Банковская комиссия при оформлении ипотеки

Банки взимают с клиентов незаконные комиссии

В каком случае начисление таких платежей будет правомерным, а в каком – нет, с точки зрения Банка России и судов? И что делать, если финансовая организация списывает комиссии незаконно

Клиенты банков и других финансовых организаций часто сталкиваются со списанием комиссий. Обычно условия начисления таких платежей указывают в договоре, который составлен по типовой форме и не предусматривает возможности клиента повлиять на его содержание. При этом не все комиссии являются правомерными.

Что такое комиссия?

Интересно, что понятие «комиссия» не содержится ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Законе о банках и банковской деятельности. Законодательством предусмотрены лишь следующие виды оплаты:

  • проценты за пользование кредитом (ст. 819 ГК РФ);
  • проценты на сумму вклада (ст. 838 ГК РФ);
  • плата за услуги банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете (ст. 851 ГК РФ).

Тем не менее в документах, которые получают клиенты банков, часто содержится формулировка – «комиссия банка». Под ней подразумевается плата за оказание услуг по совершению операций по счетам клиента. Размер комиссии может выражаться в конкретных цифрах (например, 1000 рублей ежемесячно за ведение счета) или в процентах от суммы операции (например, 1% от суммы денежного перевода). Практика рынка кредитования показывает, что комиссии находятся на втором месте среди доходов банков после процентов по кредитам.

Когда списание комиссии будет правомерным, а когда – нет?

Законным будет списание платы за реально предоставленные услуги:

  • переводы денежных средств – к примеру, если клиент оформляет кредитную карту и расплачивается ею, банк вправе удержать комиссию;
  • конвертация (обмен) валюты – для оплаты услуг в заграничных поездках производится автоматическая конвертация денежных средств, которая также оплачивается согласно установленным в банке тарифам;
  • снятие наличных в иных банках или с кредитных карт;
  • документарные операции – если кредит был оформлен на юридическое лицо, банк может взимать дополнительную комиссию за предоставление банковской гарантии по выплате средств.

Незаконным будет списание комиссий за банковские операции, которые являются неотъемлемой частью основной услуги, для получения дополнительной выгоды. Например, предоставление кредита является основной услугой. При этом банк требует отдельной оплаты таких операций, как рассмотрение заявки на выдачу кредита, его предоставление, перечисление средств на счет заемщика, досрочное погашение кредита, открытие и ведение ссудного счета (банковский счет для перечисления кредитных средств открывается только на срок действия кредитного договора, поэтому начисление комиссии за это незаконно), информирование о задолженности и т.д. Эти операции являются частью услуги по обслуживанию кредита, которую заемщик оплачивает, ежемесячно совершая необходимые платежи. Поэтому комиссию за такие допуслуги разумно оспаривать. Об этом свидетельствуют действия регулятора рынка финансовых услуг и судебная практика.

Банк России – о взимании комиссий

В Информационном письме от 26 августа 2020 г. № ИН-06-59/126 Банк России указал некредитным финансовым организациям на недопустимость взимания платы за предоставление потребительского займа. В нем сказано, что не допускается взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за предоставление услуг, если при этом он действует в собственных интересах и для заемщика не создается отдельное имущественное благо (ч. 19 ст. 5 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)»). Банк России полагает, что перечисление суммы займа не должно рассматриваться в качестве отдельной услуги, за которую кредитор может взимать вознаграждение, а является необходимым и сопутствующим условием для заключения договора потребительского займа и возникновения обязательств по нему. В связи с этим взимание комиссии за перечисление займа на счет заемщика неправомерно.

Таким образом, удержание банком или иной финансовой организацией комиссии будет правомерным только при наличии двух условий:

  • клиенту предоставлена услуга – помимо той, которая включена в условия кредитного договора (договора займа) и уже оплачена;
  • в результате оказания услуги клиент приобретает отдельное имущественное благо.

Суды – о взимании комиссий

Банк России в упомянутом выше письме обратил внимание на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Определении от 23 декабря 2014 г. № 80-КГ14-9. Рассматривался иск физического лица о признании недействительными условий кредитного договора, в частности о взыскании комиссии за выдачу кредита. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали. Они указали, что положения об установлении комиссии были прописаны в кредитном договоре, с условиями которого истица была ознакомлена под роспись, и сослались на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Верховный Суд с такими выводами не согласился. Он отметил: из п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей и ст. 168 ГК РФ следует, что заемщик-физлицо – экономически слабая сторона и нуждается в особой защите прав, и если заключенный с ним кредитный договор является типовым, условия которого определены банком в стандартных формах, и заемщик лишен возможности повлиять на его содержание, то включение в такой договор условий, не предусмотренных нормами Гражданского кодекса РФ, нарушает права потребителя.

