Кчто такое сооружения на придомовой территории

ВС РФ передал на пересмотр дело о наказании УК за ненадлежащее содержание «прилегающей» территории

AngieC333 / Depositphotos.com

Управляющая организация добилась пересмотра дела по жалобе на постановление административной комиссии, которым на нее был наложен штраф в размере 30 тыс. руб. за наличие листвы, сучьев и другого мусора на территории, прилегающей к обслуживаемому дому (Постановление Верховного Суда РФ от 8 сентября 2020 г. № 46-АД20-9).

УК была оштрафована по норме регионального закона, который устанавливает ответственность:

  • собственников / иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков (кроме собственников/ владельцев помещений МКД, под которыми земельные участки не образованы или образованы по границам дома),
  • если они не исполняют обязанности участия в содержании прилегающих территорий,
  • причем правила определения границ таких территорий установлены региональным законодательством об определении границ прилегающих территорий для целей благоустройства, а также муниципальными правилами благоустройства,
  • а конкретное нарушение такой обязанности выражено, в том числе, в непроведении мероприятий по очистке прилегающей территории от мусора, наледи, по покосу травы, по обработке противогололедными реагентами, по установке и ремонту урн.

Событие правонарушения было зафиксировано результатами обследования территорий – актом осмотра придомовой территории обслуживаемого УК дома, приложенными к нему фото, а также протоколом об административном правонарушении.

Для административной комиссии, а также районного и регионального судов доказательств было достаточно. Они указали на то, что:

  • факт наличия мусора рядом с МКД, – а следовательно, непроведения мероприятий по очистке прилегающей территории, – доказан;
  • согласно местным правилам благоустройства, работы по благоустройству и содержанию осуществляют на прилегающих территориях многоквартирных домов собственники помещений в МКД либо лицо, ими уполномоченное;
  • согласно договору управления упомянутым МКД, УК обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД;
  • согласно региональному закону об определении границ прилегающих территорий, таковой является часть территории, примыкающая к отведенной территории либо непосредственно к строению, зданию, сооружению и дополнительно закрепленная для благоустройства;
  • согласно местным правилам благоустройства, придомовая территория – территория, внесенная в техпаспорт жилого дома и/или отведенная в установленном порядке под жилой дом и связанные с ним хозяйственные и технические сооружения, причем придомовая территория жилых домов включает в себя: территорию под жилым домом; проезды и тротуары; озелененные территории; игровые площадки для детей; площадки для отдыха; спортивные площадки; площадки для временной стоянки транспортных средств; площадки для хозяйственных целей; площадки, оборудованные для сбора ТКО; другие территории, связанные с содержанием и эксплуатацией жилого дома;
  • таким образом, объективная сторона спорного правонарушения выражена в отсутствии надлежащего обслуживания прилегающей территории МКД, а не общего имущества, занесенного в государственный кадастровый учет, то есть требования по очистке придомовой территории должны соблюдаться организацией обслуживающей, жилищный фонд, – УК;
  • поэтому не имеет никакого значения, входит ли спорный участок в общее имущество МКД или нет,
  • и вообще неважно, что в деле нет сведений о том, что спорный земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, его границы определены и внесены в ЕГРН. Факт нарушения все равно налицо.

Зампредседателя областного суда, отказывая в пересмотре дела, дополнительно сослался на ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса (об обязанностях УК по содержанию общего имущества) и п. 42 Правил содержания общего имущества в МКД, п. 3.6.1 Правил и норм техэксплуатации жилфонда N 170 (об уборке дворов и внутриквартальных проездов), п. 25 Минимального перечня работ и услуг по содержанию ОИ в МКД (о содержании придомовой территории), а также на п. 2.5 СанПиН 2.1.2.2645-10 (запрещает транзитное движение по внутридворовым проездам придомовой территории). Из этого был сделан вывод, что понятие «придомовая территория» следует рассматривать как территорию, прилегающую к жилым зданиям и находящуюся в общем пользовании проживающих в нем лиц.

