Акт приема передачи квартиры долевого участия

Для чего нужен акт приема-передачи

При покупке квартиры акт приема-передачи или передаточный акт — настолько же необходимый документ, как и договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ). Расскажем, для чего необходим акт приема-передачи и как его правильно составить.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Это документ, подтверждающий фактическую передачу квартиру от продавца (или застройщика в случае долевого участия) к покупателю (дольщику) и исполнение обязательств по договору купли-продажи (или договору долевого участия).

Для чего необходим акт приема-передачи

При подписании акта покупатель/дольщик принимает ответственность и все обязательства по содержанию объекта недвижимости. Также в акте приема-передачи фиксируется состояние квартиры на момент передачи покупателю ключей. Этот документ очень важен, без него сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.

Как правильно составить акт приема-передачи

При покупке вторичной недвижимости

Каких-либо официальных требований к акту приема-передачи не предъявляется. Его составляют в простой форме по одному экземпляру для каждой стороны — продавца и покупателя.

Что должно быть в акте приема-передачи:

  • Дата и место составления документа;
  • ФИО и паспортные данные продавца (-ов) и покупателя (-ей);
  • Точный адрес квартиры;
  • Показания всех приборов учета;
  • Описание состояния передаваемой квартиры.

При обнаружении дефектов в объекте приема-передачи, их необходимо описать в акте. Также нужно определить и указать, каким-образом их будут устранять — продавец квартиры сделает ремонт самостоятельно или компенсируют ремонт дефектов. При нахождении дефектов после подписания акта приема-передачи, взыскать с продавца убытки будет невозможно.

Если все расчеты по договору купли-продажи произведены до подписания акта, это также необходимо зафиксировать в акте и указать, что у продавца отсутствуют претензии по оплате.

При покупке квартиры в новостройке от застройщика

При покупке квартиры от застройщика по договору долевого участия по завершению строительства застройщиком составляется акт в трех экземплярах. Один для застройщика, второй для дольщика, третий для комплекта документов, которые необходимо подать в Росреестр для регистрации права собственности.

Что должно быть в акте приема-передачи

  • Дата и место составления акта;
  • ФИО и паспортные данные дольщика (-ов) и реквизиты застройщика;
  • Точный адрес квартиры;
  • Отсутствие или наличие претензий к качеству передаваемой квартиры (в самом акте или в смотровом листе).

При обнаружении дефектов вы можете не подписывать акт приема-передачи до их устранения застройщиком, или подписать акт с условием устранения найденных дефектов. Во втором случае важно зафиксировать в акте сроки исправления всех недочетов.

Когда нужно подписывать акт приема-передачи

Акт подписывается после того, как продавец полностью освободит квартиру и в момент передачи ключей новому собственнику (покупателю).

Так как в акте фиксируется именно факт передачи объекта недвижимости, то и подписывать его нужно после его полного освобождения продавцом и в момент передачи ключей покупателю.

Где нужно подписывать акт приема-передачи

Подписание документа необходимо осуществлять, находясь в самом объекте недвижимости, чтобы сохранить квартиру в том состоянии, которое описано в акте приема-передачи.

Договор долевого участия

Я купил квартиру по ДДУ, полностью оплатил. В письме на мое имя от 30.10.2014 Застройщик сообщил, что «жилой дом по адресу … введен в эксплуатацию по Разрешению на ввод в эксплуатацию №… от 29.09.2014. Далее в письме указывалось на мою обязанность в части квартиры: « в соответствии вусловиями ДДУ №… Вам необходимо принять квартиру по Акту приемки-передачи. Предлагаем Вам осмотреть Вашу квартиру и подписать Акт приемки-передачи.»
В Акте осмотра от 20.12.2014, подписанном мной и застройщиком, указано на отсутствие отопления, водоснабжения, электричества и лифтов. Замечания, записанные в Акте осмотра, конечно, не отражали весь перечень несоответствий, имевшихся в общем имуществе дома, и прежде всего, к моему огромному сожалению, в части инженерных коммуникаций (далее – ИК). Но знать это, как я понимаю, выше возможностей простого дольщика. И тем не менее было бы правильно, чтобы при осмотре квартиры дольщик имел возможность увидеть и документы, подтверждающие факт нормального функционирования основных ИК во время осмотра и в дальнейшем. А может быть такая возможность существует? Если да, то какой норматив обязует застройщика предоставлять дольщику эту возможность? А здравый смысл за это. Ведь мы заплатили не только за постройку квартиры, но и за общедомовое имущество, в частности за ИК. И без их нормального функционирования квартира может быть использована только как складское помещение. Но вернемся от размышления о правильном и логичном к суровой действительности.

