Мои права после получения квартиры по дарственной

Подарок не для всех

Что нужно знать, прежде чем стать собственником подаренного жилья

Кто и кому может дарить недвижимость?

Гражданский кодекс говорит, что подарить недвижимость — значит, безвозмездно передать на нее права третьим лицам. Обещание подарить кому-либо недвижимость оформляется в виде договора дарения (дарственной), который содержит ясно выраженное намерение передать недвижимость конкретному человеку, а может даже организации или государству. После оформления такого договора его нужно подписать и подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

«Нельзя просто взять и передать документы на недвижимость — это не будет считаться сделкой. Если вы не заключили договор в письменной форме — сделка считается недействительной. То же самое касается и регистрации договора», — подчеркивают эксперты.

Дарить недвижимость может только ее собственник. А получить такой подарок могут не все. Так, законные представители малолетних и недееспособных граждан не могут дарить недвижимость, принадлежащую этим гражданам.

Работники образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут принять недвижимость в дар от своих подопечных, а также от их супругов и родственников. Также не могут принять в дар недвижимость госслужащие, муниципальные служащие, сотрудники Банка России.

Коммерческие организации могут дарить недвижимость гражданину и получать ее от него. Но между собой совершать такие сделки они не имеют права.

Какие документы понадобятся для оформления дарственной?

Паспорта собственника имущества (дарителя) и одаряемого.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость — свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и пр. Сегодня правоподтверждающим документом, содержащим актуальные сведения об объекте и его правообладателе, является выписка из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости). Выписку из ЕГРН можно получить онлайн через сервис Федеральный кадастровой палаты.

Квитанция об оплате госпошлины.

Также могут потребоваться такие документы, как заявление о передаче имущественных прав, выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных лицах.

В зависимости от обстоятельств конкретной ситуации могут быть запрошены дополнительные бумаги: разрешение родителей, опекунов, законных представителей или органов опеки (если имущество дарит несовершеннолетний); согласие совладельцев или собственников долей жилплощади; доверенность (когда обращается представитель дарителя или одаряемого); документ, подтверждающий наличие близкого родства между сторонами.

Где оформлять сделку дарения?

Чтобы вы стали владельцем подаренного имущества, необходимо подать заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество в Росреестр. Сделать это можно несколькими способами:

Обратиться в офис Росреестра лично.

Записаться на данную процедуру можно через личный кабинет на сайте Росреестра, предварительно авторизовавшись через «Госуслуги».

Воспользоваться услугами многофункционального центра. Для этого нужно найти ближайший офис МФЦ. Сотрудники примут пакет документов и после проверки дадут расписку об их получении и сообщат о сроках готовности услуги. Проверить статус заявления можно на сайте Росреестра.

Через сайт Федеральной кадастровой палаты или сайт Росреестра. Понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись. Получить ее можно в аккредитованном Удостоверяющем центре Кадастровой палаты.

Обратиться к нотариусу.

При регистрации перехода права собственности в Росреестре нужно оплатить госпошлину. Сделать это можно в любом банке или через платежный терминал в МФЦ.

В каких случаях дарственная будет отменена?

Если договор содержит ошибки или нарушает закон. Например, если дарителю угрожали, покушались на его жизнь или на жизнь его близких. В таком случае договор впоследствии может быть признан судом недействительным.

Дарственную можно отменить и в том случае, если получатель подарка небрежно обращается с ним: устраивает пожары, портит имущество. В этом случае бывший собственник имущества может обратиться в суд с требованием аннулировать договор.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Читайте также  Повышающий коэффициент в 2017 году отменен

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Продажа сразу после дарения: обязательно ли вступать в право собственности?

ID: 16963745

Здравствуйте. Обязательно ли вступать в права собственности получив в дар долю дома, если я хочу ее сразу продать? Можно ли продать на основе договора дарения?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

До момента государственной регистрации права собственности приобретателя собственником недвижимого имущества является отчуждатель. (ст. 223 ГК РФ — момент возникновения права собственности у приобретателя по договору). То есть одаряемый сможет распорядиться подаренным недвижимым имуществом только с момента государственной регистрации права собственности на него.

Дмитрий, спасибо большое! Все очень четко и ясно

Ответ содержится прямо в Вашем вопросе:
«Не вступив в права собственности продать».
А Вы умеете продавать то, что Вам не принадлежит?!))

