Приватизация ветхого дома с какого года постройки

Войти

  • Все новости
  • Аналитика
  • Pазъяснения
  • Kоммунальная самооборона
  • .Безопасный двор
  • Kраском. Дело в трубе.
  • .Долевое строительство
  • Подписка RSS
  • Bидеозаписи
  • Устав
  • Свидетельства
  • Контакты
  • Мы в СМИ
  • Mатериалы СМИ
  • Финансирование
  • Команда
  • Организационная структура
  • Oбщественная жилищная инспекция
  • Академия домового управления
  • Академия домового управления — 2019
  • Академия домового управления — 2018
  • Академия домового управления – 2017
  • Материалы к семинарам 2016г
  • Материалы к семинарам 2015г
  • Материалы к семинарам 2014г
  • Документы
  • Образцы протоколов общего собрания
  • Образец доверенности
  • Все жалобы в службу жилищного контроля
  • Проблемы в квартире
  • Проблемы в подъезде
  • Проблемы во дворе
  • Проблемы со стенами
  • Проблемы с микроклиматом
  • Проблемы с водой
  • Проблемы с санитарией
  • Капитальный ремонт, как открыть спец счет?
  • Закон Красноярского края № 4-1451 от 27.06.2013
  • Раздел IX Жилищного кодекса РФ
  • Пособие по финансированию капремонта МКД 2013г
  • Приемная
    • Задать вопрос юристу НКЖКХ
    • Вопрос — Ответ
    • Судебная практика
  • Документы
    • Документы Министерства строительства и ЖКХ РФ
    • Перечень писем Министерства экономического развития РФ
    • Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда
    • Стандарт раскрытия информации
    • Нормативы водоснабжения и водоотведения в Красноярском крае
  • Ссылки
    • Контакты надзорных органов

Закреплены ли отдельно в законодательстве права инвалидов детства в части приватизации жилья? Можно ли приватизировать ветхое жилье?

Вопросы от Елены:

1. Закреплены ли отдельно в законодательстве права инвалидов детства в части приватизации жилья? Что говорит жилищный кодекс о правах инвалидов детства?

2. При каком проценте износа жилье признается ветхим? Учитывается ли год постройки? (Первая часть дома построена 65 лет назад, вторая – 30 лет назад и третья часть – 20 лет назад). По каким критериям специалисты оценивают состояние дома?

3. Можно ли приватизировать ветхое жилье? А жилье где 1/3 часть – в аварийном состоянии? Каков процент износа допускается для приватизации? Есть какая-то разница при приватизации между одноквартирным и многоквартирным домом?

4. До какого времени продлена приватизация?

5. Если семья соглашается на переселение жилья, то какая площадь им положена: по нормативу на каждого проживающего? По рыночной стоимости? Или мера на меру?

6. Если умирает ответственный квартиросъемщик, какими правами обладает его семья? Могут ли ее выгнать на улицу?

Ответы:

1. Приватизация жилья в Российской Федерации осуществляется на равных, для всех граждан, условиях. Льготы и иные меры социальной поддержки для отдельных категорий граждан, не предусмотрены.

2. В настоящее время понятие «ветхого» жилья законодательно не закреплено ни в одном нормативно-правовом акте. Следовательно, процедуры признания дома ветхим не существует. Вместе с тем оно широко используется в практике. На сегодняшний день определение понятия «ветхое состояние здания» содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004 (официально не публиковалось).

Ветхое состояние здания определяется как «состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям». Ветхое состояние здания характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их обрушения и соответственно, не представляет опасности для жизни.

3. Ветхое жилье, при желании, можно приватизировать. ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не содержит запрета на приватизацию ветхого жилья. Степень износа жилого помещения и здания в целом так же роли не играет.

Однако, если дом признан, в установленном законом порядке, аварийным, то приватизировать такое жилье нельзя. Прямой запрет содержится в ст. 4 указанного выше федерального закона Аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения.

Для целей приватизации не имеет значения в каком доме находится жилое помещение в одноквартирном или многоквартирном. Необходимым условием является нахождение указанного жилого помещения в составе муниципального либо государственного жилого фонда, кроме того помещение должно иметь статус «жилое».

4. На основании федерального закона 189-ФЗ в редакции от 28.02.2015г. бесплатная приватизации жилых помещений в Российской Федерации продлена до 01 марта 2016г.

