Выгодно ли управляющей компании содержать дворников уборщиков

Могут ли собственники многоквартирных домов отказаться от услуг дворника и уборщицы, чтобы уменьшить плату за содержание жилья.

Могут ли собственники многоквартирных домов отказаться от услуг дворника и уборщицы, чтобы уменьшить плату за содержание жилья.

Ответы на вопрос:

Конечно могут. Это Ваше имущество и Вы сами устанавливаете правила кто и как осуществляет уборку.

Похожие вопросы

Дом-ТСЖ. В квитанциях по оплате ЖК-новая строка; прочие услуги-оплата уборщицы лестничных маршей. Хотя по ЖЗ-дворник, вывоз мусора и уборщица общих помещений входят в статью-содержание жилого дома. Кто прав?

Имеет ли право собственник запросить от Управляющей компании отчет о расходах на оплату труда дворника, уборщицы и др.? Двойник и уборщица выполняют свою работу 1 раз в неделю, т.к. УК мало им платит. УК отказывается предоставлять данные по оплате труда дворников, уборщиц и т.д., т.к. считает, что собственник не имеет на это право и УК не обязана предоставлять такие отчеты собственникам жилья.

Управляющая компания обслуживает многоквартирный дом.22 этажа. Какую зарплату начислить уборщицам и дворникам? И кол-во уборщиц и дворника?

Уборщица и дворник устроены на 0.25 с одним окладом 1875. Уборщице платят-6000 рублей, а дворнику-3000 рублей. Правомерно ли это?

Управляющая компания МК предложила мини перечень услуг на обслуживание и ремонт в полном объеме, собственники жилья имеют право на собрание собственников жилья отказаться от услуги дворник и уборщица т.к. живем в поселке все жильцы согласны убирать все сами.

С 2017 года в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в соответствии с которыми все ОДИН теперь входят в услугу «содержание и ремонт жилья» и их начисление производится по нормативу.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

Какие статьи гражданского кодекса регулируют продажу товара между юридическими

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая. Комментарий к разделу IV Отдельные виды обязательств. Пункт 1 коммент. Данная договорная конструкция является важнейшим и традиционным институтом гражданского права, поскольку перемещение материальных благ в товарной форме товар — деньги в наиболее чистом виде выступает именно в ее рамках. Договор купли-продажи является консенсуальным , поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

Активировать демодоступ. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм.

На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день.

Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации.

Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Существенное отличие договоров розничной купли-продажи от договоров поставки в целях приобретения товара. По договору розничной купли-продажи продавец передает товар для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью ст. Кроме того, договор розничной купли-продажи является публичным договором п. Проверьте договор до подписания в сервисе Юрист компании Контрагенты.

Загрузите текст договора в сервис и получите детальный отчет с рекомендациями, какие пункты договора нужно исключить или добавить. Проверить договор. Сервис Юрист компании Контрагенты даст полную карту рисков работы с бизнес-партнером , покажет его историю судов и сформирует отчеты по проверке, которые устроят ФНС и суды. Пользуйтесь сервисом бесплатно целых три дня. Скачать свежее юридическое заключение. Покупателю при проверке такого договора стоит обратить внимание в том числе на его название: ошибка в определении вида договора в такой ситуации может затронуть и интересы покупателя.

Они заключаются:. В каждой конкретной ситуации различие может быть не по всем признакам сразу, а только по части из них. При этом первые два являются основными. К таким товарам, в частности, относятся оргтехника, офисная мебель, транспортные средства, материалы для ремонтных работ и т. На этот вопрос нет однозначного ответа. Все зависит от позиции суда и обстоятельств конкретного дела. Для квалификации правоотношений в первую очередь значение имеют признаки договора.

Однако многие суды придерживаются позиции, согласно которой данный договор предполагает использование товара в целях, не связанных с предпринимательскими.

Поэтому часто переквалификация договора не влечет конкретных последствий для сторон, как, например, в следующем примере. От этого зависят и налоговые последствия для продавцов, которые являются плательщиками ЕНВД гл. Индивидуальный предприниматель Е. В — годы продавец реализовал товары 32 юридическим лицам и двум индивидуальным предпринимателям.

Суд установил, что Е. Такой обязанности у него нет. Индивидуальный предприниматель С. Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы инспекция переквалифицировала деятельность, осуществляемую продавцом. Продавец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании решения инспекции недействительным. Суды апелляционной и кассационной инстанций отказали продавцу в удовлетворении требования.

Таким образом, осуществляемая предпринимателем деятельность по торговле строительными товарами У договора поставки особые субъекты. Продавцами поставщиками и покупателями по нему могут быть только лица, которые ведут предпринимательскую деятельность ст. Физические лица, которые не являются индивидуальными предпринимателями, не могут быть сторонами договора поставки.