Отвечаю на Ваш вопрос, размещенный ниже:
Да, собственность после регистрации.
Да, до регистрации на Вас квартира остается в собственности дарителя.
После подписания договора дарения он уже не имеет права продать квартиру, т.к. он уже дал в отношении нее обязательства в договоре дарения,
а Вы такого права ЕЩЕ не имеете, т.к. Вы не собственник.

Правильно ли я понимаю, что в период между подписанием договора дарения и оформления прав собственности никто этой долей дома полностью распоряжаться не может?

Не совсем. Договора дарения нет в росреестре, поэтому там ничего о нем не знают. Собственник по их данным не менялся. Поэтому, даритель фактически может заключить любой другой договор с любым лицом, сдать эти документы на регистрацию в росреестр и там зарегистрируют переход права по этому договору.
В этом случае одаряемому придется отстаивать свое право на долю дома в суде.
Не понятна цель ваших вопросов. Если хотите, чтобы было быстрее, продать от имени дарителя, а про дарение забыть, то надо просто сделать соглашение о расторжении договора дарения и можно будет спокойно продавать.

То есть она становится моей лишь после регистрации? То есть после подписания договора дарения она все еще принадлежит старому хозяину? То есть после подписания договора дарения старый хозяин все еще может ее продать?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Может написать исковое заявление на расторжение договора дарения. Может написать заявление в силовые структуры. Может продать, так как он действующий собственник в егрн. Может сделать все что угодно. Обязанности регистрировать в конкретные сроки у Вас нет. А продавать то что Вам не принадлежит на праве собственности Вы не можете.

Может или не может? Никто ж и не спрашивал, кто что может или не может. Вопрос был совсем другим.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А моё крайнее утвердительное предложение не является ответом на ваше крайнее вопросительное предложение . Или вы читаете избирательно?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы имеете ввиду продажу с одновременной регистрацией ранее возникшего права? Пробовать можно, но где ж Вы такого покупателя найдете. Да и зачем? Отдали в мфц и ищите покупатеоя и/или готовьтесь к сделке. Делов всех на 2 недели максимум

Очевидно, что нельзя продать то, что не принадлежит. Вопрос-то был иной: обязательно ли вступать в права собственности? Правильно ли я понимаю, что доля дома становится моей только после вступления в права собственности? А чья она тогда между моментом подписания договора о дарении и моим вступлением в права собственности?

Покупатель есть, и именно он торопит. А как можно оформить продажу вместе с регистрацией ранее возникшего права?

Только после перехода права собственности на квартиру можно свободно ей распоряжаться. Одаряемый получает все права на квартиру и может в ней жить, поменять, продать и т.д.

Если переход права к наследнику не зарегестрирован, то и продавать нечего. Свидетельство о праве на наследство и регистрация прав собственности — это разные действия.

ID 16963745, скажите, какой смысл задавать один вопрос два раза?
https://www.cian.ru/forum-rieltorov-prodazha-podarennoj-nedvizhimosti-282271/
Вы надеетесь получить другой ответ? Такой, который Вас устраивает? ;о)

Сорри. Там никто очень долго не отвечал.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

-Дмитрий, спасибо большое! Все очень четко и ясно-
После этого задает те же вопросы, которые «ясно» И.В.К., потом вступает в полемику с «Альтернатива». очередной Борюсик!

Владимир, какая полемика. Мы с «Альтернативой» говорили о разных вещах: я говорю, что не имеет права продать, а это совсем не одно и тоже, что «не может продать» — может оформить продажу, но такую продажу можно оспорить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Договор дарения недвижимости вступает в юридическую силу с момента госрегистрации. До этого момента договор есть, но он не действует и обязательств никаких не возникает. Можно считать, что его нет. И исходить из этого.