Однако именно с последними утверждениями судебных инстанций Верховный Суд РФ категорически не согласился:

  • защитниками УК в ходе рассмотрения данного дела последовательно приводились доводы о том, что границы территории земельного участка, прилегающего к спорному МКД, не установлены, земельный участок не конкретизирован, его план-схема отсутствует, доказательств обратного в материалах дела не имеется;
  • данные доводы не получили надлежащей правовой оценки судебных инстанций, а зря;
  • в данном случае УК наказана за неисполнение обязанности участия в содержании прилегающих территорий в пределах границ, установленных в соответствии с региональным законом. Однако согласно нормам данного закона, прилегающая к земельному участку территория может появиться лишь в случае, если такой земельный участок образован. Между тем, правовой статус территории, на которой было выявлено вменяемое УК правонарушение, установлен не был;
  • наконец, в постановлении административной комиссии и обжалуемых судебных актах спорная территория именуется как прилегающей, так и придомовой. А это свидетельствует об отсутствии однозначной трактовки объективной стороны состава вменяемого УК административного правонарушения.

Итог – дело направлено на пересмотр в районный суд.

Отметим, однако, что анализ постановления ВС РФ также вызывает некоторые вопросы. В частности, толкуя нормы Земельного кодекса РФ, Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, Закона об общих принципах местного самоуправления, Верховный Суд РФ подчеркивает, что возложение на собственников, владельцев, пользователей объектов недвижимости обязанности по содержанию территории, прилегающей к их земельным участкам, может быть осуществлено либо на основании федерального закона, либо на основании договора, а соответствующий правовой подход выражен ВС РФ в Обзоре судебной практики № 4 (2018) (п. 7). Однако Верховным Судом РФ не была даже упомянута наиболее «релевантная» норма федерального законодательства – а именно ч. 9 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ, которая обязывает принимать (финансовое) участие в содержании прилегающих территорий всех лиц, ответственных за эксплуатацию здания (кроме МКД, земельный участок под которыми не образован или образован по границам дома). Эта же норма не была упомянута и нижестоящими судами.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Тем не менее, выводов ВС РФ это обстоятельство не умаляет, – принадлежность и границы земельного участка должны быть четко установлены в рамках дела об административном правонарушении.

Кчто такое сооружения на придомовой территории

Определение и использование придомовой территории многоквартирного дома уже продолжительное время являются объектом дискуссий как среди самих совладельцев такого дома, так и среди органов государственной власти и местного самоуправления. Такая заинтересованность земельным участком вокруг многоквартирного дома имеет материальное основание и связана не только с вопросом обеспечения комфорта и потребностей жителей многоквартирного дома.

Понятие придомовой территории и ее использование

Правовой режим земель жилой и общественной застройки определен главой 6 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК Украины). Среди земель этой категории выделяют земельные участки, предназначенные для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома.[1]

По мнению Конституционного Суда Украины, такое функциональное назначение, как обслуживание многоквартирного дома, имеет и придомовая территория вокруг него.[2]

Наиболее полное определение понятия «придомовая территория» находим в Законе Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII от 14.05.2015 (далее – Закон), в соответствии с которым придомовая территория – территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона). Аналогичный подход к определению придомовой территории закреплен в Налоговом кодексе Украины, что обусловлено исчислением платы за землю.

Вместе с тем, следует сосредоточить внимание на практическом понимании придомовой территории. Фактически, этот прилегающий к дому земельный участок используется для размещения детских или спортивных площадок, обустройства автостоянок для жителей многоквартирного дома, высадки зеленых насаждений и т. п. В пределах придомовой территории вокруг современных жилых комплексов размещают также пропускные и охранные пункты, что повышает уровень защищенности жителей дома.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению придомовых территорий многоквартирных домов (далее – Методические рекомендации) в состав такой придомовой территории могут также входить: площадки для мусоросборников, хозяйственных зданий и сооружений, въезды и выезды подземных гаражей и автостоянок и др. [3]

Определение придомовой территории

Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации (ч. 4 ст. 42 ЗК Украины).