В ДДУ срок передачи квартиры определен не позднее 31.12.2014г, но Акт приемки-передачи квартиры не подписан до сих пор (11.04.2015), так как часть недочетов, указанных в Акте осмотра от 20.12.2014, не устранены. На сегодняшний день нет электричества, горячей воды и лифт не работает (моя квартира на 21 этаже). Возможно, не работает часть других ИК. Тем не менее застройщик настойчиво предлагает подписать Акт приемки-передачи в стандартной форме, содержащей пункт 2 «Квартира передана дольщику в состоянии, соответствующем условиям ДДУ №…» и пункт 3 «Стороны взаимных финансовых и иных претензий не имеют».
В О П Р О С 1.
Какой текст должен содержать Акт приемки-передачи квартиры, чтобы: А) получить ключи и начать делать ремонт (квартира без отделки) и Б)Росреестр принял этот Акт в числе прочих документов, необходимых для регистрации собственности и В) Суд не отказал в требовании неустойки за срыв застройщиком сроков передачи квартиры, если мы в обозримом будущем подадим такой иск.
В О П Р О С 2.
Существует ли механизм принуждения Застройщика к подписанию Акта приема-передачи с внесенными в него изменениями, например:
1. Пункты 2 и 3 стандартного Акта приемки-передачи – исключить.
2. Указать несоответствия по собственно квартире и по ИК.
3. Указать срок устранения несоответствий.
4. В случае нарушения сроков Дольщик обращается в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Акт приема-передачи квартиры обычно должен содержать условия о том, кто, кому и что передает. Исходя из положения ч. 5 ст. 8 Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Читайте также  Прописка новорожденного ребенка в квартире по доверенности

Таким образом, участнику долевого строительства принадлежит право подписывать акт приема-передачи квартиры или нет, если у квартиры имеются недостатки. При этом ответственность за непередачу квартиры в срок с застройщика не снимается.

В силу положений ч. 1 ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В ч. 2 ст. 6 Закона установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

С учетом судебной практики, суды принимают претензии по недостатками квартиры, если они выявлены даже после подписания акта приема-передачи. При этому следует различать недостатки явные (например отсутствие дверей, окон и др.) и скрытые, которые не могут быть обнаружены при визуальном осмотре.

Вы имеет право составить свой акт приема-передачи и направить его застройщику почтой. Законом не определено то, что вы обязаны подписывать акт приема-передачи в редакции застройщика. Если застройщик не хочет на себя принимать какие-либо обязательства по срокам, заставить его можно будет только в судебном порядке. Срок устранения недостатков квартиры может быть указан в претензии, которую вы можете направить в адрес застройщика.

Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику

На этом этапе застройщик практически полностью выполняет принятые на себя договорные обязательства по строительству для дольщика жилья, а дольщик, в свою очередь, в пределах договоренности исполняет свои обязанности по оплате работы застройщика.

Сроки

В идеале передача квартиры от застройщика дольщику должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию. Мы говорим в идеале, потому что при соблюдении этого условия не разгорались бы то и дело скандалы, связанные с тем, что уже получившие ключи от квартиры дольщики так и не могут оформить право собственности на нее по той причине, что госкомиссия считает эксплуатацию дома невозможной.

Мы не хотим сказать, что любой дольщик, предложивший дольщикам подписать акт приема-передачи квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, мошенник. Дело в том, что процесс приема дома госкомиссией может быть достаточно длительным и не обязательно по причине имеющихся у дома дефектов.

А сроки поджимают застройщика, и для того, чтобы обезопасить себя от возможных исков о взыскании неустойки по ДДУ, он идет на хитрость с досрочной сдачей квартир дольщикам.

Нетерпение дольщиков вступить во владение долгожданной квартирой вполне можно понять, особенно если квартира сдается в «белом» или «сером» варианте и хочется как можно скорее сделать в квартире ремонт.