Александр Барон, уже много лет договор дарения, как и ДКП, не подлежат регистрации и вступают в силу, т.е. считаются заключенными, с момента подписания, и только право собственности по этим договорам переходит к новому владельцу после госрегистрации.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина Владимировна, согласен с Вами. Регистрируется право, а не договор. Я некорректно написал. Да, договор есть, но права без регистрации нет. Распорядиться недвижимостью, не имея права, нельзя.Можно заранее, до регистрации перехода права по договору дарения, составить договор К-П. Но зарегистрировать свое право покупатель сможет только после регистрации права продавца.Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.». В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. «

Дарственная на квартиру после смерти дарителя

Дарственная – достаточно распространенный способ передачи недвижимого имущества. Главной особенностью этой сделки является безвозмездность. В тексте договора не может быть указано какое-либо условие, в результате которого лицо, передающее в дар квартиру, получит материальную выгоду. При наличии подобного пункта договор считается ничтожным.

Для этой сделки характерно наличие двух сторон. Дарителем называют лицо, которое безвозмездно передает имущество. Человек, который принимает подарок, является одариваемым. При этом принимающая сторона должна быть согласна на заключение сделки.

Законодательство устанавливает порядок передачи недвижимого имущества в дар. Переход права собственности по дарственной происходит в момент регистрации сделки в Росреестре. С момента завершения этой процедуры одариваемый становится собственником квартиры. Несмотря на то что в Гражданском кодексе достаточно подробно прописан порядок передачи недвижимого имущества в дар, в процессе и после исполнения дарственной возникают спорные моменты. К ним относится смерть дарителя до регистрации сделки в компетентном органе.

Читайте также  После покупки кв у натариуса куда идти

Закон устанавливает запрет на указание в тексте дарственной условия перехода права на квартиру после смерти дарителя. Если необходимо установить именно это условие для передачи имущества, следует оформить в надлежащем порядке завещание, указав в нем конкретный объект, который должен получить лицо после смерти отчуждающей стороны.

Для безвозмездной передачи недвижимости существует также договор обещания дарения. В отличие от дарственной, этот документ должен быть исполнен после наступления определенного события или выполнения условия, прописанного в договоре. Законодательно ограничены такие требования. В этом договоре также нельзя прописать получение материальной выгоды дарителем или переход права собственности к одариваемому после смерти отчуждающей стороны.

Договор обещания дарения предусматривает правопреемство наследниками дарителя. Если отчуждающая сторона умирает до исполнения договора, но обстоятельства, в нем прописанные, наступают, наследники обязаны передать имущество одариваемому и завершить сделку. Это обусловлено тем, что в результате наследования лицо приобретает не только права на имущество, но и обязанности наследодателя. Стороны вправе наложить запрет на правопреемство в тексте договора.

Особенности исполнения дарственной на квартиру после смерти дарителя

Согласно гражданскому законодательству лицо обладает правоспособностью и дееспособностью при жизни. Заключить договор после смерти гражданина от его имени не представляется возможным. Дарственная вступает в полную силу после регистрации права собственности, заявление о которой должны подавать обе стороны. Таким образом, если договор дарения был заключен, но участники не подали его на государственную регистрацию, и отчуждающее лицо скончалось, переход права собственности не произойдет и квартира отойдет наследникам дарителя.

Однако, если стороны успели подать договор на регистрацию и даритель не совершил каких-либо значимых действий для отмены процедуры, сделка может быть признана состоявшейся. Это связано с тем, что даритель достаточным образом выразил свое волеизъявление по безвозмездной передаче имущества одариваемому.

Законодательство устанавливает правило, по которому лицо теряет свою правоспособность и право заключать сделки со смертью. Из этого можно сделать вывод, что при гибели отчуждающей стороны во время государственной регистрации, договор, заключенный между сторонами, теряет свою силу. Однако это достаточно спорная позиция. На поставленный вопрос не дает однозначного ответа и судебная практика.

Если лица изъявили желание составить дарственную на квартиру, достигли соглашения по всем существенным условиям, то договор считается заключенным. Обе стороны подали заявление в Росреестр на регистрацию перехода права собственности, тем самым еще раз подтвердили свое намерение совершить сделку. В ходе процедуры ни одна из сторон не изъявила желание отменить дарение. В таком случае регистрирующий орган обязан совершить внесение записи о переходе права собственности от одной стороны к другой при наличии полного пакета необходимой документации и отсутствии причин для отказа в регистрации.

Такая точка зрения подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда по совершению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Согласно Постановлению Пленума ВАС № 10/22, если договор купли-продажи между сторонами был заключен, недвижимое имущество фактически передано, но перехода права еще не произошло, то сделка считается действительной и новый собственник вправе защищать свои имущественные интересы.

