилой комплекс Scandis от ГСК «Арбан»

Перепланировка и отделка от застройщика экономит время и деньги покупателя

Покупателю гораздо удобнее договориться о перепланировке с застройщиком. Это выгоднее по нескольким причинам. Во-первых, сократится объем работ: не придется ломать межкомнатные перегородки, чтобы поставить их в другом месте. Во-вторых, если выполнить перепланировку еще на стадии строительства, в готовое жилье вы заедете, как только новостройку сдадут в эксплуатацию.

Кроме того, на рынке появляются варианты, когда застройщик предлагает за доплату выполнить отделку квартиры под ключ для конкретного заказчика. Эти материалы и даже мебель включаются в цену квартиры, чтобы клиент смог взять ипотеку на эту сумму и не переплачивал за потребительский кредит кредит на самостоятельный ремонт квартиры в построенном доме.

Еще восемь лет назад покупатели квартир в строящихся домах имели больше возможностей для перепланировки квартиры на стадии строительства. Многие компании, строящие жилье комфорткласса, шли на уступки клиентам. Сейчас далеко не все красноярские застройщики соглашаются даже на минимальные корректировки вроде переноса ненесущей стены или объединения комнат.

Евгения Рыбакова, управляющий директор ООО «Монолитхолдинг недвижимость»:

— Мы готовы вносить изменения в планировку квартир. Но получится ли выполнить пожелания покупателя в каждом конкретном случае, зависит от стадии строительства дома. Мы соглашаемся на ту или иную корректировку проекта, только если успеваем внести изменения в проектную документацию.

В месяц к нам поступает в среднем около четырех запросов на перепланировку от покупателей. Это может быть, например, перенос межкомнатных стен, выделение гардеробной, объединение кухни с гостиной или двух соседних квартир. Стоимость перепланировки определяется индивидуально по каждой квартире в зависимости от сложности и объема работ.

ЖК «Преображенский». ГК «Монолитхолдинг»

Анна Пуртова, специалист по маркетингу ПСК «Омега»:

— О перепланировке просят очень мало клиентов — менее 10 процентов. По желанию покупателей мы вносим изменения в планировки квартир, приобретенных по договорам долевого участия. Скорректировать проект можно в процессе строительства до момента возведения межкомнатных перегородок.

Мы идем на перепланировку в рамках разумного, без сноса несущих стен и внесения каких-то глобальных изменений в разработанный проект жилого дома. К примеру, недавно в «Перьях» добавляли один санузел в двухкомнатной квартире. Но самой частой перепланировкой, конечно же, является объединение кухни с гостиной либо, наоборот, в квартирах-студиях выделение зоны кухни в отдельное помещение.

Внесение изменений в планировку стоит покупателю порядка пяти тысяч рублей. Эту сумму мы платим проектной организации, которая разрабатывала проект дома, за корректировку документов. А наша услуга по возведению межкомнатных перегородок для покупателя бесплатна. После корректировки отдельных квартир проект дома не проходит повторную экспертизу, так как мы не вносим изменения, которые противоречили бы выданным разрешениям и требовали прохождения новой экспертизы.

Сложности при согласовании перепланировки на этапе строительства

Это сложнее, чем кажется со стороны, поскольку каждое такое изменение строительная компания должна отражать в проектной документации. Когда две квартиры объединяются в одну, меняются технико-экономические показатели новостройки. А значит, нужно править еще и разрешение на строительство. Если же перепланировка затрагивает несущие стены, доработанный проект выносится на повторную экспертизу. Затем документы с корректировками застройщик обязан подать в стройнадзор, Росреестр и другие государственные органы. По каждой квартире приходится проходить бюрократические процедуры, привлекать к перепланировке проектировщиков, которые есть в штате далеко не каждой компании и обычно работают как подрядчики.

Все эти причины обычно приводят к отказу что-то менять, но есть и исключения. Отдельные девелоперы по-прежнему идут навстречу покупателям, создавая такой ценой конкурентное преимущество своих квартир.

Мария Шульц, заместитель директора по коммерческим вопросам СК «СибЛидер»:

— На сегодняшний день перепланировку не делаем. Запросы на перепланировку мы ранее принимали, брали их в работу, но при этом возникали большие сложности как для компании-застройщика, так и для клиента. Сложности с внесением изменений в документы, в частности проектную декларацию, с согласованием с другими инстанциями, что требует как временных, так и финансовых затрат, в том числе собственника квартиры.