5. При переселении из ветхого и аварийного жилья квартира должна отвечать ряду требований:

1) помещение должно быть благоустроенным: соблюдены нормы пожарной, санитарной, экологической безопасности, строительные и иные государственные стандарты;

2) равнозначным по площади тому жилье, которое граждане до этого занимали;

3) находится в границах населенного пункта, в которых находилось прежнее жилое помещение.

Из указанного выше следует, что рыночная стоимость жилого помещения, количество проживающих, количество комнат не учитываются при переселении из аварийного жилья. В случае, если граждане будут не согласны с решением органа местного самоуправления они вправе в судебном порядке его оспорить.

6. В соответствии со ст. 69 ЖК РФ Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. После смерти ответственного квартиросъемщика из числа членов семьи выбирается новый ответственный с которым заключается договор социального найма.

Информация о переселении граждан из аварийного и ветхого жилья

В настоящее время городским Департаментом управления имуществом переселение граждан из многоквартирных домов осуществляется в рамках государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года. Работа ведется по объектам, которые были признаны в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу (реконструкции) до 01.01.2012. Профильное ведомство отмечает, что частично жилые помещения домов включены в другие адресные программы.

В связи с организацией работы по переселению из аварийного жилищного фонда в рамках адресной программы гражданам необходимо предоставить в управление по жилищным вопросам Департамента пакет документов.

Для граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма в аварийном доме:

— оригиналы и копии паспортов всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в жилом помещении, в том числе, незаполненные страницы (фотография, регистрация, семейное положение, дети);

— документы, подтверждающие родственные отношения с нанимателем (оригиналы и копии): свидетельства о рождении, свидетельства о браке либо о расторжении брака и т.д.;

— справку с места жительства о составе семьи и занимаемой жилой площади;

— копию финансового лицевого счета на жилое помещение;

— на каждого зарегистрированного в жилом помещении члена семьи: выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости на территории города Самары и Самарской области (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг городского округа Самара (далее – МФЦ));

— для зарегистрированных в жилом помещении до 05.08.1998: на каждого члена семьи справку из Средне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по форме-2 о наличии (отсутствии) объектов недвижимого имущества в собственности на территории города Самары и Самарской области (ул. Скляренко, д. 12 или МФЦ). Для граждан, родившихся после 05.08.1998 года, справка не нужна.

Для граждан, являющихся собственниками жилых помещений в аварийном доме:

— оригиналы и копии паспортов каждого собственника (в том числе, незаполненные страницы: фотография, регистрация, семейное положение, дети);

— справку с места жительства о составе семьи и занимаемой площади;

— копию финансового лицевого счета на жилое помещение;

— оригиналы и копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение (свидетельство о государственной регистрации права собственности и правоустанавливающие документы на жилое помещение: договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону (либо по завещанию) и т.п.);

— на каждого собственника выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости на территории города Самары и Самарской области (МФЦ);

— в случае регистрации права собственности до 05.08.1998:
на каждого собственника — справку из Средне-Волжского филиала
АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (ул. Скляренко, д. 12 или МФЦ) по форме-2 о наличии (отсутствии) объектов недвижимого имущества в собственности на территории города Самары и Самарской области (для собственников, родившихся после 05.08.1998 года, справка не нужна).

Прием документов и дополнительная консультация осуществляются в управлении по жилищным вопросам Департамента по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 17, каб. 212. Приемный день: понедельник с 09.00 до 12.00, с 14.00 до 17.00.

Читайте также  Закон овыплате алиментов от 7 марта

При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность.

Деревянный

Этажность: 1-3

Материал наружных стен: бревенчатые, обшивка вагонкой

Высота жилых помещений: 230-270 см

Квартиры: 1,2,3 комнатные

Производитель: местные строительные организации

Годы строительства: до 1957 года

Основные районы расположения: пригороды

На рынке недвижимости пригородов Санкт-Петербурга и Ленинградской области представлены квартиры в деревянных домах квартирного типа. Происхождение у подобных объектов может быть разное: это старинные усадьбы и дачи, в советский период заселенные коммунальным способом, дома послевоенной постройки, ведомственное жилье Министерства обороны, бывших колхозов, совхозов и предприятий.