Нет, такой договор не будет признан договором поставки. По договору поставки обе стороны и поставщик, и покупатель должны быть лицами, которые ведут предпринимательскую деятельность ст. Некоммерческие организации могут быть поставщиками только тогда, когда такая деятельность прописана в учредительных документах в качестве особой правоспособности.

В данном случае речь идет о наличии разрыва во времени между заключением и исполнением договора. Передача товара по данному договору не должна совпадать с моментом заключения договора. Однако на практике широко распространена передача товара при практически одновременном подписании договора поставки. Поэтому наличие разрыва во времени между заключением и исполнением договора не является определяющим признаком, на который нужно ориентироваться при заключении или квалификации уже заключенного договора.

Это же касается и условия о поставке товаров несколькими партиями в течение срока действия договора ст. Как договоры поставки. В частности, суд не будет учитывать наличие разрыва во времени между заключением и исполнением договора.

При этом стороны в договоре не указали срок поставки. Также есть и более серьезный риск. Суд по тем же основаниям может признать договор поставки незаключенным и совсем не учитывать его положения. Подробнее см. Заключенный договор будет квалифицирован исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений ст. К таким товарам относится, например, продукция, не являющаяся табачным изделием, на которой использован товарный знак, индивидуализирующий табачные изделия, а также продукция, имитирующая такие изделия п.

Договор поставки может быть но не обязательно долгосрочным, закрепляющим длящиеся отношения сторон. Именно эта отличительная черта позволяет применять договор поставки для регулирования отношений крупномасштабного и долговременного характера в т.

Такие договоры поставки часто фактически являются рамочными договорами подробнее см. В каких случаях имеет смысл заключить рамочный договор.

С помощью договора поставки субъекты могут устанавливать длительное хозяйственное сотрудничество, отличающееся стабильностью. Это особенно ценно во взаимоотношениях между производителями товаров и поставщиками сырья, материалов либо комплектующих изделий, а также между изготовителями товаров и оптовыми торговыми организациями, которые специализируются на реализации указанных товаров. В то же время в действующем законодательстве нет положений, которые бы ограничивали стороны в использовании договора поставки для однократной передачи товара.

Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Настоящий сайт не является средством массовой информации. Это только для зарегистрированных юристов! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Читайте главные статьи о работе юристов. Изменения в работе из-за коронавируса О чем говорят юристы Хронология. Что юристы пережили из-за пандемии Оцените IQ вашего директора. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании.

А еще Ответы на вопросы Договорная работа. Договор розничной купли-продажи для юридического лица. У юристов есть три дня, чтобы проверить контрагентов Сервис Юрист компании Контрагенты даст полную карту рисков работы с бизнес-партнером , покажет его историю судов и сформирует отчеты по проверке, которые устроят ФНС и суды.

Какой договор необходимо заключить. Они были исполнены сразу после подписания. Как суд при наличии спора квалифицирует указанные договоры. Отдельные суды к существенным условиям договора поставки относят срок поставки.

Какие последствия это повлечет. Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос. Полезный подарок для юристов каждую неделю. Автоматическая проверка по налоговым, арбитражным и другим базам. ИНН В процессе реорганизации в форме присоединения другой организации с 16 декабря года. Есть судебные дела в роли ответчика.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) (постатейный)

По договору купли-продажи одна сторона продавец обязуется передать вещь товар в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных, в том числе цифровых, прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. К отдельным видам договора купли-продажи розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Пункт 1 коммент. Данная договорная конструкция является важнейшим и традиционным институтом гражданского права, поскольку перемещение материальных благ в товарной форме товар — деньги в наиболее чистом виде выступает именно в ее рамках.

Читайте также  Служба судебных приставов узнать задолженностьг каменск шахтинский

Статья 454. Договор купли-продажи

Договоры поставки и купли-продажи продукции и товаров являются наиболее распространенными обязательствами в предпринимательской деятельности. Данные договоры охватывают большую часть товарных отношений в финансово-хозяйственной деятельности как юридических лиц, так и индивидуальных предпринимателей. Договор купли-продажи является генеральной договорной конструкцией пункт 1 главы 30 ГК РФ.

По договору купли-продажи одна сторона продавец обязуется передать вещь товар в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Профессия дворник по уборке придомовой территории

Жилищно-коммунальная служба организует обеспечение энергоресурсами и водой, обслуживание коммуникаций, содержание в порядке общего имущества, в том числе прилегающих земельных участков. Мероприятия по поддержанию чистоты и созданию безопасных условий вблизи домов и во дворах является важной составляющей деятельности ЖКХ любой организационной формы. Отсутствие должностной инструкции дворника или не включение в нее ключевых обязанностей по уборке, приводит к низкому качеству оказываемых услуг, недовольству и конфликтам. Статья покажет, как правильно применять документы устанавливающие функции, права и ответственность дворника.

Нормативные документы, устанавливающие виды работ и нагрузку

Для обеспечения должного состояния придомовой территории, в штат обслуживающей организации или товарищества собственников жилья включают расчетное количество рабочего персонала.