Судебную практику по одним делам можно применять по аналогии к другим. Таким образом, при смерти дарителя в момент регистрации дарственную можно считать заключенной, а одариваемого — полноправным владельцем квартиры.

Однако у Верховного Суда РФ имеется и противоположная позиция в Определении № 5-В09-147, в котором говорится о недействительности договора дарения в силу смерти дарителя до окончания процедуры государственной регистрации.

Таким образом, при смерти дарителя во время проведения процедуры государственной регистрации сделки у его наследников есть основания для обжалования действий регистратора и признания договора недействительным. В то же время и у одаряемого есть полное право отстаивать свои имущественные интересы в судебном порядке. При рассмотрении иска судом будут изучены все обстоятельства дела и принято соответствующее решение.

Позиция законодательства по договорам обещания дарения при смерти дарителя до исполнения сделки и наступлении обозначенного сторонами условия однозначна. Наследники, являясь правопреемниками отчуждающей стороны, обязаны передать имущество, обозначенное в дарственной, если иное не предусмотрено условиями договора.

Основания для отмены договора дарения после смерти дарителя

На практике процедура признания недействительной дарственной, которая составлена в соответствии с требованиями законодательства, достаточно не простая задача. Особенно, если договор заверен нотариально.

Оспорить дарственную можно только в установленный законом срок независимо от факта смерти дарителя. При определении этого периода следует исходить из условий, по которым сделка может быть признана недействительной. Так, если у заинтересованного лица есть основания считать, что умершая сторона действовала в состоянии заблуждения, под давлением или не осознавала смысл совершаемого юридического действия, то инициировать судебное разбирательство можно в течение года. Этот срок исчисляется с момента, когда заявитель узнал об этих обстоятельствах.

Если основанием искового заявления выступает недействительность дарственной в силу смерти лица до окончания процедуры регистрации, действует общий срок обжалования – три года. Поскольку заявителем выступает лицо, которое не являлось участником сделки, срок начинает течение с момента, когда гражданин, имеющий претензии, узнал о факте противоречия сделки закону.

Наследники дарителя не смогут помешать осуществлению сделки, если даритель жив и полностью дееспособен и правоспособен. Лицо обладает полным правом распоряжаться своим имуществом в течение жизни, в том числе и безвозмездно его отчуждать любому гражданину или организации, если в законодательстве не содержится прямого запрета на принятие подарка стороной в силу занимаемой ей должности.

Зарегистрировать договор дарения можно в течение года с момента подписания по заявлению обеих сторон. Если дарственная в рамках этого периода не прошла процедуру обязательной государственной регистрации, ее не требуется оспаривать в судебном процессе, поскольку она не имеет никакой законной силы.

Для инициирования судебного разбирательства необходимо составить и подать в суд исковое заявление. В нем необходимо указать максимально подробно причину, в силу которой дарственная должна быть отменена, приложить к иску документальные доказательства. Также целесообразно подкрепить свою позицию соответствующей судебной практикой. Поскольку оспаривание договора дарения – достаточно не простое дело, его можно поручить квалифицированному юристу. Однако услуги представителя необходимо оплатить.

Как уже говорилось выше, позиция судов по подобным делам достаточно спорная, но шансы на успешный для заявителя исход судебного разбирательства бесспорно имеются.

Оспорить дарственную на квартиру?

Оспорить дарственную? Такой вопрос возникает часто у родственников дарителя, недовольных тем, что имущество (обычно это недвижимость) оказалось в собственности чужого человека.

Дарственная на квартиру имеет свои особенности, несоблюдение которых может повлечь утрату права на дар в случае оспаривания сделки.

Дарственная — это договор дарения и может составляться не только в пользу родственников, но и лиц без родственных связей. Обычно этим фактом недовольны родственники, не получившие после смерти дарителя ожидаемое наследство, поэтому в таких случаях и возникает вопрос, можно ли оспорить дарственную.

Переход права на квартиру по дарственной должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате (управлении), только в этом случае право собственности переходит к ОДАРЯЕМОМУ.

Если переход права собственности в регистрирующих органах не отмечен, то договор дарения является обычной бумажкой, а значит, квартира не подарена и ее собственником остается даритель. Нотариальное удостоверение для договора не требуется, но без такого удостоверения повышаются риски дальнейшего оспаривания дарственной .