Согласно ст. 779 ГК РФ плата взимается за действие, которое является услугой. Вместе с тем действия, которые не создают для заемщика отдельное имущественное благо, не связанное с заключением кредитного соглашения, услугой как таковой не являются. При решении вопроса о признании действия кредитора услугой Верховный Суд определил оценивать, является ли оно стандартным или дополнительным. При этом под стандартными следует понимать такие действия, без совершения которых кредитор не смог бы заключить и исполнить кредитный договор (договор займа). Они не являются услугой по смыслу ст. 779 ГК РФ, и взимание за них денежных средств неправомерно.

Аналогичную позицию Верховный Суд высказывал и позднее, в 2019 и 2020 гг., например в Определении от 12 февраля 2019 г. № 16-КГ18-52. Дело было связано со взысканием комиссии, не предусмотренной в договоре и установленной банком позже. Уже после заключения договора банковского счета решением правления банка были введены тарифы, на основании которых со счета истца была списана комиссия в связи с зачислением на него денежных средств.

Верховный Суд принял позицию истца. Действительно, закон не запрещает банкам изменять условия банковского обслуживания и устанавливать новые комиссии или их иные размеры. Однако до оказания услуги с клиентом-физлицом должно быть достигнуто соглашение о возможности изменения договора банковского обслуживания в форме, которая позволяет однозначно установить согласие клиента на обслуживание на этих условиях и добровольный выбор им объема услуг. На момент заключения с истцом договора банковского счета операции по зачислению денежных средств вне зависимости от суммы были бесплатными. Об утверждении новых тарифов истец не был осведомлен, согласия на изменение условий договора и удержание комиссии он не давал. Следовательно, руководствоваться необходимо было теми условиями, которые содержались в договоре в момент его заключения.

Внимания также заслуживает Определение Верховного Суда от 9 июня 2020 г. № 5-КГ20-8, 2-5744/2018. В деле рассматривалась законность удержания банком комиссии при перечислении остатков денежных средств в другую кредитную организацию в связи с закрытием расчетного счета. До предложения его закрыть для установления экономического смысла банковских операций банк направил истцу запрос о предоставлении дополнительных документов и сведений в соответствии с Законом «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что действия банка законны и совершены в целях недопущения нарушений этого закона. Верховный Суд же отметил, что обязанность осуществлять контроль для противодействия отмыванию доходов возложена на банк законом, а не договором с клиентом. Выполнение этой публичной функции не может использоваться в частноправовых отношениях для извлечения выгоды за счет клиента путем повышения платы за совершение операций с денежными средствами, которые кредитная организация признала сомнительными, поскольку это противоречит существу правового регулирования данных отношений и не предусмотрено законодательством. Закон о противодействии отмыванию доходов не содержит норм, позволяющих кредитным организациям устанавливать специальное комиссионное вознаграждение в качестве меры по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем. В связи с этим недопустимо возложение на клиента банковских расходов на проведение такого контроля, в том числе путем установления специального тарифа при осуществлении банковских операций в зависимости от того, являются ли они следствием данного контроля.

Несмотря на неоднократное изложение Верховным Судом позиции по данному вопросу, финансовые организации продолжают включать в договоры условия о списании комиссий.

Что делать, если комиссию списали незаконно?

Еще на этапе заключения договора необходимо внимательно изучить его условия и проверить, не установлены ли в нем скрытые и незаконные комиссии. Сотрудник финансовой организации обязан дать подробные пояснения о сути и стоимости каждой предоставляемой услуги.

Часто клиенты финансовых организаций оказываются перед выбором: согласиться на заключение договора на стандартных условиях или вовсе отказаться от предоставления услуг. В таком случае можно оспорить взимание неправомерных комиссий уже после подписания договора.

Права физлиц – заемщиков и непрофессиональных участников рынка финансовых услуг – закреплены в Законе о защите прав потребителей и Законе о банках и банковской деятельности. Согласно нормам действующего законодательства заемщик имеет право на предоставление полной и достоверной информации о стоимости кредита и в случае нарушения прав может отказаться от договора.

В случае неправомерного списания комиссии:

1. Соберите документы, подтверждающие основание и факт взимания комиссии (кредитный договор, банковская выписка).

2. Определите, является ли комиссия платой за отдельную реально предоставленную услугу или же за действия, сопутствующие заключению договора и исполнению обязательств по нему. Например, выдача кредита невозможна без оформления заявки, следовательно, взимание платы за данную услугу неправомерно.

Читайте также  В каких случаях подается апелляционная жалоба

3. Обратитесь в финансовую организацию с претензией. Она должна быть составлена с учетом требований, указанных в договоре, и содержать доводы о незаконности и необоснованности списания комиссии. Не забудьте получить подтверждение подачи претензии (входящий номер заявления, подпись сотрудника).