ЖК «Свои люди» в переулке Водометном. СК «СибЛидер»

Евгений Ковальский, заместитель генерального директора по девелопменту строительной группы «СМ.СИТИ»:

— Еще два – три года назад мы делали перепланировку для всех желающих — примерно в 10 процентах квартир. Сейчас мы от этой практики отказались. В 2019 году мы сдали примерно 550 квартир. Пока они строились, мы выполнили порядка 10 перепланировок. Это единичные, исключительные случаи.

Мы считаем, что наши существующие планировки уже отработаны и являются стандартом для тиражирования. Те моменты, которые люди просили переделать, мы учли и новые дома проектировали с учетом этих пожеланий.

При ведении больших объемов строительства контролировать индивидуальную перепланировку квартир становится сложно, процесс затрагивает множество аспектов, а его результаты не всегда оправдывают ожидания клиентов. Однако при необходимости мы продолжаем выполнять перепланировку коммерческой недвижимости, когда имеются очень важные, насущные требования для конкретного вида деятельности.

ЖК «Южный Берег». Строительная группа «СМ.СИТИ»

Ограничения свободной планировки

Словосочетание «свободная планировка» звучит привлекательно, но на практике это, скорее, маркетинговый ход и он вовсе не отменяет правил, которые необходимо учитывать перед началом ремонта. В противном случае собственнику грозит ряд проблем – невозможность продать квартиру из-за отказа банков давать ради нее ипотеку, сложности с поисками покупателей (не всех устраивают треугольные комнаты) и, разумеется, штрафы и постановления восстановить все по правилам.

Читайте также  Третий раз за пьянку лишенным

ПЕРЕПЛАНИРОВКА: ЧТО МОЖНО И ЧТО НЕЛЬЗЯ

•Мокрые зоны (санузлы и кухни) всегда выделены в планах БТИ, они обязаны оставаться на своих местах, переносить их запрещено.

•Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя. Зато и то и другое допускается увеличить за счет коридора.

•От коридоров можно избавиться вообще.

•Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет).

•При объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную.

•Балкон присоединять категорически запрещается — его получится просто остеклить и использовать как кладовку. В случае с лоджией отличный вариант — сделать французские стеклянные двери в пол (без них согласовать присоединение лоджии не удастся).

•По действующему законодательству в Москве разрешается устанавливать только съемные готовые душевые поддоны, так что любителям трапов и душевых поддонов в строительном исполнении придется менять планы.

•Помните про пороги в санузлы: для согласования обязательно должно быть или понижение на 1,5–3 см, или, наоборот, сделан порожек, который будет препятствовать вытеканию воды в коридор.

•Дополнительный санузел вдали от стояка сделать не получится, потому что насосы в жилых помещениях больше не устанавливаются.

В конце января 2021 года стало понятно, что Жилинспекция всерьез занялась проблемой незаконных перепланировок. Минстрой подготовил законопроект, упрощающий доступ проверочных комиссий в квартиры – до сих пор этот момент является одним из самых сложных в работе ревизоров: впускать в свое жилище без судебной санкции граждане не обязаны – чем активно и пользуются. Сейчас срок судебного рассмотрения занимает 2 месяца, а после принятия соответствующего закона на это потребуется лишь 5 дней.

Напомним, ранее сообщалось, что Жилинспекция устраивает проверочные рейды в поисках нарушителей узаконенной планировки. Позже ведомство официально опровергло эту информацию.

Что может сделать Жилинспекция?

Будем честны: штрафы за неправильную планировку (или незаконную перепланировку) не очень высоки — 2,5 тыс. рублей. Хуже другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это гораздо более серьезные затраты. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.

О сложностях с последующей продажей рассказал эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который частенько встречает на рынке результат неправильных переделок и озадаченных собственников, которые понимают, что поэтажный план без красных линий им в БТИ не выдадут.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Сергей Вишняков полагает, что свободная планировка в новостройках — это не только маркетинговый ход, но и попытка застройщика сэкономить на дополнительных материалах при выстраивании стен. Кроме того, при продаже квартиры «в бетоне» стены визуально уменьшают пространство, а тут такой шанс «расширить горизонты».