В любом случае, оформление акта приема-передачи до сдачи дома в эксплуатацию – это всегда риск. Но степень риска каждый дольщик оценивает субъективно, поэтому давать какие-либо рекомендации в этом вопросе было бы неправильным.

Сведения о том, принят ли дом госкомиссией, можно получить у застройщика. Он обязан предоставить дольщику возможность ознакомиться с документами о сдаче дома в эксплуатацию.

Смотровой лист

Прежде чем подписывать акт приема-передачи квартиры, ее следует осмотреть, в том числе и с участием приглашенного специалиста. Результаты осмотра фиксируются в отдельном документе – смотровом листе, куда последовательно вписываются все выявленные недостатки квартиры.

Отсутствие смотрового листа будет считаться отсутствием претензий, а значит, с момента подписания акта приема-передачи дольщик признает, что застройщик полностью выполнил свои обязательства. Как следствие, потребовать устранения недостатков после этого будет невозможно.

Фиксация дефектов квартиры в смотровом листе влечет за собой обязанность застройщика устранить выявленные дефекты квартиры или компенсировать их путем снижения стоимости квартиры.

К наиболее распространенным видам недоработок относятся:

  • любые дефекты поверхностей – стен, потолка или пола;
  • дефекты остекления окон, балконных дверей, балконов и лоджий;
  • функциональные дефекты системы отопления, водо- и газоснабжения, электроснабжения и канализации.

Любой из выявленных дефектов по усмотрению дольщика может являться основанием для отказа в подписании акта приема-передачи квартиры. Впрочем, по результатам осмотра можно прийти с застройщиком к соглашению об устранении недостатков в определенные сроки и подписать акт приема-передачи. Главное, чтобы дефекты были зафиксированы.

Заполняется смотровой лист в двух экземплярах — по числу участников осмотра.

Составление акта

Единой формы акта приема-передачи не существует. Каждый застройщик, как правило, разрабатывает собственный вариант и предлагает его своим дольщикам.

Разумеется, никто не может препятствовать осторожному дольщику составить собственную версию акта и настоять на ее подписи застройщиком. Впрочем, обращаем ваше внимание на то, что форма акта значения не имеет, главное, чтобы он отражал сам факт приема-передачи квартиры.

Главное в акте – это его содержание. Поэтому, чей бы вариант вы ни подписывали, проследите, чтобы в нем были следующие сведения:

  1. адрес квартиры и ее номер;
  2. стоимость квартиры или стоимость квадратного метра квартиры. Если цена указана за м2, то не поленитесь проверить расчет;
  3. общая и жилая площадь квартиры. Обязательно сверьте данные акта с данными вашего договора долевого участия. У застройщика не всегда получается соблюсти заявленный метраж. Не забывайте, что застройщики практикуют начисление дополнительной платы за метраж сверх предусмотренного в ДДУ, хотя это их ошибка, за которую дольщик платить не обязан. При этом застройщики обычно скромно молчат, когда реальная площадь квартиры меньше, чем в договоре, хотя в этом случае они обязаны произвести перерасчет стоимости;
  4. состояние квартиры на момент ее передачи дольщику – «серый» вариант, «белый» вариант, евроремонт и т.д.;
  5. имеющиеся коммуникации и система отопления. Если в квартире автономное отопление, то в акте должны быть указаны основные характеристики отопительного прибора (газового котла);
  6. сведения об отсутствии или наличии претензий по квартире со стороны дольщика с указанием сути претензий;
  7. дата составления акта и подписи участников.

Как правило, договор долевого участия включает в себя сроки оформления акта приема-передачи, то есть время, в течение которого дольщик обязан приступить к процедуре приема квартиры. Если же в договоре этот срок не обговорен, то по умолчанию он будет равен 7 дням с момента получения извещения от застройщика.

Акт приемки передачи квартиры от застройщика

Стоимость наших услуг:

Вид работ Стоимость услуг
Телефонная консультация бесплатно
Выиграем суд под ключ (без дополнительных расходов) 20 000 30 000 рублей
Подготовка иска (или любого документа) 7 000 рублей

Вознаграждение выплачивается только за положительный результат! Узнайте больше по телефону: + 7 (499) 703 48 16

Когда квартира, которая строилась в рамках договора долевого участия, готова, её необходимо передать дольщику.