Следует отметить, что на законодательном уровне не предусмотрен четкий критерий определения размера придомовой территории для обслуживания многоквартирного дома, что обусловлено индивидуальными особенностями каждого из объектов такой застройки, а также наличием или отсутствием свободных земель в пределах определенного населенного пункта, которые можно было бы выделить.

При этом п. 3 Методических рекомендаций предусмотрено, что минимально допустимая величина придомовой территории не может быть меньше чем территория технического обслуживания соответствующего многоквартирного жилого дома, если указанное возможно в существующей застройке. [4]

Законодательство Украины требует от застройщика надлежащего оформления прав на земельный участок – права собственности или пользования – еще до начала строительства. В пределах выделенного под строительство земельного участка, с учетом проекта застройки, определяется придомовая территория многоквартирного дома.

Если речь идет об уже существующем многоквартирном доме, и права на территорию вокруг такого дома не оформлены, однако его совладельцы инициируют приобретение таких прав, размер придомовой территории, вероятно, будет определяться с учетом действующей градостроительной и землеустроительной документации, а также существующей застройки, то есть не нарушая при этом прав и интересов владельцев и пользователей соседних земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Права на земельный участок

Важным в указанном контексте является вопрос оформления прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория. Отсутствие надлежащим образом оформленного земельного участка на прилегающую к дому территорию может привести к ее передаче в собственность или пользование третьим лицам. Особенно это актуально для застройщиков смежных территорий, стремящихся закрепить за собой как можно большую площадь. Актуален этот вопрос и в случае парковки на придомовой территории транспортных средств жителями соседних домов или иного ее использования третьими лицами, чему совладельцы многоквартирного дома не могут воспрепятствовать при отсутствии надлежаще оформленного титула на земельный участок.

Читайте также  Размер содержания приразводе когда находишься в декретк

С целью защиты своих прав и интересов и недопущения отвода земельного участка в пользу третьих лиц, совладельцам многоквартирного дома следует совершить действия, направленные на приобретение прав на земельный участок, на котором расположен дом и прилегающая к нему территория, чему способствуют последние изменения в законодательстве Украины в этой части.

Так, Законом № 417-VIII от 14.05.2015 внесены изменения в ЗК Украины, что позволило совладельцам многоквартирного дома получить бесплатно в собственность или в постоянное пользование земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений (ч. 2 ст. 42 ЗК Украины).

Новая редакция ч. 2 ст. 42 ЗК Украины предусматривает возможность оформления прав на земельный участок под многоквартирным домом и прилегающей к нему территорией на совладельцев такого дома. Следовательно, теоретически создание отдельного юридического лица – объединения совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД) не требуется. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 116 ЗК Украины приобрести права на землю из земель государственной и коммунальной собственности могут граждане и юридические лица.

В то же время Законом № 417-VIII от 14.05.2015 (п. 6 ч. 1 ст. 1; ч. 1 ст. 5) и Гражданским кодексом Украины (ч. 2 ст. 382) права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, включены в перечень общего имущества, принадлежащего совладельцам такого дома на праве общей совместной собственности. Однако необходимым условием является государственная регистрация таких прав, что соответствует требованиям ст. 125 ЗК Украины.

Итак, приобретение владельцами квартир и нежилых помещений прав на землю под многоквартирным домом и вокруг него, несмотря на общий характер такого имущества, требует совместных действий совладельцев многоквартирного дома, направленных на их оформление. При этом речь не идет об оформлении таких прав по каждому из совладельцев, а предполагает их коллективное участие, поскольку земельный участок не может быть поделен между совладельцами многоквартирного дома или выделен в натуре.