Расчет численности дворников и нормирование площади

При составлении штатного расписания учитываются:

  • фактическая площадь на которой предстоит производить уборку
  • тип поверхности убираемой территории
  • инфраструктура участка
  • применяемость средств механизации
  • сезонность

Нормативно-методическая база утверждена:

  1. Приказом Госстроя РФ № 139 от 09.12.1999 года «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»
  2. Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003.

В документах приведены нормы времени на осуществление разных видов работ дворника на 1 м², в зависимости от класса территории. По этому значению нормируется площадь для уборки одним человеком, при нормальной продолжительности рабочего времени. Класс территории определяется в зависимости от интенсивности пешеходного движения по территории.

I класс — до 50 чел./ч;

II класс — от 50 до 100 чел./ч;

III класс — свыше 100 чел./ч.

Территории многоквартирных домов принято относить к I классу. Нагрузка в зимний период времени значительно выше чем в летний, особенно в снегопады, поэтому для простоты расчета считают укрупненные нормы площади уборки. На 1 дворника круглогодичная норма принимается в объеме 3630м2. Поэтому если двор многоквартирного дома составляет, например, 5000м2, то норма численности должна составлять 1,37 человека.

Если же у вас придомовая территория больше 3630м2, а работает только один дворник не удивляйтесь если он не справляется.

Стандартные виды работ на придомовом участке

В должностные обязанности дворника в управляющей компании входит приведение в надлежащее состояние придомовой территории, тротуаров, мест подхода к парадным, газонов, детских площадок. Условия труда и функционал отличаются в летний и зимний период. В связи с этим, рабочая инструкция дворника является важным и ответственным документом, как на этапе заключения трудового договора, так и в процессе всей деятельности.

Приказом Министерства труда и социальной защиты РФ № 1075н от 21.12.2015 года введен профессиональный стандарт. В нем описаны трудовые функции рабочего по комплексной уборке территории, относящейся к общему имуществу в многоквартирном доме. Перечень работ в профстандарте соответствует обязанностям дворника. Документ целесообразно применять при разработке должностной инструкции для уборщиков придомовой территории.

Требования к кандидату на работу дворником

Для трудоустройства не требуются специальное образование и особые компетенции. Обязательным условием является достижение соискателем 18 лет и крепкое здоровье.

Официальное заключение предварительного и периодического медицинского осмотра может гарантировать, что работнику не противопоказаны:

  • физический труд, сопряженный с подъемом и переносом тяжестей
  • длительное нахождение на свежем воздухе, в том числе при пониженных температурах
  • исполнение обязанностей в ночные часы
  • работы, требующие повышенного внимания, например, на проезжей части или высоте
  • повышенное содержание пыли и применение химических веществ на рабочем месте

В зависимости от площади, возможен подбор работника на неполный рабочий день или по совместительству. Трудовой кодекс регулирует эти вопросы. Получить качественное исполнение должностной инструкции дворника в УК при совмещении работы, например на двух участках, физически трудно. По этой же причине, считается, что такой труд больше подходит мужчинам.

Работодатель обязан организовать, а работник должен пройти обучение и проверку знаний норм санитарии, охраны труда, пожарной безопасности. При поручении работы по замене ламп, возникает необходимость получения группы по электробезопасности.

При возложении функциональных обязанностей дворника на иностранного гражданина, кроме медосмотра и подписания должностной инструкции требуется:

  • патент для безвизовых мигрантов
  • разрешение для граждан государств, с которыми действует визовый режим

Каждый работодатель стремится принять на работу трудолюбивого, ответственного, без вредных привычек работника.

Должностные обязанности

Согласно профессиональному стандарту дворника, ему поручают комплекс работ, включающий:

  • подметание, сдвигание свежевыпавшего снега
  • очистка территории от уплотненного снега
  • очистка водосточных труб, крышек люков пожарных колодцев от наледи и льда
  • перекидывание снега и ледового скола, сброшенного с крыш
  • очистка участков территорий при зимних механизированных уборочных работах
  • укладка снега в валы или кучи после механизированной уборки
  • погрузка снега и скола на транспорт
  • уборка отмосток, приямков
  • посыпка территории песком и хлоридами во время гололеда
  • подметание территории
  • мойка территории при летних механизированных уборочных работах недоступных для уборки машиной
  • очистка урн от мусора и их промывка
  • промывка номерных фонарей
  • протирка домовых указателей
  • уборка контейнерных площадок
  • погрузка мусора на автотранспорт
  • уборка, поливка газонов из шланга
  • уборка детских площадок

Должностная инструкция дворника ТСЖ или УК с небольшим жилищным фондом на обслуживании может включать обязанности по восстановлению освещения, уборке подъездов и подвальных помещений. В обязанности рабочего по обслуживанию дворового хозяйства жилых зданий входит следить за порядком и незамедлительно сообщать обо всех чрезвычайных.