Со второй половины 1950-х годов, когда был взят курс на индустриальное домостроение, многоквартирные деревянные дома в Ленинградской области практически не строились.

В «усадебных» дореволюционных домах встречаются многокомнатные квартиры, заселенные коммунальным способом, ведомственные послевоенные строения, как правило, имеют нежилой чердак, а также одну либо две квартиры на этаже.

В городских районах предложения приобрести квартиру или комнату в деревянном доме встречаются исключительно редко: с середины 1950-х годов деревянные дома в Ленинграде, наряду с коммунальными квартирами, активно расселяли и сносили. Как правило, если сегодня речь идет об уцелевшем деревянном доме в городском районе (исключение составляет Курортный), то это, скорее всего, бараки, расположенные на территории поглощенных городом пригородных населенных пунктов, вблизи железнодорожных станций.

В большинстве случаев это ведомственный или маневренный жилищный фонд, квартиры не подлежат приватизации, пребывают в ветхом состоянии, но при этом годами могут ждать расселения.

Одноэтажные деревянные дома, в которых предлагаются квартиры, как правило, на две семьи – с отдельными входами и небольшими приусадебными участками. И чаще всего в этом случае предмет продажи – не квартира, а доля собственности на строение и участок (скорее всего, в данном случае речь идет о старом индивидуальном доме, поделенном наследниками).

В том, что касается привычных городскому жителю сантехнических удобств, то для деревянного дома возможен широкий спектр вариантов: от полного их отсутствия (водоразборная колонка, колодец, туалет во дворе) до полноценного центрального отопления и водоснабжения.

Газоснабжение также может быть центральным и «балонным». Попадаются и такие варианты, как дровяная колонка, печное отопление.

При отсутствии возможности подключения к коммунальным сетям, владельцы такой недвижимости часто решают вопросы коммунальных удобств самостоятельно: устанавливают душевые кабины, газовые водонагревательные колонки, делают канализационные септики, комплектуют колодцы насосными станциями. Однако иногда улучшения проводятся с нарушениями строительных, санитарных и пожарных норм и не отражаются в паспорте объекта недвижимости.

При покупке квартиры в деревянном доме следует быть особенно внимательным: большинство таких домов – со значительным процентом износа. Для владельцев и нанимателей подобных объектов действуют региональные программы расселения жителей ветхого и аварийного жилищного фонда.

Самые проблемные места таких домов – старые ленточные фундаменты, нижние венцы срубов, кровельные конструкции, междуэтажные перекрытия. Вторая проблема деревянного дома – высокая пожароопасность. Соответственно, если это «коммунальный» дом, то он должен быть оборудован средствами пожаротушения.

Дореволюционные деревянные дома часто пребывают в лучшем состоянии, нежели послевоенные, которые часто строили наспех, из мокрого, выловленного в Финском заливе, леса. Тем не менее иногда покупка квартиры (доли собственности) в деревянном доме является вполне оправданным приобретением, например, в случае когда необходимо переселить пожилых родственников из других регионов.

В престижных пригородных районах Санкт-Петербурга, например в Курортном, такие квартиры иногда приобретают в качестве второго – загородного – жилья. А доля дома со своим участком и коммуникациями может стать неплохой стартовой площадкой для семьи, желающей жить в пригороде.

Приватизация ветхого дома с какого года постройки

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Цифровая платформа для поиска недвижимости и проведения сделок