4. Если финансовая организация ответила отказом или бездействует по истечении 30 дней после направления претензии, следует обратиться с жалобой в территориальное подразделение Роспотребнадзора и Центрального банка России.

5. Если вышеперечисленные действия не дали результата, придется обратиться с исковым заявлением в суд. Это позволит вернуть неправомерно списанную комиссию, взыскать проценты за незаконное удержание финансовой организацией денежных средств и компенсацию морального вреда.

Ипотека: навязанные услуги, «ошибки» и другие хитрости банков

Вместе с ростом ипотечного рынка в 2017 году отмечается рост жалоб заемщиков по ипотечным продуктам.

Виктор Климов Член Центрального штаба Общероссийского народного фронта, руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков»

— Виктор Владимирович, есть какая-то статистика по претензиям заемщиков в банки?

— Если посмотреть на данные отраслевых ресурсов, которые в числе прочего являются своеобразной общероссийской «книгой жалоб» для клиентов банков, то мы увидим явную тенденцию, которая характеризует рост недовольства ипотечных заемщиков своими кредиторами. В 2016 году на портал банки.ру поступило 1350 обращений, в 2017-ом – 1930. За три месяца текущего года потребители разместили 670 жалоб, связанных с проблемами по ипотечным продуктам.

Я бы объяснил это тем, что из-за снижения процентных ставок в последнее время популярность ипотеки растет, банкам приходится увеличивать темпы обработки заявок и оформления сделок. Чаще возникают операционные ошибки и сбои системы.

Кроме того, многие банки в последнее время увлеклись стремлением увеличить небанковские – комиссионные доходы.

Также банки очень часто навязывают потребителю дополнительные услуги.

Рефинансировать кредит получается не у всех

— После того, как Банк России, последовательно снижая ключевую ставку, довел ее до 7,25%, проценты по ипотеке сейчас тоже упали – она уже предлагается по ставкам 10% и ниже. Между тем, большое количество «старых заемщиков» имеют крупные непогашенные суммы по кредитам, выданным под 12–14% годовых. Могут ли они как-то облегчить для себя ситуацию?

— Потребители часто обращаются в свой банк с просьбой пересмотреть условия кредитования.

Реальная практика такова, что улучшить условия по уже заключенному договору ипотеки удается далеко не всем

Дело здесь не столько в «жадности» банков, сколько в регулятивных требованиях Банка России, согласно которым снижение ставки «своему» заемщику по имеющемуся кредиту приравнивается к реструктуризации и требует от банка доначисления резервов.

Поэтому заемщик вынужден уходить в другой банк, чтобы привлечь средства на рефинансирование своей ипотеки. Схема предполагает, что кредит, взятый в первом банке, «закрывается» досрочно, а в другом банке открывается новый кредитный договор на новых условиях, которые соответствуют рыночной конъюнктуре.

нередки случаи, когда «первые» банки, не желая терять клиентов, намеренно затягивают процесс погашения кредита под разными предлогами

Проблема, например, может возникнуть у тех, кто до такого рефинансирования успел воспользоваться материнским капиталом для частичного погашения задолженности. При использовании маткапитала жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов и детей. Существующий механизм рефинансирования с переходом заемщика к другому кредитору предусматривает погашение «первого» кредита, после чего дети обязаны получить свои «доли».

банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками

«Второму» кредитору, таким образом, в качестве залога достанется жилье с несовершеннолетними собственниками, что влечет повышенные риски для банка в случае, если у родителей возникнут проблемы с погашением кредита.

Обещания банков и реальность

— О каких нюансах чаще всего могут умалчивать банки при выдаче ипотечных кредитов? На что нужно обращать внимание?

— Если проанализировать практику судебных споров, которые возникают по ипотечным продуктам, то очень часто они касаются процентной ставки. Казалось бы, это то, на что заемщики смотрят в первую очередь.

Нужно понимать, что реальная цифра кредитной ставки в итоге может оказаться совсем не такой, как указано в рекламном или предварительном предложении

Допустим, банк проводил какую-то скидочную акцию по конкретному ипотечному продукту, на которую вы, что называется, клюнули. Но на момент подписания договора она уже закончилась.

Под комфортом понимается его терпимость или уровень стресса им причиняемый. Нельзя ввязываться в ипотеку на пределе возможностей, так как за долгие годы ситуация может измениться не в лучшую сторону.

Аналогичная ситуация может случиться и с размером первоначального взноса, когда после всех предварительных согласований банк вдруг объявит, что готов выдать кредит только в размере, скажем, 80% от стоимости квартиры, а не 90%, как декларировалось изначально.

Обязательно нужно проверить график платежей. Подписывая его условия, заемщик обязуется следовать ему. Но в графике возможны искажения, например, из-за технического сбоя.