Ответственность за недобросовестное отношение к труду

Периодичность проведения уборки регламентирована приказом Госстроя № 139. Меры наказания установлены законодательством, локальными актами организации и должностной инструкцией дворника. Бездействие уборщиков территории могут спровоцировать:

  • риск несчастных случаев в гололед и при падении снега и льда с козырьков
  • пожарную опасность из-за сухой травы и мусора
  • размножение крыс и мышей при скоплении отходов

Спросить с рабочего можно, если в трудовом договоре есть ссылка на документ, где четко прописаны обязанности и меры ответственности.

Структура и порядок внедрения должностной инструкции дворника коммунальной службы

Документ содержит следующие разделы:

  1. Общие положения. Содержится информация о подразделении, подчиненности, локальных актах организации, касающихся работника
  2. Квалификационные требования. При необходимости, указываются требующиеся навыки. Например, обслуживание механизмов
  3. Функциональные обязанности. Перечисляются конкретные задачи по пунктам
  4. Права работника. Гарантируют соблюдение трудового законодательства и обеспечение условий для выполнения работы
  5. Ответственность. Перечисляются виды нарушений и меры ответственности
  6. Заключительные положения. Заносится порядок ознакомления с документами организации, сроки пересмотра инструкции

В образце должностной инструкции дворника ЖКХ, представлено рекомендуемое стандартное оформление. Отмечаем обязательные атрибуты:

  • на титульном листе– указание предприятия, подпись руководителя и печать организации, дата утверждения
  • нумерация листов
  • сведения о разработчике
  • отметка о согласовании с юридической и кадровой службой

Важно зафиксировать факт ознакомления с инструкцией работника, с обязательным указанием даты! В дальнейшем, делать это при каждом внесении изменений.

Образцы документов

Уделяя должное внимание составлению должностной инструкции дворника с перечнем обязанностей, работодатель обеспечивает хорошую управляемость персоналом, исключает спорные ситуации и повышает качество производимых работ.

Рекомендуем так же изучить штатное расписание компаний в сфере ЖКХ

ЖКХ: связанные одной цепью

— Мы никак не можем обязать управляющую компанию «ДВСРК» выполнять наши решения. Собрание провели, протокол подписали, принесли, а директор мне: протокол ваш неправильный и решение неправильное, — возмущается председатель совета многоквартирного дома №9 по Матвеевскому шоссе в Хабаровске, Вячеслав Тамаров. — А все потому, что дом проголосовал против непосредственного способа управления, за который так ратует директор этой компании Андрей Солёнов.

Дом на Матвеевском шоссе — обычная кирпичная пятиэтажная «хрущевка» с тремя подъездами. В городе таких полным-полно. И в этом самом обычном доме, как требуют поправки к Жилищному Кодексу, создан совет дома: председатель, четыре «рядовых» члена и три старших по подъездам. И эта группа неравнодушных собственников упорно пытается найти общий язык с управляющей компанией. Не получается.

— Уж очень им хочется не возиться с нашим ОДН, вот они и настойчиво предлагают нам перейти на непосредственный способ управления, — вступает в разговор член совета дома Александр Борисов. — А кто должен разбираться с самовольными подключениями в доме? Естественно, управляющая компания. Если до нового года потребление по ОДН у нас составляло 5-8% от показаний квартирного счетчика, то с января вдруг стали выставлять от 30% до 65%. 4,5 тысячи киловатт в месяц на дом — это в какие ворота? Мы, естественно, давай писать жалобы. А директор нам — переходите на непосредственный способ управления, и все у вас будет хорошо.

Читайте также  Купили мышку можно ли вернуть

Как избавиться от ОДН

На самом деле, с 1 июля вступили в действие некоторые положения новых правил предоставления коммунальных услуг (утвержденные постановлением правительства России №354), которые обязывают управляющие организации оплачивать общедомовое потребление (ОДП) ресурсов снабжающим организациям и собирать плату за это с жильцов. То есть, между поставщиками электроэнергии, воды, тепла и потребителями этих ресурсов возникает посредник, который и понесет убытки, если жильцы откажутся оплачивать ОДН, ОДП, и т. д., и т. п.

— Статья 155 Жилищного Кодекса определяет, что собственники помещений в многоквартирном доме плату за коммунальные услуги вносят своей управляющей организации,- продолжает Вячеслав Тамаров.- Но общее собрание собственников может принять решение о внесении платы напрямую ресурсоснабжающей организации, за исключением услуг, потребляемых при использовании общего имущества. «УК «ДВСРК», подписав некое соглашение с «Хабаровскэнергосбытом», противоречащее, на мой взгляд, букве закона, передала ему право на получение оплаты непосредственно от самих собственников. При этом полностью отстранилась от проблем, связанных с ОДН.

