Правособственности на долю в объекте незавершенного строительства

Правособственности на долю в объекте незавершенного строительства

В Росреестре разъяснили признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

В Управлении Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике разъяснили, какие существуют риски в случае признания и государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на незаконченный объект до банкротства застройщика.

В случае если строительство объекта недвижимости затянулось, и участник долевого строительства подозревает, что объект так и не достроят, необходимо сначала очень хорошо подумать, целесообразно ли ему регистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, поскольку существуют определенные риски, как в случае регистрации прав на объект участника долевого строительства, так и оставления права собственности за застройщиком.

Участнику долевого строительства необходимо сначала оценить, в какой степени готовности находится объект, и кто будет его достраивать в случае банкротства застройщика.

Необходимо учитывать так же, что, с одной стороны, в случае признания и регистрации права собственности за участником долевого строительства, такое имущество не войдет в конкурсную массу при последующем банкротстве застройщика, и соответственно не будет продано, так как туда включается только имущество застройщика. Кроме того, участник долевого строительства так и будет являться таковым, следовательно, сможет заявлять свои требования конкурсному управляющему.

С другой стороны, в этом случае на практике возникает множество споров, например, между новым застройщиком и участником, по поводу того, за чей счет будет достраиваться и вводиться в эксплуатацию такой объект.

Поэтому участнику долевого строительства нужно все тщательно взвесить и решить, признавать свое право на объект незавершенного строительства до банкротства и регистрировать его, либо стоит заявлять свои требования уже после признания застройщика банкротом.

Следует обратить внимание на то, что если застройщик уже признан банкротом, то участник долевого строительства не сможет признать и зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае он может предъявлять свои требования только в рамках дела о банкротстве и в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Если участник долевого строительства все-таки решил зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, то признавать свое право собственности нужно в суде, поскольку по договору долевого участия застройщик может передать участнику только готовый объект.

В этом случае обращаться нужно в суд по месту нахождения объекта долевого строительства и следует поспешить сделать это до того, как застройщика признают банкротом. Так же рекомендуется признавать право в суде на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,

которая соответствует объекту долевого строительства в виде помещения. Так как если признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде помещения, то его не поставят на кадастровый учет и, соответственно, не зарегистрируют право собственности на него.

Что бы не нести значительные расходы при постановке объекта незавершенного строительства на кадастровый учет, так как для этого потребуется подготовка технического плана на весь объект незавершенного строительства, следует иметь ввиду, что застройщик обязан зарегистрировать свое право на такой объект и соответственно поставить его на кадастровый учет, если возникают основания обращения взыскания на него. Поэтому рекомендуется обращаться за государственной регистрацией после того, как объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет застройщиком.

Решение суда о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства № 02-4857/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2016 года Никулинский районный суд города Москвы в составе судьи Кузнецовой Е.А., при секретаре *** Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело № 2-485716 по иску *** В.Г. к ООО

«***» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на долю в размере ***доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры с условным номером ***, общей проектной площадью *** кв.м., расположенной на *** этаже в *** секции по строительному адресу***, мотивируя свои требования тем, что ***года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № ***купли-продажи квартиры с условным номером *** по адресу:***. Обязательства истца выполнены полностью, однако обязательства ответчика до настоящего времени не исполнены. В соответствии с проектной документацией общая площадь здания, в котором расположена квартира, составляет*** кв.м., площадь квартиры *** –***кв.м., следовательно, доля истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства составляет***.

Представитель истца в судебное заседание явилась, доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «***» и третьего лица ООО «***» в судебное заседание явилась, полагала, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещались судом.

Суд, счел возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть настоящее гражданское

дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд

приходит к следующему: -Как установлено в судебном заседании ***г. между ООО «***» (инвестор) и ООО «***» (соинвестор) заключен договор инвестирования № ***в соответствии с которым инвестор привлекает соинвестора к реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству комплекса жилых домов с нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером ***, имеющем ориентиры ***, путем вложения соинвестором инвестиций в объеме ***рублей с правом получения в качестве результат инвестиционной деятельности в собственность инвестора ***кв.м., жилого помещения объекта с условным номером***, расположенного на *** этаже в *** секции (п.п.2.1, 5 договора) (л.д. 9-11).