Также заемщику необходимо внимательно проверить сроки и условия договора страхования. По закону обязательным является только страхование предмета залога (жилья). В случае если «в нагрузку» были заключены договоры страхования жизни и здоровья – от них можно отказаться в течение «периода охлаждения», который составляет в настоящее время 14 дней.

При оформлении ипотеки банки могут умалчивать о самых разных нюансах

Например, в одном из банков вносить досрочное погашение через личный кабинет плательщика можно только в отведенные банком интервалы. Если заемщик хочет внести платеж вне этих интервалов, он должен платить комиссию за оформление погашения. При этом в описании продукта и рекламе этих условий нет, к тому же они противоречат п.2 статьи 810 ГК РФ.

Такие дополнительные сборы со стороны банка можно оспорить, направив ему письменную претензию, на которую банк обязан ответить в течение 30 дней. Если ответ не удовлетворит заемщика, можно обращаться за защитой своих прав в организации защиты прав потребителей или в суд.

Штрафы и взыскания

— Летом 2106 года в закон «Об ипотеке», были внесены изменения, ограничивающие размер неустойки (штрафов, пеней) по договору ипотеки со стороны заемщика. Насколько документ улучшил их положение?

— Документ заполнил пробел в законодательстве, когда по необеспеченным потребительским кредитам закон ограничивал кредитора в объеме штрафов, но по ипотечным – никаких лимитов не существовало.

Некоторые банки устанавливали штрафы до 0,5% в день за каждый день просрочки, а это более 180% годовых

Это имело не столько дисциплинирующую функцию, сколько являлось попыткой заработать на проблеме человека. И это только усугубляло и без того сложную ситуацию для заемщика. Особую актуальность этот закон приобрел, в частности для тех, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте.

Теперь закон «Об ипотеке» ограничивает размер неустойки уровнем ставки рефинансирования Банка России в годовом исчислении либо не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа, в зависимости от условий договора. Впрочем, это не исключает того, что до подписания договора по ипотеке нужно детально уточнить все вопросы по ставкам за просрочку платежа, штрафам и прочим мерам воздействия.

Права и обязанности банка

— Справедливо ли, на ваш взгляд, распределяются права и обязанности между банками и ипотечными заемщиками в российской практике?

— Особое внимание при изучении соответствующих пунктов кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка). Правила пересмотра ставки по такому кредиту детально прописаны в договоре. Хотя, замечу, что на текущий момент ипотека с плавающей ставкой – экзотический продукт для российского рынка.

прав у банка всегда больше, чем обязанностей

Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение. Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право потребовать этого в случае однократного просроченного платежа.

В случае систематического нарушения условий договора банк может обратить взыскание на предмет залога – квартиру или дом, купленный в ипотеку. Ни наличие несовершеннолетних детей, ни тот факт, что ипотечное жилье – единственное для семьи должника, никак не помогут освободиться от взыскания со стороны кредитора.

Часто условия, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту. В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др. За несоблюдение этих условий банк может применить к вам штрафные санкции.

Навязанные услуги

— Существует ли практика «навязывания» услуг при выдаче ипотечных кредитов? Например, страховки.

— Да, существует. К примеру, очень часто при оформлении ипотечных документов в счет включается плата за различные консультации и юридические услуги, которые якобы оказывались в ходе визита клиента в банк. Но при этом менеджер о таких деталях умалчивает.

И если клиент не прочитает внимательно все подписываемые бумаги, то он просто распрощается с несколькими лишними тысячами рублей

Наши мониторинги также выявляют жалобы на навязывание платных услуг по оформлению документов и справок по имеющимся финансовым продуктам, реализацию дополнительных кредитных продуктов, например, кредитных карт.

Но, конечно, основной навязанный продукт – это страховка. В отличие от потребительского кредитования, по ипотеке требования по страхованию законны и обязательны. Но, как я уже отмечал выше, ипотечному заемщику следует помнить, что он обязан страховать только предмет залога, то есть жилого объекта, покупаемого в кредит. Все остальные риски страхуются по его добровольному согласию.

Читайте также  Куда сообщать о незаконности проведения торгов

На практике банки предлагают ипотечным заемщикам много дополнительных страховых продуктов. Например, расширенное страхование залоговой недвижимости, титульное страхование. А также прочие виды, характерные для потребительских кредитов – страхование жизни, от несчастных случаев и болезней и другие. Часто клиенту делают «пакетное» предложение, «зашивая» в него добровольные виды страховок вместе с обязательным страхованием предмета залога.

Что касается страхования предмета залога, то тут важно иметь ввиду, что в договоре должна быть предусмотрена возможность отключения от программы страхования при досрочном погашении кредита. Иначе часть суммы страховки за «неиспользованный» период вам никто не вернет.

— Можно ли брать деньги на квартиру в микрофинансовых организациях? Есть ли при этом повышенный риск?