Учитывая вышеизложенное, наиболее вероятной представляется реализация прав на землю под многоквартирным домом и его придомовой территорией через ОСМД, целью создания которого, среди прочего, является надлежащее содержание и использование общего имущества многоквартирного дома.[5]

Законодатель предусмотрел два альтернативных способа приобретения прав на землю совладельцами многоквартирного дома – передача безвозмездно в собственность или в постоянное пользование.

В соответствии с ч. 3 ст. 42 ЗК Украины порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами. Вероятно, в зависимости от того, как планируют использовать такой земельный участок совладельцы многоквартирного дома, будет зависеть оформление ими прав на землю: собственность или постоянное пользование.

В этом контексте следует отметить, что право постоянного пользования предусматривает право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока (ч. 1 ст. 92 ЗК Украины). То есть возможность распоряжаться земельным участком у землепользователей отсутствует. Кроме того, право постоянного пользования нужно отличать от права пользования земельным участком, которое означает его аренду и регулярное внесение арендной платы.

Право собственности, в отличие от права постоянного пользования, дает возможность распоряжаться земельным участком. Однако в этом случае следует учитывать, что земельные участки совладельцев многоквартирного дома, в случае надлежащей регистрации прав на них, становятся объектом общей совместной собственности (п. «г» ч. 2. ст. 89 ЗК Украины). Законом № 417-VIII от 14.05.2015 принятие решения относительно распоряжения общим имуществом многоквартирного дома отнесено к полномочиям собрания совладельцев (п. 1 ч. 2 ст. 10 Закона). Вполне вероятно, что совладельцы примут решение передать какую-то часть прилегающей к дому территории в пользование юридическим или физическим лицам.

Кроме того, порядок безвозмездной передачи земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, в собственность или в постоянное пользование их совладельцам пока не определен, хотя этого требует ЗК Украины. Обязательства Кабинета Министров Украины привести свои нормативно-правовые акты в соответствие с Законом № 417-VIII от 14.05.2015 предусмотрены п. 6 Заключительных и переходных положений данного Закона. Законодатель отвел на этот процесс полгода, но необходимый порядок так и не был разработан, что, фактически, затрудняет реализацию совладельцами своего права на получение бесплатно в собственность или постоянное пользование земельного участка под многоквартирным домом и прилегающей к нему территорией. Теоретически отсутствие такого порядка не лишает совладельцев многоквартирного дома или созданного ими ОСМД возможности обратиться за передачей им земельного участка в силу закрепления такого права на законодательном уровне. Кроме того, процедура приобретения права постоянного пользования земельным участком кажется понятной, и в целом вопрос передачи земельного участка в постоянное пользование будет зависеть от воли уполномоченного органа, который может отказать в его выделении в связи с отсутствием установленного порядка или дополнительно обратиться в Кабинет Министров Украины с просьбой установить соответствующий порядок.

ВЫВОД:

Подытоживая, придомовая территория – прилегающая к многоквартирному дому территория, предназначенная для его обслуживания и удовлетворения потребностей владельцев его квартир и нежилых помещений, которые совместно определяют правовой режим ее использования. Размер земельного участка, который может быть выделен под многоквартирный дом и его придомовую территорию, ограничен существующей застройкой, наличием свободных земель и волей органа, принимающего решение о его выделении. При этом минимальный размер придомовой территории должен соответствовать и определяться на основании действующих технических, строительных и санитарных требований.

С целью защиты собственных интересов совладельцам многоквартирного дома следует совершить действия, направленные на приобретение прав на земельный участок под таким домом и его придомовой территорией, что хотя и не исключает риск его использования третьими лицами, однако минимизирует его. При этом чем раньше совладельцы обратятся с такой инициативой, тем больше у них шансов получить земельный участок желаемого размера.