Юридическая поддержка! Помощь юриста WhatsApp +79169906144

Можно ли оспорить дарственную. Дарение можно оспорить при наличии определенных оснований, предусмотренных законодательством. В большинстве случаев дарение оспаривается только в судебном порядке. При этом необходимо: иметь основания для оспаривания сделки (при отсутствии оснований бессмысленно оспаривать сделку, так как одного желаний истца не достаточно, для того, чтобы суд признал сделку недействительной или ничтожной).

Как дарителю оспорить дарственную

Если дарственная оформлена по всем правилам, то даритель может оспорить (отозвать) дарение в следующих случаях:

  • после смерти одаряемого, то есть даритель пережил одаряемого
  • при содержании объекта дарения (подарка) в ненадлежащем состоянии – например, одаряемый устроил в подаренной квартире притон или не соблюдает санитарные нормы
  • при наличии риска здоровью и даже жизни дарителя со стороны нового собственника квартиры или дома

Отозвать дарственную можно строго в судебном порядке, то есть даритель должен доказать, что его здоровью или подаренной квартире нанесен ущерб.

В случае смерти дарителя, если она наступила в результате действий одаряемого, оспорить дарственную могут родственники.

Когда дарственную признают недействительной

Также существует возможность признать дарственную незаконной или ничтожной. Ходатайствовать об этом могут как сам даритель, так и иные лица.

  • В договоре не должно быть дополнительный условий

Об этом знают и риелторы, и нотариусы и не допускают указание в договоре дарения никаких дополнительных условий, которые признают дарственную недействительной или не пропускают такую трактовку в Регистрирующем органе:

  • Нельзя указывать, что недвижимость переходит к новому собственнику сразу после СМЕРТИ ДАРИТЕЛЯ. Такое условие делает дарственную незаконной, а в отношении объекта недвижимости действуют правовые нормы, относящиеся к наследованию. То есть оспаривать такую дарственную не нужно – она недействительна.
  • Нельзя указывать, что одаряемый обязуется пожизненно МАТЕРИАЛЬНО ОБЕСПЕЧИВАТЬ ДАРИТЕЛЯ (содержать и пр.), осуществлять пожизненный уход за ним (к примеру, если он болен и преклонного возраста), это договор ренты, а не дарения.
  • Если прописывать в договоре такое условие, как возможность ПРОЖИВАНИЕ ДАРИТЕЛЯ в одариваемой квартире до смерти, то такой договор может быть отклонен регистрирующим органом, поскольку содержит элементы договора ренты.
Читайте также  При договоре дарения какая сумма облагается налогом

Но, если, к примеру, даритель-пенсионер подарит единственное свое жилье, в случае подачи судебного иска, такой договор может быть признан недействительным по причине не выгодных условий для дарителя. И если есть сомнение в том, что даритель может оказаться на улице, лучше такой пункт прописать в договоре и настаивать в Регпалате на его регистрации.

  • Дарственная считается недействительной если подарена определенной категории лиц

В частности, существует несколько категорий лиц, которые не могут быть одаряемыми, то есть если такому лицу подарена недвижимость, можно обращаться в суд и оспаривать договор дарения:

  • госслужащие в связи с осуществлением их деятельности
  • опекуны и попечители, а также иные представители несовершеннолетних или недееспособных лиц в отношении собственности подопечных
  • персонал лечебных или социальных учреждений (врачи, медсестры, педагоги, социальные работники и т. д.) в отношении имущества людей, находящихся в этих учреждениях

Еще один случай, когда дарственная может быть оспорена, – если даритель является юридическим лицом и подарил имущество, чтобы избежать его изъятия при банкротстве.

Могут ли родственники оспорить дарственную

Оспорить дарственную, составленную и оформленную по всем правилам, ПРИ ЖИЗНИ ДАРИТЕЛЯ нельзя. То есть если ваша бабушка за какие-то заслуги или по личной симпатии подарила свою квартиру соседке, а сама продолжает жить в этой квартире, то сделать ничего нельзя. Бабушка – при условии, что она дееспособна, – сама распоряжается любым своим имуществом.