Как продать квартиру с перепланировкой

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.

Так, недавно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной особенностью студии площадью 54 кв. м было то, что стены в ней по желанию владельца были… прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено небольшое место, где умещались лишь раковина и небольшая плитка.

Другой пример необычной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате бо́льшего метража (19 кв. м) собственники оборудовали гардеробную площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение стало маленьким и очень неудобным, что не нравилось потенциальным покупателям.

Еще один пример. Пару лет назад специалисты «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, причем до встречи с собственниками они даже не предполагали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилья.

Вкратце история такова: муж с женой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная располагалась прямо на кухне. Потенциальные покупатели очень удивлялись, когда обнаруживали на кухне за шторкой помещение с душем — для них эта своеобразная романтика была существенным недостатком. Продать квартиру удалось только с большим дисконтом.

Четвертая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новом монолитном доме (перешла из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого владельца квартиры. Потенциальных покупателей такой малоудобный вариант не устраивал, спасла ситуацию только очень хорошая скидка.

Наталия Борзенкова, «Инком-Недвижимость»

Самые частые ошибки перепланировки

Интересный опыт был и у Ольги Цановой, основательницы группы в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси риэлтора». Однажды продавец забыла предупредить, что в квартире сделана перепланировка: кухня была увеличена за счет комнаты, а это допускается только в том случае, если комнат в квартире несколько. Покупатель нашелся очень быстро — правда, выходить на сделку он был готов только в том случае, если все будет узаконено. Пришлось разбираться в авральном режиме.

«Нам повезло, что в комнате было два окна — одно как раз отошло к кухне. Когда нам отказались согласовывать перепланировку, мы ответили, что разделим комнату на две (это допустимо), а потом одну из них присоединим к кухне. В итоге нам узаконили перепланировку без промежуточных этапов. Сейчас банки достаточно лояльно относятся к перепланировкам, хотя бывают настолько тяжелые случаи, что узаконить вариант не получается — приходится мудрить при продаже», — признает Ольга Цанова.

По словам эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анны Жуковой, самые распространенные перепланировки — совмещение раздельного санузла, объединение лоджии или балкона с кухней или комнатой, перемещение межкомнатных перегородок или их частичный демонтаж.

Из всех этих вариантов самым проблемным является присоединение балкона — банки к таким квартирам относятся с настороженностью.

«Особенность рынка недвижимости в Санкт-Петербурге — разделение бывших коммуналок на студии. Они, как правило, выгодно расположены в центре, поэтому спрос на них хороший. Если такая квартира на первом или втором этаже, обычно согласовать перепланировку достаточно просто, выше — сложнее (из-за выделения санузла), так что бывают проблемы с ипотекой».

Как сделать перепланировку правильно?

В большинстве квартир со свободной планировкой есть разметка с использованием кирпича, какого-то профиля или хотя бы нарисованная краской.

Фото: Сергей Вишняков/Facebook

«Она может быть из кирпича или из пеноблоков, но обычно есть. Вот это — реальные границы помещений внутри квартиры. И именно по ним покупателю нужно выстраивать внутреннюю планировку», — настоятельно рекомендует Сергей Вишняков.

Но если покупатель собирается пойти по собственному пути (увы, на дизайнера, проектировщика и прочих узких специалистов бюджет заложен не у всех), ему надо учитывать установленные ограничения. Кстати, у застройщиков зачастую все-таки есть готовые варианты планировок — о них лучше уточнить в офисе продаж.

Существуют очевидные запреты.

Владелица дизайн-студии Sweet Flat, дизайнер Алена Власова перечислила основные правила работы со свободной планировкой. Эксперт соглашается, что свободная планировка — это лишь маркетинговый ход продавца-застройщика.

«Новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов и заказать планировочное решение. Но потом он будет абсолютно уверен, что новая планировка сделана законно и проблем при согласовании, регистрации и дальнейших сделках купли/продажи уже не возникнет», — говорит Алена Власова.