Обязательства соинвестора по вышеуказанному договору исполнены, что подтверждается актом № 1 о выполнении договорных обязательств, по вышеуказанному договору инвестирования (л.д.12) Основанием для заключения вышеуказанного договора являются следующие документы: Распоряжение Правительства Москвы от 23.12.2002 г. № 2009-РП «О комплексной застройке жилыми домами территории района Ново-Переделкино и строительстве комплекса учебных зданий Академии ФСБ» (в редакции распоряжений Правительства Москвы от 22.02.2005 г. № 235-РП, от 31.12.2008 г. № 3189-РП); Распоряжение Правительства Москвы от 15.02.2011 г. № 124-РП «О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 23 декабря 2002 г. № 2009-РП»; Инвестиционный контракт № 190-1202/4 от 17.03.2003 г.

(зарегистрирован в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за № 13- 005363-5701-0081-00001-03 15.07.2005 г.) между Академией ФСБ России и ООО «***» (с Дополнительными соглашениями от 21.03.2005 г., от 10.06.2009 г., от 14.03.2011 г.,); Дополнительное соглашение к инвестиционному контракту № 190-1202/4 от 17 марта а 2003 г. от 21.03.2005 г.; Дополнительное соглашение к инвестиционному контракту № 190-1202/4 от 17 марта 2003 г. от 10.06.2009 г., Дополнительное соглашение к инвестиционному контракту № 190- 1202/4 от 17 марта 2003 г. от 14.03.2011 г., Дополнительное соглашение к инвестиционному контракту № 190-1202/4 от 17 марта 2003 г. между Академией ФСБ России ООО Доходный дом «***» и ООО«***» от 18 марта 2011 г., Дополнительное соглашение к инвестиционному контракту № 190-1202/4 от 17 марта 2003 г. между между Академией ФСБ России ООО Доходный дом «***» и ООО «***», ООО *** от 20 апреля 2011 г., Договор инвестирования № 700-211/3 от 19 сентября 2011 г. заключенный между, ООО «***» и ООО «***», Соглашение о расторжении Договора инвестирования № 700-21/3 от 19.09.2011 г. между ООО «***» и ООО «***», Решение ГЗК № 28 от 09.08.2012 г. п.29, Распоряжение Департамента земельных ресурсов города Москвы № 5176-07 ДЗР от 30.10.2012 г., Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) № RU77 — 176000-007403., г Москва, внутригородское муниципальное образование****.

Читайте также  Закрывающие документы по членским взносам

Кадастровый номер земельного участка****, Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком № М-07- 606158 от 02.11.2012 г. по адресу***, кадастровый номер участка***.. Письмо ДГИ г. Москвы о продлении Договора аренды земельного участка № М-07-606158 от 02.11.2012 г. по адресу: ***кадастровый номер участка***, положительное заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-0061-13 от 10.10.2013 г., Разрешение на строительство № RU77176000-008700 от 22.11.2013 г., Договор инвестирования № 211-11 от 14.11.2001 г. между ООО «***» и ООО «***», Дополнительное соглашение № 1 от 14.03.2012 г., к Договору инвестирования № 2/11-11 от 14.11.2011 г. между ООО «***» и ООО «***», Протокол предварительного распределения жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 20 мая 2013 г. к Договору инвестирования № 2/11-11 от 14.11.2011 г. между ООО «***» и ООО «***», Договор инвестирования № 17/09- 14 от 18.09.2014г. между ООО «***» и ООО «***», Протокол предварительного распределения жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 18.09.2014г. к Договору инвестирования № 17/09-14 от 18.09.2014г. между ООО «***» и ООО «***».

***года между ООО «***» (продавец) и истцом (покупатель) заключен предварительный договор № *** согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли продажи однокомнатной квартиры с условным номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенный на *** этаже жилого дома в *** секции по строительному адресу:***. (л.д.6а- 7) Цена договора составила ***рублей (п.3.1.договора) Обязательства истца по внесению денежных средств исполнены, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № *** от ***г.

(л.д.13) и не оспаривается ответчиком.

ООО «***» выразил свое согласие на уступку ООО «***» своих прав и обязанностей по договору инвестирования № *** третьим лицам (л.д.14).

Из договора инвестирования, предварительного договора следует что срок ввода жилого дома, в котором расположено спорное жилое помещение в эксплуатацию определен не позднее *** г., срок заключения основного договора определен сторонами не позднее *** г.