Чтобы вернуть подаренную квартиру необходимы ВЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ, которые суд при рассмотрении дела сочтет достаточными для признания недействительности дарственной. Родственники при жизни дарителя могут оспорить в суде правомерность дарения в таких случаях:

  • если даритель официально был лишен дееспособности в момент составления и подписания документа
  • если человек находился в неадекватном состоянии, например, в наркотическом или алкогольном опьянении
  • если было давление на дарителя со стороны третьих лиц

Дарение может быть оспорено, как нарушающее требования закона (ст. 168 ГК РФ)

1. Даритель не имел права распоряжаться спорным объектом

Позиция может строится на отсутствии зарегистрированного права собственности; имелся судебный акт о признании недействительным основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи был признан недействительным). В этом случае придется доказывать, что все-таки он являлся законным владельцем.

2. Даритель не получил согласия супруга на дарение

Если даритель подарил объект недвижимости, приобретенный в законном браке, без официального согласия супруга. Стоит доказывать, что либо такое согласие не требовалось (имущество не было совместно нажитым), либо что фактически супруг был согласен.

3. Одариваемый знал об отсутствии согласия одного из сособственников объекта на дарение

Важный вопрос — знал ли изначально новый собственник, что сделка нарушает требование закона о необходимости получить согласие.

  • Если знал (или ясно, что должен был знать, к примеру, при нем обсуждалась невозможность получить согласие), тогда он такой же нарушитель закона, как и даритель.
  • Если не знал, то он приобретатель добросовестный и сам был введен в заблуждение.

Значит, если требуют оспорить дарственную из-за того, что получивший дар был в курсе нарушения закона, в противовес надо доказывать, что он не знал об отсутствии согласия на дарение прочих собственников.

Если истец не представляет бесспорных доказательств осведомленности нового собственника, нужно обращать внимание суда на то, что доказательств нет, и указывать на то, что позиция истца не обоснована и бездоказательна.

4. Если дарение совершается путем обмана дарителя (мошенничество)

Дарителя могут обмануть как его знакомые, так и посторонние лица.

Пример: У женщины сын находится в местах лишения свободы. Бывшие сокамерники могут пообещать решить вопрос о досрочном освобождении и попросить за услуги квартиру в дар. Такое дарение можно признать недействительным на том основании, что эти лица не в силах разрешить такой вопрос, они просто воспользовались эмоциональным состоянием дарителя и добровольно вынудили к совершению такой сделки.

5. Не лишним будет доказать, что:

  • Даритель не совершал действий, направленных на отмену дарения или регистрации дарственной (подтверждаем отсутствием доказательств наличия таких действий).
  • Истец не является заинтересованным лицом, следовательно, не имеет права требовать признания дарения недействительным (ищем отсутствие доказательств заинтересованности истца).

Если дарение оспаривается как мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ)

Если дарение было мнимым или притворным, например, в целях ухода от уплаты налогов или прикрытия другой сделки.

Мнимая сделка – сделка, которой фактически не было. Допустим, в отношении мнимого дарителя имеется решения суда о взыскании денежных средств, у него есть имущество, предположим, квартира, на которую могут обратить взыскание. Он заключает с другом (братом, сватом) договор дарения, но фактически продолжает пользоваться жильем сам. Такой договор заключен с целью уклонения от выплаты задолженности и является фиктивным.

Притворная сделка – сделка, которая прикрывает собой иную сделку, с другой юридической сутью. К примеру, если до составления дарственной на жилое помещение его стороны договаривались о каких-то выплатах дарителю (оплата коммунальных услуг, оказание материальной помощи, передача денежных средств), то под формой дарения фактически скрыта продажа или рента.

Доказываем, что жилое помещение фактически передано одаряемому, он вступил в права собственника (подтверждаем свидетельством о праве, свидетельскими показаниями, оплатой коммунальных услуг, налога на имущество, договорами на телефон, интернет от имени одаряемого и прочим).

  • Если пытаются доказать, что даритель, будучи дееспособным, все же не понимал значения своих поступков и не руководил ими (по ст. 177 ГК РФ)

Наличие болезней, которые вызывали неадекватность поведения или влияли на состояние так, что даритель не понимал значение своих действий

Пример: Даритель злоупотреблял алкоголем, но в наркологическом диспансере на учете не состоял.