Читайте также  Рабочее время для далнебойщиков

В конце января 2021 года стало понятно, что Жилинспекция всерьез занялась проблемой незаконных перепланировок. Минстрой подготовил законопроект, упрощающий доступ проверочных комиссий в квартиры – до сих пор этот момент является одним из самых сложных в работе ревизоров: впускать в свое жилище без судебной санкции граждане не обязаны – чем активно и пользуются. Сейчас срок судебного рассмотрения занимает 2 месяца, а после принятия соответствующего закона на это потребуется лишь 5 дней.

Если факт незаконной перепланировки установлен, собственника оштрафуют на 2-5 тыс. рублей и обяжут вернуть все в надлежащий вид. Срок исполнения зависит от сложности работ, но по его истечении собственнику предстоит повторная встреча с проверкой. Если изменений к тому моменту не будет, собственник рискует право собственности утратить.

Напомним, ранее сообщалось, что Жилинспекция устраивает проверочные рейды в поисках нарушителей узаконенной планировки. Позже ведомство официально опровергло эту информацию.

Все о свободной перепланировке квартиры

Александра Обрывко, член Ассоциации юристов России

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению, однако это в корне неверно, так как с юридической точки зрения, свободной планировки не существует, в виду того, что данная дефиниция «Свободная планировка квартиры» не закреплена в законодательных актах.

Между тем, фактически свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах БТИ (Бюро технической инвентаризации) внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

  • внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;
  • внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;
  • внутри квартиры и перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Так перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу.

В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. в противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Между тем, перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют), при этом инвентаризация может быть произведена техниками БТИ либо Ростехинвентаризации, а также кадастровыми инженерами.

Если обмеры проводились техниками БТИ, то в результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);
  • либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.
  • если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д, которые в реальности отсутствуют или фактически в квартире выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.

В этом случае при разработке новой планировки считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.
если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.

Чтобы избежать этого, для согласования перепланировки в новостройке у застройщика или организации, проектировавшей дом, необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу, в котором отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Но в любом случае, перед началом перепланировки в квартире со так называемой «свободной планировкой», вначале необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом. В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Могу ли я сделать перепланировку в новостройке до сдачи дома?

– Я приобрела квартиру по договору ДДУ в строящемся доме напрямую от компании-застройщика в Рязани. В настоящий момент закончено возведение стен и начинается строительство внутренних перегородок. Мне хотелось бы сразу согласовать в квартире перепланировку, которая не затрагивает несущих стен. Я отвезла чертежи в компанию-застройщик, но главный инженер не дает добро на возведение перегородок в соответствии с моими чертежами, мотивируя это тем, что при сдаче дома возникнут проблемы с БТИ. У них уже был такой негативный опыт с другим домом, который компания ранее сдавала в эксплуатацию. Но нелогично строить перегородки, которые мне потом надо будет сносить. Как мне поступить? Обратиться в БТИ, которое потом будет принимать дом в эксплуатацию, или куда?

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Отказ обоснован. Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительство многоквартирного дома осуществляется на основании проекта, прошедшего экспертизу. На период строительства контроль за соответствием возводимого объекта проектной документации осуществляет Стройнадзор, который по окончании данных работ обязан провести полную проверку дома на это самое соответствие проектной документации. По результатам этой проверки выдается ЗОС (Заключение о соответствии построенного объекта проектной документации). Без него невозможно ввести дом в эксплуатацию.

Любое несанкционированное отклонение от проекта чревато отказом в выдаче ЗОС и, как следствие, задержкой ввода всего дома. Таким образом, для изменения конфигурации перегородок требуется внести изменения в проект (если затрагиваются конструктивные элементы, то такие корректировки должны заново проходить экспертизу). Кроме того, придется менять данные, предоставляемые в Росреестр и Стройнадзор, а также проектную декларацию. Также надо будет заключать допсоглашение к ДДУ, так как в нем есть схема помещения, и регистрировать его.

Как итог: для выполнения данного пожелания застройщику придется потратить много сил, переделать кучу документов и понести финансовые затраты. Если принципиально внести изменения именно на стадии строительства, то можно попробовать предложить застройщику компенсировать все производственные, организационные и финансовые затраты путем увеличения цены ДДУ.