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

  • О компании
    • Информация о компании ДОМ.РФ
    • Корпоративное управление
      • АО «ДОМ.РФ»
      • Дочерние и зависимые общества АО «ДОМ.РФ»
      • Фонд ДОМ.РФ
    • Закупки
    • Инсайдерам
    • Фирменный стиль
    • Социальная ответственность
    • Карьера
      • Карьера
      • Вакансии
      • IT вакансии
      • Стажировка
      • Образовательные программы
      • Истории успеха
      • DAY.СТРОЙ
  • Деятельность
    • Ипотека
      • О рынке ипотеки
      • Где получить
      • Обслуживание кредита
    • Аренда
    • Городская среда
      • О городской среде
      • Стандарт
      • Проекты
      • Образование
    • Реализация земли и объектов
      • Реализация земли и объектов
      • Список торгов
      • Календарь торгов
      • Как принять участие в торгах
      • Вовлечь объект
      • Архив
      • Участки, переданные субъектам РФ
      • Меры поддержки арендаторов (COVID 19)
      • Залоговая недвижимость
      • Жилищно-строительные кооперативы
      • Объекты недвижимости ЗПИФ
      • Правительственная комиссия
    • Финансирование строительства
      • Проектное финансирование
      • Инфраструктурные облигации
      • Механизм гарантирования
      • Льготное кредитование застройщиков
      • Выкуп жилья у застройщиков
      • Досрочное исполнение контрактов
    • Программы господдержки
  • Инвесторам
    • Информация для инвесторов
    • Финансовые результаты и отчетность
    • Раскрытие информации
    • Кредитные рейтинги
    • Ценные бумаги
      • Облигации
      • Акции
      • Еврооблигации
    • Облигации с ипотечным покрытием
  • Аналитика
    • Все исследования
    • Жилищное строительство
    • Ипотека
    • ИЦБ
    • Социологические опросы
    • Интересное по рынку
    • Архив
  • Цифровая академия
  • Новости
  • Контакты

Продажа коммерческих
помещений в Москва-Сити

Аукционы по продаже помещений с готовым арендным бизнесом.
1 этаж многофункционального БЦ .
7 помещений площадью от 19 м² до 402 м².

Успейте подать заявку до 15 ноября!

Семейная ипотека
от 4,1%

Теперь и для семей с одним ребенком

Программа поддержки
проектов жилищного
строительства

Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства

Льготная ипотека
на новостройки от 5,1%

Ипотека по льготной ставке на приобретение квартиры в новостройке

Продажа имущественного комплекса

Имущественный комплекс расположен в районе с развитой
инфраструктурой в 8 км от Кремля. Время экспонирования ограничено.
Успейте подать заявку!

Продажа земельного участка

Реализуемый лот расположен в 13 км от центра Барнаула, на крупнейшей магистрали «Павловский тракт». До международного аэропорта «Барнаул» всего 4 км.
Время экспонирования ограничено. Успей подать заявку!

Создаем стандарты
арендного жилья

Уже более 2 000 квартир в 6 арендных домах. Оцените комфорт
проживания и уровень сервиса в арендных домах ДОМ.РФ!

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки

Обслуживание кредитов

01.01.2021 функции по сервисному обслуживанию закладных АО «ДОМ.РФ» переданы из Банка ВТБ (ПАО) в АО «Банк ДОМ.РФ».

О компании

ДОМ.РФ — финансовый институт развития в жилищной сфере.
Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению жилищной политики.

Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.

Новости

Новости

Запуски новых проектов многоквартирного жилья в России выросли на треть

Ипотека

ДОМ.РФ занимается развитием рынка ипотеки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на него.

Аренда для жизни

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Городская среда

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Реализация земли и объектов

ДОМ.РФ вовлекает в оборот неиспользуемые участки, находящиеся в федеральной собственности, по механизмам, предусмотренным 161 Федеральным законом.

Все ответы о жилье

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Аналитика рынка

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Топ-20 ипотечных банков в III квартале 2021 года

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Приложение к отчету

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

Читайте также  Как откосить от обязательных работ

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Компенсация за изымаемое жилье — дом под снос: цена вопроса

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ, при сносе домов для муниципальных нужд взамен изымаемого жилья граждане должны получить компенсацию. На какую именно компенсацию смогут рассчитывать жители расселяемых домов, влияет то, является ли квартира их собственностью, или это муниципальное жилье, в которой семья проживает на правах квартиросъемщиков.

При расселении неприватизированного жилья действует правило «метр на метр». Другими словами, взамен изымаемой муниципальной жилплощади семье должны предоставить равноценную по площади квартиру. Соответствие по количеству комнат соблюдается при этом далеко не всегда. Может, например, получиться так, что до сих пор семья занимала двухкомнатную квартиру площадью 38 кв. м, а в предлагаемых для переезда домах, построенных уже по новым стандартам, подходящей по размерам двухкомнатной не нашлось. И тогда семье будет предоставлена равноценная однокомнатная. Возможно предоставление и более просторной двухкомнатной квартиры, но тогда возникшую разницу придется оплатить.