Последние изменения в законодательстве способствуют защите прав совладельцев многоквартирного дома на его придомовую территорию, однако требуют от органов государственной власти определения механизма реализации предоставленных совладельцам прав, предусмотрев порядок безвозмездной передачи в собственность или в постоянное пользование земельного участка под многоквартирным домом и его придомовой территорией. В то же время совладельцы многоквартирного дома (ОСМД) могут обратиться за получением земельного участка на основании закрепления за ними такого права на уровне закона, хотя результат такого обращения, при отсутствии установленного порядка, зависит от воли органа, уполномоченного принимать решения о его выделении.

«Юрист & Закон», 29.07.2016 – 04.08.2016, № 27

Юлии Поцилуйко, юрист ЮБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Украина

[1] Приказ Государственного комитета Украины по земельным ресурсам № 548 от 23.07.2010 «Об утверждении Классификации видов целевого назначения земель».

[2] Решение Конституционного Суда Украины по делу № 1-22/2011 от 09.11.2011.

[3] Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины № 389 от 29.12.2011 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению придомовых территорий многоквартирных домов».

[4] Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины № 389 от 29.12.2011 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению придомовых территорий многоквартирных домов».

[5] Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» № 2866-III от 29.11.2001 (ч. 1 ст. 4).

Придомовая территория многоквартирного дома — как ею правильно распорядиться?

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней. Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов. Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория. По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка. Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения. Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка. Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета. Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Читайте также  Различает ли потребитель адвоката и юриста

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете. В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику. Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга. Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно. Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление. Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения. Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше. Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти. В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще. Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Читайте также  Учет товаров для перепродажи в учетной политике

Придомовая территория и все, что с ней связано

Каждый собственник квартиры или частного дома должен знать о том, какую роль имеет придомовая территория, кто несет ответственность за ее благоустройство и поддержание чистоты. Определение владельца придомовых территорий – вопрос, решить который достаточно сложно. Не каждый собственник желает тратить собственные средства для того, чтобы участок был опрятным. Однако при создании определенных условий, придомовая территория может стать отличным способом заработка.

Стоит разобраться, что такое придомовые участки, как грамотно ввести их в эксплуатацию. Покупая квартиру, дольщик получает права на владение приобретенных помещений, однако не задумывается над тем вопросом, кто становится владельцем прилегающей территории. Логически она должна принадлежать жильцам дом, который построен на ней, так как детские площадки, скверы и лавочки были обустроены для отдыха людей, которые живут в доме. Но на практике придомовая территория используется кем угодно, но не жильцами. Вместо спортивной площадки или сквера могут быть возведены торговые точки или развлекательные объекты.

Как определяется состав и площадь придомовых участков?

Пример планирования внутреннего двора

Придомовой территорией многоквартирного дома является земля, которая расположена вокруг здания, определенная и закрепленная землеустроительной и градостроительной документацией. Помимо самого дома территория может содержать сооружения и нежилые помещения, которые необходимы для комфортного проживания в многоэтажке. Исходя из этого, приводить участок в порядок обязаны жильцы жилищного комплекса, так как они являются его собственниками. Придомовая территория становится собственностью абсолютно бесплатно, хотя входит в число объектов, за которые полагается выплата налога. Размер отчислений, которые должен выплатить жилец, определяется от числа квартир в доме.

Данные о площади и границах придомовой территории отображаются в кадастровых документах – паспорте. На основе этой информации управляющие организации определяют расходы на содержание участка. Если территория не оформлена, то ею распоряжается муниципалитет.

Размер придомовой территории рассчитывается, исходя из плотности окружающей застройки, числа этажей и наличия подъездных путей.

Приватизация участков, прилегающих к многоквартирным домам

Зачем нужна приватизация придомовой территории?

Часто придомовые территории используются частными лицами, которые возводят на них офисные центры, салоны красоты, заправки, платные парковки. Такое применение участков крайне неверно, так как они изначально предназначены для обустройства детскими площадками и зелеными зонами. Если жильцы дома будут против нецелевого использования территории, то они смогут отстоять собственные права, а также приватизировать ее.