То есть, энергетикам ваш ОДН до лампочки. Они следить за вашими сетями и вовсе не обязаны. Счетчик накрутил — давайте деньги. А управляющая компания — коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. И если у нее нет материальной заинтересованности выявлять те же посторонние подключения, она это и старается не делать.

— В управлении ООО «УК «ДВСРК» сегодня 125 домов. В июле наших три дома выбрали непосредственный способ управления. Основная масса домов оснащены общедомовыми приборами учета. Снятие показаний с этих приборов проводится зачастую без нашего участия и без представителей советов домов, — сообщил директор управляющей компании «ДВСРК» Андрей Солёнов. — Более того, во многих домах, как и на Матвеевском шоссе, 9, установленные приборы не приняты на коммерческий учет. Есть только акт о физической его установке. Простите, но это не одно и тоже. Я считаю, что люди в этих домах могли смело не платить за ОДН. В отсутствие акта ввода в эксплуатацию прибора законных оснований взыскать с них деньги до 1 июля сего года у энергетиков не было.

Казалось бы, закон пытается заинтересовать рублем управляющие компании следить за внутридомовыми сетями: чем ниже ОДН, тем меньше у них убытков. Законодатели предполагали, что при таком положении дел жилищники должны зашевелиться. И они зашевелились. Только совсем в другом направлении.

Кому в ЖКХ жить хорошо?

Одни управляющие компании предлагают собственникам жилья по решению общего собрания платить за общедомовое потребление напрямую поставщикам ресурсов. А решение собственников — закон для управляющей компании. Другие, в частности, УК «ДВСРК», рекомендуют рассмотреть вопрос об изменении способа управления на непосредственный. Тогда у управляющей компании будет меньше забот.

— Действительно, нам выгодно, если все наши дома перейдут на непосредственный способ управления, — прямо признал Андрей Солёнов. — Заключат с нами договоры на санитарное и техническое обслуживание. Что позволит сотрудничать с собственниками данных домов на прежних условиях, а в некоторых случаях их улучшить. Правда, ни один дом не оплачивает все 100% счетов. Если способ управления оставить прежним, мы должны будем компенсировать поставщикам ресурсов их затраты в полном объеме, а жильцы полностью нам не оплатят счета.

Как говорит Андрей Александрович, сначала будут блокированны лицевые счета домов для оплаты энергетикам по решению суда. А потом компания будет вынуждена прекратить деятельность на данных домах ввиду отсутствия средств.
То есть, плакали ваши накопленные на ремонт денежки. И ремонт и прочие работы тоже плакали. Дом продолжит ветшать, а чтобы привести его в порядок, собственникам придется скидываться по-новой.

— Чтобы не попасть в подобную ситуацию, мы советуем собственникам не копить деньги, а тратить их на ремонт, — предостерегает начальник отдела по развитию новых форм управления недвижимостью администрации Хабаровска Полина Шутова. — А для этого нужно ежегодно проводить общее собрание собственников и выносить на его повестку вопрос о ремонте. Напомню, для текущего ремонта достаточно большинства голосов, для капитального, а также для сдачи общедомового имущества в аренду — две трети голосов.

Как лучше управлять

Сегодня существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственный, товариществом собственников жилья (ТСЖ), и управляющей организацией.

При непосредственном способе управления каждый собственник сам (или его доверенное лицо) заключает договоры на поставку воды, тепла, электричества в его квартиру и дом, сам нанимает дворников-уборщиц и других специалистов, то есть, все вопросы, касающиеся обслуживания дома, решает сам.

— Как показала практика, этот способ хорош для управления маленькими двухквартирными — двенадцатиквартирными домами. Там, где людям легко договориться, что они будут делать, кого нанимать, и как платить за те или иные работы, — делится опытом Полина Шутова. — В больших домах такой способ управления эффективен, если среди собственников есть специалист в коммунальных вопросах, которому в доме доверяют и готовы подтвердить это письменной доверенностью. Но, к такому способу управления готов далеко не каждый дом.

ТСЖ — это некомерческое товарищество, которое создается собственниками помещений дома для его содержания. Товарищество заключает договоры с поставщиками ресурсов, нанимает для обслуживания дома необходимый персонал, собирает с жильцов средства и оплачивает работы по дому. Организовывать товарищество целесообразно тоже далеко не в каждом доме.

Что касается управляющей компании (УК) — это коммерческая структура, которая оказывает услуги по управлению и по содержанию дома за определенную плату. Она нанимает подрядные организации для оказания тех или иных услуг, содержит штат специалистов, необходимый для обслуживания целой группы домов, заключает договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, и так далее. По идее, при таком способе управления участие собственников может быть самое минимальное. Заплатил денежку — и все тебе сделают специалисты. Да только на деле не так все радужно.

