Что такое договор дду при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке существуют особенности, которые нужно учитывать при оформлении налогового вычета.

Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что такое налоговый вычет при покупке жилья, кто имеет право на вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно передать в налоговую инспекцию.

Как рассчитать имущественный вычет, и какая сумма НДФЛ вернется на счет — на примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру.

Когда вы берете жилье на вторичном рынке, вы заключаете договор купли-продажи и сразу оформляете право собственности. При покупке же квартиры в новостройке между заключением договора и получением права на жилье может пройти немало времени.

Кроме того, продавцом может быть не только застройщик, но и другое лицо.

В связи с этим возникают вопросы:

  • когда можно подавать документы для проверки налоговым органом, чтобы получить налоговый вычет за квартиру в новостройке?
  • нужно ли ждать официальную регистрацию права или достаточно иметь на руках подписанный договор?
  • может ли факт полной оплаты жилья в новостройке быть основанием для получения налогового вычета?

И не забудьте прочитать нашу статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли», где мы подробно рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, на какую сумму вы можете претендовать и какие документы понадобятся для налоговой.

Услуга Быстровычет: возврат НДФЛ за 7 дней, а не за 4 месяца!

Если квартира куплена в новостройке по договору долевого участия в строительстве

Вы выбрали новостройку от застройщика и заключили ДДУ. В этом случае вам нужно дождаться, когда дом будет сдан, и подписать Акт приема-передачи жилой недвижимости.

С этого момента наступает ваше право на налоговый вычет за квартиру в новостройке.

Основание: пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина РФ от 16 марта 2015 N 03-04-05/13862, 06 марта 2015 N 03-04-05/12102, 10 сентября 2013 N 03-04-05/37207, ФНС России от 25 мая 2009 N 3-5-04/647@.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи жилья – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия в строительстве.

Обратите внимание, что речь идет именно о передаточном документе, на основании которого вы принимаете жилплощадь от застройщика. Существует еще один – Акт допуска в квартиру – это внутренний документ, который не имеет отношения к налоговому вычету.

Напоминаем, что документы на проверку налоговой инспекцией можно подать не раньше, чем на следующий год после получения недвижимости от застройщика.

Если Акт подписан в 2020 году, отправляйте документы налоговикам в 2021 году. При этом вы не связаны датами, и можете сделать это в течение всего года. Более того, вы можете подать документы на налоговый вычет в новостройке и в последующие годы, тогда вам вернут подоходный налог за последние три года.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и получить помощь налогового эксперта

Пример:

Вы подписали Акт приема-передачи жилья в 2018 году и до сих пор не обращались за вычетом. В 2021 вы можете оформить декларации 3-НДФЛ и получить вычет на новостройку от застройщика за 2018, 2019 и 2020 годы.

Пример:

В 2019 вы заключили ДДУ. Застройщик сдал дом зимой 2020 и передал вам квартиру. Выписка из ЕГРН была получена весной 2021 года.

Вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ в 2021 году и получить имущественный вычет при покупке квартиры в новостройке за 2020 год, то есть год подписания Акта приема-передачи жилья. То, что право собственности оформлено в 2021 году, роли не играет.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Если квартира куплена по договору переуступки прав требования

Распространенный вид приобретения квартиры в новостройке – покупка по договору переуступки прав требования. Это происходит тогда, когда жилье берете не напрямую у застройщика, а у того, кто до вас получил право требования.

Это может быть дольщик-физическое лицо, первым купивший квартиру у застройщика; подрядчик, с которым застройщик рассчитался частью недвижимости в новостройке; соинвестор строительства.

Помните, что переуступить права требования можно только тогда, когда дом еще не сдан, а ваша будущая квартира еще не передана первичному приобретателю по Акту приема-передачи.

Итак, вы купили жилье в новостройке по договору переуступки прав требования. Когда возникает ваше право на имущественный вычет? Как и для договора долевого участия – с момента подписания передаточного Акта.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования.

В пакет документов для налоговой инспекции не забудьте вложить копию ДДУ, копию договора уступки прав требования и Акт приема-передачи. Основание: Письмо Минфина РФ от 29 августа 2014 N 03-04-05/43347.

Пример:

В 2019 вы купили у дольщика жилье в новостройке. Был оформлен договор уступки прав требования. Весной 2020 дом был сдан и подписан передаточный Акт.