— Действующим законодательством микрофинансовым организациям разрешено выдавать ипотечные займы. Вместе с тем, МФО специализируется на краткосрочном кредитовании. Согласно данным Банка России, микрофинансовые компании обычно кредитуют физических лиц на срок до 2-х лет. Поэтому для ипотеки, средний срок которой в России составляет 15 лет, больше подходят банки, у которых больше «длинных» финансовых ресурсов.

Резюмируя все вышесказанное, отмечу, что в любом случае до подписания кредитной, да и вообще любой, документации необходимо и важно очень внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговорить спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требовать разъяснения от него всех пунктов договора, по которым у вас возникают вопросы и сомнения.

Банковская комиссия при оформлении ипотеки

Ипотекой принято называть заем на покупку жилья. Если трактовать понятие буквально, это вид залога недвижимости. До тех пор, пока заемщик полностью не погасит долг, владельцу нельзя в полной мере распоряжаться объектом – к примеру, продать его. Разберемся, как правильно взять ипотеку; какие документы нужно предоставить; какие есть риски и подводные камни.

Особенности ипотечного кредита

Кредит, который оформляется с целью приобретения жилья под его залог, в обиходе называют ипотечным. Как правило, такой заем выдается на длительный срок и под относительно небольшой процент. Чем обусловлена низкая процентная ставка? Прежде всего тем, что у кредитора практически отсутствует риск невозврата денежных средств. Даже если заемщик не сможет погашать платежи, недвижимость останется в залоге и будет продана. А выручка пойдет в погашение долга.

На законодательном уровне ипотека регулируется Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года. Порядок военной ипотеки прописан в Законе № 117-ФЗ от 20.08.2004 года и в Постановлении Правительства РФ от 15.05.2008 № 370. В этой статье мы рассказываем, как получить ипотеку обычным гражданам, не военнослужащим.

Не все объекты можно приобрести по ипотеке. Перечень недвижимости приведен в статье 5 № 102-ФЗ. Это, к примеру:

Дачи и жилые дома.

Части квартир, домов.

Машино-места и т.д.

Ипотечные кредиты выдаются по стандартной схеме. Основной принцип работы ипотеки такой:

Сначала человек обращается в банк и подает заявку – в ней нужно указать цель (вид недвижимости) и сумму кредита.

Далее банк изучает сведения о заемщике и выносит решение об одобрении или отказе.

После чего подбирается подходящий объект недвижимости, а в банк подаются документы на жилье.

На следующем этапе при условии одобрения заключается ипотечный договор между банком и физлицом.

Затем финансовое учреждение оформляет документы для обременения жилья и регистрации права собственности. На этом этапе также составляется закладная на недвижимость, которая остается у банка и возвращается клиенту только после полной выплаты долга.

На конечном этапе после оформления всех бумаг деньги перечисляются продавцу недвижимости.

Условия для получения ипотеки

Кому дают ипотеку? Условия оформления различаются в зависимости от вида и типа жилья (вторичка, новостройка, частный дом, квартира и пр.), а также от характера занятости заемщика. Несмотря на ряд специальных требований есть ряд стандартных требований к ипотечным сделкам. Перечислим основные:

Возраст заемщика – закон допускает оформление ипотеки с 18 лет. На практике банки охотнее работают с заемщиками от 21 года до 65, то есть с людьми трудоспособного возраста. Максимальный возраст определяется на дату окончательного погашения кредита.

Трудовой стаж – шансы на одобрение ипотеки повышаются у тех, кто трудоустроен официально или имеет другие источники доходов. К примеру, это регистрация в статусе ИП, в качестве плательщика НПД (налог на профессиональный доход), работа по гражданско-правовым договорам. Чем длительнее трудовой стаж, тем охотнее банки дают кредиты.

Размер доходов – часто людей волнует вопрос: с какой зарплатой можно взять ипотеку? Банк России предписывает финансовым учреждениям рассчитывать предельную долговую нагрузку заемщика, поэтому как правило банки отказывают в выдаче кредита, если размер платежей по кредитам превышает 50 % от суммы доходов заемщика.

То есть, если зарплата в месяц = 60 000 рублей, размер взноса по ипотеке не должен быть выше 30 000 рублей. Для точности расчетов нужно учитывать дополнительные поступления (дивиденды, от аренды, от самозанятости, предпринимательства и т.д.) и обязательные затраты (на содержание иждивенцев, на платежи по коммуналке, другим кредитам и др.).

Первоначальный взнос – обязательное наличие и размер первоначального взноса каждый банк определяет самостоятельно. Обычно это 10-15 % от стоимости недвижимости. Сумма различается по регионам и виду объекта. Может не быть первоначального взноса, если вместо него вносится маткапитал. Чем больше взнос, тем ниже процентная ставка по договору, тем меньше размер платежей.