Суду при этом придется устанавливать, имели ли место эти обстоятельства в момент подписания дарственной, а не до и после нее. Нужно доказывать, что при подписании договора даритель значение своих действий понимал, руководить ими мог — целесообразно просить о проведении экспертизы, судебно-психиатрической (в т.ч. посмертной)

Оснований признать дарственную недействительности не будет, если:

  • даритель не был признан недееспособным
  • сознавал характер своих поступков

(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу N 11-22626.) Полезно будет обратить внимание суда, что договор даритель подписал сам, что могут подтвердить свидетели, нотариус (если был!), почерковедческая экспертиза.

Если дарение признается совершенным под влиянием заблуждения (по ст. 178 ГК РФ)

Если даритель не понимал всех последствий совершаемых действий, к примеру, дедушке не объяснили, что после дарения квартиры соседке — его внуки не смогут пользоваться этой квартирой. Часто доводы сводятся к тому, что:

Даритель не имел намерения дарить квартиру, поскольку не понимал правовой природы договора. Ищем доказательства, что даритель не заблуждался насчет сути дарения:

  • например, им подписана доверенность на отчуждение квартиры и сам договор дарения
  • доказываем нормальное состояние здоровья дарителя (привлечь свидетелей стоит и лечащих врачей, представляем медицинские документы, вероятно, придется обращаться к судебной психолого-психиатрической экспертизе)

Если дарственная заключена на невыгодных для дарителя условиях. Суды при этом устанавливают:

  • объективность причин дарения, с учетом возраста и финансового положения дарителя
  • единственным ли жильем дарителя являлось подаренное
  • учтено ли договором право пожизненного пользования дарителем помещения
  • удостоверялся ли договор дарения нотариально (то есть были ли разъяснены последствия дарения) (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2013 по делу N 11-6531/13.)

Какие сроки установлены для оспаривания дарения?

Оспорить факт дарения и признать сделку ничтожной можно в течение 3 ЛЕТ с момента регистрации дарственной.

Если по истечении трех лет стали известны обстоятельства, точно доказывающие ничтожность или незаконность дарения, то:

  • отстоять свою позицию можно доказав, что истец не знал о договоре (в таких случаях течение 3-летнего срока начинается с момента, когда истец узнал о заключенной дарственной).
  • продлить срок исковой давности может лишь заинтересованное лицо, не являющееся дарителем (родственники, наследники).
  • но, если с момента перехода права собственности по дарственной прошло более 10 лет, то никакие сроки не восстановят.

Если времени прошло больше -практически нет шансов признать имеющийся договор дарения ничтожным.

  • Исключением является ситуация, когда даритель желает отозвать дарственную, а одаряемый сопротивляется этому, – для таких случаев исковая давность равняется 5 ГОДАМ.
  • Третьи лица могут подать иск о признании сделки незаконной в течение 1 ГОДА после дня, как стали известны соответствующие обстоятельства.

Подтверждающие документы

Процесс доказывания является очень сложным. Доказывать незаконность или ничтожность дарения придется заявителям. Необходимо представить документы, которые будут подтверждать умысел одаряемого или тот факт, что даритель совершенно не осознавал смысл своих действий:

  • освидетельствование психического состояния дарителя
  • записи в медицинских картах
  • расписки о получении денег за «подаренную» квартиру
  • документы о признании дарителя недееспособным
  • справки из правоохранительных органов
  • показания свидетелей

Оспаривается сделка в суде. Оспорить дарственную сложно, но вполне возможно, если имеются соответствующие доказательства.

Паладьев Олег Николаевич

Паладьев Олег Николаевич – Международный эксперт по вопросам глобального предпринимательства, и развитию внешнеэкономической деятельности. Рекомендуемый Торгово-промышленной палатой, структурами поддержки бизнеса и центрами содействия развитию экспорта, торговыми отделами Посольств. Имеющий в своем арсенале успешное портфолио реализованных международных проектов, выступления во всех регионах РФ и за рубежом (Германия, Польша, Вьетнам, Египет, и др.) Для СМИ, журналистов, блогеров, организаторов форумов, конференций, круглых столов, тренингов и прочих мероприятий предлагает свои услуги в качестве независимого международного эксперта, спикера, модератора, фасилитатора проектов (стратегические сессии, интервьюирование, общественные слушания). Практика с 1990 года.