Не договоримся — не будем работать

— Соседний дом особо не задумывался. Принесли бланки голосования, собственники их подписали и оказалось, что решением общего собрания перешли на непосредственный способ управления, — приводит пример старшая второго подъезда дома Валентина Кириченко. — Функции управления компания «ДВРСК» с себя сняла, а тариф управляющей компании не стал меньше на 10,6% от общего платежа — это та часть, что идет на услуги управления домом. То есть, с управлением вы кувыркайтесь сами: сами со всеми водоканалами да энергетиками заключайте договоры, сами следите за своими проводами, а деньги за это все равно платите нам. Как так?

На это Андрей Александрович отвечает просто: он коммерсант, цена — расчетно-договорная. Согласятся потребители его услуг, значит подпишут договор и будут работать. Не согласятся — попытаются договориться. Не договорятся — не будут работать.

— Вместо того, чтобы нам помочь, проконсультировать, подсказать, Андрей Александрович везде пытается воспользоваться нашей неосведомленностью в специфике ЖКХ, правовой неподготовленностью и навязать свою волю, — разводит руками Вячеслав Тамаров. — Он в упор нас слышать не желает.

— Я никому способ управления не навязываю. Собственники каждый год обязаны рассматривать способ управления. Приняли решение в этом доме не менять способ управления, значит, будет у них все по-старому, — говорит Андрей Солёнов. — Но представленный протокол не содержит кворума. Решений не принято. Требуют от нас в квартиры счетчики ставить! Это не наши полномочия. Оборудовать квартиру приборами должен сам собственник. Голосуют за ремонтные работы, а объемы и средства не указаны. Мне обидно за подобные действия совета дома и невыполнения графика планируемых работ в доме.

А собственники не сдают оригиналы в руки директора управляющей компании потому, что попросту ему не доверяют. Предлагают копии и письменное обязательство предоставить оригиналы в случае суда. Взявшись за дело, совет этого многоквартирного дома столкнулся со множеством несовпадений.

— Когда мы сами проводили собрание, мы прошли по всем квартирам. Выяснили, где сколько собственников.

Участвовали практически все, — рассказывает Вячеслав Тамаров. — Двоих вообще не смогли разыскать, трое уже давно в мире ином, а до сих пор числятся в реестре собственников, который имеется в управляющей компании и используется при подсчете голосов.

Немало квартир, где давно сменились собственники. Более того, мы по факту обнаружили двух или трех собственников в тех квартирах, в которых по реестру указан один. И где после этого гарантия, что в управляющей компании не изменят наше решение так, как это им выгодно?

— Директору управляющей компании нужны оригиналы голосования собственников потому, что у него заключен договор на управление с каждым собственником, а не с советом дома, — объясняет Полина Анатольевна. — Но я не знаю такого законодательного акта, согласно которому собственники обязаны ежегодно пересматривать способ управления. Общее собрание проводить раз в год обязаны. А способ управления при этом пересматривать вовсе не обязательно. Если они сочтут нужным, это можно сделать в любое время: на очередном собрании или созвать внеочередное. А протокол собрания Матвеевского шоссе, 9, действительно оформлен неверно.

Полина Анатольевна обращает внимание на то, что голоса нужно считать не «по головам», а по долям собственности. То есть, считать квадратные метры, которыми владеет голосующий собственник. Оборудовать приборами учета квартиры должны сами собственники. А что касается ремонта, на самом деле в решении нужно прописывать объемы и стоимость работ. А чтобы это сделать, до собрания необходим диалог с управляющей компанией.

Во-первых, специалисты управляющей компании делают технический осмотр дома и им известно, где и что нужно срочно ремонтировать. Во-вторых, информацией о сборах платежей с дома и о стоимости тех или иных работ тоже владеет управляющая компания.

Куда уходят наши деньги

Конечно, эти данные — не секрет. Они выставлены на сайте группы компаний «ДВСРК». Но оперировать ими простому жильцу — непрофессионалу в сфере ЖКХ очень непросто. Открываем, смотрим. Капитальный ремонт — работы с 2008 года не проводились. К 2011 году на счете дома накопилось 218 тысяч рублей, плюс поступившие платежи за прошлый год — 75 тысяч рублей.

Читайте также  За распрамтранение соли срок

Что касается текущего ремонта, указаны работы во втором и третьем подъездах на суммы 66 и 67 тысяч рублей. Всего истрачено 134 тысячи рублей, а в поступлениях платежей значится без малого 123 тысячи рублей. Судя по этому отчету дом еще и остался должен.

— Да в подъездах ремонт лет двадцать не делали. А так, как его сделали, я сама бы лучше смогла. Да и в 30 тысяч за подъезд вполне бы уложилась, — уверена старшая первого подъезда Валентина Ульянова, профессиональный строитель. — С нас взяли 67 тысяч рублей, а сметы в отчетах не показали. Куда ушло столько денег?