В 2021 году вы имеете право получить налоговый вычет за 2020 год, приложив все положенные документы, включая декларацию 3-НДФЛ.

Налоговый консьерж — консультации налогового эксперта всего за 83 рубля в месяц!

Если квартира куплена в ЖСК по договору паенакопления

Если вы приобрели квартиру в новостройке по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом, то получаете право собственности, как только полностью внесли за нее паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Но одной лишь оплаты недостаточно. Квартира передается покупателю после того, как дом введен в эксплуатацию, и эта передача официально подтверждена Актом (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Это значит, что кроме декларации 3-НДФЛ и документа о полной выплате пая, вы должны передать налоговой инспекции передаточный Акт квартиры в новостройке. Основание: письмо Минфина РФ от 27 марта 2017 № 03-04-07/17572, Письмо ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@.

Резюме: для получения имущественного налогового вычета за квартиру, купленную в новостройке по договору паенакопления ЖСК, вам необходимо полностью оплатить паевой взнос и иметь на руках подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Пример:

В 2019 вы заключили договор паенакопления с ЖСК и полностью оплатили паевой взнос. Зимой 2020 дом был построен и сдан в эксплуатацию. Тогда же вы подписали Акт на прием жилья. В 2021 вы имеете право подать документы на получение имущественного вычета за 2020 год.

Возвращайте налоги с онлайн-сервисом НДФЛка.ру! Мы проверим ваше право на имущественный вычет, заполним декларацию 3-НДФЛ и отправим документы в налоговую инспекцию. С услугой «Быстровычет» вы получите свои деньги через 7 дней вместо 4 месяцев!

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Какие возможны схемы покупки?

Схема покупки квартиры в первую очередь зависит от степени готовности новостройки. На стадии строительства дома законом разрешены только 3 типа договоров:

  • Договор долевого участия (ДДУ).
  • Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
  • Покупка жилищного сертификата (данная схема на практике почти не встречается).

На сегодняшний день договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ является самым надежным и распространенным способом покупки квартиры в строящемся доме.

Покупка по ЖСК в строящемся объекте существенно более рискованна и оправдана только, если Читать далеезастройщик обладает хорошей репутацией (единственный гарант рисков), а вы готовы ему довериться. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

После ввода дома в эксплуатацию, при полном завершении строительства, возможен предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Его лучше применять только в сделках с застройщиком и привлекать юриста для снижения рисков по договору.

После ввода в эксплуатацию и оформления права собственности возможен договор купли продажи (ДКП) завершенного объекта, этот же договор применяется для сделок на вторичном рынке жилья.

Стадия готовности дома На стадии строительства Дом готов, введен в эксплуата-
цию до оформления права собствен-
ности
Дом готов, оформлено право собствен-
ности
Тип договора ДДУ Уступка
прав ДДУ
ЖСК ПДКП ДКП
Законо-
дательная база
ФЗ-214 ФЗ-214 ФЗ-215 ГК РФ ГК РФ
Риск потери вложений при банкротстве застройщика Риск мини-
мальный
Риск мини-
мальный*
Риск высокий Риск высокий Риск отсутствует, объект готов
Защищен-
ность прав покупателя
Высокая Высокая* Низкая Средняя Высокая
Двойные продажи Не
возможны
Не
возможны
Возможны Возможны Не
возможны
Гарантийный период от
застройщика
Не менее 5 лет Не менее 5 лет Отсутствует Не регла-
ментирован, зависит от договора
Не регла-
ментирован, зависит от договора

*кроме случаев, когда по договору уступки проходит значительная доля стоимости квартиры (см. детальнее про уступку по ДДУ)

1. Договор долевого участия (ДДУ)

Долевое строительство — форма инвестиционного строительства, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц («дольщиков») для строительства объектов недвижимости.

ДДУ регулируется федеральным законом № 214, который гарантирует защиту прав и имущества дольщиков. На сегодняшний день это самый безопасный способ приобретения квартиры в строящемся доме, поэтому более 90% строящегося жилья в Москве продается по ДДУ.