Что касается собственников квартир, то они могут выбирать между двумя вариантами. Вместо сносимого дома им предложат равноценную квартиру или денежную компенсацию, соответствующую выкупной стоимости изымаемой недвижимости. Размер выкупной стоимости складывается из нескольких составляющих: это и рыночная стоимость дома, и цена земли (при условии, что участок оформлен должным образом и является собственностью жителей сносимых домов), и стоимость всех находящихся на участке построек (если они оформлены в собственность). Помимо этого собственникам должны предоставить компенсацию понесенных в процессе переселения расходов.

Определением выкупной стоимости расселяемых домов занимается специализированная организация, получающая это право на конкурсе. О том, как оценка происходит на практике, нам рассказали специалисты ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» — компании, которая занималась оценкой объектов, расселяемых для строительства подходов к четвертому мосту.

Определение размера компенсации за дом

Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.

Название затратного подхода говорит само за себя. Цель этого подхода — подсчитать, сколько средств потребовалось бы владельцу, чтобы воссоздать на другом месте аналогичный коттедж. Определяя стоимость объекта по затратному подходу, специалисты оценочной компании по сути занимаются составлением сметы для строительства другого точно такого же дома.
Стоимость материалов и работ берется из специальных сборников: для домов, построенных раньше 1969 года, это «Укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года», для более современных усадеб — сборники «Ко-Инвест». Затем делается поправка на цену тех же стройматериалов и стоимость работ по возведению строений на сегодняшний день, учитывается коэффициент износа — так получается стоимость дома по затратному подходу.

Вторая методика оценки — рыночная (сравнительный подход). Готовя рыночную оценку объекта, специалисты сравнивают стоимость сносимого объекта с ценой аналогичных жилых домов, выставленных на продажу в том же районе. Источниками информации в данном случае служат издания о продаже недвижимости и специализированные сайты.
При этом нужно четко понимать, что найти на рынке жилья два полностью идентичных объекта невозможно. В Николаевке среди преобладающей застройки образца 50-60-х годов прошлого века встречаются и новые, построенные десять лет назад коттеджи, немало и таких, где владельцы провели реконструкцию, тем самым повысив их стоимость. Кроме времени постройки усадьбы различаются по типу фундамента, материалу стен, проведенному благоустройству, характеру отделки. Каждый дом индивидуален, поэтому сказать, сколько в среднем стоит квадратный метр в частных домах, находящихся в том или ином районе, нельзя, можно только дать общее представление о том, каким образом формируется выкупная цена.
Поэтому при необходимости в оценку вносятся поправки — например, если в доме, который служит ориентиром для сравнения, установлены пластиковые окна, а в расселяемом объекте таких окон нет, то при определении его цены их стоимость будет вычтена из стоимости выставляемой на продажу усадьбы.
Затем полученные по обеим методикам данные сравнивают (при этом сравнительному подходу отдается предпочтение) и получают выкупную стоимость квадратного метра в этом доме.

Пример расчета

Отдельно стоящий жилой дом на правом берегу, на ул. Саянской, площадью 29,9 кв. м, 1954 года постройки, материал стен — дерево, неблагоустроенный, земельный участок площадью 1470 кв. м. Стоимость дома — 32 300 рублей за 1 кв. м, стоимость земельного участка — 2179 рублей за 1 кв. м.

Повышающие критерии оценки дома

Существуют факторы, которые повышают стоимость дома. Кроме местоположения таким параметром является подключение к инженерным коммуникациям. Наличие в доме благоустройства, по словам специалистов, увеличивает его стоимость в среднем на 10%. Так, отличие в цене между двумя домами, находящимися примерно в одинаковом состоянии и расположенными на одной и той же улице, вся разница между которыми заключается в том, что в одном выполнено благоустройство, в другом нет, составила 12,8%.

Один из этих домов, расположенный на правобережье, на ул. Ключевской, был построен в 1936 году, в 2003 году реконструирован и на сегодняшний день не требует ремонта. Этот объект, имеющий все инженерные коммуникации, был оценен специалистами в 37,6 тыс. рублей за 1 кв. м.
Другой дом, стоящий на той же улице Ключевской, неблагоустроен, построен в 1936 году, требует небольшого косметического ремонта, имеет печное отопление и удобства во дворе, получил оценку 32,8 тыс. рублей за 1 кв. м.