Чтобы все было выполнено по правилам, необходимо провести собрание жильцов, в процессе которого будет выбран представитель от всего дома. Он будет уполномочен проводить все мероприятия по приватизации участка. Однако, приняв такое решение, стоит помнить, что в случае приватизации уход за территорией станет ответственностью жильцов.

Как правильно предъявить права на придомовую территорию?

Уполномоченный от всех жильцов дома представитель должен обратиться в городское управление и передать заявление о желании приватизировать придомовой участок. Дополнительно можно приложить просьбу о разработке территории. Для этого потребуется обратиться в проектную организацию и составить техническое задание. С этим документом представитель должен обратиться в землеустроительную компанию. Ее сотрудники определят, какая часть территории многоэтажного дома станет собственностью владельцев квартир.

Весь процесс по приватизации должен проводиться в соответствие с законодательными актами. В случае неимения знаний о том, как правильно подавать заявления, представитель может обратиться за помощью в управляющую компанию или к юристам.

Как содержать придомовые участки?

Придомовая территория применяться для размещения объектов социальной инфраструктуры, прочее имущество дома, мест для отдыха и обслуживания проживающий в многоквартирных домах. Такое имущество представляет собой пешеходные дорожки, транспортные проезды, клумбы, участки зеленых насаждений, детские площадки и клумбы. Все вышеперечисленные объекты должны содержаться в чистоте. Особенно это касается детских площадок. На их территории строго воспрещено:

  • употреблять спиртные напитки и табачные изделия;
  • гулять с домашними животными;
  • чистить ковры, а также оставлять мусор;
  • ломать горки и качели.

Становясь собственниками придомовых территорий, жильцы гарантируют своевременно осуществлять уборку, выплату налоговых отчислений.

При необходимости территории дополнительно облагораживаются – высаживаются деревья, устанавливаются новые приспособления для отдыха. Однако все действия должны быть согласованы с органами местного муниципалитета.

Проблемы в законодательстве по отношению к придомовым территориям

На что мы имеем право?

Часто собственники квартир в многоэтажном доме не могут получить права на владение землей. Причины отказа могут быть как вымышленными, так и вполне законными. Самой частой причиной, на основе которой принимается негативное решение, является отсутствие проекта по межеванию участка. Также приватизация не может состояться, если жильцами не были выплачены налоги на землю или они отказались от обслуживания и содержание придомовой территории.

Оспаривать решение муниципалитета по приватизации можно в судебных инстанциях. Однако для этого потребуется подготовиться и заручиться поддержкой профессионалов. Комплексный подход к делу позволит отстоять свои интересы и сохранить территорию возле дома.

Грамотное оформление собственности придомового надела решит проблему вырубки зеленой зоны, а также поможет избежать уплотненной застройки.

Популярные новости недвижимости

  • Что нужно для рефинансирования ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
  • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
  • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
  • Определяемся с выбором ипотечного банка
  • Новостройки в зонах повышенного риска

Придомовая территория многоквартирного дома

В понимании большинства будущих жильцов и новоселов, прилегающий к дому земельный участок – это дополнительная статья расходов в квитанции по квартплате. Однако, при грамотном подходе, придомовая территория многоквартирного дома может стать неплохим источником дохода. Вопрос в том, что нужно для этого сделать?

При покупке квартиры в новом доме или комплексе, мы становимся ее полноправными собственниками, но не задумываемся о том, кто является хозяином придомового участка. По логике, собственниками являются жильцы: ведь именно для их комфорта и отдыха здесь разбиты аккуратные скверики, установлены скамейки, спортивные и детские площадки и т. п. На практике этой территорией пользуются все кому не лень. И вот, на месте детской площадки появится какой-нибудь магазин, а в парковой зоне – очередная новостройка.

Так являются ли жильцы полновластными собственниками придомовой территории?

Что понимается под словами придомовая территория?

В градостроительном и землеустроительном кодексах под определением “придомовая территория многоквартирного дома” имеется в виду земельный участок вокруг дома, определенный и закрепленный за этим домом в нормативной документации. Помимо дома на участке могут находиться нежилые постройки и сооружения, относящиеся к дому (комплексу), имеющие эксплуатационно-техническое назначение.