Вопросов, куда именно тратятся деньги, у собственников много. В частности, из каких затрат складывается тариф 27,7 рубля за квадратный метр? Смотрим на сайте. И что видим? Цифры, рассчитанные администрацией Хабаровска в 2010 году для нанимателей жилых помещений в муниципальных домах. Во как! Еще и автоматически без всяких общих собраний с 1 июля проведена индексация на 12%.

Ищем перечень работ и услуг на этот дом со стоимостью работ. Его нет! Зато есть порядок оказания этих услуг на все подряд дома. Перепечатка постановления с периодичностью работ, но без указания их стоимости (ставок тех же дворников-уборщиц, расходов на дератизацию и прочие мероприятия). И как по такому перечню выяснить, что сколько стоит в нашем доме? Как решать, на чем можно сэкономить, а какие работы предложить добавить?

— У управляющей компании должен быть перечень работ по содержанию общего имущества на каждый дом со стоимостью работ. Размер платы за содержание и ремонт жилья рассчитывается исходя из этого перечня, — консультирует Полина Шутова. — И перечень, и размер платы должны быть утверждены общим собранием собственников. Устанавливать плату в одностороннем порядке управляющая компания права не имеет.

Не найдя ответа на все свои вопросы и претензии, собственники дома №9 по Матвеевскому шоссе обратились в Государственную жилищную инспекцию по Хабаровскому краю. Ответ пришел. Его краткое содержание: жалуйтесь на свою управляющую компанию в «ЖКХ-групп». Эта саморегулируемая организация и обязана призывать к порядку своих членов и быть гарантом перед жильцами. Как выяснилось, «ДВСРК» не является членом «ЖКХ-групп». Главный надзорный орган ЖКХ почему-то не имеет такой информации и отписал жалобу, по сути своей, «на деревню дедушке».

И где после такого ответа собственникам искать управу на управляющую компанию?

Один вопрос — пять ответов

— На самом деле законодательство в сфере ЖКХ очень разнообразно и порой противоречиво. Эту сферу регулирует и жилищный кодекс, и гражданский кодекс, и административный кодекс. На один вопрос можно дать пять ответов и все они будут правильными, — говорит Полина Шутова. — И чтобы собственникам было хоть немного легче в этом разобраться, мы проводим обучающие курсы, бесплатные для их слушателей. Более того, получить консультацию по своим вопросам члены советов многоквартирных домов могут в комитетах по управлению своими округами. В каждом отделе ЖКХ есть сектор по развитию новых форм управления недвижимостью.

Раз в квартал проводится обучение для председателей ТСЖ, бухгалтеров ТСЖ, советов многоквартирного дома. Этот курс рассчитан на собственников жилья, обладающих нулевым или близким к нулю уровнем знаний в сфере ЖКХ.
Записаться на это обучение можно также в комитете по управлению своим округом.

Обратиться в сектор по развитию новых форм управления недвижимостью можно по телефонам: в Центральном округе — 32-79-82, в Южном округе — 54-50-69, в Железнодорожном округе — 31-59-77, в Северном округе — 41-95-58.

Открытие и продвижение управляющей компании на рынке

В 2020 году новый Жилищный кодекс РФ дал разрешение на организацию частных управляющих компаний. Множество таких организаций проявляет большую активность, чтобы получить в управление многоквартирные дома. Это перспективный бизнес в России, потому что управляющая компания не требует миллионных вложений на начальном этапе, а спрос на услуги ЖКХ постоянен; такой стабильностью могут похвастать далеко не все виды предпринимательской деятельности.

Деятельность управляющей компании

Есть несколько способов ведения деятельности:

  • Управление (бизнес на посредничестве между жильцами и сторонними поставщиками услуг)
  • Проведение всех видов работ по содержанию объекта и решение коммунальных вопросов
  • Работа по договору подряда, заключённому с жильцами дома или председателем товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Предприятие может оказывать любые услуги, кроме снабжения теплом, водой, газом и электричеством.

Регистрация УК

Процедура регистрации управляющей компании занимает около двух месяцев. Оформление бумаг лучше доверить опытным юристам. В первую очередь нужно зарегистрировать юридическое лицо. Для одного или двух учредителей наиболее подходящая форма — общество с ограниченной ответственностью (ООО), но возможны и другие варианты (АО, ПАО). Документы, необходимые для открытия управляющей компании, подаются в налоговую инспекцию по месту регистрации. Полный пакет будет содержать:

  • Заявление о регистрации юридического лица
  • Квитанцию об оплате регистрационного денежного сбора (госпошлины)
  • Оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов (Устав, решение об учреждении организации и т. д.)

Выбор налогового режима лучше доверить своему бухгалтеру (не юристу). Многие УК работают на упрощённой системе налогообложения (УСН). Код основного вида экономической деятельности, который следует указать при регистрации компании, согласно последней редакции ОКВЭД, — 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». Для ООО в 2020 году обязательно наличие расчётного счёта в банке и уставного капитала не менее 10000 рублей. Закон не запрещает преобразовать (перерегистрировать) уже действующую организацию в управляющую компанию (должна быть чистая налоговая и правовая история). Полезная информация: организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ.