Наличие поручителя или созаемщика – если доходы заемщика невелики, надежные созаемщики и поручители помогут взять в долг большую сумму.

Какие риски есть в ипотеке

Перед тем как брать ипотеку, взвесьте все возможные риски. Рассказываем об основных подводных камнях и как на них «не попасть»:

Непомерная нагрузка – это основной риск для потенциального заемщика. Если доходы снизятся или человек останется без работы, вносить взносы станет сложно. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно просчитать все возможные варианты погашения платежей. Учитывайте срок кредита, размер взносов – в некоторых случаях лучше платить дольше, но с меньшими ежемесячными платежами. Тогда снижаются риски просрочки, а свободные деньги можно направить на досрочное погашение займа.

Валютный риск – появляется у тех, кто оформляет ипотеку не в рублях, а в долларах или евро. Из-за резких скачков валютного курса сумма долга перед банком может резко увеличиться, что сделает погашение займа невозможным.

Скрытые комиссии – как правило, банки не берут никаких дополнительных комиссий при оформлении ипотеки. Однако некоторые финансовые организации продолжают взимать с клиентов плату за открытие ссудного счета и его ведение, за выдачу кредита, за оформление заявки, за переводы денег и т.д. Все эти сборы могут обойтись в «кругленькую сумму», поэтому внимательно изучите условия договора на предмет наличия скрытых комиссий и дополнительных платежей. Если что-то смущает, уточняйте все детали, просите внести изменения в договор.

Изменение процентной ставки – менять ставку в одностороннем порядке банк не вправе (ч. 2 статьи 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности»). Исключение – ситуации, когда это прямо предусмотрено в условиях договора или в законе. В любом случае кредитор обязан заранее уведомить заемщика о предстоящих изменениях, а клиенту нужно внимательно прочитать договор до его подписания. Оспорить увеличение процентной ставки можно через суд.

Оформление без первоначального взноса – как правило, если ипотека оформляется без первоначального взноса, придется выплачивать кредит по повышенной процентной ставке. Лучше сначала накопить (к примеру, с помощью депозита, накопительного счета или индивидуального инвестиционного счета) хотя бы минимальную сумму, а затем уже брать кредит.

Покупка страховки – по законодательству обязательно только оформление страховки на залог, то есть на покупаемое жилье. Если банк предлагает еще застраховать свою жизнь, здоровье и т.д., помните, что вы этого делать не обязаны.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Еще на стадии оформления ипотеки уточняйте, установлены ли комиссии за досрочное погашение кредита. Также узнайте, какой вариант погашения долга предусмотрен – аннуитетные платежи (в первую очередь выплачиваются проценты, затем основной долг – платеж при этом каждый месяц будет одним и тем же) или дифференцированные (сначала гасится основной долг, затем проценты по кредиту – при этом платеж со временем будет снижаться). Первый вариант лучше выбирать, если критичен размер платежа. Второй – когда вы хотите минимизировать переплату по процентам.

Как оформляется ипотека

В целом процедура получения ипотечного кредита везде одинакова. Чтобы выбрать оптимальный вариант, нужно учесть положения актуального законодательства, провести мониторинг предложений на рынке. Приводим пошаговую инструкцию по получению ипотеки.

Как оформить ипотеку – алгоритм действий по шагам:

Оцените размер первоначального взноса – обычно нужно внести 10-15 % от стоимости жилья. Есть программы и без первоначального взноса, но чем больше сразу внести, тем выгоднее будет график погашения.

Узнайте об актуальных вариантах государственной поддержки – для различных категорий льготников есть специальные программы. К примеру, в рамках господдержки многодетные семьи могут погасить до 450 000 рублей долга, а семьи с детьми вправе использовать маткапитал в качестве первоначального взноса (или направить его на погашение основного долга) или взять льготный кредит под 6 % годовых. Все эти программы при правильном оформлении позволяют снизить размер платежей. Если решите воспользоваться льготами, предупредите об этом банк заранее, до заключения договора.

Выберите банк – кредитную организацию выбирайте из списка тех учреждений, которые работают с конкретными программами господдержки. К примеру, список банков для льготной ипотеки под 6 % годовых утверждается Минфином. Если вы не планируется пользоваться льготами, можно выбрать банк по условиям ипотеки. Уточняйте размер процентной ставки, наличие/отсутствие первоначального взноса, требования к заемщикам.

Читайте также  Должностная инструкция старшего менеджера по продажам автомобилей

Подайте в банк заявку на ипотеку – после того, как выбран банк, можно подавать заявку на оформление ипотеки. Дополнительно нужно подготовить пакет документов – примерный перечень смотрите ниже. Обычно просят предоставить паспорт, СНИЛС, справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки и пр.