На оценку объекта далеко не в последнюю очередь влияет ситуация, сложившаяся на рынке жилья. Чем сильнее растут цены на аналогичную недвижимость, тем больше шансов у собственников получить повышенную компенсацию за изымаемый объект, и наоборот. «Многие помнят скандальный случай со сносом дома на улице Белинского, — рассказывает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Первоначально в 2008 году участок с домом был оценен властями в 9,8 миллиона рублей. Собственники с этой оценкой не согласились и добивались пересмотра решения в суде. С началом кризиса недвижимость потеряла в цене, и по новой оценке, проведенной уже в 2009 году, дом был оценен уже в 6 миллионов рублей. Именно в таком размере — 6,7 миллиона рублей — выкупная стоимость были оставлена по решению суда».

Читайте также  Где меняют тракторные права в спб

Компенсация за земельный участок

Другую значительную часть выкупной стоимости составляет цена самого участка. Определяя эту сумму, специалисты опираются на информацию о рыночной стоимости земли, полученную из открытых источников.

Многое здесь зависит от местоположения участка. Так, земельный надел, расселяемый в связи со строительством четвертого моста, расположенный на правом берегу, недалеко от «Бобрового лога», был оценен в 2,18 тыс. рублей за 1 кв. м (то есть в 218 тыс. рублей за сотку). При этом стоимость другого земельного участка, расселяемого на левобережье для тех же целей, была оценена в 1 тыс. рублей за 1 кв. м., цена сотки, таким образом, составила 100 тыс. рублей.

Сразу нужно оговориться, что все это касается только тех случаев, когда участок находится в собственности хозяев дома. На практике зачастую оказывается, что права на землю оформлены должным образом далеко не всегда. Причем, если жители расселяемых домов не занимались регистрацией участка заранее, потом сделать это уже невозможно. С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители не могут.
Если участок не находится в собственности жильцов переселяемых домов, все, что в таком случае положено владельцам дома, — это компенсация возможности бессрочного пользования участком, право на которое владелец утрачивает в результате переезда.

«На таком участке у владельцев, как правило, располагаются надворные постройки и зеленые насаждения, и всего этого семья лишается в результате переезда, — рассказывает специалист компании „Экспертиза и оценка региональной собственности“ Татьяна Радеева, — поэтому при составлении оценки учитывается право пользования. Поскольку по сравнению с правом собственности право пользования имеет некоторые ограничения, такой участок владелец не может продать или подарить. Поэтому в денежном выражении стоимость права пользования оценивается ниже и составляет примерно половину от рыночной стоимости участка».

Стоимость времянок на участке

Кроме дома на участке, как правило, стоят гараж, баня, и стоимость всех этих построек (при условии, что они были должным образом оформлены и находятся в собственности) при переезде владельцу обязаны возместить. «Для любого объекта недвижимости — дома, коттеджа, квартиры — наличие гаража площадью 18 квадратных метров на одно машино-место добавляет к его выкупной стоимости около 300 тысяч рублей, наличие на участке бани площадью 20 „квадратов“ увеличивает его выкупную стоимость еще на 150 тысяч рублей», — объясняет Татьяна Радеева.

Возмещение расходов на переезд

Еще одна составляющая выкупной стоимости — компенсация расходов на переезд. Сюда относятся все те затраты, которые жители расселяемых домов понесут в процессе приобретения новой недвижимости: оплата стоимости услуг риелтора, стоимость переезда и оформление документов на новую квартиру.

Стоимость услуг риелторов рассчитывается исходя из сложившихся к настоящему моменту расценок на рынке недвижимости — 3% от цены приобретаемой квартиры плюс 25 тысяч рублей. А поскольку все то время, пока семья будет заниматься поиском новой жилплощади, ей нужно где-то жить, в список возмещаемых расходов также входит арендная плата. При определении размера арендной платы учитывается стоимость аренды квартиры в том районе, где семья проживала до переселения, сроком на шесть месяцев. Именно столько, по подсчетам специалистов, необходимо, чтобы не спеша найти подходящий вариант.