  • Минимальная вероятность проблем с вводом в эксплуатацию построенного дома, т. к. ДДУ заключается только после получения застройщиком разрешения на строительство, регистрации права собственности на участок и представления проектной документации;
  • Исключается возможность «двойной» продажи квартир, т. к. ДДУ считается заключенным только после обязательной регистрации;
  • C момента регистрации ДДУ земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости находится в залоге у всех дольщиков, и они являются кредиторами. В случае банкротства застройщик возвращает дольщикам инвестированные средства одним из первых: после расчета за причинение вреда жизни или здоровью, выплаты заработной платы и выходных пособий работникам. Банки, подрядчики, поставщики и иные кредиторы получают средства после участников долевого строительства;
  • ДДУ исключает возможность нецелевого использования средств дольщиков, т. е. полученные от покупателей квартир средства могут быть направлены только на строительство конкретного объекта, что контролируется государством;
  • В случае нарушения срока сдачи квартиры 214-ФЗ обязывает застройщика уплачивать пени в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.
  • Стоимость квартиры по ДДУ выше стоимости по другим схемам сделки на 5-7% из-за необходимости получения большего объема разрешительной документации до открытия продаж и обязательных расходов на страхование ответственности застройщика, регистрацию ДДУ.
Читайте также  Процесс дарения квартиры родственнику 2019 год

2. Уступка прав по ДДУ

Уступка прав требования — это форма сделки, при которой дольщик продает строящуюся недвижимость до получения права собственности, и ДДУ перерегистрируется на третье лицо. Примером подобного вида сделок служит приобретение квартиры у инвестора или инвестиционного фонда, ранее заключившего ДДУ непосредственно с застройщиком.

В целом договор уступки прав по ДДУ обладает теми же достоинствами и недостатками, как и основной ДДУ. Стоимость квартиры по уступке, как правило, выше стоимости первоначального ДДУ, т. е. возникает доплата продавцу по договору уступки, которую получает продавец, и которая не отражена в ДДУ. Для покупателя это означает 2 вещи:

  • При банкротстве застройщика или при взыскании каких-то обязательств с застройщика (например, пени за срыв сроков сдачи) расчеты будут производиться, исходя из стоимости по ДДУ;
  • Налоги при перепродаже будут рассчитываться, исходя из первоначальный цены по ДДУ.

Переуступщиком прав по ДДУ может быть как физическое лицо, так и организация. Если при сделке с физическим лицом риски незначительны, то при покупке прав у организации будьте внимательнее. Существуют застройщики, которые продают большинство квартир на объекте по переуступке прав, и до 50% стоимости квартиры указывается как плата за уступку, а в договоре ДДУ, право на который получает покупатель, стоимость квартиры оказывается заниженной в 2 раза. Таким образом, штрафы и пени при задержках строительства, а также сумма возврата при банкротстве застройщика будут занижены в 2 раза.

Важно помнить, что ДДУ уже заключен с первым дольщиком, и поэтому вы не сможете изменить условия договора. Уступка допускается после полной оплаты средств, в ином случае новый дольщик принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга. Если квартира покупалась в ипотеку, для уступки прав она должна быть погашена.

Кроме того, часто для проведения уступки бывает необходимо получить согласие застройщика, которое выдается на возмездной основе и может составлять до 5% стоимости квартиры.

3. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

ЖСК представляет собой добровольное объединение граждан в целях строительства и управления многоквартирным домом.

ЖСК может выступать в качестве застройщика и обеспечивать строительство или реконструкцию дома. Нередко используется как форма объединения обманутых дольщиков, желающих достроить свое жилье после прекращения застройщиком строительства.

  • Квартиры по договору ЖСК продаются по более низкой цене, чем по ДДУ. Это происходит по трем основным причинам:
    1. Более низкие затраты застройщика на оформление документов для строительства;
    2. Возможность начать продажи и строительство раньше;
    3. Риски покупателя выше.

При этом можно выделить ряд существенных недостатков схемы ЖСК:

  • Множество юридических аспектов прописаны в уставе ЖСК, но не на законодательном уровне или в договоре, что делает сделку по покупке квартиры не полностью прозрачной;
  • Возможны «двойные» продажи, т. к. договор не регистрируется в Росреестре;
  • Итоговая цена квартиры и срок сдачи не зафиксированы и могут быть пересмотрены по решению собрания. В большинстве случаев члены ЖСК имеют право контролировать строительство и влиять на решения собрания лишь формально;
  • Члены ЖСК не могут претендовать на возмещение убытков и неустойки в случае задержки строительства или сдачи дома;
  • Меньше банков одобряют ипотеку по данным договорам, предлагая при этом повышенные процентные ставки.