Чтобы передача квартиры дольщику была завершена, необходимо подписать специальный акт приемки-передачи квартиры.

Содержание документа

Рассмотрим, что такое акт приемки-передачи квартиры. Это документ, который составляется в достаточно свободной форме (многие застройщики делают свои собственные версии данного документа), но содержит как минимум:

  • почтовый адрес дома;
  • фактическую площадь квартиры;
  • номер квартиры;
  • фактическую стоимость квартиры;
  • подтверждение об отсутствии претензий со стороны дольщика;
  • отзыв о строительстве.
Читайте также  Как бывшего заствить платить алименты после 18

Именно данный акт является юридическим обоснованием для дополнительных работ, которые застройщик будет обязан выполнить, если будут выявлены какие-то проблемы. Вы можете скачать и посмотреть образец акта приемки квартиры от застройщика.

Процесс передачи

Порядок передачи квартиры дольщику происходит в несколько этапов. Для начала дольщик лично, чтобы не возникло никаких проблем, должен убедиться, что:

  • дом, который возводился в рамках договора долевого участия, был принят специальной государственной комиссией – должны быть выданы документы, которые подтверждают этот факт, их стоит попросить у застройщика;
  • у дома имеется почтовый адрес (не стоит путать его со строительным, который присваивается ещё во время строительства).

Далее необходимо перейти к осмотру квартиры или иного помещения, в которое вкладывался дольщик. По результатам данного осмотра составляется акт приемки-передачи квартиры, а также смотровой лист, в котором фиксируются все недостатки, которые были выявлены при осмотре.

На нашем сайте вы также можете ознакомиться с листом осмотра и жалобой на застройщика. Данные документы вы можете скачать и посмотреть внимательней на своем компьютере.

Осмотр

Перед тем как подписывать все документы, очень важно вживую осмотреть квартиру в новостройке, чтобы выявить все те недочёты, который были допущены при строительстве.

Если их вовремя не выявить недостатки, то у дольщика могут возникнуть нежелательные затраты, которых хотелось бы избежать. Если дольщик подписывает акт приемки-передачи, то считается, что застройщик уже закончил всю свою работу, а потому в большей части случаев не удастся более ничего исправить или рассчитывать на какую-либо компенсацию.

Если же акт приемки-передачи будет составлен корректно и будут выявлены недостатки, то тогда застройщик обязан, согласно ФЗ №14, сделать следующее:

  • исправить недостатки, что были выявлены;
  • понизить стоимость квартиры пропорционально недостаткам, что были выявлены;
  • компенсировать стоимость устранения недостатков, что были выявлены при приемке квартиры.

Недостатки могут быть различными и присутствовать в любых элементах, потому стоит пройтись по данному списку и проверить:

  • поверхности, включая стены, потолок, полы;
  • вентиляцию;
  • остекление комнат и балконов;
  • работоспособность системы отопления, водоснабжения, а также канализации;
  • корректность работы электроснабжения квартиры.

Если вы выявили какие-то недостатки, то вы можете, согласно закону, просто не подписывать акт, но обычно разумнее подписать акт приемки-передачи, указав в нём недостатки, что были выявлены при просмотре, которых проходил в присутствии представителя застройщика.

Список недостатков нужно обязательно составить в двух экземплярах. Тогда удастся и исправить все недостатки, и не настроит против вас застройщика. Ведь некоторые пункты в договоре могут позволить застройщику по истечении определённого периода составить односторонний акт приемки-передачи, и тогда квартира будет просто передана дольщику – без исправления недостатков.

Сроки

В договоре долевого участия достаточно чётко прописаны сроки передачи объекта. Также должен быть указан срок начала приемки дольщиком данного объекта.

Если он не указан, то обычно этот срок составляет семь дней.

Что касается срока исправления недостатков, то тут всё, как правило, более сложно и размыто, так что стоит детальнее прописать обязанности по этому вопросу в договоре или непосредственно в акте приемки-передачи.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 648-11-42. Консультация — бесплатна!