Из пояснений сторон, материалов дела усматривается, что в настоящее время жилой дом и соответственно спорное жилое помещение существуют в натуре, являются объектом незавершенного строительства, дом в эксплуатацию не введен.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями

делового оборота или иными обычно предъявляемыми

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются гак же в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности предусмотрена ст. 12 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником недвижимого имущества по основаниям, предусмотренным законом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно частям 1, 2, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Также суд принимает во внимание, что Истец при заключении договора имел намерения приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, на правоотношения между истцом и ответчиком распространяется действие Закона от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 3 ст. 13, ст. 17, ст. 27), что обеспечивает истцу дополнительную правовую защиту.

В соответствии с проектной документацией общая площадь здания, в котором расположена квартира, составляет *** кв.м., площадь квартиры *** — *** кв.м., следовательно, доля истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства составляет ***.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено являются объектами незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г. если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, в соответствии с указанной нормой материального права объекты незавершённого строительства отнесены к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результатами интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершённого строительства возможно в том числе и по решению суда.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по вышеуказанному договору, путём внесения денежных средств за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по указанному договору со стороны ответчика, а при не исполнении обязательства вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании за истцом права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Читайте также  Перед кем отчитывается конкурсный управляющий

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд, анализируя в совокупности все собранные по делу доказательства приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, ст.ст.218, 219, 309, 310, 429, 454, 549 ГК РФ, суд

Признать за *** право собственности на **** доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры с условным номером *** общей проектной площадью *** кв.м., расположенной на *** этаже в *** секции по строительному адресу: ***.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности, и внесения записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и с

делок с ним после

ввода объекта в эксплуатацию.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Кузнецова Е.А.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Истец обратился в суд к ответчику АО «***» о признании права собственности на машиноместо №*** , помещение *** расположенное по адресу: ***, мотивируя свои требования тем, что истцом выполнены все обязательства перед ответчиком, объект в котором р.

Истцы обратились в суд с иском о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру № дома № по адрес в равных долях по ½ доли за каждым.Исковые требования мотивированы тем, что Юнисова В.Н. с дата является нанимателем жилого помещен.

ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

Главный вопрос в споре:

Можно ли признать за дольщиками права на квартиры, если дом недостроен?

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния». По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ. Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они.

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы

Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист.

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × . Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (включая споры) 2 место По выручке 3 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 8 место По количеству юристов Профайл компании × Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × .

Читайте также  Как поменять электрический счетчик в квартире

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

РБК: В России хотят упростить порядок снятия недвижимости с учета

В частности, предлагается расширить перечень категорий граждан, которые могут подать заявление о снятии с учета

Правительство России внесло в Госдуму законопроект, который упрощает порядок снятия недвижимости с учета. Об этом сообщили в пресс-службе Федеральной кадастровой палаты и дали разъяснения по готовящимся поправкам.

Снятие объекта недвижимости с кадастрового учета — это прекращение актуальности сведений о самом объекте, прекращение права собственности и внесение сведений об этом в Единый государственный реестр недвижимости.

Наследники

Документ расширяет перечень категорий граждан, которые могут подать заявление о снятии с учета. В него предлагается внести людей, которые получили наследство. Например, земельный участок с садовым домом, который на момент принятия наследства был разрушен. В таком случае наследник сможет подать заявление о снятии уже не существующего дома с учета и о прекращении права собственности умершего, не оформляя собственность на себя. При этом сведения о таком доме должны содержаться в Росреестре.

«Проще говоря, ранее снесенный садовый домик наследник сможет снять с учета, не оформляя на него право собственности», — пояснили в Федеральной кадастровой палате.

Заявление о кадастровом учете и регистрации прав сможет подавать правообладатель участков, которые находятся в пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании, при разделе или объединении таких участков.

Участок — ваш, недвижимость — не ваша

Дополнительные возможности планируется предоставить и собственникам земельного участка, на которых стоит недвижимость, принадлежащая другим лицам. Собственник земли сможет подать заявление о снятии с учета недвижимости, если владелец — юридическое лицо — было ликвидировано, либо в случае смерти владельца недвижимости (и при отсутствии у него наследников).

Аналогичное право в подобных случаях получат органы госвласти или местного самоуправления.

Незавершенное строительство

Собственники помещений в многоквартирном доме также смогут подавать заявление о государственной регистрации доли в праве общей собственности, пояснили в Кадастровой палате.