Получите согласие банка – после рассмотрения всех документов выносится решение об одобрении кредита или отказе. Во втором случае нужно уточнить, почему отказ, исправить причину и повторно подать документы.

Подберите подходящий объект недвижимости – по результатам одобрения заявки можно подбирать жилье для ипотеки. Объект должен соответствовать условиям банка, а его стоимость укладываться в одобренную сумму кредита. В свою очередь банк должен одобрить недвижимость (не быть аварийной, не иметь обременений и т.д.).

Проведите оценку недвижимости – если с жильем все в порядке, можно заказать оценку объекта. Эта процедура позволит зафиксировать рыночную стоимость недвижимости, чтобы узнать точную сумму кредита.

Заключите договоры с банком и продавцом жилья – обычно в оформлении сделки купли-продажи недвижимости помогают юристы банка. Внимательно изучите условия ипотечного кредита – проверьте сумму сделки, процентную ставку, комиссии и неустойки, запреты и обязанности.

Получите ипотеку и проведите окончательный расчет с продавцом недвижимости – расчеты с продавцом рекомендуется проводить через специальный счет или банковскую ячейку.

Зарегистрируйте право собственности на жилье и залог – документ о собственности оформляется в Росреестре. Это можно сделать также через МФЦ.

Какие документы нужны для ипотеки на квартиру

Перечень форм может различаться в зависимости от банка и особенностей оформления сделки. Все копии должны быть заверены. Приводим примерный список документов для ипотечного кредита:

Рефинансирование ипотеки в 2021 году: пошаговая инструкция

Рефинансирование ипотеки — оформление нового ипотечного договора на более выгодных условиях для погашения старой задолженности. За последние 5 лет условия банков по предоставлению кредитов существенно изменились и стали мягче, появились программы господдержки. Поэтому тем, кто оформил ипотеку более 5 лет назад, целесообразно рефинансировать долг, чтобы снизить итоговую стоимость жилья и уменьшить переплату по ипотеке.

Рефинансирование схоже со стандартной процедурой заключения ипотечного договора. Заемщик должен подтвердить платежеспособность и соответствие залоговой квартиры требованиям банка. Рассмотрим все нюансы процедуры.

Виды рефинансирования ипотеки

К основным формам рефинансирования ипотеки относят:

  • Целевой кредит на погашение имеющейся задолженности. Заемщик получает необходимую сумму денег на счет и закрывает долг по ипотечному договору в другом банке. Такой вариант возможен только при предоставлении залога.
  • Ипотека на более выгодных условиях. Заемщик оформляет займ с более низкой процентной ставкой в новом банке. При использовании такой схемы долг по старому договору закрывается. А ежемесячные платежи производят по новому договору, но на более лояльных условиях. Сумма выплат снижается.
  • Смена валюты кредита. Если первоначальный договор по ипотеке был оформлен в иностранной валюте, то в ежемесячный взнос включают комиссию за конвертацию. Рефинансирование со сменой валюты поможет сэкономить на этих выплатах и стабилизировать стоимость недвижимости на фоне растущего курса валют.
  • Изменение срока погашения долга. Чем длительнее срок действия договора, тем выше переплата по процентам. Уменьшение срока выплат позволит снизить сумму процентных начислений на сумму основной задолженности.

Плюсы рефинансирования

Несмотря на то, что придется заново собирать документы и проходит согласование в банке, у рефинансирования много плюсов:

  • Снижение годовой ставки по ипотеке. Если ипотека оформлена давно, имеет смысл рефинансировать ее на более выгодных условиях. При этом ставка по новому кредиту должна быть более чем на 1% ниже ставки предыдущего договора.
  • Уменьшение ежемесячного платежа. Регулярные взносы снижаются за счет понижения ставки по займу или за счет увеличения срока кредитования.
  • Экономия переплаты по процентам. Если рефинансирование позволяет сократить срок ипотечного договора, то заемщик сэкономит на выплатах процентов за кредит.
  • Снятие обременения. Можно досрочно погасить ипотеку за счет получения потребительского кредита. После чего обременение с квартиры снимается, заемщик становится полноправным владельцем. Недвижимость можно продавать, дарить, закладывать без получения разрешения банка.

Как рассчитать экономию

Чтобы рассчитать выгоду при рефинансировании ипотеки, нужно знать:

  • Остаток задолженности на дату заключения договора по рефинансированию ипотеки. Эту информацию можно найти в мобильном приложении или личном кабинете на сайте банка.
  • Рассчитать выплаты на тот же срок, но на условиях договора в новом банке. За счет более низкой процентной ставки сумма переплаты будет ниже. Разница между переплатой по процентам по текущему и новому договору и будет суммой экономии.
  • Рассчитать расходы по кредиту в новом банке. При этом используют тот срок, который предлагается при рефинансировании. Исходя из процентной ставки и срока вычислить переплату по процентам. Полученный результат сравнить с текущим графиком платежей.
  • Учесть дополнительные затраты на переоформление кредита: страхование объекта недвижимости и жизни заемщика, комиссии банка — они могут быть разными в разных организациях.