Данная территория является совместной собственностью жильцов и на них возлагается ответственность за ее состояние. В собственность передается бесплатно, но при этом облагается налогом, размер которого распределяется пропорционально, в зависимости от количества квартир в доме.

Основные нормативы придомовой территории многоквартирного дома (границы, площадь и т.п.) указываются в кадастровом паспорте и на их основании управляющая компания рассчитывает сумму расходов на его содержание. Если участок не оформлен, то уборка придомовой территории возлагается на муниципалитет. Если земельный участок не учтен в кадастре, то главным документом является его техпаспорт.

Состав и размеры придомовой территории

Касаемо того, сколько метров может занимать придомовая территория многоквартирного дома, ее размеры определяют исходя из этажности дома, плотности застройки вокруг него и наличия дорог общего назначения.

Минимальная площадь участка приравнивается площади самого жилого здания. По факту на площадь прилегающей территории влияет:

  • расположение дома и “вспомогательных” объектов относительно друг друга,
  • выделенная застройщику территория
  • и другие факторы.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 ─ 13.08.2006) в состав придомовой территории входит:

  • элементы благоустройства и озеленения
  • земельный участок под домом;
  • места для сушки белья;
  • места для парковки;
  • спортивные и детские площадки;
  • пожарные подъезды к дому;
  • трансформаторные и тепловые подстанции;
  • прочие объекты, используемые для обеспечения и эксплуатации дома.

Все это должно находится на единой территории, площадь которой указана в кадастровом паспорте. Нельзя продать или выделить какую-либо часть придомового участка в распоряжение отдельной квартиры или подъезда.

Управление придомовой территорией жильцы могут возложить на:

  • ТСЖ,
  • управляющую организацию,
  • домовой комитет (т.е. управлять самостоятельно).

Что касается того, как можно использовать придомовой земельный участок, то:

  • придомовую территорию можно использовать для обустройства зеленых зон отдыха, игровых спортивных площадок, парковок;
  • нельзя ограничивать доступ к придомовому участку или препятствовать техслужбам в обустройстве или ремонте коммуникаций;
  • разрешается сдавать часть участка в аренду, под рекламу рекламные щиты или организовать платную парковку.

Доход от коммерческого использования должен идти на общедомовые нужды: ремонт подъездов или дома, частичную оплату ЖКХ и т. д. Вопрос ограждения и распределения прибыли должен обсуждаться коллективно, на общем собрании жильцов (голосование среди как минимум 50% жильцов дома). Если установленное ограждение ущемляет права жильцов соседних домов, суд может наложить на придомовую территорию сервитут.

Достоинства и недостатки оформления придомовой территории в собственность

Придомовая территория не всегда находится в собственности у жителей дома. Плюсы и минусы приватизации приведены ниже.

Преимущества оформления в собственность:

  • бесплатная процедура передачи в собственность (приватизация);
  • двор дома защищен от незаконного строительства;
  • возможность использовать по своему усмотрению, получать доход с участка (сдача в аренду под парковку, киоск, магазин, салон красоты и т.д.) и распределять его на ремонт и благоустройство;

Недостатки оформления участка в собственность:

  • обязательная плата налога на землю;
  • возможность устанавливать только спортивные и игровые площадки, гаражи – только для льготников (участников ВОВ и инвалидов);
  • расходы на содержание и ремонт участка, проездов и дорог ложатся на плечи жильцов дома Согласно ст. 158 ЖК РФ после приватизации придомовая территория становится собственностью дома, т. е. содержание и эксплуатация производится за счет владельцев жилого помещения. Теперь каждый жилец обязан участвовать в решении вопросов управления и брать на себя часть расходов на содержание, исходя из размера площади своей квартиры. Таким образом – чем больше ваша квартира, тем больше вы платите за содержание придомовой территории.