Еще одно изменение касается процедуры снятия с учета объекта незавершенного строительства, если такой объект достроен и введен в эксплуатацию, например здание или машино-место. Сделать это можно без каких-либо дополнительных заявлений.

«Если объект незавершенного строительства раньше был поставлен на кадастровый учет и права застройщика на него зарегистрированы, то снятие его с учета и прекращение права на объект незавершенного строительства осуществляется одновременно с госрегистрацией права собственности на объект, который стал результатом стройки — здание или сооружение, или на все помещения и машино-места в таком объекте без каких-либо дополнительных заявлений», — разъяснили эксперты.

Положение законопроекта также предусматривает возможность снятия с учета помещений и машино-мест в здании по заявлению его собственника без предоставления актов обследования.

Ранее российское правительство поддержало изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости». Поправки направлены на сокращение сроков госрегистрации договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках. Ряд заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, можно будет подать через личный кабинет — без усиленной электронной подписи. Идентификацией личности займется портал госуслуг.

Об отказе в признании права собственности на объект незавершенного строительства

Авторскую статью подготовил юрист ЗАО «Сибирское правовое агентство» — Александр Спиридонов — 19.01.2018

Немало копий сломано из-за многочисленных споров (в том числе и в залах судебных заседаний) на предмет наделения правом собственности на объект незавершенного строительства лиц, финансирующих строительство объектов недвижимости.

Ситуация довольно тривиальная. Есть некий договор, названный «инвестиционным», заключенный между «Обществом» и «Инвестором». Общество принимает участие в строительстве многоквартирного жилого дома, Инвестор обязуется внести в пользу Общества определенную денежную сумму, которая, должна пойти на финансирование такого строительства. Общество обязуется после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома передать Инвестору квартиру. Характеристика квартиры, как то: подъезд, этаж, площадь, количество комнат определены в договоре.

В силу неизвестных причин строительство многоквартирного дома останавливается едва начавшись. Вместо многоквартирного жилого дома имеется некая бетонная трехэтажная конструкция, зарегистрированная в качестве объекта незаверешнного строительства. Общество – банкрот и сведения о нем исключены из ЕГРЮЛ. Инвестор остается без квартиры, без денег.

Выше описана стандартная схема, после которой «инвесторы» обращаются в суды с исками о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную площади, так и не имеющейся в натуре квартиры.

Ответ на вопрос, почему не должны признаваться вещные права «инвесторов» в отношении таких объектов незавершенного строительства очень доходчиво изложен в блоге Р. Бевзенко «Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на стоящийся объект».

Однако в судебной практике, особенно судов общей юрисдикции, такие иски о признании права удовлетворяются сплошь и рядом. Из последнего – Определение ВС РФ № 89-КГ16-10.

Крайне редко суды общей юрисдикции обращают внимания на доводы о том, что подобные инвестиционные договоры есть не что иное, как договоры купли-продажи будущей вещи, а инвесторы – есть не кто иной, как покупатель этой самой будущей вещи. Без должного внимания остаются доводы о том, что в силу ст. 8ˡ ГК РФ, права на объект недвижимого имущества возникают с момента государственной регистрации и т.д.

Но есть приятные исключения из этого общей, далеко не самой радужной, тенденции. Так, Заельцовским районным судом г. Новосибирска по трем различным делам (2-2207/2016, 2-78/2017, 2-80/2017 ) были вынесены приблизительно аналогичные решения. Истцу (Инвестору) было отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Суд исходил из следующего:

Суд отклоняет доводы истца о том, что инвестиционный договор имеет природу договора подряда;
Указанный договор имеет природу купли-продажи будущей вещи;
Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы по смыслу наделения инвесторов правом собственности на объект незавершенного строительства;
Право собственности у лиц, заключивших договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, возникает с момента государственной регистрации такого права;
Если такая вещь отсутствует в натуре (так и не создана), покупатель вправе требовать возращения уплаченной денежной суммы, возмещения убытков, но не признания права собственности на объект незавершенного строительства;

Таким образом, суд адекватно воспринял доводы третьего лица, выступавшего на стороне ответчика, о природе подобных «инвестиционных» договоров, о моменте возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества.

Решения вступили в законную силу. Есть правда вероятность того, что областной суд в апелляционных определениях внесет определенные коррективы в мотивировочную часть решений. Однако сам факт, того, что районные суды несколько отклонились от повальной практики признания права собственности инвесторов на объекты незавершенного строительства, не может не радовать.