Учитывая вышеизложенное, покупка квартиры в ЖСК оправдана, только если застройщик обладает хорошей репутацией, и вы готовы ему довериться, т. к. только его репутация является гарантом рисков. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

4. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Важно отметить, что предварительный договор купли-продажи разрешен законом только после сдачи дома в эксплуатацию и до оформления права собственности на квартиру.

ПДКП заключается с застройщиком и необходим в том случае, если дом уже построен и сдан в эксплуатацию (с этого момента заключение ДДУ невозможно), но процесс оформления собственности не завершен и может длиться до года (т. к. включает постановку дома и квартир на кадастровый учет, а затем оформление свидетельств на право собственности), поэтому нельзя заключить договор купли-продажи. Заключение предварительного договора купли-продажи с физическими лицами не имеет смысла, т. к. такая схема является рискованной — проще дождаться оформления собственности на физическое лицо до совершения сделки.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о купле-продаже имущества, на предусмотренных предварительным договором условиях.

  • Предварительный договор не регистрируется, поэтому существует риск «двойных продаж»;
  • Законодательно форма договора не регламентирована, поэтому в нем могут быть указаны неточные параметры квартиры;
  • При заключении ПДКП у покупателя не возникает права собственности на квартиру;
  • Оформление ипотеки по ПДКП возможно только в некоторых банках и с повышенными процентными ставками.

В связи с тем, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, а форма договора может значительно отличаться у разных застройщиков и содержать риски для покупателя, при заключении предварительного договора рекомендуется привлечь юриста.

5. Договор купли-продажи (ДКП)

При покупке квартиры в новостройках данный вид сделки используется в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме с оформленным на застройщика правом собственности. Договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации, что минимизирует риски покупателя, кроме того, по ДКП приобретается уже готовая квартира, что исключает риски того, что объект не будет достроен.

Основные недостатки и риски покупки по договору купли-продажи вызваны залоговыми обременениями и наличием прав третьих лиц на квартиру, что проверяется путем получения выписки из домовой книги, справки жилищно-эксплуатационной организации и справки о лицах, имеющих право пользования квартирой.

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Рекомендации по проверке застройщика и составлению договора долевого участия

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

Читайте также  Докладная на начальника вышестоящему

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
  • существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  • существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
  • изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

  • застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
  • платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

Мелкий шрифт или “подводные камни” ДДУ

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Что такое договор долевого участия?

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Читайте также  Надбавка за выслугу лет кто может

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Как купить квартиру по ДДУ?

Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

Что такое ДДУ и что нужно о нем знать

Содержание:

  • Что такое ДДУ
  • По букве закона
  • ДДУ: плюсы и минусы
  • На что обратить внимание перед подписанием ДДУ
  • Как оплатить квартиру по ДДУ
  • Что значит переуступка прав по ДДУ

Многие покупатели квартир в новостройках не вполне понимают, что такое договор долевого участия (ДДУ). Из-за этого они чувствуют неуверенность, когда речь заходит о реализации жилья таким способом. Однако цены на новостройки Москвы и Московской области постоянно растут, а ДДУ – реальный шанс сэкономить, и пренебрегать им только из-за нехватки знаний не стоит.

  1. Что же подразумевает под собой договор долевого участия?
  2. Какие права он дает?
  3. От каких ситуаций защищает?
  4. Наконец, есть ли подводные камни, о которых следует знать перед заключением такого договора?

Рассмотрим основные моменты в этой статье.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который дает возможность приобрести недвижимость на стадии строительства, т.е. до момента ввода жилого объекта в эксплуатацию. Мы не можем купить квартиру в строящемся доме с помощью договора купли-продажи, поскольку она еще не существует и на нее невозможно оформить право собственности. В то время как ДДУ предоставляет дольщику право требовать объект, который был указан в договоре.

Долевой договор заключается между будущим собственником и застройщиком: первый вкладывает в строительство определенный объем средств, а второй берет на себя обязательства предоставить ему квартиру, когда жилой комплекс будет построен. После сдачи объекта дольщик может оформить право собственности по ДДУ.