Дополнительные расходы при ипотеке

Будущему заемщику при подсчете своих затрат на ипотечный кредит следует знать о дополнительных расходах.

Их перечень и величина зависят от конкретного банка. Расходы бывают и единовременные, и те, которые нужно оплачивать на протяжении всего срока кредитования. Они могут быть связанны с обязательными требованиями кредиторов и с такими, которые банки устанавливают по своему усмотрению. В итоге сумма доп. расходов для заемщика может составить до 10% от суммы кредита.

Возможный перечень дополнительных расходов:

1) оценка стоимости жилья. Является для заемщика обязательной процедурой. Исходя из оценочной стоимости жилья банк будет определять сумму кредита. Обычно кредитная организация предлагает заемщику воспользоваться услугами оценочной компании, с которой у нее заключены договорные отношения. Тариф определяется оценщиком;

2) проверка объекта ипотечного кредитования. Если заемщик приобретает квартиру в строящемся доме, кредитная организация проверяет надежность данного строительства. За что и взимает определенную плату, которая может составлять некий процент от суммы кредита или быть обозначена фиксированным платежом. Затраты на проверку объекта недвижимости могут составить от 4,5 тыс. до 15 тыс. рублей;

3) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оформление сопутствующих документов. Заемщик должен уплатить госпошлину в размере, установленном действующим законодательством РФ. Подготовка документов и их регистрация через юридическую фирму обойдутся приблизительно в 30 тыс. рублей;

4) страхование. Несмотря на то, что по закону обязательным является только страхование приобретаемой квартиры (предмета залога) от рисков утраты и повреждения, многие банки требуют от клиента дополнительно страховать свою жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности приобретаемого объекта недвижимости и ответственность заемщика за невозврат кредита. Страховые взносы производятся на протяжении всего срока ипотеки и составляют определенный процент от размера кредита. С уменьшением задолженности по займу убавляются и затраты на страхование. Как правило, финучреждения настоятельно рекомендуют пользоваться услугами страховых компаний, выступающих партнерами банка. В среднем расходы на страхование составляют от 1,5% в год от остатка ссудной задолженности по кредиту;

5) услуги риелтора и ипотечного брокера. Эти услуги не являются обязательными для банка. Пользоваться ими или нет, заемщик решает сам. Стоимость услуг риелтора имеет договорной характер и определяется в каждом конкретном случае, так как зависит от сложности сделки и объема работы. Может составлять 3-8% от стоимости недвижимости. Цена услуг ипотечного брокера варьируется от 1% до 3% от суммы займа. Заемщик может сэкономить значительную сумму, если подбор и оформление кредита, а также покупку недвижимости осуществит самостоятельно;

6) услуги нотариуса. Несмотря на то, что договор купли-продажи жилья по закону не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, многие банки этого требуют в обязательном порядке. Также заемщику может быть необходимо нотариальное удостоверение согласия супруги (-а) заемщика на заключение договора об ипотеке, доверенностей, копий различных документов и т. п. Услуги нотариуса оплачиваются в соответствии с нотариальными тарифами;

7) единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит. Ранее такая комиссия, как и комиссия за выдачу кредита была довольно распространенной, и банки брали ее в том числе и за повторное рассмотрение заявки. В настоящее время в российских банках такая доп. услуга отсутствует.

8) единовременная комиссия за снижение ставки. Является довольно распространенной в банках, выдающих кредиты по стандартам АО «Дельта Кредит». Как правило, согласно их условиям заемщик имеет возможность снизить ставку на 0,5/1/1,5 процентного пункта при уплате единовременного платежа в размере 1/2,5/4% от суммы займа.

9) единовременная комиссия за аренду сейфовой ячейки или использование аккредитивной формы расчетов;

10) внесение изменений в условия кредитного и обеспечительных договоров;

11) выдача банком справок и согласий. Так, заемщику может потребоваться разрешение банка на регистрацию членов семьи в квартире, находящейся в залоге. Или, к примеру, может понадобиться согласие финучреждения на перепланировку квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств банка либо находящейся в залоге.

Выбирая ипотечный кредит, необходимо тщательно анализировать все его расходные составляющие в совокупности. При этом обязательно надо учитывать не только процентную ставку, первоначальный взнос, валюту и срок займа, но и дополнительные расходы. Часто бывает так, что банк выдает кредит по низкой ставке, но взимает с заемщика большие сборы и комиссии. Или наоборот, ставка выше, а дополнительные расходы существенно ниже. И в итоге на первый взгляд более дорогой кредит может обойтись клиенту дешевле.