Отвечает директор по продажам «НДВ – супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева:

Пока дом не построен, техплана БТИ не существует, планировки установлены только на уровне ПСО – плана строительного объекта. Вносить изменения в план может только застройщик, что на практике, действительно, случается крайне редко – из-за одной квартиры приходится менять поэтажный план, вносить очередные изменения в проектную декларацию. Компании это невыгодно, особенно в проектах массового сегмента (в малоквартирных престижных домах еще могут пойти навстречу взыскательным клиентам). Поэтому все остается на откуп БТИ – с ним можно согласовывать перепланировку в квартире, когда на нее уже получено право собственности.

Что до межкомнатных перегородок, то отказ застройщика возводить их возможен в двух случаях: либо в ДДУ указано, что помещение сдается с трассировкой, то есть перегородок фактически нет – только обозначение планировки для замеров всех будущих помещений при приемке. Либо не указано ничего – есть ли межкомнатные перегородки в квартире или нет. Сегодня это, конечно, исключительный случай. Обычно в ДДУ стараются так подробно прописывать характеристики объекта, чтобы не было двойного толкования и, соответственно, претензий. Так что найти форму договора без конкретного указания такой детали, как межкомнатные перегородки, почти невозможно. Если все же это Ваш случай, попросите представителя застройщика именно в Вашей квартире перегородок не возводить, ссылаясь на то, что по условиям ДДУ он это делать не обязан. Если же в договоре четко прописано, что помещение сдается с готовыми межкомнатными перегородками, увы, придется принимать так, как сделают, и затем демонтировать. Застройщик обязан предоставить дольщику квартиру именно в том виде, в котором его обязывают к этому условия договора.

Читайте также  Сколько стоит замена старых прав на новую

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Под «перепланировкой до сдачи объекта строительства его собственнику» понимается изменение проектной документации. Эта процедура требует предварительного согласования со специалистом, поскольку, если такое изменение будет нарушать санитарно-эпидемиологические и строительные нормы, то все старания по подготовке документации будут сведены на нет. Поэтому в данном случае следует проконсультироваться со специалистами БТИ, которые дадут свою экспертную оценку желаемой «перепланировки». Возможно, они предложат какую-либо корректировку изменений, которая не будет нарушать установленные правила и нормы и не создадут угрозу безопасности будущих жильцов многоквартирного дома.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если главный инженер-проектировщик не дает добро, то сделать что-то Вы вряд ли сможете. Вы покупали квартиру по договору по определенным условиям, а сейчас хотите эти условия поменять, и идти Вам навстречу в этом – право, а не обязанность застройщика.

По перепланировке Вам необходимо обратиться в отдел архитектуры Вашего города; также обязательно потребуется заказать проект перепланировки и изготовить технический паспорт на квартиру. Возможно, Вам также потребуется проводить общее собрание собственников квартир в Вашем многоквартирном доме.

В любом случае, в данной ситуации я бы рекомендовала Вам обратиться к юристу по вопросам узаконивания перепланировок. Так как другим вариантом является обращение с исковым заявлением в суд.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

Любая, даже самая незначительная корректировка технических характеристик квартиры на этапе строительства считается изменением проектной документации. Перепланировка жилого помещения возможна только в готовых домах, введенных в эксплуатацию. Пока идет строительство, все изменения должны обсуждаться с застройщиком напрямую и вноситься отдельным приложением в ДДУ (БТИ решает вопросы по уже готовым домам). Однако девелоперы редко идут на такой шаг, поскольку любые изменения в готовый проект предполагают дополнительные издержки.

Гораздо проще согласовать перепланировку после получения ключей. Для этого нужно предоставить проект жилищной инспекции. Если планируемые изменения не затрагивают несущих конструкций, собственник получит разрешение на перепланировку своей квартиры. В противном случае суд вправе потребовать вернуть жилому помещению первоначальный вид и даже изъять его у хозяев для продажи на открытых торгах.

Отвечает генеральный директор компании «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин:

Поскольку к договору долевого участия всегда прикладывается план квартиры, такая перепланировка подразумевает составление дополнительного соглашения к договору. Это, в свою очередь, в том числе влечет за собой повторную экспертизу всего проекта и последующие изменения проектной декларации. Для застройщика такая процедура крайне ресурсоемкая, и в редких случаях он будет готов на это пойти.