Так как в результате переезда семья не должна ухудшить свои жилищные условия, если до этого момента она владела квартирой площадью 60 кв. м, значит, не меньшую по размерам недвижимость она должна снимать в аренду, пока не найдет новую квартиру. А когда новая жилплощадь будет найдена, потребуется платить за оформление документов, и эти расходы в размере 1 тыс. рублей на человека также включены в выкупную стоимость. Учитывая, что до переезда большинство владельцев хранили личный автотранспорт в гараже, а при переезде они этой возможности лишаются, им оплачивают аренду гаража сроком на полгода. Стоимость аренды гаража оценивается в сумму от 7 тыс. рублей на правом берегу до 11 тыс. рублей на левобережье в месяц. Помимо прочего в статью расходов входят затраты на переезд и услуги специализированных организаций в размере 30 тыс. рублей.

«Устанавливая выкупную цену, принимают во внимание то, что прежнее жилье у граждан изымается насильно, — рассказывает Татьяна Радеева, — территория, на которой стоят их дома, потребовалась городу для развития, жители фактически расселяются в приказном порядке. При других обстоятельствах собственник продолжал бы жить в этом доме, а в результате переселения он его лишается, по этому наряду с расходами ему возмещаются понесенные при переезде убытки».
Сюда относится, например, компенсация за утрату находящихся на участке садовых деревьев. Размер компенсации за зеленые насаждения рассчитывается исходя из стоимости саженцев в питомнике (для деревьев возрастом до трех лет), для деревьев возрастом более трех лет стоимость определяют, ориентируясь на цену саженцев, кроме того, вычисляется стоимость ежегодного урожая, рассчитанного по рыночным ценам с учетом сорта плодовых деревьев и оставшегося срока их жизни.

Оценка коттеджа

Подход к оценке коттеджа примерно соответствует оценке дома. С той только разницей, что при оценке коттеджа принимается в расчет еще и стоимость выполненной в нем внешней и внутренней отделки.

Пример расчета

Коттедж площадью 100,7 кв. м на левом берегу, на ул. Ломоносова, материал стен — дерево, нет благоустройства (к дому подведены сети, но не подключены). Стоимость коттеджа с учетом того, что земельный участок не оформлен в собственность, — 3,225 млн рублей. Стоимость 1 кв. м- 32,3 тыс. рублей.

Структура компенсационной выплаты

  • стоимость жилого дома;
  • стоимость участка (если он оформлен по закону);
  • стоимость надворных построек (если они оформлены должным образом);
  • расходы на переезд (услуги риелтора, стоимость аренды квартиры сроком на шесть месяцев, стоимость аренды гаража сроком на шесть месяцев, стоимость услуг организации, занимающейся грузоперевозками).

По оценке специалистов, стоимость аренды жилья на левом берегу в 2012 году, когда готовилась оценка, составляла 350–400 руб./кв. м в месяц.

Оценка квартиры в многоквартиром доме (бараке)

Оценка квартиры — более простая задача, чем определение стоимости дома или коттеджа. Если все дома в частном секторе индивидуальны, то квартиры в деревянных бараках различаются между собой только по площади. «У домов больше индивидуальности, — рассказывает Татьяна Радеева, — между квартирами в многоквартирных домах нет значительных отличий. В большинстве случаев это квартиры без балконов, расположенные на крайнем (первом или последнем) этажах в деревянных домах, в которых не выполнено благоустройство. Они незначительно отличаются друг от друга по цене, вся разница между ними заключается в местоположении, в зависимости от которого и определяется цена». Поэтому при определении цены квартиры в бараках используется только рыночная методика оценки, когда стоимость объекта сравнивается с ценой аналогичных выставленных на рынке квартир.

Учитывая, что квартиры в бараках не имеют выделенного участка, вместо него у них общая придомовая территория, ее цена в выкупную стоимость не входит. Единственное, что здесь принимается в расчет при формировании выкупной цены, — это надворные постройки (конечно, при условии, что они оформлены в установленном законом порядке).

Пример расчета

Однокомнатная квартира в многоквартирном доме (бараке) на ул. Ломоносова площадью 33 кв. м, материал стен — дерево, выкупная стоимость — 700 тыс. рублей (21,2 тыс. рублей за 1 кв. м).

Если собственник переселяемого дома не согласен с оценкой, проведенной специалистами, он имеет полное право заказать собственную оценку. В том случае, если владельцу и властям так и не удастся прийти к обоюдному согласию о цене выкупа, вопрос будет решаться в судебном порядке.