Информация о передаче недвижимости

Получение ключей

Прежде, чем получить ключи, вам необходимо приехать на объект для осмотра и приемки своей квартиры, затем записаться к нам в службу клиентского сервиса и передачи недвижимости для того, чтобы оформить акт приема‐передачи и другие документы, необходимые для регистрации права собственности. При себе необходимо иметь определенный пакет документов. Выберите свой тип договора, чтобы узнать необходимый перечень документов.

Необходимые документы для заключивших Договор паевого взноса:

Договор 100% оплаты, рассрочки или уже погашена ипотека

Необходимый пакет документов

  • Акт строительной готовности (выдается на объекте во время осмотра)
  • Подлинник договора паевого взноса, 2 экземпляра
  • Подлинники платежных документов об оплате (квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения)
  • Подлинники всех дополнительных соглашений, 2 экземпляра (если подписывались)
  • Паспорт
  • Для представителей: нотариально заверенная доверенность, нотариальная копия доверенности, копия паспорта доверителя и паспорт доверенного лица
  • В случае возврата денежных средств со стороны ЖСК реквизиты расчетного счета, а именно: наименование банка, ИНН банка, кор. счет банка, БИК банка, транзитный счет банка (если есть), расчетный счет физ. лица *
  • При погашении ипотечного кредита Справка из Банка о погашении кредита (выдает Банк в трёх экземплярах)

* Проведение взаиморасчетов по оформленному Дополнительному соглашению:

  • В случае увеличения площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в договоре: доплата Членом Кооператива производится безналичным путем в сроки, указанные в Дополнительном соглашении
  • В случае уменьшения площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в Договоре: возврат производится безналичным путем на расчетный счет, указанный Членом Кооператива

Договор через программу государственного займа

Необходимый пакет документов

  • Паспорт и СНИЛС
  • Акт строительной готовности (выдается на объекте во время осмотра)
  • Подлинник Договора паевого взноса, 2 экземпляра
  • Подлинники платежных документов об оплате (квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения)
  • Подлинники всех Дополнительных соглашений к Договору паевого взноса, 2 экземпляра
  • Подлинник Договора целевого займа (договор должен быть прошит), 2 экземпляра
  • Подлинники всех дополнительных соглашений к Договору целевого займа, 2 экземпляра
  • Нотариальное подтверждение семейного положения
  • Платежный документ, подтверждающий выдачу займа
  • Для представителей: нотариально заверенная доверенность, нотариальная копия доверенности, копия паспорта доверителя и паспорт доверенного лица.
  • Реквизиты расчетного счета (в случае возврата денежных средств со стороны ЦДС), а именно: наименование банка, ИНН банка, кор.счет банка, БИК банка, транзитный счет банка (если есть), расчетный счет физ.лица.
  • Нотариальная доверенность на представителей ЦДС (образец можно получить по электронной почте: kosorotova@cds.spb.ru, ts@cds.spb.ru или в офисе ЦДС лично)
  • Платежный документ об оплате госпошлины (реквизиты можно получить по электронной почте: ts@cds.spb.ru или в офисе ЦДС лично)

Договор по ипотечным программам

Необходимый пакет документов

  • Паспорт и СНИЛС
  • Акт строительной готовности (выдается на объекте во время осмотра)
  • Подлинник Договора паевого взноса, 2 экземпляра
  • Подлинники платежных документов об оплате (квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения)
  • Подлинники всех Дополнительных соглашений к Договору паевого взноса, 2 экземпляра (если подписывались)
  • Подлинник Кредитного договора (договор должен быть прошит), 2 экземпляра
  • Подлинники всех Дополнительных соглашений к Кредитному договору, 2 экземпляра
  • Для представителей: нотариально заверенная доверенность, нотариальная копия доверенности, копия паспорта доверителя и паспорт доверенного лица.
  • В случае уменьшения метража квартиры возврат паевого взноса осуществляется на счет кредитного договора, открытого в Банке, на приеме необходимо иметь реквизиты Банка (для региональных покупателей — реквизиты филиала, в котором был оформлен Кредитный договор). Реквизиты расчетного счета должны содержать: наименование банка, ИНН банка, кор.счет банка, БИК банка, транзитный счет банка (если есть).

Обратите внимание: порядок приема квартиры и оформления документов по разным ипотечным программам может отличаться.