Заключается договор в бумажном или в электронном виде – во втором случае необходима электронная подпись (ЭЦП), которую можно получить на портале Госуслуг. Каждый ДДУ регистрируется в Росреестре.

По букве закона

Договоры долевого участия регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Изменения в этот закон, вступившие в силу в 2018 году, играют в пользу дольщиков: теперь их средства надежно защищены, ведь до ввода объекта в эксплуатацию они хранятся на специальном счете в банке – так называемом эскроу-счете. Эскроу-счет, как правило, открывается в банке, который осуществляет финансирование строительства объекта . Девелопер получает деньги дольщиков, хранящиеся на счетах эксроу только после ввода дома в эксплуатацию. Если же застройщик не выполнит своих обещаний, дольщикам вернут потраченные деньги.

ДДУ: плюсы и минусы

Договор долевого участия на настоящий момент – это самый безопасный способ приобрести строящееся жилье.

Главные плюсы заключения ДДУ:

  • Защита законом

Здесь на стороне покупателей выступает не только Федеральный закон №214-ФЗ, но и закон «О защите прав потребителей». Так, в первом случае дольщик сможет претендовать на неустойку за просрочку, а во втором – получить моральную компенсацию из-за срыва сроков сдачи жилого объекта.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

  • Только одна продажа

Поскольку ДДУ подлежит обязательной регистрации, недобросовестный девелопер не сможет продать приобретенную вами квартиру кому-то еще.

  • Знаешь, что берешь

В договоре указывают все параметры будущего жилья: если что-то пойдет не так, застройщик будет вынужден выплатить компенсацию. Также там прописывают точную стоимость объекта и сроки его передачи будущему владельцу. При любых нарушениях покупатель может требовать неустойку или даже возврат денег.

Купленные по ДДУ объекты после сдачи в эксплуатацию имеют пятилетнюю гарантию на безвозмездное устранение строительных недостатков. Девелопер должен соблюдать положенные сроки: минимум пять лет на стены и крышу дома, а также минимум три года на коммуникации и прочее технологическое оборудование.

  • «Но это неточно»

Можно сказать, что недостаток покупки жилья по договору долевого участия один – изменения сроков сдачи дома и характеристик приобретаемой квартиры все же возможны. Так, застройщик вправе перенести сдачу объекта, предупредив об этом дольщика не менее чем за два месяца до истечения срока передачи с предложением заключить дополнительное соглашение о новых сроках. Стоит заметить, что максимальное число переносов в законе не указано. Однако при несоблюдении сроков передачи жилья дольщику последний имеет полное право на получение неустойки. В любом случае для сокращения рисков следует отнестись к выбору компании-девелопера с особенной тщательностью.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ

Договор долевого участия – это типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайтах застройщиков. Но перед тем, как подписывать ДДУ, стоит уделить внимание ряду моментов:

  • Обязательно проверьте данные об объекте и дольщике на предмет ошибок или опечаток
  • Сверьте цену договора и схему оплаты. Рекомендуется прописать, как будет производиться расчет, если метраж квартиры в реальности окажется больше или меньше указанного в проекте;
  • В договоре должны быть приведены четкие сроки передачи объекта;
  • Если в стоимость приобретаемого жилья включена отделка, то для таких квартир обычно составляется приложение к договору с описанием перечня работ.

Как оплатить квартиру по ДДУ

Цена жилья и порядок оплаты указаны в договоре долевого участия. Это может быть как единовременная оплата покупки за счет собственных средств, так и приобретение квартиры в рассрочку или в ипотеку, т.е. здесь возможности те же, как и в случае приобретения жилья по договору купли-продажи.

Что значит переуступка прав по ДДУ

Многие слышали о переуступке прав по договору долевого участия. Однако что означает такая схема и безопасна ли она? По сути, переуступка – это возможность купить или продать право требования у застройщика квартиры, которая была приобретена по ДДУ у девелопера. Просто в такой ситуации сделка совершается уже не с самим застройщиком, а с другим дольщиком, которым может выступать физическое или юридическое лицо.

При оформлении переуступки прав заключается так называемый договор цессии: он фиксирует переход объекта от первоначального покупателя к новому. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Важно помнить, что при банкротстве девелопера новый собственник может претендовать лишь на ту сумму, которая прописана в изначальном ДДУ, а не на ту, которую он заплатил по договору переуступки.