Лицензирование

С недавних пор всем УК, работающим в секторе жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), вменяется в обязанность получить лицензию на ведение деятельности по управлению многоквартирными домами. Сведения о статусе полученного разрешительного документа заносится в государственную информационную систему (ГИС) и становится доступными для всех заинтересованных лиц.

Процедура лицензирования начинается с подачи заявления на получение лицензии в местный орган государственного жилищного надзора. Директор УК обязан сдать квалификационный экзамен и получить аттестат. Копия этого аттестата вместе с другими документами прилагается к заявлению. Бумаги проверяются специальной комиссией, которая даёт разрешение или отказывает в выдаче лицензии. Расходы на лицензирование составят около 30000 руб. В случае невыполнения требований жилищного надзора можно потерять лицензию.

Начало работы

После успешного завершения формальных процедур можно приступать к основной деятельности. Что нужно сделать в первую очередь:

  • Заключить договоры на обслуживание дома(ов)
  • Заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, аварийными службами и организацией, занимающейся вывозом отходов
  • Принять документы у предыдущей УК, если такая существовала

Расходы на государственную регистрацию предпринимательской деятельности и получение лицензии составят около 50000 рублей (чем больше посредников, тем дороже). Офис управляющей компании желательно открыть в помещении обслуживаемого дома, чтобы не пришлось тратить деньги на аренду. Для обустройства офисного помещения понадобится мебель, оргтехника, средства связи. На всё это уйдёт ещё около 50000-60000 рублей.

Ремонт помещения потребует немалых затрат: несколько тысяч на косметические работы и десятки тысяч на дорогие отделочные работы. Спецодежда, оборудование и инструменты обойдутся в сумму не менее 100000 рублей. Что касается персонала, то в штате должны быть постоянные сотрудники: электрики, сантехники, диспетчеры, дворники, бухгалтер, главный инженер.

Способы продвижения УК

Для серьёзной УК необходимо создать сайт по продаже своих услуг, приёму заявок, заказов, жалоб и т. п. Он поможет в решении организационных задач, позволит своевременно информировать жильцов о текущем состоянии дел и актуальных проблемах. Сайт позволит размещать рекламу разнообразных услуг на жилищную тематику и получать за неё деньги.

Участие в конкурсе

Органы местной власти проводят открытые конкурсы по выбору управляющих организаций для новых домов. Чтобы принять участие в мероприятии, нужно подать заявку (требования описаны в Постановлении РФ № 75 от 6.02.2006). Такие конкурсы проводятся периодически, потому что истекают сроки ранее заключённых договоров с УК и некоторые организации признаются нелегитимными.

Заключение договоров с ТСЖ

Чтобы не зависеть от органов местного самоуправления, можно заключать договоры напрямую с местными ТСЖ на оказание услуг. Нужно предварительно выявить потребности жильцов и только потом предлагать свою помощь. Более сложный вариант — организовать общее собрание жильцов одного или нескольких многоквартирных домов и убедить их принять решение о разрыве договора на оказание услуг с действующей УК. Это допустимо только в том случае, если организация не выполняет свои обязанности, производит работу некачественно. Потребуется собрать доказательства и обратиться в суд. После расторжения прежнего договора можно заключить договор непосредственно с жильцами или с образованным ТСЖ.

Рентабельность

Рентабельность УК зависит от выбранной стратегии. Большое количество домов в управлении позволяет снижать себестоимость услуг и увеличивать чистую прибыль. Доверие клиентов нужно заработать. Следует вкладывать средства в энергоэффективность жилья и менять старые коммуникации на новые — это будет способствовать экономии расходов на тепловую энергию на 40% и избавит от необходимости оплачивать аварийные и ремонтные работы на длительный срок. Выгодно сдавать в аренду нежилые помещения под магазины (офисы, салоны), а фасады зданий под рекламу. Каждая дополнительная услуга приносит прибыль и поэтому должна удовлетворять настоящую потребность жильцов.

Довольные жители охотнее будут участвовать в собраниях и соглашаться на дополнительные расходы. На заметку: уборка подъездов как бизнес может стать источником стабильного дохода. Реальная рентабельность управляющей компании составляет примерно 110%, и размер прибыли напрямую зависит от объёма произведённых услуг. Маленькие УК нецелесообразны, поэтому политика активного захвата рынка ЖКХ будет верной.

Заключение

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это коммерческая организация, которая призвана поддерживать жилищный фонд в надлежащем состоянии. Этот бизнес нуждается в настоящих предпринимателях, которые готовы предоставлять качественные услуги по разумной цене.

Главный редактор #ВЗО. Работает на сайте с момента основания. Через Юрия проходят все тексты перед размещением на сайте. Быстро вникает в темы, на которые пишут авторы, включая финансовую, и следит за качеством публикуемых материалов.