Наиболее распространенная практика решения соответствующего вопроса: узаконивание нового плана квартиры уже после подписания акта приема-передачи. Если перепланировка не затрагивает несущих стен и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления довольно несложная. Собственник приносит в БТИ свой проект квартиры с чертежами и получает согласованные документы.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Среди законодательства РФ в сфере строительства выделяется множество санитарно-эпидемиологических и пожарных правил, которые должны соблюдаться в обязательном порядке.

Любое изменение изначально согласованной планировки (то есть изменение проектной документации) может повлечь нарушение этих правил (к примеру, ванная комната не может располагаться над жилой комнатой). В связи с этим предложение застройщика обратиться в БТИ является обоснованным.

Для того чтобы проверить, будет ли изменение проектной документации нарушать какие-либо правила, рекомендуется обратиться в БТИ, которое будет принимать дом в эксплуатацию, с имеющимися чертежами и проконсультироваться по поводу соответствия перепланировки установленным правилам.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Почему? Что делать и как поступить?

Купили квартиру по договору ДУ в Калининграде. По готовности дома, площадь квартиры увеличилась на 1,21 кв.м. (в том числе прибавлена и лоджия с коэффициентом 0,5 кв.м.) По договору мы должны доплатить разницу. Сняли ксерокопию с бумаг, подтвержденных Ростехинвентаризацией. Подписали акт приема-передачи (не было причин не доверять застройщику). В тот же день пошли и перемерили всю квартиру самостоятельно. Оказалось, что квартира увеличилась всего на 0,66 кв.м. ! Насколько мне известно, увеличение площади менее, чем на 0,8 кв.м. не подлежит доплате. Теперь застройщик ждет от нас доплаты, а я думаю как изменить технические данные о площади квартиры. Ведь, по факту она меньше, чем на бумагах.! и в будущем мне ежемесячно придется платить за несуществующие метры! Оценку, замеры и прием квартиры (жилого дома) проводило некое агентство недвижимости! Почему? Что делать и как поступить? Подскажите, пожалуйста.

Ответы на вопрос:

Сначала направьте официальную претензию застройщику, дождитесь ответа (10 дней) и подавайте на застройщика в суд.

Похожие вопросы

Приобрели квартиру в строящемся доме по ДУ. На этапе строительства сделали проект перепланировки квартиры (лоджия должна была утеплиться и объединиться с жилой комнатой). После сдачи дома застройщик вручил мне акт сверки где указана что площадь квартиры увеличилась вместо 54,2 кв.м. стала 57,0 в договоре прописано что при увеличении площади нужно доплатить застройщику, а при уменьшении застройщик возвращает деньги за разницу в кв.метрах. Я пришел на осмотр квартиры и увидел что лоджия не утеплена об этом я указал в недостатках, после того как застройщик устранил недостаток, утеплил лоджию, я написал письмо застройщику с просьбой перемерить квартиру так как после утепления лоджии площадь уменьшилась. Мне пришел ответ что если меня не устраивают замеры я могу сделать это сам обратившись в любую специализированную организацию, что я и сделал.

После повторного замера площадь оказалась 56 кв.м. Я написал письмо претензию о том чтобы мне дали новый акт сверки и пересчитали сумму доплаты, Ответа на письмо нет, прошло уже 1,5 месяца, на звонки отвечают что нет юриста на месте или что мы вам перезвоним, но нет звонков. Ехать к ним в офис нет возможности живу в др. городе. Как мне поступить в такой ситуации?

1. На квартире по факту сделан балкон, а в договоре написано лоджия.

Расчет стоимости по площади балкона (лоджии) происходит следующим образом: цена за кв.м. жилой площади * площадь балкона (лоджии) * коэффициент (для балкона он составляет 0,3; для лоджии 0,5)

Как доказать, что по факту выполнен балкон, а не лоджия? Тем самым снизить коэффициент!

2. БТИ выполнила замеры площади квартиры в новом доме и по факту получилось больше чем указано в договоре! Когда выполняешь замеры лазерной рулеткой самостоятельно, то площадь получается как в договоре. Как самостоятельно (без привлечения специализированной организации имеющее право на замеры (экспертиза)) выполнить замеры и доказать, что замеры выполненные БТИ ошибочны и не переплачивать за лишние кв.м.